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lei do silêncio em condomínios

Frio também é tempo de cuidar das piscinas

As baixas temperaturas durante o inverno afastam os sócios das piscinas dos clubes e, entre as pessoas que têm piscina em casa, poucos se arriscam a um mergulho nesta época do ano. O distanciamento da água gelada, no entanto, não deve ser sinônimo de descuido com a limpeza da piscina. Quem se previne e faz a manutenção recomendada, evita custos desnecessários no tratamento de água e na conservação da estrutura física e dos equipamentos na chegada do próximo verão.

A quantidade de materiais químicos utilizados para a limpeza das piscinas é menor durante a baixa estação. Fábio Salinas, sócio na empresa Salinas Piscinas, diz que a frequência no uso de alguns produtos reduz para uma vez por semana, em vez de ser diário. “A aplicação de cloro, por exemplo, feita geralmente uma vez por dia, durante o período de inverno pode ser alterada para uma vez por semana. O uso do filtro também pode ser menor, não há a necessidade de funcionar todo o dia”, destaca.

Por praticidade, algumas pessoas costumam cobrir as piscinas com capas de proteção. É uma medida que evita a queda de sujeiras, como folhas e insetos, sobre a água e o acúmulo de detritos no fundo.

Frio também é tempo de cuidar das piscinas - Douglas Marçal

O comum é alterar a periodicidade em que a limpeza é feita; em vez de diário o processo pode ser semanal

Deixar de se importar com a limpeza da piscina, pela falta de uso no inverno, pode ser uma escolha salgada para o bolso. O custo para manutenção adequada, quando a piscina voltar a ter a utilização normal, é alto.

A falta de manutenção correta nesta época do ano pode deixar a piscina suja e, segundo Salinas, “se a manutenção da piscina durante o inverno não for feita da maneira ideal, o custo da limpeza na chegada do verão será maior, porque a quantidade de produtos químicos para deixar a piscina novamente em condições de uso é dobrada.”

Antônio Barison, proprietário da Piscinas Hidrolar, lembra que a falta de manutenção das piscinas durante o inverno, pode transformar a piscina em criadouro do mosquito da dengue. “Para evitar o surgimento de larvas do Aedes aegypti, a maioria das pessoas se preocupa em fazer a manutenção correta das piscinas durante os meses de frio. A água parada pode trazer o problema da dengue. E sempre tem um vizinho de olho para saber se a piscina na casa ao lado não é um foco do mosquito”, ressalta.

Sem efeito

A ideia de tirar toda a água da piscina porque ela fica quase sem uso no inverno não é aconselhada por Barison. Tirar a água pode provocar problemas graves na estrutura da piscina, implicando em altos custos para uma eventual reforma. “Quem tem piscina de concreto em casa não deve esvaziar só porque não vai usar durante o inverno.

Empresário

A tendência quando se esvazia a piscina, é que ela venha a trincar e rachar. As paredes ressecam, formam trincas e fissuras, o que pode provocar vazamentos na hora de encher a piscina outra vez”, afirma.

O conselho não vale apenas para as piscinas de concreto. Pessoas que têm piscinas de fibra ou de vinil também devem evitar esvaziá-las. “Independente da época do ano, seja inverno ou verão, esvaziar esse tipo de piscina estraga as paredes. Uma vez constatado o dano, o custo para recuperação é elevado”, declara.

Fonte: ODiario.com

O vizinho pode fumar na sacada em um condomínio?

Ele tem todo o direito. A liberdade do condômino no apartamento em que mora é garantida por lei e vale para todo tipo de fumaça, seja ela de cigarros, charutos, incenso ou narguilé. O máximo que o vizinho incomodado pode fazer é ser gentil e pedir algum tipo de cooperação.

Um dia após a comemoração do Dia Mundial Sem Tabaco, a confirmação de que o fumo é liberado nas áreas privativas do apartamento pode deixar muitos insatisfeitos. Não são incomuns os relatos de reclamações relacionadas ao fumo alheio, principalmente após a provação das leis estaduais que restringem a ação em áreas comuns.

