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o condomínio

Imóvel de luxo valorizou 225% em 4 anos

Redução nos juros, abertura de crédito e confiança na economia contribuem para que cada vez mais pessoas tenham acesso a empreendimentos com valor acima de R$ 1 milhão.

Empreendimento de alto padrão no bairro Bigorrilho

Até 2008, o metro quadrado de um empreendimento de luxo custava em média R$ 400 para terrenos em condomínios e R$ 4 mil para casas ou apartamentos. Atualmente, o valor da área privativa fica entre R$ 6 mil a R$ 13 mil nos imóveis, enquanto os terrenos variam de R$ 900 a R$ 1,5 mil.

“Os extremos foram os que mais cresceram. Os imóveis populares, via incentivo do governo pelo o programa federal Minha Casa, Minha Vida. Já o mercado de luxo cresceu porque, com a valorização, quem tinha imóvel percebeu um aumento no patrimônio. Foi um momento também em que grande parte das famílias passou a ter mais dinheiro, seja pelo aumento da renda ou pela poupança. Com isso ficou mais acessível comprar um imóvel de maior valor”, avalia o professor de economia da PUC-PR e sócio da Brain Bureau de Inteligência Corporativa, Fá­­bio Tadeu Araújo.

O diretor da Swell Constru­­ções e Incorporações Leonardo Pissatti já percebeu uma mudança nesse mercado. “Ficou mais comum vender imóveis acima de um milhão porque, com a melhora da renda da população e abertura de crédito, aumentaram as possibilidades das famílias adquirirem a partir de financiamentos”, explica.

Segundo ele, esses compradores dão o apartamento ou a casa como entrada e usam as reservas para quitar o restante. “Com a venda do imóvel, praticamente quitam a nova residência”, explica.

Mundo paralelo

O gerente de vendas da construtora Cyrela Paraná Ricardo Batista explica que esse segmento anda de forma paralela ao mercado tradicional. “O mercado de luxo é muito bacana porque é isento de crises, não entra em retração, não sofre barreiras de preço ou percepção de valores, porque o cliente tem dinheiro e compra por um processo de encantamento, necessidade e oportunidade”, afirma.

Classificação

Localização, metragem ampla e preço alto são fatores determinantes

Em Curitiba, imóveis acima de R$ 1 milhão em bairros próximos ao centro e com área privativa a partir de 180 metros quadrados são considerados empreendimentos de alto padrão. Estima-se que existam cerca de 450 apartamentos e 750 casas ou terrenos nesse segmento para um público de alto poder aquisitivo.

O “protótipo” de um apartamento de luxo para uma família, por exemplo, tem três suítes, sala para escritório, dependência de empregada completa e varada gourmet. De acordo com especialistas, os detalhes no acabamento e personalização também sãoaspectos importantes.

Luxo em Curitiba

Quantidade de imóveis ou terrenos:

– 450 apartamentos e 750 casas ou terrenos com potencial de luxo

Preço médio do metro quadrado dos empreendimentos:

Imóveis

– R$ 6 mil a R$ 7 mil – cerca de 70% dos imóveis

– Acima de R$7 mil – cerca de 30% dos imóveis

– R$ 13 mil é o valor máximo em Curitiba atualmente

Terrenos

– R$ 900 a R$ 1.200

– R$ 1.500 é o valor máximo em Curitiba atualmente.

Fatores que caracterizam o luxo:

Preço - Imóveis acima de R$ 1 milhão são considerados empreendimentos de luxo em Curitiba;

Localização – Bairros mais afastados do centro são mais difíceis de se encaixar no imaginário de luxo da população;

Metragem – Mesmo com o conceito de imóvel de luxo compacto, a metragem ainda conta como um dos principais fatores para determinar o luxo e é caracterizado a partir de 180 metros quadrados de área privativa;

Acabamento - Peças em porcenalato, áreas de lazer equipadas e decoradas com produtos e materiais de marcas mais caras;

Fonte: Gazeta do Povo

Condomínio é condenado por descumprimento de contrato

A juíza da 14ª Vara Cível de Brasília condenou o Condomínio Mansões Entrelagos a pagar R$ 8 milhões a Urbaniza Comércio e Construções por resolução de contrato ocorrida por culpa do condomínio.

