segurança em condominios

Ninguém quer ser síndico

Há algumas opções de medidas a serem tomadas quando ninguém se candidata ao cargo de síndico.

1) Quando na eleição do síndico juntamente com o Conselho Fiscal, todos os participantes da Assembleia recusam-se, em ambos os casos, a admitir o cargo, qual o procedimento? Como fica o Edifício?

Resp.: Se nenhum dos condôminos presentes quiser concorrer ao cargo de síndico ou de membro do conselho consultivo ou fiscal, os presentes poderão, em tese, eleger outros condôminos para o conselho, e qualquer proprietário, morador ou não residente para o cargo de síndico. Neste caso, é óbvio, a eleição (que mais parece nomeação, pois não houve propriamente uma candidatura) só se consumará se as pessoas eleitas aceitarem seus respectivos cargos. Tal forma de procedimento não repugna ao direito, pois a manifestação de vontade da parte interessada pode ser posterior ao ato de eleição. Se não quiser ou não concordar com o encargo, basta não tomar posse.

Se ninguém quiser assumir a direção do condomínio, qualquer pessoa interessada poderá provocar o Judiciário, invocando, por analogia, o disposto no art. 27 da Lei do Condomínio (4.591/64), que diz: “Se a assembleia não se reunir para exercer qualquer dos poderes que lhe competem, 15 dias após o pedido de convocação, o juiz decidirá a respeito, mediante requerimento dos interessados.” Em outras palavras, se a situação chegar a esse ponto, o juiz nomeará um síndico ad hoc ou pro tempore, até que a situação se normalize.

Dupla função

2) Há a possibilidade de uma administradora exercer as funções de Síndico e do Conselho Consultivo ou Fiscal, sem haver nenhum representante do edifício?

Resp.: Não há nenhum impedimento legal a que a administradora seja eleita síndica do condomínio. Síndico pode ser qualquer pessoa, natural ou jurídica, desde que tenha personalidade jurídica própria e esteja no exercício legal de seus direitos. A lei não faz nenhuma restrição sobre quem possa ser eleito. O zelador pode ser síndico; o porteiro pode ser síndico; o inquilino pode ser síndico; o padre pode ser síndico e assim por diante. A cumulação das funções de síndico e administradora é praxe comum, por exemplo, em Curitiba, não o sendo nas principais capitais do país. Quanto à possibilidade de a administradora também ser membro doconselho consultivo, entendemos que tal hipótese constitui afronta direta à Lei do Condomínio, que prevê a eleição de “um conselho consultivo, constituído de três condôminos” (art. 22), ou seja, somente de pessoas que sejam coproprietárias de fração ideal do terreno e das partes comuns do prédio. Se a administradora for condômina-proprietária de alguma unidade não haverá, certamente, nenhuma restrição a que seja eleita membro do conselho consultivo.

No entanto, em relação ao conselho fiscal, previsto no art. 1.356 do Código Civil de 2002, não há restrição, podendo seus membros ser condôminos ou não, o que daria legitimidade à administradora ser um deles, juntamente com outros dois representantes, se o condomínio optar por ter um conselho fiscal, o qual é facultativo segundo a lei. O que a administradora não pode é assumir sozinha a função dos três membros. O texto do art. 1.356 é claro: o conselho fiscal, se houver um, deve ser “composto de três membros, eleitos pela assembleia”.

*Luiz Fernando de Queiroz

Tire 35 dúvidas sobre a proposta que amplia direitos das domésticas

Tire 35 dúvidas sobre a proposta que amplia direitos das domésticas.

O projeto que amplia os direitos dos trabalhadores domésticos deve ser aprovada na semana que vem pelo Senado.

Entre outros, a medida concede direitos como adicional noturno, hora extra, jornada máxima e FGTS. Passam a ter direito aos benefícios todos que prestem serviços domésticos, como jardineiros, motoristas e babás.

Ainda há dúvidas quanto a alguns pontos da PEC (Proposta de Emenda à Constituição), como o recolhimento do FGTS. Outros pontos, como a jornada de trabalho, devem valer já a partir de quando for promulgada –se aprovada.

Confira as respostas para as principais dúvidas quanto à proposta, feitas com auxílio do advogado Frank Santos, sócio do escritório M&M Advogados Associados.

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PRAZOS

A nova proposta já vale?
Não. Ainda precisa passar por só mais uma votação no Senado para ser aprovada. A votação deve ocorrer na próxima semana, e os senadores querem aprovar o projeto ainda em março devido ao Dia Internacional da Mulher, comemorado no dia 8. Por ser uma PEC (Proposta de Emenda Constitucional), a medida não passa por sanção presidencial para entrar em vigor.

Se for aprovada, o projeto já começa a valer a partir da publicação no “Diário Oficial” da União?
Ainda há dúvidas. Especialistas divergem quanto à necessidade de regulamentação -ou seja, criação de regra específica- para pagamento de FGTS, seguro-desemprego, salário-família e trabalho noturno, além do trabalho de caseiro. Outros afirmam que não há necessidade de regulamentação para a hora extra.

Os direitos se aplicam a contratos de trabalho assinados antes da aprovação da PEC?
Sim, mas só se ela entrar em vigor –e após a sua promulgação.

A partir de quando será obrigatório recolher FGTS?
Ainda há dúvidas. Alguns especialistas acham que seria necessário criar uma regulamentação para o recolhimento do Fundo de Garantia da doméstica.

Há questões que só serão decididas depois em negociação entre os sindicatos das trabalhadoras e o patronal? Ou já vai vir tudo “decidido”?
Os sindicatos deverão se organizar para pleitear direitos para os empregados. A partir daí, pode haver uma negociação para estipular, por exemplo, direitos como à estabilidade para a gestante –que tem 4 meses de recesso após o parto. A questão da hora extra também deve ser negociada.

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DIREITOS

Os domésticos passam serão igualados aos demais trabalhadores com registro pela CLT?
Sim.