No estado de São Paulo, por exemplo, a legislação proíbe o fumo em “recintos de uso coletivo, total ou parcialmente fechados”. Isso vale para grande parte das áreas comuns dos condomínios, como hall, salões de festa e gazebos. Aos fumantes, restou apenas o ar livre ou a própria sacada, considerada área privativa.

“Esse é um problema recorrente. De uns anos para cá, os estados começaram a inovar com a legislação restringindo o fumo em áreas comuns. Mas nas sacadas do apartamento pode fumar porque é área privativa, propriedade da pessoa. E ela pode fumar o quanto quiser, não tem o que fazer”, relatou Márcio Rachkorsky em sua coluna Condomínio Legal, transmitida pela rede CBN às terças, às 11h05, e sextas, às 16h05.

Advogado especialista em condomínios, Rachkorsky fez um levantamento em seus e-mails e descobriu que, em seis meses, o total de reclamações relacionadas ao fumo foi duas vezes maior que as relativas à inadimplência – outra situação recorrente em condomínios.

E de acordo com ele, só dá pra brigar se a situação se tornar realmente extrema, como, por exemplo, se o hábito do vizinho for reunir os amigos na sacada para fumar habitualmente. Aí, a situação se caracteriza como uso nocivo ou super uso da propriedade, e o vizinho incomodado pode fazer alguma coisa. Senão, resta ter paciência e contar com o bom senso do colega de condomínio.

 

Fonte: Licita Mais

Afinal o que é um Laudo Técnico e por que ele é preciso?

O laudo de um perito técnico detecta defeitos construtivos e auxilia na escolha de orçamentos.

Quando o condomínio precisa da avaliação de um problema construtivo, o perito é o profissional indicado. O ramo de atuação da perícia predial na verdade é um pouco mais amplo do que a maioria dos síndicos conhece. A área mais conhecida é o levantamento de defeitos construtivos do edifício, para que o condomínio consiga junto à construtora a solução definitiva do caso. O laudo técnico dos defeitos serve de poder de negociação com a construtora. E, se não houver um acordo entre a construtora e o condomínio, o laudo pericial funciona para instruir uma ação judicial.

“Muitas vezes as construtoras tomam medidas paliativas e demoram em solucionar o problema, esperando que expire a garantia de Cinco anos, explica Ansel Lancman, engenheiro civil com curso de pós-graduação em avaliações e perícias em engenharia. Como muitos defeitos são progressivos, a partir de um pequeno problema o condomínio pode ganhar um prejuízo enorme. Lancman cita o caso de um condomínio com 16 anos, que precisava recuperar a fachada. Com a perícia, percebeu-se que infiltrações vindas do topo do prédio haviam estragado a pintura, ou seja, “o condomínio iria medicar o sintoma e não a doença”.

O objetivo da perícia é levantar defeitos também em locais pouco visitados pelo síndico ou zelador, como o topo do prédio ou a casa das máquinas da piscina. Nesses pontos, é comum que falhas de projeto causem uma má funcionabilidade do edifício. O projeto arquitetônico às vezes inviabiliza uma manutenção, como uma floreira de difícil acesso, e o perito detecta esses pontos. Outra frente de atuação da perícia é na análise de orçamentos para realização de obras no condomínio. O perito não olha só preço e prazo, mas avalia qual orçamento é o melhor e o mais adequado, orienta Dutra. Um laudo funciona para o síndico como um anteparo técnico que justifica suas ações. O perito é neutro. Ele indica os problemas, mostra as causas e o que precisa ser feito para saná-los. Durante a obra ele pode dar pareceres sobre os serviços. Isso alivia a carga do síndico que, com o laudo, pode se defender de cobranças, reclamações e responsabilidades perante os condôminos, sem um laudo de um especialista não se pode ter a real situação da estrutura para a realização de qualquer tipo de obra.

Fonte: Dpto Engenharia – SECOVI PR

Funções do Auxiliar em Serviços Gerais

Conheça as atribuições desse profissional também conhecido como Encarregado de Manutenção.

