normas de condominio

Checklist de encargos e impostos do condomínio

Veja aqui o que deve ser feito mês a mês

Limpeza de caixas d'agua

A vida atribulada de gestor do condomínio não é desculpa para perder prazos – ainda mais quando esses se referem a impostos e encargos que o condomínio deve pagar todos os meses, ou sazonalmente.

Pensando em facilitar a vida do síndico, o SíndicoNet criou um checklist de encargos e impostos. Dessa forma fica mais fácil visualizar e planejar o que se tem para pagar mês a mês, ou até o que se deve cobrar da administradora do condomínio para uma gestão mais transparente e ágil. Veja:

Todos os meses

CAGED
(Cadastro Geral de Empregados e Desempregados)
É um controle de quem foi admitido ou demitido no mês. Entregue ao Ministério do Trabalho até o dia 7 do mês seguinte ao que ocorreu a mudança de funcionário
FGTS
(Fundo de Garantia do Tempo de Serviço)
Equivale a 8% da remuneração do funcionário. Deve ser recolhido até o dia 7 do mês seguinte ao que o salário foi pago, via GRF (Guia de Recolhimento do FGTS)
PIS
(Programa de Integração Social)
Equivale a 1% da folha de salários. Deve ser recolhido até o dia 25 do mês subsequente do fato gerador, via DARF (Documento de Arrecadação da Receita Federal)
Encargos previdenciários
(funcionários)
A obrigação com o INSS soma 20% do que o funcionário recebe.
Há também as contribuições para Seguro Acidente de Trabalho (percentual variável para cada condomínio em razão do Fator Acidentário de Prevenção – FAP, divulgado anualmente no site do Ministério da Previdência Social) mais 4,5% a título de outras entidades e fundos).
Devem ser pagos até o dia 20 do mês seguinte ao salário, via GPS (Guia da Previdência Social)
Encargos previdenciários
(autônomos)
O condomínio deve recolher 20% sobre o valor pago para a execução do serviço, além de reter 11% dos vencimentos do funcionário. O valor deve ser depositado até o dia 20 do mês seguinte, via GPS
*Em relação aos autônomos deve-se consultar a legislação municipal no que diz respeito ao recolhimento de ISS (Imposto Sobre Serviços)
Encargos previdenciários
(síndico)
O condomínio deve recolher 20% do valor recebido pelo síndico – seja uma ajuda de custo, desconto ou pró-labore.
O condomínio só não recolhe quando não há nenhum tipo de contrapartida. O empreendimento fica obrigado a reter ainda 11% do recebido pelo síndico, observado o valor máximo do salário de contribuição previdenciário. O valor deve ser depositado até o dia 20 do me seguinte, via GPS
Encargos
(empresas)
Retenção para contribuição de INSS e PIS/COFINS/CSLL. Se a empresa for optante do Simples, não é necessário recolher os 4,65% referentes aos PIS/COFINS/CSLL e ISS, apenas os 11% do INSS.
Caso contrário os recolhimentos são 1% do CSLL, 3% de COFINS E 0,65% DE PIS/PASEP. O recolhimento do INSS deve ser feito via GPS, com código 2631. Já a contribuição de PIS/COFINS/CSLL é recolhida no DARF, pelo código 5952. Confira as datas no site da Previdência e da Receita Federal.

 

Janeiro

Contribuição sindical patronal Condomínios pagam a contribuição mínima, disponível no site do Ministério do Trabalho. Deve ser depositado até o dia 31/01.
O recolhimento deve ser feito na Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil ou em estabelecimentos bancários nacionais, integrantes do Sistema de Arrecadação de Tributos Federais, através de Guia de Recolhimento da Contribuição Sindical (GRCS) – ou em guia fornecida gratuitamente pelo sindicato da respectiva categoria.
Até a data do vencimento, pode ser pago nas lotéricas cadastradas na CEF

Fevereiro

DIRF 
(Declaração do Imposto de Renda Retido na Fonte)
Empreendimentos devem apenas reter e declarar o valor retido na fonte referente aos salários de seus funcionários e pagamentos de autônomos. As alíquotas e prazos podem ser vistas no site da Receita Federal.