Que direitos a proposta cria?
Salário mínimo, décimo terceiro salário, adicional noturno, hora extra, FGTS e indenização de 40% do saldo do fundo em caso de demissão sem justa causa, jornada de trabalho de 44 horas semanais e máxima de 8 horas diárias, seguro-desemprego (na demissão sem justa causa), auxílio-creche e pré-escolar para filhos e dependentes até 5 anos de idade e seguro contra acidentes de trabalho, licença-maternidade, A proposta também veda diferenças de salários entre domésticos do mesmo empregador e proíbe a discriminação salarial de deficientes. Ou seja, todos os direitos dos demais trabalhadores.

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BENEFICIADOS

Quais os profissionais beneficiados?
Todos os funcionários que prestem serviços domésticos, incluindo jardineiros, motoristas e babás.

Como fica o trabalho da diarista? Quantos dias por semana ela pode trabalhar sem ser registrada?
Não muda. Ela pode trabalhar, no máximo dois dias por semana sem ser registrada.

Muda algo para as diaristas que vão até duas vezes por semana e não têm vínculo empregatício?
Nada muda. As diaristas só poderiam pleitear direitos trabalhistas perante a Justiça do Trabalho em condições muito específicas que comprovem relação de subordinação e dependência. Por exemplo, quando o empregado trabalha há muito tempo nessa condição e recebe salários, ordens, cumpre regularmente a jornada e não pode ser substituído, a relação trabalhista pode ser caracterizada como vínculo empregatício. Como no caso das babás, por exemplo.

Cuidadoras de idosos deverão seguir as mesmas regras?
Sim. Ela vale para todo trabalhador atrelado ao serviço de uma residência, independente da nomenclatura.

Como ficará o trabalho de caseiro que reside na chácara? O patrão pode exigir que o funcionário abra uma micro-empresa de prestação de serviços? A moradia pode ser cobrada?
Não se poderá exigir a abertura de empresa, pois o funcionário exerce um trabalho pessoal. Nesse caso, a abertura de uma empresa seria uma fraude a legislação. A questão também dependerá de regulamentação, mas, via de regra, o caseiro terá que ter jornada estipulada –o restante será entendido como descanso, pois ele não fica, de fato, 24 horas trabalhando.

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FGTS e INSS

De quanto é o recolhimento do FGTS?
De 8% sobre a remuneração do trabalhador. Isso inclui salário férias, 13º salário, horas extras, aviso prévio, trabalho noturno e outros adicionais. Ainda há dúvidas sobre quando o empregador teria que começar a pagar o FGTS. Alguns especialistas acham que seria necessário criar uma regulamentação para o recolhimento do Fundo de Garantia da doméstica

Como se paga o FGTS? Vai ser a mesma burocracia já exigida das empresas?
Atualmente, o recolhimento é feito pela GFIP (Guia de Recolhimento do FGTS e Informações à Previdência Social). Não se sabe, porém, se a mesma guia será usada para o trabalho doméstico. Isso ainda pode ser regulamentado. O funcionário pode consultar o saldo do FGTS em uma agência da Caixa Econômica Federal. Veja mais no site da Receita Federal.

Como se recolhe o INSS? Qual é a alíquota usada?
O tributo deve ser recolhido pela GPS (Guia da Previdência Social). A contribuição do empregador é de 12% sobre o salário da doméstica. O empregador pode tirar dúvidas no site da Previdência.

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JORNADA DE TRABALHO E HORA EXTRA

Qual é a jornada de trabalho?
A jornada é de 44 horas semanais, sendo no máximo 8 por dia.

As quatro horas que elas deveriam trabalhar no fim de semana podem ser descontadas das horas extras se não forem utilizadas?
Elas não podem ser descontadas, ou acarretarão em prejuízo do salário. Além disso, a jornada é de no máximo 8 horas por dia. Nada impede que o empregador estipule uma jornada de 6 dias por semana e 7h20 horas por dia.

Como comprovar a jornada do empregado? É possível solicitar que o condomínio registre a hora de entrada e saída da empregada doméstica?
O empregador precisará ter um caderno para anotar o horário de entrada e saída, que a empregada deverá assinar. O condomínio pode ter um controle paralelo para fiscalizar as horas extras e se, de fato, as horas conferem com a jornada real.

É possível dar ao funcionário duas horas de intervalo para refeição? Nesse período, ele pode permanecer dentro da residência ou tem que sair?
É possível conceder duas horas de intervalo, a legislação autoriza. Esse intervalo independe se o funcionário fica dentro da casa ou sai dela. O que não pode acontecer é o empregador usar a força de trabalho na hora do intervalo.

No período noturno, como fica o intervalo para refeição se o contratado começa a trabalhar a partir das 22h?
Da mesma forma: jornada até 6 horas com intervalo de 15 minutos e superior a 6 horas, com intervalo de, no mínimo, 1 hora. As partes devem convencionar quando o descanso ocorrerá.

Se a empregada está na sua casa, mas não está trabalhando, isso conta como hora extra?
Essa situação ainda não foi definida pelo Ministério do Trabalho. Porém, se a funcionárioa não estiver a trabalho, não pode ser caracterizada como hora extra nem jornada efetiva. Mas o empregado não pode se beneficiar do trabalho quando o funcionário não estiver a serviço.

Como fica o caso da doméstica que dorme no trabalho? O período em que ela está dormindo conta como adicional noturno?
Não conta, o que contaria é o trabalho efetivo. Se ela está dormindo, cabe ao empregador manter o controle de jornada.

Muda algo em relação a folgas semanais e aos dias de férias previstos anteriormente? Como é o período de descanso?
Pela CLT, o trabalhador tem direito a um período de descanso de, no mínimo, 11 horas entre cada jornada de trabalho. O descanso semanal é de 24 horas seguidas. Ainda segundo a CLT, o trabalhador tem direito a uma hora de descanso a cada, no máximo, seis horas de trabalho. Se a jornada diária for de seis horas diárias, o descanso deverá ser de 15 minutos após quatro horas de trabalho. Os intervalos não contam como hora trabalhada.

