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o condomínio

Repaginação para vender rápido o imóvel

Pouco usada no País, consultoria de home staging é apontada como receita que acelera as negociações de apartamentos ou casas.

Um conceito americano de marketing aplicado à venda de imóveis usados pouco adotado no Brasil tem ganhado espaço no País. Chamado de home staging, a técnica consiste em preparar visualmente um imóvel para a venda. Mas não se trata apenas de corrigir pequenos vícios de uso presentes e que podem desvalorizar a casa ou o apartamento. Trata-se de ir além e decorar o espaço de modo a torná-lo atrativo aos olhos do público-alvo do produto, despertando nele o desejo pela compra.

“Entrar em um imóvel à venda e se deparar com indícios da personalidade de quem mora ali, como fotos de família, quadro do time favorito etc., pode reduzir o interesse de quem vem comprar, pois a pessoa não consegue se enxergar ali, diz a diretora de venda de imóveis de terceiros do Sindicato da Habitação (Secovi), Roseli Hernandes. “Por outro lado, entrar em um imóvel vazio, com fios de iluminação à mostra e aquela impressão de abandono é igualmente prejudicial”, acrescenta a especialista.

“O home staging busca justamente dirimir esse quadro e busca criar um ambiente decorado, mas sem marcas muito pessoais. Ou seja, tem o objetivo de criar uma sensação agradável para uma quantidade maior de pessoas e, assim, aumentar as chances de venda”, explica Wanderley Revert, proprietário da Revert Realce Imobiliário, empresa especializada na prestação desse tipo de consultoria.

Segundo ele, estudos feitos por uma associação de corretores dos Estados Unidos dão conta de que a decisão de compra do imóvel ocorre apenas 30 segundos após o comprador entrar no local. “Se a pessoa entra em ambientes bem decorados, no lugar de um local bagunçado ou vazio, a chance de ele querer morar ali e fechar a compra aumenta”, acredita Revert.

No Brasil, segundo Roseli, não há dados do impacto desse remodelamento na decisão nas vendas, já que se trata de um conceito novo no País. Porém, de acordo com ela, nos Estados Unidos a velocidade da venda aumenta em 78%. “E oito em cada dez imóveis vendidos no país são decorados por esse trabalho.”

Além de aumentar a velocidade da venda, o investimento no home staging pode também valorizar o bem à venda, como ocorreu com a administradora de empresas Débora Campos. Após mudar para um novo imóvel, ela precisava vender a casa antiga, de 500 m², localizada em um condomínio fechado.

“Recebi uma indicação e decidi contratar o serviço, já que a casa estava vazia. Em menos de uma semana estava tudo pronto, e a venda ocorreu no início deste mês”, conta. Mais do que a velocidade com que com que concretizou o negócio, Débora comemora a valorização de mais de 30% no preço que pediu inicialmente pelo imóvel, valor que cobriu com folga o investimento.

O home staging, no entanto, não se trata de algo acessível apenas aos imóveis de padrão elevado, afirma a arquiteta Susana Damy-Lacy, que se especializou na prestação desse trabalho no Brasil. De acordo com ela, o cliente determina o tamanho das mudanças a serem realizadas.

“A pessoa pode tanto reorganizar o imóvel com aquilo que ela já tem quanto fazer uma reforma maior”, diz. Nos imóveis que já estão desocupados, o cliente aluga a mobília até que a venda do bem seja concretizada.

Pagamento

A cobrança pelo serviço pode se dar com base nas horas trabalhadas do profissional contratado ou de acordo com um porcentual do valor de venda do imóvel. Este tipo de negociação é mais frequente nos projetos maiores, que envolvem reforma e locação de mobiliário para o local.

Apesar dos resultados positivos, o conceito do home staging ainda não deslanchou por aqui, avalia Susana. Para ela, o público brasileiro é resistente a esse tipo de novidade, já que o costume por aqui é oferecer o imóvel totalmente vazio para o comprador.

Para Roseli Hernandes, do Secovi, faltam, ainda, profissionais especializados no assunto. Por isso, a entidade já estuda a criação de cursos de formação para que os corretores possam auxiliar seus clientes nesse sentido e reduzir assim o tempo de venda dos imóveis.

“O comprador cansa de ver vários imóveis. Ele tem a intenção de fechar a compra o quanto antes. Sendo assim, se o vendedor está apto a preparar o imóvel para a venda, ele reduz esse tempo de procura”, afirma. Reportagem de Leandro Costa.