Março

Contribuição sindical funcionários Pagamento de um dia de trabalho para o sindicato de funcionários de condomínio da região.
Deve ser recolhido em março e pago até o final de abril.
O recolhimento deve ser feito na Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil ou em estabelecimentos bancários nacionais, integrantes do Sistema de Arrecadação de Tributos Federais, através de Guia de Recolhimento da Contribuição Sindical (GRCS) – ou em guia fornecida gratuitamente pelo sindicato da respectiva categoria.
Até a data do vencimento, pode ser pago nas lotéricas cadastradas na CEF
RAIS
(Relação Anual de Informações Sociais)
É uma declaração para informar ao Ministério do Trabalho dados sobre as atividades trabalhistas. Os condomínios que não contam com nenhum empregado devem tirar a RAIS negativa. As informações devem ser enviadas pelo site da RAIS até o dia 8 de março.

Junho/2013

Certificação Digital Sem a assinatura digital, os condomínios não conseguirão enviar dados referentes ao FGTS dos funcionários, por exemplo. Os síndicos devem, junto com suas administradoras, adquirir o seu certificado o quanto antes. O prazo vai até 30/06/2013 e não será prorrogado novamente.
  • Nota: em todos os prazos, caso não haja expediente bancário na data indicada, o débito deverá ser pago, ou a declaração enviada, no dia útil imediatamente anterior.

Fonte: SindicoNet

Imóveis com serviços pay-per-use beneficiam condomínios

Com a dificuldade cada vez maior de se morar em grandes cidades como São Paulo, devido aos engarrafamentos e à elevação dos custos de vida, uma nova demanda tem surgido nos condomínios brasileiros: os serviços pay-per-use.

O termo em inglês representa os trabalhos oferecidos em edifícios, os quais podem ser contratados e pagos individualmente por cada condômino, de acordo com a utilização, tornando os apartamentos um pouco mais semelhantes a hotéis.

Dentre os serviços mais comuns, destacam-se os segmentos de limpeza, costura, lavanderia, arrumação, personal trainer, buffet, pequenos reparos, manicure, massagem, petcare e até dogwalker (que passeia com cães).

“Nos últimos anos, houve uma tendência acentuada por estes serviços. Principalmente em condomínios-clubes, que contam com muitas torres e muitos apartamentos”, aponta Angélica Arbex, gerente de relacionamento com o cliente da Lello Condomínios.

Ao contrário do que muitos pensam, estes serviços não encarecem a taxa condominial e podem contar com custos mais baixos, se forem comparados à manutenção de funcionários fixos e pagos pelos moradores.

Segundo a Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios), a redução dos preços pode chegar a 5%, em média, em relação aos valores praticados do lado de fora dos condomínios.

“Em empreendimentos grandes, com muitas unidades, o número de clientes no mesmo lugar é maior e, portanto, é possível se obter planos mais atraentes para quem os utiliza. Os serviços de fitness [ginástica] e recreação para crianças são, atualmente, os mais solicitados”, completa Angélica.

De olho nesta fatia do mercado, a Cyrela desenvolveu o segmento Facilities, empreendimentos que já contam com soluções como dogwalker, petcare, personal trainer, baby-sitter, lavanderia, massagem e até fornecimento de comida congelada e reforço escolar.

“Com isso, nós asseguramos a qualidade dos serviços prestados pelo condomínio, com serviços exclusivos e personalizados”, explicou Vânia Reis, diretora da BRC, empresa que administra os empreendimentos da incorporadora.

Ainda segundo os especialistas do setor, antes de serem colocados em prática, os serviços pay-per-use devem ser aprovados em assembleia e inseridos na convenção de condomínio, dependendo da constituição criada em cada local.

Independentemente disso, é a administração local ou concièrge que deve fazer o controle e o gerenciamento da utilização destes serviços.

Fonte: Revista Imóveis

Condomínios enfrentam problema da escassez de vagas no estacionamento

Na maioria dos condomínios tem mais carro do que vaga para estacionar. Cada prédio arruma um jeito para tentar resolver o problema. Mas nem sempre conseguem.

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Fonte: G1

Consultor tira dúvidas sobre gastos com saúde e financiamento de imóvel

O consultor Antônio Teixeira Bacalhau, da IOB–Folhamatic, responderá diariamente, até o dia 30 de abril, cinco perguntas enviadas por internautas do G1 sobre a declaração do Imposto de Renda 2013.

