leis de condomínio

Multa Evoca Dor e Mágoa

A imposição de multas por infração ao regimento e à convenção sempre suscitou polêmica no condomínio. Dentre as atribuições do síndico talvez esta seja a mais penosa. Mesmo quando o infrator mereça a reprimenda, sua punição provoca raiva e ressentimento, que pode perdurar muito tempo depois que o síndico cumprir seu mandato e voltar a ser apenas um vizinho do irresignado.

O assunto já foi e voltou do Superior Tribunal de Justiça. Há semanas comentamos acórdão que valida a exigência de multa, mesmo quando a convenção condominial não se encontre registrada, conforme voto dos ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, em aresto relatado pelo ministro Waldemar Zveiter, cuja ementa dita que “A convenção de condomínio aprovada pelos condôminos, ainda que não registrada, tem validade para regular as relações entre partes.”

Neste mesmo acórdão, o ministro relator cita decisão da Terceira Turma Julgadora do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, de cuja ementa retiramos o seguinte parágrafo, chamando a atenção para a segunda frase. Diz o excerto:

“Fica o condômino sujeito ao pagamento de multa quando descumprir disposição da convenção do condomínio. O condomínio ao fixar a multa deve delimitar o comportamento que pretende incriminar compatível com a gravidade da infração.”

Conduta esperada

Os juízes goianos colocaram os pingos nos íís ao dizer que o condomínio, ao fixar a multa, “deve delimitar o comportamento que pretende incriminar compatível com a gravidade da infração”. Em outras palavras, não basta o síndico alegar que o condômino (ou morador) fez isto ou aquilo de forma imprecisa, genérica ou obscura. Sempre que algum infrator tiver que ser enquadrado no regimento interno ou na convenção, é preciso duas coisas: 1. que os diplomas legais do condomínio tenham previsão das condutas reputadas inadequadas; 2. que alguém tenha cometido a infração tipificada.

Ocorrido o fato, para que possa dar causa a uma multa por infração regimental ou convencional, é preciso que o síndico, na qualidade de representante legal do condomínio, faça a autuação do contraventor, comunicando-lhe que cometeu ato contrário às normas da casa, especificando data, local e circunstâncias da infração, para que o condômino ou morador possa defender-se, através de recurso que será levado à apreciação da assembléia geral extraordinária, se assim estiver previsto na convenção (Lei 4.591/64, art. 22, § 3o).

No próprio auto de infração o condomínio poderá determinar o valor da multa a ser cobrada do condômino, sempre com base nas regras vigentes no prédio. Se for mais cauteloso, poderá conceder prazo ao condômino para que se defenda e só depois aplicar, ou não, a multa prevista.

É bom lembrar que multas de valor absurdo, ou que crescem geometricamente sem limite, não são aceitas pela Justiça brasileira. O importante não é o valor da multa, mas a sua correta aplicação. Está mais do que comprovado que nós brasileiros não gostamos de pagar multas (quem gosta?), e que basta um pequeno saque no bolso para que mudemos nosso comportamento.

Importante, sem dúvida, é o trabalho de conscientização permanente que o síndico deve fazer junto aos moradores do prédio, mantendo todos cientes das normas internas. Se muitos condôminos estão agindo em desacordo, provavelmente falta maior divulgação das condutas esperadas.

Multar pode ser preciso, mas deve ser evitado ao máximo.

Quem Manda Assume o Ônus

P. O condomínio foi construído há 18 anos, tendo 44 apartamentos, cada um possuindo 0l vaga de garagem coletiva sem lugar pré-determinado. Para evitar confusões e melhor aproveitamento das vagas, foi solicitado aos porteiros que manobrassem os veículos quando estes não fossem estacionados regularmente dentro das vagas delimitadas. No regimento interno está aprovado que uma chave de cada veículo deve ficar na garagem. Um dos porteiros, manobrando um veículo, raspou na coluna do edifício. O proprietário apresentou orçamento de aproximadamente R$ l 000,00 para conserto. O conselho aprovou o pagamento para rateio nas despesas, porém um dos conselheiros se insurgiu, alegando que não era de responsabilidade do condomínio e sim do síndico, que não providenciou seguro para a garagem. Gostaríamos de saber sua opinião a respeito.

