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o condomínio

Barulho é o principal motivo de reclamações nos condomínios

Mais espaços, mais barulhos, mais conflitos, mais desentendimentos entre vizinhos. Mas como resolver esses problemas sem precisar levar o caso para a Justiça?

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O barulho é o principal motivo de reclamações e desentendimentos nos condomínios de todo o Brasil. E cresceu o número de casos que foram parar na Justiça.

Os condomínios tem quadra, sala de ginástica, salão de festa. Mais espaços, mais barulhos, mais conflitos, mais desentendimentos entre vizinhos. Mas como resolver esses problemas sem precisar levar o caso para a Justiça? O Bom Dia Brasil visitou um condomínio com 400 apartamentos e 700 moradores em São Paulo. Lá, um dos principais problemas do síndico é o barulho!

O trem passa do lado, mas não é a maior fonte de ruído nem de reclamações do condomínio. No meio de 400 apartamentos e 700 moradores, sempre vai ter uma guitarra, um cachorro, uma festa. Alguém vai fazer barulho.

O porteiro já teve que interfonar algumas vezes para o estudante Bruno Piccioni. Ele gosta de chamar os amigos em casa e, às vezes, a turma se empolga, fica até mais tarde, fala alto.

“O pessoal gosta de se reunir de vez em quando. As pessoas reclamam de estar falando muito alto”, conta.

Mas ele sempre atendeu aos pedidos do prédio, principalmente quando o vizinho incomodado pede silêncio. Quando um vizinho conhece o outro, o cuidado em não incomodar é maior e as reclamações – feitas de forma educada – são mais bem recebidas.

No prédio, música e outros ruídos mais altos são proibidos depois das 22h. Quem desrespeita é advertido verbalmente. Se o caso se repetir, é enviada uma advertência por escrito. Na terceira vez, é aplicada uma multa de meio salário mínimo. E o valor vai dobrando – a cada nova reclamação – até o limite legal que equivale a cinco taxas de condomínio.

O síndico conta que três inquilinos se recusavam a baixar o som. Não atendiam o interfone, nem se importavam com as multas, que chegaram a R$ 15 mil e foram para a proprietária dos apartamentos. Foi preciso ir à Justiça.

“Eles faziam festa durante a semana até 3h da manhã, tocando bateria, guitarra, jogando videogame. Como nos temos esses espaços fica muito mais fácil. As pessoas se conhecem, acatam mais uma percepção que no dia seguinte você vai trabalhar, e é isso que funciona no condomínio como o nosso”, conta o síndico.

O Secovi – Sindicato da Habitação de São Paulo – oferece um serviço para tentar resolver as brigas de condomínio. É a “Câmara de Mediação”. Dez mediadores com formação em direito, sociologia, psicologia ajudam os moradores a solucionar o problema de maneira rápida e simples. O índice de sucesso é alto: 90% dos casos terminam em acordo. Os principais problemas são barulho, vazamentos, vaga de garagem, animais e inadimplência.

Fonte: Bom Dia Brasil

Confira dicas para não ter problema na hora de financiar seu imóvel

Concretizar o famoso sonho da casa própria é a vontade de muitos brasileiros. Com o aquecimento da economia do País, aliado à queda de juros e facilidades para comprar imóveis a prazo, este desejo tem sido realizado por muitos. De acordo com o Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), 234 mil unidades foram financiadas no primeiro trimestre de 2012, através daPoupança e FGTS , enquanto o mesmo período de 2011 negociou 3 mil menos. O financiamento colabora – e muito – para que diversas famílias adquiram um lugar para chamar de seu. Laise Polonio, diretora da Lumina Documentação e Soluções Imobiliárias, empresa que é correspondente da Caixa Econômica Federal, dá dicas de cuidados que precisam ser tomados ao financiar uma casa ou apartamento. Confira:

- Procure as instituições financeiras que você pretende fazer o financiamento para solicitar uma simulação do valor e demais condições, como taxas de juros e custos da tomada de crédito.