Fonte: Estadão

Mutuário poderá suspender pagamentos

Dívida é congelada à espera da decisão final

Uma determinação da Justiça de São Paulo vai ajudar os compradores de imóveis financiados a desistirem da aquisição do bem. Com a decisão, segundo a associação de mutuários (Amspa), os proprietários que contestam na Justiça a compra do imóvel poderão paralisar o pagamento das parcelas do financiamento sem que seu nome passe a ter restrição de crédito. A liminar foi concedida na capital pela 42ª Vara Cível do Foro Central João Mendes a um associado da Amspa. De acordo com a entidade, houve um crescimento de 98% nas reclamações relacionadas à devolução do valor até então pago.

Na ação, o mutuário Rodrigo Lanfranchini pediu a rescisão do contrato por ter dificuldades de continuar a arcar com as parcelas do imóvel. A decisão do Tribunal foi baseada no Código de Defesa do Consumidor (artigos 41 e 51), Código Civil (artigos 413, 476 e 477) e Código de Processo Civil (artigos 282 e 273).

Representante do mutuário, a advogada da associação, Paula Vanique da Silva (foto), afirmou que, “caso a construtora não cumpra o determinado terá que arcar com multa de R$ 500,00 ao dia até que tire o mutuário do órgão de proteção ao crédito, conforme determina os artigos 644 e 645 do Código de Processo Civil”. Para ela, a decisão é importante devido ao congelamento da dívida enquanto não haja o pronunciamento definitivo da Justiça a respeito, além de evitar a restrição ao crédito do proprietário.

A advogada disse ainda que o que levou o mutuário à Justiça foi a intenção da construtora de reter 70% do valor que ele já havia pago. “Nas situações do cancelamento do negócio, seja por inadimplência ou até mesmo arrependimento, a construtora só poderá descontar no máximo 10% do valor pago com despesas administrativas. Caso contrário, configura-se enriquecimento sem causa por ficar com percentual acima do permitido por lei, além de poder revender o imóvel”, esclareceu Paula Vanique.

Devolução integral

A associação de mutuários informou que quando o rompimento do contrato é pedido devido a atrasos na entrega da obra ou irregularidades no empreendimento, o proprietário deve receber 100% do valor disponibilizado, inclusive, com as devidas correções e em uma única parcela.

No entanto, a entidade admitiu que o que acaba acontecendo é a concordância do mutuário em receber o que lhe é de direito de forma parcelada. Outra irregularidade apontada pela Amspa é o proprietário aceitar a cobrança de índices superiores a 20% sobre o valor total do imóvel e não sobre a quantia paga até o pedido de rescisão do contrato.

Fonte: Folha do Condomínio

Barulho é o principal motivo de reclamações nos condomínios

Mais espaços, mais barulhos, mais conflitos, mais desentendimentos entre vizinhos. Mas como resolver esses problemas sem precisar levar o caso para a Justiça?

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O barulho é o principal motivo de reclamações e desentendimentos nos condomínios de todo o Brasil. E cresceu o número de casos que foram parar na Justiça.

Os condomínios tem quadra, sala de ginástica, salão de festa. Mais espaços, mais barulhos, mais conflitos, mais desentendimentos entre vizinhos. Mas como resolver esses problemas sem precisar levar o caso para a Justiça? O Bom Dia Brasil visitou um condomínio com 400 apartamentos e 700 moradores em São Paulo. Lá, um dos principais problemas do síndico é o barulho!

O trem passa do lado, mas não é a maior fonte de ruído nem de reclamações do condomínio. No meio de 400 apartamentos e 700 moradores, sempre vai ter uma guitarra, um cachorro, uma festa. Alguém vai fazer barulho.

O porteiro já teve que interfonar algumas vezes para o estudante Bruno Piccioni. Ele gosta de chamar os amigos em casa e, às vezes, a turma se empolga, fica até mais tarde, fala alto.

“O pessoal gosta de se reunir de vez em quando. As pessoas reclamam de estar falando muito alto”, conta.

Mas ele sempre atendeu aos pedidos do prédio, principalmente quando o vizinho incomodado pede silêncio. Quando um vizinho conhece o outro, o cuidado em não incomodar é maior e as reclamações – feitas de forma educada – são mais bem recebidas.

No prédio, música e outros ruídos mais altos são proibidos depois das 22h. Quem desrespeita é advertido verbalmente. Se o caso se repetir, é enviada uma advertência por escrito. Na terceira vez, é aplicada uma multa de meio salário mínimo. E o valor vai dobrando – a cada nova reclamação – até o limite legal que equivale a cinco taxas de condomínio.

