lei do silêncio em condomínios

Porteiros terceirizados

O condomínio pode terceirizar os serviços de limpeza, conservação e vigilância, sem que tal iniciativa resulte em responsabilidade trabalhista solidária.

A conclusão decorre da leitura de acórdão do Tribunal Regional do Trabalho da 24ª. Região (Mato Grosso do Sul), em ação trabalhista movida por porteiro contra o edifício e a empresa prestadora do serviço.

A ementa do recurso ordinário (00956/2005-004-24-00-9), julgado pelo Tribunal Pleno, diz o seguinte: “Condomínio Residencial. Serviços de Portaria. Terceirização. Licitude. Os conceitos de atividade-fim e atividade meio, para efeito de se averiguar a legalidade ou não da terceirização, devem ser relativizados quando se trata de condomínio residencial, pois, aí, ante a inexistência de finalidade econômica, diluem-se os traços distintivos, podendo mesmo afirmar-se que todas as atividades (portaria, conservação, limpeza) constituem o fim do empreendimento, sem que por isso se possa reputar ilegal a terceirização desses serviços.”

Ao relatar o acórdão, o juiz Márcio Eurico Vitral Amaro esclarece que, na sentença de 1º grau, o condomínio fora condenado a responder subsidiariamente pela condenação, nos termos da Súmula 331 do Tribunal Superior do Trabalho. O reclamante, em embargos de declaração, pede que o condomínio responda solidariamente pela condenação e que lhe sejam estendidos os benefícios das normas coletivas da categoria dos empregados em condomínios. O magistrado reiterou que a responsabilidade é subsidiária e não solidária do tomados dos serviços.

Argumenta o relator: “Ainda que se admita que os serviços de portaria sejam inerentes à atividade-fim dos condomínios residenciais, não há, no caso, ilegalidade no contrato de prestação de serviços celebrado pelos dois reclamados, de modo a afirmar-se que se está diante da hipótese de terceirização ilícita”, uma vez que o reclamante trabalhou no ‘estágio inicial’ da terceirização, “que representa atividades de apoio, sem transferência tecnológica ou de parceria comercial”, como destacou a sentença inicial.

Além disso – prossegue o julgador – “cabe ressaltar que os conceitos de atividade-meio e atividade-fim, para efeito de se averiguar a legalidade ou não da terceirização, têm aplicação restrita às empresas com finalidade lucrativa, o que não é o caso do condomínio residencial, o qual, a rigor, sequer constitui pessoa jurídica. E essa conclusão é lógica: qual seria a atividade-meio de um condomínio? Em vista dos seus objetivos sociais, quaisquer das atividades ali realizadas haveriam de se enquadrar na sua atividade-fim.”

Com relação ao pedido do reclamante de incluir-se na categoria de empregados em condomínios, a posição do TRT da 24ª. Região foi no sentido de negar a pretensão. Diz o relator: “O enquadramento sindical decorre, como se sabe, da atividade preponderante da empresa. No caso, a atividade preponderante da empregadora efetiva do reclamante é a conservação e limpeza [...]. Assim, adoto o entendimento da origem de que, não se tratando de terceirização ilícita, o enquadramento deve ser fixado, no caso, com vistas às atividades da primeira reclamada, sua empregadora efetiva.”

Ao negar provimento ao recurso do reclamante, o tribunal sul-matogrossense não excluiu a responsabilidade subsidiária do condomínio. Portanto, senhores síndicos, fiquem atentos à idoneidade das empresas que contratam para prestar tais serviços.

Juiz garante luz a prédio

A inadimplência de parte dos condôminos não deve prejudicar os que cumprem pontualmente sua obrigação de pagar o rateio das despesas comuns.

É esta a conclusão que se tira de decisão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, ao julgar agravo de instrumento (03130.05.1801235-3) relatado pelo desembargador Wander Marotta, em que ficou definido que distribuidora de energia não pode desligar a energia elétrica do condomínio por falta de pagamento da conta, pois tal atitude traria prejuízos a todos os residentes no edifício, inclusive idosos e crianças, além de ser gravosa para a grande maioria de co-proprietários que arcaram com suas contribuições em dia.

