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segurança em condominios

Organize a casa para evitar acidentes com os pets

Fios soltos, janelas sem telas e produtos de limpeza mantidos em lugares impróprios podem causar um desastre com os animais de estimação

Além de trazerem alegria ao lar, animais de estimação ajudam a diminuir as chances de bebês adoecerem, segundo pesquisa publicada na “Pediatrics”. Assim como as crianças, os pets também precisam de alguns cuidados dentro de casa para evitar que sofram acidentes.

O cuidado que se deve ter em casa com o animal é similar ao que o que se tem com as crianças, de acordo com Valéria Pires Correa, diretora técnica do Grupo Pet Center Marginal. “A criança tem sempre um adulto por perto, já os bichos de estimação passam muito tempo sozinhos, sem supervisão”, explica. Portanto, sua segurança precisa ser bem planejada e a casa adaptada para que eles não se machuquem.

Fios - Gatos gostam de brincar com fios e, ao encontrarem um cabo solto, podem encará-lo como um brinquedo e aí então se arriscam a um enforcamento. Fios desencapados e extensões também podem causar um curto-circuito ao terem os animais interagindo com eles. O ideal é agrupar os cabos e deixá-los fora do alcance dos animais. É perigoso que, ao puxar o fio, o eletrodoméstico caia em cima dele.

Tomadas também devem ser protegidas com protetores, pois os filhotes são muito curiosos e podem ser eletrocutados, caso não haja este cuidado.

Janelas - Proteção nas janelas é fundamental. Muitos animais ficam com medo de fogos de artifício e trovão, e é muito comum que, no desespero, eles tentem pular do prédio ao ouvir o barulho. “Gatos gostam de ficar no beiral da janela. Por mais que estejam acostumados, um inseto ou passarinho pode chamar sua atenção e ele pode se desequilibrar”, diz Valéria. A profissional lembra que mesmo os felinos podem se machucar ao cairem de um lugar alto. Para evitar uma fatalidade, é preciso colocar grades ou telas.

Piscinas - Casas com piscinas também devem oferecer atenção redobrada para evitar afogamento de crianças e animais. “Há no mercado um tipo de proteção que cobre toda a piscina e, dependendo do porte do animal, eles podem até andar por cima dela”, diz a veterinária da Clínica Mister Vet Janaina Reis. Existem opções de coberturas e até esteiras automáticas que fecham o ambiente quando ele não é usado, além de cercas removíveis.

Produtos de limpeza – Todo tipo de material químico deve ser mantidos fora do alcance dos bichinhos. Assim como os remédios, os produtos de limpeza devem ser guardados em um armário fechado, no alto. “Uma lambida já pode causar queimadura na língua, estômago ou esôfago e evoluir para um quadro bem grave. Dependendo do líquido ingerido, pode levar o animal ao óbito”, alerta Janaina Reis, que também é veterinária do SalvaCão, projeto que ajuda animais de rua ou em situações de mau-tratos e violência. Segundo a profissional, os aromatizantes devem ser evitados dentro de casa, já que eles podem causar uma bronquite alérgica nos animais.

Cozinha – Um forno quente pode representar perigo de queimadura para os pets. “O indicado é afastá-los da cozinha no momento de cozinhar”, diz Valéria, que lembra que gatos sobem com facilidades em mesas e no fogão. Tanto os felinos quanto os cães podem derrubar uma panela e causar um desastre. Objetos que podem ser quebrados devem ficar em ambientes fechados, para que os animais não esbarrem e se machuquem.

Objetos pessoais – Os cachorros sentem a falta do dono quando ele está fora de casa. Por isso, é comum que eles peguem objetos com o cheiro do proprietário para matar a saudades durante o dia. Mas é preciso ter cuidado: “Itens pontiagudos podem machucar os cães”, diz Janaína. Mesmo as meias podem causar um dano ao animal. De acordo com a veterinária, engolir um artigo como este pode causar um problema rio e até levar à morte. Portanto, deixar a casa bagunçada pode facilitar um acidente com o pet.

Portão – “O ideal é que casas com cachorro tenham dois portões entre o animal e a rua, para garantir que, se um for aberto, ainda tem outro para não deixá-los fugir”, recomenda Janaína.

Um portão pequeno também é muito útil no começo de escadas, para evitar que animais pequenos caiam pelo vão dos degraus. Filhotes geralmente gostam de entrar embaixo da máquina de lavar roupa ou do sofá, principalmente se ouvem algum barulho que os assustam, como um rojão. Proteger o espaço com uma tábua é uma boa ideia, pois, caso contrário, eles podem não conseguir sair do cantinho sozinhos.

Portas de vidro também devem ser sinalizadas, principalmente se o imóvel é novo e o animal ainda não se habituou à casa. “O proprietário pode colocar um adesivo na parte debaixo do vidro para que o bicho visualize que tem uma barreira e não atravesse correndo”, diz Valéria.

Lixo – Os animais não devem ter acesso ao lixo da casa, pois é um lugar que possivelmente contém objetos tóxicos e cortantes. Coloque-o em latas que sejam de difícil abertura para evitar desagradáveis surpresas.

Fonte: Revista Imóveis

O Síndico e a Inadimplência

A existência de um condomínio, considerado como a reunião de diversas pessoas com o objetivo primordial de conservação de uma coisa comum, tem sido objeto de estudos e preocupações ao longo do tempo.

