o condomínio

Edifícios também adoecem

Edifícios idosos sofrem doenças semelhantes às dos seres humanos. Seu sistema circulatório com o fluir dos anos dá sinais de entupimento, a passagem da água torna-se mais difícil, a qualidade diminui, pode até sofrer um colapso, que obrigará à convocação dos especialistas.

Igualmente sensível é o sistema nervoso. Os fios condutores de eletricidade perdem a resistência, tornam-se suscetíveis ao aumento ou diminuição da tensão, oferecem risco de incêndio. E o esqueleto do prédio, então? Aparentemente está tudo bem, mas um exame mais acurado poderá mostrar que padece de “cementosporose” ou “ferrotinite”.

O mesmo se diga do coração, quer dizer, dos motores que levam os passageiros para cima e para baixo, ou da fachada, a pele do edificação, que já aparenta rugas e verrugas de decaição.

Como as pessoas físicas, alguns não mostram sua verdadeira idade. São os que recebem cuidados de limpeza, manutenção e conservação, que passam por uma plástica de tempos em tempos (10 anos ou mais, tudo bem) e que são visitados por pessoas especializadas em checar sua segurança ou sua adequação estética aos novos tempos.

No Brasil, boa parte dos edifícios não atingiu ainda a idade adulta, sendo poucos os que chegaram à terceira idade (mais de 60 anos), ou seja, com “habite-se” antes da década de 50. Desses, muitos já não vivem mais, por terem cedido espaço a construções mais novas. Não temos estatísticas certas, mas é possível estimar que pelo menos 80% dos prédios do país foram lançados depois que a Lei do Condomínio entrou em vigor, em dezembro de 1964.

Mas qual seria a expectativa de vida de um edifício? 30, 50, 70, 100 anos? Nenhum engenheiro ousará dar uma resposta definitiva. Existem obras civis em outros países que já ultrapassaram duzentos ou trezentos anos de existência, mesmo sem terem sido erigidas com a tecnologia moderna. Tudo depende do cuidado com que foram projetadas, construídas e mantidas.

Toda essa conversa, caro leitor, é para enfatizar a importância de investirmos na manutenção de nossos prédios. Cada real aplicado nos cuidados do corpo físico do condomínio representa um ganho de segurança e de valorização que é muito superior à quantia despendida.

Segurança, porque não são poucos conjuntos residenciais que já desabaram no país, deixando um lastro de morte, ou os que provocaram danos por conta de explosões das instalações de gás ou doenças causadas pela insalubridade do ambiente. Valorização, porque ninguém gosta de comprar apartamento ou sala em edifício velho, com cara de velho, daí que diminui a oferta e o preço cai.

A propósito, a fachada do edifício não é somente seu rosto, a face que está voltada para a rua. Fachada é todo o exterior, tudo que aparece quando se olha para o edifício. Inclui paredes laterais, dos fundos e – importante – a cabeça ou os cabelos, a cobertura de sua parte superior.

O topo é fachada, sim, não para os transeuntes que passam pelas calçadas, mas para quem mora ou trabalha em unidades situadas em altura próxima ou mais elevada que a do telhado vizinho.

Por isso, invista na saúde e na aparência do seu prédio. Ele lhe retribuirá com segurança, proteção, aconchego e valorização.

O combate às pragas nos condomínios

Com a elevação da temperatura, aumenta também a incidência das pragas urbanas nos condomínios.

Baratas, pernilongos, moscas, ácaros, cupins, ratos, pulgas, formigas, pombos, carrapatos, escorpiões e até morcegos estão entre os que mais podem atormentar os moradores. Segundo a química

Cláudia Regiane Alves Veiga, responsável técnica de uma dedetizadora de São Paulo, esse insetos e animais necessitam de água, alimento e abrigo para sua sobrevivência. No entanto, a profissional destacou que a água não é um fator limitante para impedir a existência deles, mas deve-se agir nos demais fatores de forma a impedir sua proliferação nas residências.

Baratas

Ela contou que uma praga urbana bastante comum são as baratas. Em áreas urbanas as principais são a Barata de Esgoto, Cascuda ou Voadora (Periplaneta Americana) e a Francesinha, Paulistinha ou Listradinha (Blatella Germânica). “As baratas são ativas principalmente à noite, quando deixam seus abrigos e saem à procura de alimentos. Elas possuem hábitos alimentares bastante variados, preferindo aqueles ricos em amido, açúcar ou gordurosos. Podem alimentar-se também de celulose, frutas, cervejas e alimentos ou animais em decomposição”, explicou Claudia.
A Barata de Esgoto normalmente habita locais com muita gordura e matéria orgânica em abundância, como galerias de esgoto, bueiros, caixas de gordura e de inspeção.