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VALOR DA REMUNERAÇÃO

Há um piso para a categoria?
O salário mínimo nacional é de R$ 678 para uma jornada de 44 horas semanais. Alguns Estados, porém, têm um piso próprio, que deve ser seguido. O mínimo em São Paulo é de R$ 755.

Quem já paga valor bem acima do salario mínimo registrado em carteira poderá fazer alguma espécie de ajuste desse valor para baixo e transformar parte do salário atual em hora extra?
Não. Essa medida é vedada pela Constituição. Se o empregador fizer isso, poderá ser alvo de uma uma reclamação trabalhista.

Como se calcula o valor da hora extra?
Considerando que a jornada semanal é de 44 horas e a mensal de 220 horas, o valor do salário sera dividido por 220, o que resultará no valor da hora normal. Esse valor deve ter acréscimo de, no mínimo, 50% no caso da hora extra.

Como se calcula o valor do adicional noturno? Há diferença no cálculo de hora extra e adicional noturno nos finais de semana ou feriados?
O adicional noturno é de 20% sobre o valor da hora normal e vale para o trabalho realizado das das 22h às 5h.A hora noturna também é computada com quantidade reduzida –ou seja, 52 minutos e 30 segundos são computados em vez de 60 minutos, o que caracteriza outro acréscimo. No domingo e em feriados, a legislação –tanto federal quanto CLT– estipula acréscimo de 100%, em vez dos 50%, da hora extra. Mas como o tema depende de regulamentação, vai depender do que o Ministério entender como trabalho sobrejornada. Algumas categorias, como a dos comerciários, podem trabalhar no domingo e folgar na semana, e isso não é entendido como hora extra.

O que vale para a base de todos os cálculos é o salário registrado em carteira?
O que vale é a remuneração, composta inclusive pelas horas extras e demais adicionais.

Um empregador que paga R$ 1.800 por mês, mas só registra na carteira R$ 1.200, pode considerar a diferença como pagamento de hora extra?
Não. O que pode se fazer é pagar os R$ 1.200 e fazer o cálculo das horas que ultrapassam a jornada, que passam a ser pagas como hora extra.

O empregador pode descontar do salário um valor referente à moradia e à alimentação quando o empregado mora no emprego?
Não pode.

Uniforme, vale-transporte, assistência médica e seguro de vida e de acidente pessoal contam como salário?
Não. Pela proposta, vestuários, equipamentos e outros acessórios fornecidos aos empregados e usados no local de trabalho não podem ser considerados salários. O mesmo vale para os demais benefícios. Mas quanto ao vale-transporte, até 6% do valor que é gasto com o salário pode ser descontado.

A PEC diz algo sobre o custo da alimentação e de vale-transporte?
O projeto não trata dos temas.

Se uma empregada for demitida, ela pode ser recontratada depois por um salário menor? Há prazo de carência para a recontratação?
Essas questões são entendidas como fraude à legislação. O que pode acontecer é o empregado demitido hoje voltar, no mínimo, seis meses após a demissão. Haverá necessidade, inclusive, de enquadrá-lo em outra função.

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FISCALIZAÇÃO

Quem fiscalizará se as horas extras e outros estão sendo efetivamente pagos?
A questão da fiscalização é inerente ao empregador. O artigo 3º da CLT (Consolidação das Leis Trabalhistas) diz que o empregador admite, assalaria e assume riscos da atividade econômica. É o empregador que tem que fiscalizar.

Qual a punição para quem não cumprir a PEC após a promulgação?
A punição é a mesma relativa aos demais empregados. O empregador pode se sujeitar a ações trabalhistas e o juiz do trabalho pode determinar que o Ministério do Trabalho proceda fiscalização para autuá-lo. O valor da multa dependerá da infração dos direitos, o que também depende de regulamentação.

Fonte: Folha de S. Paulo9

Perfil do síndico

Falta de experiência pode ser suprida por comprometimento e boa vontade.Síndico de hoje já não é só morador aposentado e a falta de experiência no cargo pode ser compensada com comprometimento e organização

O síndico atual começa a seguir uma nova tendência. Já não é apenas o morador aposentado em busca de uma ocupação. São jovens profissionais ou empresários mais maduros que se veem diante do desafio de gerir um condomínio. Com esta mudança, traçar um perfil do síndico moderno se tornou muito difícil, pois cada condomínio tem particularidades e requisitos. O que deve ser indispensável em um síndico é comprometimento,  organização e  habilidade para lidar com situações de conflito. Estas características são, inclusive, mais importantes do que a experiência como síndico.

Segundo Julio Herold, gerente da Auxiliadora Predial em São Paulo, empresa líder em administração de condomínios em Porto Alegre e uma das maiores em São Paulo, a falta de experiência pode ser compensada com conversas com condôminos e conselheiros e com trabalho conjunto com a administração.

“Com o dia-a-dia corrido de todos nós, é cada vez mais comum encontrarmos síndicos sem experiência, mas, quando vemos que estão comprometidos, tudo fica mais fácil”, indica Herold.

A administração de um condomínio é muito parecida com a de uma empresa e quando a figura do síndico não é um profissional terceirizado, e sim um morador, o comprometimento para conhecer e lidar com aspectos complexos como questões jurídicas, contábeis, financeiras e fiscais é indispensável.

Organizar bem as funções também é importante para uma boa administração e o síndico deve contar com o trabalho dos demais membros do conselho para dividir as tarefas e não se sobrecarregar, pois as atividades como líder de condomínio demandam o comprometimento quase que integral.

Para Julio Herold, quem não se enquadra nestas questões de disponibilidade, comprometimento e organização acaba prestando um desserviço para todo condomínio.

