vistoria residencial

Segurança de prédios em xeque

Metade dos edifícios que entregaram laudo da autovistoria precisa de obras

Equipamentos deficitários para combater incêndio, instalações elétricas defasadas e corrosões em elementos estruturais são alguns dos maiores problemas encontrados nos prédios do Rio pelos profissionais que vêm fazendo a vistoria nas edificações da cidade. Segundo a prefeitura, 53,66% dos 7.102 edifícios que já entregaram os laudos sobre seu estado de conservação, atendendo à Lei da Autovistoria, precisam de reparos.

Mas, esse percentual pode ser ainda maior. Afinal, do total de 270 mil edificações que precisam passar pelo exame, apenas 2,63% cumpriram a determinação até o momento. A legislação entrou em vigor em julho de 2013 e, depois de uma prorrogação em janeiro, os condomínios têm agora até 1º de julho para entregar seus laudos. A regra vale para edificações residenciais e comerciais de três pavimentos ou mais.

Prédios residenciais são maioria

Mas, aparentemente, apenas os residenciais têm se preocupado com a nova lei. Eles são 87% dos prédios que já entregaram os laudos à prefeitura. O restante se divide em 8% de comerciais, industriais e shoppings, e 5% de uso misto (residenciais e comerciais).

Levantamento da Delphi Consultoria mostra que entre 1.500 prédios vistoriados pela empresa desde julho, 65% apresentaram problemas.

— Já tive que mandar isolar áreas de prédios porque o risco de queda de reboco era iminente. Às vezes, até parece problema bobo. Mas se parte do revestimento cair do oitavo andar em alguém, pode matar — alerta David Gurevitz, diretor da Delphi.

Outros problemas comuns são extintores vencidos, falta de portas corta-fogo e instalações elétricas velhas, cheias de gatilhos que não suportam mais a carga consumida pelos apartamentos.

— O que acontece é que nos últimos 15, 20 anos, nós passamos a usar em casa quantidade maior de equipamentos elétricos e eletrônicos. Um prédio que não tenha aumentado a carga ou renovado as instalações, com certeza, está inadequado — observa Agostinho Guerreiro, presidente do Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Rio (Crea/RJ), uma das entidades que têm promovido debates sobre a lei.

É que a nova regra ainda gera muitas dúvidas em síndicos, administradores e até mesmo nos profissionais que fazem o serviço, já que sua regulamentação não estabeleceu critérios claros para a apresentação dos laudos, por exemplo. Isso acaba gerando questionamentos como a necessidade de se vistoriar as áreas internas das unidades privativas e não só as partes comuns.

— Em média, as áreas comuns correspondem a 25% da área construída de um prédio. Então, não há como garantir a segurança sem verificar as áreas privativas — afirma Sydnei Menezes, presidente do Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Rio (CAU/RJ).

Boa parte dos engenheiros e arquitetos que oferecem o serviço concorda com Menezes e costuma sugerir aos síndicos que passem uma circular, pedindo que os moradores abram a porta aos profissionais. Ainda assim, muitos vistoriadores têm dificuldade em verificar as condições internas das unidades, já que é comum encontrar algumas vazias e se deparar com moradores que se recusam a permitir a vistoria. Nesses casos, algumas empresas têm trabalhado com amostragem para concluir o laudo. Mas, o ideal, dizem os profissionais, é visitar todas as unidades.

— É dentro das áreas privativas que acontece boa parte das reformas, muitas vezes sem acompanhamento profissional. No caso de prédios residenciais, acredito que o problema não seja tão grave, pois a maior parte das obras não é tão significativa. Mas, em prédios comerciais, onde é comum fazer ampliações, juntar salas e quebrar paredes, esse risco pode ser grande — enfatiza o engenheiro civil Antonio Mariath, da AM Autovistoria.

Preços a partir de R$ 1,80, o m²

Atuante na área de vistoria e engenharia legal há 28 anos, Antero Parahyba faz coro. Para o engenheiro, é dentro das unidades que mora o problema:

— O Edifício Liberdade (prédio da Treze de Maio que desmoronou há dois anos, levando as duas construções vizinhas) caiu por conta de obras internas. Incêndios costumam começar nas unidades. Já vi imóvel de primeiro andar com vigas cortadas. E, apesar da maioria dos edifícios da cidade ser antiga, os novos têm problemas maiores porque as pessoas pegam as chaves e já mandam quebrar o apartamento inteiro.

Para fazer uma vistoria tão completa, o preço cobrado pelas empresas tem variado muito. Mas, segundo os profissionais consultados pelo Morar Bem, costuma ficar entre R$ 1,80 e R$ 2,50, o metro quadrado. Ou seja, o preço mínimo para prédios de mil metros quadrados (tamanho médio de edficações de três andares) seria de R$ 1.800.

Prazo curto é um dos maiores problemas

Na conta do valor cobrado para realizar a vistoria, entram fatores como a idade do prédio, seu tamanho e a complexidade de suas instalações. Um condomínio com áreas de lazer que incluam equipamentos como piscina, academia, casas de máquinas e vários andares de garagem, por exemplo, precisará passar por uma vistoria mais complexa do que um prédio de três pavimentos sem elevador. Consequentemente, o tempo para a realização do trabalho também será maior. Enquanto num prédio pequeno, a vistoria pode ser feita em poucos dias, nos condomínios pode levar até um mês inteiro e custar R$ 20 mil.

— Não existe uma tabela fixa de preços, apenas a prática do mercado. Mas os responsáveis pelas edificações precisam ficar atentos a questões como o histórico do profissional ou empresa. E se o preço parecer barato demais ou o prazo curto demais, desconfie — enfatiza o presidente do CREA, Agostinho Guerreiro.

Para Guerreiro, apesar de ter alguns problemas, a lei é válida principalmente por contribuir para uma mudança cultural e chamar a atenção para a importância de se realizar obras com o acompanhamento de profissionais. Mas uma mudança de parâmetros tão significativa demanda tempo e é justamente aí que a regulamentação peca. Afinal, mesmo com a prorrogação do prazo para a realização da autovistoria — que passou de 1° de janeiro para 1° de julho —, o período ainda é muito curto já que a cidade não dispõe de profissionais suficientes. Seria preciso, a partir de agora, fazer mais de 60 mil vistorias por mês para cumprir o prazo.

— Ela é necessária, mas leva tempo para que as pessoas assimilem uma lei como essa. Além disso, é preciso lembrar que o condomínio é como uma empresa. Precisa de planejamento, orçamento. Não dá para exigir que 270 mil edificações façam em um ano o que nunca foi feito antes — reclama Alexandre Corrêa, vice-presidente do Secovi-Rio.

Vale lembrar que o decreto que regulamentou a Lei da Autovistoria prevê a cobrança de uma multa, que seria calculada a partir do valor do IPTU, para quem não realizar o exame. Mas a própria prefeitura tem admitido em eventos sobre o assunto que não pretende autuar os condomínios num primeiro momento.

Fonte: O Globo

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