Na prática, quando falamos de condomínio, logo pensamos em um edifício com diversos andares, funcionários, elevadores, monitoramento eletrônico, áreas de lazer, enfim, diversas comodidades que a vida moderna impõe a todos.

Contudo, não se trata do cenário mais próximo da

realidade. O conceito de condomínio é bem mais amplo do que uma construção, na medida em que é possível existir um condomínio num único apartamento; basta que mais de uma pessoa física ou jurídica sejam proprietários em comum.

Por outro lado, o principal objetivo de um condomínio nada mais é do que a sua conservação e manutenção, a fim de que aquele determinado bem não se deteriore de tal forma, que fique imprestável para sua utilização normal.

A manutenção e a conservação da coisa comum é a razão da cobrança das cotas condominiais, na medida em que cada proprietário tem a obrigação de arcar com uma parcela previamente estipulada pela convenção condominial.

Nos denominados condomínios edilícios, a legislação determina que exista uma pessoa responsável pela administração daquele conjunto de interesses, denominado de síndico, o qual é eleito pela coletividade para esse objetivo principal, ou seja, conservar e manter a coisa comum.

Independentemente de ser ou não proprietário de uma unidade autônoma em um determinado condomínio, o síndico deve possuir o chamado “olhar de dono”, ou seja, tem a obrigação de velar pela adequada conservação e manutenção do patrimônio comum.

Quando falamos de patrimônio comum, o principal significado que pretendemos expor, diz respeito às denominadas áreas e coisas de uso comum, normalmente designadas como despesas condominiais, como sejam, exemplificativamente: funcionários, elevadores, manutenção hidráulica, elétrica, pára-raios, entre outros.

O Código Civil detalha diversas atribuições outorgadas àquele que for escolhido pela assembleia para a função de síndico, que são complementadas pela convenção condominial e pelo regulamento interno.

No que se refere à inadimplência, o síndico deve estar atento para que eventuais atrasos desta ou daquela unidade autônoma não se torne crônica e cause uma influencia negativa perante os demais condôminos adimplentes.

Uma das formas de tornar esse controle mais efetivo é estabelecer regras de limite máximo de atraso o qual, uma vez ultrapassado, propiciaria a propositura de ação de cobrança.

Convém destacar que o valor arrecadado pela cota condominial não pertence ao síndico, ou a qualquer outro integrante do corpo diretivo do condomínio e, portanto, no caso da inadimplência deverá cobrar multa, juros e atualização monetária previstos na convenção condominial e nas leis vigentes.

O síndico que abre mão de valores do condomínio sem a prévia anuência da assembleia geral de condôminos corre o risco de ter de arcar pessoalmente com o pagamento de eventuais diferenças, pois como foi dito, o dinheiro não lhe pertence, mas, sim, ao condomínio.

*Rubens José Reis Moscatelli é advogado e presidente do Sindicato dos Condomínios Prediais do Litoral Paulista (Sicon)

Fonte: Folha do Condomínio

Aja como porteiro profissional e evite arrastões em condomínios

Em dois dos mais recentes arrastões ocorridos na região central de São Paulo, no final de março, na região dos Jardins, os marginais utilizaram-se da mesma técnica para entrar no condomínio.

Resumidamente, em ambos os casos, os marginais usaram “CARRO CLONADO” para acessar a garagem e assim, dentro do condomínio, os marginais:

1. Desembarcaram na garagem;

2. Dirigiram as escadas de acesso ao piso superior;

3. Aproximaram-se da guarita;

4. Invadiram a guarita;

5. Renderam o porteiro.

Notem, meus colegas porteiros, todo o percurso que os marginais foram obrigados a percorrer até conseguirem RENDER O PORTEIRO!

Vejam o tempo em que os porteiros tiveram para acionar o alarme, mas Não fizeram!

Não aceite perder para o crime, seja um profissional cada vez mais ATENTO.

Portanto, para uma melhor segurança, orientamos a vocês, porteiros:

1) NÃO ABRIREM O PORTÃO em caso de dúvidas ou suspeitas;

2) Quando o veículo acessar a garagem, mesmo já confirmado que seja o morador(a), ACOMPANHEpelas câmeras de segurança o desembarque de todas as pessoas do veículo, bem como, o acesso aos elevadores, veja não existe algum estranho;

3) Não se esqueçam de TRANCAR a porta da guarita, pois tudo pode ajudar no sentido de obstar o progresso dos marginais dentro do condomínio, além do que, a guarita é a sua CÉLULA DE SEGURANÇA.

4) NUNCA saiam da guarita, pois vocês devem realizar todas as suas tarefas dentro da guarita e a porta deve estar sempre TRANCADA.

5) Caso ocorra algo diferente do esperado, ou seja, caso desembarquem do veículo outras pessoas,ACIONEM IMEDIATAMENTE O ALARME (botão de pânico). Depois, disfarcem e mantenham a calma, pois a ajuda já estará a caminho.

Vejam como é fácil manter a segurança, são atitudes simples, porém ATENTAS e, no momento certo, que realmente fazem a DIFERENÇA. Façam a diferença, pois os moradores contam com vocês.