A vida de um condomínio nem sempre é uma maravilha. Tem sempre aquele dia em que a porta emperra, a maçaneta quebra, a torneira vaza e a lâmpada queima. Quando isso acontece, quem deve fazer esses pequenos reparos?

Em geral, quando não pedem por conhecimentos muito técnicos, ficam por conta do zelador, mas, esse retrato comum principalmente em condomínios pequenos, não é necessariamente o ideal. Existe um profissional que tem como principal função detectar e acabar com os problemas do dia-a-dia: o responsável pelos serviços gerais.

Funções:

  • O profissional de serviços gerais deve estar preparado para detectar problemas, fazer o diagnóstico e solucioná-los. Especialistas consultados afirmam que, em 90% dos casos, as soluções dos problemas corriqueiros de um condomínio podem ser resolvidos de maneira simples e rápida, sem a exigência de conhecimentos muito específicos.
  • Quando necessário, deve solicitar orçamentos e acompanhar o reparo por empresas contratadas ou acionar o fabricante dos produtos novos.
  • Fazer vistorias periódicas às dependências do condomínio com o intuito de detectar possíveis problemas.

Trabalho de prevenção:

  • A rotina de prevenção é fundamental para o trabalho do responsável pelos serviços gerais, só assim, os problemas não vêm a tona e prejudicam o dia-a-dia dos moradores
  • A verificação diária deve acontecer na parte elétrica, hidráulica e de iluminação, além dos ambientes comuns, como escadas e garagem.
  • Uma vez por mês, a prevenção deve acontecer nas áreas mais técnicas do condomínio, como as bombas, elevadores e extintores de incêndio. Esse processo exige uma empresa especializada. 

Conhecimentos e características do profissional:

  • Para lidar e resolver os problemas que afetam todos os moradores e funcionários do condomínio, o profissional deve trabalhar bem sob pressão.
  • Conhecimentos técnicos básicos, como noções de elétrica, hidráulica e telefonia são importantes para reparos rápidos no dia-a-dia.

Por que não o zelador?

  • O acúmulo de funções sob o zelador pode trazer problemas legais ao condomínio, já que não cabe a ele exercer a função de outro profissional, no caso, o responsável pelos serviços gerais. No entanto, se essa dupla função for documentada por ambas as partes, não há riscos.
  • Quando problemas aparecem, eles precisam de um diagnóstico preciso para serem resolvidos rapidamente. Nem sempre o zelador possui esses conhecimentos, o que pode gerar demora na solução, erros e até um agravamento da situação.
  • Sem outras funções além das que lhe cabe oficialmente, o zelador pode gerenciar o condomínio e orientar os outros profissionais de maneira mais consciente e tranquila.

Acúmulo de funções:

  • Seria ideal que todo condomínio tivesse o responsável pelos serviços gerais no seu quadro de funcionários, mas a verdade é que esse profissional pesa nos custos de um condomínio pequeno e se torna inviável.
  • A solução mais comum está no acordo de acúmulo de funções com um funcionário que tenha alguns conhecimentos técnicos, seja ele o responsável pela limpeza ou até o próprio zelador. Nesse caso, documentar a dupla função é fundamental para evitar problemas judiciais.
  • Alguns condomínios, como os de casas, por exemplo, optam por dividir o dia do funcionário. Pela manhã, por exemplo, ele cuida da limpeza do prédio, durante a tarde, fica com a manutenção e prevenção.
  • Outro quadro que não é ideal, mas muito presente, é ter um profissional desse tipo em condomínios onde não há zelador. Nesse caso, ele faz a manutenção e acaba resolvendo problemas que seriam do zelador, caso ele existisse.
    Muitos condomínios pequenos fazem essa substituição. Para não correr riscos com problemas jurídicos, já que, nesse quadro, facilmente um profissional acaba exercendo a função de outro, o ideal é definir as responsabilidades do responsável pelos serviços gerais em contrato, conforme mencionado anteriormente.