1) Me separei em 2012. Pago pensão judicial descontada no meu contracheque. Pelo acordo judicial, pago também plano de saúde e a escola das minhas duas filhas. Durante o ano passado, paguei a escola do meu ex-enteado. Antes da separação, tive despesas médicas com minha ex-mulher. Perguntas: 1- Não posso incluir minhas filhas como dependentes, certo? 2- Como declaro então as despesas com educação e plano de saúde das minhas duas filhas? E do meu ex-enteado? 3- Como posso declarar as despesas médicas que tive com minha ex-mulher antes da separação em 2012? (Moisés Silva)
Resposta:
 Excepcionalmente, no ano em que se iniciar o pagamento da pensão, o contribuinte pode efetuar a dedução correspondente ao valor total anual (alimentandos e dependentes), caso os filhos e enteado tenham sido considerados seus dependentes nos meses que antecederam o pagamento da pensão naquele ano. Entretanto, as despesas médicas da ex-esposa não poderão ser deduzidas, pois, a mesma não é mais considerada dependente do contribuinte.

2) Gostaria de saber se uma pessoa que não trabalha e tem uma conta poupança tem que declarar o Imposto de Renda. (Cicera Domingues)
Resposta:
 A conta poupança não obriga a apresentação da declaração, salvo se o seu valor for superior a R$ 300 mil, ou se houver outros bens ou direitos com valor superior a esse limite.

3) Realizei a compra de um imóvel em 2012 em conjunto com outra pessoa, sendo que o bem foi financiado pelo SFH. Como devemos fazer a declaração do Imposto de Renda? (Fernando Domingues)
Resposta:
 Os bens adquiridos em condomínio devem ser informados por condômino em relação à parte que couber a cada um. Assim, na Declaração de Bens e Direitos, ao descrever o bem e a transação, deve-se informar que o bem foi adquirido em sociedade e o percentual da propriedade do declarante.

4) Fiz uma cirurgia e gastei valores com o clínico geral que me atendeu, mas não tenho a nota fiscal ou recibo. Posso declarar como os dados do médico que não quis fornecer o(a) mesmo(a)? E nutricionista, podemos declarar? E quando recebemos reembolso do plano de saúde, declaramos somente a coparticipação? (Luiz Felippe)
Resposta:
  A dedução de despesas médicas devem ser comprovadas por meio de recibos com o nome, endereço e número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas (CPF) ou Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ) de quem os recebeu. Admite-se que, na falta de documentação, a comprovação possa ser feita com a indicação do cheque nominativo com que foi efetuado o pagamento. As despesas com nutricionista não podem ser deduzidas por falta de previsão legal.
Se o reembolso efetuado pelo plano de saúde  for parcial, o valor a ser lançado como despesa médica dedutível é a diferença entre o valor gasto e o reembolsado. Na Relação de Pagamentos e Doações Efetuados da declaração deve sempre ser informado o valor total da despesa paga  e o valor reembolsado na parcela não dedutíveis.

5) Gostaria de saber se gastos com festa de casamento devem ser declarados no IR. Também tenho dúvidas em relação à compra de imóvel. Comprei meu apartamento pela Caixa, usei o meu FGTS e do meu esposo, bem como empréstimo de familiar como entrada. Gostaria de saber como declarar. (Bianca Silva)
Resposta:
 Os gastos realizados com festas não devem ser informados na declaração. No campo “Discriminação” da ficha “Bens e Direitos” informe a aquisição do imóvel, esclarecendo, de forma minuciosa, a aquisição. No caso de aquisição de imóvel através de financiamento, informe no campo “Situação em 31/12/2012” o valor das parcelas pagas até essa data, o FGTS utilizado e o valor do empréstimo. O FGTS é informado na ficha Rendimentos Isentos. O empréstimo é informado na ficha Divida e Ônus Reais.

Fonte: G1

Saiba como declarar Imposto de Renda do imóvel

Assessor jurídico da AMSPA explica questionamentos frequentes de proprietários

Começa nesta sexta-feira e vai até o dia 30 de abril a entrega do IR 2013. Para este ano, é esperado a declaração do Imposto de Renda da Pessoa Física 2013 (ano-base 2012) de 26 milhões de contribuintes. Porém, muitos que vão enviar seus dados à Receita estão com dúvidas sobre como especificar o seu imóvel ao IR.

Para evitar que o mutuário caia na malha fina, assessor jurídico da AMSPA – Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências o advogado João Bosco Brito esclarece detalhes importantes para declarar o bem sem dor de cabeça.

Na compra do imóvel em 2012 como declará-lo no Imposto de Renda? 