O síndico conta que três inquilinos se recusavam a baixar o som. Não atendiam o interfone, nem se importavam com as multas, que chegaram a R$ 15 mil e foram para a proprietária dos apartamentos. Foi preciso ir à Justiça.

“Eles faziam festa durante a semana até 3h da manhã, tocando bateria, guitarra, jogando videogame. Como nos temos esses espaços fica muito mais fácil. As pessoas se conhecem, acatam mais uma percepção que no dia seguinte você vai trabalhar, e é isso que funciona no condomínio como o nosso”, conta o síndico.

O Secovi – Sindicato da Habitação de São Paulo – oferece um serviço para tentar resolver as brigas de condomínio. É a “Câmara de Mediação”. Dez mediadores com formação em direito, sociologia, psicologia ajudam os moradores a solucionar o problema de maneira rápida e simples. O índice de sucesso é alto: 90% dos casos terminam em acordo. Os principais problemas são barulho, vazamentos, vaga de garagem, animais e inadimplência.

Fonte: Bom Dia Brasil

Confira dicas para não ter problema na hora de financiar seu imóvel

Concretizar o famoso sonho da casa própria é a vontade de muitos brasileiros. Com o aquecimento da economia do País, aliado à queda de juros e facilidades para comprar imóveis a prazo, este desejo tem sido realizado por muitos. De acordo com o Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), 234 mil unidades foram financiadas no primeiro trimestre de 2012, através daPoupança e FGTS , enquanto o mesmo período de 2011 negociou 3 mil menos. O financiamento colabora – e muito – para que diversas famílias adquiram um lugar para chamar de seu. Laise Polonio, diretora da Lumina Documentação e Soluções Imobiliárias, empresa que é correspondente da Caixa Econômica Federal, dá dicas de cuidados que precisam ser tomados ao financiar uma casa ou apartamento. Confira:

- Procure as instituições financeiras que você pretende fazer o financiamento para solicitar uma simulação do valor e demais condições, como taxas de juros e custos da tomada de crédito.

- A Caixa Econômica Federal (CEF) disponibiliza atendimento por meio de seus correspondentes, como a Lumina, que avalia gratuitamente se o comprador atende às exigências da Instituição para obter um financiamento, faz a análise do crédito do comprador, simula o valor a ser financiado e determina qual a prestação mensal que a renda do comprador pode suportar, além de esclarecer os detalhes da operação, como taxas e impostos a serem pagos, como o ITBI e as custas do contrato de financiamento em nome do comprador, por exemplo;

Não esqueça de reservar o valor para pagamento das tarifas bancárias

- Solicite planilha com a simulação do valor das parcelas até o final do financiamento e dê especial atenção para o custo efetivo total do financiamento (CET), pois há bancos que cobram taxas menores de juros, mas, no entanto, cobram taxas de administração mais altas. Nem sempre a melhor taxa de juros significará um financiamento menos custoso;

- Fique atento à tabela que define o valor da prestação. No Brasil, entre as duas modalidades utilizadas, a  SAC (Sistema de Amortização Constante) é mais usada do que a Price (Sistema Francês de Amortização);

- É muito importante se certificar com antecedência se você cumpre os requisitos para uso do valor depositado em sua conta do FGTS. Há diversas regras que devem ser esclarecidas antes do financiamento;

- Uma vez definida a instituição financeira a qual será tomado o crédito, no momento da assinatura do contrato o comprador deve reservar o valor para pagamento das tarifas bancárias. Informe-se com antecedência sobre as taxas cobradas pelo banco;

- Reserve o dinheiro para as despesas de registro do contrato de financiamento e Imposto sobre transmissão de bens imóveis (ITBI), que também poderão ser estimadas pelo correspondente da Caixa.

Fonte: Revista Imóveis

Locação de moradia de zelador pode trazer risco

Condomínio Lemos Cunha: aluguel aprovado após discussões

A locação das antigas moradias dos zeladores nem sempre é uma boa opção. Apesar de alguns exemplos positivos, especialistas afirmam que a renda extra pode acabar gerando dor de cabeça.

“Por se tratar de uma área comum, e não uma unidade residencial registrada, a locação não tem base jurídica. É um ponto de insegurança, pois, na hora do despejo, não se sabe qual norma deve ser seguida”, afirma o diretor jurídico da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis(Abadi), Marcelo Borges.

Como se trata de uma decisão complicada, é necessária a aprovação de dois terços dos moradores para que a locação possa ser efetivada. Foi o que aconteceu no Condomínio Lemos Cunha, em IcaraíNiterói. A moradora Cecy Martins, de 80 anos, conta que, apesar do receio e das discussões na hora da votação, o aluguel, hoje, é comemorado.