De acordo com a Urbaniza, a empresa foi vencedora de processo licitatório promovido pelo condomínio, para realização de serviços de engenharia e administração, com o objetivo de valorizar o preço dos lotes dos condôminos. Como um grande número de condôminos estava inadimplente, ensejou um investimento maior da empresa no início dos trabalhos, investimento que seria recuperado com o aumento do número de condôminos adimplentes a médio prazo. Informou que logo após a assinatura do contrato começou a administração do condomínio e a realização das obras, mas o condomínio não repassou a listagem dos condôminos e intensificou a cobrança das mensalidades por si mesmo. Aduziu que os problemas começaram a ficar inadministráveis, pois não tinha acesso à lista de condôminos e nem dinheiro para pagamento das despesas relativas às obras, o que originou a devolução de cheques, comprometendo a imagem da autora. Diante dos prejuízos ocorridos pediu a rescisão do contrato. Alegou que houve a prática de ato ilícito pelo condomínio, diante do descumprimento contratual.

Segundo o Condomínio, a Urbaniza apesar de ter recebido por cinco meses o pagamento na forma combinada, não realizou qualquer obra. Afirmou que mandou abrir conta corrente específica para o recebimento dos valores, sendo que a autora passou a receber o valor das taxas condominiais diretamente dos condôminos e que mesmo assim, das obras contratadas, a autora somente realizou uma parte ínfima e dos serviços não implantou nenhum. Afirmou que o condomínio ficou numa situação muito difícil, pois não dispunha mais de dinheiro para a implantação dos serviços necessários, já 97% da receita foi repassada para a autora. Consignou que após pressão feita pelos condôminos, a autora iniciou a demolição da entrada do condomínio e a retirada dos bloquetes, com a instalação de um tapume, o que originou uma série de problemas, obrigando os moradores a transitar pela lama e diminuindo cada vez mais a arrecadação das taxas condominiais. Afirmou que apesar da atuação insatisfatória da autora, os condôminos obtiveram a regularização do condomínio em 30/04/2008, por meio do Decreto 29.001. Alegou que quem rescindiu o contrato foi a própria ré, conforme atesta em sua inicial e o réu nada deve à autora, pois os serviços contratados não foram realizados.

O juiz decidiu que “verifica-se que quem deu causa ao descumprimento do contrato firmado foi de fato o condomínio. Restou demonstrado nos autos que a Urbaniza não tinha acesso à lista de condôminos, incluindo os inadimplentes, para que procedesse à cobrança das taxas condominiais devidas e não pagas. É evidente o prejuízo para a Urbaniza diante do não fornecimento do controle dos condôminos, mormente dos inadimplentes. Além dos aspectos já apontados, salta aos olhos nos depoimentos prestados, o nível de desorganização do condomínio em relação aos assuntos da empresa. Percebe-se o descontrole e a falta de organização do réu na condução dos assuntos atinentes ao cumprimento do contrato. Nem síndico, nem membro da comissão não exigiam prestação de contas, não participaram da contratação e em que termos foi feita, não sabem quais os serviços realizados, qual o prazo acordado para realização dos serviços. Ou seja, a comissão existia somente do ponto de vista formal e jamais fiscalizou as obras”.

Fonte: Âmbito Jurídico

Conheça 5 maneiras de perder um imóvel

Descuidos com o financiamento, compra com terceiros e até dívidas de condomínio podem acabar com o sonho da casa própria.

A compra do imóvel demanda tempo e requer muitos cuidados. O problema é que um passo errado pode acabar com o sonho.

Alguns erros fatais como deixar de pagar o condomínio ou permitir que o imóvel seja usado como garantia em financiamentos ou outras dívidas, podem levar à perda do bem.

imóvel em decadência EUA

1. Financiamento: por se tratar da compra de um bem alienado fiduciariamente ao banco credor, o consumidor que não conseguir arcar com o valor do financiamento corre o risco de perder o imóvel. Neste caso, com três prestações atrasadas, o credor pode dar início ao processo de execução do imóvel. “O consumidor é notificado pelo Cartório de Registro de Imóveis a pagar a dívida sob pena de perda do bem. Caso não ocorra o pagamento, a propriedade é consolidada em nome do Banco e o imóvel é levado a leilão. Normalmente o processo leva em torno de 8 meses”, explica Carla.

