lei do silêncio em condomínios

Saiba quem são os síndicos nos condomínios de São Paulo

Pesquisa revela o perfil das pessoas que assumem a função de síndico.

sinEmpresários ou profissionais liberais, jovens, com curso superior e que estão ocupando a função pela primeira vez. Esse é o perfil dos síndicos nos condomínios de São Paulo, identificado pelo levantamento feito pela Lello em 1.081 condomínios na capital, ABC e litoral.

De acordo com a pesquisa, os homens ainda são maioria. 70% dos síndicos paulistas são do sexo masculino, geralmente com idade entre 31 e 49 anos de idade. Mais de 50% deles estão nessa faixa etária.

Em relação à escolaridade, 65% dos síndicos têm nível superior. Apenas 18% possuem o 2º grau completo. Do total, metade são empresários ou profissionais liberais, que levam para os condomínios a experiência administrativa adquirida durante a vida profissional. “Os dados mostram que os síndicos de hoje estão cada vez mais preparados e atualizados para atenderem às necessidades que a posição exige. Por isso, buscam auxílio de administradoras profissionais. 38% deles ocupam a função pela primeira vez”, afirma Angélica Arbex, gerente de relacionamento da Lello Condomínios.

Apesar da boa parcela de “síndicos de primeira viagem”, o levantamento ressalta que 60% dos síndicos já ocuparam a função outras vezes. Geralmente moram no próprio condomínio e assumem o mandato por dois anos.

A Zona Sul da capital concentra o maior índice de síndicas, 35% do total da região. Por outro lado, a predominância dos homens está no litoral, 78%.

Os síndicos do ABC são os mais jovens, 77% deles têm idade entre 20 e 30 anos. A Zona Oeste tem a maior concentração de síndicos com mais de 60 anos – 15% da região. Os síndicos da Zona Norte se destacam pelo grau de escolaridade – 72% deles têm nível superior. No litoral, 63% dos síndicos são empresários, característica típica de regiões de veraneio.

O uso de novas ferramentas e tecnologias que facilitem o trabalho do síndico é outro ponto destacado na pesquisa. Boa parte utiliza o e-mail como principal meio de comunicação, mas o telefone ainda leva a preferência de 60% deles.

Fonte: ImovelWeb

O condomínio pode expulsar morador do prédio?

O condomínio pode expulsar morador do prédio por causar incômodo aos demais? Há tempos, dissemos um sonoro “não” a esta pergunta, baseando-nos unicamente no disposto na legislação brasileira, que não prevê a possibilidade de despejo contra condômino ou locatário indesejáveis. Melhor analisando as circunstâncias e o espírito que norteia nossa Justiça, estamos inclinados a mudar de opinião, ou, ao menos flexibilizar a resposta, dizendo agora, sem dúvida, que “sim”, é possível tirar o morador impertinente.

A questão não é simples. A lei continua não prevendo expressamente ação do condomínio contra condômino ou locatário para expulsá-los do prédio. Mas se considerarmos os critérios que são utilizados pelo juiz para indicar se um animal pode ou não permanecer no condomínio ou os parâmetros que eram utilizados para avaliar se um casamento podia ou não ser anulado, partindo-se da prova de que a vida se tornara intolerável para um dos cônjuges, pode-se antever que, se o condômino ou locatário estiver causando incômodos à saúde, à segurança ou ao sossego dos demais condôminos em tal grau que lhes torne intolerável a convivência, uma ação judicial contra o malfeitor terá grande probabilidade de sucesso.

Não basta provar que o indigitado apresenta comportamento incompatível com a moral vigente no prédio, ou que perturbe o sossego dos demais residentes ocasionalmente, ou que não cumpra as determinações contidas na convenção e no regimento interno, ou que trata os funcionários com desrespeito e coisas do gênero. É preciso que sua infração seja grave. Mais ainda, é necessário que seja contínua, repetida, de modo que sua reiteração provoque repulsa dos demais moradores, por perturbar-lhes a vida de tal modo que a melhor solução, para evitar mal maior, seja a expulsão do contraventor.

Bom Senso

A Justiça brasileira tem dado guarida a inúmeros casos não previstos em lei, baseando-se nos princípios gerais de direito, na eqüidade, no bom senso. Foi assim, por exemplo, com relação à correção monetária, em época de inflação desenfreada. Quando for chamada a se pronunciar sobre o afastamento de condômino ou locatário também dará a resposta correta, se presentes estiverem as condições necessárias a uma decisão baseada no direito à segurança, ao sossego e à saúde de todo o condomínio.