R. O conselho consultivo tem razão. A responsabilidade é do condomínio pelos danos causados ao veículo do condômino. A uma, porque os funcionários do prédio (porteiros) estão autorizados pelo condomínio a manobrar os veículos, tanto que cópia de cada chave fica na portaria, conforme norma do regimento interno. A duas, porque não existe obrigação legal de o síndico efetuar seguro da garagem, o qual é facultativo e dependeria de aprovação dos condôminos, em assembléia. A três, porque, mesmo que seguro houvesse, provavelmente o valor do dano estaria abrangido pela franquia do seguro.

Não nos parece confortável a situação do condomínio, que, conscientemente, permite que seus funcionários manobrem os veículos dos moradores, correndo todos os riscos da “culpa in eligendo” e da “culpa in vigilando”. E se o prejuízo causado tivesse sido de R$ 10 000,00? E se o funcionário tivesse saído com o carro do edifício, tido um acidente com danos pessoais e materiais superiores a R$ 100 000,00? Sinceramente, ousamos aconselhar, com veemência, que o condomínio deve encontrar outra solução para a garagem. Multe-se e discipline-se os motoristas relapsos, mas proíba-se que funcionários fiquem de posse ou manobrem veículos dos moradores.

Despesas iniciais

P. O condomínio obteve o “habite-se” em dezembro/1999. Alguns condôminos adquiriram e receberam as chaves das unidades nos primeiros meses do ano 2000. O condomínio já estava gerando despesas (água, energia elétrica, funcionários, manutenção elevadores). A construtora está emitindo boletos bancários para a cobrança das cotas condominiais (calculadas de acordo com a fração ideal de cada unidade) a partir da data da entrega das chaves. A assembléia geral de instalação foi realizada em agosto/2000. Alguns condôminos se recusam a pagar essas cotas condominiais por entenderem que somente podem ser cobradas a partir da data da assembléia. Solicitamos orientação quanto ao problema colocado.

R. A questão é simples e até admira que tenha acontecido. A nosso ver, é totalmente infundada a recusa de alguns condôminos em pagar as despesas de manutenção realizadas antes da AGE de instalação do prédio. Tais gastos, de natureza condominial e necessária, são e serão devidos por todos os condôminos, independente dos aspectos formais do condomínio. Seu não pagamento por alguns dos promitentes compradores poderia ensejar o seu enriquecimento indevido, quebrando a isonomia que existe entre os co-proprietários. Ademais, sendo dívida que se agarra ao imóvel (“propter rem”), é assumida pelo sucessor, no estado em que se encontra. Em outras palavras, não é a assembléia geral de instalação que cria a obrigação dos condôminos contribuírem com as despesas de manutenção do prédio, mas sim o próprio fato de tais despesas existirem, mormente em se tratando do pagamento de água, energia elétrica, funcionários e manutenção de elevadores.

Pode-se eventualmente questionar certas despesas efetuadas antes da AGE, glosando-as em função de não serem necessárias ou por serem obrigação de responsabilidade da construtora ou do incorporador. Em tal hipótese, porém, todos os condôminos devem pagar o mesmo valor da cota, e o condomínio, por seu síndico, deverá reclamar amigável ou judicialmente o reembolso dos valores pagos indevidamente ou acionar quem tenha causado eventual prejuízo ao prédio.

Atraso de Obra em Permuta

“Existindo no contato de compromisso de permuta de terreno por área nele construída evidente obrigação de empreitada com prazo final legalmente fixado, resta notória a relação de consumo existente entre as partes, consubstanciada no fornecimento do serviço de construção civil. Em assim sendo, as partes permutantes que não têm a seu favor a obra concluída no prazo previsto podem evidentemente exigir indenização pelos prejuízos, sob pena de configurar-se o enriquecimento ilícito.”

A decisão, relatada pelo desembargador Carlos Prudêncio, é da Primeira Câmara Civil do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, ao entender aplicável o Código de Defesa do Consumidor (art. 51) nos compromissos de permuta de terreno por área construída.

Do aresto catarinense (98.013705-5), colhem-se as seguintes considerações:

“Se as partes prejudicadas com o atraso de conclusão de obra pretendem não a rescisão do contrato mas uma indenização pelos prejuízos, evidente é o caráter relativo do inadimplemento e, portanto, moratória é a cláusula da avença que fixa multa para o caso de mora na entrega da obra. Destarte, perfeitamente possível a cumulação da cláusula penal moratória com as perdas e danos também previstas à parte no contrato, porque não trata aquela espécie de cláusula compensatória dos prejuízos.”