A Francesinha por sua vez habita principalmente cozinhas e despensas, em locais como armários, gavetas, interruptores de luz, aparelhos eletrodomésticos, vãos de batentes, rodapés, sob pias, dutos de fiação elétrica e locais como garagens ou sótãos com depósitos de papel e principalmente caixas de papelão, entres outros.

Passam 75% do seu tempo abrigadas próximos aos alimentos. É possível notar que um local está infestado por baratas através de sinais como fezes, ovos vazios, esqueletos ou cascas de ninfas quando elas se transformam em adultos. Em altas infestações, a técnica disse que as baratas aparecem também durante o dia.

Doenças

Cláudia orientou os moradores a fazer o controle dessas pragas porque as baratas domésticas são responsáveis pela transmissão de várias doenças como gastroenterite, conjuntivite, intoxicação alimentar, gangrena gasosa, diarréia, pneumonia, lepra, salmonelose, desinteira, parasitose, giardíase, amebíase, paralisia etc. No caso dos condomínios, o ideal é que a dedetização ocorra em períodos semestrais e com a participação de todos os apartamentos, isso evita que os insetos simplesmente mudem de endereço, sugeriu Cláudia.

A seguir, algumas medidas preventivas que contribuem para o controle de baratas:

  • Manter alimentos guardados em recipientes fechados;
  • Conservar armários e despensas fechados, sem resíduos de alimentos;
  • Verificar periodicamente, frestas e cantos de armários e paredes;
  • Recolher restos de alimentos e qualquer outro tipo de lixo em recipientes adequados;
  • Remover e não permitir que sejam amontoados: caixas de papelão e lixo em locais não apropriados;
  • Manter caixas de gordura e galerias bem vedadas;
  • Colocar borracha de vedação na parte inferior externa das portas;
  • Manter bem calafetados as junções de revestimentos de paredes e pisos;
  • Remover e destruir ootecas (ovos de baratas);
  • Não fazer pequenos lanches na mesa de trabalho, protegendo os teclados dos computadores das migalhas de pão, biscoitos etc.

 

Fonte: Folha do Condomínio

Instalação do condomínio é essencial para bom funcionamento do empreendimento

A entrega de apartamentos residenciais novos deve ser recorde em Curitiba neste ano, totalizando mais de 14 mil imóveis concluídos, segundo dados da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Paraná (Ademi/PR). Muitos destes apartamentos estão em megaempreendimentos, edifícios com mais de 300 unidades, que tiveram o seu auge em 2010, correspondendo a 10% da participação dos lançamentos da cidade. Até julho de 2012, estes empreendimentos tiveram apenas 2% de participação no setor de novos.

Neste cenário, construtoras e incorporadoras preparam-se para a entrega dos apartamentos e também das áreas comuns do empreendimento. De acordo com o advogado Márcio Rachkorsky, é necessária uma sinergia entre o síndico, a administradora, os prestadores de serviço de condomínio, aliado a uma boa assessoria jurídica, desde a assembleia de instalação do condomínio.

Além do Habite-se e das matrículas individuais no Registro de Imóveis, antes desta assembleia é preciso realizar a vistoria de entrega das unidades autônomas e enviar um edital de convocação claro, sucinto e o objetivo, com até oito dias de antecedência, a todos os interessados. “A assembleia de instalação deve debater a eleição de corpo diretivo, a indicação e apresentação da administradora e a previsão orçamentária”, recomenda Rachkorsky.

A orientação é que a assembleia de instalação seja presidida pela construtora e incorporadora e que a administradora assuma a função de secretariado, numa reunião com duração máxima de uma hora e meia a duas horas. “De acordo com a legislação, a instalação do condomínio deve ser formalizada e não votada. Com a documentação imobiliária em ordem, a primeira reunião cumpre este objetivo”, explica o advogado.

Antes da eleição de síndico, é importante que se explique a função aos moradores, bem como do subsíndico e dos conselheiros. Uma tendência é a capacitação para a atribuição, o chamado síndico profissional. “O síndico responde solidariamente com o condomínio no âmbito judicial. Além disso, é ele quem coordena a rotina diária do condomínio, como limpeza, segurança, portaria, questão financeira e contábil. Um condomínio bem instalado gera, inclusive, a valorização do imóvel numa futura negociação”, alerta Rachkorsky.