Como dizem os juristas, não basta alegar, é preciso provar. Edifício que tenha morador nocivo, incapaz de conviver em comunidade, deve ir se preparando desde já para o dia em que, eventualmente, terá que levar seu caso à Justiça. Portanto, toda perturbação provocada por morador deve ser registrada (em ata ou de outra forma). Se grave, levada ao competente distrito policial. Rol de testemunhas deve ser anotado, para evitar que na hora da audiência quem se comprometeu se esquive a depor. E assim por diante. Com um dossiê completo, o advogado contratado pelo condomínio poderá armar sua estratégia de ataque, com boas chances de sucesso.

Atualmente, mais da metade da população das grandes cidades brasileiras vive em edifícios, em condomínio. Os tempos mudaram. A lei ainda não mudou, mas a jurisprudência está pronta para mostrar o caminho.

*Luiz Fernando de Queiroz

Regulamentação da autovistoria de condomínios sai nos próximos dias

Deve ser publicado até o dia 15 o decreto que regulamenta as duas leis, uma estadual e outra municipal, que instituem a obrigatoriedade de autovistoria em condomínios a cada cinco anos. A regulamentação, contudo, não deve botar um ponto final na polêmica criada pela nova legislação, já que alguns pontos permanecem pouco esclarecidos.

Esperada por administradoras e síndicos, a regulamentação não deve apontar um modelo de laudo como era esperado, por exemplo. Os laudos ficarão a cargo de cada profissional contratado pelos condomínios para fazer a vistoria. Profissionais atuantes nesse mercado temem que isso crie uma indústria de distribuição de laudos técnicos, sem que as vistorias sejam feitas com o cuidado necessário. Já há no mercado, inclusive, empresas oferecendo serviços com preços fixos por número de andares, sem levar em conta a metragem quadrada de cada prédio, que é a prática mais comum no mercado, hoje.

— O poder público deveria se preocupar em conscientizar a população sobre a importância desse tipo de vistoria. Afinal, nenhum material é eterno. Há desgastes naturais do tempo. Meu medo é que a vistoria se torne uma mera formalidade, que os condomínios contratem empresas que cobram barato, só para ter o laudo — diz o engenheiro Antero Parahyba, que trabalha com vistorias há 28 anos.

Como fazer essa vistoria também poderá ser um problema que nem a lei estadual, nem a municipal conseguirão resolver. É que para atestar realmente as condições da estrutura de um prédio, os profissionais precisam entrar em todos os apartamentos. Mas, se algum morador se recusar a abrir a porta, ninguém pode obrigá-lo, já que a Constituição garante o direito à inviolabilidade do lar.

— Cria-se aí um impasse que só uma lei federal pode resolver — diz Parahyba, lembrando que há um projeto tramitando no Senado que também fala sobre o assunto.

Outro ponto polêmico é que o controle da prefeitura será feito através de um site onde os síndicos dos condomínios vão preencher um formulário dizendo se os prédios passaram pela vistoria e se estão adequados ou não, informando o nome e registro do profissional que assina o laudo. Mas a posse do laudo fica com o condomínio, apenas. Como a lei responsabiliza os profissionais em caso de acidentes, eles temem que algum erro durante o preenchimento do formulário possa causar algum tipo de problema. É que as vistorias devem ser feitas a cada cinco anos e a lei diz que os engenheiros ou arquitetos que fizerem os exames devem garantir que aquele prédio está em condições durante todo esse período.

— Eu só posso atestar a condição do prédio naquele momento. Mas no dia seguinte à vistoria, alguém pode cortar um pilar. E eu não posso ser responsabilizado por isso — alega Parahyba.

O assunto também vem preocupando os síndicos. Alguns até já se movimentam para adequar seus condomínios às leis, já que eles também podem ser responsabilizados civilmente em caso de desastres como desmoronamento ou incêndio. Presidente da Associação de Moradores do Morro da Viúva, que reúne prédios da Avenida Rui Barbosa e início da Praia de Botafogo, Maria Theresa Sombra, reuniu síndicos da associação para uma palestra com um engenheiro sobre o tema. Alguns deles já decidiram inclusive fazer um primeiro diagnóstico das condições de seus prédios.

— A autovistoria engloba muitos aspectos. Então, eu prefiro me antecipar à regulamentação e já fazer esse primeiro exame, pois isso já vai me dizer se eu preciso fazer alguma obra emergencial ou não — diz ela, que também é síndica de seu condomínio. — No meu caso, acho que não terei problemas porque há oito anos venho fazendo reformas no prédio. Então, nossa manutenção está em dia.