Caso tenham dúvidas ou precisem de qualquer outro esclarecimento, entrem em contato conosco, pois teremos a imensa honra de atendê-los.

Fonte: Direcional Condomínios

Envidraçamento de fachada

Saiba também o que é considerado área comum ou espaço privativo.

Afinal a fachada do apartamento representa propriedade exclusiva de seu proprietário ou é considerada área comum do condomínio?

Ao adquirirmos uma unidade em um edifício de apartamentos, entendemos que tudo o que se encontra nos limites desta área, o que inclui suas portas, guarnições, esquadrias, paredes externas, varanda, piso seja este da varanda ou do hall de entrada, referem-se à propriedade exclusiva e autônoma e, dentro deste limite tudo podemos, afinal, “o direito de propriedade é legitimo” e encontra-se garantido em nossa Constituição Federal.

Baseados neste entendimento, a troca da porta, o envidraçamento ou colocação de cortina na varanda, a substituição de guarnições e esquadrias externas, troca do piso da varanda ou do hall, nos é permitida.

Contudo, ao contrário do que supõe, tais áreas não são consideradas privativas, ou seja, propriedade exclusiva do condômino mas, representam parte comum da edificação e, neste sentido, devem seguir o padrão pré definido pelo condomínio seja através de sua convenção, seja através das decisões deliberadas em assembleia.

O Código Civil, em seu artigo 1336, inciso II, revela ser defeso aos condôminos alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas. Nos edifícios mais recentes, a sacada possui destaque substancial e, geralmente, encontra-se adjunta à sala do apartamento e muitos proprietários desejam realizar seu fechamento (envidraçamento) a fim de ampliar a utilização daquele espaço.

Contudo, conforme já mencionado, a fachada da unidade autônoma, representa área comum da edificação e, não pode ser alterada se não, expressamente, previsto na
convenção do condomínio ou, ainda, referendada em assembleia geral, expressamente convocada neste sentido.

Dessa forma, o envidraçamento das sacadas, quando não previsto na convenção, deve ser autorizado em assembleia específica, regularmente convocada que definirá o padrão, as características e especificações para este fechamento.

Neste sentido, o envidraçamento deve seguir o padrão definido pelo condomínio a fim de resguardar a harmonia da edificação determinando a coloração e tipo dos vidros (laminados) e esquadrias bem como, os requisitos técnicos exigidos (necessidade de apresentação de ART pela empresa contratada) tudo visando obter qualidades
técnicas e seguras aos moradores.

Outras alterações nas varandas tais como, colocação de armários, gabinetes, prateleiras, vasos pendurados, modificação de pintura seja ela da parede, dos gradis ou
mesmo do piso, não podem ser efetuadas pelos condôminos já que retratariam desejos pessoais, e, consequentemente, traria desarmonia no conjunto residencial.
Ainda, vale lembrar que, estes casos, dificilmente seriam aprovados em assembleia, por retratarem gostos e desejos particulares.

O mesmo entendimento é seguido para substituição de portas, batentes e esquadrias externas da unidade, ou seja, não são permitidas sem a devida padronização. Obviamente, adaptações que objetivem resguardar a segurança dos moradores tais como, a colocação de redes de proteção na sacada, ou janelas, não dependem de autorização do condomínio porém, a sobriedade deve imperar neste quesito, como por exemplo manter o padrão da rede de proteção na cor branca.

O que se procura é evitar alterações de forma a prejudicar a harmonia existente na edificação que possam vir a desvalorizar todo o empreendimento, contudo, esta
harmonia, não deve ser prescrita por cada condômino, mas, discutida e aprovada pela coletividade.

Fonte: SindicoNet

Jurisprudências sobre multas em condomínios

Penalidades devem ser dadas como manda a lei e a convenção de cada condomínio.

Mesmo com uma conduta irregular, algumas vezes o condomínio não consegue multar o condômino infrator por não seguir o trâmite legal corretamente. Veja abaixo três decisões do TJ-SP sobre o assunto.

Na primeira decisão, pesou o fato da assembleia não ter aprovado com o quórum qualificado de três quartos dos condôminos a multa para condôminos antissociais, além do prazo para o morador infrator se defender ter sido considerado curto demais.

Na segunda, o juiz entendeu que a decisão foi apressada e que deveria haver maior debate sobre o assunto.

Na terceira, o condomínio teve sua multa anulada por não ter dado prévia notificação de que seria multado, e que por isso, não teve como parar sua conduta prejudicial antes da multa.

Veja:

  1. Ementa: Para impor multa a condômino por reiterado comportamento antissocial exige-se, do síndico, notificação com descrição objetiva do fato ou dos fatos a que corresponda ou correspondam cada comportamento nocivo, além de prazo razoável para defesa. Exige-se, mais, “ulterior deliberação da assembleia” com quórum “de três quartos dos condôminos restantes”. Ausentes tais requisitos formais, anula-se a sanção imposta, repelindo-se, antes, as preliminares. (Fonte: TJ/SP 01/06/2011)
  2. Ementa: Sanção aplicada a condômino, por ato antissocial. Indeferimento liminar da petição inicial. Inadmissibilidade. Individualização das condutas infratoras. Questão relativa ao quorum para a aplicação da pena que deve ser submetida ao amplo debate e decidida só a final. Provimento da apelação para que o processo tenha prosseguimento. (Fonte: TJ/SP 24/03/2010)
  3. Ementa: As questões postas ao crivo do douto sentenciante cingiam- se à matéria preponderantemente de direito, prescindindo, pois, da propalada dilação probatória. A par disso, insta assentar que mesmo os aspectos fáticos da demanda estavam suficientemente claros ao Magistrado, fornecendo-lhe um seguro juízo de certeza no sentido da procedência apenas em parte do pleito do autor. Apelação. Condomínio. Ação de cobrança de multa convencional. Multa aplicada por ato antissocial. Falta de prévia comunicação ao condômino punido. Penalidade anulada. Inteligência dos arts. 1.336 e 1.337 do código civil. Recurso improvido. Para a aplicação da multa prevista no art. 1.337, parágrafo único, do Cód. Civil, por violação reiterada aos deveres condominiais, mister a prévia notificação do condômino acusado para ter conhecimento da imputação e cessá-la antes da imposição da multa. Não basta a notificação posterior à aplicação da sanção para pagamento. (Fonte: TJ/SP 08/11/2010)
Fonte: SindicoNet

Controle de acesso de pessoas

Ponto fundamental para a segurança de um condomínio é a forma como é feita o controle de acesso de pessoas e mercadorias (temos material didático para controle de acesso de veículos).

A marginalidade tem usado de vários estratagemas para ludibriar o porteiro, no momento em que ele vai realizar o controle de acesso, sem observar normas básicas de segurança. A finalidade de um bom sistema de controle de acesso é assegurar um acesso fácil e simplificado das pessoas devidamente autorizadas e impedir a entrada de pessoas não autorizadas.

Alem disso, é importante que o prédio saiba quem entrou e saiu de suas dependências, horários identificados, o que veio fazer no condomínio, quem foi visitar ou prestar um serviço etc. O controle de acesso é o cartão de visita de um condomínio. No instante que uma pessoa estranha, visitante ou ate mesmo um empregado domestico passa pela triagem do controle de acesso, tem-se a primeira impressão se o prédio tem preocupação com segurança ou não.O controle de acesso deve ser realizado em três níveis:

1. Controle de Acesso de Pessoas Cadastradas e Autorizadas Permanentemente: Subdividimos em 4 grupos:

a) MORADORES: O trabalho da portaria ao gerenciar o controle de acesso de MORADORES cadastrados é simples, uma vez que a familiarização do dia a dia facilita tremendamente a rotina de permissão de entrada e saída do edifício. O síndico do prédio deverá providenciar o cadastro, de todos os moradores de cada apartamento contendo os seguintes dados:

“Nome completo, data de nascimento, numero do RG, nome dos pais, cor da pele, estado civil, estatura aproximada, número do apartamento, dados do veículo (ano, modelo, marca, cor e numero da placa, possui ou não vidros filmados), telefone fixo e celular. É de suma importância a apresentação de foto (3×4) recente do rosto
*Esse cadastro pode ser feito através de fichas ou os dados e fotos inseridos em programa de computação especialmente criado para esse fim, que ficarão a disposição da Portaria.

b) VISITANTES COM ACESSO PERMANENTE: algumas pessoas, apesar de não morarem no prédio, freqüentam, quase que diariamente o condomínio. Relacionamos os pais, tios, avos, sócios, irmãos. Essas pessoas, que constantemente estarão passando pelo controle de acesso efetuado pela portaria, devem ter a entrada facilidade. Para tanto, o responsável pelo apartamento deverá providenciar o cadastro com foto, nos termos a seguir:

“Nome completo, data de nascimento, numero do RG, nome dos pais, cor da pele, estado civil, estatura aproximada, número do apartamento que visitara grau de parentesco com o morador, dados do veículo (ano, modelo, marca, cor e numero da placa, possui ou não vidros filmados), telefone fixo e celular. É de suma importância a apresentação de foto (3×4) recente do rosto

c) EMPREGADOS DOMÉSTICOS: o morador deverá fornecer diversos dados e foto de seus empregados domésticos, para elaboração de cadastro para a portaria, com os seguintes dados:

“Nome completo, número do RG, nome dos pais, cor da pele, estado civil, estatura aproximada, numero do apartamento que trabalha endereço residencial, tel. Residência e celular, função exercida; data de admissão, o morador ainda devera especificar os horários e dias que o funcionário trabalha, especificando restrição de entrada em algum dia do mês, se necessário.”

Após a demissão do empregado, deve imediatamente o morador comunicar a portaria o descadastramento e a proibição de entrada do funcionário no condomínio

d) EMPREGADOS DO PRÉDIO (zelador, porteiro, garagista, vigilante etc.): também devem constar do cadastro, que ficara permanentemente na portaria

“Nome completo, numero do RG, filiação, data de nascimento, endereço residência, telefone residência e celular, estatura media, cor de pele, cargo, data de admissão”.