Fonte: Paran@Shop

Seguro é alternativa acessível

Para preservar o patrimônio, muitas pessoas optam por seguros residenciais que dão cobertura contra incêndios. A técnica de seguros Michele Caroline Soares menciona que o primeiro passo para quem deseja obter o serviço, é determinar o valor máximo da indenização a ser recebida caso um incêndio destrua o imóvel por completo.

“É importante que o morador, na hora de estabelecer o valor da apólice, calcule o preço da estrutura predial e dos bens que têm dentro dela. As cifras relacionadas ao terreno e aspectos como localização e valorização da região devem ser desconsideradas”, orienta.

Michele destaca que os preços para seguros residenciais contra incêndios estão mais acessíveis. “Uma cobertura de R$ 400 mil, por exemplo, custa de R$ 250 a R$ 300, por ano”, contabiliza.

Condomínios
Segundo o diretor do Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi/PR), Junzi Shimauti, o Código Civil estabelece que é obrigação do síndico viabilizar o seguro contra incêndios e outros sinistros que possam destruir total ou parcialmente a edificação dos condomínios.

“Além de contratar o serviço, cabe ao síndico renovar anualmente a apólice. O valor é rateado entre as unidades condominiais e varia de acordo com a ocasião”, ressalta.

 

Fonte: O Diário

20 mil elevadores estão irregulares nos condomínios da cidade de SP

Usar 22,7% dos elevadores de São Paulo pode ser bem arriscado. Segundo o Sindicato das Empresas de Elevadores do Estado de São Paulo (Seciesp), dos 88 mil equipamentos em operação, 20 mil estão irregulares ou não possuem cadastro no órgão responsável pela fiscalização e liberação dos elevadores, o Contru (Departamento de Controle do Uso de Imóveis).

Para regularizar a situação, são necessários dois tipos de alvará, um de instalação e outro de funcionamento. Sem isso e sem o registro no órgão responsável, o elevador é classificado como irregular.

Mesmo que a maioria dos elevadores esteja regular, muitos não passam pela manutenção necessária. Cerca de 4 mil condomínios da cidade de São Paulo não entregaram o Relatório de Inspeção Anual, documento que garante que o elevador está em boas condições.

Segundo o diretor do Seciesp, Max dos Santos, se no local acontecer um acidente com os elevadores, fica difícil cobrar a responsabilidade. O Contru afirma que fiscaliza e cobra sempre a regularização dos elevadores da cidade.

Fonte: Condoworks e Metro SP

Ações por inadimplência em condomínios de SP recuam 0,9% em agosto

Segundo Secovi-SP, no mês passado, foram ajuizadas 987 ações, enquanto no mês anterior 996 haviam sido registradas.

O número de ações por falta de pagamento de condomínio na cidade de São Paulo caiu 0,9% no mês de agosto.

prédio de apartamentos - imóveis

De acordo com levantamento realizado pelo Secovi-SP (Sindicato da Habitação) e divulgado nesta segunda-feira (24), no mês passado, foram ajuizadas 987 ações, contra 996 registradas em julho.

No acumulado do ano, entre janeiro e agosto, em relação a igual período de 2011, o acréscimo é de 12%, passando de 6.513 registros para 7.297 registros este ano.

Panorama
De acordo com o vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP, Hubert Gebara, ao contrário dos últimos anos, o número de ações ajuizadas subiu no período de janeiro a agosto. “O aumento da inadimplência está ocorrendo em diversos setores da economia”, ressalta.

Na tabela abaixo é possível observar o número mensal de ações registradas nos últimos 12 meses:

Inadimplência de condomínio
Mês/Ano Ações Variação frente
ao mês anterior
Fonte: Secovi-SP
Setembro/2011 1.004 14,48%
Outubro/2011 978 -2,59%
Novembro/2011 873 -10,74%
Dezembro/2011 579 -33,68%
Janeiro/2012 888 53,36%
Fevereiro/2012 911 2,6%
Março/2012 1.189 30,52%
Abril/2012 531 -55,3%
Maio/2012 1.010 91,7%
Junho/2012 777 -23,67%
Julho/2012 996 28,12%
Agosto/2012 987 -0,9%

Fonte: InfoMoney

Consórcio de imóvel vale a pena se sorteio vier rápido

Considerado a principal alternativa para quem quer fugir do financiamento de um imóvel, o consórcio tem um monte de particularidades e exige cuidados na hora de se optar por esta modalidade.