“Não se pode, aliás, admitir que uma multa contratual represente a pronta reparação de eventuais danos quando comprovadamente estes vão muito além da multa pactuada, o que torna inconteste a possibilidade de cumulação da cláusula penal moratória com perdas e danos.”

Atraso inadmissível

A responsabilidade da construtora pelo atraso da obra foi amplamente analisada pelo relator Carlos Prudêncio. Explica que, em se tratando de contratos bilaterais, a parte lesada pode requerer indenização com perdas e danos ou pode exigir o cumprimento da obrigação pela parte inadimplente, executando, assim, o contrato, mesmo que o inadimplemento tenha sido parcial ou total.

Acentua que, havendo prazo previsto para a conclusão da obra, sem que esta tenha sido adimplida, o decurso desse prazo, por si só, constitui, de pleno direito, em mora o construtor, nos termos do art. 960 do Código Civil. Nem a falta de financiamento justifica o atraso da obra. Nessa hipótese, o correto é o desfazimento da avença, com a restituição atualizada das quantias pagas. Tampouco a ocorrência de mudanças econômicas, no entender daquele tribunal, é motivo para escusar a construtora de sua obrigação de entregar o prédio no prazo contratado.

O relator também cita decisão da Primeira Câmara Civil, na qual a responsabilidade do construtor é rigorosamente cobrada: “Os contratos de empreitada impõem-se cumpridos estritamente nos moldes avençados, mormente no que tange ao prazo previsto para a conclusão dos trabalhos. Ultrapassado o prazo estabelecido, incidirá a empreiteira em inexecução contratual…”

Como se vê, longe vão os tempos em que a Justiça era tolerante para com as construtoras folgadas. Os reflexos da queda da Encol, que deixou mais de 40 mil adquirentes na mão, se farão sentir por muitos anos, ainda. Construir para terceiros, especialmente com o capital ou o patrimônio dos outros, nunca foi uma atividade simples, embora o mercado sempre estivesse pleno de aventureiros.

Hoje, mais do que nunca, os engenheiros estão sentindo a importância de entender e cumprir as exigências jurídicas e legais de seus empreendimentos.

Os cuidados nas atas das assembleias

Preparação do documento deve ser meticulosa

As Assembleias Gerais dos condomínios, além do seu aspecto legal, são uma constante avaliação da gestão do síndico, aprovando ou refutando as proposições através da votação.

A ata elaborada adequadamente  será o instrumento legal da eficácia da mesma e  servirá para equacionar dúvidas ou conflitos que possam surgir.

Antes mesmo de iniciar uma assembleia geral, o sindico e o corpo diretivo do condomínio já têm uma série de exigências  que precisam ser seguidas em atendimento a convenção do condomínio e a legislação em vigor:

  1. Edital de Convocação com a pauta
  2. Observar o prazo da expedição do edital
  3. Comprovação de convocação de 100% dos responsáveis pelas unidades autônomas

No dia da assembleia, inicialmente é preciso certificar-se que todos os presentes se identificaram e assinaram a lista de presença, conferir se adimplentes e as procurações. Ainda no princípio, proceder a eleição do presidente da assembleia e o secretário a quem caberá a execução da ata que deverá ser um fiel relato do que foi deliberado e discutido. Comprovando a autenticidade do documento elaborado, postarão as suas assinaturas na ata e todas as vias.

A confecção da ata deve ter um especial cuidado, muitas vezes não observado. Servirá como peça fundamental em uma eventual demanda judicial na busca de direito por parte de qualquer morador assim como dos seus deveres, motivo pelo qual a sua preparação deve ser meticulosa. Veja abaixo alguimas dicas:

  • Relatar as deliberações e as ponderações de forma sucinta, mas claramente.
  • Não ser prolixo, mas constar todas as informações necessárias.
  • A omissão ou adição de comentários por dedução ou vontade própria pode ocasionar muitos aborrecimentos futuros, motivo pelo deve ser evitada.
  • O prazo da distribuição da ata não está previsto no Código Civil, mas na convenção de cada condomínio.

É  importante dar conhecimento a todos os condôminos das decisões tomadas em assembleia, mesmo para os que estavam ausentes, para torná-las capaz de produzir os efeitos desejados.