Outra preocupação comum entre os síndicos é de onde tirar o dinheiro para pagar as vistorias. Um exame completo pode levar até dois meses para ser feito e custar até R$ 20 mil, dependendo do tamanho do prédio. Para isso, a única maneira é mesmo se planejar. Nesse primeiro momento, poucos vão conseguir fugir das cotas extras. Mas com o tempo, é possível incluir os custos no orçamento e usar o fundo de reserva para o gasto extra.

Fonte: Extra

Veja dicas de como reduzir os ruídos em condomínios

Norma para diminuir ruídos valerá a partir de julho; edifícios mais antigos ainda vão precisar de adaptação

A partir do próximo dia 19 de julho, todos os empreendimentos que forem protocolados nas prefeituras precisarão atender à norma técnica NBR 15.575, da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), nova exigência para a construção de edifícios que deve contribuir para o fim dos conflitos entre vizinhos.

Entre as principais mudanças nos padrões, o desempenho acústico dos ambientes deve melhorar significativamente. Pisos, alvenaria, revestimentos e até vedações verticais internas e externas precisarão inibir os níveis máximos de ruídos.

No entanto, os condomínios dos prédios mais antigos ainda vão precisar de um tempo maior para a esta adaptação e, enquanto isso, tentarão sobreviver aos ruídos, vilões que atrapalham a relação entre as pessoas que moram lado a lado.

“É um dos problemas mais comuns que os síndicos enfrentam”, afirmou Valnei Ribeiro, gerente regional da APSA, que atua na gestão de condomínios e negócios imobiliários.

O barulho é um dos problemas mais comuns que os síndicos enfrentam, afirma especialista

Segundo o artigo 1.336 do Código Civil, o condômino não pode utilizar suas dependências “de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”.

Os profissionais do setor lembram ainda que se for comprovado que a construtora fez um prédio com paredes que favoreçam a transmissão de ruídos, os condôminos podem acioná-la judicialmente.

“Daqui para frente, as construtoras que quiserem se destacar no mercado terão de oferecer inovações tecnológicas e moradias com desempenhos acústicos superiores”, completou Alberto Safra, diretor da Aubicon, empresa que atua no ramo de pisos, em evento em São Paulo.

“O síndico pode pedir a visita de em engenheiro credenciado para analisar as estruturas e partes comuns e pedir um laudo. A empresa é responsável por problemas na execução da obra que afetem a paz e a harmonia dos compradores”, completou Ribeiro.

“Mas o ideal mesmo é que as pessoas tenham a consciência de que podem evitar barulhos demasiados”, finalizou.

Veja algumas dicas de como reduzir o ruído e conviver bem com seu vizinho:

• Cole pedacinhos de feltro nos pés das cadeiras para abafar o som ao arrastar elas;

• Não ouça música em um volume muito alto e só ensaie instrumentos musicais durante os horários permitidos na convenção e normas sobre silêncio, evitando os instrumentos que produzam maior volume, como os de percussão;

• Não deixe as crianças brincarem ou correrem pelos corredores das áreas comuns;

• Calce sapatos barulhentos ou de salto alto somente quando for sair de casa;

• Coloque tapetes ou carpetes para abafar os sons;

• No caso de obras, o horário padrão, segundo a Secretaria de Meio Ambiente, é de segunda a sábado, das 10h às 17h. Além disso, respeite sempre a Convenção Condominial;

• É preciso maior cuidado ao lidar com objetos que fazem barulho quando caem no chão, como panelas, tampas, copos e pratos;

• Falar alto em varandas ou ao telefone também incomoda o vizinho;

• Evite bater portas e janelas;

• Não deixe crianças no playground em horários que estejam em desacordo com a Convenção Condominial e com a lei.

• Tente primeiro resolver em uma conversa com o vizinho e só depois, se não houver solução, faça uma reclamação formal para o síndico.

Fonte: ZAP Imóveis

Férias: cuidados redobrados com a criançada!

Durante as férias escolares, aumenta a permanência das crianças no quarto, em meio a seus games e computadores.

A reunião de amigos eleva o número de crianças no espaço confinado. É neste período que os pais devem ter cuidado redobrado com os riscos de acidentes com choques elétricos, aumentando a cautela quanto à instalação elétrica do local.