Segundo especialistas do setor, entrar no consórcio de um imóvel atualmente vale a pena somente se o consumidor for contemplado nos primeiros meses de participação.

Isso porque, com as atuais quedas nos juros vistas no mercado de financiamento, os consorciados podem ter mais gastos se forem sorteados próximo ao prazo final desta outra operação financeira.

“Hoje em dia, as taxas de administração, fundo de reserva e seguros [que são cobradas nos consórcios], já representam uma alíquota de juros aplicada nos financiamentos. Então, quanto mais passa o tempo, mais caro fica esse custo do consórcio. Em alguns casos, se você for o último a ser contemplado, o valor a ser pago chega a ser mais caro do que um financiamento”, aponta Marcelo Maron, consultor de finanças pessoais.

No consórcio, as pessoas são reunidas em grupos, cujo número pode variar bastante. Estes integrantes pagam as parcelas mensais referentes ao valor da carta de crédito escolhida. Ao invés dos juros, estas cotas por mês são corrigidas de acordo com o INCC (Índice Nacional da Construção Civil), além das taxas de administração de cada administradora.

Mensalmente, realiza-se uma assembleia, quando ao menos um cotista é sorteado. Quanto mais participante no mesmo grupo, mais difícil será para o consorciado ser contemplado.

Por isso, existe ainda a possibilidade dos integrantes ofertarem um lance (como se fosse um leilão), no qual quem fizer a maior oferta é “sorteado”. No entanto, estes lances, muitas vezes, representam de 30% a 40% do valor da carta de crédito, o que torna esta quantia similar a uma entrada em um imóvel.

Desta maneira, para se evitar o sorteio ao final do prazo, os profissionais até recomendam este tipo de ação (dar um lance).

Eles explicam ainda que as pessoas fazem o consórcio de um valor e não do imóvel. Então, se o consumidor adquire uma carta de crédito de R$ 120 mil para comprar um determinado bem, por exemplo, com a contemplação ocorrendo somente ao final da operação, ele não comprará o mesmo imóvel com aquele valor pré-determinado.

Isso porque o imóvel vai se valorizar neste tempo (os prazos mais comuns são de 120 meses a 180 meses) em que o cliente não foi contemplado, enquanto a carta de crédito não é corrigida (a menos que se peça e pague para isso).

Com isso, o consorciado terá de optar por um financiamento ou pagar à vista esta diferença que surgiu ao longo do consórcio, indica Paulo Rossi, presidente da Abac (Associação Brasileira de Administradoras de Consórcios).

“Se você for casar daqui a algum tempo, o consórcio, talvez, não seja o mais indicado [já que não se adquire o imóvel na hora do pagamento]. No entanto, as administradoras estão bem mais flexíveis do que as instituições financeiras, o que possibilita mais pessoas a fazer essa aquisição”, completa Rossi.

Fonte: Revista Imóveis

6 conselhos para quem quer contratar um financiamento imobiliário

Economista compartilha algumas dicas valiosas que a família deve levar em consideração antes de contratar o empréstimo.

A casa própria tornou-se um sonho mais próximo para milhões de brasileiros, graças a alguns facilitadores como o programa Minha Casa Minha Vida. Mesmo assim o déficit habitacional continua alto para as famílias brasileiras, levando-as a correr em busca de financiamentos.

Pensando em ajudar quem quer realizar o sonho da casa própria e precisa de crédito para isso, o economista e educador financeiro Reinaldo Domingos compartilha algumas dicas valiosas que a família deve levar em consideração antes de contratar o empréstimo.  Confira:

Antes de começar um financiamento:
• Reúna a família e converse sobre este tema, definindo o valor e as reais condições em que a família se encontra.

• O melhor caminho para adquirir é poupar parte do dinheiro que se ganha, faça uma simulação em qualquer banco de quanto custaria a prestação deste imóvel e comece a guardar em  um investimento conservador como poupança, CDB ou tesouro direto.

• Analise o valor do aluguel que está pagando e se for o mesmo valor da prestação de um financiamento, poderá ser uma boa opção financiar o imóvel.

• Lembre-se que o financiamento de um imóvel é considerado dívida de valor, por isso deve ser protegido, garantido e priorizado no orçamento.

• Cuidado com o valor do imóvel que está pensando em comprar e veja se o mesmo se adéqua ao seu verdadeiro padrão de vida.

• Certifique-se de ter sempre uma reserva estratégica em caso de qualquer urgência para não deixar de honrar este importante compromisso.

