lei do silêncio em condomínios

O condomínio pode expulsar morador do prédio?

O condomínio pode expulsar morador do prédio por causar incômodo aos demais? Há tempos, dissemos um sonoro “não” a esta pergunta, baseando-nos unicamente no disposto na legislação brasileira, que não prevê a possibilidade de despejo contra condômino ou locatário indesejáveis. Melhor analisando as circunstâncias e o espírito que norteia nossa Justiça, estamos inclinados a mudar de opinião, ou, ao menos flexibilizar a resposta, dizendo agora, sem dúvida, que “sim”, é possível tirar o morador impertinente.

A questão não é simples. A lei continua não prevendo expressamente ação do condomínio contra condômino ou locatário para expulsá-los do prédio. Mas se considerarmos os critérios que são utilizados pelo juiz para indicar se um animal pode ou não permanecer no condomínio ou os parâmetros que eram utilizados para avaliar se um casamento podia ou não ser anulado, partindo-se da prova de que a vida se tornara intolerável para um dos cônjuges, pode-se antever que, se o condômino ou locatário estiver causando incômodos à saúde, à segurança ou ao sossego dos demais condôminos em tal grau que lhes torne intolerável a convivência, uma ação judicial contra o malfeitor terá grande probabilidade de sucesso.

Não basta provar que o indigitado apresenta comportamento incompatível com a moral vigente no prédio, ou que perturbe o sossego dos demais residentes ocasionalmente, ou que não cumpra as determinações contidas na convenção e no regimento interno, ou que trata os funcionários com desrespeito e coisas do gênero. É preciso que sua infração seja grave. Mais ainda, é necessário que seja contínua, repetida, de modo que sua reiteração provoque repulsa dos demais moradores, por perturbar-lhes a vida de tal modo que a melhor solução, para evitar mal maior, seja a expulsão do contraventor.

Bom Senso

A Justiça brasileira tem dado guarida a inúmeros casos não previstos em lei, baseando-se nos princípios gerais de direito, na eqüidade, no bom senso. Foi assim, por exemplo, com relação à correção monetária, em época de inflação desenfreada. Quando for chamada a se pronunciar sobre o afastamento de condômino ou locatário também dará a resposta correta, se presentes estiverem as condições necessárias a uma decisão baseada no direito à segurança, ao sossego e à saúde de todo o condomínio.

Como dizem os juristas, não basta alegar, é preciso provar. Edifício que tenha morador nocivo, incapaz de conviver em comunidade, deve ir se preparando desde já para o dia em que, eventualmente, terá que levar seu caso à Justiça. Portanto, toda perturbação provocada por morador deve ser registrada (em ata ou de outra forma). Se grave, levada ao competente distrito policial. Rol de testemunhas deve ser anotado, para evitar que na hora da audiência quem se comprometeu se esquive a depor. E assim por diante. Com um dossiê completo, o advogado contratado pelo condomínio poderá armar sua estratégia de ataque, com boas chances de sucesso.

Atualmente, mais da metade da população das grandes cidades brasileiras vive em edifícios, em condomínio. Os tempos mudaram. A lei ainda não mudou, mas a jurisprudência está pronta para mostrar o caminho.

*Luiz Fernando de Queiroz

Rateio não admite exceção

Não tendo a convenção do condomínio natureza contratual, não pode o condômino excusar-se de uma obrigação porque outra, devida a si, não foi cumprida.

“Não ostentando a Convenção de Condomínio natureza puramente contratual, inadmissível é ao condômino invocar a exceção de contrato não cumprido para escusar-se ao pagamento das cotas condominiais.”

O entendimento é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar ação em que o condômino se recusara a pagar as cotas de rateio sob a alegação de que o condomínio não tinha cumprido com a obrigação de reparar os danos havidos em sua unidade habitacional.