Serviços nas unidades:

  • Não é recomendável que qualquer profissional do condomínio, seja o responsável pelos serviços gerais ou o zelador, faça reparos nos apartamentos. É importante sempre deixar claro que os funcionários do condomínio não são funcionários dos moradores e não têm qualquer responsabilidade sob problemas e suas soluções dentro das unidades.
Fonte: SindicoNet

O condomínio pode expulsar morador do prédio?

O condomínio pode expulsar morador do prédio por causar incômodo aos demais? Há tempos, dissemos um sonoro “não” a esta pergunta, baseando-nos unicamente no disposto na legislação brasileira, que não prevê a possibilidade de despejo contra condômino ou locatário indesejáveis. Melhor analisando as circunstâncias e o espírito que norteia nossa Justiça, estamos inclinados a mudar de opinião, ou, ao menos flexibilizar a resposta, dizendo agora, sem dúvida, que “sim”, é possível tirar o morador impertinente.

A questão não é simples. A lei continua não prevendo expressamente ação do condomínio contra condômino ou locatário para expulsá-los do prédio. Mas se considerarmos os critérios que são utilizados pelo juiz para indicar se um animal pode ou não permanecer no condomínio ou os parâmetros que eram utilizados para avaliar se um casamento podia ou não ser anulado, partindo-se da prova de que a vida se tornara intolerável para um dos cônjuges, pode-se antever que, se o condômino ou locatário estiver causando incômodos à saúde, à segurança ou ao sossego dos demais condôminos em tal grau que lhes torne intolerável a convivência, uma ação judicial contra o malfeitor terá grande probabilidade de sucesso.

Não basta provar que o indigitado apresenta comportamento incompatível com a moral vigente no prédio, ou que perturbe o sossego dos demais residentes ocasionalmente, ou que não cumpra as determinações contidas na convenção e no regimento interno, ou que trata os funcionários com desrespeito e coisas do gênero. É preciso que sua infração seja grave. Mais ainda, é necessário que seja contínua, repetida, de modo que sua reiteração provoque repulsa dos demais moradores, por perturbar-lhes a vida de tal modo que a melhor solução, para evitar mal maior, seja a expulsão do contraventor.

Bom Senso

A Justiça brasileira tem dado guarida a inúmeros casos não previstos em lei, baseando-se nos princípios gerais de direito, na eqüidade, no bom senso. Foi assim, por exemplo, com relação à correção monetária, em época de inflação desenfreada. Quando for chamada a se pronunciar sobre o afastamento de condômino ou locatário também dará a resposta correta, se presentes estiverem as condições necessárias a uma decisão baseada no direito à segurança, ao sossego e à saúde de todo o condomínio.

Como dizem os juristas, não basta alegar, é preciso provar. Edifício que tenha morador nocivo, incapaz de conviver em comunidade, deve ir se preparando desde já para o dia em que, eventualmente, terá que levar seu caso à Justiça. Portanto, toda perturbação provocada por morador deve ser registrada (em ata ou de outra forma). Se grave, levada ao competente distrito policial. Rol de testemunhas deve ser anotado, para evitar que na hora da audiência quem se comprometeu se esquive a depor. E assim por diante. Com um dossiê completo, o advogado contratado pelo condomínio poderá armar sua estratégia de ataque, com boas chances de sucesso.

Atualmente, mais da metade da população das grandes cidades brasileiras vive em edifícios, em condomínio. Os tempos mudaram. A lei ainda não mudou, mas a jurisprudência está pronta para mostrar o caminho.

*Luiz Fernando de Queiroz

Rateio não admite exceção

Não tendo a convenção do condomínio natureza contratual, não pode o condômino excusar-se de uma obrigação porque outra, devida a si, não foi cumprida.

“Não ostentando a Convenção de Condomínio natureza puramente contratual, inadmissível é ao condômino invocar a exceção de contrato não cumprido para escusar-se ao pagamento das cotas condominiais.”

O entendimento é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar ação em que o condômino se recusara a pagar as cotas de rateio sob a alegação de que o condomínio não tinha cumprido com a obrigação de reparar os danos havidos em sua unidade habitacional.