Outra recomendação embora sem previsão no Código Civil é o registro das atas no  cartório de títulos e documentos. O documento registrado faz prova de autenticidade da matéria  e de sua data. Em especial, em caso de extravio,  uma nova cópia pode ser obtida  com o mesmo valor legal da original.

O relato da reunião denominado ata é um registro permanente dessas sessões que ao longo dos anos se avolumam e mantêm o histórico e norteia o trabalho dos próximos gestores além de consulta para solucionar as questões que surgem no dia a dia.

Fonte: SindicoNet

Vai fazer festa no condomínio? Cuidado para não arranjar confusão!

As festas de fim de ano estão cada vez mais próximas e é um evento que todo mundo gosta de planejar e festejar. Porém, muitas pessoas exageram e causam problemas entre os vizinhos. Desde o aumento das entregas até a recepção de familiares e amigos podem gerar faíscas entre os condôminos.

Evite desavenças e siga certas ações que fazem com que você consiga curtir as festas com tranquilidade e paz entre os moradores.

Não exagere com o barulho

Apesar de o período ser de muita animação, as regras do condomínio continuam valendo. É claro que existe uma tolerância maior entre os moradores, mas certos exageros podem e devem ser punidos.

As pessoas que não comemoram também devem ser mais pacientes e utilizar o bom senso, evitando conflitos à toa. Caso o barulho ultrapasse os limites, o melhor a fazer é reclamar para o síndico ou zelador. Isso evita o contato com pessoas que exageram um pouco mais na bebida.

Avise se tiver esperando entregas

Nessa época do ano as pessoas costumam a receber mais encomendas e entregas no condomínio. O aumento das entregas acaba aumentando também o número de pessoas circulando na portaria do residencial. É bom deixar claro que nenhum entregador pode ter acesso a casa. Para evitar problemas de segurança, avise que está esperando encomendas e peça ao porteiro interfonar ou ligar para o seu telefone avisando da chegada.

Respeite as regras das áreas comuns

Geralmente a concorrência para usar as áreas comuns do condomínio é bem acirrada. O espaço gourmet, churrasqueira e salão de festas pode ser um grande problema se as pessoas não conhecerem as regras do residencial. Geralmente quem usa é a pessoa que reservou primeiro, mas procure se informar sobre as regras do seu condomínio.

Avise sobre os convidados

Nada melhor do que passar as festas de final de ano com toda a família reunida, não é mesmo? Para evitar problemas, logo que souber quem serão os visitantes, deixe uma lista de convidados na portaria. Se o seu condomínio tiver vagas para visitantes na garagem, especifique o modelo do carro e o número da placa.

Essa listagem não irá evitar que o porteiro faça a checagem quando os visitantes chegarem. Ela é obrigatória e garante que o condomínio não passe por problemas de segurança.

Fonte: Condoworks

Conheça os cinco problemas que mais atormentam os condôminos

Perturbar a ordem pode custar caro para o condômino. Multas chegam ao preço de dez condomínios.

Os condomínios têm uma serie de assuntos que geram conflitos entre seus moradores. Calotes, cães, crianças, carros e canos. Estes 5 C´s representam mais da metade das reclamações diárias de muitos imóveis.

Segundo o Secovi-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo) a falta de pagamento do condomínio é um dos pontos que provocam a maior dor de cabeça para os moradores que mantêm as contas em dia. Mas, segundo o levantamento da Lello Condomínios, esse problema está perturbando menos o sono dos condôminos. A lei estadual que permite inscrever os devedores de condomínios em serviços de proteção ao crédito ajudou a elevar o número de quitação de cotas atrasadas na cidade de São Paulo.

Condominos devem dialogar para tentar resolver os problemas

Cão, criança, carro e cano – Outra briga comum entre os moradores é o latido de cachorros. De acordo com a pesquisa da Lello, 30% dos síndicos entrevistados apontam que a presença de cães nos apartamentos é o grande gerador de conflitos.  Em seguida, com 25%, vêm as confusões por conta das vagas na garagem. Já os vazamentos (cano) representam 12% dos conflitos entre vizinhos, enquanto os problemas com crianças e adolescentes respondem por 8% do total. As demais rusgas são oriundas de questões diversas, como excesso de barulho, por exemplo.

Para resolver essas questões do dia-a-dia, a gerente de relacionamento com o cliente da Lello Condomínios, Márcia Romão, recomenda aos moradores que se sentem prejudicados procurar o síndico e expor o problema, evitando que os casos cheguem à justiça.