Os pequenos são curiosos e um ponto importante é a proteção das tomadas. “No caso de crianças, o grande problema é colocar o dedinho ou um objeto metálico no buraco da tomada, que pode ser fatal”, alerta o engenheiro Hilton Moreno, consultor do Programa Casa Segura.

Ele recomenda tampar todas as tomadas não utilizadas com um protetor plástico comum, à venda em qualquer loja de materiais elétricos ou home center. “Isso é válido, obviamente, desde que a criança não tenha força e habilidade suficientes para tirar o protetor. Para resolver o problema de uma vez por todas, independentemente da criança, deve-se usar tomadas com bloqueadores (obturadores) que já vêm de fábrica. Esse modelo é ainda pouco conhecido e usado no Brasil, mas deveria ser usado sempre por aqueles que têm ou recebem crianças pequenas em casa”, complementa.

Para os filhos maiores, o perigo de choque pode ser maior, pois eles têm acesso fácil aos plugues dos aparelhos, correndo o risco ao colocá-los ou tirá-los da tomada. “Sobretudo nos modelos antigos de tomadas, esse risco era um pouco maior do que no novo padrão de tomadas”, comenta Moreno. É comum a retirada do aparelho da tomada puxando pelo cabo elétrico e não pelo corpo do plugue, o que aumenta o risco de danificar a extremidade do condutor, o qual pode se romper com o tempo, perfurando a isolação do cabo e, então, provocando o choque. “Em ambas as situações anteriores, deve-se orientar a criança para que insira e retire os plugues das tomadas tocando-os apenas no corpo do plugue e nunca puxando o fio. Isso é o mesmo que ensinar a uma criança que ela não deve colocar a mão no fogo da boca do fogão”, explica.
Outro alerta para os pais é orientar os filhos a não brincar com aparelhos que estão dando choque. “Às vezes a criança acha engraçado levar choque de baixa intensidade, que ocorre por defeitos internos nos aparelhos. Isso é muito perigoso e pode ser fatal dependendo do percurso da corrente elétrica pelo corpo”, afirma Moreno.
Além disso, o uso de benjamins (ou tês) deve ser evitado para reduzir a ocorrência de sobrecargas. “Fios soltos pelo chão no meio do caminho da criançada podem resultar em danos aos fios e consequentes choques elétricos, além do risco da criança tropeçar, cair e se machucar”, informa o engenheiro.

Mas o aviso serve também para outras medidas que evitam choques e acidentes em qualquer época do ano. O uso do fio terra e do dispositivo DR – este, popularmente conhecido por fazer desligar a energia elétrica. Esses dispositivos, associados ao bom uso dos aparelhos, podem reduzir o consumo de energia, além de evitar possíveis acidentes elétricos domésticos que, em alguns casos, podem ser fatais.

Todos os circuitos elétricos, sejam de iluminação, tomadas ou outros equipamentos devem ser protegidos contra choques elétricos. Em particular, o DR de alta sensibilidade é especialmente usado em áreas molhadas como banheiro, lavanderia e cozinha e tem como missão desligar automaticamente o circuito no momento em que ocorre uma descarga elétrica para a terra ou pelo corpo das pessoas.

Além de provocar incêndios, as instalações elétricas mal dimensionadas ou sem a manutenção adequada podem causar queimaduras de até terceiro grau, coagulação do sangue, lesão nos nervos, contrações musculares e reação nervosa de estremecimento (a sensação de choque).

Fonte: Programa Casa Segura

Assembleia de condomínio

O direito de gravar o áudio/vídeo das assembleias de condomínio é permitido pela legislação brasileira por analogia ao artigo 417 do Código de Processo Civil que trata da gravação de audiência pública. Destaca-se que não há norma que proíba a gravação de audiências e, portanto, aplica-se a mesma regra à gravação de assembleias de condomínio.

De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e do Supremo Tribunal Federal, as audiências são públicas, tornando a gravação legal, o que pode ser inclusive divulgado. Se a audiência for sigilosa, poderá haver gravação, porém não poderá ser divulgada a terceiros.

As partes não precisam informar que estão gravando o áudio/vídeo em audiência. Apenas na área penal o juiz deve informar sobre a realização de gravação, bem como é admitida a restrição de gravação para preservar a imagem do acusado. Em síntese, tudo que for público pode e deve ser gravado em nome da transparência dos julgamentos. Há anos se consagrou tendência de dar publicidade aos atos processuais.

A assembleia de condomínio possui caráter público dentro do ambiente condominial. Portanto é facultada a gravação em áudio/vídeo da assembleia a qualquer condômino. Inclusive as Convenções de condomínio mais recentes preveem expressamente o direito do condômino de gravar em áudio e vídeo a reunião de condomínio.

