obrigações do síndico

Obrigações de síndico

Veja as responsabilidades que competem ao gestor do condomínio

Já me deparei com diversos problemas causados em condomínios e agravados única e exclusivamente pela omissão de seu comandante, o síndico(a).

Diz o artigo 937 do Código Civil: “O dono de edifício ou construção responde pelos danos que resultarem de sua ruína, se esta provier de falta de reparos, cuja necessidade fosse manifesta.”

Ainda com apoio na legislação específica, o artigo 1.331, parágrafo segundo, declara como sendo área comum, logo, de obrigatoriedade de manutenção comum o telhado do prédio:

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

Parágrafo segundo – O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

O artigo 1.341, parágrafos primeiro e quarto colocam uma pá de cal, se dúvida há, quanto a obrigatoriedade e urgência das obras necessárias no condomínio e mesmo em relação ao condômino, veja-se:

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

I – omissis

II – omissis

§ 1º As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino. 

§ 4º O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

A responsabilidade do síndico(a) quanto ao dever de agir tratando-se da manutenção e diligência neste sentido, é objetiva, veja-se do texto legal:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

E mais, a ausência da manutenção adequada das áreas comuns, pode causar danos reflexos às demais estruturas condominiais, interferindo até na questão do seguro coletivo do condomínio que tem previsão legal. Daí a necessidade imperiosa de se efetuar a constante manutenção das áreas comuns.

A obrigação de indenizar do condomínio em casos como estes é pacífica em nossos tribunais. Neste sentido, segue julgado recente:

ACÓRDÃO:

Ementa: RESPONSABILIDADE CIVIL – Indenização – Culpa, por conduta omissiva, reconhecida – Ação movida por condômino contra o condomínio pela má conservação de área comum, danificando unidade condominial – Procedência – Recurso provido, em parte, tio-só para adequação da indenização devida – Agravo retido improvido; apelação provida parcialmente.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO

CÍVEL n° 102.782-4/6-00, da Comarca de SANTOS, em que é apelante CONDOMÍNIO EDIFÍCIO BOM SUCESSO, sendo apelados ROSA ALVAREZ QUINTANA e OUTRO.

 Por Fernando Augusto Zito*

Fonte: SindicoNet

Velhas dívidas assustam

Dívida de condomínio é “própria da coisa”; segue a unidade independente de quem seja seu proprietário.

De Salvador recebemos solicitação de esclarecimento de importante questão imobiliária, de grande interesse para quem pretende adquirir um apartamento em condomínio, por envolver dívidas pretéritas e má gestão administrativa de síndicos desinformados ou mal-assessorados.

1) Em fevereiro de 1995, adquiri um apartamento para as minhas filhas menores, que precisavam estudar em Salvador. Na ocasião o síndico forneceu à vendedora e ex-proprietária uma declaração de que havia quitado as taxas mensais do condomínio, até aquela data, nada havendo portanto que impedisse de lavrar a escritura. Em março de 1997, fui procurado pelo novo síndico, que me apresentou a cobrança de uma taxa extra, no valor de R$ 684,00 para recolhimento do INSS e FGTS do zelador, que o condomínio deixara de recolher do período compreendido entre os anos de 1989 e 1995. Relutei em pagar, aleguei a declaração de não existência de débitos fornecida pelo síndico em março de 1995, porém acabei pagando e forneceram-me recibo. Em julho de 1998, fui informado que existem outros débitos juntos ao INSS e FGTS, do mesmo zelador, e relativos a diversos meses dos anos compreendidos entre 1978 e 1995.

Pergunto:

a) Sou obrigado a pagar estes débitos, já que durante o período 1978 a 1995, o apartamento teve diversos proprietários.
b) Devo considerar-me lesado e ludibriado pela declaração fornecida para a lavratura da escritura em cartório?
c) O apartamento responde pelo débito junto ao INSS e FGTS?
d) Deverei acionar judicialmente os ex-proprietários? Por favor, peço-lhe que me oriente, já que os débitos equivalem a um quarto do valor do apartamento, devido às correções, multas e juros de mora.

Resp.: Em primeiro lugar, quero dizer que este caso específico serve de alerta para qualquer pessoa que pretenda comprar um apartamento em edifício, pois poucos se dão ao trabalho de averiguar qual a situação jurídica do imóvel e, até o momento, ninguém se preocupava em verificar qual a posição econômicojurídica do condomínio. Por isso, transcrevi a pergunta quase na íntegra, omitindo apenas detalhes que desviariam a atenção do mais importante.

Diz a Lei do Condomínio que “a alienação ou transferência de direitos de que trata este artigo dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio” (art. 4o, parág. único). A prova de que o alienante está em dia com o condomínio são os recibos (todos os recibos) de que pagou suas contribuições e rateios ao condomínio, como é sua obrigação. Aceita-se, para facilitar, que o síndico dê uma declaração de que não existem débitos do promitente vendedor até a data da declaração.

No caso, o vendedor agiu corretamente ao solicitar ao síndico que lhe desse uma declaração nesse sentido. O síndico da época, provavelmente, também agiu com lisura ao fornecer a declaração de inexistência de débitos. Não nos parece ter havido má-fé de qualquer das partes.

Contudo, a declaração não foi dada no sentido de que o vendedor ou o comprador ficariam isentos e imunes de qualquer débito do condomínio que tivesse origem em data anterior a março de 1995. Veja-se, a declaração é de que “o condômino-proprietário fulano de tal” não tem débito perante o condomínio, não de que “o condomínio tal e qual” não tem débitos pendentes perante terceiros. Mesmo que a declaração fosse feita nesse sentido, seria nula de pleno direito, porque o síndico não tem o poder legal de dispor do patrimônio do edifício, isentando este ou aquele condômino do pagamento de suas contribuições.