“Recomendamos que o síndico procure dialogar com os moradores, buscando acordos amigáveis e evitando que os conflitos cheguem à justiça. Mas se o morador for intransigente e descumprir as regras do condomínio de forma sistemática, as sanções previstas devem ser aplicadas”, afirma Márcia.

O custo de cada penalidade depende do que foi aprovado na assembléia geral de cada condomínio. De acordo com a Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo) o condômino que infringir a regra determinada na convenção condominial no primeiro momento leva uma advertência. E se depois disso não andar na linha, corre o risco de receber um multa que pode custar até dez vezes o valor do condomínio.

Já se uma das partes envolvidas quiser levar a briga para a justiça, o advogado Michel Rosenthal Wagner avisa que o caso pode demorar de três a dez anos para ser resolvido. “Por isso, o meu conselho é antes de se importar com as áreas de lazer oferecidas pelo empreendimento e com o preço do apartamento, procure ter acesso ao regulamento interno e conhecer um pouco mais os seus possíveis vizinhos. Pois o condomínio pode ser um paraíso, mas se você não se adaptar ao dia-a-dia dos outros moradores, ele pode se transformar em um inferno”.

Fonte: Revista Imóveis

Preços limitam alcance do Minha Casa

Com a escassez dos terrenos e aumento do custo para construir, é raro que um imóvel, em Curitiba, seja incluído no programa de financiamento habitacional do governo federal.

Conjunto habitacional no Ganchinho, em Curitiba: imóveis do programa habitacional são construídos apenas nos bairros da periferia

O programa habitacional do governo federal Minha Casa, Minha Vida (MCMV), que incentiva a aquisição da casa própria por famílias que tem renda mensal de até R$ 5 mil, já garantiu a compra de mais de 141 mil casas no Paraná, entre 2009 e novembro de 2012. Embora o programa seja considerado um sucesso por especialistas e construtores, ele chegou ao limite em Curitiba, onde a inflação no preço dos terrenos e na mão de obra elevou o custo final dos imóveis, que ultrapassam o limite de financiamento previsto pelo programa.

“Na capital, a falta de terrenos não faz com que esse tipo de financiamento deslanche”, comenta o diretor comercial da construtora Andrade Ribeiro, Erlon Ribeiro. Ele explica que é difícil conseguir áreas bem localizadas, por isso, os empreendimentos do programa MCMV estão sendo feitos na região metropolitana de Curitiba.

“Além da localização, o preço dos terrenos não permite que as construtoras invistam em imóveis que entrem nos limites do programa. Em Curitiba, os fatores fazem com que o programa fique muito restrito”, completa. No entanto, o construtor avisa que a possibilidade de mudança pode vir na próxima gestão municipal. “Já temos negociação com o próximo prefeito para que seja possível comprar potencial construtivo na Zona Residencial 2, que hoje só é viável até quatro pavimentos. Vamos solicitar essa mudança, que possibilitaria a construção de unidades que se encaixem no MCMV em Curitiba”, diz.

Porém, a restrição da construção de empreendimentos que possam se encaixar no Minha Casa Minha Vida por causa do preço dos terrenos em Curitiba, pode ser contornada se o poder público e construtoras estiverem dispostas a investir. O gerente regional da Caixa Econômica Federal, Vilmar Smidarle, diz que as construtoras também precisam encontrar meios para se adequar e oferecer imóveis que se encaixem nos limites do programa.

“As construtoras têm de buscar produtos que possam ser vendidos aproveitando a demanda existente. O governo já fez algumas medidas, desonerou a folha de pagamento, diminuiu a tributação. As empresas que conseguirem esse equilíbrio, terão sucesso de vendas”, comenta.

Para ele, um dos entraves já foi equilibrado com o recente reajuste do valor financiado pelo programa. “Para famílias com renda maior que R$ 1,6 mil até R$ 5 mil, a majoração do preço do imóvel foi de R$ 150 mil para R$ 170 mil, e vai viabilizar empreendimentos”, afirma.

“O que é necessário para que o programa deslanche é uma constante atualização dos valores que poderão ser financiados”, comenta Waldemar Trotta Junior, Sócio da Trocon Engenharia. “É o custo do terreno e da mão de obra, é a lei da oferta e da procura. Então é preciso que o valor do programa vá ao encontro daquilo que vemos no mercado”, aponta.