Relatando o recurso especial (195.450-SP), o ministro Barros Monteiro informa que o condomínio ajuizou ação de cobrança contra um dos condôminos, tendo o juiz julgado procedente, em parte, o pedido. Em grau de apelação na 11ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de São Paulo, por unanimidade, a decisão de primeiro grau foi mantida, sob o fundamento de que a exceção de contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus) não é aplicável, em ação de cobrança de despesas condominiais, “quando se tratar de obrigações de natureza distintas”, impondo ao devedor o ônus da multa, juros e atualização monetária.

No recurso especial, o condômino sustentou que o condomínio havia se comprometido “em assembleia” a reparar os danos causados em seu apartamento, razão pela qual, tendo decorrido dois anos sem o cumprimento da obrigação assumida, recusou-se a pagar sua parte nas despesas condominiais, apoiado ainda na noção de que a convenção entre os condôminos “tem natureza contratual”.

Em seu voto, o ministro Barros Monteiro diz que a regra do art. 1.092 do Código Civil de 1916 (artigos 476 a 477 do Código Civil de 2002) “somente encontra pertinência nos contratos bilaterais”, por estar assim prescrita: “Nos contratos bilaterais, nenhum dos contraentes [contratantes, CC/2002], antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.” Em apoio à sua interpretação, cita doutrina de Silvio de Salvo Venosa, para quem os contratos bilaterais, “no momento de sua feitura, atribuem obrigações a ambas as partes”, e também de Caio Mário da Silva Pereira, que caracteriza o contrato bilateral “pela reciprocidade das prestações”, o que não acontece no condomínio.

Este, explica o relator, não possui natureza contratual, possuindo caráter “estatutário ou institucional” ou “ normativo e institucional” (João Batista Lopes).

Conclui o ministro Barros Monteiro: “Nessas condições, ainda que o condomínio se tenha obrigado, em assembleia dos condôminos, a reparar os danos sofridos pela unidade habitacional dos réus e que estes tenham, de seu turno, ingressado em Juízo para compeli-lo a tanto, não lhes é permitido recusar o pagamento das cotas condominiais, não só pelas razões supra-apontadas, mas também porque sem a contribuição de todos os condôminos o condomínio não terá como subsistir.”

“Em suma” – prossegue –, “os prejuízos advindos ao seu apartamento em virtude de infiltrações e vazamentos, cuja responsabilidade é atribuída ao Condomínio, geram aos réus – ora recorrentes – um direito subjetivo, mas não podem servir como escusa para não cumprir o dever de contribuir para as despesas condominiais.”

Votaram com o relator os ministros César Asfor Rocha, Fernando Gonçalves e Aldir Passarinho Junior.

*Luiz Fernando de Queiroz

Quando fechar o edifício

Cabe aos condôminos fixar no regimento interno o horário de funcionamento de edifício comercial, sempre respeitando a lei, o direito de propriedade, os usos e costumes locais e os direitos pessoais dos condôminos.

Por favor, me deixem trabalhar. 

Este tem sido o apelo de muitos condôminos, diante das tentativas cada vez mais insistentes de se diminuir o horário de funcionamento dos edifícios comerciais, em função das despesas com funcionários ou da preocupação com a segurança. Em cidades como São Paulo e Rio de Janeiro, muitos edifícios fecham suas portas logo após o anoitecer (em torno de 19 h, 19h30min ou 20 h), o que impossibilita a muitos profissionais liberais continuarem o exercício de suas funções, especialmente dentistas, cuja clientela prefere marcar hora fora do expediente.

Em cidades como Curitiba e Belo Horizonte, também é comum o quasefechamento dos prédios comerciais após determinado horário, permanecendo vigia ou segurança com a responsabilidade de identificar os usuários, sem impedir o acesso dos clientes de quem continue trabalhando. Somente depois das 22 ou 23 horas, o edifício fica totalmente isolado do mundo exterior ou com acesso exclusivo de condôminos e pessoas previamente autorizadas.

Tal iniciativa, de bom senso indubitável, está mais de acordo com a finalidade de um condomínio comercial, que é permitir que exercitemos nossos ofícios com plenitude.
Mas, afinal, quem decide a que horas o prédio fecha ou abre? E até que ponto pode-se impedir o acesso dos proprietários-condôminos a suas unidades
autônomas?