- A Caixa Econômica Federal (CEF) disponibiliza atendimento por meio de seus correspondentes, como a Lumina, que avalia gratuitamente se o comprador atende às exigências da Instituição para obter um financiamento, faz a análise do crédito do comprador, simula o valor a ser financiado e determina qual a prestação mensal que a renda do comprador pode suportar, além de esclarecer os detalhes da operação, como taxas e impostos a serem pagos, como o ITBI e as custas do contrato de financiamento em nome do comprador, por exemplo;

Não esqueça de reservar o valor para pagamento das tarifas bancárias

- Solicite planilha com a simulação do valor das parcelas até o final do financiamento e dê especial atenção para o custo efetivo total do financiamento (CET), pois há bancos que cobram taxas menores de juros, mas, no entanto, cobram taxas de administração mais altas. Nem sempre a melhor taxa de juros significará um financiamento menos custoso;

- Fique atento à tabela que define o valor da prestação. No Brasil, entre as duas modalidades utilizadas, a  SAC (Sistema de Amortização Constante) é mais usada do que a Price (Sistema Francês de Amortização);

- É muito importante se certificar com antecedência se você cumpre os requisitos para uso do valor depositado em sua conta do FGTS. Há diversas regras que devem ser esclarecidas antes do financiamento;

- Uma vez definida a instituição financeira a qual será tomado o crédito, no momento da assinatura do contrato o comprador deve reservar o valor para pagamento das tarifas bancárias. Informe-se com antecedência sobre as taxas cobradas pelo banco;

- Reserve o dinheiro para as despesas de registro do contrato de financiamento e Imposto sobre transmissão de bens imóveis (ITBI), que também poderão ser estimadas pelo correspondente da Caixa.

Fonte: Revista Imóveis

Locação de moradia de zelador pode trazer risco

Condomínio Lemos Cunha: aluguel aprovado após discussões

A locação das antigas moradias dos zeladores nem sempre é uma boa opção. Apesar de alguns exemplos positivos, especialistas afirmam que a renda extra pode acabar gerando dor de cabeça.

“Por se tratar de uma área comum, e não uma unidade residencial registrada, a locação não tem base jurídica. É um ponto de insegurança, pois, na hora do despejo, não se sabe qual norma deve ser seguida”, afirma o diretor jurídico da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis(Abadi), Marcelo Borges.

Como se trata de uma decisão complicada, é necessária a aprovação de dois terços dos moradores para que a locação possa ser efetivada. Foi o que aconteceu no Condomínio Lemos Cunha, em IcaraíNiterói. A moradora Cecy Martins, de 80 anos, conta que, apesar do receio e das discussões na hora da votação, o aluguel, hoje, é comemorado.

A moradia, porém, não precisa ser utilizada somente para o aluguel. Segundo o diretor da Abadi, o melhor é usar o local para o condomínio, como uma despensa ou um escritório para aadministração, por exemplo.

Caso o novo uso requeira obras para modificar a estrutura, cuidado! É preciso ter a aprovação por unanimidade. Sem saber desta obrigatoriedade, um condomínio na Tijuca decidiu quebrar uma das paredes da moradia para aumentar a garagem. Como não foi aprovada por todos, a obra não autorizada acabou recebendo uma notificação da Secretaria municipal de Urbanismo, o que provocou muita polêmica.

Com o aumento de casos como este, o vereador Rubens Andrade (PSB) elaborou o projeto de lei 812/2011, que visa modificar a Lei 1.218, de 1988, para que a aprovação se dê apenas com a maioria dos votos. Contudo, como a proposta ainda não foi votada na Câmara, é melhor não correr riscos.

Fique por dentro:
Legislação – De acordo com a Lei 1.218, de 11 de abril de 1988, qualquer modificação nas áreas comuns de um condomínio devem ser aprovadas por unanimidade, podendo gerar multas em caso de descumprimento.

Projeto – O Projeto de Lei 812/2011, de autoria do vereador Rubens Andrade (PSB), pede a aprovação da modificação das moradias funcionais, baseada apenas na decisão da maioria doscondôminos. No entanto, a alteração só poderia acontecer caso o imóvel não estivesse ocupado por funcionários do prédio.

Possibilidades – A moradia do zelador pode ser utilizada como fonte de renda extra com a locação ou se transformar em escritórios, salas de arquivo e academias de ginástica.

Vantagens – O aluguel da unidade pode ajudar o condomínio a realizar obras de manutençãoou qualquer outra despesa extraordinária que o condomínio venha a ter, diminuindo a necessidade de cotas extras para o pagamento das mesmas.

Desvantagens – Os apartamentos funcionais são considerados áreas comuns do prédio. Por isso, não são unidades registradas no Cartório Geral de Imóveis, e sua locação não tem base jurídica na Lei do Inquilinato. Em caso de inadimplência, não há regras específicas para o despejo do inquilino, podendo o processo se arrastar por tempo indeterminado na Justiça. Além disso, esses apartamentos costumam ficar em áreas estratégicas do prédio (perto de garagens, da portaria e das entradas de serviço do edifício) e não são bem monitorados, já que eram ocupados por funcionários de confiança. Assim, a escolha do inquilino deve ser feita com muita cautela. Para não correr riscos, recomenda-se sempre a intermediação de uma imobiliária.