Relatando o recurso especial (195.450-SP), o ministro Barros Monteiro informa que o condomínio ajuizou ação de cobrança contra um dos condôminos, tendo o juiz julgado procedente, em parte, o pedido. Em grau de apelação na 11ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de São Paulo, por unanimidade, a decisão de primeiro grau foi mantida, sob o fundamento de que a exceção de contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus) não é aplicável, em ação de cobrança de despesas condominiais, “quando se tratar de obrigações de natureza distintas”, impondo ao devedor o ônus da multa, juros e atualização monetária.

No recurso especial, o condômino sustentou que o condomínio havia se comprometido “em assembleia” a reparar os danos causados em seu apartamento, razão pela qual, tendo decorrido dois anos sem o cumprimento da obrigação assumida, recusou-se a pagar sua parte nas despesas condominiais, apoiado ainda na noção de que a convenção entre os condôminos “tem natureza contratual”.

Em seu voto, o ministro Barros Monteiro diz que a regra do art. 1.092 do Código Civil de 1916 (artigos 476 a 477 do Código Civil de 2002) “somente encontra pertinência nos contratos bilaterais”, por estar assim prescrita: “Nos contratos bilaterais, nenhum dos contraentes [contratantes, CC/2002], antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.” Em apoio à sua interpretação, cita doutrina de Silvio de Salvo Venosa, para quem os contratos bilaterais, “no momento de sua feitura, atribuem obrigações a ambas as partes”, e também de Caio Mário da Silva Pereira, que caracteriza o contrato bilateral “pela reciprocidade das prestações”, o que não acontece no condomínio.

Este, explica o relator, não possui natureza contratual, possuindo caráter “estatutário ou institucional” ou “ normativo e institucional” (João Batista Lopes).

Conclui o ministro Barros Monteiro: “Nessas condições, ainda que o condomínio se tenha obrigado, em assembleia dos condôminos, a reparar os danos sofridos pela unidade habitacional dos réus e que estes tenham, de seu turno, ingressado em Juízo para compeli-lo a tanto, não lhes é permitido recusar o pagamento das cotas condominiais, não só pelas razões supra-apontadas, mas também porque sem a contribuição de todos os condôminos o condomínio não terá como subsistir.”

“Em suma” – prossegue –, “os prejuízos advindos ao seu apartamento em virtude de infiltrações e vazamentos, cuja responsabilidade é atribuída ao Condomínio, geram aos réus – ora recorrentes – um direito subjetivo, mas não podem servir como escusa para não cumprir o dever de contribuir para as despesas condominiais.”

Votaram com o relator os ministros César Asfor Rocha, Fernando Gonçalves e Aldir Passarinho Junior.

*Luiz Fernando de Queiroz

Quando fechar o edifício

Cabe aos condôminos fixar no regimento interno o horário de funcionamento de edifício comercial, sempre respeitando a lei, o direito de propriedade, os usos e costumes locais e os direitos pessoais dos condôminos.

Por favor, me deixem trabalhar. 

Este tem sido o apelo de muitos condôminos, diante das tentativas cada vez mais insistentes de se diminuir o horário de funcionamento dos edifícios comerciais, em função das despesas com funcionários ou da preocupação com a segurança. Em cidades como São Paulo e Rio de Janeiro, muitos edifícios fecham suas portas logo após o anoitecer (em torno de 19 h, 19h30min ou 20 h), o que impossibilita a muitos profissionais liberais continuarem o exercício de suas funções, especialmente dentistas, cuja clientela prefere marcar hora fora do expediente.

Em cidades como Curitiba e Belo Horizonte, também é comum o quasefechamento dos prédios comerciais após determinado horário, permanecendo vigia ou segurança com a responsabilidade de identificar os usuários, sem impedir o acesso dos clientes de quem continue trabalhando. Somente depois das 22 ou 23 horas, o edifício fica totalmente isolado do mundo exterior ou com acesso exclusivo de condôminos e pessoas previamente autorizadas.

Tal iniciativa, de bom senso indubitável, está mais de acordo com a finalidade de um condomínio comercial, que é permitir que exercitemos nossos ofícios com plenitude.
Mas, afinal, quem decide a que horas o prédio fecha ou abre? E até que ponto pode-se impedir o acesso dos proprietários-condôminos a suas unidades
autônomas?