AMSPA: Todas as aquisições de imóveis em 2012 devem constar da declaração do Imposto de Renda, inclusive os adquiridos através “Contrato de Gaveta” (quando o contrato de compra e venda não é registrado no cartório).

Na “Declaração de Bens e Direitos”, o mutuário deve incluir todos os detalhes sobre a propriedade, como endereço, metragem, nº da matrícula e o Cartório de Registro de Imóveis, nome do vendedor com o CPF ou CNPJ entre outros e informar apenas o valor pago no ano vigente. Mas se o bem foi adquirido nos anos anteriores, basta importar a declaração antiga.

Também não deve esquecer-se de informar o quanto pagou, no ano de 2012, de parcelas e prestações na compra do imóvel financiado e indicar o(s) credor(es) com o CNPJ e o saldo devedor. São informações valiosas para demonstrar que o imóvel não foi comprado à vista o que geraria no aparecimento de rendimento bem maior.

Qual valor deve ser declarado para o imóvel?

AMSPA: Se o imóvel foi adquirido após 1988, os custos de acréscimos da obra deverão constar da declaração, ou seja, reformas de ampliação da casa e benfeitorias dentro imóvel, juntamente com preço da propriedade é o que consta da escritura. Esses dados devem ser inserido na coluna “Discriminação”. É importante descrever a reforma e o valor gasto, como também guardar todos os recibos e notas fiscais por cinco anos, para a comprovação do custo da obra. Sempre observando que esses valores declarados devem estar dentro do limite das “rendas líquidas” dos anos anteriores e do ano-base.

Para os imóveis adquiridos a partir de janeiro de 1996, o aconselhável é utilizar como referência os dados da escritura ou do contrato na “Declaração de Bens e Direitos”.

Como proceder se houve a utilização do FGTS para quitar ou comprar um imóvel?

AMSPA: Nos casos da utilização do FGTS – Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, seja para quitar ou comprar a casa, o valor deve ser colocado em “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”. Como também deve ser deduzido na ficha “Bens e Direitos”. É necessária a sua inclusão para a comprovação do aumento do patrimônio do contribuinte.

No caso da pessoa física que vendeu a casa e não conseguiu comprar outro imóvel no prazo de 180 dias?

AMSPA: Na declaração do IR, essas informações devem ser especificadas no campo “Ganhos de Capital”. Na ficha deverá conter o valor da venda, o nome do comprador e a data da transação, além do valor do bem informado na declaração anterior para calcular o ganho efetivo.

Se o valor da venda for utilizado para a compra de outro imóvel dentro do prazo de 180 dias, o contribuinte ficará isento de imposto pela transação. Caso contrário, deverá recolher o imposto no que tange os rendimentos oriundos da venda de imóveis, haverá a incidência de uma tributação especial: o imposto de renda sobre o ganho de capital.

Este tributo incide sobre a diferença positiva entre o valor de venda do imóvel e o seu valor histórico – o valor que consta na declaração do contribuinte como sendo o valor e compra do imóvel. O imposto de renda é apurado aplicando-se uma alíquota de 15% sobre o lucro resultante das operações de compra e venda.

Importante: O imposto de renda sobre o ganho de capital deve ser apurado e pago de forma separada do imposto de renda incidente sobre os outros rendimentos tributáveis.

Existem algumas maneiras para tentar reduzir o valor total de imposto de renda a ser pago pelo contribuinte sobre o lucro obtido com a venda do imóvel:

1 Quando o imóvel foi adquirido há muitos anos, é possível corrigir o valor de compra desse imóvel utilizando os índices de correção previstos em lei.

2 É possível adicionar ao custo de aquisição todas as melhorias realizadas no imóvel.

3 É possível deduzir da base de cálculo o valor da taxa de corretagem paga pela intermediação do negócio.

Está isento do pagamento de imposto de renda o contribuinte cujo ganho de capital com a venda de imóvel tenha sido igual ou inferior ao valor limite de R$ 35.000,00.

Também está isento, o contribuinte que vendeu o seu único imóvel por um valor máximo de R$ 440.000,00, desde que o mesmo contribuinte não tenha vendido qualquer outro imóvel nos últimos cinco anos.

Assim como está isento do IR o contribuinte cujo imóvel tenha sido desapropriado pelo Poder Público Federal, Estadual ou Municipal. Mesmo que haja ganho de capital, considera-se que tal lucro meramente recompôs o patrimônio do desapropriado, assim como lhe proporciona justa indenização não sujeita a tributação pelo imposto de renda.