Perfil - As moradias destinadas a zeladores, na maioria das vezes, são uma quitinete ou apartamento de um quarto, ficam na parte dos fundos do prédio e não possuem vaga de garagem.

Valor – O valor da locação de unidades desse tipo pode custar até a metade do cobrado nos outros apartamentos do prédio. Quando a comparação é com unidades do mesmo perfil – no primeiro andar e nos fundos do edifício, e com apenas um quarto – a antiga casa dos zeladores chega a ser até 15% mais barata.

Especialistas - Especialistas do setor têm opiniões diferentes sobre o novo uso da moradia funcional. Para Marcelo Borges, da Abadi, a locação geraria “mais dor de cabeça do que renda”. Edison Parentes, diretor da imobiliária Renascença, ressalta a necessidade de aprovação por, pelo menos, dois terços do assembleia dos moradores para a locação da unidade. Carlos Samuel Freitas, diretor comercial da Primar Administradora, considera que esse tipo de aluguel geraria um efeito complicado, porque mexe com o direito privado.

Fonte: Revista Imóveis

7 itens para analisar na vistoria do imóvel alugado

A vistoria orienta o inquilino sobre como o imóvel deve estar na devolução. Aprenda como fazê-la.

Uma das cláusulas do contrato de locação diz que o inquilino deve devolver o imóvel alugado para o proprietário da mesma forma que o encontrou no início do contrato. Se a pintura era nova, será preciso pintar novamente, da mesma cor; se o carpete era novo, ou se estava limpo, será preciso mandar lavá-lo – e se houver algum dano, até trocá-lo. Qualquer dano deverá ser reparado, mas os desgastes que já existiam antes da chegada do locatário poderão permanecer como estão. Para evitar problemas na hora da entrega das chaves, portanto, é fundamental fazer um laudo de vistoria assim que o contrato é firmado.

No laudo de vistoria, inquilino e proprietário devem listar todas as condições de conservação do imóvel, como o estado da pintura, do piso, do carpete, das portas e de eventuais móveis, além de fotografar cada detalhe. Esse laudo se torna parte integrante do contrato de locação, e é baseado nele que o inquilino vai ajeitar o imóvel para a entrega, quando for embora. Mas o que exatamente deve ser observado? Confira a seguir um check list com 7 itens que devem estar presentes na vistoria do imóvel alugado:
1- Pintura: especifique com que cor e tipo de tinta as paredes, tetos, portas e janelas da casa estão pintados e qual é o estado da pintura;
2- Fechaduras e trincos: sinalize o estado de conservação e funcionamento de todos os trincos e fechaduras da casa;
3- Hidráulica: abra todas as torneiras e cheque o escoamento em todos os pontos de água do imóvel;
4- Pisos, azulejos e revestimentos: documente o tipo de piso e revestimento de todos os cômodos e o estado de conservação de cada um deles; nas áreas molhadas que tiverem azulejo na parede, faça a mesma coisa;
5- Parte elétrica: acenda as luzes, teste todas as tomadas e verifique o quadro de luz para documentar o funcionamento e estado de conservação da rede elétrica;
6- Vidros: é importante notar se os vidros das janelas estão em bom estado, bem como se as janelas estão abrindo e fechando normalmente; registre qualquer trinco ou rachadura que encontrar;
7- Mobília: caso o imóvel possua algum móvel, como armários, estantes, gabinetes etc., certifique-se de inserir no laudo de vistoria o estado de conservação de cada um deles, bem como o funcionamento de puxadores e dobradiças, no caso de portas de armários, gabinetes e afins.
Se depois da vistoria o inquilino encontrar algum problema estrutural, como um entupimento do prédio que afetou os canos do apartamento, ou mesmo uma infiltração, que não pôde ser identificado na hora de fazer o laudo inicial, a responsabilidade pelo conserto é do proprietário. Nesse caso, ou o locador paga o conserto, ou abate o valor do aluguel.
Fonte: ImóvelWeb

O que fazer quando a construtora atrasa o imóvel

Prazo para pedir na Justiça indenização pelo atraso na entrega da obra é de até cinco anos.

Maquete de imóvel: é possível ganhar indenização quando a obra atrasa

Muitos imóveis são vendidos na planta, com prazos de entrega pré-determinados em contrato. De acordo com ranking do Procon, porém, o atraso na entrega do imóvel é uma das principais reclamações no setor de habitação.

“O número de reclamações quanto a atraso na entrega de imóveis aumentou muito nos últimos meses. Há construtoras com mais de dois anos de atraso na entrega das obras e o consumidor que comprou um imóvel para se ver livre do aluguel ou para investir, fica no prejuízo”, diz José Geraldo Tardin, presidente do Ibedec (Instituto de Defesa do Consumidor).