A moradia, porém, não precisa ser utilizada somente para o aluguel. Segundo o diretor da Abadi, o melhor é usar o local para o condomínio, como uma despensa ou um escritório para aadministração, por exemplo.

Caso o novo uso requeira obras para modificar a estrutura, cuidado! É preciso ter a aprovação por unanimidade. Sem saber desta obrigatoriedade, um condomínio na Tijuca decidiu quebrar uma das paredes da moradia para aumentar a garagem. Como não foi aprovada por todos, a obra não autorizada acabou recebendo uma notificação da Secretaria municipal de Urbanismo, o que provocou muita polêmica.

Com o aumento de casos como este, o vereador Rubens Andrade (PSB) elaborou o projeto de lei 812/2011, que visa modificar a Lei 1.218, de 1988, para que a aprovação se dê apenas com a maioria dos votos. Contudo, como a proposta ainda não foi votada na Câmara, é melhor não correr riscos.

Fique por dentro:
Legislação – De acordo com a Lei 1.218, de 11 de abril de 1988, qualquer modificação nas áreas comuns de um condomínio devem ser aprovadas por unanimidade, podendo gerar multas em caso de descumprimento.

Projeto – O Projeto de Lei 812/2011, de autoria do vereador Rubens Andrade (PSB), pede a aprovação da modificação das moradias funcionais, baseada apenas na decisão da maioria doscondôminos. No entanto, a alteração só poderia acontecer caso o imóvel não estivesse ocupado por funcionários do prédio.

Possibilidades – A moradia do zelador pode ser utilizada como fonte de renda extra com a locação ou se transformar em escritórios, salas de arquivo e academias de ginástica.

Vantagens – O aluguel da unidade pode ajudar o condomínio a realizar obras de manutençãoou qualquer outra despesa extraordinária que o condomínio venha a ter, diminuindo a necessidade de cotas extras para o pagamento das mesmas.

Desvantagens – Os apartamentos funcionais são considerados áreas comuns do prédio. Por isso, não são unidades registradas no Cartório Geral de Imóveis, e sua locação não tem base jurídica na Lei do Inquilinato. Em caso de inadimplência, não há regras específicas para o despejo do inquilino, podendo o processo se arrastar por tempo indeterminado na Justiça. Além disso, esses apartamentos costumam ficar em áreas estratégicas do prédio (perto de garagens, da portaria e das entradas de serviço do edifício) e não são bem monitorados, já que eram ocupados por funcionários de confiança. Assim, a escolha do inquilino deve ser feita com muita cautela. Para não correr riscos, recomenda-se sempre a intermediação de uma imobiliária.

Perfil - As moradias destinadas a zeladores, na maioria das vezes, são uma quitinete ou apartamento de um quarto, ficam na parte dos fundos do prédio e não possuem vaga de garagem.

Valor – O valor da locação de unidades desse tipo pode custar até a metade do cobrado nos outros apartamentos do prédio. Quando a comparação é com unidades do mesmo perfil – no primeiro andar e nos fundos do edifício, e com apenas um quarto – a antiga casa dos zeladores chega a ser até 15% mais barata.

Especialistas - Especialistas do setor têm opiniões diferentes sobre o novo uso da moradia funcional. Para Marcelo Borges, da Abadi, a locação geraria “mais dor de cabeça do que renda”. Edison Parentes, diretor da imobiliária Renascença, ressalta a necessidade de aprovação por, pelo menos, dois terços do assembleia dos moradores para a locação da unidade. Carlos Samuel Freitas, diretor comercial da Primar Administradora, considera que esse tipo de aluguel geraria um efeito complicado, porque mexe com o direito privado.

Fonte: Revista Imóveis

7 itens para analisar na vistoria do imóvel alugado

A vistoria orienta o inquilino sobre como o imóvel deve estar na devolução. Aprenda como fazê-la.

Uma das cláusulas do contrato de locação diz que o inquilino deve devolver o imóvel alugado para o proprietário da mesma forma que o encontrou no início do contrato. Se a pintura era nova, será preciso pintar novamente, da mesma cor; se o carpete era novo, ou se estava limpo, será preciso mandar lavá-lo – e se houver algum dano, até trocá-lo. Qualquer dano deverá ser reparado, mas os desgastes que já existiam antes da chegada do locatário poderão permanecer como estão. Para evitar problemas na hora da entrega das chaves, portanto, é fundamental fazer um laudo de vistoria assim que o contrato é firmado.