“O trabalho de síndico é complexo e quem não tem habilidade para conciliar a vida pessoal com a vida profissional é melhor nem se candidatar ao cargo”, afirma o gerente.

Fonte: SíndicoNet

Segurança: Ações integradas garantem sistema mais eficaz

Além da infraestrutura física e do investimento em tecnologia, é preciso buscar procedimentos e hábitos mais cautelosos para proteger os condomínios da onda de arrastões.

Entre os principais motivos que levam uma pessoa a optar pela habitação em condomínios fechados, quer sejam verticais ou horizontais, estão o conforto, a tranquilidade e a proteção. Mas o panorama atual da criminalidade bate de frente com tais expectativas, deixando-as num estado de vulnerabilidade. O número de arrastões em condomínios verticais de São Paulo explodiu em 2012. A Secretaria da Segurança Pública registrou ao longo do primeiro semestre do ano mais arrastões do que em todo o ano de 2011. Quais seriam, então, as falhas que colocam por água abaixo a tão almejada segurança, antes vista como um dos maiores benefícios para quem mora em condomínios?

Segundo o consultor de segurança Adalberto Santos, as falhas mais comuns estão na deficiência do sistema organizacional do condomínio, no comportamento dos moradores e também no treinamento dos profissionais que atuam no local, sejam porteiros ou vigilantes. “Principalmente na conduta de usuários”, ressalta. Para Wagner Pradella, síndico profissional há 14 anos, 80% dos condomínios de São Paulo estão mal administrados. “No geral, os síndicos estão mal informados, mal instruídos, e isso implica no nível de segurança do condomínio, bem como em moradores desatenciosos”, argumenta.

O controle de acesso (entrada e saída) funciona como um chamariz para os criminosos. “Os funcionários acabam abrindo os portões na hora errada e para a pessoa errada”, aponta José Elias de Godoy, Oficial da Polícia Militar de São Paulo, consultor e instrutor de segurança, além de autor de livros na área. Em cerca de 90% das ocorrências em condomínios os bandidos têm acesso pelas entradas principais, de acordo com José Elias, e a maior estratégia deles é a utilização de disfarces ou abordagem próxima à portaria para levar o morador para dentro. Godoy comenta que em 82% dos casos as quadrilhas invadem os prédios entre 18h e 6h, período quando todos chegam ou saem para trabalhar.

É preciso redobrar a atenção também com as empresas terceirizadas que prestam serviços. Especialistas afirmam que um dos fatores que eleva a insegurança condominial é atuar com funcionários sem treinamento, que desconheçam as normas do local. “Hoje a maioria dos condomínios trabalha com serviços terceirizados pela vantagem do custo e benefício e também pela substituição imediata de funcionários”, observa Pradella, mas é preciso atenção ao perfil do profissional.

Não existe uma receita ideal para proteger os condomínios contra os crimes, cada um tem suas particularidades. Não obstante, independente do porte do local, deve-se adotar uma cultura de segurança que vise medidas rígidas e investimentos na conscientização de todos os funcionários e moradores. “Os equipamentos eletrônicos complementam e ajudam a monitorar os procedimentos adotados”, acrescenta o consultor Elias Godoy.

FERRAMENTAS AUXILIARES

Há pouco tempo atrás, as câmeras do circuito de CFTV tinham a função de inibir uma ação criminosa, ou seja, exerciam um papel mais preventivo, pois se entendia que o ladrão temia ser filmado. Hoje, entretanto, esses equipamentos entraram como recurso para o próprio campo investigativo. “A tecnologia atual traz a cada dia excelentes e inúmeras contribuições nesse sentido: câmeras, circuito de CFTV, alarmes, controles de acesso através de sistema digital etc.”, afirma o consultor Adalberto Santos.

A tendência daqui para frente é integrar todos os processos, aponta, por sua vez, Rodrigo Machado, responsável pelo departamento de projetos de uma empresa especializada em sistemas de segurança, instalada na Vila Maria, zona Norte de São Paulo. “Hoje o CFTV 100% digital possibilita a integração paulatina das câmeras aos sensores de presença e perímetro, às catracas, alarmes etc.” Porém, “se não houver profissionais habilitados não adianta investir em tecnologia”, pondera o consultor Adalberto Santos. Segundo ele, as ferramentas se tornam ineficazes se o usuário não tiver consciência e controle sobre os riscos.

Administrado pelo síndico e morador Pradella, o Condomínio George Bizet, situado no bairro da Aclimação, zona sul da cidade, com uma torre, 90 apartamentos e cerca de 300 moradores, possui um sistema de segurança que acopla CFTV, alarmes, cerca elétrica, 35 câmeras e monitoramento 24 horas, realizado por uma empresa terceirizada. Mas toda a aparelhagem não é o bastante: o síndico tem o hábito de reciclar os profissionais da linha de frente a cada três meses e também faz parte de sua rotina de trabalho buscar informações na Delegacia da Divisão de Crimes Contra o Patrimônio do Deic (Departamento de Investigações sobre Crime Organizado). “É importante o síndico se informar sobre as ocorrências e depois repassar aos porteiros os cuidados necessários”, diz Pradella.

O Condomínio Living Club, que envolve quatro torres, 400 unidades e cerca de 1.200 moradores na Vila Leopoldina, zona Oeste de São Paulo, adotou um sistema de segurança por “sensibilidade”. Entregue há quatro anos apenas com um sensor de barreira infravermelho, o condomínio já possui hoje oitenta câmeras e ainda estão sendo instaladas outras dezesseis. “Todas estão posicionadas de forma a acompanhar o morador e o visitante desde a portaria até o apartamento”, afirma o síndico Waldir Berger. Além de ser monitorado por ronda interna diurna e noturna, o local dispõe de sistema digital para identificar pedestres e carros. “O condômino é identificado através de um sistema digital de biometria.” E para maior segurança no acesso de carros, utiliza-se o sistema de “tags”, “que possibilita ao funcionário fazer a triagem de cada veículo, por meio de leitura interativa de uma bateria, etiqueta ou cartão, e visualizar a fotografia do morador que está no cadastro de determinado veículo”, detalha o síndico.