2. Terceiros: quando a compra do imóvel é negociada diretamente com o proprietário, é importante pesquisar a vida de quem está vendendo o imóvel. “É importante exigir todas as certidões dos vendedores tanto da localidade onde se situa o imóvel como do local de residência deles, a pesquisa deve ser elaborada em todas as esferas, cíveis, trabalhistas, fiscais”, explica.

O mesmo cuidado serve para o levantamento no Cartório de Registro de Imóveis. “Se o vendedor for dono do imóvel por menos de dois anos, é importante pesquisar sobre os antigos proprietários”, aconselha Carla.

De acordo com a advogada, um processo trabalhista, por exemplo, pode resultar na penhora do imóvel. Sem saber, o consumidor pode estar comprando um imóvel que já está perdido.

3. Dívidas do imóvel: dívidas de condomínio, que são considerados débitos do próprio imóvel, podem fazer com que o imóvel seja levado a leilão para quitar esses débitos. “Neste caso, o processo de execução do imóvel pode levar de dois a 10 anos”, conta Carla.

Nesse mesmo caso é possível considerar as dívidas relativas ao IPTU (Imposto Predial Territorial Urbano). “Com esta dívida a inscrição do IPTU fica inscrito na Dívida Ativa e pode chegar a ser penhorado diante da execução fiscal pela fazenda pública”, explica a advogada.

4. Fiador: se tornar fiador em um contrato de locação, por exemplo, pode ser uma armadilha. Caso a dívida não seja paga, o imóvel usado como garantia servirá como forma de adquirir dinheiro para quitar a dívida. “Portanto, os bens do fiador, ainda que seja o único bem do fiador e de morada de sua família, poderão ser penhorados para cobrir dívida de fiança”, acrescenta Carla.

5. Na planta: neste caso, se o consumidor comprar um imóvel na planta de uma incorporadora, sem pesquisá-la antes, poderá ser um forte candidato a perder o bem. Isso porque algumas empresas não são donas do terreno e caso aconteça algum problema, o consumidor perderá todo dinheiro que já pagou. Além disso, Carla afirma que as incorporadoras têm seis meses a partir da data de lançamento do empreendimento para desistir de construí-lo. “O problema é que sem conhecer a empresa, será bem difícil receber o dinheiro com correção de volta caso ela desista do empreendimento”, conta.

Fonte: InfoMoney

Repaginação para vender rápido o imóvel

Pouco usada no País, consultoria de home staging é apontada como receita que acelera as negociações de apartamentos ou casas.

Um conceito americano de marketing aplicado à venda de imóveis usados pouco adotado no Brasil tem ganhado espaço no País. Chamado de home staging, a técnica consiste em preparar visualmente um imóvel para a venda. Mas não se trata apenas de corrigir pequenos vícios de uso presentes e que podem desvalorizar a casa ou o apartamento. Trata-se de ir além e decorar o espaço de modo a torná-lo atrativo aos olhos do público-alvo do produto, despertando nele o desejo pela compra.

“Entrar em um imóvel à venda e se deparar com indícios da personalidade de quem mora ali, como fotos de família, quadro do time favorito etc., pode reduzir o interesse de quem vem comprar, pois a pessoa não consegue se enxergar ali, diz a diretora de venda de imóveis de terceiros do Sindicato da Habitação (Secovi), Roseli Hernandes. “Por outro lado, entrar em um imóvel vazio, com fios de iluminação à mostra e aquela impressão de abandono é igualmente prejudicial”, acrescenta a especialista.

“O home staging busca justamente dirimir esse quadro e busca criar um ambiente decorado, mas sem marcas muito pessoais. Ou seja, tem o objetivo de criar uma sensação agradável para uma quantidade maior de pessoas e, assim, aumentar as chances de venda”, explica Wanderley Revert, proprietário da Revert Realce Imobiliário, empresa especializada na prestação desse tipo de consultoria.

Segundo ele, estudos feitos por uma associação de corretores dos Estados Unidos dão conta de que a decisão de compra do imóvel ocorre apenas 30 segundos após o comprador entrar no local. “Se a pessoa entra em ambientes bem decorados, no lugar de um local bagunçado ou vazio, a chance de ele querer morar ali e fechar a compra aumenta”, acredita Revert.