Volume de financiamentos cai desde 2010

Dados do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Paraná (Sinduscon-PR) apontam que o financiamento para aquisição de imóveis em Curitiba está crescente desde 2008, mas diminui o volume de financiamento via Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), o que está atrelado a uma diminuição de imóveis adquiridos pelo programa Minha Casa, Minha Vida. O número de imóveis financiados por essa modalidade passou de 666 mil unidades em 2010 para 530 mil na projeção de 2012, o que representa uma diminuição de aproximadamente 20%.

“Em Curitiba, temos mais apartamentos que custam mais de R$ 1 milhão do que imóveis que custem menos de R$ 150 mil”, comenta o consultor do Sinduscon, Marcos Khatalian. De acordo com ele, isso explica a queda nos financiamentos. “Em Curitiba e na Região Metropolitana, temos taxas de desemprego baixas e de rendimento mais altas. Não está sobrando mão de obra para a construção e isso interfere no custo da construção”, afirma.

O maior crescimento de financiamento via FGTS foi entre 2009 e 2010. Em 2009, foram 396 mil unidades liberadas por esse tipo de financiamento e em 2010, 666 mil imóveis. “Desde 2010 o Minha Casa, Minha Vida está andando meio de lado em Curitiba, por causa do preço da construção”, reforça.

Empenho

Programa alavancou uso de tecnologia na construção civil

O programa Minha Casa, Minha Vida foi um dos fatores que deu força para a construção civil se modernizar. “Depois da demanda do programa, tivemos de pensar mais em inovação tecnológica e deixou-se de ver a construção como uma pilha de tijolos”, comenta o diretor da Dória Construções, Ramon Dória.

“O programa deu alavanca para o setor”, confirma. A mesma opinião é compartilhada por Erlon Ribeiro, diretor comercial da Construtora Andrade Ribeiro. “O programa deu bastante abertura para a construção e, no segmento de imóvel econômico, é a melhor iniciativa que já tivemos. Ele permite a liberdade do incorporador, porque a compra é realizada enquanto o imóvel ainda é virtual, enquanto está na construção, o que é uma garantia”, explica.

Auxílio

Governo investe para financiar famílias de baixa renda

Para manter a finalidade do programa, será preciso que o poder público invista na compra de terrenos, garantindo a oferta de imóveis na chamada faixa social, que abrange famílias com renda de até R$ 1.600.

“Aí entra a participação efetiva da prefeitura e do setor público”, diz Vilmar Smidarle, gerente regional da Caixa Econômica Federal.

Nesses casos, as prefeituras adquirem um terreno e as construtoras fazem a compra e venda sem considerar o custo do terreno, barateando o preço final dos imóveis. “Dependemos de o governo ter dinheiro e vontade política. Às vezes as prefeituras têm outra prioridade na política habitacional, então o programa fica em segundo plano”, comenta Waldemar Trotta Júnior, sócio da Trocon Engenharia.

Fonte: Gazeta do Povo

Convenção coletiva dos funcionários de condomínios é assinada

A negociação da convenção coletiva dos funcionários de condomínios e edifícios residenciais, comerciais e mistos: zeladores, porteiros, vigias, cabineiros, faxineiros, serventes e outros, para o período 2012/2013 foi firmada no início do mês de outubro pelo Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (Secovi-SP), Sindicato dos Empregados de Edifícios e Condomínios Residenciais, Comerciais de São Paulo, Zeladores, Porteiros, Cabineiros, Vigias, Faxineiros, Serventes e Outros (Sindifícios) e a Federação do Comércio de Bens, Serviços e Turismo do Estado de São Paulo (Fecomércio).

O diretor de Condomínio da Aabic, Omar Anauate, destaca que o documento assinado pelas partes estabelece, entre outras decisões, a correção dos pisos dos profissionais. “O novo acordo prevê novos salários base para cada função, como no caso dos zeladores, que deverão observar salário de no mínimo R$ 966,57 e os porteiros ou vigias que agora têm como piso o salário de R$ 925,90”, explica.

Os profissionais que já atuam nos condomínios terão um reajuste de 8%, além do aumento no valor da cesta básica de R$ 130,00 para R$160,00 e vale alimentação de R$ 5,00 por dia, que será aplicado a partir de janeiro de 2013. Omar ressalta ainda que esses reajustes deverão trazer grande impacto para o orçamento dos condomínios e refletirão no custo de vida dos condôminos. “De acordo com nossos cálculos, o aumento direto na previsão das despesas geral dos condomínios será de 7,50%”, que deverá ser discutido nas deliberações sobre a previsão orçamentária das assembleias ordinárias”, esclarece.

