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1. INADIMPLEMENTO DE TAXAS CONDOMINIAIS

Em relação às sanções ao condômino que deixa de pagar as taxas condominiais, o Código Civil dispõe, no § 1º, do art. 1.336:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

(...)

§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

Como se pode perceber, o Código Civil de 2002 limita a cobrança de multa ao patamar de 2% (dois por cento) do valor da dívida, não havendo a possibilidade de se cobrar valor maior.

Já em relação aos juros de mora, isto fica a cargo da Convenção do condomínio, porém caso não haja disposição acerca da matéria no referido conjunto normativo, os juros estão limitados a 1% (um por cento) ao mês.

No que toca à cobrança de honorários advocatícios, há de se analisar o que dispõe a Convenção do condomínio.

Havendo cláusula na Convenção que determine o pagamento de honorários advocatícios nos casos de inadimplemento passados ao advogado do condomínio (ou da administradora), o condômino é obrigado a pagar tais quantias.

No caso de não haver qualquer disposição neste sentido, só existe a possibilidade de cobrança de honorários advocatícios nos casos em que existe a cobrança judicial.

Assim, se a Convenção determinar o pagamento de honorários advocatícios, o condômino deve pagá-los.

Por outro lado, havendo cobrança de honorários sem que haja disposição da Convenção e sem qualquer tipo de medida judicial em face do inadimplente, se está diante de uma ilegalidade.

Neste caso, é possível que o condômino contrate um advogado para propor ação em face do condomínio e da administradora, a fim de impedir as cobranças abusivas e pagar apenas os valores devidos, respeitando os limites legais acima indicados.

Desta forma, necessário que o condômino observe a Convenção do condomínio, a fim de averiguar a existência ou não de normas relacionadas à cobrança de honorários advocatícios.

Sem mais para o momento, colocamo-nos a sua inteira disposição para eventuais esclarecimentos adicionais, bem como para novas pesquisas.

Atenciosamente,
Ricardo Magno Quadros
Pedro Henrique Pegoraro Bertolin
TELECONDO
Dos fatos apresentados, se está diante de questionamento acerca da forma de rateio das despesas condominiais. O Código Civil determina que a forma de rateio deve ser prevista na convenção do condomínio, conforme se denota do art. 1.336, I:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

Caso a convenção seja omissa o rateio deve se dar através das frações ideias. O rateio por fração ideal significa, basicamente, que os condôminos contribuem de maneira proporcional ao tamanho de sua propriedade dentro do condomínio.

Observa-se, porém, que o artigo acima transcrito permite que a Convenção do condomínio estipule uma forma diferente de efetuar o rateio das despesas condominiais, ou seja, é possível que a Convenção adote outro jeito de ratear as despesas entre os condôminos.

Sendo assim, é necessário que se observe o que dispõe a Convenção do condomínio acerca da forma de rateio de despesas.

Na hipótese de a Convenção ser omissa, vale a regra geral do Código Civil.

Importante ressaltar que o Código Civil não diferencia a forma de rateio entre imóveis residenciais e comerciais.

Caso a Convenção possua normas específicas acerca do rateio de despesas, estas devem ser cumpridas por todos os condôminos, tanto os que possuem unidades residenciais quanto os que possuem unidades comerciais.

Havendo interesse na modificação das normas de rateio, é possível que o assunto seja discutido em Assembleia.

A alteração das referidas normas dependem da aprovação de pelo menos 2/3 (dois terços) dos condôminos, conforme determina o art. 1.351 do Código Civil:

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.

Desta feita, necessário que se observe a Convenção do condomínio, a fim de averiguar a forma de rateio das despesas condominiais. Não havendo qualquer norma neste sentido, o rateio é efetuado respeitando-se a regra geral do Código Civil, ou seja, pela fração ideal de cada unidade, com fundamento no art. 1.336, I, do Código Civil.

Sem mais para o momento, colocamo-nos a sua inteira disposição para eventuais esclarecimentos adicionais, bem como para novas pesquisas.

Atenciosamente,
Ricardo Magno Quadros
Pedro Henrique Pegoraro Bertolin
TELECONDO
O Direito Civil brasileiro classifica as dívidas em dois tipos: a quesível e a portável.

Dívida quesível consiste naquela em que cabe ao credor exigir o pagamento no domicílio do devedor, ou seja, o credor deve efetivamente cobrar o valor devido do devedor.

A dívida portável, por sua vez, é aquela em que o devedor possui o dever de pagar ao credor em seu domicílio, incorrendo em multa e juros de mora em caso de inadimplemento.