Como proceder em situações em que o saldo devedor do financiamento do imóvel é quitado em decorrência de invalidez permanente ou falecimento do mutuário?

AMSPA: O valor não deve ser tributado no Imposto de Renda já que no contrato na compra da propriedade estão garantidos tanto os seguros “Morte e Invalidez Permanente” (MIP) como o de “Danos Físicos ao Imóvel” (DFI). Para isso informe na ficha “Rendimentos Isentos e Não-Tributáveis” o valor pago da apólice pela seguradora. Já na ficha “Bens e Direitos” deve constar o valor somado do saldo anterior das parcelas quitadas ao do saldo devedor pago pela seguradora.

Na hipótese em que o mutuário comprou o imóvel por meio do contrato particular ou de gaveta, como a transação deve ser declarada?

AMSPA: Esse tipo de contrato é válido para comprovar a aquisição. Junte o valor do contrato na “Declaração de Bens e Direitos”, inclusive do imóvel comprado na planta.

De que modo fazer a declaração do IR de imóveis comprados por meio de consórcio?

AMSPA: Para fazer a declaração do IR de imóveis adquiridos por meio de consórcio há duas formas: se a propriedade foi contemplada em 2012 deve-se inserir os dados no código 95 da “Ficha Bens e Direitos”. Nela deve ser discriminar o bem recebido, seus dados e do consórcio. Se não for contemplado, mesmo assim o contribuinte deverá informar à Receita o valor investido no consórcio.

Como declarar bens recebidos por herança?

AMSPA: Nessas situações, a declaração deve ser feita em nome da pessoa falecida, utilizando os dados da última declaração realizada por ela, ou indicar o valor que está na partilha. Também devem ser informados os dados e a forma de aquisição da propriedade, além de indicar a parte que cabe a cada um dos familiares na partilha. Essas informações devem constar na coluna “Discriminação”.

Fonte: O Dia

Vazamento de gás assusta moradores de condomínio em São Luís

Vazamento aconteceu no domingo (3), no condomínio Brisas do Calhau. Engenheiros e bombeiros fizeram vistoria no local.

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Moradores do Condomínio Brisas do Calhau, em São Luís, tiveram um susto na manhã de domingo (3). Houve vazamento de gás em um dos blocos do condomínio e, para resolver o problema, a Cyrela, empresa responsável pelo empreendimento, deslocou engenheiros para vistoriar o local.

O Corpo de Bombeiros Militar do Maranhão (CBM-MA) também foi chamado e verificou não haver mais vazamento, mas determinou à empresa que interditasse, por tempo indeterminado, a central de gás do bloco do condomínio.

Confira a nota da Cyrela na íntegra:

A Cyrela Brazil Realty esclarece sobre a vistoria realizada pelo Corpo de Bombeiros na manhã deste domingo, dia 03, em um dos blocos do Condomínio Brisas do Calhau:

1- Assim que comunicada sobre a suspeita de vazamento de gás em uma das unidades do empreendimento os engenheiros realizaram vistoria imediata no local e tomaram todas as medidas necessárias para contornar qualquer incidente;
2- Durante vistoria, o Corpo de Bombeiros verificou não haver mais vazamento;
3- Para atender as determinações do órgão competente, a Cyrela interditou, por tempo indeterminado, a central de gás do bloco;
4- A Cyrela reforça que a transparência e o comprometimento com a segurança dos seus condôminos são os pilares que norteiam a relação com seus clientes.

São Luís, 03 de março de 2013
CYRELA BRAZIL REALTY

Fonte: G1

O parecer do conselho

A função básica do conselho consultivo é assessorar o síndico na solução dos problemas condominiais, podendo ter atribuições mais específicas estabelecidas na convenção ou no regimento interno, ou ainda delegadas em assembleia.

Hoje há norma legal prevendo a eleição de conselho fiscal nos condomínios, com função de examinar contas e exercer a fiscalização preventiva da administração. No entanto, o art. 1.356 do Código Civil de 2002 estabeleceu tal conselho como opcional. Antes disso, o costume já havia consagrado a transferência dessa atividade ao conselho consultivo, órgão que tem por função básica o assessoramento do síndico na solução dos problemas condominiais. E como o Código Civil não tratou do conselho consultivo, entendemos que o art. 23 da Lei 4.591/64 continua em vigor.