No Brasil, segundo Roseli, não há dados do impacto desse remodelamento na decisão nas vendas, já que se trata de um conceito novo no País. Porém, de acordo com ela, nos Estados Unidos a velocidade da venda aumenta em 78%. “E oito em cada dez imóveis vendidos no país são decorados por esse trabalho.”

Além de aumentar a velocidade da venda, o investimento no home staging pode também valorizar o bem à venda, como ocorreu com a administradora de empresas Débora Campos. Após mudar para um novo imóvel, ela precisava vender a casa antiga, de 500 m², localizada em um condomínio fechado.

“Recebi uma indicação e decidi contratar o serviço, já que a casa estava vazia. Em menos de uma semana estava tudo pronto, e a venda ocorreu no início deste mês”, conta. Mais do que a velocidade com que com que concretizou o negócio, Débora comemora a valorização de mais de 30% no preço que pediu inicialmente pelo imóvel, valor que cobriu com folga o investimento.

O home staging, no entanto, não se trata de algo acessível apenas aos imóveis de padrão elevado, afirma a arquiteta Susana Damy-Lacy, que se especializou na prestação desse trabalho no Brasil. De acordo com ela, o cliente determina o tamanho das mudanças a serem realizadas.

“A pessoa pode tanto reorganizar o imóvel com aquilo que ela já tem quanto fazer uma reforma maior”, diz. Nos imóveis que já estão desocupados, o cliente aluga a mobília até que a venda do bem seja concretizada.

Pagamento

A cobrança pelo serviço pode se dar com base nas horas trabalhadas do profissional contratado ou de acordo com um porcentual do valor de venda do imóvel. Este tipo de negociação é mais frequente nos projetos maiores, que envolvem reforma e locação de mobiliário para o local.

Apesar dos resultados positivos, o conceito do home staging ainda não deslanchou por aqui, avalia Susana. Para ela, o público brasileiro é resistente a esse tipo de novidade, já que o costume por aqui é oferecer o imóvel totalmente vazio para o comprador.

Para Roseli Hernandes, do Secovi, faltam, ainda, profissionais especializados no assunto. Por isso, a entidade já estuda a criação de cursos de formação para que os corretores possam auxiliar seus clientes nesse sentido e reduzir assim o tempo de venda dos imóveis.

“O comprador cansa de ver vários imóveis. Ele tem a intenção de fechar a compra o quanto antes. Sendo assim, se o vendedor está apto a preparar o imóvel para a venda, ele reduz esse tempo de procura”, afirma. Reportagem de Leandro Costa.

Fonte: Estadão

Mutuário poderá suspender pagamentos

Dívida é congelada à espera da decisão final

Uma determinação da Justiça de São Paulo vai ajudar os compradores de imóveis financiados a desistirem da aquisição do bem. Com a decisão, segundo a associação de mutuários (Amspa), os proprietários que contestam na Justiça a compra do imóvel poderão paralisar o pagamento das parcelas do financiamento sem que seu nome passe a ter restrição de crédito. A liminar foi concedida na capital pela 42ª Vara Cível do Foro Central João Mendes a um associado da Amspa. De acordo com a entidade, houve um crescimento de 98% nas reclamações relacionadas à devolução do valor até então pago.

Na ação, o mutuário Rodrigo Lanfranchini pediu a rescisão do contrato por ter dificuldades de continuar a arcar com as parcelas do imóvel. A decisão do Tribunal foi baseada no Código de Defesa do Consumidor (artigos 41 e 51), Código Civil (artigos 413, 476 e 477) e Código de Processo Civil (artigos 282 e 273).

Representante do mutuário, a advogada da associação, Paula Vanique da Silva (foto), afirmou que, “caso a construtora não cumpra o determinado terá que arcar com multa de R$ 500,00 ao dia até que tire o mutuário do órgão de proteção ao crédito, conforme determina os artigos 644 e 645 do Código de Processo Civil”. Para ela, a decisão é importante devido ao congelamento da dívida enquanto não haja o pronunciamento definitivo da Justiça a respeito, além de evitar a restrição ao crédito do proprietário.