A gravação da assembleia tem o escopo de assegurar os direitos de todos os condôminos em prol da verdade e dos bons costumes. É certo que inibe atos agressivos, bem como a má-fé daqueles que têm a intenção de lesar alguém. Em suma, a gravação de assembleia não traz qualquer prejuízo, mas ao contrário contribui para que a reunião ocorra de forma pacífica e dentro dos liames da legalidade.

É importante observar também que os fatos ocorridos na reunião de condomínio devem ser registrados por escrito no momento exato em que forem acontecendo para se evitar a perda ou distorção de qualquer informação relevante, assim como também tem o condão de evitar problemas futuros.

Qualquer participante tem o direito de gravar a assembleia, especialmente aquilo que considere ofensivo ao seu patrimônio ou à sua honra, para adotar as medidas cabíveis decorrentes do fato porventura lesivo.

Diante disso, se a assembleia de condomínio é considerada um ato de natureza pública dentro do condomínio, não há motivos para impedir a sua gravação. A tentativa de impedir, geralmente, significa a intenção de lesão ou ofensa por parte daquela pessoa age ou fala, mas que evitar o registro que prova seu ato abusivo.

(*) Kênio Pereira, presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

Fonte: Hoje em dia

Taxa de condomínio é obrigatória. O que acontece se não pagar?

Entenda o que é a taxa de condomínio e qual a importância que ela tem para o bem estar e conservação dos ambientes públicos do empreendimento. Ela é obrigatória? Veja a resposta.

 A taxa de condomínio é um valor mensal e sucessivo que os condôminos devem pagar a fim de custear a manutenção dos serviços comuns a todos no empreendimento. Esta taxa é definida em conjunto e em assembleia e leva-se em conta a soma de todos os custos fixos e variáveis que o condomínio tem e depois divide-se este valor pelo números de condôminos. Vale lembrar que condômino são todos os proprietários de imóveis ali, independente de ele morar ou não no seu imóvel.

Taxa de condomínio é obrigatória?

Sim, ela é obrigatória a todos e mesmo que o proprietário não esteja usando o imóvel ou morando ali, ele é obrigado a pagar o valor já que este é calculado pela soma das despesas e divido pelo total de imóveis. Desta forma se ele não pagar vai faltar dinheiro no caixa e duas coisas acontecerão: ou o condomínio fica inadimplente ou os demais proprietários acabam sendo prejudicados e tendo de pagar mais para cobrir a inadimplência daqueles que não pagaram.

O que acontece se uma pessoa não pagar?

taxa de condomínio obrigatória

Quando ocorre inadimplência a administração do condomínio irá tomar as decisões cabíveis a cada caso. É claro que muitos podem estar em dificuldades financeiras e negociar a dívida como é possível em quase todos os casos de inadimplência. Mas a simples recusa no pagamento ou a persistência da dívida poderá levar a pessoa a ser negativada e inclusive cobrada judicialmente. Segundo a presidente da Associação de Moradores do meu condomínio, que inclusive é advogada, em casos extremos o imóvel poderá ser penhorado e lavado a leilão para pagamento da dívida com o condomínio.

Qual a importância da taxa

A taxa de condomínio é usada para o pagamento da mão de obra para a portaria que geralmente é 24 horas, guardas que farão a ronda noturna, limpeza e conservação, energia elétrica, água, telefone, impostos e demais serviços ou infraestrutura necessária para o bem comum de todos os moradores. Desta forma a taxa é importante para a manutenção desses serviços e consequentemente não só o bem estar dos moradores, mas também a valorização dos imóveis de uma maneira geral, já que em caso de venda, os compradores irão observar a organização, segurança e com isso decidir se vale a pena ou não investir o dinheiro na compra daquele bem.

Fonte: Condomínio em Foco

Cadastrar moradores?

Voltamos a abordar a problemática do cadastramento dos condôminos e moradores do prédio. Quem é quem no condomínio constitui ponto fundamental da própria segurança e, ao mesmo tempo, sensível incursão no direito à privacidade.

Vejamos, primeiro, o arquivo dos condôminos. Para saber quem é condômino, ou seja, co-proprietário de unidade autônoma no edifício, o síndico pode solicitar cópia do registro diretamente aos supostos titulares ou ao registro de imóveis.

A informação sobre quem seja proprietário, promitente comprador, cessionário ou promitente cessionário dos direitos à aquisição de unidades é pública. Consta do registro de imóveis e, se não consta por não ter sido ainda registrada ou averbada, vale o que estiver registrado.