A questão ainda não suscitou muitas discussões judiciais, mas é muito atual. Não há normas legais regulando a matéria, sendo necessário interpretar o problema dentro do contexto dos princípios que regem o condomínio. Podemos sintetizá-lo em poucos tópicos:

1) A competência para a fixação do horário de funcionamento do prédio é, em primeiro lugar, dos condôminos, através de seu regimento interno.

2) As decisões dos condôminos não podem ir contra a lei, nem prejudicar o direito de propriedade ou atingir os direitos pessoais dos condôminos.

3) Também devem ser respeitados os usos e costumes locais (v.g. não impedir que o prédio abra no sábado ou domingo, se, nestes dias, o comércio local funciona normalmente).

4) O síndico não pode, arbitrariamente, modificar o horário de abertura e fechamento do prédio. Nem a administradora.

5) Seja livre ou controlado o acesso, todos os condôminos respondem pelas despesas de portaria e utilização dos elevadores, mesmo nos horários além do expediente normal da cidade.

6) Cabe à administração do prédio identificar os eventuais visitantes, porém sem impedir que o condômino tenha a última palavra sobre quem deva ou não ingressar nas premissas para visitá-lo. No caso de realização de reformas que exijam a presença de técnicos e operários além do horário de visitação controlada, a prudência recomenda
que o condomínio solicite a comunicação prévia ao síndico ou administradora, acompanhada de lista com nome e identidade dos trabalhadores, para que a portaria possa exercer com eficiência sua função. De igual forma, é no regimento interno do condomínio que se deve regulamentar a forma e horário de funcionamento da garagem, se houver. As características de cada empreendimento e sua localização podem indicar situações diferentes, como, por exemplo, horário de abertura exclusivo somente para a saída de veículos (além de determinada hora). Os princípios, não obstante, são os mesmos que norteiam o ingresso e saída de pessoas do prédio.

*Luiz Fernando de Queiroz

Validade do quadro de devedores

Desde que aja na forma da lei, o síndico pode afixar em edital interno o número das unidades que se encontram em atraso, sem que isso constitua dano moral.

Desde que aja na forma da lei, o condomínio pode afixar em edital interno o número das unidades que se encontram em atraso, não podendo o condômino pleitear indenização por dano moral se deu causa ao fato ao se tornar inadimplente com o pagamento de sua cota de rateio. Nas palavras do tribunal carioca, “o que pode constituir constrangimento, na realidade, é o próprio débito”.

A ação de reparação de danos sob a alegação de dor moral foi julgada totalmente improcedente. O acórdão, relatado pelo desembargador Albano Mattos Corrêa (n. 29.547/01), tem a seguinte ementa: “A exibição no Quadro de Devedores do Edifício, do número da unidade do apartamento da Autora, ora Apelante, e da sentença que a condena a pagar cotas condominiais em atraso, certo é que não agrada a inadimplente, mas não constitui fato autorizador de reparação. Se não houvesse a impontualidade da condômina no pagamento de suas obrigações, poder-se-ia cogitar do cabimento da dor moral, e por consequência, do direito à compensação de lei. No entanto, ad instar da negativação do nome de uma pessoa no SPC ou no Serasa, verbi gratia, se efetuada indevidamente, chama à razão o cabimento do dano moral, porém, se concretizado na forma da lei, com justa causa, não gera nenhum direito à indenização.”

Em seu relatório, o desembargador Albano Mattos Corrêa sustenta que “o abalo psicológico que a Apelante diz ter sofrido, indiscutivelmente, não decorreu do fato de ser colocado no quadro de devedores o número do apartamento, ou da exibição da sentença que a condenou ao pagamento de contas condominiais em atraso. A inadimplência da apelante no cumprimento de suas obrigações por cinco anos certamente lhe impõe situação de constrangimento. Mas não se pode enxergar nas providências do condomínio nenhum propósito que vise a atingir a honra da recorrente. São providências que visam a chamar a atenção da devedora para que venha saldar a sua dívida”.