A advogada disse ainda que o que levou o mutuário à Justiça foi a intenção da construtora de reter 70% do valor que ele já havia pago. “Nas situações do cancelamento do negócio, seja por inadimplência ou até mesmo arrependimento, a construtora só poderá descontar no máximo 10% do valor pago com despesas administrativas. Caso contrário, configura-se enriquecimento sem causa por ficar com percentual acima do permitido por lei, além de poder revender o imóvel”, esclareceu Paula Vanique.

Devolução integral

A associação de mutuários informou que quando o rompimento do contrato é pedido devido a atrasos na entrega da obra ou irregularidades no empreendimento, o proprietário deve receber 100% do valor disponibilizado, inclusive, com as devidas correções e em uma única parcela.

No entanto, a entidade admitiu que o que acaba acontecendo é a concordância do mutuário em receber o que lhe é de direito de forma parcelada. Outra irregularidade apontada pela Amspa é o proprietário aceitar a cobrança de índices superiores a 20% sobre o valor total do imóvel e não sobre a quantia paga até o pedido de rescisão do contrato.

Fonte: Folha do Condomínio

Barulho é o principal motivo de reclamações nos condomínios

Mais espaços, mais barulhos, mais conflitos, mais desentendimentos entre vizinhos. Mas como resolver esses problemas sem precisar levar o caso para a Justiça?

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O barulho é o principal motivo de reclamações e desentendimentos nos condomínios de todo o Brasil. E cresceu o número de casos que foram parar na Justiça.

Os condomínios tem quadra, sala de ginástica, salão de festa. Mais espaços, mais barulhos, mais conflitos, mais desentendimentos entre vizinhos. Mas como resolver esses problemas sem precisar levar o caso para a Justiça? O Bom Dia Brasil visitou um condomínio com 400 apartamentos e 700 moradores em São Paulo. Lá, um dos principais problemas do síndico é o barulho!

O trem passa do lado, mas não é a maior fonte de ruído nem de reclamações do condomínio. No meio de 400 apartamentos e 700 moradores, sempre vai ter uma guitarra, um cachorro, uma festa. Alguém vai fazer barulho.

O porteiro já teve que interfonar algumas vezes para o estudante Bruno Piccioni. Ele gosta de chamar os amigos em casa e, às vezes, a turma se empolga, fica até mais tarde, fala alto.

“O pessoal gosta de se reunir de vez em quando. As pessoas reclamam de estar falando muito alto”, conta.

Mas ele sempre atendeu aos pedidos do prédio, principalmente quando o vizinho incomodado pede silêncio. Quando um vizinho conhece o outro, o cuidado em não incomodar é maior e as reclamações – feitas de forma educada – são mais bem recebidas.

No prédio, música e outros ruídos mais altos são proibidos depois das 22h. Quem desrespeita é advertido verbalmente. Se o caso se repetir, é enviada uma advertência por escrito. Na terceira vez, é aplicada uma multa de meio salário mínimo. E o valor vai dobrando – a cada nova reclamação – até o limite legal que equivale a cinco taxas de condomínio.

O síndico conta que três inquilinos se recusavam a baixar o som. Não atendiam o interfone, nem se importavam com as multas, que chegaram a R$ 15 mil e foram para a proprietária dos apartamentos. Foi preciso ir à Justiça.

“Eles faziam festa durante a semana até 3h da manhã, tocando bateria, guitarra, jogando videogame. Como nos temos esses espaços fica muito mais fácil. As pessoas se conhecem, acatam mais uma percepção que no dia seguinte você vai trabalhar, e é isso que funciona no condomínio como o nosso”, conta o síndico.

O Secovi – Sindicato da Habitação de São Paulo – oferece um serviço para tentar resolver as brigas de condomínio. É a “Câmara de Mediação”. Dez mediadores com formação em direito, sociologia, psicologia ajudam os moradores a solucionar o problema de maneira rápida e simples. O índice de sucesso é alto: 90% dos casos terminam em acordo. Os principais problemas são barulho, vazamentos, vaga de garagem, animais e inadimplência.