Tardin destaca que “a maioria dos contratos de venda de imóvel na planta prevê cláusula de carência para a entrega da obra, sem que a construtora comprove qualquer fato. Isto coloca o consumidor em uma situação de completo desequilíbrio em relação à construtora, o que o CDC proíbe e a Justiça tem declarado nula este tipo de cláusula”.

Para Tardin, pleitear uma indenização nos casos de atraso é um direito que assiste aos consumidores e normalmente é fixado pela Justiça em 0,5 a 1% do valor de mercado do imóvel multiplicado pelos meses de atraso na entrega.

Outra opção para o consumidor é buscar a rescisão do contrato pela inadimplência da construtora, onde teria direito a receber de volta 100% dos valores que pagou e ainda pleitear indenização pelo desfazimento do contrato.

O consumidor José Mendonça, de Brasília (DF), comprou um imóvel na planta com prazo de entrega para 30 de setembro de 2006. Porém a entrega só foi feita em 24 de abril de 2007. Orientado pelo Ibedec, ele recorreu ao Judiciário e em sentença da 11ª Vara Cível de Brasília, obteve a indenização de 0,8% ao mês do valor de mercado do imóvel pelo período em que a construtora atrasou o pagamento.

O Ibedec orienta que os consumidores que se encontram nesta situação podem recorrer à Justiça de duas formas: individual ou coletivamente.

Para recorrer sozinho o consumidor movimentará um processo mostrando o contrato e a publicidade onde conste a promessa do prazo de entrega e confrontará tal prazo com o estágio atual da obra a data da efetiva entrega.

Coletivamente, o Ibedec pode representar os consumidores de um mesmo prédio ou condomínio através de uma única ação. As vantagens são que os consumidores não precisarão adiantar custas e nem honorários periciais caso seja necessário.

O prazo para propor ação que vise indenização pelo atraso na entrega da obra é de até cinco anos contados do atraso.

Fonte: Exame

Segurança obrigatória

Segundo o advogado Guilherme Gonçalves, despesa com seguro cabe por lei ao dono do imóvel, mas o locatário terá de arcar com os custos se assim constar no contrato de aluguel  (Eduardo de Almeida/RA Studio)
Segundo o advogado Guilherme Gonçalves, despesa com seguro cabe por lei ao dono do imóvel, mas o locatário terá de arcar com os custos se assim constar no contrato de aluguel

Uma das polêmicas que envolvem os condomínios é o pagamento do seguro obrigatório. Despesa geralmente arcada pelos inquilinos, no caso de imóveis alugados, ela gera questionamentos sobre sua legalidade, quais são as formas de contratação e a quem cabe, de fato, pagá-la.

Quanto à obrigatoriedade do pagamento, o advogado e diretor administrativo da GR Condomínios, Guilherme Gonçalves, explica que ela consta no Código Civil. “O artigo 1.346 diz que é obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.”

Dessa forma, o advogado diz que, considerando que mais de 90% dos condomínios ativos no Brasil são constituídos por edificações horizontais ou verticais de apartamentos, todos eles são obrigados por lei a contratar seguro. “Os condomínios de casas, apesar de não estarem contemplados de forma expressa no artigo 1.346, também são obrigados a realizar o seguro por força do artigo 1.348, inciso IX, que prescreve que compete ao síndico realizar o seguro da edificação.”

Para fazê-lo, Guilherme Gonçalves informa que o síndico deverá procurar um corretor de seguros, pessoa física ou jurídica, para solicitar cotação e contratação do prêmio. “Importante ressaltar que, necessariamente, o corretor de seguros deverá ser o intermediador no processo de contratação de seguro entre condomínio e companhia seguradora.”

O advogado diz que os corretores são facilmente encontrados na internet, por meio de indicações ou informações prestadas por administradoras de condomínio. “Uma dica: os corretores de seguro que realizam assessoria para seguros de automóveis também têm competência para realizar a assessoria para contratação de seguros de condomínios”, explica o advogado.

Quanto às modalidades, Guilherme Gonçalves informa que a Superintendência de Seguros Privados (Susep), órgão responsável pelo controle e fiscalização do mercado de seguros no Brasil, os divide em vida e previdência e ramos elementares. “O corretor de seguros habilitado nos ramos elementares pode prestar assessoria no que se refere a automóveis, condomínios, frotas, seguro residencial, empresarial, entre outros.”