2) Controle de Acesso de Pessoas Não Cadastradas (desconhecidos, visitantes ocasionais (parentes ou não), amigo/namorado (a) de filhos, prestadores de serviço, policiais, fiscais, oficiais de justiça, pedintes, vendedores etc.).
As pessoas que não se incluem no item “a” (Pessoas Cadastradas e Autorizadas Permanentemente) acima descrito, necessitam de autorização expressa de morador, zelador ou sindico, para entrar nas áreas de uso restrito do edifício. A triagem tem que ser feita de maneira minuciosa e criteriosa e para tanto se faz necessário que o porteiro execute alguns procedimentos básicos no controle de acesso a fim de impedir a entrada de pessoas suspeitas e indesejáveis no condomínio. O controle de acesso de pessoas não cadastradas, realizado pela portaria, deve seguir o presente roteiro de segurança: Vamos criar uma situação hipotética, aonde uma pessoa de nome Orlando, chega à portaria desejando fazer uma visita ao morador do apartamento 35 de nome Alcides.

a) Inicialmente o porteiro deve fazer a identificação visual (pela vidraça da guarita ou pela câmera instalada junto ao portão de entrada) da pessoa que acabara de chegar e acionou a campainha (normalmente porteiro eletrônico). Ressalta-se o visitante inesperado encontra-se ainda na rua aguardando uma posição da portaria, pois o portão esta fechado.

b) Após cumprimentar o visitante (Bom dia, Boa Tarde, Boa Noite) o porteiro irá indagar sobre o desejo de tal pessoa.

c) O solicitante manifesta a vontade de visitar seu amigo Alcides do apartamento 35. O porteiro avisa educadamente que irá solicitar autorização do morador para a liberação da entrada. É de se frisar que deve o porteiro indagar ao visitante o numero do apartamento e o morador que deseja manter contato.

d) O porteiro entra em contato com o apartamento 35 pelo interfone e é atendido pelo morador Alcides que ao saber da chegada do amigo Orlando, autoriza a entrada do mesmo no prédio.

e) O porteiro abre o portão, através do acionamento a distancia e solicita ao visitante Orlando sua Cédula de Identidade ou documento com foto (ex: Carteira Nacional de Habilitação). OBS. no caso de funcionários de concessionárias de serviço publico (ex: água, luz, telefone, gás) ou prestador de serviço, deverão apresentar crachá da empresa. Em caso de duvida ou suspeita, o porteiro deve pedir o telefone do superior hierárquico da empresa para confirmação do serviço.

f) O porteiro anotara no livro de controle de acesso de pessoas: nome completo do visitante, número do RG ou do documento apresentado, nome do morador que autorizou a entrada e respectivo numero do apartamento, horário de entrada do visitante.

g) O porteiro devolve o documento ao visitante. OBS: Para prestadores de serviço, o porteiro deve entregar crachá de identificação que o funcionário deve fixar em local visível.

h) O porteiro indica o caminho que o visitante deve percorrer para chegar ao elevador ou aciona funcionário (vigilante) para conduzi-lo ao hall social.

i) Se houver sistema de CFTV o porteiro deve monitorar o caminho percorrido pelo visitante.

j) No momento em que o visitante deixar o condomínio o porteiro deve anotar o horário de saída e não se esquecer de recolher o crachá de identificação (fornecido aos prestadores de serviço). Com isso teremos o registro completo da entrada, permanência e da saída de pessoas estranhas aos quadros do edifício.

Fonte: Dr. Segurança

Síndicos profissionais

Condomínios maiores e mais equipados pedem atenção especial. Condomínios aderem aos serviços do síndico profissional

Os condomínios residenciais e comerciais estão cada vez maiores, com várias unidades e áreas comuns repletas de equipamentos de lazer e de segurança que têm a finalidade de proporcionar mais conforto e bem-estar aos moradores.

Grandes, ou de menor porte, todos os condomínios precisam de um síndico para cobrar, pagar, planejar, fiscalizar, realizar manutenções, enfim, administrar o prédio, seja ele residencial ou comercial. Há condomínios onde a eleição para síndico é acirrada, com chapas montadas, muitas propostas e vários interessados em exercer esse cargo de responsabilidade.
No entanto, em outros locais, falta tempo, conhecimento ou até interesse da parte dos moradores para ocupar a vaga. Para esses últimos há a possibilidade de contratar um síndico profissional. Que tem a mesma função do síndico convencional, com a diferença de que o primeiro detém maior conhecimento e experiência no exercício de suas atividades.

CADA VEZ MAIS COMUM

Segundo o presidente do Sindicato das Empresas de Compra, Venda e Locação de Imóveis (Secovi-CE), Sérgio Porto, a profissão de síndico ainda não é legalizada. Ainda conforme Porto, existe um projeto de lei para regularizar a profissão, mas ainda não foi aprovada.

“O síndico pode ser morador ou uma pessoa física ou jurídica. Hoje, muitos condomínios contratam empresas para administrar o condomínio ou uma pessoa com experiência em administração que cuida de vários condomínios e ganha para isso. Por isso, dizem síndico profissional”, explica.

Para Paulo Sanford Feitosa, economista e sócio gerente da empresa Sindipro (Sindico Profissional), os condomínios estão cada vez maiores. Neste cenário, a figura do síndico ou do administrador tende a evoluir para um perfil mais profissional, exigindo mais habilidade e conhecimentos práticos na gestão interna de tais empreendimentos. “Atualmente, o responsável condominial necessita de mais tempo para dar conta de suas atribuições, que não são poucas”, observa.