Fonte: Bom Dia Brasil

Confira dicas para não ter problema na hora de financiar seu imóvel

Concretizar o famoso sonho da casa própria é a vontade de muitos brasileiros. Com o aquecimento da economia do País, aliado à queda de juros e facilidades para comprar imóveis a prazo, este desejo tem sido realizado por muitos. De acordo com o Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), 234 mil unidades foram financiadas no primeiro trimestre de 2012, através daPoupança e FGTS , enquanto o mesmo período de 2011 negociou 3 mil menos. O financiamento colabora – e muito – para que diversas famílias adquiram um lugar para chamar de seu. Laise Polonio, diretora da Lumina Documentação e Soluções Imobiliárias, empresa que é correspondente da Caixa Econômica Federal, dá dicas de cuidados que precisam ser tomados ao financiar uma casa ou apartamento. Confira:

- Procure as instituições financeiras que você pretende fazer o financiamento para solicitar uma simulação do valor e demais condições, como taxas de juros e custos da tomada de crédito.

- A Caixa Econômica Federal (CEF) disponibiliza atendimento por meio de seus correspondentes, como a Lumina, que avalia gratuitamente se o comprador atende às exigências da Instituição para obter um financiamento, faz a análise do crédito do comprador, simula o valor a ser financiado e determina qual a prestação mensal que a renda do comprador pode suportar, além de esclarecer os detalhes da operação, como taxas e impostos a serem pagos, como o ITBI e as custas do contrato de financiamento em nome do comprador, por exemplo;

Não esqueça de reservar o valor para pagamento das tarifas bancárias

- Solicite planilha com a simulação do valor das parcelas até o final do financiamento e dê especial atenção para o custo efetivo total do financiamento (CET), pois há bancos que cobram taxas menores de juros, mas, no entanto, cobram taxas de administração mais altas. Nem sempre a melhor taxa de juros significará um financiamento menos custoso;

- Fique atento à tabela que define o valor da prestação. No Brasil, entre as duas modalidades utilizadas, a  SAC (Sistema de Amortização Constante) é mais usada do que a Price (Sistema Francês de Amortização);

- É muito importante se certificar com antecedência se você cumpre os requisitos para uso do valor depositado em sua conta do FGTS. Há diversas regras que devem ser esclarecidas antes do financiamento;

- Uma vez definida a instituição financeira a qual será tomado o crédito, no momento da assinatura do contrato o comprador deve reservar o valor para pagamento das tarifas bancárias. Informe-se com antecedência sobre as taxas cobradas pelo banco;

- Reserve o dinheiro para as despesas de registro do contrato de financiamento e Imposto sobre transmissão de bens imóveis (ITBI), que também poderão ser estimadas pelo correspondente da Caixa.

Fonte: Revista Imóveis

Locação de moradia de zelador pode trazer risco

Condomínio Lemos Cunha: aluguel aprovado após discussões

A locação das antigas moradias dos zeladores nem sempre é uma boa opção. Apesar de alguns exemplos positivos, especialistas afirmam que a renda extra pode acabar gerando dor de cabeça.

“Por se tratar de uma área comum, e não uma unidade residencial registrada, a locação não tem base jurídica. É um ponto de insegurança, pois, na hora do despejo, não se sabe qual norma deve ser seguida”, afirma o diretor jurídico da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis(Abadi), Marcelo Borges.

Como se trata de uma decisão complicada, é necessária a aprovação de dois terços dos moradores para que a locação possa ser efetivada. Foi o que aconteceu no Condomínio Lemos Cunha, em IcaraíNiterói. A moradora Cecy Martins, de 80 anos, conta que, apesar do receio e das discussões na hora da votação, o aluguel, hoje, é comemorado.

A moradia, porém, não precisa ser utilizada somente para o aluguel. Segundo o diretor da Abadi, o melhor é usar o local para o condomínio, como uma despensa ou um escritório para aadministração, por exemplo.

Caso o novo uso requeira obras para modificar a estrutura, cuidado! É preciso ter a aprovação por unanimidade. Sem saber desta obrigatoriedade, um condomínio na Tijuca decidiu quebrar uma das paredes da moradia para aumentar a garagem. Como não foi aprovada por todos, a obra não autorizada acabou recebendo uma notificação da Secretaria municipal de Urbanismo, o que provocou muita polêmica.

Com o aumento de casos como este, o vereador Rubens Andrade (PSB) elaborou o projeto de lei 812/2011, que visa modificar a Lei 1.218, de 1988, para que a aprovação se dê apenas com a maioria dos votos. Contudo, como a proposta ainda não foi votada na Câmara, é melhor não correr riscos.