As taxas condominiais são caracterizadas como dívidas portáveis, ou seja, o condômino tem a obrigação de ir atrás do condomínio para efetuar seu pagamento, sob pena de multa e juros de mora.

Desta forma, considerando o caráter portável das despesas de condomínio, este não tem dever algum de cobrar ou comunicar os condôminos para que paguem as taxas condominiais.

Assim, cabe ao condômino procurar o síndico (representante legal do condomínio) ou a administradora para averiguar o motivo pelo qual o boleto não foi enviado, bem como para pagar suas taxas condominiais.

Cabe ressaltar que na hipótese de o condômino não efetuar o pagamento até a data de seu vencimento, incidem automaticamente os juros de mora e a multa.

Sem mais para o momento, colocamo-nos a sua inteira disposição para eventuais esclarecimentos adicionais, bem como para novas pesquisas.

Atenciosamente,
Ricardo Magno Quadros
Pedro Henrique Pegoraro Bertolin
TELECONDO
O Direito brasileiro trata da questão condominial especificamente em duas leis: no Código Civil (Lei nº 10.406/2002) e na Lei do Condomínio (Lei nº 4.591/64).

As referidas leis apresentam diversos direitos que possuem os proprietários das unidades residenciais dentro de um condomínio.

O Código Civil trata do condomínio edilício entre seus artigos 1.331 e 1.358, de maneira que é possível que o condômino observe as referidas normas.

Importante destacar que o condomínio possui normas internas, previstas por sua Convenção e por seu Regimento Interno. Tais normas também devem ser respeitadas, na mesma medida que as leis anteriormente mencionadas.

Cabe ressaltar que as normas internas não podem ser contrárias ao Código Civil e à Lei do Condomínio, pois estas são hierarquicamente superiores.

Outra fonte de direito dentro do condomínio é a assembleia geral, pois suas decisões devem ser respeitadas por todos os condôminos.

Desta forma, é possível que o condômino observe as normas do Código Civil e da Lei do Condomínio e as compare com as normas internas do condomínio e com as decisões tomadas pela assembleia geral de condôminos.

Caso se verifique que o condomínio está adotando medidas contrárias às leis federais e às suas próprias normas internas, aconselha-se a contratação de um advogado para averiguar a possibilidade da adoção de alguma medida judicial em face do condomínio.

Sem mais para o momento, colocamo-nos a sua inteira disposição para eventuais esclarecimentos adicionais, bem como para novas pesquisas.

Atenciosamente,
Ricardo Magno Quadros
Pedro Henrique Pegoraro Bertolin
TELECONDO
Primeiramente, cumpre elucidar que de acordo com o Código Civil Brasileiro, em seu art. 96 , há três tipos de obras que podem ser realizadas, a primeira é a voluptuária, que consiste em obras de mera comodidade, o segundo tipo de obra diz respeito às obras entendidas como úteis, que são aquelas que aumentam ou facilitam o uso do bem, e, por fim, há as obras tidas como necessárias, as quais visão tão somente a conservação do bem.

Isto posto, o art. 1.341, do Código Civil Brasileiro, dispõe acerca da realização de obras em condomínio, veja-se:

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;

II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

Considerando a narrativa fática esposada, tem-se que a construção de um banheiro na área da churrasqueira caracteriza-se como obra útil, a qual deverá ser previamente aprovada pela maioria dos condôminos, conforme preceitua o artigo 1341, II do CC.

Pelo exposto, conclui-se que não há maneiras de se realizar a obra pretendida se não houver a prévia aprovação da maioria dos condôminos sem correr o risco de dar ensejo à ação de nunciação de obra nova por parte de qualquer dos condôminos.

Sem mais para o momento, colocamo-nos à sua inteira disposição para eventuais esclarecimentos, bem como para novas pesquisas.

Atenciosamente,
Ricardo Magno Quadros
Luiz Fernando de Souza e Silva
TELEJURIS
Dos fatos apresentados, se está diante de questionamento acerca da forma de rateio das despesas condominiais. O Código Civil determina que a forma de rateio deve ser prevista na convenção do condomínio, conforme se denota do art. 1.336, I:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

Observa-se, que o artigo acima transcrito permite que a Convenção do condomínio estipule uma forma diferente de efetuar o rateio das despesas condominiais, ou seja, é possível que a Convenção adote outro jeito de ratear as despesas entre os condôminos.