A questão ainda não suscitou muitas discussões judiciais, mas é muito atual. Não há normas legais regulando a matéria, sendo necessário interpretar o problema dentro do contexto dos princípios que regem o condomínio. Podemos sintetizá-lo em poucos tópicos:

1) A competência para a fixação do horário de funcionamento do prédio é, em primeiro lugar, dos condôminos, através de seu regimento interno.

2) As decisões dos condôminos não podem ir contra a lei, nem prejudicar o direito de propriedade ou atingir os direitos pessoais dos condôminos.

3) Também devem ser respeitados os usos e costumes locais (v.g. não impedir que o prédio abra no sábado ou domingo, se, nestes dias, o comércio local funciona normalmente).

4) O síndico não pode, arbitrariamente, modificar o horário de abertura e fechamento do prédio. Nem a administradora.

5) Seja livre ou controlado o acesso, todos os condôminos respondem pelas despesas de portaria e utilização dos elevadores, mesmo nos horários além do expediente normal da cidade.

6) Cabe à administração do prédio identificar os eventuais visitantes, porém sem impedir que o condômino tenha a última palavra sobre quem deva ou não ingressar nas premissas para visitá-lo. No caso de realização de reformas que exijam a presença de técnicos e operários além do horário de visitação controlada, a prudência recomenda
que o condomínio solicite a comunicação prévia ao síndico ou administradora, acompanhada de lista com nome e identidade dos trabalhadores, para que a portaria possa exercer com eficiência sua função. De igual forma, é no regimento interno do condomínio que se deve regulamentar a forma e horário de funcionamento da garagem, se houver. As características de cada empreendimento e sua localização podem indicar situações diferentes, como, por exemplo, horário de abertura exclusivo somente para a saída de veículos (além de determinada hora). Os princípios, não obstante, são os mesmos que norteiam o ingresso e saída de pessoas do prédio.

*Luiz Fernando de Queiroz

Validade do quadro de devedores

Desde que aja na forma da lei, o síndico pode afixar em edital interno o número das unidades que se encontram em atraso, sem que isso constitua dano moral.

Desde que aja na forma da lei, o condomínio pode afixar em edital interno o número das unidades que se encontram em atraso, não podendo o condômino pleitear indenização por dano moral se deu causa ao fato ao se tornar inadimplente com o pagamento de sua cota de rateio. Nas palavras do tribunal carioca, “o que pode constituir constrangimento, na realidade, é o próprio débito”.

A ação de reparação de danos sob a alegação de dor moral foi julgada totalmente improcedente. O acórdão, relatado pelo desembargador Albano Mattos Corrêa (n. 29.547/01), tem a seguinte ementa: “A exibição no Quadro de Devedores do Edifício, do número da unidade do apartamento da Autora, ora Apelante, e da sentença que a condena a pagar cotas condominiais em atraso, certo é que não agrada a inadimplente, mas não constitui fato autorizador de reparação. Se não houvesse a impontualidade da condômina no pagamento de suas obrigações, poder-se-ia cogitar do cabimento da dor moral, e por consequência, do direito à compensação de lei. No entanto, ad instar da negativação do nome de uma pessoa no SPC ou no Serasa, verbi gratia, se efetuada indevidamente, chama à razão o cabimento do dano moral, porém, se concretizado na forma da lei, com justa causa, não gera nenhum direito à indenização.”

Em seu relatório, o desembargador Albano Mattos Corrêa sustenta que “o abalo psicológico que a Apelante diz ter sofrido, indiscutivelmente, não decorreu do fato de ser colocado no quadro de devedores o número do apartamento, ou da exibição da sentença que a condenou ao pagamento de contas condominiais em atraso. A inadimplência da apelante no cumprimento de suas obrigações por cinco anos certamente lhe impõe situação de constrangimento. Mas não se pode enxergar nas providências do condomínio nenhum propósito que vise a atingir a honra da recorrente. São providências que visam a chamar a atenção da devedora para que venha saldar a sua dívida”.