Fique por dentro:
Legislação – De acordo com a Lei 1.218, de 11 de abril de 1988, qualquer modificação nas áreas comuns de um condomínio devem ser aprovadas por unanimidade, podendo gerar multas em caso de descumprimento.

Projeto – O Projeto de Lei 812/2011, de autoria do vereador Rubens Andrade (PSB), pede a aprovação da modificação das moradias funcionais, baseada apenas na decisão da maioria doscondôminos. No entanto, a alteração só poderia acontecer caso o imóvel não estivesse ocupado por funcionários do prédio.

Possibilidades – A moradia do zelador pode ser utilizada como fonte de renda extra com a locação ou se transformar em escritórios, salas de arquivo e academias de ginástica.

Vantagens – O aluguel da unidade pode ajudar o condomínio a realizar obras de manutençãoou qualquer outra despesa extraordinária que o condomínio venha a ter, diminuindo a necessidade de cotas extras para o pagamento das mesmas.

Desvantagens – Os apartamentos funcionais são considerados áreas comuns do prédio. Por isso, não são unidades registradas no Cartório Geral de Imóveis, e sua locação não tem base jurídica na Lei do Inquilinato. Em caso de inadimplência, não há regras específicas para o despejo do inquilino, podendo o processo se arrastar por tempo indeterminado na Justiça. Além disso, esses apartamentos costumam ficar em áreas estratégicas do prédio (perto de garagens, da portaria e das entradas de serviço do edifício) e não são bem monitorados, já que eram ocupados por funcionários de confiança. Assim, a escolha do inquilino deve ser feita com muita cautela. Para não correr riscos, recomenda-se sempre a intermediação de uma imobiliária.

Perfil - As moradias destinadas a zeladores, na maioria das vezes, são uma quitinete ou apartamento de um quarto, ficam na parte dos fundos do prédio e não possuem vaga de garagem.

Valor – O valor da locação de unidades desse tipo pode custar até a metade do cobrado nos outros apartamentos do prédio. Quando a comparação é com unidades do mesmo perfil – no primeiro andar e nos fundos do edifício, e com apenas um quarto – a antiga casa dos zeladores chega a ser até 15% mais barata.

Especialistas - Especialistas do setor têm opiniões diferentes sobre o novo uso da moradia funcional. Para Marcelo Borges, da Abadi, a locação geraria “mais dor de cabeça do que renda”. Edison Parentes, diretor da imobiliária Renascença, ressalta a necessidade de aprovação por, pelo menos, dois terços do assembleia dos moradores para a locação da unidade. Carlos Samuel Freitas, diretor comercial da Primar Administradora, considera que esse tipo de aluguel geraria um efeito complicado, porque mexe com o direito privado.

Fonte: Revista Imóveis

7 itens para analisar na vistoria do imóvel alugado

A vistoria orienta o inquilino sobre como o imóvel deve estar na devolução. Aprenda como fazê-la.

Uma das cláusulas do contrato de locação diz que o inquilino deve devolver o imóvel alugado para o proprietário da mesma forma que o encontrou no início do contrato. Se a pintura era nova, será preciso pintar novamente, da mesma cor; se o carpete era novo, ou se estava limpo, será preciso mandar lavá-lo – e se houver algum dano, até trocá-lo. Qualquer dano deverá ser reparado, mas os desgastes que já existiam antes da chegada do locatário poderão permanecer como estão. Para evitar problemas na hora da entrega das chaves, portanto, é fundamental fazer um laudo de vistoria assim que o contrato é firmado.