CUSTO 

Com relação a quem deve pagar essa despesa, o advogado diz que, segundo o artigo 22, inciso VIII, da Lei do Inquilinato (8.245/91), cabe ao locador (proprietário) efetuar o pagamento da despesa do seguro, mas há uma exceção: se no contrato de locação estiver expresso que o locatário se responsabilizará pelo pagamento. “Na prática, observamos que a grande maioria dos contratos celebrados entre proprietário e locatário imputa a este último a responsabilidade pelo pagamento do prêmio do seguro”, comenta Guilherme.

Caso não seja contratado, o condomínio fica sujeito a multa em até 120 dias após a liberação do Habite-se. “O artigo 112, incisos I e II, da Lei Complementar 126/2007 determina que às pessoas que deixarem de contratar os seguros legalmente obrigatórios, sem prejuízo de outras sanções legais, será aplicada multa de o dobro do valor do prêmio, quando ele for definido na legislação aplicável e nos demais casos, o que for maior entre 10% da importância segurável ou R$ 1 mil”, explica o advogado.

Fonte: Lugar Certo

Usucapião pode ter função social diante do déficit de moradias no país

Modalidade de aquisição da casa própria é respaldada na Constituição, no Código Civil e no Estatuto das Cidades.

Márcio Luiz diz que sua mãe recorreu ao usucapião porque a prefeitura não havia averbado a compra da casa

Adquirir uma propriedade é o sonho de muitos e custa caro. Prova disso são as parcelas de financiamentos habitacionais, que podem se arrastar por décadas. Mas além dessa modalidade de aquisição e da compra à vista, há uma parcela da população que conquista seu imóvel por meio de usucapião. Apesar de ser vista simplesmente como invasão de propriedade, o usucapião tem várias modalidades e está previsto na legislação.

Marcello Vieira de Mello, sócio do escritório Guimarães & Vieira de Mello Advogados, define o usucapião como prescrição aquisitiva. “É a aquisição (e consequente perda para o proprietário anterior) da propriedade de um imóvel em razão do decurso de um determinado período de tempo”, explica.

De acordo com o advogado, o usucapião pode ser requerido por quem ocupa um imóvel, sem a oposição do atual proprietário, pelo tempo determinado em lei e sem interrupção. “Tal indivíduo deverá ajuizar uma ação judicial, a fim de que o juiz declare seu direito à propriedade daquele imóvel”, diz.

Para comprovar o usucapião, são citados para responder a essa ação o proprietário do imóvel, vizinhos, o município, o Estado e a União. “Se não houver contestação por parte deles ou se os argumentos suscitados forem refutados pelo juiz, a sentença favorável é proferida e o autor da ação recebe um ofício, que, registrado no cartório de imóveis, lhe garante a propriedade sobre o bem.”

Esse processo foi vivenciado pelo militar da reserva Márcio Luiz Silva. Ele conta que sua mãe comprou, em 1972, lote em uma região conhecida como Gordura de Cima, que, na época, pertencia ao município de Santa Luzia, na Região Metropolitana de Belo Horizonte, e obteve um registro de compra, que era um documento válido. No entanto, quando precisou registrar o imóvel para retirar a escritura, a prefeitura não averbou a compra.

PROCESSO DEMORADO 

Para que isso ocorresse, seria necessária a assinatura do primeiro vendedor da propriedade, que fazia parte de uma fazenda. Como ninguém da família foi encontrado, a orientação do advogado foi que Márcio tentasse a escritura por usucapião. “Minha mãe ficou chateada, porque quem ganha terreno assim é invasor, o que não era o casa dela, que o comprou”, lamenta.

Como a região pertenceu a dois municípios – Santa Luzia e Sabará – até fazer parte de Belo Horizonte, o processo foi demorado. Além disso, a família descobriu que o advogado contratado para cuidar do caso os estava extorquindo. “Aí, trocamos de profissional. Tive de ir às três prefeituras para reunir documentos e atrás do vendedor do lote, em Lagoa Santa e Confins, para que ele fosse ao cartório com a documentação que tinha”, conta Márcio.

Em 1993, a mãe do militar finalmente conseguiu o registro do imóvel, que hoje faz parte do Bairro Ipê, na Região Nordeste de Belo Horizonte. “O processo ficou tramitando uns três anos, teve de ter muitas audiências para saber o tempo em que morávamos no lugar – já tinha mais de 10 anos – para que o registro de compra tivesse credibilidade. Esse documento era uma boa base mas sozinho não se sustentava”, diz Márcio.