O problema é que não custa pouco solicitar certidão individualizada de todas as unidades, por isso o melhor é obtê-las com os condôminos e só pagar as dos que se recusarem a fornecê-las.

Com base nas certidões o síndico poderá montar uma relação de condôminos-proprietários, aptos a participar das assembleias e nelas votar. Evitará, com isso, o constrangimento de só descobrir, tempos depois, que alguém que se fez passar por condômino na realidade só era parente, ou amigo íntimo do verdadeiro proprietário, não estando legalmente habilitado a deliberar e decidir como os demais.

Para que a lista não se torne obsoleta, toda vez que houver alienação de unidade ou solicitação de mudança do nome do condômino nas taxas ou nos boletos de cobrança, o síndico (ou administradora) deve pedir certidão atualizada do interessado, ou fazê-lo às custas do condomínio.

Memória visual

Quanto se trata da elaboração do cadastro de moradores, é preciso agir com maior cuidado, uma vez que não se pode obrigar nenhuma pessoa a fornecer seus dados pessoais.

Aliás, tal tipo de levantamento deve conter o mínimo necessário de informações que os condôminos, em assembléia, julgarem indispensáveis a melhorar a segurança do próprio prédio. Poderá, por exemplo, incluir ou não, dados sobre o estado civil dos moradores (quem é solteiro, casado, separado, ajuntado), profissão, endereço e telefone comercial, relação com o condomínio (proprietário, empregado doméstico, inquilino etc.), nome de parentes e amigos que mais o visitam e assim por diante.

Cada condômino tem o direito de fornecer as informações que, a seu juízo, forem convenientes e que não o fizerem sentir-se invadido em sua privacidade. Não custa lembrar que é preciso fazer duas relações, uma mais completa, que ficará em poder do síndico, e outra mais reduzida, à disposição da portaria, com instruções adequadas sobre como utilizá-las, para que não se caia no perigo maior de fornecer a estranhos dados que só interessam à administração do condomínio.

Tão importante quanto cadastrar os moradores é, a nosso ver, escolher porteiros com boa memória visual, que possam identificar de imediato quem não é residente ou visitante habitual do prédio, sem necessidade de consultar qualquer lista.

Aplicando esta habilidade, o porteiro poderá mais facilmente agir com firmeza com relação a estranhos. Apesar de todas as advertências, é comum ver porteiros dando livre acesso a qualquer pessoa bem apessoada, especialmente em edifícios com muitas unidades, simplesmente porque não sabem reconhecer de pronto quem é morador ou não.

Fonte: Jornal do Síndico

Garagem: os riscos de negociar a vaga no condomínio

Com o aumento da frota de veículos no País e em todas a cidades, surge a necessidade também de condomínios com mais mais vagas de garagem por apartamento. Alguns prédios novos já foram projetados com duas vagas para carros por unidade, porém os mais antigos oferecem apenas uma.

A realidade culminou em uma negociação de ajuda mútua: quem não usa a vaga, aluga para outros moradores. O lucro para o locatário e locador é certo, entretanto é preciso respeitar a legislação vigente.

De acordo com o diretor regional e estadual do Sindicato da Habitação (Secovi-PR) Junzi Shimauti, o Código Civil determina que a vaga pode ser alugada apenas para moradores do prédio, mas prevalece também a regra do condomínio. “Alugar a vaga para uma pessoa que não more no prédio pode ser perigoso. Coloca em risco a segurança de todos os moradores”, frisa Shimauti.

Já a respeito da venda da vaga, o diretor explica que tudo vai depender da escritura do imóvel. “Normalmente a garagem está vinculada ao apartamento, mas em alguns casos existem duas escrituras. Se o contrato for separado é possível vender a vaga”.

Garagem: os riscos de negociar a vaga no condomínio - Divulgação

Segurança - O mais indicado é alugar a vaga de garagem para morador do condomínio

Além de negociar o espaço, alguns moradores utilizam a garagem como depósito de quinquilharias. O diretor do Secovi esclarece que o uso da garagem é exclusivamente para guardar veículo e que, em geral, outra destinação não é permitida. “A vaga só pode ser utilizada para outro fim, se o condomínio autorizar”, reforça.

Outra regra que deve ser respeitada está relacionada ao tamanho do carro. De acordo com a legislação, somente carros médios podem ser guardados na garagem. Os carros maiores dificultam o estacionamento dos outros veículos e podem até causar acidentes. Colocar motos ao lado dos carros também pode causar problemas aos motoristas na hora de estacionar.