O que, aparentemente, ocorre é que os débitos do condomínio para com o INSS e o FGTS não eram do conhecimento dos condôminos e talvez não do síndico que forneceu a declaração referida. Eram dívidas do condomínio, ou seja, de todos os condôminos, mas que não haviam ainda se tornado exigíveis de cada condômino em particular porque nunca foram apresentadas para pagamento, o que só foi feito, parcialmente, segundo o relato, em março de 1997.

Não há dúvida de que a dívida de condomínio é “própria da coisa”, que segue a unidade independente de quem seja seu proprietário. Tem esse caráter por força de lei, mas principalmente porque é esta a sua natureza, como já decidiu o Superior Tribunal de Justiça. Os gastos do condomínio são feitos com o fito de conservar, proteger e garantir a integridade física das unidades; logo, quem responde pelo seu pagamento é o próprio bem. A dívida não tem natureza pessoal.

Portanto, respondendo objetivamente as questões:

a) Sim, o atual proprietário, na qualidade de novo adquirente do imóvel, está obrigado a pagar os débitos de condomínio tardiamente cobrados.
b) Não, o novo adquirente não se deve considerar lesado e ludibriado pela declaração fornecida, porque aparentemente o síndico da época desconhecia a existência do débito do condomínio junto ao INSS e FGTS.
c) Sim, o apartamento responde pelos débitos do condômino perante o condomínio e também pelas dívidas do condomínio perante terceiros.
d) Sim, se o novo adquirente tiver que pagar ao condomínio ou aos exequentes, terá direito de regresso contra quem lhe vendeu o imóvel, por todo o débito passado, ou direito de ressarcimento contra cada um dos antigos condôminos pelo débito correspondente ao período em que tiveram a propriedade do bem. Os riscos da evicção correm por conta do alienante, como bem definiu nosso Código Civil (art. 447 e seguintes).

Lamentavelmente, não podemos dar um parecer mais favorável aos interesses do atual proprietário. Sugerimos que se aprofunde mais sobre a questão dos débitos do condomínio, se havia execução fiscal, se o condomínio foi devidamente citado etc. e que procure um advogado em sua cidade para a defesa de seus direitos.

*Luiz Fernando de Queiroz

Tire 35 dúvidas sobre a proposta que amplia direitos das domésticas

Tire 35 dúvidas sobre a proposta que amplia direitos das domésticas.

O projeto que amplia os direitos dos trabalhadores domésticos deve ser aprovada na semana que vem pelo Senado.

Entre outros, a medida concede direitos como adicional noturno, hora extra, jornada máxima e FGTS. Passam a ter direito aos benefícios todos que prestem serviços domésticos, como jardineiros, motoristas e babás.

Ainda há dúvidas quanto a alguns pontos da PEC (Proposta de Emenda à Constituição), como o recolhimento do FGTS. Outros pontos, como a jornada de trabalho, devem valer já a partir de quando for promulgada –se aprovada.

Confira as respostas para as principais dúvidas quanto à proposta, feitas com auxílio do advogado Frank Santos, sócio do escritório M&M Advogados Associados.

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PRAZOS

A nova proposta já vale?
Não. Ainda precisa passar por só mais uma votação no Senado para ser aprovada. A votação deve ocorrer na próxima semana, e os senadores querem aprovar o projeto ainda em março devido ao Dia Internacional da Mulher, comemorado no dia 8. Por ser uma PEC (Proposta de Emenda Constitucional), a medida não passa por sanção presidencial para entrar em vigor.

Se for aprovada, o projeto já começa a valer a partir da publicação no “Diário Oficial” da União?
Ainda há dúvidas. Especialistas divergem quanto à necessidade de regulamentação -ou seja, criação de regra específica- para pagamento de FGTS, seguro-desemprego, salário-família e trabalho noturno, além do trabalho de caseiro. Outros afirmam que não há necessidade de regulamentação para a hora extra.

Os direitos se aplicam a contratos de trabalho assinados antes da aprovação da PEC?
Sim, mas só se ela entrar em vigor –e após a sua promulgação.

A partir de quando será obrigatório recolher FGTS?
Ainda há dúvidas. Alguns especialistas acham que seria necessário criar uma regulamentação para o recolhimento do Fundo de Garantia da doméstica.

Há questões que só serão decididas depois em negociação entre os sindicatos das trabalhadoras e o patronal? Ou já vai vir tudo “decidido”?
Os sindicatos deverão se organizar para pleitear direitos para os empregados. A partir daí, pode haver uma negociação para estipular, por exemplo, direitos como à estabilidade para a gestante –que tem 4 meses de recesso após o parto. A questão da hora extra também deve ser negociada.

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DIREITOS

Os domésticos passam serão igualados aos demais trabalhadores com registro pela CLT?
Sim.

Que direitos a proposta cria?
Salário mínimo, décimo terceiro salário, adicional noturno, hora extra, FGTS e indenização de 40% do saldo do fundo em caso de demissão sem justa causa, jornada de trabalho de 44 horas semanais e máxima de 8 horas diárias, seguro-desemprego (na demissão sem justa causa), auxílio-creche e pré-escolar para filhos e dependentes até 5 anos de idade e seguro contra acidentes de trabalho, licença-maternidade, A proposta também veda diferenças de salários entre domésticos do mesmo empregador e proíbe a discriminação salarial de deficientes. Ou seja, todos os direitos dos demais trabalhadores.

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BENEFICIADOS

Quais os profissionais beneficiados?
Todos os funcionários que prestem serviços domésticos, incluindo jardineiros, motoristas e babás.

Como fica o trabalho da diarista? Quantos dias por semana ela pode trabalhar sem ser registrada?
Não muda. Ela pode trabalhar, no máximo dois dias por semana sem ser registrada.