O aresto da 7ª. Câmara Cível do TJ/MG, por unanimidade, tem a seguinte ementa:

“Corte de Energia Elétrica. Inadimplência de condomínio. Desligamento que prejudica a todos os condôminos, os adimplentes. Impossibilidade em face das circunstâncias. A CEMIG tem, segundo a lei, o direito de desligar a energia elétrica do usuário inadimplente. Mas, no caso em exame, embora o condomínio não reconheça a sua inadimplência o certo é que o corte de energia prejudica não apenas os condôminos inadimplentes, mas a todos aqueles que residem no edifício e que acabam sendo prejudicados pela irresponsabilidade da Administração. A interpretação da lei, no caso, deve ser feita com a ponderação dos princípios aplicáveis ao caso, prevalecendo o da razoabilidade, segundo o qual, para a garantia dos adimplentes, a cobrança deve ser feita pela via judicial comum, sem a garantia do corte de energia como meio de coação.”

Infere-se do texto que o síndico deixou de pagar a conta de energia elétrica por não dispor de recursos suficientes, em razão da inadimplência de parte dos condôminos, problema que afeta a maioria dos condomínios brasileiros, em maior ou menor grau. Sem fundo de reserva, sem crédito bancário, sem garantia de receita, o administrador não encontrou solução e deixou que o problema se agravasse. Mas, apesar da inércia do síndico, o tribunal mineiro não transferiu para os condôminos pontuais as conseqüências do inadimplemento do condomínio.

O magistrado esclarece com ênfase que “a possibilidade de corte ou não do fornecimento de energia elétrica depende das circunstâncias de cada caso concreto, após ser examinada a situação fática demonstrada”.

Do acórdão, tira-se a seguinte lição do relator Wander Marotta:

“A continuidade do serviço público assegurada pelo artigo 22 da Lei n. 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor) não é princípio absoluto, pois limita-se à exegese da Lei n. 8.987/95, que prevê sobre o regime de concessão e permissão da prestação de serviços públicos, notadamente no artigo 6º, § 3º, I e II as duas situações em que é legítima sua interrupção, quando sob emergência ou após prévio aviso: (a) por razões de ordem técnica ou de segurança das instalações: b) por inadimplemento do usuário, considerado o interesse da coletividade. [...]

E, ponderando, não se deve admitir que, não só idosos e crianças, mas quase cem pessoas sejam prejudicadas pela inadimplência e irresponsabilidade de uns poucos”.

Um alerta final: por favor não tire a conclusão de que, em qualquer hipótese, o condomínio pode deixar de pagar a conta sem sofrer as conseqüências do corte da luz do prédio. As decisões judiciais variam conforme as circunstâncias.

Quórum para Assembleias

Após engessar o regimento interno do edifício exigindo quórum de dois terços dos condôminos para sua aprovação ou alteração, o novo Código Civil regula a realização das assembléias do condomínio, em quatro artigos.

Convém transcrever todos em conjunto, como segue:

“Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.

Art. 1.354. a assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.

Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.”

Alguns comentários

1. A realização de qualquer assembléia em primeira convocação depende do cumprimento de dois quóruns: o de presença (número de condôminos que represente ‘pelo menos metade das frações ideais’) e o de deliberação (‘maioria de votos dos condôminos presentes’). Assim, se 40% dos proprietários estiverem presentes à reunião e decidirem por unanimidade, o sufrágio será anulável, por não cumprir o quórum de presença mínima.

Em outra ocasião, opinamos sobre as vantagens de se exigir “quórum duplo” para certas decisões do condomínio, um relativo a um número mínimo de condôminos e outro à manifestação da vontade dos votantes. Exemplo: presença mínima de 1/3, deliberação por voto mínimo de 2/3 dos presentes.

2. Na prática, como se sabe, pouquíssimas assembléias são realizadas em primeira convocação, devido ao quórum elevado de presença e porque a segunda convocação acontece meia hora ou uma hora depois. Virou praxe aparecer somente no segundo horário.