É certo que a lei permite que a convenção defina “atribuições específicas” para o conselho consultivo (art. 23, parág. único). Uma interpretação mais  liberal do texto tem feito com que, na prática, tais atribuições sejam incluídas no regimento interno ou simplesmente delegadas em assembleia, sem modificação convencional. Como ninguém reclama ou impugna, a decisão se torna aceita, virando tradição.

O papel do conselho consultivo não é o mesmo em todos os prédios, diga-se. Em alguns edifícios, em razão da proeminência que grangeou, o síndico não toma decisão importante sem ouvi-lo. Noutros, ninguém sabe quem são os membros do conselho.

Instância maior

Dentre suas atribuições, previstas na convenção ou recebidas por herança, está a de dar parecer sobre as contas do síndico, antes de serem submetidas à assembleia geral, órgão competente para examinar e aprovar, ou não, as contas. O costume tem sua lógica. Na assembleia dificilmente há clima ou tempo para se verificar documentos, notas, contas. Três conselheiros, responsáveis e sem vínculo com o síndico, detectam com mais facilidade quaisquer irregularidades, manipulando com tempo, em casa, as pastas de documentos e balancetes.

O parecer do conselho não se reveste de caráter definitivo; não torna imutável o veredicto, podendo ser revisto pelos próprios membros, ou desautorizado em assembleia.

Tão importante quanto o exame do balancete mensal, a verificação das notas de despesa, com controle de seus valores, mesmo que realizada após o dispêndio, constitui outro papel assumido pelo conselho consultivo. O conselho, em outras palavras, deve fiscalizar se as compras feitas pelo condomínio estão com preço condizente com o mercado, se os gastos não são exagerados em termos quantitativos, se a despesa é necessária ou supérflua.

No caso de irregularidades, o conselho consultivo deve imediatamente tomar as providências cabíveis, denunciando o fato ao síndico e à administradora, se for o caso. Se grave o problema, o caminho indicado é a convocação de assembleia extraordinária, em cujo seio se encontrará a solução final. Hoje, nada impede que um condomínio tenha ambos os conselhos – Consultivo e Fiscal –, cabendo à assembleia de condôminos decidir sobre um e outro.

*Luiz Fernando de Queiroz

Cuidados com as infiltrações

Aplicação de impermeabilizante pode resolver

Algumas características físicas do imóvel podem denunciar problemas iminentes quanto à sua exposição à água da chuva. Profissional técnica de uma empresa de impermeabilização de superfícies, Eliane Ventura explicou que as principais áreas afetadas são lajes e paredes externas das casas ou edifícios. Ao  constatar a ocorrência de trincas, fissuras, bolhas ou surgimento de limo nas paredes e caimento inadequado da água (quando o líquido não escorre para o ralo), o morador deve buscar a orientação de um profissional.

Outros indícios que podem ser notados são se a caixa d`água mostra fissura, se as calhas estão entupidas, se as jardineiras apresentam manchas, se há pisos soltos nos corredores, qual o estado da pintura das paredes em geral e dos rodapés ou se a parabólica, câmeras e cercas elétricas estão devidamente fixadas e acomodadas em um suporte – que pode ser de alvenaria de bloco, para evitar que ele seja feito diretamente na laje.

A técnica destacou que com a investigação visual das estruturas, é possível poupar muitos consertos. “Se há falha, é sinal de que as paredes ou lajes não estavam bem protegidas contra as infiltrações”, orientou Eliane. Segundo ela, o próximo passo é contratar um especialista para elaborar um plano de manutenção.

Fonte: Folha do Condomínio

As sete regras de ouro para o síndico

Confira algumas dicas para o(a) síndico(a) ou administrador(a) minimizar o desgaste pessoal durante sua gestão:

O uso do livro de reclamações e sugestões, blog e/ou site do condomínio, são recursos que evitam o contato direto, e muitas vezes estressante, entre moradores que têm queixas entre si.
Além disso, é sempre importante formalizar as reclamações e ocorrências, tratando mais profissionalmente os problemas existentes no edifício. Isso evita que as medidas e punições sejam contestadas.