Muda algo para as diaristas que vão até duas vezes por semana e não têm vínculo empregatício?
Nada muda. As diaristas só poderiam pleitear direitos trabalhistas perante a Justiça do Trabalho em condições muito específicas que comprovem relação de subordinação e dependência. Por exemplo, quando o empregado trabalha há muito tempo nessa condição e recebe salários, ordens, cumpre regularmente a jornada e não pode ser substituído, a relação trabalhista pode ser caracterizada como vínculo empregatício. Como no caso das babás, por exemplo.

Cuidadoras de idosos deverão seguir as mesmas regras?
Sim. Ela vale para todo trabalhador atrelado ao serviço de uma residência, independente da nomenclatura.

Como ficará o trabalho de caseiro que reside na chácara? O patrão pode exigir que o funcionário abra uma micro-empresa de prestação de serviços? A moradia pode ser cobrada?
Não se poderá exigir a abertura de empresa, pois o funcionário exerce um trabalho pessoal. Nesse caso, a abertura de uma empresa seria uma fraude a legislação. A questão também dependerá de regulamentação, mas, via de regra, o caseiro terá que ter jornada estipulada –o restante será entendido como descanso, pois ele não fica, de fato, 24 horas trabalhando.

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FGTS e INSS

De quanto é o recolhimento do FGTS?
De 8% sobre a remuneração do trabalhador. Isso inclui salário férias, 13º salário, horas extras, aviso prévio, trabalho noturno e outros adicionais. Ainda há dúvidas sobre quando o empregador teria que começar a pagar o FGTS. Alguns especialistas acham que seria necessário criar uma regulamentação para o recolhimento do Fundo de Garantia da doméstica

Como se paga o FGTS? Vai ser a mesma burocracia já exigida das empresas?
Atualmente, o recolhimento é feito pela GFIP (Guia de Recolhimento do FGTS e Informações à Previdência Social). Não se sabe, porém, se a mesma guia será usada para o trabalho doméstico. Isso ainda pode ser regulamentado. O funcionário pode consultar o saldo do FGTS em uma agência da Caixa Econômica Federal. Veja mais no site da Receita Federal.

Como se recolhe o INSS? Qual é a alíquota usada?
O tributo deve ser recolhido pela GPS (Guia da Previdência Social). A contribuição do empregador é de 12% sobre o salário da doméstica. O empregador pode tirar dúvidas no site da Previdência.

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JORNADA DE TRABALHO E HORA EXTRA

Qual é a jornada de trabalho?
A jornada é de 44 horas semanais, sendo no máximo 8 por dia.

As quatro horas que elas deveriam trabalhar no fim de semana podem ser descontadas das horas extras se não forem utilizadas?
Elas não podem ser descontadas, ou acarretarão em prejuízo do salário. Além disso, a jornada é de no máximo 8 horas por dia. Nada impede que o empregador estipule uma jornada de 6 dias por semana e 7h20 horas por dia.

Como comprovar a jornada do empregado? É possível solicitar que o condomínio registre a hora de entrada e saída da empregada doméstica?
O empregador precisará ter um caderno para anotar o horário de entrada e saída, que a empregada deverá assinar. O condomínio pode ter um controle paralelo para fiscalizar as horas extras e se, de fato, as horas conferem com a jornada real.

É possível dar ao funcionário duas horas de intervalo para refeição? Nesse período, ele pode permanecer dentro da residência ou tem que sair?
É possível conceder duas horas de intervalo, a legislação autoriza. Esse intervalo independe se o funcionário fica dentro da casa ou sai dela. O que não pode acontecer é o empregador usar a força de trabalho na hora do intervalo.

No período noturno, como fica o intervalo para refeição se o contratado começa a trabalhar a partir das 22h?
Da mesma forma: jornada até 6 horas com intervalo de 15 minutos e superior a 6 horas, com intervalo de, no mínimo, 1 hora. As partes devem convencionar quando o descanso ocorrerá.

Se a empregada está na sua casa, mas não está trabalhando, isso conta como hora extra?
Essa situação ainda não foi definida pelo Ministério do Trabalho. Porém, se a funcionárioa não estiver a trabalho, não pode ser caracterizada como hora extra nem jornada efetiva. Mas o empregado não pode se beneficiar do trabalho quando o funcionário não estiver a serviço.

Como fica o caso da doméstica que dorme no trabalho? O período em que ela está dormindo conta como adicional noturno?
Não conta, o que contaria é o trabalho efetivo. Se ela está dormindo, cabe ao empregador manter o controle de jornada.

Muda algo em relação a folgas semanais e aos dias de férias previstos anteriormente? Como é o período de descanso?
Pela CLT, o trabalhador tem direito a um período de descanso de, no mínimo, 11 horas entre cada jornada de trabalho. O descanso semanal é de 24 horas seguidas. Ainda segundo a CLT, o trabalhador tem direito a uma hora de descanso a cada, no máximo, seis horas de trabalho. Se a jornada diária for de seis horas diárias, o descanso deverá ser de 15 minutos após quatro horas de trabalho. Os intervalos não contam como hora trabalhada.

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VALOR DA REMUNERAÇÃO

Há um piso para a categoria?
O salário mínimo nacional é de R$ 678 para uma jornada de 44 horas semanais. Alguns Estados, porém, têm um piso próprio, que deve ser seguido. O mínimo em São Paulo é de R$ 755.

Quem já paga valor bem acima do salario mínimo registrado em carteira poderá fazer alguma espécie de ajuste desse valor para baixo e transformar parte do salário atual em hora extra?
Não. Essa medida é vedada pela Constituição. Se o empregador fizer isso, poderá ser alvo de uma uma reclamação trabalhista.

Como se calcula o valor da hora extra?
Considerando que a jornada semanal é de 44 horas e a mensal de 220 horas, o valor do salário sera dividido por 220, o que resultará no valor da hora normal. Esse valor deve ter acréscimo de, no mínimo, 50% no caso da hora extra.