Entretanto, para uma segurança mais eficaz, todo esse aparato tecnológico não é autossuficiente. Berger comenta que, constantemente, organiza reuniões com a supervisão da empresa terceirizada para fazer os ajustes e, de vez em quando, costuma dar uma incerta, ou seja, arma situações para testar a eficiência dos sistemas e dos profissionais de segurança do condomínio. “Os síndicos e os zeladores são as únicas pessoas que podem saber sobre essa incerta”, recomenda àqueles que pretendem executá-la.

PREVENÇÃO COM PLANEJAMENTO

Berger implantou todo o sistema de segurança do Condomínio Living Club ao longo de três anos, a cada ciclo anual concluía uma parte do projeto. Ele recomenda a um síndico que queira mudar ou implantar um sistema, que faça um planejamento do investimento. Primeiro, pontua Berger, “o síndico deve estabelecer o valor do investimento que está ao alcance do condomínio e depois fazer um estudo preciso da segurança no local: verificar tipos de equipamentos, necessidade ou não de rondas internas e ainda o perfil e a quantidade de profissionais aptos para lidar com tal sistema”. Na empresa onde Rodrigo Machado atua como responsável pelo departamento de projetos, o sistema pode ser complementado de forma modular e progredido aos poucos, conforme a necessidade e as condições financeiras do cliente. Para legitimar o projeto, os especialistas indicam contratar uma empresa de consultoria para realizar o diagnóstico do condomínio. Machado aconselha solicitar um consultor que tenha olhar crítico na parte de segurança, aquele que seja capaz de identificar as áreas vulneráveis do local.

No que diz respeito à escolha da empresa, tudo o que envolve segurança é sempre recomendável fechar negócio com companhias padrão tipo “A”, que trazem na bagagem boas referências de outros condomínios, de acordo com Berger. “É importante a empresa oferecer profissionais habilitados e reciclados periodicamente, bem como um serviço de 24 horas de monitoramento a distância.”

Contudo, a essência para o planejamento do sistema deve ser o despertar da cultura de segurança entre os moradores do condomínio. “Sem estratégia a segurança fica dispersa, o que contribui para que os criminosos encontrem as brechas para agir”, costuma indicar o consultor Santos.

COMO PROMOVER A CULTURA DA SEGURANÇA

Todos os usuários do condomínio assumem um papel importante no processo de segurança, mas, para o consultor Santos, o morador é o sujeito principal. O Oficial Elias Godoy compartilha a mesma opinião: “os condôminos são os mais interessados pela segurança e, portanto, devem estar engajados e obedecer tudo o que diz respeito à sua proteção”. É fundamental que os moradores adotem hábitos precisos como: “prestar atenção ao que acontece no entorno do condomínio ao entrar e sair, tomar cuidado com correspondências, bem como não comentar sobre a vida pessoal com os empregados do apartamento e profissionais do condomínio”, detalha o síndico Pradella.

Para ajustar o comportamento dos usuários, a comunicação deve ser abundante: emitir circulares com conteúdos que sirvam de alerta para garantir a proteção de todos e também produzir uma cartilha com normas que tratem de um bom e rígido controle de acesso. Além de abordar questões de ordem comportamental nas dependências do condomínio, o consultor Santos complementa que é importante a cartilha expor informações que transcendam os muros e orientem moradores e funcionários quanto às suas condutas também fora do local.

NORMAS DO CONDOMÍNIO: COMO FAZER

“Não existe qualquer legislação específica para condomínio no tocante à segurança, ou seja, algo que o obrigue a fazer ou deixar de fazer”, ratifica Cristiano De Souza Oliveira, advogado e consultor jurídico. Cada condomínio possui suas particularidades que devem ser respeitadas, por isso, argumenta, “as regras de segurança são sempre de bom senso e devem ir ao encontro do comportamento da coletividade”. Para o síndico se prevenir de acusações de omissão em relação à segurança, o advogado aconselha sempre levar todas as normas e sugestões à assembleia para a aprovação e ainda registrar o que foi decidido, visto que, conforme a Lei 4.591/64, ele pode ser responsabilizado civil e criminalmente pelos acontecimentos.

ACESSO COM MANDADO JUDICIAL

Não é permitida a entrada de policiais em condomínios sem mandado judicial, segundo Adalberto Santos, consultor de segurança. “Salvo socorros emergenciais, como situações de flagrante delito”, completa o Oficial Godoy. Caso haja o mandado, ou mesmo em circunstâncias de emergência, o consultor afirma que é prudente e de direto solicitar a identificação funcional dos executores e, na medida do possível, acompanhá-los durante a permanência no local. Antes de liberar o acesso, para maior proteção, os especialistas também aconselham ligar para a polícia e confirmar a ordem e ainda avisar a central externa de monitoramento.

Fonte: Direcional Condomínios

Condomínios horizontais

BID aponta que áreas fechadas e com mais segurança valem mais. Condomínios fechados são mais seguros e têm valorização no mercado

Para Adalberto Santos, as pessoas são fundamentais para segurança dos condomínios

Versões horizontais possuem geografia que viabiliza ainda mais a segurança dos moradores. Um estudo sobre segurança e valorização imobiliária pulgado em janeiro deste ano pelo Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID) revelou que os imóveis de áreas metropolitanas do Brasil com maior sensação de segurança são mais valorizados.

Para especialistas, a situação se repete também no interior, onde os locais com índices de segurança mais elevados são aqueles constituídos por condomínios fechados (verticais ou horizontais), ocupados por uma população com mais recursos financeiros.