Outro problema é o chamado “contrato de boca”. Assim, o Secovi orienta que os condôminos documentem a negociação, fazendo constar o valor do aluguel e a data de pagamento.

O QUE DIZ A LEI

A Lei Federal 12.607/12 proíbe a venda ou o aluguel de vagas de garagem para pessoas de fora do condomínio. A exceção vale apenas se a permissão for estabelecida na convenção do prédio.

Segundo o Secovi, em 95% dos casos essa permissão não está expressa em documento. E, se os moradores quiserem modificá-lo, será necessária aprovação em assembleia.

A nova norma foi criada com o objetivo de garantir maior segurança nos condomínios.

A única maneira de alugar ou vender vagas de garagem agora é com a aprovação de dois terços dos moradores em votação durante assembleia. Edifícios-garagens não são afetados pela lei.

Fonte: Odiario.com

Condomínios Poliesportivos

Foi-se o tempo em que esporte no condomínio resumia-se a uma quadra poliesportiva. Claro que as quadras ainda são muito valorizadas pelos condomínios, mas hoje as construtoras buscam oferecer uma variedade de espaços para prática esportiva como campos sintéticos, piscina aquecida, sala de musculação e até pista de corrida. Muitos imóveis, que não foram planejados com toda essa estrutura, procuram, da melhor forma possível, disponibilizar tais comodidades aos moradores.

O importante para conservar e planejar as áreas esportivas é utilizar materiais de primeira qualidade. Com piso correto e bons equipamentos, o risco de acidentes cai e a prática esportiva é aproveitada em seu potencial máximo. Além de, claro, ter uma valorização imobiliária. Não podemos nos esquecer que as férias escolares, que proporcionam uma maior frequência no condomínio, chegam daqui dois meses. É importante já se programar para deixar tudo arrumado.

Piscina
As piscinas sem aquecimento repulsam usuários. A natação e hidroginástica, por exemplo, devem ser praticadas na faixa dos 29ºC a 31ºC, por todas as idades acima de dois anos. A prática esportiva em águas mais quentes pode até ser agradável no início, mas pode ocasionar certos problemas como superaquecimento do corpo. Como o ambiente esterno está quente, o corpo não consegue dissipar o calor durante a atividade.

Os aquecedores podem funcionar com:

O gás é um combustível razoavelmente barato, que está valorizado. Ainda assim, é uma boa escolha.

A energia solar é de excelente qualidade. A luz é um combustível sem custos, além da manutenção e da instalação. Entretanto, é incerta, pois necessita de um mínimo de luz para funcionar. Após alguns dias trabalhando, o equipamento pode elevar a temperatura da água. O baixo custo de manutenção é rebatido pelo alto preço de implementação.

A eletricidade é um combustível menos procurado por causa de seu preço. Porém, os fabricantes têm desenvolvido novas tecnologias que visam utilizar menos energia elétrica, indo na mesma direção das campanhas de economia elétrica, tão na moda atualmente.

Já o trocador de calor consiste em retirar o calor do ar ambiente e transferir para a água da piscina. Para essa troca ser eficiente, o equipamento deve ficar em local aberto e, preferencialmente, próximo à piscina. Ele é projetado para resistir às mais variadas condições climáticas (sol, chuva, ventos, etc).

imagem332Este tipo de aquecedor pode ser utilizado em piscinas de pequeno e de médio portes. Empresas especializadas também desenvolvem soluções para o uso em piscinas de grande porte como em clubes, academias e parques aquáticos.

Este trocador de calor é econômico se comparado aos outros produtos do mercado, como os aquecedores elétricos ou a gás. Por ser um trocador de calor, é normal que o primeiro aquecimento demore um pouco mais que os outros tipos, porém seu consumo é bem menor.

A piscina não pode ser esvaziada para que o material não fique exposto às intempéries, que de outra forma seriam absorvidas pela água. A variação de temperatura de uma piscina vazia é muito maior do que a de uma cheia. Isso aumenta as chances de rachaduras e outros danos estruturais.

O gasto com a limpeza dos skimers (aparelho que retira as partículas que ficam boiando, como cabelos e insetos) e filtros, cloração da água ou a aplicação de algum produto químico (para evitar a proliferação de microrganismos, como algas e bactérias) e controle de pH são os cuidados mais básicos que não devem ser esquecidos.