Juros
“No financiamento é preciso levar em conta os juros, que em alguns casos, quando somados, no final das contas se transformam no valor de uma ou até duas casas”, conta o economista. No caso da família que não paga aluguel, Domingos aconselha guardar o valor da parcela que seria destinada ao financiamento, e injetá-lo em algum investimento.

“Na maioria das vezes o financiamento é sinônimo de dívida e é preciso entender que o dinheiro aplicado rende juros, enquanto que o financiamento se paga juros”, explica Domingos.

Para quem já contratou o crédito e, por ventura, não está conseguindo pagar a prestação da casa própria, o conselho é  rever imediatamente os gastos, em especial as pequenas despesas que somadas podem levar uma família ao fracasso financeiro.

Fonte: InfoMoney

Programa Minha Casa, Minha Vida deve mudar para atingir a classe média

Jornal revela que governo deve reduzir juros e aumentar limites de renda familiar para atingir novo público.

Imóveis - chaves da casa

O governo está preparando algumas mudanças no programa Minha Casa, Minha Vida com a intenção de atingir a classe média, revela matéria do jornal Folha de São Paulo desta terça-feira (25).

Segundo a publicação, a proposta é de reduzir os juros e aumentar os limites de renda familiar para quem quiser ter acesso ao programa. Atualmente, apenas famílias com renda de até R$ 5.400 se encaixam no programa.

Fonte: InfoMoney

Cobrança de cotas condominiais em atraso prescreve em cinco anos

STJ considerou que os débitos condominiais são dívida líquida, constante de instrumento particular, sendo prescrito em cinco anos o prazo de cobrança.

Para que uma dívida seja enquadrada na prescrição de cinco anos, são necessários dois requisitos: a expressão “dívida líquida”; e um instrumento onde conste a expressão

Brasília – Após receber parecer favorável no Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ), chegou ao Superior Tribunal de Justiça (STJ) ação contra um condômino cuja dívida junto ao condomínio datava de junho de 2011. Contrariamente, o STJ considerou que os débitos condominiais são dívida líquida, constante de instrumento particular, sendo prescrito em cinco anos o prazo de cobrança, de acordo com o estabelecido pelo artigo 206, parágrafo 5º, inciso I do Código Civil de 2002.

No entender do STJ, a cobrança de cotas condominiais prescreve em cinco anos, a partir do vencimento de cada parcela. Para que uma dívida de cota condominial seja enquadrada na prescrição de cinco anos, são necessários dois requisitos, conforme comentou a relatora do recurso que chegou ao STJ, ministra Nancy Andrighi. São eles: a expressão “dívida líquida”; e um instrumento, privado ou público, onde conste a expressão.

“A expressão ‘dívida líquida’ deve ser compreendida como obrigação certa, com prestação determinada. Já o conceito de ‘instrumento’ deve ser interpretado como documento formado para registrar um dever jurídico de prestação”, diz a ministra no relato.

Nancy Andrighi destacou o fato de alguns doutrinadores defenderem que o prazo prescricional de cinco anos não se aplica às cotas condominiais, pois tais despesas não são devidas por força de declaração de vontade expressa em documento, mas em virtude da aquisição de um direito real. Entretanto, a ministra apontou que a previsão do artigo 206, parágrafo 5º, inciso I não se limita às obrigações em que a fonte seja um negócio jurídico.

No caso julgado, a ministra Nancy Andrighi constatou que a ação de cobrança foi ajuizada em 19 de dezembro de 2003, mas o condômino foi citado somente em 15 de abril de 2008, tendo transcorrido, entre a entrada em vigor do novo Código Civil e a citação, intervalo superior a cinco anos.

A relatora lembrou que, conforme jurisprudência do STJ, a citação válida interrompe a prescrição, que retroage à data de propositura da ação quando a demora na citação do executado se deve a outros fatores, não à negligência do credor. “Assim, para a solução da controvérsia, é imprescindível descobrir se a demora na citação ocorreu por motivos inerentes ao mecanismo da justiça ou em virtude da omissão/inércia do autor”, frisou.

Como a análise de fatos e provas em recurso especial é vedada pela Súmula 7/STJ, a ministra Nancy Andrighi deu parcial provimento ao recurso para corrigir a aplicação da regra de prescrição e determinar a remessa dos autos ao TJRJ, a fim de que verifique a ocorrência de eventual prescrição. A decisão foi unânime.

Fonte: Exame

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