Processo moroso 
Para obter um imóvel por meio de usucapião é preciso preencher uma série de requisitos, que necessitam de comprovação na Justiça

Marcello de Mello, sócio do escritório Guimarães & Vieira de Mello Advogados, lembra uma expressão em latim que diz que o direito não socorre os que dormem

A situação vivenciada pelo militar da reserva Márcio Silva pode se encaixar em diversas modalidades de usucapião. Segundo o presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Leandro Pacífico Souza Oliveira, dependendo do imóvel e da situação estão preenchidos os requisitos para mais de uma modalidade. “Por outro lado, esse caso apresentado pode estar regido por legislação anterior a 1988 (antes da Constituição), o que leva à aplicação da legislação da época. Além disso, o Código Civil também foi modificado em 2002”, lembra.

Para facilitar o entendimento, o advogado cita um exemplo que envolve mais de uma modalidade de usucapião. “Se eu tiver um apartamento urbano, com promessa de compra e venda, tendo exercido a posse mansa e pacífica por mais de 15 anos, fixado nele minha moradia e sua área seja menor que 250 metros quadrados (m²), estão preenchidos os requisitos para usucapião ordinário, extraordinário e constitucional”.

Quanto ao tempo necessário para adquirir imóvel por usucapião, Pacífico diz que varia de acordo com sua metragem, se ele é urbano ou rural e a documentação que se tem do bem. E para que seja instituído legalmente, é preciso que a pessoa utilize o imóvel como se fosse dono. “Perante a vizinhança e a sociedade deve existir o consenso (ou pelo menos a aparência) de que o possuidor age como se fosse dono”, completa.

Outro ponto importante diz respeito à ausência de oposição do real dono da propriedade. “Significa dizer que o proprietário do imóvel no cartório de registro de imóveis não pode ter tomado, durante o tempo da posse, nenhuma atitude visando à retomada do bem ou que resguardasse seu direito de propriedade”, alerta o presidente.

Os requisitos essenciais para se adquirir a propriedade por meio do usucapião variam de acordo com a modalidade. “A principal diferença está na metragem, no tempo e na natureza da posse. Em relação a esse último requisito, em determinados tipos de usucapião (como o constitucional) não é exigida a boa-fé da posse. Nos demais, exige-se que a posse não seja de má-fé.”

Ao contrário do que alguns podem pensar, em um processo judicial, é muito importante que quem esteja requerendo o usucapião consiga explicar como entrou no imóvel e como passou a exercer a posse como dono. “Na maioria das modalidades, não é permitido que um simples invasor de imóvel adquira a propriedade por meio do usucapião. Todavia, na modalidade prevista na Constituição, aplicável a imóveis de até 250 metros quadrados, tal ponto pode ser desconsiderado pelo juiz”, ressalva Pacífico.

IRREVERSÍVEL 

Independentemente do tipo, uma vez dado ganho de causa a quem ocupou o imóvel por usucapião, não cabe indenização caso o antigo proprietário queira reaver a propriedade. “Existe uma expressão em latim muito utilizada no meio jurídico, que diz que o direito não socorre os que dormem. Se o proprietário não cuidou de sua propriedade, a ponto de permitir que alguém a ocupasse, sem oposição, pelos extensos prazos previstos na lei, não cabe ao Estado ou a quem quer que seja indenizá-lo”, afirma Marcello de Mello, sócio do escritório Guimarães & Vieira de Mello Advogados.

Leandro Pacífico acrescenta que, como o proprietário não vinha dando ao seu imóvel a função social prevista na Constituição, não cabe a ele compensação financeira. “Em um país com grande déficit habitacional, a propriedade deve gerar frutos à sociedade, seja por meio da moradia, seja por meio de sua exploração para geração de riquezas.”

Fonte: Lugar Certo

Saiba como escolher um bom síndico

O discurso do candidato a síndico do prédio pode ser eloquente e trazer uma lista de boas intenções. Mas, para saber se aquele pode ser, de fato, um bom administrador, vale observar alguns detalhes referentes ao nível de conhecimento que possui sobre o prédio e não apenas o tipo de relação que estabelece com os funcionários e moradores. Vale também checar o quanto o pretendente sabe sobre o exercício do cargo.

Segundo José Roberto Iampolsky, diretor da PARIS Condomínios, em São Paulo, os condôminos não só devem participar das eleições de síndico, como devem votar com muita consciência, pois um condomínio mal administrado pode trazer grandes prejuízos financeiros para o proprietário e desvalorizar o imóvel.

“Basicamente, o candidato a síndico deve demonstrar que conhece o condomínio e suas necessidades, que tem tempo e disponibilidade para cumprir suas inúmeras funções e se relacionar com os moradores, alguma familiaridade com rotinas de administração geral e boa vontade em aprender, ouvir, servir e conciliar”, sintetiza Iampolsky.