3. Em segunda convocação não há exigência de presença mínima de condôminos, tal como hoje. Se apenas um comparecer, a assembléia pode ser instalada e deliberar.

4. Requisito importante da assembléia é a convocação de todos os condôminos. O art. 1.354 denota a dureza do legislador: “A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.” Não há meias-palavras nem eufemismos. Todos devem ser convocados, sem exceção. Continuam válidas, obviamente, as convocações coletivas, feitas por edital afixado no elevador ou no mural do condomínio, conforme dispuser a convenção ou o regimento interno.

5. Quanto à convocação de assembléia extraordinária por um quarto dos condôminos nada há de diferente. O preceito é o mesmo da atual Lei do Condomínio (art. 25), mas aparece duas vezes no novo Código Civil (art.1.355 acima transcrito e art.1.350).

6.Lei do Condomínio (4.591/64) utiliza a palavra quorum em itálico, sem acento, ao passo que o novo Código Civil a representa como quorum, sem itálico e sem acento. Seguimos a orientação da professora Maria Tereza Piacentini (coluna ‘Não Tropece na Língua’, www.linguabrasil.com.br ), que aconselha o aportuguesamento da palavra – sem itálico mas com acento, quórum – por ser paroxítona terminada em ‘m’.

7. É importante que as convenções regulem com bom senso e de modo abrangente todas as questões relativas ao quórum. Levar em consideração o número de unidades autônomas do condomínio e a seriedade das deliberações.

É irregular mas legítimo

Condomínios constituídos de forma irregular ou loteamentos que se transformam em ‘condomínios’ são hoje comuns nas grandes cidades e têm recebido o respaldo de nossos tribunais, principalmente no que toca ao pagamento (ou ressarcimento) de despesas realizadas em benefício da coletividade.

Nesse sentido decidiu o Tribunal de Justiça do Distrito Federal, em ação de cobrança de taxas condominiais ordinárias e extraordinárias, em acórdão relatado pelo desembargador Otávio Augusto (n. 060181-5).

Em seu relatório, explica o magistrado que o apelante rebela-se contra sentença que o condenou a pagar o rateio de condomínio, com multa juros e correção, alegando que o imóvel gerador das despesas condominiais não seria de sua propriedade, “mas tão-somente terra pública pela qual ele vai se habilitar à aquisição”. E, ainda, que “não há nos autos a comprovação da realização de gastos pelo condomínio, que pudesse impor sua contribuição”.

No voto, o desembargador Otávio Augusto detalha a questão, recordando que o condomínio fora constituído para “tratar de interesse dos possuidores de lotes em processo de regularização perante o Governo do Distrito Federal”, não estando registrado ainda segundo os ditames da Lei 4.591/64 (ou do atual Código Civil). Porém, “tais condomínios, ditos irregulares, são partes legítimas para a cobrança e recebimento judicial de taxas devidas pelos condôminos, a teor do disposto no inciso VII do art. 12 do CPC [Código de Processo Civil], que estabelece a representação em juízo, ativa e passivamente, das sociedades sem personalidade jurídica, pela pessoa a quem couber a administração de seus bens, no caso, o síndico legalmente indicado”.

A jurisprudência do tribunal brasiliense citada no acórdão fortalece o entendimento: “O condomínio irregular assemelha-se às sociedades irregulares” (114149-6), “Os condôminos adimplentes e inadimplentes usufruem dos benefícios proporcionados pelas taxas [...logo...] devem participar no rateio das despesas efetivadas pelos condôminos, sob pena de enriquecimento ilícito” (009837-8), “A existência fática do condomínio, malgrado sua irregularidade perante os órgãos públicos, autoriza o seu direito de ação contra os condôminos” (122431-9), “…o condomínio irregular possui legitimidade para cobrar taxas acordadas [...] do proprietário de unidade imobiliária nele situado que usufrui todos os serviços oferecidos e benfeitorias ali realizadas” (071169-0).