O produto utilizado deve ser cuidadosamente escolhido de acordo com sua finalidade, pois cada um possui suas características e interagem de formas diferentes com os equipamentos e materiais. O cobre ou a prata, por exemplo, muito utilizados para não permitir o aparecimento de algas e micro-organismos, se não utilizados adequadamente, podem se acumular no sistema, gerando a corrosão da maquinaria.

Diversos equipamentos, alguns mais ou menos tecnológicos, ajudam a manter as condições adequadas. Para garantir a cloração correta da água, existe um equipamento formado por uma placa de titânio, que transforma o sal de cozinha em cloro, retendo o sódio e garantindo uma cloração sempre adequada.

Fitness

Uma sala de fitness não muito grande é totalmente viável no condomínio, contendo aparelhos para atividades leves, moderadas e vigorosas. O síndico só precisa consultar uma empresa idônea, com profissionais capacitados a indicar os equipamentos mais adequados.

Para a instalação de uma sala de ginástica será necessário um ambiente (sala) arejado, com piso emborrachado, bem iluminado.É preciso manter este espaço limpo e higienizado.

A iluminação deve ser feita com luz indireta. Assim, quem for fazer supino, abdominal ou alongamento no chão não olhará diretamente para as lâmpadas. O piso antideslizante evita a queda no momento das atividades. Cair com peso na mão pode causar sérias contusões.

Os equipamentos básicos para a montagem da sala de ginástica são: duas esteiras, duas bicicletas, um elíptico, uma estação de musculação, um espaldar para alongamento, um conjunto de halteres, um aparelho de abdominal e acessórios. Televisão e aparelho de som são itens opcionais.

A estação para musculação é um aparelho multifunções para exercícios diferentes de pulley alto, pulley baixo, supino, rosca (scoth, alternada e com apoio), crucifixos (peitoral e invertido), pullover (reto e quebrado), desenvolvimentos, remadas (unilateral e curvada) e de pernas (flexão e extensão).

Os equipamentos devem ter os cuidados diários para a conservação, que deverão ser realizados pelo condomínio. Já a manutenção preventiva é a solução para garantir a durabilidade dos mesmos, devendo ocorrer uma vez por mês.

A conservação dos equipamentos necessita de cuidados como enxugar após a utilização, retirando o excesso de suor; lubrificação das mantas das esteiras. Não existe lei quanto a manutenção. Existe, sim, a norma do fabricante, principalmente em relação às esteiras, uma vez que há necessidade de lubrificação.

Quadras

A quadra poliesportiva é a mais comum dentro dos condomínios, possibilitando a prática de futebol, basquete e vôlei. Para garantir a segurança dos usuários, primeiro é necessário ter muita atenção com o piso. Buracos e trincas aparecem em áreas não conservadas e sem a manutenção adequada.

Os equipamentos como tabelas, aros, mastros, redes, traves e cercas também precisam de manutenções regulares. O zelador pode ser o responsável por inspecionar diariamente estes espaços de prática esportiva.

Se o seu condomínio tem um bom espaço sem utilização,existem empresas qualificadas para projetar uma quadra. O material utilizado para a construção das quadras poliesportivas evoluiu muito. Hoje, existem materiais antiderrapantes e de maior durabilidade. Alguns modelos contam com sistema de amortecimento.

Para quem pratica esportes coletivos, o acabamento das quadras não são meros enfeites. As pinturas das linhas são fundamentais para o bom andamento do jogo. Seja na batida de um pênalti no futsal, um arremesso de três pontos no basquete ou a marcação de dentro ou fora no voleibol.

Muitos condomínios possuem quadras de tênis asfálticas. O tênis exige movimentação lateral constante e qualquer falha no piso pode causar uma contusão mais séria. São necessárias vistoria diárias e manutenção esporádica. A rede e os mastros de sustentação precisam de atenção para não se deteriorarem. Apesar de ter um piso asfáltico, as quadras precisam de acabamento, impermeabilização eficaz e rugosidade específica para a prática do tênis.

Futebol Society

Outra prática esportiva que tem crescido dentro dos condomínios é a do futebol society, com campo de grama sintética. É importante escolher um material de alta resistência. Alguns modelos chegam a ter cinco anos de durabilidade. Para evitar o aparecimento de poças durante as chuvas, algum tipo de dreno deve ser projetado antes da construção.

Muitos novos empreendimentos possuem quadras no projeto. Mas existem residenciais antigos, com grandes áreas não aproveitadas, que poderiam pensar em construir uma. Condomínios que têm opções de lazer são mais valorizados.

Fonte: Sindiconews

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