Como se calcula o valor do adicional noturno? Há diferença no cálculo de hora extra e adicional noturno nos finais de semana ou feriados?
O adicional noturno é de 20% sobre o valor da hora normal e vale para o trabalho realizado das das 22h às 5h.A hora noturna também é computada com quantidade reduzida –ou seja, 52 minutos e 30 segundos são computados em vez de 60 minutos, o que caracteriza outro acréscimo. No domingo e em feriados, a legislação –tanto federal quanto CLT– estipula acréscimo de 100%, em vez dos 50%, da hora extra. Mas como o tema depende de regulamentação, vai depender do que o Ministério entender como trabalho sobrejornada. Algumas categorias, como a dos comerciários, podem trabalhar no domingo e folgar na semana, e isso não é entendido como hora extra.

O que vale para a base de todos os cálculos é o salário registrado em carteira?
O que vale é a remuneração, composta inclusive pelas horas extras e demais adicionais.

Um empregador que paga R$ 1.800 por mês, mas só registra na carteira R$ 1.200, pode considerar a diferença como pagamento de hora extra?
Não. O que pode se fazer é pagar os R$ 1.200 e fazer o cálculo das horas que ultrapassam a jornada, que passam a ser pagas como hora extra.

O empregador pode descontar do salário um valor referente à moradia e à alimentação quando o empregado mora no emprego?
Não pode.

Uniforme, vale-transporte, assistência médica e seguro de vida e de acidente pessoal contam como salário?
Não. Pela proposta, vestuários, equipamentos e outros acessórios fornecidos aos empregados e usados no local de trabalho não podem ser considerados salários. O mesmo vale para os demais benefícios. Mas quanto ao vale-transporte, até 6% do valor que é gasto com o salário pode ser descontado.

A PEC diz algo sobre o custo da alimentação e de vale-transporte?
O projeto não trata dos temas.

Se uma empregada for demitida, ela pode ser recontratada depois por um salário menor? Há prazo de carência para a recontratação?
Essas questões são entendidas como fraude à legislação. O que pode acontecer é o empregado demitido hoje voltar, no mínimo, seis meses após a demissão. Haverá necessidade, inclusive, de enquadrá-lo em outra função.

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FISCALIZAÇÃO

Quem fiscalizará se as horas extras e outros estão sendo efetivamente pagos?
A questão da fiscalização é inerente ao empregador. O artigo 3º da CLT (Consolidação das Leis Trabalhistas) diz que o empregador admite, assalaria e assume riscos da atividade econômica. É o empregador que tem que fiscalizar.

Qual a punição para quem não cumprir a PEC após a promulgação?
A punição é a mesma relativa aos demais empregados. O empregador pode se sujeitar a ações trabalhistas e o juiz do trabalho pode determinar que o Ministério do Trabalho proceda fiscalização para autuá-lo. O valor da multa dependerá da infração dos direitos, o que também depende de regulamentação.

Fonte: Folha de S. Paulo9

Perfil do síndico

Falta de experiência pode ser suprida por comprometimento e boa vontade.Síndico de hoje já não é só morador aposentado e a falta de experiência no cargo pode ser compensada com comprometimento e organização

O síndico atual começa a seguir uma nova tendência. Já não é apenas o morador aposentado em busca de uma ocupação. São jovens profissionais ou empresários mais maduros que se veem diante do desafio de gerir um condomínio. Com esta mudança, traçar um perfil do síndico moderno se tornou muito difícil, pois cada condomínio tem particularidades e requisitos. O que deve ser indispensável em um síndico é comprometimento,  organização e  habilidade para lidar com situações de conflito. Estas características são, inclusive, mais importantes do que a experiência como síndico.

Segundo Julio Herold, gerente da Auxiliadora Predial em São Paulo, empresa líder em administração de condomínios em Porto Alegre e uma das maiores em São Paulo, a falta de experiência pode ser compensada com conversas com condôminos e conselheiros e com trabalho conjunto com a administração.

“Com o dia-a-dia corrido de todos nós, é cada vez mais comum encontrarmos síndicos sem experiência, mas, quando vemos que estão comprometidos, tudo fica mais fácil”, indica Herold.

A administração de um condomínio é muito parecida com a de uma empresa e quando a figura do síndico não é um profissional terceirizado, e sim um morador, o comprometimento para conhecer e lidar com aspectos complexos como questões jurídicas, contábeis, financeiras e fiscais é indispensável.

Organizar bem as funções também é importante para uma boa administração e o síndico deve contar com o trabalho dos demais membros do conselho para dividir as tarefas e não se sobrecarregar, pois as atividades como líder de condomínio demandam o comprometimento quase que integral.

Para Julio Herold, quem não se enquadra nestas questões de disponibilidade, comprometimento e organização acaba prestando um desserviço para todo condomínio.

“O trabalho de síndico é complexo e quem não tem habilidade para conciliar a vida pessoal com a vida profissional é melhor nem se candidatar ao cargo”, afirma o gerente.

Fonte: SíndicoNet

Os custos pela reforma

Foto: Ilustração

Unidades em condomínios requerem autorização

Reformas podem ser feitas tanto em imóveis próprios quanto em imóveis alugados, em escala menor. Sabe-se, no entanto, que as grandes reformas são de responsabilidade do proprietário, mas o locatário, se entrar em acordo com o locador, pode transformar o imóvel em um ambiente a seu gosto. No caso das unidades (casa ou apartamento) em condomínios verticais ou horizontais, antes de começar a reforma é preciso a autorização dos responsáveis pela administração condominial e da prefeitura.

Se a obra ampliar a área da unidade é preciso estar preparado, porque o valor do Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU) vai aumentar, afirmou o dono de uma administradora e diretor de condomínios, na cidade do Rio de Janeiro, Carlos Samuel Freitas. Ele ressaltou que nos condomínios, as obras devem seguir o padrão definido na convenção e regulamento condominiais, que geralmente impedem a mudança da cor e forma da fachada externas.