No caso em tela, o relator foi ainda mais incisivo, ponderando que “o apelante não pode furtar-se de quitar as verbas condominiais porque, tendo plena ciência da irregularidade do terreno por ele adquirido, correu os riscos do negócio, não sendo o fato de não poder realizar obras no local, em face de vedação posterior imposta pelo GDF, óbice à cobrança das taxas instituídas para preservação das benfeitorias existentes e que valorizaram o imóvel”.

Embora esta e outras decisões judiciais tenham reconhecido a legitimidade ativa de condomínios incipientes, ou protocondomínios, é importante lembrar que, em todos os casos, os síndicos formalizaram corretamente a existência real da entidade, através de estatutos registrados, atas de instalação, atas de eleição, balancetes e demais documentos que fazem prova das alegações.

Coloca-se diante do magistrado um conflito em que, de um lado, há toda uma coletividade, solidária com o pagamento das despesas de manutenção e, do outro, um ou poucos indivíduos sem espírito comunitário. A causa é boa, mas deve ser sempre bem fundamentada e bem documentada.

Cão Venceu, Até Quando?

Afinal, os cães comprometem ou não a saúde e a higiene dos edifícios? É direito do condômino ter seu animal de estimação em casa, apesar da proibição do regimento interno e da convenção do condomínio?

Uma decisão da Primeira Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, relatada pelo desembargador Eduardo de Moraes Oliveira, ilustra bem a polêmica. A lide iniciou quando o condomínio interpôs ação de obrigação de fazer contra um dos moradores sob a alegação de estar descumprindo a convenção e o regimento, por manter cachorro na unidade autônoma e nas dependências do edifício, o que causava intranqüilidade e outros problemas aos condôminos.

Na contestação, o réu aduziu que se trata de animal de pequeno porte, que recebe todos os cuidados necessários, inclusive com o controle de vacinação e que permanecia no interior do apartamento, sem oferecer qualquer ameaça à higiene, segurança ou sossego do edifício.

Em grau de apelação, o condomínio sustenta que a mera presença de um animal na unidade e áreas comuns do edifício já seria o bastante para causar incômodos aos demais condôminos e que o dono do cachorro sempre teve ciência da proibição imposta pelas normas do prédio, que têm força de lei, dado o caráter normativo da convenção.

Em seu voto, o relator lembra que, sem dúvida, a convenção elaborada pelos condôminos se sobressai, impondo direitos e encargos aos residentes na edificação, a teor do disposto na Lei do Condomínio (art. 9o, § 3o, “c” e art. 10, III), estando apta a regulamentar o convívio comum, inclusive impondo limitações à presença de animais em suas dependências.

Prova é tudo

No caso em julgamento, a regra aprovada dispõe que fica terminantemente vedado “possuir e manter na unidade ou em qualquer dependência do edifício, animais que comprometam a higiene e a tranqüilidade do edifício…”. Logo, argumenta o relator, a rigor o condomínio não proíbe a presença de animais, mas tão-somente daqueles que possam afetar a saúde e a paz da coletividade. Resume-se tudo, então, em provar se o animal de estimação é ou não dócil, inofensivo, salutar e quieto como exigem a norma interna e a harmonia dos residentes.

Nas palavras do magistrado: “Caberia ao condomínio atender ao disposto no art. 333, I, do Código de Processo Civil, a fim de trazer a certeza de que o referido animal de estimação se apresentasse como uma concreta ameaça à saúde, ao sossego e/ou à segurança dos demais condôminos..”

O voto favorável ao “lalau”, porém, não foi unânime. O revisor da apelação, desembargador Valter Xavier, votou pelo desalijamento do cão do prédio, por entender “imperativo que se respeite a vontade dos condôminos, porquanto não se encontra violada qualquer norma legal na espécie”. Fulmina: “Afinal, induvidoso que os cães comprometem a higiene e a tranqüilidade do edifício”.

O voto de desempate, do desembargador João Mariosa, foi favorável ao pequenês. Deixamos de transcrever a ementa por ser demasiado longa. A íntegra pode ser obtida através da internet, pelo número 1999.07.1.009897-5.