De acordo com o especialista, caso o candidato esteja concorrendo à reeleição, os condôminos devem avaliar a gestão anterior do mesmo antes de votar, evitando mantê-lo no cargo por conveniência.

“É preciso levar em conta alguns pontos: se o condomínio está ordem, se o orçamento está adequado, se as decisões que foram tomadas nas assembléias foram cumpridas devidamente e se o candidato tem novas e boas propostas”, alerta Iampolsky.

Iampolsky ressalta que normalmente, em condomínios residenciais, o moradores não costumam ser criteriosos na escolha de seus candidatos.

“Com exceções a condomínios comercias (salas ) aonde é adotado um perfil de diretor de empresas (prazos, metas factíveis, assembleias curtas e objetivas), em condomínios residenciais ainda prevalece o critério simpatia, e vizinhança, poucos conseguem separar capacidade de camaradagem”, completa

O bom síndico deve ter metas e um cronograma para realizá-las; ser realista e não criar falsas expectativas; conhecer os condôminos sem invadir sua privacidade, pois sua função é administrativa, não de polícia; manter um “checklist” com todas as datas de vencimentos; estar bem assessorado administrativamente (contratar uma boa administradora) e, principalmente, saber gerir conflitos.

Devido à dificuldade cada vez maior entre os condôminos para eleger um síndico, seja pela falta de candidatos ou porque o candidato não agrada a maioria, há prédios que acabam optando por contratar um profissional. Neste caso, ele pode atuar como autônomo ou pessoa jurídica e não há impedimento geral na contratação de um síndico profissional, segundo o diretor da PARIA Condomínios.

“Pode ser uma boa ideia, ou uma catástrofe. É uma analogia similar a de um casamento: uns são felizes, outros acabam em guerras.”

Fonte: Revista  Imóveis

Inadimplência na taxa de condomínio preocupa síndicos em Manaus

Se a inadimplência de um condomínio cuja mensalidade custa R$ 1,5 mil é de 25%, no reajuste anual, o valor da cobrança mensal vai passar para R$ 1.875

Para cada grupo de quatro moradores, pelo menos um condômino está com a mensalidade atrasadaO índice de inadimplência das taxas de condomínios em Manaus gira em torno de 25%, de acordo com empresas administradoras de empreendimentos residenciais do tipo. Para esses escritórios, o percentual é preocupante, visto que o aceitável nesse tipo de gestão é de até 12%. Atualmente, existem cerca de 500 condomínios na capital amazonense.

Segundo o diretor da RPW Predial, que administra 50 condomínios na cidade, Roberto Rodrigues, dos cerca de 7 mil contratos ativos, a média de inadimplência desses clientes é de 30% e o acompanhamento disso, por parte do síndico, é um desafio diário.

“O acompanhamento desse devedor deve ser feito de perto pelo síndico junto com a administradora. Ele precisa identificar se aquele é um inadimplente crônico, eventual e pontual, para poder tomar as ações cabíveis”, explicou Rodrigues.

Para o diretor, antes de adquirir ou alugar uma unidade, além de se informar sobre toda a estrutura que o condomínio oferece, (como guarita armada, câmeras, piscina, elevador e churrasqueira, por exemplo) o condômino tem que saber o custo que isso terá mensalmente no seu orçamento. “O maior desafio em Manaus é deixar claro para os condôminos como funciona a gestão e mostrar que todos possuem direitos e deveres iguais”, observou.

Conforme o vice-presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Amazonas (Creci-AM), Ricardo Benzecry, a inadimplência não afeta apenas o nome do devedor, mas também todos os outros condôminos. “O bom pagador, ele acaba absorvendo a dívida do mau pagador”, declarou Benzecry.

Isso porque a taxa de condomínio, que hoje em Manaus custa em média entre R$ 150 é R$ 2,3 mil, é composta não só pelos gastos mensais do empreendimento, mas também pela chamada taxa de segurança.
Na previsão orçamentária apresentada em assembleia, o síndico precisa apresentar toda a tabela de custos do condomínio, incluindo mão de obra, a taxa de segurança, que é calculada de acordo com a inadimplência dos moradores.

Se a inadimplência de um condomínio cuja mensalidade custa R$ 1,5 mil é de 25%, no reajuste anual, o valor da cobrança mensal vai passar para R$ 1.875.

Ricardo Benzecry defendeu a cobrança de um valor justo pelas administradoras de condomínios, ao afirmar que muitos prédios trabalham com orçamentos apertados. “Já é da natureza humana reclamar e a taxa de condomínio não escapa disso. Mas é preciso considerar que tudo é dividido pelo número de moradores e que toda essa infraestrutura, se você fosse pagar só para a sua casa, sairia muito mais caro”, analisou Benzecry.