No laudo de vistoria, inquilino e proprietário devem listar todas as condições de conservação do imóvel, como o estado da pintura, do piso, do carpete, das portas e de eventuais móveis, além de fotografar cada detalhe. Esse laudo se torna parte integrante do contrato de locação, e é baseado nele que o inquilino vai ajeitar o imóvel para a entrega, quando for embora. Mas o que exatamente deve ser observado? Confira a seguir um check list com 7 itens que devem estar presentes na vistoria do imóvel alugado:
1- Pintura: especifique com que cor e tipo de tinta as paredes, tetos, portas e janelas da casa estão pintados e qual é o estado da pintura;
2- Fechaduras e trincos: sinalize o estado de conservação e funcionamento de todos os trincos e fechaduras da casa;
3- Hidráulica: abra todas as torneiras e cheque o escoamento em todos os pontos de água do imóvel;
4- Pisos, azulejos e revestimentos: documente o tipo de piso e revestimento de todos os cômodos e o estado de conservação de cada um deles; nas áreas molhadas que tiverem azulejo na parede, faça a mesma coisa;
5- Parte elétrica: acenda as luzes, teste todas as tomadas e verifique o quadro de luz para documentar o funcionamento e estado de conservação da rede elétrica;
6- Vidros: é importante notar se os vidros das janelas estão em bom estado, bem como se as janelas estão abrindo e fechando normalmente; registre qualquer trinco ou rachadura que encontrar;
7- Mobília: caso o imóvel possua algum móvel, como armários, estantes, gabinetes etc., certifique-se de inserir no laudo de vistoria o estado de conservação de cada um deles, bem como o funcionamento de puxadores e dobradiças, no caso de portas de armários, gabinetes e afins.
Se depois da vistoria o inquilino encontrar algum problema estrutural, como um entupimento do prédio que afetou os canos do apartamento, ou mesmo uma infiltração, que não pôde ser identificado na hora de fazer o laudo inicial, a responsabilidade pelo conserto é do proprietário. Nesse caso, ou o locador paga o conserto, ou abate o valor do aluguel.
Fonte: ImóvelWeb

O que fazer quando a construtora atrasa o imóvel

Prazo para pedir na Justiça indenização pelo atraso na entrega da obra é de até cinco anos.

Maquete de imóvel: é possível ganhar indenização quando a obra atrasa

Muitos imóveis são vendidos na planta, com prazos de entrega pré-determinados em contrato. De acordo com ranking do Procon, porém, o atraso na entrega do imóvel é uma das principais reclamações no setor de habitação.

“O número de reclamações quanto a atraso na entrega de imóveis aumentou muito nos últimos meses. Há construtoras com mais de dois anos de atraso na entrega das obras e o consumidor que comprou um imóvel para se ver livre do aluguel ou para investir, fica no prejuízo”, diz José Geraldo Tardin, presidente do Ibedec (Instituto de Defesa do Consumidor).

Tardin destaca que “a maioria dos contratos de venda de imóvel na planta prevê cláusula de carência para a entrega da obra, sem que a construtora comprove qualquer fato. Isto coloca o consumidor em uma situação de completo desequilíbrio em relação à construtora, o que o CDC proíbe e a Justiça tem declarado nula este tipo de cláusula”.

Para Tardin, pleitear uma indenização nos casos de atraso é um direito que assiste aos consumidores e normalmente é fixado pela Justiça em 0,5 a 1% do valor de mercado do imóvel multiplicado pelos meses de atraso na entrega.

Outra opção para o consumidor é buscar a rescisão do contrato pela inadimplência da construtora, onde teria direito a receber de volta 100% dos valores que pagou e ainda pleitear indenização pelo desfazimento do contrato.

O consumidor José Mendonça, de Brasília (DF), comprou um imóvel na planta com prazo de entrega para 30 de setembro de 2006. Porém a entrega só foi feita em 24 de abril de 2007. Orientado pelo Ibedec, ele recorreu ao Judiciário e em sentença da 11ª Vara Cível de Brasília, obteve a indenização de 0,8% ao mês do valor de mercado do imóvel pelo período em que a construtora atrasou o pagamento.

O Ibedec orienta que os consumidores que se encontram nesta situação podem recorrer à Justiça de duas formas: individual ou coletivamente.

Para recorrer sozinho o consumidor movimentará um processo mostrando o contrato e a publicidade onde conste a promessa do prazo de entrega e confrontará tal prazo com o estágio atual da obra a data da efetiva entrega.

Coletivamente, o Ibedec pode representar os consumidores de um mesmo prédio ou condomínio através de uma única ação. As vantagens são que os consumidores não precisarão adiantar custas e nem honorários periciais caso seja necessário.