Samuel Freitas citou a Lei do Inquilinato (8.245/1991), onde os serviços de manutenção são de responsabilidade do inquilino e as reformas estruturais ficam a cargo dos proprietários. “Os inquilinos têm obrigação apenas de cobrir as despesas rotineiras, como funcionários, água e luz, já os donos devem investir nas melhorias que aumentam o valor do imóvel, como, por exemplo, uma reforma”, afirmou o gestor, que também é advogado.

Inquilinos 

Sobre reparos na casa ou apartamento, ele disse que o inquilino só deve arcar com despesas da manutenção. Qualquer tipo de reforma que exija pintura na fachada do prédio, indenizações trabalhistas de época anterior à ocupação, obras de decoração e paisagismo em áreas comuns etc., não são despesas do locatário. “Se surgir um problema de entupimento, por exemplo, o inquilino deve arcar com as despesas do conserto – porém, se o encanamento tiver de ser trocado, quem tem que arcar com os custos é o locador”, garantiu Samuel Freitas.

O gestor observou que nada impede que o inquilino entre em acordo com o proprietário para realização de pequenas reformas, deixando o imóvel mais a seu gosto, “mas são situações específicas”, declarou.

Orçamentos

Ao planejar o novo visual da residência, o número de reformas parece não acabar nunca. A maior questão desse momento é inserir o custo das mudanças em um limite financeiro aceitável e ainda conseguir bons resultados. Ciente disso, o grande segredo para que qualquer reforma seja econômica e eficiente, segundo o diretor de condomínios, “é fazer um planejamento detalhado e definido, com orçamentos programados, e estabelecer uma relação interessante entre custo e benefício”, afirmou.

Para Freitas, a reforma valoriza o imóvel, e aproveitar a dica dos profissionais que trabalham nela diariamente é um jeito bom de obter conhecimento sobre quais materiais comprar.

“Certamente, eles conhecem mais de construção e sabem da diversidade de preços e produtos melhor do que o proprietário da obra. Pequenos detalhes que não devem ser esquecidos durante a reforma e que, se forem mal feitos podem custar mais e dar dor de cabeça no futuro, são o acabamento, as tintas, o rejunte, os pisos, a elétrica e hidráulica e as tomadas – “nunca são o suficiente”, comentou o dono da administradora.

Na visão de Freitas, outro ponto importante a se pensar é a data em que a reforma vai ser feita. Sendo proprietário ou inquilino, o gestor de condomínios sugeriu que, “no primeiro semestre encontra-se mais disponibilidade dos profissionais para execução de obras e, com isso, os valores costumam ser mais baixos. No segundo semestre, os custos se levam e a mão de obra fica mais cara, pois muitas pessoas querem reformar a casa para as festas de fim de ano”, concluiu o empresário.

Fonte: Folha do Condomínio

Unificar serviços com condomínios vizinhos pode ser alternativa para baixar custos

Para a síndica Joana Jacobina, decisão de juntar os condomínios deve ser tomada em assembleia (Eduardo de Almeida / RA Stúdio)

A fim de dividir despesas e diminuir o valor do condomínio, há casos em que é cogitada a ideia de unir condomínios vizinhos para que haja uma única contratação de serviços diversos. Assim, caberia a apenas uma empresa de segurança e limpeza, por exemplo, a tarefa de atender a mais de um prédio. Essa hipótese é possível, mas é preciso observar algumas especificações legais.

De acordo com a síndica profissional Joana Jacobina, a Lei 4.591/64 (que dispõe sobre condomínios) e o Código Civil não proíbem essa iniciativa. “Todavia, deve-se analisar se essa união tem o objetivo de constituição de um único e novo condomínio ou apenas a diminuição de custos ordinários e extraordinários”, observa.

A primeira hipótese, de formação de um único e novo condomínio, é um pouco mais complexa, segundo a síndica profissional. “De acordo com o Código Civil, tanto o solo quanto a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, bem como as demais partes comuns de um condomínio, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente ou divididos”, justifica.

Além disso, a síndica lembra que um condomínio é instituído por uma convenção, documentada em cartório de registro de imóveis. “Nela, consta a discriminação e a individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas umas das outras e das partes comuns e a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e às partes comuns”, acrescenta.

Assim, a união de condomínios visando à constituição de um novo deverá trazer todas essas modificações. “Incluindo, aí as repercussões na Receita Federal e na prefeitura, como um novo CNPJ e nova rede de distribuição de água, esgoto, gás, eletricidade etc.. Lembrando ainda que essa nova constituição deve ser decidida em assembleia, com a aprovação da unanimidade dos condôminos dos antigos condomínios, em analogia ao artigo 1.343 do Código Civil”, diz Joana.

Já a união de condomínios visando apenas à redução de despesas, como a contratação de uma única empresa de segurança e limpeza para atender a todos, é bem mais fácil e vem sendo realizada atualmente por muitos condomínios, como informa Joana. “Nessa hipótese, os condomínios permanecem autônomos, se unindo apenas para proporcionar uma melhoria nos custos e diminuindo assim o próprio valor do condomínio.”

Nesse caso, a única mudança é na contratação dos serviços, tendo em vista que a empresa de segurança, limpeza ou manutenção, por exemplo, passa a ser contratada pelos dois condomínios. “O contrato é assinado por ambos, mas as responsabilidades permanecem individuais e distintas, diminuindo apenas os custos com aquela contratação, uma vez que há mais pessoas para contribuir com as despesas”, diz Joana.

A síndica profissional recomenda que, nesse caso, a decisão de união dos condomínios seja tomada em assembleia. “E, ainda, para uma maior segurança, seja assinado contrato de parceria entre os condomínios, para formalizar o acordo”, orienta.