Difícil prever qual a tendência que prevalecerá no futuro distante: o convívio com os animais ou seu afastamento gradativo de nosso meio (basta lembrar a intimidade de vida entre homem e animal na Idade Média). Quem viver, verá.

Reavivar Norma Esquecida

O rateio das despesas condominiais sempre suscitou dúvidas, apesar da clareza da lei. Quando não há obscuridade, há quem questione os critérios da norma legal ou da convenção, pois nem sempre é ´justa´ na distribuição dos ônus aos proprietários. Muitas vezes o problema surge quando um síndico, para ´corrigir´ a injustiça, aplica fórmula diferenciada de rateio (com ou sem o respaldo da assembléia), que passa a viger de fato naquele prédio.

Foi o que aconteceu, por exemplo, em edifício misto, constituído de lojas, garagens, salas comerciais e torres residenciais. Ao adquirir uma unidade no conjunto, recentemente, o proprietário descobriu que o síndico – eleito e reeleito há mais de 20 anos – não vinha cumprindo o que determinava a convenção (rateio com base na fração ideal de terreno), tendo criado um sistema próprio de divisão das despesas, baseado nos gastos de cada ´divisão administrativa´ do condomínio.

Ao questionar o síndico sobre a razão de não cumprir a convenção do condomínio, o adquirente recebeu a resposta de que a cobrança vinha sendo feita assim (conforme as despesas de cada parte) há muitos anos, de acordo com o aprovado em assembléia geral. Inconformado, pois tal método lhe desfavorecia, o condômino recebeu a orientação de que o rateio cobrado é ilegítimo e não deve ser pago, devendo propor uma ação de consignação em pagamento contra o condomínio.

Antes que mais uma ação dê entrada no fórum, convém fazer algumas ponderações.

Do ponto de vista estritamente formal, tem razão o novo proprietário e quem lhe aconselhou. Se a convenção do condomínio e o regimento interno prescrevem que o rateio das despesas deve ser realizado com base na fração ideal de terreno das unidades, sejam elas comerciais ou residenciais, tal fórmula deve ser aplicada com rigor. Uma simples decisão assemblear não tem o condão de revogar a ´lei interna´ do condomínio.

O decurso do tempo, porém, influencia o conteúdo e a legitimidade das normas legais (ou condições contratuais), como todo bom aluno de Direito sabe. Em mais de uma ocasião, a Justiça sentenciou a favor de usos estratificados e normas consuetudinárias,  mesmo quando visivelmente contrárias aos regimentos internos do condomínio, sob o argumento de que a regra formal se encontra derrogada, ou em desuso.

No caso em tela, em que o rateio vem sendo feito há mais de 20 anos, sem qualquer oposição dos condôminos e em confronto com artigo da convenção, nos parece ser precipitado ingressar de imediato com ação de consignação em pagamento sem antes reavivar a disposição convencional posta de lado. É preciso ressuscitar o que está escrito e que não foi revogado mas apenas derrogado, posto de lado.

Interpelar o síndico, mandar carta circular para os condôminos, convocar assembléia geral extraordinária, propor ação declaratória… são alguns dos meios que poderão ser utilizados para revigorar a regra rejeitada. Corre a favor do novo proprietário o fato de que o síndico atual é o mesmo há tanto tempo, sem que outros tenham sido eleitos. Ou seja, a tradição efetiva não se instalou no edifício, apenas um longo reinado, com leis que, no fundo, talvez não tenham recebido a legitimidade dos administrados.

Vamos aguardar para ver.

Utilização da Garagem

Não se pode estabelecer uma regra uniforme a respeito do uso da garagem, já que são variáveis as características das garagens existentes em edifícios em condomínio.

Se a garagem constitui unidade autônoma, com fração ideal própria e espaço definido, devidamente discriminado, não há o que discutir. O proprietário pode utilizá-la livremente, colocando nela os veículos que julgar de sua conveniência (carro, moto, bicicleta etc.). O espaço é seu. É área exclusiva. Só sofre as restrições decorrentes da própria natureza e do destino da unidade. Vedado será transformá-la em depósito, nela residir, utilizá-la como oficina etc.