ATRIBUIÇÕES

O economista cita algumas das várias responsabilidades de um síndico. “Cabe ao administrador arrecadar, pagar, cobrar, planejar, fiscalizar, contratar, realizar manutenções, prestar contas, além de precisar ter uma boa base de conhecimento sobre: processos administrativos, controle financeiro, práticas contábeis, administração de pessoal, implantação de rotinas, estratégias para redução de custos, legislação de condomínio edilício, legislação tributária, legislação trabalhista, mediações de conflitos, cobrança judicial e extrajudicial, normas técnicas, normas de segurança do trabalho, normas sindicais, normas internas, arquivamento de documentos, segurança, tecnologia de informática e de equipamentos e muitos outros”, comenta.

REMUNERAÇÃO

Em geral, o síndico profissional não atua em apenas um condomínio. Ele tem alguns clientes e se reveza entre os empreendimentos. Porém, segundo Sanford, há um limite que só pode ser superado quando o serviço é prestado por uma equipe que se divide em funções estratégicas na administração de condomínios.

“Normalmente é a assembleia que delibera sobre a remuneração do Síndico, que varia de acordo com o porte do condomínio, número de moradores e exigências. Em prédios de médio porte, os honorários equiparam-se ao valor de um salário mínimo, que incluem visitas semanais ao edifício. Quando a presença se torna mais necessária, como nos casos de prédios de grande porte, os honorários serão proporcionalmente maiores”, explica.

RISCOS E BENEFÍCIOS

Os condomínios residenciais e comerciais, sejam de qual porte for, estão pouco a pouco ganhando formato de empresa, já que a sua gestão exige rigor administrativo, financeiro, fiscal e trabalhista.
Sanford avalia que os principais benefícios em contratar um Gestor Predial estão na administração impessoal e imparcial, que oferece mais tranquilidade quanto à convivência dos moradores, podendo ser exigido e cobrado, e na assessoria completa e imparcial que resulta em economia e preservação do patrimônio.
“O maior risco de se contratar um síndico está na escolha do profissional, que se for errada pode comprometer o funcionamento do condomínio. Antes de se contratar o síndico deve-se ter a certeza de que possui disponibilidade e conhecimento suficiente para desempenhar a função, que pode ser comprovada através de consulta de seu currículo e de referências comerciais”, orienta o economista.

Fonte: SindicoNet

Livro de ocorrência coloca ordem na vizinhança

Aniele Nascimento/ Gazeta do Povo / Siomara Katowski, conselheira de adminis-tração do Parque Fazendinha: cinco ocor-rências são registradas por dia

O famoso “caderno preto” não perdeu lugar: caneta, papel e conversa auxiliam o síndico.

Quase 3 mil pessoas vivem no residencial Parque Fazendinha, em Curitiba, no bairro de mesmo nome. Com 32 torres, que abrigam 640 apartamentos, o condomínio tem movimentação similar à de um pequeno bairro e traz um desafio: como administrar tantos moradores?

Mesmo em uma época em que informações são geridas por computador, o famoso “livro preto” mantém seu lugar cativo no residencial. Com a ajuda dele, síndicos tomam conhecimento da rotina das famílias e de seus problemas e podem tomar decisões para colocar ordem na comunidade.

O registro dos moradores no livro é à moda antiga, à base de papel e caneta. O sistema funciona com boletins de ocorrência – e não são poucos. Em média, cinco vezes por dia alguém procura a secretaria do condomínio e pede uma folha do livro para registrar sua reclamação.

“Cada bloco do condomínio tem uma pasta. O morador escreve a queixa, explicando o que está acontecendo. Avaliamos todos os registros, um por um”, explica a conselheira do condomínio, Siomara Katowski. O preenchimento das folhas requer a descrição completa do caso, além de data, hora, nome dos envolvidos e identificação da unidade que está fazendo a reclamação.

Siomara conta que os principais geradores de ocorrências são danos causados nos carros, barulho de vizinhos durantes festas ou reuniões, crianças em férias circulando pelo condomínio e o ruído dos pets.

“Cada queixa é recebida pela secretaria, que passa o caso para a administração. A partir daí, o prazo é de 48 horas para que os administradores apresentem uma solução”, explica Siomara, que foi síndica do condomínio por 10 anos. A resolução é , então, descrita e arquivada junto com o boletim de reclamação.

O livro de ocorrência é fundamental, salienta a experiente conselheira. Nele o condômino leva ao conhecimento do síndico fatos que requerem medidas administrativas, como o carro riscado, a festa barulhenta do vizinho que avançou a madrugada ou o comportamento inadequado de funcionários do residencial.

Espaço necessário

Boletim, livro ou online: independente do formato, é recomendável que todo condomínio ofereça um espaço para que os moradores registrem o que acharem relevante. “Dessa forma, o condomínio não poderá se eximir da responsabilidade. Muitas vezes, os administradores não sabem o que está acontecendo até que a reclamação seja formalizada”, explica o vice-presidente de condomínios do Sindicato da Habitação (Secovi-PR), Dirceu Jarenko.

No entanto, essa ferramenta precisa ser utilizada com moderação e cautela – e quem faz esse filtro é o síndico. “Nem tudo que acontece merece ser registrado. O síndico deve avaliar quais situações podem ser resolvidas com uma conversa”, avalia Jarenko. “Há casos em que não cabe dar publicidade a um fato. Alguns não dizem respeito aos demais moradores e podem ser resolvidos apenas entre os condôminos envolvidos”, aponta Jarenko.