Entre as atribuições definidas aos empregadores, a convenção coletiva prevê que a contribuição patronal ao Secovi- SP seja realizada em duas parcelas, uma em dezembro, outra em junho. O valor a ser pago corresponde a 1 dia de trabalho do total da folha de pagamento do mês, inclusive dos funcionários em férias durante o período.

O acordo coletivo firmado passou a vigorar no dia 1º de outubro de 2012 e tem vigência até o dia 30 de setembro de 2013.

Fonte: AABIC

Chuvas X Infiltrações

Quando reparar os danos causados durante a temporada de chuvas

Alguns reparos podem esperar pela seca, outros, devem ser feitos emergencialmente

Não é exagero afirmar que, invariavelmente, as chuvas de verão geram problemas e dores de cabeça aos síndicos na grande maioria dos condomínios.

Para se ter uma ideia, dados e pesquisas realizadas pelo SíndicoNet apontam que 85% dos prédios apresentam problemas de infiltração, principalmente nessa época do ano.

Outro problema que o síndico enfrenta é que, mesmo com todo o transtorno causado por goteiras, infiltrações, manchas de umidade, alagamentos, etc., infelizmente, os devidos  reparos muitas vezes não devem ser feitos no período de chuvas. O ideal é aguardar um pouco

Quando executar os reparos

Os especialistas apontam os meses de maio a setembro como os mais indicados para reparar o estrago. “Vale a pena esperar e fazer bem feito na época seca” sugere o professor de engenharia civil da FEI (Fundação Educacional Inaciana), Luis Sérgio Coelho.

E para fazer bem feito é importante refletir sobre qual é a necessidade de cada edificação. Há prédios, por exemplo, que nunca sofreram com problemas de telhado, mas com o grande volume de uma tempestade, o dano aconteceu.

Casos de destelhamentos mais graves,  com água entrando nos apartamentos obrigou alguns a tomarem medidas circunstanciais. “Em alguns casos, tivemos que cobrir telhados com lonas de caminhão, para minimizar o ocorrido, e evitar que houvesse perda material dos moradores, como avariação de pisos e móveis”, explica Souza Filho.

O engenheiro civil Zeferino Velloso Neto da VIP, inspeções prediais, empresa especializada em perícias e inspeções nesta área,  também indica o uso de toldos improvisados. “Como a chuva castigou mais os apartamentos de cobertura,  ou a obra é feita com toldo ou se espera a estiagem”, afirma.

O professor do Instituto Mauá de Tecnologia Marcio Estefano de Oliveira, aponta para outros locais que, ao sofrerem algum tipo de dano, devem ser prontamente reparados.

“Muros de arrimo, sistema de esgotamento de água de subsolos e sistema elétrico, por exemplo, devem receber manutenção imediatamente após a ocorrência de danos para evitar riscos maiores aos usuários do prédio. Uma parede que tenha ficado muito encharcada com água, dependendo dos materiais aplicados, pode entrar em colapso. Neste caso, deve-se consultar um engenheiro”, sugere.

Outro problema recorrente apontado por Velloso Neto é a infiltração nas garagens. “Alguns prédios não têm sistema de drenagem adequado. Quando o lençol freático começa a ficar muito alto, não há vazão suficiente para essa água, que pode ficar em contato com o subsolo do prédio”.

Prevenção

Em outras circunstâncias, uma boa manutenção preventiva pode evitar dores de cabeça.  Prédios com telhados sujos e sem manutenção ficam mais propensos a  apresentar goteiras e infiltrações.

Vale ressaltar também a necessidade de se trocar as telhas quebradas ou trincadas. Com limpeza e troca periódica  -feita todos os anos no inverno- o condomínio economiza com os  reparos que teria de fazer no futuro.

Contratação

Antes de assinar o contrato com a empresa que oferecer o orçamento mais baixo, é importante verificar o que está sendo acordado. Por exemplo, quem será o responsável pela compra dos materiais e o prazo para a obra ser executada.

Também vale a pena acordar prazos por escrito no contrato. Assim, fica tudo claro para todas as partes.