Se a garagem for demarcada, mas não tiver fração ideal, não constituirá unidade autônoma. Seu uso obedecerá ao que estiver previsto na convenção ou no regimento interno. Apesar do espaço delimitado, não deixará de ser área comum.

Na hipótese inversa, de garagem com fração ideal própria, sem área demarcada, a utilização também precisa respeitar as normas internas da comunidade.

Sendo a garagem mero espaço de estacionamento, sem fração ideal individualizada, ou seja, simplesmente área comum, mormente se o número de vagas for inferior ao número de unidades, todos os condôminos poderão utilizá-la, sem embaraços, segundo as regras que forem estabelecidas pelo condomínio (quem chega primeiro, rodízio, sorteio periódico etc.). Não se admite locação a terceiros, na hipótese, como não se admite, em princípio, alugar área comum para quem quer que seja.

SITUAÇÃO DO LOCATÁRIO

A insuficiência de vagas de estacionamento, em certos edifícios, gerou o surgimento de indisfarçável discriminação contra legítimos locatários de unidades autônomas. Procura-se impedi-los de usufruir da garagem, através de decisões da assembléia, ordens do síndico e outros meios, sem se levar em consideração que o locatário basicamente exerce todos os direitos do locador com relação ao imóvel.

Se a garagem constituir acessório de apartamento (é delimitada mas não tem fração ou tem fração mas não é delimitada), mesmo que nada conste no contrato de locação, como o acessório segue o principal, o locatário terá direito de utilizar-se da vaga acessória. Do mesmo modo, se a garagem constitui simples área comum (com ou sem fração ideal específica ou individualizada), o direito de uso transmite-se diretamente do locador ao locatário, com a locação, mesmo que não haja nada expresso a respeito.

Há decisões judiciais em desacordo com o exposto, em razão, acreditamos, de situações peculiaríssimas da rica casuística do tema garagem.

Lei Permite Fechar Ruas

Em palestra promovida pelo Secovi-PR, para síndicos, em Curitiba, o desembargador paulista Américo Izidoro Angélico fez referência à Lei Municipal 13.792/2003, que autorizou a constituição de condomínios residenciais fechados no município de São Paulo, disciplinando uma situação de fato comum naquelas plagas.

A existência de condomínios “fechados”, em São Paulo, é realidade que antecedeu à previsão do legislador. Decorre de uma reação à violência. Moradores vizinhos, no intuito de melhor de proteger contra assaltos e outros delitos, simplesmente “fechavam” determinada redondeza, considerando-a como um “condomínio”; ou então, ao lançarem um loteamento, anunciavam que era um “loteamento fechado”, criado à imagem e semelhança da Lei do Condomínio.

Como não se trata de um verdadeiro condomínio, sempre houve polêmica sobre a obrigação ou não de os moradores pagarem as taxas de manutenção. A lei municipal paulista, de caráter local, é mais um passo no caminho de legalizar essa forma de organização social.

Para autorizar a criação de condomínios residenciais fechados no município de São Paulo, a lei em comento estabelece alguns critérios. Em primeiro lugar, que o local deve ser de “uso estritamente residencial”, porém permite que haja unidades individuais, conjuntos geminados ou edifícios, obedecidas as normas de zoneamento urbano e de uso e ocupação do solo.

Em segundo lugar, determina que as “ruas que comporão“ os condomínios sejam de “uso estritamente local, não podendo, em nenhuma hipótese, pertencer à malha viária do município”. Parece haver uma contradição, pois, em tese, todas as ruas pertencem à rede de locomoção da cidade. O que o legislador parece querer dizer é que as ruas a serem incorporadas não podem ter importância, ou seja, não fazer parte das vias de circulação (entre bairros) da cidade. Seu fechamento não deverá causar qualquer transtorno ao trânsito.

Em terceiro lugar, a lei prescreve que “os espaços verdes e as áreas de lazer e recreação” deverão ser construídos pelo condomínio e por ele mantidos, sem nenhum ônus para a municipalidade. Nada mais justo.