Ele dá uma dica para fazer essa avaliação. “Se o problema só atinge um condômino, é provável que um bom papo seja suficiente. Se uma pessoa chega todo dia tarde, usando salto alto, pode estar incomodando o vizinho do andar de baixo sem saber. A melhor atitude nesse caso é propor uma conversa, sem expor a situação”, explica.

Cursos e especializações para atuar como síndico

A responsabilidade de mediar conflitos e gerenciar condomínios não é para amadores. Cada vez mais, quem atua como síndico deve buscar qualificação. Em Curitiba, o Secovi-PR e o Centro Europeu oferecem cursos específicos.

“Administrar o livro de ocorrências é uma das funções do síndico, que exige imparcialidade, bom senso e técnicas de mediação. O responsável não deve expor situações críticas, que podem inclusive gerar ações judiciais ”, exemplifica Dirceu Jarenko, vice-presidente de condomínios do Secovi-PR. Nos cursos, os síndicos aprendem como enfrentar situações delicadas, reclamações entre os condôminos e outros detalhes da administração.

O Secovi-PR oferece cursos todos os meses. Sempre é abordado um tema diferente, inclusive o gerenciamento de conflitos entre vizinhos. Com duração entre três e nove horas de duração, os cursos custam de R$ 50 a R$ 150. Para síndicos de condomínios filiados ao Secovi, não há custos. No Centro Europeu, o curso de síndico tem carga horária de 24 horas. A próxima turma começa em maio. Serão três encontros, todo sábado, entre 11 e 25 de maio.

Arquivo

Ocorrências geram histórico do condomínio

Antônio More/ Gazeta do Povo / Síndicos  devem buscar qualificação: quanto maior o condomínio, maiores os  desafios

A indicação é que os livros de ocorrência, ou boletins onde são registradas as reclamações, sejam arquivados. “Dessa forma cria-se um histórico sobre o condomínio. Se surgir uma reclamação, pode-se pesquisar e ver se a situação é recorrente ou como foi resolvida anteriormente”, comenta Nilton Savieto, síndico profissional e consultor do portal SíndicoNet.

Além do livro ou de boletins em pastas, outra forma de registrar os acontecimentos do condomínio é por meio do site do empreendimento ou por e-mail. “Facilita a vida do administrador, pois a comunicação fica arquivada. São ferramentas mais individualizadas e com os devidos cuidados não há risco de expor os vizinhos”, diz.

No Parque Fazendinha, Siomara não abre mão do sistema tradicional. Ela organiza os boletins em pastas exclusivas para cada bloco. “Se há uma nova reclamação sobre o mesmo vizinho ou a mesma situação, podemos resgatar e isso vai pesar na avaliação”, conta.

Bom senso

O registro de ocorrências no condomínio não deve ser feito à toa. Muitas questões podem ser resolvidas com mediação do síndico e uma boa conversa, pois um problema particular exposto no livro onde todos os condôminos tem acesso pode gerar discussão judicial.

Fonte: Gazeta do Povo

Casas e proprietários protegidos

Muitas pessoas esquecem detalhes contratuais que resguardam o patrimônio. O seguro habitacional danos físicos ao imóvel (DFI) e para morte e invalidez permanente (MIP) são exemplos

Uma residência vistosa requer um seguro que proteja sua estrutura física: CBIC e Essor lançam solução para o problema

A parceria entre a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) e a seguradora Essor já rendeu dois seguros: o Decenal e o Garantia de Entrega da Obra. Com o intuito de proteger o imóvel e reparar possíveis danos na estrutura do empreendimento, agora é a vez do seguro habitacional danos físicos ao imóvel, mais conhecido como DFI. A finalidade dessa tipologia é garantir a indenização por possíveis prejuízos estruturais.A seguradora responderá pelos desdobramentos consequentes, garantindo o reembolso pelos danos materiais causados à residência segurada até o valor máximo estabelecido no certificado individual, seja para incêndio, raio, explosão de qualquer natureza, destelhamento ou vendaval, desmoronamento parcial, total ou até mesmo ameaça. Em conjunto, estão cobertos também os danos materiais e as despesas decorrentes de providências tomadas para o combate à propagação dos riscos, para proteção da residência segurada e para desentulho do local.

O diferencial do seguro é a vantagem de poder ser contratado individualmente, sem número mínimo de unidades seguradas para abertura da apólice. O DFI cobre, também, danos causados ao imóvel por fatores externos, bem como prejuízos provocados por acontecimentos gerados de fora para dentro do imóvel, sobre o prédio, sobre o solo ou subsolo sobre o qual está construído. Assim, arca-se com as despesas para recuperação do imóvel, porém é inviável envolver a responsabilidade dos pertences. A mesma garantia acontece em caso de rompimentos de canos fora da casa, chuva e granizo.

O DFI não cobre riscos decorrentes de uso e desgaste, danos provocados em razão da utilização não convencional do imóvel ou do decorrer do tempo como revestimentos, pinturas, esquadrias, instalações elétricas e hidráulicas, vidros, ferragens e piso. Vale fazer um alerta, também, para a má conservação e a falta de manutenção ocasionadas por falta de cuidados usuais para manter o bom funcionamento do imóvel, como limpeza de calhas, tubulações de esgoto, entre outras.