Citando a sentença do juiz de primeiro grau, Ronaldo José Oliveira Rocha Passos, lembra o relator que o número da unidade da autora foi colocado no quadro de aviso junto com os dos demais condôminos em atraso, sem fazer referência ao nome de cada um, como “norma geral” do condomínio.

“Tal fato, em consequência, ou melhor, tal modo de comunicar aos demais condôminos o índice de inadimplência” – diz o juiz da ação – “referindo unidades condominiais devedoras, em se tratando de condomínio de baixa renda, efetuado em quadro geral, não se pode considerar comportamento dirigido a provocar constrangimento a este ou àquele condômino, titular de unidade devedora. O que pode constituir constrangimento, na realidade, é o próprio débito.”

Adiante o magistrado aduz que tanto o quadro como a sentença, “caso tivesse sito remetida aos demais condôminos responde mais às indagações e cobranças dos demais condôminos em relação à solução das inadimplências do que propriamente a qualquer animus de constranger aos devedores”. Em outras palavras, o síndico tem a obrigação de informar os condôminos de suas providências para receber as taxas em atraso.

Os demais integrantes da Sexta Câmara Cível do TJRJ votaram com o relator.

*Luiz Fernando de Queiroz

Decisões da assembleia

Uma assembleia extraordinária pode revogar decisão tomada em assembleia comum (ordinária) do condomínio e vice-versa, desde que cumpridas as formalidades legais.

Uma assembleia ordinária pode ser anulada por outra extraordinária? De que forma? E uma antiga assembleia que aprovou a isenção para o síndico pode valer para os eleitos posteriormente, sem que o tema tenha sido novamente votado e não constando da convenção isenção e honorários?

As perguntas – todas muito pertinentes – foram feitas por síndico ao Telecondo (41-3223-8030), serviço de utilidade pública mantido pela Associação dos Condomínios Garantidos do Brasil. Chamam a atenção para o ponto fundamental do condomínio, de cuja observância depende a harmonia do prédio.

O que está em questão, no fundo, é a validade, a legitimidade e a perenidade das assembleias condominiais. Diga-se, de pleno, que a lei não estabeleceu hierarquia entre as assembleias ordinárias e extraordinárias. Ambas situam-se no mesmo plano de validade e de poderes. Aliás, o novo Código Civil não menciona explicitamente as assembleias “ordinárias”, referindo-se unicamente à “assembleia” em muitas de suas normas (v. g. artigos 1.334, 1.335, 1.337, 1.347, 1.348, 1.349, 1.350, 1.352, 1.353, 1.354, 1.356, 1.357). Alude também à “assembleia geral” (art. 1.336), mas só qualifica expressamente as assembleias “extraordinárias” em um único artigo, o 1.355, nos seguintes termos: “Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por 1/4 (um quarto) dos condôminos.”

Quer a assembleia seja para fim previsto na lei (“ordinária”), quer “extraordinária”,  seu poder de fogo é o mesmo. Além de obrigar a todos os condôminos – tenham ou não comparecido a ela –, pode também modificar qualquer outra norma aprovada em assembleia anterior. Prevalece o princípio de que a lei nova revoga a lei antiga. Logo, uma assembleia extraordinária pode, sim, revogar decisão tomada em assembleia comum (ordinária) do prédio, desde que cumpridas as formalidades legais (convocação regular, inserção do tema na pauta, discussão, deliberação, inclusão na ata, registro etc.).

Com relação à segunda parte do questionamento, para uma resposta precisa seria de rigor examinar o conteúdo da ata que aprovou a isenção do síndico quanto ao pagamento da cota de rateio. Caso se tenha dito que o síndico “fulano de tal” fica isento da taxa, em caráter personalíssimo, e não que os síndicos do condomínio ficarão desobrigados do pagamento, a extensão do aprovado só atingiria, é óbvio, o primeiro síndico eleito e não os demais. Para esses também serem beneficiados é preciso regra geral, mesmo que não conste da convenção ou do regimento interno.