Há condomínios que disponibilizam esse o livro de reclamações e sugestões na Internet através de blog ou site do condomínio, o que pode agilizar o processo e dar mais privacidade ao reclamante.
Conhecer bem a Convenção e o Regulamento Interno do condomínio, bem como a legislação básica que rege a vida condominial, é o primeiro passo para estar bem respaldado nas atitudes tomadas. Saiba que qualquer problema deve ser sempre checado pelo síndico. Se o edifício dispõe de uma administradora, as informações devem ser repassadas a ela, quando houver necessidade de tomar providências. Assim, a indisposição do síndico com os moradores fica menor.

Qualquer providência que venha a ser tomada pelo síndico deve ser baseada em provas consistentes e com respaldo de advertências por escrito.

Estipular um horário de atendimento para queixas de condôminos pode facilitar a vida do síndico, dependendo principalmente do tamanho do condomínio. É preciso disciplinar os horários para que o síndico tenha uma vida pessoal também.

O síndico deve apenas se envolver em problemas que dizem respeito à sua função e pelos quais o condomínio é responsável. Queixas como vazamentos de um apartamento para o outro não são de responsabilidade do síndico, por exemplo – apenas os vazamentos que envolvem as colunas comuns de água e esgoto.

Se tiver um zelador de confiança, o síndico pode orientar os condôminos a direcionar suas reclamações e sugestões para este funcionário – que deverá, por sua vez, reportar ao síndico as informações recebidas.

O síndico deve, na medida do possível, evitar entrar em atritos ou polêmicas ou tomar partido por simpatia a este ou aquele morador.

AS SETE REGRAS DE OURO DO RELACIONAMENTO

1) Saber ouvir as partes. Quando há problemas no condomínio, tente entender os fatos, para além das versões que uma ou outra parte do problema produzem. Por exemplo: quando um morador reclama repetidamente do barulho feito por outro, não aplique uma advertência imediatamente. Veja o que cada lado tem a dizer, observe o comportamento de cada um, e ouça um terceiro, como o zelador. Assim, você evita tomar partido muito explicitamente.

Se necessário, reúna o Conselho para auxiliá-lo em decisões difíceis. Ainda que exista legalmente apenas para fiscalizar as contas, nada impede que este órgão seja investido de uma função “moral” de – como o nome diz – aconselhamento, em casos como a aplicação de uma multa, a demissão de um funcionário.

2) Ter uma boa comunicação com o zelador. Este profissional é seu elo de contato com os condôminos e com os funcionários. É ele quem mais circula entre todos, quem recebe primeiro as informações, opiniões, reclamações. Faça dele sua comunicação informal e verifique se as mensagens estão chegando sem muita distorção.

Ao mesmo tempo, é preciso que ele tenha autonomia para resolver pequenos problemas e tomar providências cotidianas, evitando o acúmulo para o síndico.

3) Transparência nas prestações de contas e nas atitudes. Saiu de moda a figura do síndico linha-dura, centralizador e acima de qualquer suspeita, a quem a maioria dos condôminos assinaria um cheque (ou uma procuração) em branco. O país se democratizou, e por outro lado, houve o crescimento da corrupção em todos os setores. Por tanto, o que as pessoas esperam é clareza e honestidade nas prestações de contas à assembléia, anualmente e sempre que inquirido por esta.

Tomar decisões importantes sempre com a assembléia, sem paralisar a gestão, mas tendo a paciência de dividir o poder para mais tranquila e seguramente gerir o bem comum. Ter meios de comunicação com a comunidade é essencial para a transparência – blog, jornal do condomínio, cartazes em áreas sociais.

4) Paciência. Se for necessário explicar um determinado ponto 10 vezes, faça isso. Em um condomínio, convivemos muitas vezes com pessoas provenientes de diferentes culturas e níveis educacionais. Assim, é preciso perceber que nem todos entendem nossas intenções imediatamente, às vezes é preciso de um bom tempo e insistência paciente para nossa “mensagem” ser assimilada.

A paciência é imprescindível em uma função como a de síndico, em que se tem de lidar com as expectativas das pessoas o tempo todo.

5) Conheça os condôminos. Cada morador tem sua personalidade, entenda cada um e ajuste sua forma de negociar para cada tipo. Não adianta ter sempre o mesmo discurso. Sem abrir mão de seus princípios e idéias, aprenda a expô-los de acordo com o perfil do condômino, sua idade, sua profissão, sua família, seu modo de ser. Assim, se dobrar, você será flexível e ágil na sua comunicação, o que certamente trará mais compreensão.