O prazo para propor ação que vise indenização pelo atraso na entrega da obra é de até cinco anos contados do atraso.

Fonte: Exame

Segurança obrigatória

Segundo o advogado Guilherme Gonçalves, despesa com seguro cabe por lei ao dono do imóvel, mas o locatário terá de arcar com os custos se assim constar no contrato de aluguel  (Eduardo de Almeida/RA Studio)
Segundo o advogado Guilherme Gonçalves, despesa com seguro cabe por lei ao dono do imóvel, mas o locatário terá de arcar com os custos se assim constar no contrato de aluguel

Uma das polêmicas que envolvem os condomínios é o pagamento do seguro obrigatório. Despesa geralmente arcada pelos inquilinos, no caso de imóveis alugados, ela gera questionamentos sobre sua legalidade, quais são as formas de contratação e a quem cabe, de fato, pagá-la.

Quanto à obrigatoriedade do pagamento, o advogado e diretor administrativo da GR Condomínios, Guilherme Gonçalves, explica que ela consta no Código Civil. “O artigo 1.346 diz que é obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.”

Dessa forma, o advogado diz que, considerando que mais de 90% dos condomínios ativos no Brasil são constituídos por edificações horizontais ou verticais de apartamentos, todos eles são obrigados por lei a contratar seguro. “Os condomínios de casas, apesar de não estarem contemplados de forma expressa no artigo 1.346, também são obrigados a realizar o seguro por força do artigo 1.348, inciso IX, que prescreve que compete ao síndico realizar o seguro da edificação.”

Para fazê-lo, Guilherme Gonçalves informa que o síndico deverá procurar um corretor de seguros, pessoa física ou jurídica, para solicitar cotação e contratação do prêmio. “Importante ressaltar que, necessariamente, o corretor de seguros deverá ser o intermediador no processo de contratação de seguro entre condomínio e companhia seguradora.”

O advogado diz que os corretores são facilmente encontrados na internet, por meio de indicações ou informações prestadas por administradoras de condomínio. “Uma dica: os corretores de seguro que realizam assessoria para seguros de automóveis também têm competência para realizar a assessoria para contratação de seguros de condomínios”, explica o advogado.

Quanto às modalidades, Guilherme Gonçalves informa que a Superintendência de Seguros Privados (Susep), órgão responsável pelo controle e fiscalização do mercado de seguros no Brasil, os divide em vida e previdência e ramos elementares. “O corretor de seguros habilitado nos ramos elementares pode prestar assessoria no que se refere a automóveis, condomínios, frotas, seguro residencial, empresarial, entre outros.”

CUSTO 

Com relação a quem deve pagar essa despesa, o advogado diz que, segundo o artigo 22, inciso VIII, da Lei do Inquilinato (8.245/91), cabe ao locador (proprietário) efetuar o pagamento da despesa do seguro, mas há uma exceção: se no contrato de locação estiver expresso que o locatário se responsabilizará pelo pagamento. “Na prática, observamos que a grande maioria dos contratos celebrados entre proprietário e locatário imputa a este último a responsabilidade pelo pagamento do prêmio do seguro”, comenta Guilherme.

Caso não seja contratado, o condomínio fica sujeito a multa em até 120 dias após a liberação do Habite-se. “O artigo 112, incisos I e II, da Lei Complementar 126/2007 determina que às pessoas que deixarem de contratar os seguros legalmente obrigatórios, sem prejuízo de outras sanções legais, será aplicada multa de o dobro do valor do prêmio, quando ele for definido na legislação aplicável e nos demais casos, o que for maior entre 10% da importância segurável ou R$ 1 mil”, explica o advogado.

Fonte: Lugar Certo

Usucapião pode ter função social diante do déficit de moradias no país

Modalidade de aquisição da casa própria é respaldada na Constituição, no Código Civil e no Estatuto das Cidades.

Márcio Luiz diz que sua mãe recorreu ao usucapião porque a prefeitura não havia averbado a compra da casa

Adquirir uma propriedade é o sonho de muitos e custa caro. Prova disso são as parcelas de financiamentos habitacionais, que podem se arrastar por décadas. Mas além dessa modalidade de aquisição e da compra à vista, há uma parcela da população que conquista seu imóvel por meio de usucapião. Apesar de ser vista simplesmente como invasão de propriedade, o usucapião tem várias modalidades e está previsto na legislação.

Marcello Vieira de Mello, sócio do escritório Guimarães & Vieira de Mello Advogados, define o usucapião como prescrição aquisitiva. “É a aquisição (e consequente perda para o proprietário anterior) da propriedade de um imóvel em razão do decurso de um determinado período de tempo”, explica.