Segundo o diretor da Imobiliária Procasa, Marcos Pinto, os valores cobrados pelos condomínios podem variar de R$ 150 (em condomínios no Distrito Industrial, por exemplo), até R$ 2 mil em áreas mais nobres, como Ponta Negra e Adrianópolis.

Ele explicou que a localização do empreendimento não influencia diretamente no valor cobrado, mas sim a infraestrutura disponibilizada. Hoje, as taxas podem ser reajustadas pela inflação e também pela valorização do salário mínimo.

Protestar é a melhor forma de cobrar

Para evitar que o valor devido pelos condôminos inadimplentes recaia sobre os que prestam suas contas em dia, é papel do síndico e das administradoras cobrarem os moradores de maneira correta.

Para Roberto Rodrigues, o síndico jamais deve deixar de adotar ações na Justiça quando achar necessário. De acordo com o diretor, o protesto da taxa de condomínio é uma das melhores formas de reaver o dinheiro devido. “Hoje, só quatro Estados permitem o protesto da cota de condomínio e o Amazonas é um deles”, destacou, ao referir-se à Lei Estadual 3559/10.

Mas o especialista também alega que é importante o síndico levar o fator ‘humano’ em consideração e analisar caso a caso antes de tomar atitudes mais enérgicas. “Existem casos de ações judiciais em que o devedor perde até o imóvel por causa do débito com o condomínio. Mas a Justiça já está aí para tomar as medidas legais, então não cabe ao síndico proibir o inadimplente de usufruir das áreas comuns do prédio, até porque todos ali são coproprietários do empreendimento”, aconselhou.

A escolha da administradora do condomínio é feita pelos próprios moradores, mas também pode ser uma indicação da construtora. Hoje, Manaus não possui uma entidade empresarial que concentre ou organize a categoria de administradores de condomínios, imobiliárias e incorporadoras.

Fonte: D24AM

Maior condomínio de Ribeirão Preto (SP) deve R$ 3 milhões ao Daerp

O Jardim das Pedras, maior condomínio de Ribeirão Preto (313 km de São Paulo), possui uma dívida de R$ 3.026.885,06 com o Daerp (Departamento de Água e Esgotos de Ribeirão Preto).

A pendência é referente a contas de água, esgoto, parcelamentos negociados de débitos de vários anos, além de serviços prestados pelo Daerp –como a troca de hidrômetros, por exemplo.

Vista do condomínio Jardim das Pedras, em Ribeirão Preto, que tem dívida milionária com o Daerp
Vista do condomínio Jardim das Pedras, em Ribeirão Preto, que tem dívida milionária com o Daerp

Esse valor foi inscrito em dívida ativa em março de 2010, acrescido de juros e multas. O montante, atualizado em outubro, é 26,9% maior que o valor inicial de cobrança, de R$ 2.385.308,50.

Um débito é inscrito em dívida ativa quando são esgotadas todas as alternativas de negociações. Quando isso ocorre, o valor passa a ser considerado um crédito público, que deve ser cobrado judicialmente, com incidência de multas e correções de juros mensais.

O residencial, que fica no Jardim Paulista, tem 1.248 apartamentos e cerca de 6.000 moradores.

A síndica, Vera de Lurdes Ferreira, confirma a existência da dívida e diz que o não pagamento das contas de água foi resultado da má administração do condomínio ao longo de décadas.

Ela conta que o débito foi inscrito em dívida ativa em março de 2010, depois de tentar, sem sucesso, chegar a um acordo com o Daerp.

“Os antigos síndicos pagavam mês sim, mês não. Isso acumulou dívidas, até ficar uma conta impagável.”

Folha teve acesso à certidão que comprova a dívida do condomínio com o Daerp. O documento foi fornecido por uma moradora do residencial, que preferiu não ser identificada.

Ela diz estar preocupada com a situação, já que o débito será cobrado judicialmente, no futuro, com um valor “exorbitante”.

OUTROS DEVEDORES

Folha apurou que existem outras dívidas de mais condomínios de Ribeirão Preto. A reportagem não conseguiu, porém, saber os valores dos débitos.

Enquanto as contas antigas não são pagas, o valor sobe todo mês. Desde que o débito foi inscrito como dívida ativa, já foram acrescidos R$ 641 mil com multas e juros.

A reportagem falou com uma servidora, por telefone, no setor de dívida ativa do Daerp. Ela disse que as últimas contas do condomínio estão sendo pagas em dia. Por isso, não há cortes.

Segundo a síndica, houve interrupção no fornecimento antes de 2010, mas ela não soube precisar quando.

Fonte: Folha de São Paulo

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