Sendo assim, é possível que se adote uma forma de rateio como a mencionada pela condômina, com valores diferenciados para unidades residenciais e comerciais.

Neste caso, a Convenção possui normas específicas acerca do rateio de despesas, as quais devem ser fielmente cumpridas por todos os condôminos, tanto os que possuem unidades residenciais quanto os que possuem unidades comerciais.

Pelo que menciona a condômina, a forma de rateio não é respeitada no condomínio, visto que todos os proprietários pagam o mesmo valor.

Neste caso, necessário que o síndico passe a efetuar o rateio na forma disposta pela Convenção, uma vez que uma das funções do síndico é cumprir e fazer cumprir a Convenção, bem como cobrar as taxas condominiais dos proprietários, como prevê o art. 1.348, incisos IV e VII:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

(...)

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;(...)

VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

Desta feita, a condômina deve entrar em contato com o síndico, a fim de que o mesmo tome as medidas necessárias para que o rateio das despesas seja efetuado na forma prevista na Convenção condominial.

Sem mais para o momento, colocamo-nos a sua inteira disposição para eventuais esclarecimentos adicionais, bem como para novas pesquisas.

Atenciosamente,
Ricardo Magno Quadros
Pedro Henrique Pegoraro Bertolin
TELECONDO
O Código Civil e a Lei nº 4.591/64 (Lei do Condomínio) não possuem normas que impeçam que o síndico represente outros condôminos através de procurações em assembleia.

Assim, necessário observar se a Convenção do seu condomínio proíbe tal conduta.

Caso haja proibição por parte da Convenção, o síndico não pode exercer a representação de outros condôminos em assembleia.

Não havendo qualquer proibição em relação à matéria, não há qualquer óbice no fato do síndico representar outros condôminos.

Desta forma, deve-se analisar a Convenção do condomínio, a fim de averiguar se há alguma norma que regule a representação de condôminos em assembleia.

Sem mais para o momento, colocamo-nos a sua inteira disposição para eventuais esclarecimentos adicionais, bem como para novas pesquisas.

Atenciosamente,
Ricardo Magno Quadros
Pedro Henrique Pegoraro Bertolin
TELECONDO
1. DA PARTICIPAÇÃO EM ASSEMBLEIA

O ordenamento jurídico brasileiro conta com duas leis federais que regulam o direito condominial: o Código Civil e a Lei nº 4.591/64 (conhecida como Lei do Condomínio).

Além das referidas leis, as questões condominiais também são reguladas pelas normas internas de cada condomínio, que estão expressas na Convenção e no Regimento Interno.

O Código Civil e a Lei do Condomínio não possuem qualquer dispositivo que trate do limite de participantes por unidade em assembleia, de forma que é necessária a análise da legislação interna de cada condomínio, a fim de averiguar se existem dispositivos que tratem do assunto.

Caso a Convenção ou o Regimento Interno proíbam que mais de um morador de cada unidade participe da assembleia, isto deve ser respeitado, sob pena de pagamento da multa prevista.

Já na hipótese de não haver qualquer regra que expressa tal proibição, não se pode impedir que mais de um morador por unidade participe da assembleia.

É possível que o síndico coloque tal assunto em pauta, a fim de que os condôminos aprovem a imposição de um limite de participantes por unidade. Vale ressaltar que se a assembleia aprovar a limitação isso se torna uma norma, com a mesma validade das previstas na Convenção e no Regimento Interno.

Desta forma, considerando que a legislação brasileira não impõe limites de participantes por unidade na assembleia, há de se observar se a legislação do próprio condomínio dispõe algo sobre a matéria. Não havendo normas em relação à matéria, os próprios condôminos podem impor limites através de votação em assembleia.

2. PAUTA DA ASSEMBLEIA

No que toca ao edital de convocação das assembleias gerais, sua edição e publicação no condomínio ficam a cargo do síndico, como determina o art. 1.348, I, do Código Civil:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

I - convocar a assembléia dos condôminos;

Os assuntos discutidos na assembleia estão adstritos à ordem do dia que consta no edital de convocação. Não se pode discutir e colocar em votação assuntos que não constem no edital, podendo-se anular a assembleia caso isso venha a ocorrer.

Os condôminos têm todo o direito de requerer que o síndico insira um assunto para discussão em assembleia, porém não há como obrigar que o síndico o faça. A assembleia geralmente visa discutir matérias de interesse geral dos condôminos, de forma que em alguns casos o assunto pode ser resolvido sem a necessidade de discussão pela assembleia.