De acordo com o advogado, o usucapião pode ser requerido por quem ocupa um imóvel, sem a oposição do atual proprietário, pelo tempo determinado em lei e sem interrupção. “Tal indivíduo deverá ajuizar uma ação judicial, a fim de que o juiz declare seu direito à propriedade daquele imóvel”, diz.

Para comprovar o usucapião, são citados para responder a essa ação o proprietário do imóvel, vizinhos, o município, o Estado e a União. “Se não houver contestação por parte deles ou se os argumentos suscitados forem refutados pelo juiz, a sentença favorável é proferida e o autor da ação recebe um ofício, que, registrado no cartório de imóveis, lhe garante a propriedade sobre o bem.”

Esse processo foi vivenciado pelo militar da reserva Márcio Luiz Silva. Ele conta que sua mãe comprou, em 1972, lote em uma região conhecida como Gordura de Cima, que, na época, pertencia ao município de Santa Luzia, na Região Metropolitana de Belo Horizonte, e obteve um registro de compra, que era um documento válido. No entanto, quando precisou registrar o imóvel para retirar a escritura, a prefeitura não averbou a compra.

PROCESSO DEMORADO 

Para que isso ocorresse, seria necessária a assinatura do primeiro vendedor da propriedade, que fazia parte de uma fazenda. Como ninguém da família foi encontrado, a orientação do advogado foi que Márcio tentasse a escritura por usucapião. “Minha mãe ficou chateada, porque quem ganha terreno assim é invasor, o que não era o casa dela, que o comprou”, lamenta.

Como a região pertenceu a dois municípios – Santa Luzia e Sabará – até fazer parte de Belo Horizonte, o processo foi demorado. Além disso, a família descobriu que o advogado contratado para cuidar do caso os estava extorquindo. “Aí, trocamos de profissional. Tive de ir às três prefeituras para reunir documentos e atrás do vendedor do lote, em Lagoa Santa e Confins, para que ele fosse ao cartório com a documentação que tinha”, conta Márcio.

Em 1993, a mãe do militar finalmente conseguiu o registro do imóvel, que hoje faz parte do Bairro Ipê, na Região Nordeste de Belo Horizonte. “O processo ficou tramitando uns três anos, teve de ter muitas audiências para saber o tempo em que morávamos no lugar – já tinha mais de 10 anos – para que o registro de compra tivesse credibilidade. Esse documento era uma boa base mas sozinho não se sustentava”, diz Márcio.

Processo moroso 
Para obter um imóvel por meio de usucapião é preciso preencher uma série de requisitos, que necessitam de comprovação na Justiça

Marcello de Mello, sócio do escritório Guimarães & Vieira de Mello Advogados, lembra uma expressão em latim que diz que o direito não socorre os que dormem

A situação vivenciada pelo militar da reserva Márcio Silva pode se encaixar em diversas modalidades de usucapião. Segundo o presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Leandro Pacífico Souza Oliveira, dependendo do imóvel e da situação estão preenchidos os requisitos para mais de uma modalidade. “Por outro lado, esse caso apresentado pode estar regido por legislação anterior a 1988 (antes da Constituição), o que leva à aplicação da legislação da época. Além disso, o Código Civil também foi modificado em 2002”, lembra.

Para facilitar o entendimento, o advogado cita um exemplo que envolve mais de uma modalidade de usucapião. “Se eu tiver um apartamento urbano, com promessa de compra e venda, tendo exercido a posse mansa e pacífica por mais de 15 anos, fixado nele minha moradia e sua área seja menor que 250 metros quadrados (m²), estão preenchidos os requisitos para usucapião ordinário, extraordinário e constitucional”.

Quanto ao tempo necessário para adquirir imóvel por usucapião, Pacífico diz que varia de acordo com sua metragem, se ele é urbano ou rural e a documentação que se tem do bem. E para que seja instituído legalmente, é preciso que a pessoa utilize o imóvel como se fosse dono. “Perante a vizinhança e a sociedade deve existir o consenso (ou pelo menos a aparência) de que o possuidor age como se fosse dono”, completa.

Outro ponto importante diz respeito à ausência de oposição do real dono da propriedade. “Significa dizer que o proprietário do imóvel no cartório de registro de imóveis não pode ter tomado, durante o tempo da posse, nenhuma atitude visando à retomada do bem ou que resguardasse seu direito de propriedade”, alerta o presidente.