Garantia

A coordenadora do núcleo de seguros da CBIC, Rossana Costa, deu mais informações referentes ao seguro em entrevista ao Jornal da Comunidade. “O seguro é comercializado há oito anos e todos os bancos o oferecem na hora da compra de um novo imóvel. É de grande importância, pois ele assegura a integridade do imóvel ao cliente mesmo quando a obra está em andamento”, ressalta.  Rossana destaca que o produto tem como finalidade garantir a indenização por prejuízos do devedor imobiliário. As vantagens do seguro habitacional é a taxa única diferenciada e reduzida, aplicada sobre o valor do saldo devedor mensal. Não há necessidade de preenchimento da declaração pessoal de saúde com análise médica e cálculo de risco para novos segurados, e nem limite de idade para novos segurados ou de prazo de financiamento.

Outro recurso ao qual o mutuário deve estar atento é referente à cobertura por morte ou invalidez permanente (MIP). Ela protege o contratante e sua família na eventualidade de morte ou invalidez permanente dos integrantes da renda familiar, mas somente quando o financiamento do imóvel foi concedido prevendo essa hipótese. Essa medida garante a quitação da dívida do segurado, tendo como diferencial a taxa média mensal reduzida, que ampara doenças preexistentes após dois anos de vigência do risco individual. Assim como não exige número mínimo de vidas para abertura da apólice, não há também limite de idade para ingresso e prazos de financiamento.

O presidente do Sindicondomínio-DF, José Geraldo Pimentel, assegura que é de grande importância o seguro DFI, pois dentro de um condomínio acontecem várias eventualidades no decorrer do dia a dia. Além de estar prevista na Lei nº. 4.591/64, a exigência legal do seguro diz que o síndico que não o fizer responderá civilmente pelos danos que vier a sofrer o condomínio. Pimentel avalia a importância do seguro habitacional: “O seguro é essencial. É de suma importância que o mutuário saiba o prazo de reclamação junto ao banco, que é de um ano, a contar o dia da assinatura do sinistro”, conclui.

Como solicitar a indenização

O primeiro passo para fazer a requisição da indenização prevista no seguro habitacional é comunicar, com a maior brevidade possível, o ocorrido diretamente ao agente financeiro que intermediou o crédito imobiliário e à seguradora. Em caso de morte, deverá ser encaminhada a declaração do médico que assistiu o mutuário, assinada e com firma reconhecida, anexada à certidão de óbito e ao contrato de financiamento, se houver alterações contratuais.

Para fazer a requisição em caso de invalidez permanente é necessário ter a declaração de invalidez total e definitiva, preenchida e assinada pelo instituto de previdência para qual o mutuário contribui, declaração do médico que o assistiu, assinada e com firma reconhecida, contrato do financiamento, carta de concessão de aposentadoria por invalidez permanente, emitida pelo instituto de previdência para o qual contribui ou cópia da publicação no Diário Oficial, sendo funcionário público.

Em caso de danos físicos ao imóvel, os documentos para fazer solicitação da indenização são: contrato do financiamento, aviso de sinistro em formulário fornecido pelo agente financeiro ou seguradora, laudo de avaliação inicial do imóvel e alterações, se houver. Em conjunto a relação de todas as unidades financiadas no mesmo condomínio, números dos contratos e respectivas frações ideais, no caso de sinistros em partes comuns e cópias das apólices de seguros contratados para o imóvel, quando existirem.

Fonte: Jornal da Comunidade

Delivery e prestação de serviços com segurança

Os condomínios sempre foram sinônimo de segurança. Nos últimos anos, porém, os assaltos a estes locais têm sido frequentes, principalmente por conta da grande quantidade de moradores, geralmente com boas condições de vida.

Apesar de pessoas mal intencionadas estarem sempre criando novas maneiras de ludibriar os outros, o velho golpe de se fazer passar por um entregador ou prestador de serviços ainda é bastante recorrente. Desta forma, é de extrema importância que os condomínios adotem medidas de segurança para proteger a integridade de funcionários e moradores. Estas medidas só surtem efeito se forem adotadas por todos, afinal, a união faz a força. Assim sendo, é importante que os moradores ou funcionários não reclamem ou tentem contornar as medidas sugeridas, contribuindo para um condomínio protegido.

Em hipótese alguma os entregadores devem entrar no condomínio e seguir até o apartamento para entregar a encomenda. Sempre o porteiro deve interfonar para o morador, confirmar o pedido e pedir que ele desça até a portaria para receber o que solicitou.

No caso de pessoas idosas, que muitas vezes têm problemas de locomoção, o entregador deve ser acompanhado por um funcionário do edifício até o apartamento ou então o funcionário se compromete a entregar o produto em mãos para o morador.

Com relação aos prestadores de serviços, é imprescindível que o porteiro faça contato prévio com o morador para confirmar a solicitação de algum reparo ou vistoria, e somente permitir a entrada após a apresentação de um documento pessoal e também de alguma identificação da empresa onde trabalha. Se houver a possibilidade, é recomendável ainda que um funcionário do condomínio acompanhe o prestador de serviços até a unidade.

Fonte: Garante Floriano

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