Em Uberlândia, novos empreendimentos habitacionais com projetos mais elaborados de segurança condominial têm surgido, como é o caso do loteamento de alto-padrão Cyrela Landscape Uberlândia, na zonal sul da cidade.

O projeto de segurança a ser aplicado no empreendimento em questão contemplará as fases iniciais do empreendimento e prevê acompanhamento dos primeiros cinco anos de funcionamento, o que o torna diferente em relação aos demais residenciais. Serão feitos estudos de risco no local durante e depois da construção dos imóveis, para que a associação de moradores consiga desenvolver uma auto-gestão sobre a segurança do local. O modelo é utilizado nas regiões metropolitanas do Brasil e em países da Europa e Estados Unidos.

De acordo com o consultor de segurança corporativa e de condomínios da empresa de consultoria em segurança Sigmacon, Adalberto Santos, o aumento na criminalidade e consequentemente a sensação de insegurança em determinadas regiões das cidades são os responsáveis pela valorização financeira e segurança dos residenciais fechados.

“Condomínios e ambientes devidamente controlados acabam se tornando a melhor opção para morar com um nível de risco bem menor”, afirmou. Para o consultor, os loteamentos horizontais trazem um melhor nível de segurança por força da geografia.

Ainda segundo Adalberto, para conferir mais segurança aos condomínios, os sistemas de segurança devem ser formados por tecnologias de prevenção, como câmeras, portarias e guardas humanos de plantão 24 horas. “A participação dos moradores também é fundamental, eles devem ter consciência do risco e adotar um comportamento seguro, para que possamos lograr êxito no projeto e maximizar a proteção de toda a comunidade”, completa o consultor de segurança.

Fonte:  Farol Comunitário

Saiba como declarar Imposto de Renda do imóvel

Assessor jurídico da AMSPA explica questionamentos frequentes de proprietários

Começa nesta sexta-feira e vai até o dia 30 de abril a entrega do IR 2013. Para este ano, é esperado a declaração do Imposto de Renda da Pessoa Física 2013 (ano-base 2012) de 26 milhões de contribuintes. Porém, muitos que vão enviar seus dados à Receita estão com dúvidas sobre como especificar o seu imóvel ao IR.

Para evitar que o mutuário caia na malha fina, assessor jurídico da AMSPA – Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências o advogado João Bosco Brito esclarece detalhes importantes para declarar o bem sem dor de cabeça.

Na compra do imóvel em 2012 como declará-lo no Imposto de Renda? 

AMSPA: Todas as aquisições de imóveis em 2012 devem constar da declaração do Imposto de Renda, inclusive os adquiridos através “Contrato de Gaveta” (quando o contrato de compra e venda não é registrado no cartório).

Na “Declaração de Bens e Direitos”, o mutuário deve incluir todos os detalhes sobre a propriedade, como endereço, metragem, nº da matrícula e o Cartório de Registro de Imóveis, nome do vendedor com o CPF ou CNPJ entre outros e informar apenas o valor pago no ano vigente. Mas se o bem foi adquirido nos anos anteriores, basta importar a declaração antiga.

Também não deve esquecer-se de informar o quanto pagou, no ano de 2012, de parcelas e prestações na compra do imóvel financiado e indicar o(s) credor(es) com o CNPJ e o saldo devedor. São informações valiosas para demonstrar que o imóvel não foi comprado à vista o que geraria no aparecimento de rendimento bem maior.

Qual valor deve ser declarado para o imóvel?

AMSPA: Se o imóvel foi adquirido após 1988, os custos de acréscimos da obra deverão constar da declaração, ou seja, reformas de ampliação da casa e benfeitorias dentro imóvel, juntamente com preço da propriedade é o que consta da escritura. Esses dados devem ser inserido na coluna “Discriminação”. É importante descrever a reforma e o valor gasto, como também guardar todos os recibos e notas fiscais por cinco anos, para a comprovação do custo da obra. Sempre observando que esses valores declarados devem estar dentro do limite das “rendas líquidas” dos anos anteriores e do ano-base.

Para os imóveis adquiridos a partir de janeiro de 1996, o aconselhável é utilizar como referência os dados da escritura ou do contrato na “Declaração de Bens e Direitos”.

Como proceder se houve a utilização do FGTS para quitar ou comprar um imóvel?

AMSPA: Nos casos da utilização do FGTS – Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, seja para quitar ou comprar a casa, o valor deve ser colocado em “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”. Como também deve ser deduzido na ficha “Bens e Direitos”. É necessária a sua inclusão para a comprovação do aumento do patrimônio do contribuinte.

No caso da pessoa física que vendeu a casa e não conseguiu comprar outro imóvel no prazo de 180 dias?

AMSPA: Na declaração do IR, essas informações devem ser especificadas no campo “Ganhos de Capital”. Na ficha deverá conter o valor da venda, o nome do comprador e a data da transação, além do valor do bem informado na declaração anterior para calcular o ganho efetivo.

Se o valor da venda for utilizado para a compra de outro imóvel dentro do prazo de 180 dias, o contribuinte ficará isento de imposto pela transação. Caso contrário, deverá recolher o imposto no que tange os rendimentos oriundos da venda de imóveis, haverá a incidência de uma tributação especial: o imposto de renda sobre o ganho de capital.

Este tributo incide sobre a diferença positiva entre o valor de venda do imóvel e o seu valor histórico – o valor que consta na declaração do contribuinte como sendo o valor e compra do imóvel. O imposto de renda é apurado aplicando-se uma alíquota de 15% sobre o lucro resultante das operações de compra e venda.

Importante: O imposto de renda sobre o ganho de capital deve ser apurado e pago de forma separada do imposto de renda incidente sobre os outros rendimentos tributáveis.

Existem algumas maneiras para tentar reduzir o valor total de imposto de renda a ser pago pelo contribuinte sobre o lucro obtido com a venda do imóvel:

1 Quando o imóvel foi adquirido há muitos anos, é possível corrigir o valor de compra desse imóvel utilizando os índices de correção previstos em lei.