Em geral, no ato da eleição de cada síndico, a assembleia delibera sobre a sua remuneração, ou não, que pode ser na forma de não pagamento do rateio das despesas ordinárias ou de retribuição direta em pecúnia. Quando a convenção (ou o regimento) contém norma própria sobre o assunto, esta deve ser obedecida, não podendo ser desconsiderada pela assembleia, sob pena de anulação da decisão.

Em condomínios bem administrados, onde há bom senso e respeito entre os condôminos, as decisões da assembleia assumem, não raro, uma validade que vai muito além de seu aspecto puramente legal. Tornam-se parte da cultura do condomínio, do modo de vida dos moradores, formam “jurisprudência” interna e duram por muito tempo, para a satisfação de todos. Antes as leis fossem assim.

*Luiz Fernando de Queiroz

Cônjuge também é devedor

“A ação de cobrança pode ser dirigida contra um só dos condôminos, sendo desnecessária a integração no polo passivo de todos os proprietários.”

Para felicidade dos síndicos e longa vida dos edifícios brasileiros, juízes de todo o país continuam decidindo favoravelmente aos condomínios na questão do pagamento das cotas de rateio, não aceitando um sem número de escusas e desculpas de quem pretende deixar de contribuir com sua parte na manutenção do prédio.

Ementa da 5a Turma Julgadora do extinto Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo rejeitou, por exemplo, a alegação de que a execução das taxas tem de ser movida contra o marido, já que só ele participou do processo de conhecimento e pôde se defender.

A ementa oficial do decisum (Apelação com revisão n. 807.849-0/5) tem a seguinte dicção: “A obrigação de pagar as despesas de condomínio é propter rem, podendo ser cobrada de quaisquer dos coproprietários ou cônjuges companheiros.”

Como explica o relator, juiz Dyrceu Cintra, a apelação foi interposta contra sentença que rejeitou embargos de terceiro movidos por mulher de condômino, que responde a ação de cobrança de despesas ajuizada pelo condomínio, em fase de execução. Insiste a esposa na tese de que o bem imóvel, cujos direitos à meação lhe pertencem, não pode ser penhorado porque só soube da constrição quando foi formalizar sua separação de fato do marido.

Entende o magistrado paulista que o fato de ter sido a ação proposta apenas contra o marido não impede que a penhora recaia sobre o imóvel como um todo. “A dívida se refere ao uso da unidade autônoma que, presumivelmente, aproveitou a ele e à apelante, que continuam casados.” Além disso, “a natureza propter rem da obrigação referente às despesas de condomínio ‘não se preocupa com o nome do titular do domínio, nem com a causa que vincula alguém ao bem; a coisa responde por si’”, lembra o relator, citando outra decisão do Segundo Tribunal de Alçada de São Paulo.

Vai, porém, adiante, argumentando que “mesmo que não fossem marido e mulher, mas simples coproprietários do imóvel, e que apenas um deles utilizasse o imóvel, não estaria impedida a penhora porque as obrigações condominiais são indivisíveis, devendo ser cumpridas na íntegra, incidindo, assim, o disposto no art. 891 do CC: o devedor que pagar a dívida sub-roga-se no direito do credor com relação aos demais”.

O relator transcreve, ainda, voto do juiz S. Oscar Feltrin, em que, com precisão, enfocou o tema em apreço. Diz o último: “A solidariedade no cumprimento das obrigações condominiais, quando a unidade autônoma pertence a mais de uma pessoa, é da essência do condomínio. Isto significa, primeiro, que a ação de cobrança pode ser dirigida contra um só dos condôminos, sendo desnecessária a integração no polo passivo de todos os proprietários e, segundo, que o imóvel responde por inteiro pelo débito condominial, mesmo porque, cuidando-se as despesas de condomínio de obrigações de pagar, derivadas da propriedade, fica o imóvel integralmente vinculado ao débito, possibilitando sua apreensão para a garantia da execução das despesas condominiais.”

Votaram com o relator, Dyrceu Cintra, os juízes Antonio Maria, revisor, e Luís de Carvalho.

*Luiz Fernando de Queiroz

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