Fonte: Lugar Certo

Com dedicação, seriedade e pulso firme, síndicas mulheres trazem excelentes resultados para a administração de condomínios

“SÓ PODIA SER MULHER!” A frase, tão comum de ser ouvida no trânsito, com tratamento pejorativo às mulheres motoristas, também vale para a administração de condomínios. Porém, nos edifícios a frase é dita com sentido totalmente inverso: prédios com síndicas mulheres costumam ter excelentes resultados em suas gestões. Não há pesquisas que comprovem tal fato. Mas o que se percebe é que as mulheres são mais detalhistas e dedicadas. O resultado são condomínios com manutenção impecável e administração enxuta, com caixas saudáveis.

“Nós, mulheres, somos multitarefa. Sabemos gerir trabalho, filhos, casa, prédio. Já um homem síndico não tem tempo de resolver tudo, pois não consegue fazer tantas coisas ao mesmo tempo”, acredita a síndica Denise Sahyun Levy, reeleita em dezembro para a segunda gestão do Edifício Cascata, um prédio com 28 apartamentos e construído há 40 anos. Denise faz questão de frisar que recebeu um condomínio cheio de problemas mas que tem atuado em equipe. Diga-se de passagem, formada em sua grande maioria por mulheres. A síndica divide todas as tarefas com a subsíndica Claudia Sugai. O conselho é composto por duas mulheres e um homem. Outras moradoras também participam, seja auxiliando na compra da decoração de Natal ou orientando o trabalho de jardinagem. “Acredito que as mulheres gostam mais de participar e de palpitar. Sempre estão dispostas a fazer alguma coisa”, conta Denise.

A equipe iniciou a transformação do condomínio trocando todos os prestadores de serviços e refazendo contratos. “Tínhamos caixa negativo, o prédio não tinha conta bancária própria. Além disso, muitas coisas eram feitas sem consulta à assembleia. Aliás, obras decididas não eram realizadas e obras não decididas em assembleia eram feitas. Tínhamos rateio todos os meses e no final do ano vinha aquela conta enorme do 13º salário”, lembra a síndica. A folha de pagamento extremamente alta onerava ainda mais o condomínio: só o zelador custava R$ 3 mil por mês ao prédio, comenta Denise. No mês em que assumiu, a nova gestão baixou o condomínio e instituiu um fundo de obras. A equipe começou com pequenas melhorias, já que não havia caixa, e muita economia para pagar as demissões dos funcionários. “Adotamos procedimentos que podem parecer bobagem, mas foi com as pequenas economias que geramos um caixa. Por exemplo, compramos o vale transporte direto da SPTrans, sem intermediários. Hoje temos dinheiro para fazer a impermeabilização do térreo”, diz.

Apesar do sucesso, Denise recorda que o início não foi fácil. “Escutei muito deboche de moradores mais velhos, dizendo que não receberiam ordens de gente mais jovem. Hoje, a maioria percebe que o prédio está bem cuidado, com funcionários treinados”, constata. Ao lado da batalha por sanar as finanças do condomínio, a equipe não deixou de dar um toque feminino ao prédio. No Dia da Mães, promovem uma festa no salão e convidam todos os condôminos. Uma moradora oferece uma oficina de scrapbooking às mulheres presentes. Cada uma traz um presente e organizam também um bingo animado.

Outra síndica que não abre mão de cuidar dos detalhes do condomínio e da boa convivência entre os moradores é Ana Josefa Severino Pereira, do Condomínio Piazza di Toscana. Síndica desde que o prédio foi entregue pela construtora, há quatro anos, seus eventos já são tradição no condomínio. No ano passado, o Dia da Mulher foi comemorado com aulas de ioga, dança do ventre, alongamento e palestra com uma moradora nutricionista. Tudo regado a um farto café da manhã, comprado com o dinheiro arrecadado com a reciclagem. Para este ano, foi programado um desfile de modas. Quatro moradoras se dispuseram a servir de modelos para as roupas vendidas por outra condômina.

Ao lado das festas, Ana não relaxa da manutenção do condomínio. Acabou de reformar os banheiros do salão de festas e do espaço gourmet. “Pintamos as paredes com tinta lavável, colocamos saia nas pias para esconder o sifão, trocamos as torneiras, colocamos persianas de bambu nas janelas e adesivos decorativos nas paredes. Sempre que faço melhorias tiro fotos dos ambientes antes e depois e os moradores aprovam”, diz. Nos dois espaços Ana colocou TVs de 32 polegadas. Para o espaço gourmet, comprou pratos, talheres e copos de vidro. Em busca do melhor preço, a síndica buscou os utensílios no bairro do Pari, tradicional por vender esse tipo de material.

Dedicada ao condomínio, com cinco torres e 168 apartamentos, Ana comenta que já enfrentou preconceito por ser mulher e síndica. “Os homens são machistas. As mulheres são quem mais elogia meu trabalho. No início, eu me acabava quando recebia uma crítica. Hoje, tiro de letra”, afirma a síndica, que já foi chamada de “menina” por um morador. “Sou muito cuidadosa com o meu trabalho no condomínio. Além da minha formação como engenheira civil, tenho experiência: já são 10 anos como síndica”, aponta. Dois meses depois de casada, no primeiro prédio em que morou, Ana se elegeu síndica. Lembra que, tempos depois, recém-chegada da maternidade, trocava idéias com o engenheiro que cuidava da reforma da churrasqueira pelo terraço. Mas, o pior pedaço de ser síndica, acredita Ana, é a perda de privacidade. O marido chegou a exigir: ou ele, ou o condomínio, já que no Piazza ela era solicitada constantemente pelo interfone. “Hoje, os contatos com os moradores são feitos por e-mail ou através de funcionários. É difícil conciliar tudo, casa, crianças, condomínio. Mas, adoro o que faço e pretendo continuar”, atesta.