No laudo de vistoria, inquilino e proprietário devem listar todas as condições de conservação do imóvel, como o estado da pintura, do piso, do carpete, das portas e de eventuais móveis, além de fotografar cada detalhe. Esse laudo se torna parte integrante do contrato de locação, e é baseado nele que o inquilino vai ajeitar o imóvel para a entrega, quando for embora. Mas o que exatamente deve ser observado? Confira a seguir um check list com 7 itens que devem estar presentes na vistoria do imóvel alugado:
1- Pintura: especifique com que cor e tipo de tinta as paredes, tetos, portas e janelas da casa estão pintados e qual é o estado da pintura;
2- Fechaduras e trincos: sinalize o estado de conservação e funcionamento de todos os trincos e fechaduras da casa;
3- Hidráulica: abra todas as torneiras e cheque o escoamento em todos os pontos de água do imóvel;
4- Pisos, azulejos e revestimentos: documente o tipo de piso e revestimento de todos os cômodos e o estado de conservação de cada um deles; nas áreas molhadas que tiverem azulejo na parede, faça a mesma coisa;
5- Parte elétrica: acenda as luzes, teste todas as tomadas e verifique o quadro de luz para documentar o funcionamento e estado de conservação da rede elétrica;
6- Vidros: é importante notar se os vidros das janelas estão em bom estado, bem como se as janelas estão abrindo e fechando normalmente; registre qualquer trinco ou rachadura que encontrar;
7- Mobília: caso o imóvel possua algum móvel, como armários, estantes, gabinetes etc., certifique-se de inserir no laudo de vistoria o estado de conservação de cada um deles, bem como o funcionamento de puxadores e dobradiças, no caso de portas de armários, gabinetes e afins.
Se depois da vistoria o inquilino encontrar algum problema estrutural, como um entupimento do prédio que afetou os canos do apartamento, ou mesmo uma infiltração, que não pôde ser identificado na hora de fazer o laudo inicial, a responsabilidade pelo conserto é do proprietário. Nesse caso, ou o locador paga o conserto, ou abate o valor do aluguel.
Fonte: ImóvelWeb

O que fazer quando a construtora atrasa o imóvel

Prazo para pedir na Justiça indenização pelo atraso na entrega da obra é de até cinco anos.

Maquete de imóvel: é possível ganhar indenização quando a obra atrasa

Muitos imóveis são vendidos na planta, com prazos de entrega pré-determinados em contrato. De acordo com ranking do Procon, porém, o atraso na entrega do imóvel é uma das principais reclamações no setor de habitação.

“O número de reclamações quanto a atraso na entrega de imóveis aumentou muito nos últimos meses. Há construtoras com mais de dois anos de atraso na entrega das obras e o consumidor que comprou um imóvel para se ver livre do aluguel ou para investir, fica no prejuízo”, diz José Geraldo Tardin, presidente do Ibedec (Instituto de Defesa do Consumidor).

Tardin destaca que “a maioria dos contratos de venda de imóvel na planta prevê cláusula de carência para a entrega da obra, sem que a construtora comprove qualquer fato. Isto coloca o consumidor em uma situação de completo desequilíbrio em relação à construtora, o que o CDC proíbe e a Justiça tem declarado nula este tipo de cláusula”.

Para Tardin, pleitear uma indenização nos casos de atraso é um direito que assiste aos consumidores e normalmente é fixado pela Justiça em 0,5 a 1% do valor de mercado do imóvel multiplicado pelos meses de atraso na entrega.

Outra opção para o consumidor é buscar a rescisão do contrato pela inadimplência da construtora, onde teria direito a receber de volta 100% dos valores que pagou e ainda pleitear indenização pelo desfazimento do contrato.

O consumidor José Mendonça, de Brasília (DF), comprou um imóvel na planta com prazo de entrega para 30 de setembro de 2006. Porém a entrega só foi feita em 24 de abril de 2007. Orientado pelo Ibedec, ele recorreu ao Judiciário e em sentença da 11ª Vara Cível de Brasília, obteve a indenização de 0,8% ao mês do valor de mercado do imóvel pelo período em que a construtora atrasou o pagamento.

O Ibedec orienta que os consumidores que se encontram nesta situação podem recorrer à Justiça de duas formas: individual ou coletivamente.

Para recorrer sozinho o consumidor movimentará um processo mostrando o contrato e a publicidade onde conste a promessa do prazo de entrega e confrontará tal prazo com o estágio atual da obra a data da efetiva entrega.

Coletivamente, o Ibedec pode representar os consumidores de um mesmo prédio ou condomínio através de uma única ação. As vantagens são que os consumidores não precisarão adiantar custas e nem honorários periciais caso seja necessário.

O prazo para propor ação que vise indenização pelo atraso na entrega da obra é de até cinco anos contados do atraso.

Fonte: Exame

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