Em quarto lugar, reforça a lei que “as ruas poderão ser fechadas”, autorizando a colocação de guaritas para abrigar seguranças e “cancelas para permitir a entrada e saída de veículos”. Também diz que o perímetro do condomínio “poderá ser fechado com cerca viva, muros ou assemelhados”.

Em quinto lugar, transfere a responsabilidade da coleta do lixo domiciliar para os moradores. O lixo deverá ser colocado em caçambas “colocadas em local de fácil acesso à rede pública coletora de lixo”.

Em sexto lugar, disciplina a questão dos leituristas de relógios de luz, gás e água, os quais deverão se identificar antes de ingressar na área do condomínio e receber expressa autorização para a visita, restrição que a lei estende a qualquer pessoa que queira ingressar no local.

São estas, em síntese, as seis exigências ou pressupostos para a aprovação de condomínios residenciais fechados na cidade de São Paulo. Como se vê, a lei é singela, atendo-se basicamente ao regramento do acesso e uso das vias internas da área fechada. Responde, em parte, aos anseios de quem busca viver em comunidade, ou melhor, que sonha em viver em condomínio.

Paredes Laterais sem Dono

Embora o Código Civil de 2002 tenha dedicado todo um capítulo, com 46 artigos, aos direitos de vizinhança, em nenhum deles faz menção à responsabilidade dos confinantes sobre a manutenção das paredes laterais dos prédios, lacuna que tem ensejado – desde a vigência do Código Civil de 1916 – visível deterioração do visual urbano.

O ponto crucial do problema está em que as paredes laterais das edificações, as que estão na linha divisória entre dois terrenos, parecem pertencer à terra de ninguém. O proprietário da parede pouco se preocupa com sua pintura, pois parece acreditar que a fachada lateral não faz parte de seu imóvel. O confinante, por sua vez, também não se sente obrigado a conservar a parede porque ela faz parte física do prédio vizinho, embora seja ele quem recebe o reflexo direto da má aparência do paredão.

O resultado são paredes sujas, sem pintura, com o reboco caindo, de cor desbotada ou em desarmonia com o conjunto das edificações próximas. Alguns donos de imóveis ainda cuidam da parte interna de seus muros, porém se acima do muro houver uma fachada predial, só mandar rebocar e pintar a parte inferior, até uma altura de uns dois metros.

Mesmo não havendo previsão legal sobre a obrigação das partes em cuidar das paredes confinantes, poder-se-ia aplicar – por analogia – norma inserida no Código Civil (art. 1.297, parág. 1º), pela qual os intervalos, muros cercas e tapumes divisórios entre prédios limítrofes, presumem-se pertencer a ambos os proprietários confinantes, “sendo estes obrigados, de conformidade com os costumes da localidade, a concorrer, em partes iguais, para as despesas de sua construção e conservação”.

O bom senso indica que os proprietários dos dois prédios devem se reunir e, de comum acordo, mandar consertar a parede em questão. Repita-se mais uma vez, que um dos vizinhos é o “proprietário” da parede, por estar na sua edificação, mas o outro é o verdadeiro “dono”, porque é ele que diariamente a vê e sofre toda a sua influência, boa ou má.

Em Curitiba, apesar de ser considerada uma cidade moderna e de boa arquitetura, um observador notará que, embora a mentalidade comum ainda seja o pouco caso com as fachadas laterais, alguns condomínios e empresas já começam a considerar a parede do vizinho como parte de seu negócio. Assim procedeu, por exemplo, uma agência bancária cuja edificação está recuada da rua por força de antigo alinhamento; por conta própria, reformou a parede do prédio confinante. Da mesma maneira agiu um moderno complexo condominial, que investiu no prédio nas fachadas do prédio ao lado como se fosse o seu, inclusive pintando a parede com a mesma cor, para integrá-la ao conjunto arquitetônico.