Os requisitos essenciais para se adquirir a propriedade por meio do usucapião variam de acordo com a modalidade. “A principal diferença está na metragem, no tempo e na natureza da posse. Em relação a esse último requisito, em determinados tipos de usucapião (como o constitucional) não é exigida a boa-fé da posse. Nos demais, exige-se que a posse não seja de má-fé.”

Ao contrário do que alguns podem pensar, em um processo judicial, é muito importante que quem esteja requerendo o usucapião consiga explicar como entrou no imóvel e como passou a exercer a posse como dono. “Na maioria das modalidades, não é permitido que um simples invasor de imóvel adquira a propriedade por meio do usucapião. Todavia, na modalidade prevista na Constituição, aplicável a imóveis de até 250 metros quadrados, tal ponto pode ser desconsiderado pelo juiz”, ressalva Pacífico.

IRREVERSÍVEL 

Independentemente do tipo, uma vez dado ganho de causa a quem ocupou o imóvel por usucapião, não cabe indenização caso o antigo proprietário queira reaver a propriedade. “Existe uma expressão em latim muito utilizada no meio jurídico, que diz que o direito não socorre os que dormem. Se o proprietário não cuidou de sua propriedade, a ponto de permitir que alguém a ocupasse, sem oposição, pelos extensos prazos previstos na lei, não cabe ao Estado ou a quem quer que seja indenizá-lo”, afirma Marcello de Mello, sócio do escritório Guimarães & Vieira de Mello Advogados.

Leandro Pacífico acrescenta que, como o proprietário não vinha dando ao seu imóvel a função social prevista na Constituição, não cabe a ele compensação financeira. “Em um país com grande déficit habitacional, a propriedade deve gerar frutos à sociedade, seja por meio da moradia, seja por meio de sua exploração para geração de riquezas.”

Fonte: Lugar Certo

Saiba como escolher um bom síndico

O discurso do candidato a síndico do prédio pode ser eloquente e trazer uma lista de boas intenções. Mas, para saber se aquele pode ser, de fato, um bom administrador, vale observar alguns detalhes referentes ao nível de conhecimento que possui sobre o prédio e não apenas o tipo de relação que estabelece com os funcionários e moradores. Vale também checar o quanto o pretendente sabe sobre o exercício do cargo.

Segundo José Roberto Iampolsky, diretor da PARIS Condomínios, em São Paulo, os condôminos não só devem participar das eleições de síndico, como devem votar com muita consciência, pois um condomínio mal administrado pode trazer grandes prejuízos financeiros para o proprietário e desvalorizar o imóvel.

“Basicamente, o candidato a síndico deve demonstrar que conhece o condomínio e suas necessidades, que tem tempo e disponibilidade para cumprir suas inúmeras funções e se relacionar com os moradores, alguma familiaridade com rotinas de administração geral e boa vontade em aprender, ouvir, servir e conciliar”, sintetiza Iampolsky.

De acordo com o especialista, caso o candidato esteja concorrendo à reeleição, os condôminos devem avaliar a gestão anterior do mesmo antes de votar, evitando mantê-lo no cargo por conveniência.

“É preciso levar em conta alguns pontos: se o condomínio está ordem, se o orçamento está adequado, se as decisões que foram tomadas nas assembléias foram cumpridas devidamente e se o candidato tem novas e boas propostas”, alerta Iampolsky.

Iampolsky ressalta que normalmente, em condomínios residenciais, o moradores não costumam ser criteriosos na escolha de seus candidatos.

“Com exceções a condomínios comercias (salas ) aonde é adotado um perfil de diretor de empresas (prazos, metas factíveis, assembleias curtas e objetivas), em condomínios residenciais ainda prevalece o critério simpatia, e vizinhança, poucos conseguem separar capacidade de camaradagem”, completa

O bom síndico deve ter metas e um cronograma para realizá-las; ser realista e não criar falsas expectativas; conhecer os condôminos sem invadir sua privacidade, pois sua função é administrativa, não de polícia; manter um “checklist” com todas as datas de vencimentos; estar bem assessorado administrativamente (contratar uma boa administradora) e, principalmente, saber gerir conflitos.

Devido à dificuldade cada vez maior entre os condôminos para eleger um síndico, seja pela falta de candidatos ou porque o candidato não agrada a maioria, há prédios que acabam optando por contratar um profissional. Neste caso, ele pode atuar como autônomo ou pessoa jurídica e não há impedimento geral na contratação de um síndico profissional, segundo o diretor da PARIA Condomínios.

“Pode ser uma boa ideia, ou uma catástrofe. É uma analogia similar a de um casamento: uns são felizes, outros acabam em guerras.”

Fonte: Revista  Imóveis

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