A paixão de Ana pelo condomínio contagiou até a família. Sua irmã, Ana Maria Severino, é síndica há poucos meses, desde que se mudou para o recém-entregue Edifício Valencia, com 96 apartamentos. Na assembleia de instituição do condomínio Ana Maria se elegeu síndica: “Gosto de cuidar e de lidar com as pessoas. Quero que o zelador sempre me passe os comentários dos moradores. É bom ouvir sugestões. Condomínio novo é uma fase difícil, com muitos itens para comprar. Agora estamos orçando os equipamentos de segurança.” Ana é arquiteta e admite que não é fácil dar conta de tantas tarefas: trabalho, casa, condomínio e os dois filhos pequenos, de três e um ano. Mas, ela sempre dá um jeitinho. Tanto que na reunião de condomínio em que se elegeu ela foi acompanhada dos dois pequenos, sem nenhum transtorno.

Mulheres em outra fase da vida, com filhos crescidos e independentes, também costumam dar ótimas síndicas. Eliana Romano, síndica do Condomínio Pátio Ibérico, tem três filhos, de 26, 22 e 19 anos. Síndica há quatro anos, ela admite que no início o marido estranhou a dedicação de Eliana ao condomínio. “Depois, ele se acostumou com minha nova rotina. De manhã cuido das tarefas domésticas e todos os dias à tarde fico no escritório do condomínio. Gosto do que faço”, considera. Enfrentar as dificuldades sem medo é uma das características de Eliana. Quando assumiu, o prédio, construído há oito anos, não tinha muro, só um alambrado. Exigiu da construtora e conseguiu o muro. “Em quatro anos tivemos quatro síndicos homens. Eles não tinham tempo para se dedicar e pediam para sair. Acredito que uma mulher tem muito mais jogo de cintura para assumir um condomínio”, diz. Com sete blocos e 160 apartamentos, o condomínio tem uma grande população de crianças e jovens. Também na convivência com essa faixa de moradores Eliana é bem sucedida. “Converso muito com eles. Só chamo os pais se eles não me derem retorno positivo. Com os adolescentes, cedi o salão de festas para eles conversarem e jogarem baralho nas sextas feiras à noite. Eles não estragam nada nem fazem sujeira. Também, combinei que se eles sujarem terão que limpar na minha frente”, conta. Mas, para Eliana, sua vitória mais importante foi a retirada do lixão que ficava em frente ao condomínio. “Fui à luta e ia pessoalmente à Subprefeitura de São Miguel pedir a retirada do lixão. Hoje, o espaço é uma praça com bancos e campo de futebol, inaugurada pelo prefeito Kassab. Consegui também com a Ilume a iluminação da rua. Sabe como é mulher, com insistência, consegui o que queria”, atesta.

Síndica de um condomínio com perfil totalmente diferente, o Edifício Cap Saint Martin, com apenas 17 apartamentos, Maria da Graça Prestes D’Ávila resume o que faz das mulheres síndicas tão especiais: “As mulheres estão acostumadas a administrar suas casas. Levo o condomínio como se fosse minha própria casa, quero tudo em ordem.” Graça acabou de restaurar a fachada e de reformar a calçada e, como em todas as obras, fez questão ela mesma de vistoriar tudo. “Quem me incentivou a ser síndica foi uma amiga, Isaura, que está na função há 18 anos. Quando falo que sou síndica muitas pessoas ficam horrorizadas. Mas digo que em primeiro lugar o síndico deve gostar do que faz. Eu gosto muito, e se dá para fazer alguma coisa pelo prédio eu não espero, faço ontem”, finaliza.

Fonte: Direcional Condomínios

O PORTAL VIVA O CONDOMÍNIO deseja um Feliz dia internacional da MULHER!

Perfil do síndico

No RS, mulheres correspondem a 38% do contingente, diz empresa.

Mulheres são 38% dos síndicos no Rio Grande do Sul, aponta pesquisa

A maior parte dos síndicos ainda é formada por homens, mas mulheres já são 38% do total no Rio Grande do Sul. É o que revela um levantamento feito em agosto e que traça o perfil desse profissional no Estado.

A pesquisa foi feita pela administradora condominial Auxiliadora Predial com base em 2.000 condomínios e se restringiu ao Estado por ser aquele em que a empresa tem atuação mais forte.

Segundo Marcelo Borba, gerente comercial e de condomínios Auxiliadora Predial, o que mais lhe chamou foi o número de mulheres e solteiros entre os síndicos.

“Sinto no dia a dia que a participação feminina vem crescendo. Toda vez que há mudança de síndico vejo mais mulheres assumindo o cargo.”

Outro dado revelado pelo levantamento é que 2% dos condomínios são administrados por pessoa jurídica.

Em relação ao estado civil dos síndicos, os casados são maioria e respondem por 54% do total. O índice de solteiros é de 35%.

porciados são 5% do total, número acima do encontrado entre os viúvos, que são 2

Fonte: Jornal Floripa

Emergência Pede Intrusão

Ao tratar do condomínio edilício, o novo Código Civil não fez qualquer referência sobre a possibilidade de o síndico ingressar nas unidades autônomas do prédio sem o consentimento prévio do proprietário. Também a Lei do Condomínio (4.591/64) era omissa a respeito.

Acontece que existem situações em que, para preservar o interesse coletivo ou diante de uma emergência, o síndico se vê diante da difícil decisão de invadir, ou não, um apartamento ou sala do edifício. Não há norma legal ou outra que diga ao síndico, exatamente, como proceder, mas não é difícil elaborar um roteiro.

Regra número 1. A unidade autônoma é o santuário do condômino. Não deve ser violada, em princípio, em nenhuma hipótese. O síndico não tem o direito de ingressar no imóvel sem prévia autorização do proprietário.