O professor Luis Sérgio Coelho, da FEI, chama a atenção para um documento chamado ART, o chamado  ‘anotação de responsabilidade técnica’. “A empresa deve oferecer esse documento, que é uma garantia que o serviço será bem executado. É uma segurança maior do que contratar qualquer pessoa que, muitas vezes, não fará o serviço a contento”, ressalta.

A ser feito todos os anos

  • Limpeza do telhado, de  calhas e condutores
  • Substituição de telhas quebradas ou trincadas
  • Manutenção da bomba de água pluvial
  • Verificação do estado de mantas e impermeabilização

Fonte: SindicoNet

Prevenção de incêndio exige prioridade máxima

Anderson Coelho
”Prevenir é melhor que remediar”, diz um antigo dito popular que jamais perderá a atualidade em diversos setores, como o da prevenção de incêndios em edifícios e condomínios. O risco existe e por isso investir na formação de funcionários e moradores pode aumentar a segurança nesses locais.

No estado de São Paulo, por exemplo, desde 2001 há uma legislação que determina a formação de brigadas de incêndio em edifícios. ”O papel de uma brigada de incêndio é o de organizar e facilitar a ação dos bombeiros no combate ao fogo”, informa o engenheiro civil e de segurança do trabalho, Paulo Palmieri Magri, especialista em engenharia de incêndio. Esse grupo é o responsável por tomar as primeiras medidas, como a da evacuação do edifício e de avisar ao Corpo de Bombeiros.

Segundo Magri, apesar da legislação, as brigadas de incêndio são mais comuns em edifícios comerciais, mas não são tão comuns nos residênciais. ”A probabilidade de um incêndio em um edifício comercial é maior, entretanto, ele ocorre também em prédios residenciais e é preciso saber agir. Os primeiros minutos de ação são fundamentais para se salvar vidas”, alerta. Ele admite que falta fiscalização e com isso, o assunto é deixado de lado.

O 2º tenente Rodrigo Manoel dos Santos explica que vistorias são feitas regularmente em Londrina, pela Corporação para checar se os prédios estão atendendo às medidas de segurança previstas no Código de Segurança Contra Incêndio e Pânico (Coscip). De acordo com ele, são averiguadas as condições das escadas, saídas de emergência, dos extintores e outros equipamentos. ”Os extintores devem estar dentro do prazo de validade e funcionando normalmente. As escadas não podem conter em sua estrutura material que inflame com o fogo e as saídas de emergência devem ter seu acesso facilitado e estar dentro dos parâmetros previstos na Npt 011 e NBR 9.077”, orienta.

Nas saídas, por exemplo, entre outros detalhes é analisada a largura da porta, cuja medida mínima é de 1,2 metro, mas que pode variar de acordo com a população do pavimento e também se ela abre no sentido de fuga do indivíduo que a utiliza.

O bombeiro destaca que as lâmpadas de emergência também precisam funcionar adequadamente. Em caso de incêndio ele orienta que os bombeiros devem ser acionados o mais rápido possível. ”A rede de hidrantes da própria edificação será utilizada pelos bombeiros, então, é importante que ela esteja com a manutenção em dia”, orienta.

Ainda segundo ele, os moradores devem evitar o acúmulo de objetos nas escadas para facilitar a passagem dos ocupantes da edificação até a saída mais próxima.

Manoel dos Santos argumenta que muitas das edificações em Londrina, por serem antigas, não estão corretamente adequadas as exigências dos Bombeiros. Nesses casos é gerado um termo de compromisso onde são especificadas as alterações necessárias e dado um prazo para que elas sejam realizadas. O tempo máximo oferecido pelos bombeiros é de 1 ano.

Passado esse período, uma nova vistoria é feita e caso não as mudanças não tenham sido realizadas é aplicada uma multa e encaminhada uma documentação para o Ministério Público reprovando a edificação. O valor mínimo da multa é de R$ 3 mil reais podendo variar de acordo com o tamanho de área do local.

O tenente alerta que para as edificações novas, que tem uma grande área e fluxo considerável de pessoas é exigida a presença de uma brigada de incêndio, porém adianta que os bombeiros não fornecem cursos e que os mesmos devem ser procurados pelos próprios administradores do condomínio. ”A existência de uma brigada é de grande auxílio pois ela prestará o primeiro combate até que os bombeiros cheguem”, argumenta.

Fonte: Folha Web

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