2 É possível adicionar ao custo de aquisição todas as melhorias realizadas no imóvel.

3 É possível deduzir da base de cálculo o valor da taxa de corretagem paga pela intermediação do negócio.

Está isento do pagamento de imposto de renda o contribuinte cujo ganho de capital com a venda de imóvel tenha sido igual ou inferior ao valor limite de R$ 35.000,00.

Também está isento, o contribuinte que vendeu o seu único imóvel por um valor máximo de R$ 440.000,00, desde que o mesmo contribuinte não tenha vendido qualquer outro imóvel nos últimos cinco anos.

Assim como está isento do IR o contribuinte cujo imóvel tenha sido desapropriado pelo Poder Público Federal, Estadual ou Municipal. Mesmo que haja ganho de capital, considera-se que tal lucro meramente recompôs o patrimônio do desapropriado, assim como lhe proporciona justa indenização não sujeita a tributação pelo imposto de renda.

Como proceder em situações em que o saldo devedor do financiamento do imóvel é quitado em decorrência de invalidez permanente ou falecimento do mutuário?

AMSPA: O valor não deve ser tributado no Imposto de Renda já que no contrato na compra da propriedade estão garantidos tanto os seguros “Morte e Invalidez Permanente” (MIP) como o de “Danos Físicos ao Imóvel” (DFI). Para isso informe na ficha “Rendimentos Isentos e Não-Tributáveis” o valor pago da apólice pela seguradora. Já na ficha “Bens e Direitos” deve constar o valor somado do saldo anterior das parcelas quitadas ao do saldo devedor pago pela seguradora.

Na hipótese em que o mutuário comprou o imóvel por meio do contrato particular ou de gaveta, como a transação deve ser declarada?

AMSPA: Esse tipo de contrato é válido para comprovar a aquisição. Junte o valor do contrato na “Declaração de Bens e Direitos”, inclusive do imóvel comprado na planta.

De que modo fazer a declaração do IR de imóveis comprados por meio de consórcio?

AMSPA: Para fazer a declaração do IR de imóveis adquiridos por meio de consórcio há duas formas: se a propriedade foi contemplada em 2012 deve-se inserir os dados no código 95 da “Ficha Bens e Direitos”. Nela deve ser discriminar o bem recebido, seus dados e do consórcio. Se não for contemplado, mesmo assim o contribuinte deverá informar à Receita o valor investido no consórcio.

Como declarar bens recebidos por herança?

AMSPA: Nessas situações, a declaração deve ser feita em nome da pessoa falecida, utilizando os dados da última declaração realizada por ela, ou indicar o valor que está na partilha. Também devem ser informados os dados e a forma de aquisição da propriedade, além de indicar a parte que cabe a cada um dos familiares na partilha. Essas informações devem constar na coluna “Discriminação”.

Fonte: O Dia

Vazamento de gás assusta moradores de condomínio em São Luís

Vazamento aconteceu no domingo (3), no condomínio Brisas do Calhau. Engenheiros e bombeiros fizeram vistoria no local.

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Moradores do Condomínio Brisas do Calhau, em São Luís, tiveram um susto na manhã de domingo (3). Houve vazamento de gás em um dos blocos do condomínio e, para resolver o problema, a Cyrela, empresa responsável pelo empreendimento, deslocou engenheiros para vistoriar o local.

O Corpo de Bombeiros Militar do Maranhão (CBM-MA) também foi chamado e verificou não haver mais vazamento, mas determinou à empresa que interditasse, por tempo indeterminado, a central de gás do bloco do condomínio.

Confira a nota da Cyrela na íntegra:

A Cyrela Brazil Realty esclarece sobre a vistoria realizada pelo Corpo de Bombeiros na manhã deste domingo, dia 03, em um dos blocos do Condomínio Brisas do Calhau:

1- Assim que comunicada sobre a suspeita de vazamento de gás em uma das unidades do empreendimento os engenheiros realizaram vistoria imediata no local e tomaram todas as medidas necessárias para contornar qualquer incidente;
2- Durante vistoria, o Corpo de Bombeiros verificou não haver mais vazamento;
3- Para atender as determinações do órgão competente, a Cyrela interditou, por tempo indeterminado, a central de gás do bloco;
4- A Cyrela reforça que a transparência e o comprometimento com a segurança dos seus condôminos são os pilares que norteiam a relação com seus clientes.

São Luís, 03 de março de 2013
CYRELA BRAZIL REALTY

Fonte: G1

O parecer do conselho

A função básica do conselho consultivo é assessorar o síndico na solução dos problemas condominiais, podendo ter atribuições mais específicas estabelecidas na convenção ou no regimento interno, ou ainda delegadas em assembleia.

Hoje há norma legal prevendo a eleição de conselho fiscal nos condomínios, com função de examinar contas e exercer a fiscalização preventiva da administração. No entanto, o art. 1.356 do Código Civil de 2002 estabeleceu tal conselho como opcional. Antes disso, o costume já havia consagrado a transferência dessa atividade ao conselho consultivo, órgão que tem por função básica o assessoramento do síndico na solução dos problemas condominiais. E como o Código Civil não tratou do conselho consultivo, entendemos que o art. 23 da Lei 4.591/64 continua em vigor.

É certo que a lei permite que a convenção defina “atribuições específicas” para o conselho consultivo (art. 23, parág. único). Uma interpretação mais  liberal do texto tem feito com que, na prática, tais atribuições sejam incluídas no regimento interno ou simplesmente delegadas em assembleia, sem modificação convencional. Como ninguém reclama ou impugna, a decisão se torna aceita, virando tradição.

O papel do conselho consultivo não é o mesmo em todos os prédios, diga-se. Em alguns edifícios, em razão da proeminência que grangeou, o síndico não toma decisão importante sem ouvi-lo. Noutros, ninguém sabe quem são os membros do conselho.