O mesmo não aconteceu, porém, com um grande estacionamento central cercado de vários edifícios com paredes cegas elevadas: deixou-as na condição miserável em que se encontravam (enegrecidas, sujas etc.), pintando apenas os muros, o que causa mal estar a seus clientes.

Como a lei não obriga as partes a se reunirem, nem lhes impõe obrigações no sentido de investir no visual de seus imóveis, fica aqui nosso apelo para que condomínios, estabelecimentos comerciais e demais proprietários de imóveis confinantes comecem a pensar em prol da beleza da cidade como um todo, conservando e pintando as paredes laterais, quer sejam seu “proprietário” quer sejam seu “dono”.

Em tempo: o mesmo se aplica  às paredes dos fundos do terreno.

Taxa de Mudança & Cia

A taxa de mudança, cobrada em muitos condomínios quando alguém ingressa ou retira-se de um apartamento ou sala, não se inclui entre as despesas consideradas “propter rem”, ou seja, as que acompanham o imóvel não importa quem seja o seu proprietário.

Tal distinção – entre despesas próprias da coisa e não próprias – foi feita em sentença proferida pelo juiz federal Márcio Augusto Nascimento, da 2ª. Vara de Londrina, Paraná, ao julgar ação sumária (n. 2002.70.01.0001991-0) movida por um condomínio residencial contra a Caixa visando à cobrança de quotas em atraso.

Diz o magistrado: “Em relação à taxa de mudança, entendo que assiste razão à CEF, uma vez que seu valor não se inclui entre as despesas que serão rateadas entre os condôminos, sendo que somente estas constituem obrigação propter rem. A taxa de mudança, por sua feita, é obrigação específica daquele que propiciou sua cobrança, vale dizer, do morador que se utilizou de serviços desta natureza, não podendo ser transmitida a terceiros adquirentes do imóvel, por constituir uma obrigação pessoal.”

A Caixa também havia impugnado a taxa de administração paga pelo condomínio à empresa contratada para efetuar a cobrança dos débitos em atraso. Neste ponto, porém, não teve a mesma sorte. Entendeu o juiz federal que “Neste caso, trata-se de despesa realizada com o consentimento dos condôminos, que serão conjuntamente beneficiados pelos serviços prestados pela administradora. É dívida que compõe o rateio de despesas condominiais e que, devido a isso, constitui obrigação propter rem.”

Documentação

Em preliminar, a Caixa alegara que o condomínio não teria instruído sua petição inicial com os documentos indispensáveis à propositura da ação, mencionando a integra das atas das assembléias condominiais realizadas e os balancetes do rateio mensal das despesas.

Tal argumento não foi acolhido pelo magistrado. “Entendo desnecessária à solução do litígio a juntada aos autos de todas as atas das assembléias condominiais realizadas, uma vez que a controvérsia sub judice cinge-se à questão da cobrança das taxas condominiais, e do montante de seu valor, o que restou devidamente instruído com a petição inicial. As demais decisões tomadas em assembléia não dizem respeito a este processo.”

Prossegue: “Melhor sorte não assiste à CEF, ao pretender que a parte autora junte aos autos os documentos nos quais constem o rateio mensal das despesas condominiais. Se a ré pretende discutir a divisão das despesas do condomínio, ou a sua legitimidade, deve fazê-lo nas reuniões de condôminos, e não em contestação de ação de cobrança.

Multa moratória

Apreciando o pedido de redução da multa de 20%, o juiz federal Márcio Augusto Nascimento fundamentou que, nas taxas vencidas anteriormente à vigência do Código Civil de 2002, não se aplica seu artigo 1.336, nem o Código de Defesa do Consumidor, como é de reiterada jurisprudência.

A multa de 20% não é abusiva, diz a sentença, pois o percentual estabelecido na assembléia condominial “encontra respaldo na lei própria dos condomínios e incorporações”. Todavia, em alguns boletos de cobrança a multa moratória foi fixada em 10% do valor cobrado, diferente do previsto em assembléia. “Nessa hipótese, entendo que deve prevalecer o quantum fixado no documento de cobrança, desde que não ultrapasse o limite legal…”.

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