Nesses casos, o diálogo com o síndico é de suma importância, a fim de averiguar a real necessidade da inserção de determinado assunto na ordem do dia da assembleia.

Caso o condômino considere que a matéria em questão deve ser discutida em assembleia e o síndico não a coloque na ordem do dia, é possível que o condômino efetue a convocação da assembleia, porém é necessário que ele consiga a anuência de pelo menos ¼ (um quarto) dos condôminos para tal, como exige o art. 1.355, do Código Civil:

Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

Assim, caso o síndico se negue a discutir o assunto em assembleia, é possível que o condômino interessado efetue a convocação, na forma prevista pela Convenção, desde que reúna a assinatura de pelo menos ¼ (um quarto) dos condôminos.

Sem mais para o momento, colocamo-nos a sua inteira disposição para eventuais esclarecimentos adicionais, bem como para novas pesquisas.

Atenciosamente,
Ricardo Magno Quadros
Pedro Henrique Pegoraro Bertolin
TELECONDO
O síndico não pode proibir o condômino de acessar sua vaga de garagem pelo fato de estar inadimplente em relação ao condomínio.

No caso de vagas de garagem, estas podem ser de propriedade particular de um condômino (caso tenha matrícula própria ou esteja ligada a uma das unidades do edifício) ou área comum.

Na hipótese de ser uma área de propriedade particular de condômino, o condomínio não pode de maneira alguma impedir que o dono daquele espaço o acesse, uma vez que isso representa uma afronta ao direito de propriedade condômino, previsto pelos art. 1.228 e 1.335, I, do Código Civil:

Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

Art. 1.335. São direitos do condômino:

I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

O síndico que impede o proprietário de acessar sua garagem fere seu direito de usar e gozar da coisa, como dispõe o artigo acima transcrito.

Caso o condômino não seja o proprietário da vaga, a mesma é uma área comum, porém, da mesma forma, o síndico não pode impedir seu acesso ao referido espaço em caso de inadimplemento.

Em relação às áreas comuns, todo condômino é proprietário de uma fração de tais espaços, ou seja, sendo impedido de acessar tem seu direito de propriedade ferido. O art. 1.335, II, do Código Civil, expressa claramente o direito ao uso das áreas comuns pelos condôminos:

Art. 1.335. São direitos do condômino:

(...)

II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

As penalidades pela falta de pagamento das taxas condominiais já estão previstas no §1º, do art. 1.336, do Código Civil:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

(...)

§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

A partir do dispositivo acima, resta claro que a sanção aplicada ao inadimplente é a cobrança de juros e multa sobre o valor devido.

Diante do exposto, o síndico não pode impedir o condômino inadimplente de acessar sua vaga de garagem, seja ela particular ou comum. Caso isso venha a ocorrer, se está diante de violação ao direito de propriedade. A sanção ao inadimplente é a cobrança de multa e juros de mora, com base no §1º, do art. 1.336, do Código Civil.

Sem mais para o momento, colocamo-nos a sua inteira disposição para eventuais esclarecimentos adicionais, bem como para novas pesquisas.

Atenciosamente,
Ricardo Magno Quadros
Pedro Henrique Pegoraro Bertolin
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Em relação ao quórum para que ocorra a eleição de síndico, a lei não prevê nenhum número mínimo específico, assim, cabe observar somente se a assembleia respeitou as formalidades legais para averiguar a validade ou não da eleição do síndico.

Se a eleição do síndico ocorreu no horário da segunda convocação, não há quórum mínimo para a ocorrência da votação, salvo se a Convenção dispuser de forma diferente, como se percebe a partir dos artigos 1.352 e 1.353 do Código Civil:

Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.

O art. 1.353 prevê que em segunda convocação a assembleia pode deliberar por maioria do voto dos presentes, a não ser que a Convenção do condomínio exija um quórum específico.

Assim, deve-se observar o que a Convenção condominial dispõe acerca dos quóruns para as deliberações pela assembleia.
Caso não haja disposição acerca do tema, não há qualquer irregularidade na eleição da forma como ocorreu, uma vez que o novo síndico foi eleito com o voto da maioria dos presentes na assembleia.

Cumpridas todas as formalidades da assembleia, a eleição do novo síndico é válida.

Sem mais para o momento, colocamo-nos a sua inteira disposição para eventuais esclarecimentos adicionais, bem como para novas pesquisas.

Atenciosamente,
Ricardo Magno Quadros
Pedro Henrique Pegoraro Bertolin
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