6) Procure incentivar a participação dos condôminos. A participação traz ao condômino o senso de que o cuidar do condomínio é uma tarefa comunitária – ao contrário da percepção comum, de que o condomínio é um prestador de serviços ao condômino. Essa integração à vida comum pode ser inclusive uma perspectiva de crescimento para o condômino, como conta o síndico Wilton Augusto: “Uma condômina era formada em agronomia, mas exercia somente a função de mãe. Ela foi convidada a ajudar na organização e arrumação do jardim, e isso teve um excelente resultado, pois além de ela usar seus conhecimentos, ganhou o respeito de outros condôminos, o que lhe trouxe alegria e motivação”.

7) Ser discreto. Não comentar com um condômino o que aconteceu com o outro, como por exemplo, visitas de oficiais de justiça, brigas de família, inadimplência. Como síndico, você acaba recebendo muitas informações, mas cuidado com elas. Muitas podem ser inclusive boatos, lançados em seus ouvidos por alguém que espera que você os espalhe. Ainda que você pertença a um grupo dentro do condomínio, não está cuidando apenas dele, mas do todo – assim como o presidente não pode governar só para seu partido e só com ele. A discrição o ajudará a ter o respeito e a confiança de todos.

Fonte: Portal GSA

Restrições ao Subsíndico

O TeleCondo, serviço de consultoria para síndicos e condôminos mantido pela Associação dos Condomínios Garantidos do Brasil, tem recebido interessantes perguntas sobre o dia-a-dia do prédio. Algumas mostram peculiaridades que podem servir como exemplo ou inspiração para outros. Como esta, por exemplo:

P. “Nossa subsíndica foi eleita junto com o síndico, mas na convenção diz que quem sofreu ação judicial não poderá ocupar cargo eletivo nem como síndico ou conselho, não diz subsíndica, mas ela não quer deixar o cargo, e está ocupando de vez em quando o de síndico. Pode?

R. Resposta do TeleCondo: “Segundo o que foi passado pela dúvida transcrita, percebe-se que a convenção estipula como um dos requisitos para ocupação de cargo eletivo, entenda-se síndico ou membro do conselho, que os postulantes não podem ter sofrido ação judicial (só do condomínio ou qualquer ação?). Ressalte-se que a convenção apenas se refere aos cargos de síndico e de conselheiro, porém nada menciona quanto ao cargo de subsíndico. Se a subsíndica foi eleita conforme a vontade da assembléia, é porque de certa forma ela preencheu os requisitos para assumir o cargo.

Contudo, pode-se questionar que a subsíndica não poderia assumir o cargo de síndico, quando este se ausenta, porque a subsíndica não teria os requisitos previamente estipulados (antes de sua eleição) para assumir o posto de síndico. Ficam, portanto, restritas as funções da subsíndico àquilo que a convenção estipular, não devendo assumir as atribuições reservadas ao síndico, por não preencher os requisitos estipulados na convenção.

O ideal, para este caso específico, é que o conselho assuma temporariamente a administração provisória do condomínio no lugar do síndico, mas antes, porém, deve sempre observar o que a convenção determina, ou seja, se é permitido adotar tal medida.

A resposta do TeleCondo continua com outras observações a respeito da fiscalização dos atos praticados pelo síndico, o que não carece transcrever.

Que lições podemos tirar do episódio acima? Nenhuma ou muitas. Podemos questionar a resposta dada, podemos levantar outras interpretações. A primeira que nos ocorre é que se a convenção fez restrições aos candidatos aos cargos de síndico e de conselheiro – os mais importantes do condomínio – as mesmas limitações também seriam válidas ao cargo de subsíndico.

Analogicamente, os requisitos para a eleição de um vice-presidente ou vice-governador são, ainda que omissa a lei, os mesmos que para presidente e governador, já que os primeiros substituem os segundos, com todas as prerrogativas e responsabilidades, em caso de vacância temporária ou definitiva.

Houve erro em eleger como subsíndico quem não preenchia as condições para assumir o cargo de síndico. Resta saber se o ato de eleição do subsíndico pela assembléia, sem as qualificações que a função de síndico exige, teria o condão de apagar a mácula de ação judicial (seria uma forma de perdão tácito), ou se a nódoa continuaria existindo, o que o impediria de assumir a função maior.

Não há uma resposta definitiva e única para o problema. O leitor, se pensar bem sobre o assunto, com certeza encontrará uma solução melhor. É o que esperamos.

*Luiz Fernando de Queiroz

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