Regra número 2. Em caso de emergência comprovada, a invasão será lícita. Se a unidade está pegando fogo, se está inundando o prédio (rompimento de cano principal de água), se alguém ameace se suicidar, e em outros casos de emergência premente, o síndico deve avisar o corpo de bombeiros e, com o auxílio de outras pessoas, agir imediatamente para evitar que o dano se propague. Arrombar a porta da unidade, se for o caso.

Regra número 3. Em caso de urgência, entrar em contato com o proprietário. A urgência, por si só não, não justifica o ingresso não autorizado no imóvel, mesmo que esteja prejudicando partes comuns do prédio. Se o condômino não colaborar, obter ordem judicial para adentrar na unidade.

Regra número 4. Não sendo urgente, notificar o proprietário para que solucione o problema. Qualquer que seja o motivo que leve o síndico a pretender ingressar no interior do apartamento, será prudente que avise o condômino mediante correspondência (seguida de intimação, se aquela não foi atendida) para que tome as providências devidas. O síndico não deve ser omisso, mesmo que a causa ainda não tenha resultado em danos (exemplo: rachaduras na unidade).

Regra número 5. Agir com a presença do conselho ou de testemunhas. O síndico não deve decidir sozinho quando e em que circunstâncias deve quebrar a regra número um, desnudando o santuário do condômino. Os membros do conselho ou as testemunhas são peças-chave no caso de litígio judicial.

O síndico deve levar em conta, ao analisar a hipótese de entrar no imóvel sem permissão do proprietário, que este poderá mover ação de indenização, inclusive com danos morais, contra o síndico e o condomínio.

A gravidade da infração cometida não justifica, por si só, a tomada de medidas drásticas. Por exemplo, se a unidade estiver sendo utilizada como ponto de venda e consumo de drogas, não cabe ao gestor do prédio fazer a apreensão; deve, sim, chamar a autoridade competente, para que esta pegue os infratores em flagrante.

O critério fundamental, repita-se, é a emergência da situação. Só a iminência de dano maior, ao próprio imóvel, a outras unidades ou a partes comuns da edificação, é que torna legítima a invasão. Agindo em legítima defesa da propriedade e do bem comum, terá o síndico o respaldo da lei e da Justiça no exercício de tão difícil missão.

Prevenção de incêndio exige prioridade máxima

Anderson Coelho
”Prevenir é melhor que remediar”, diz um antigo dito popular que jamais perderá a atualidade em diversos setores, como o da prevenção de incêndios em edifícios e condomínios. O risco existe e por isso investir na formação de funcionários e moradores pode aumentar a segurança nesses locais.

No estado de São Paulo, por exemplo, desde 2001 há uma legislação que determina a formação de brigadas de incêndio em edifícios. ”O papel de uma brigada de incêndio é o de organizar e facilitar a ação dos bombeiros no combate ao fogo”, informa o engenheiro civil e de segurança do trabalho, Paulo Palmieri Magri, especialista em engenharia de incêndio. Esse grupo é o responsável por tomar as primeiras medidas, como a da evacuação do edifício e de avisar ao Corpo de Bombeiros.

Segundo Magri, apesar da legislação, as brigadas de incêndio são mais comuns em edifícios comerciais, mas não são tão comuns nos residênciais. ”A probabilidade de um incêndio em um edifício comercial é maior, entretanto, ele ocorre também em prédios residenciais e é preciso saber agir. Os primeiros minutos de ação são fundamentais para se salvar vidas”, alerta. Ele admite que falta fiscalização e com isso, o assunto é deixado de lado.

O 2º tenente Rodrigo Manoel dos Santos explica que vistorias são feitas regularmente em Londrina, pela Corporação para checar se os prédios estão atendendo às medidas de segurança previstas no Código de Segurança Contra Incêndio e Pânico (Coscip). De acordo com ele, são averiguadas as condições das escadas, saídas de emergência, dos extintores e outros equipamentos. ”Os extintores devem estar dentro do prazo de validade e funcionando normalmente. As escadas não podem conter em sua estrutura material que inflame com o fogo e as saídas de emergência devem ter seu acesso facilitado e estar dentro dos parâmetros previstos na Npt 011 e NBR 9.077”, orienta.

Nas saídas, por exemplo, entre outros detalhes é analisada a largura da porta, cuja medida mínima é de 1,2 metro, mas que pode variar de acordo com a população do pavimento e também se ela abre no sentido de fuga do indivíduo que a utiliza.

O bombeiro destaca que as lâmpadas de emergência também precisam funcionar adequadamente. Em caso de incêndio ele orienta que os bombeiros devem ser acionados o mais rápido possível. ”A rede de hidrantes da própria edificação será utilizada pelos bombeiros, então, é importante que ela esteja com a manutenção em dia”, orienta.

Ainda segundo ele, os moradores devem evitar o acúmulo de objetos nas escadas para facilitar a passagem dos ocupantes da edificação até a saída mais próxima.

Manoel dos Santos argumenta que muitas das edificações em Londrina, por serem antigas, não estão corretamente adequadas as exigências dos Bombeiros. Nesses casos é gerado um termo de compromisso onde são especificadas as alterações necessárias e dado um prazo para que elas sejam realizadas. O tempo máximo oferecido pelos bombeiros é de 1 ano.

Passado esse período, uma nova vistoria é feita e caso não as mudanças não tenham sido realizadas é aplicada uma multa e encaminhada uma documentação para o Ministério Público reprovando a edificação. O valor mínimo da multa é de R$ 3 mil reais podendo variar de acordo com o tamanho de área do local.

O tenente alerta que para as edificações novas, que tem uma grande área e fluxo considerável de pessoas é exigida a presença de uma brigada de incêndio, porém adianta que os bombeiros não fornecem cursos e que os mesmos devem ser procurados pelos próprios administradores do condomínio. ”A existência de uma brigada é de grande auxílio pois ela prestará o primeiro combate até que os bombeiros cheguem”, argumenta.

Fonte: Folha Web

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