Instância maior

Dentre suas atribuições, previstas na convenção ou recebidas por herança, está a de dar parecer sobre as contas do síndico, antes de serem submetidas à assembleia geral, órgão competente para examinar e aprovar, ou não, as contas. O costume tem sua lógica. Na assembleia dificilmente há clima ou tempo para se verificar documentos, notas, contas. Três conselheiros, responsáveis e sem vínculo com o síndico, detectam com mais facilidade quaisquer irregularidades, manipulando com tempo, em casa, as pastas de documentos e balancetes.

O parecer do conselho não se reveste de caráter definitivo; não torna imutável o veredicto, podendo ser revisto pelos próprios membros, ou desautorizado em assembleia.

Tão importante quanto o exame do balancete mensal, a verificação das notas de despesa, com controle de seus valores, mesmo que realizada após o dispêndio, constitui outro papel assumido pelo conselho consultivo. O conselho, em outras palavras, deve fiscalizar se as compras feitas pelo condomínio estão com preço condizente com o mercado, se os gastos não são exagerados em termos quantitativos, se a despesa é necessária ou supérflua.

No caso de irregularidades, o conselho consultivo deve imediatamente tomar as providências cabíveis, denunciando o fato ao síndico e à administradora, se for o caso. Se grave o problema, o caminho indicado é a convocação de assembleia extraordinária, em cujo seio se encontrará a solução final. Hoje, nada impede que um condomínio tenha ambos os conselhos – Consultivo e Fiscal –, cabendo à assembleia de condôminos decidir sobre um e outro.

*Luiz Fernando de Queiroz

Receita Extraordinária

Sabemos que a receita do fundo de reserva deve ser destinada a despesas extraordinárias do condomínio. Recentemente, nos defrontamos com outro problema: qual a destinação das receitas extraordinárias, decorrentes do aluguel da cobertura do prédio para a instalação de uma torre de comunicação? Devem ser lançadas na conta de despesas ordinárias ou constituir um fundo para aplicação em benfeitorias do prédio?

Determinado edifício de Curitiba, com gastos mensais de aproximadamente R$ 5.000,00, por força de sua boa localização e pela necessidade de empresa estrangeira em instalar torre de transmissão de dados, negociou o pagamento pela empresa de um aluguel de R$ 3.000,00 por mês, para permitir a utilização do terraço do prédio. A receita extra corresponde a 60% das despesas do condomínio. O que fez o síndico? Lançou o aluguel na conta comum do edifício, reduzindo o valor da quota mensal de R$ 150,00 para R$ 60,00 mensais. Fomos solicitados a dar nosso parecer verbal sobre o assunto.

Nosso entendimento sobre a questão difere da orientação tomada pelo síndico, com respaldo do conselho consultivo, porque não se coaduna com as normas da Lei do Condomínio análogas ao caso. Acontece que o privilegiado prédio não tem apenas condôminos residentes; muitos dos apartamentos estão alugados. Ao reduzir drasticamente o valor da quota de rateio correspondente às despesas ordinárias, o síndico está beneficiando, sem justa causa, a todos os locatários, em detrimento dos proprietários das unidades. A antena está localizada em área de uso comum, de propriedade de todos os condôminos. Se alguma reforma tiver que ser feita no telhado do prédio, a despesa será considerada extraordinária, onerando somente os proprietários. Pela mesma razão, como a receita decorre da utilização de área comum, não utilizada pelos locatários, nem mantida pelos locatários, nada mais equânime de que o proveito de seu uso só beneficie os que a mantêm.

Além do mais, uma receita extemporânea, no montante de 60% das despesas do condomínio não pode ser considerada como algo da rotina diária. É beneficio inusitado, excepcional, que raramente faz parte do dia-a-dia de nossos edifícios. Outro detalhe: o contrato é por prazo determinado, podendo cessar a qualquer momento, mediante aviso prévio das partes. Incorporar tal receita com ganho ordinário, levaria a desigualdade entre os co-proprietários que alugaram e os que não alugaram suas unidades.

Sabe-se que o condomínio constitui fator considerável na hora de fixar o valor do aluguel. Prédios com taxas elevadas induzem à redução natural do valor do aluguel. O contrário sucede se o edifício é bem administrado e das despesas de condomínio são parcimoniosas. Nas locações vigentes, o proprietário seria diretamente prejudicado, pois deixaria de ter auferido um valor maior de aluguel, porém nas locações que se fizessem no decorrer do contrato com a empresa de comunicação, mantida a taxa reduzida de R$ 60,00, os novos locatários seriam induzidos em erro, pois alugariam na convicção de que a quota de rateio é uma, mas poderiam ser surpreendidos a qualquer momento, se o contrato vier a ser rescindido por qualquer motivo.

O que fazer, então? A nosso ver, a melhor solução é destinar tal receita extraordinária a um fundo para despesas extraordinárias, ou simplesmente incorporá-las no próprio fundo de reserva do prédio. Sua destinação seria objeto de deliberação de assembléia geral extraordinária, na devida oportunidade.

Treinamento ajuda a evitar incêndios em condomínios

Para evitar o risco de incêndios em condomínios de São Paulo, um decreto estadual determina que 80% de funcionários e ao menos um morador por andar precisam participar uma vez por ano de treinamentos que ensinam a agir em casos de incêndio.

De acordo com uma consultora especializada em segurança, na capital paulista ocorrem de 12 a 15 incêndios em residências por semana. O chefe de portaria de um condomínio no Brooklin já teve que arrombar um apartamento porque o morador saiu para trabalhar e um curto-circuito na tomada do micro-ondas provocou incêndio.

Ele participa todos os anos de treinamentos em que funcionários e moradores têm aulas práticas e teóricas contra incêndio.  Neste curso, eles aprendem a usar o extintor e a identificar problemas de manutenção, como a falta de uma peça que ajuda a abrir o hidrante.

Fonte: G1

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