Citando a sentença do juiz de primeiro grau, Ronaldo José Oliveira Rocha Passos, lembra o relator que o número da unidade da autora foi colocado no quadro de aviso junto com os dos demais condôminos em atraso, sem fazer referência ao nome de cada um, como “norma geral” do condomínio.

“Tal fato, em consequência, ou melhor, tal modo de comunicar aos demais condôminos o índice de inadimplência” – diz o juiz da ação – “referindo unidades condominiais devedoras, em se tratando de condomínio de baixa renda, efetuado em quadro geral, não se pode considerar comportamento dirigido a provocar constrangimento a este ou àquele condômino, titular de unidade devedora. O que pode constituir constrangimento, na realidade, é o próprio débito.”

Adiante o magistrado aduz que tanto o quadro como a sentença, “caso tivesse sito remetida aos demais condôminos responde mais às indagações e cobranças dos demais condôminos em relação à solução das inadimplências do que propriamente a qualquer animus de constranger aos devedores”. Em outras palavras, o síndico tem a obrigação de informar os condôminos de suas providências para receber as taxas em atraso.

Os demais integrantes da Sexta Câmara Cível do TJRJ votaram com o relator.

*Luiz Fernando de Queiroz

Decisões da assembleia

Uma assembleia extraordinária pode revogar decisão tomada em assembleia comum (ordinária) do condomínio e vice-versa, desde que cumpridas as formalidades legais.

Uma assembleia ordinária pode ser anulada por outra extraordinária? De que forma? E uma antiga assembleia que aprovou a isenção para o síndico pode valer para os eleitos posteriormente, sem que o tema tenha sido novamente votado e não constando da convenção isenção e honorários?

As perguntas – todas muito pertinentes – foram feitas por síndico ao Telecondo (41-3223-8030), serviço de utilidade pública mantido pela Associação dos Condomínios Garantidos do Brasil. Chamam a atenção para o ponto fundamental do condomínio, de cuja observância depende a harmonia do prédio.

O que está em questão, no fundo, é a validade, a legitimidade e a perenidade das assembleias condominiais. Diga-se, de pleno, que a lei não estabeleceu hierarquia entre as assembleias ordinárias e extraordinárias. Ambas situam-se no mesmo plano de validade e de poderes. Aliás, o novo Código Civil não menciona explicitamente as assembleias “ordinárias”, referindo-se unicamente à “assembleia” em muitas de suas normas (v. g. artigos 1.334, 1.335, 1.337, 1.347, 1.348, 1.349, 1.350, 1.352, 1.353, 1.354, 1.356, 1.357). Alude também à “assembleia geral” (art. 1.336), mas só qualifica expressamente as assembleias “extraordinárias” em um único artigo, o 1.355, nos seguintes termos: “Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por 1/4 (um quarto) dos condôminos.”

Quer a assembleia seja para fim previsto na lei (“ordinária”), quer “extraordinária”,  seu poder de fogo é o mesmo. Além de obrigar a todos os condôminos – tenham ou não comparecido a ela –, pode também modificar qualquer outra norma aprovada em assembleia anterior. Prevalece o princípio de que a lei nova revoga a lei antiga. Logo, uma assembleia extraordinária pode, sim, revogar decisão tomada em assembleia comum (ordinária) do prédio, desde que cumpridas as formalidades legais (convocação regular, inserção do tema na pauta, discussão, deliberação, inclusão na ata, registro etc.).

Com relação à segunda parte do questionamento, para uma resposta precisa seria de rigor examinar o conteúdo da ata que aprovou a isenção do síndico quanto ao pagamento da cota de rateio. Caso se tenha dito que o síndico “fulano de tal” fica isento da taxa, em caráter personalíssimo, e não que os síndicos do condomínio ficarão desobrigados do pagamento, a extensão do aprovado só atingiria, é óbvio, o primeiro síndico eleito e não os demais. Para esses também serem beneficiados é preciso regra geral, mesmo que não conste da convenção ou do regimento interno.

Em geral, no ato da eleição de cada síndico, a assembleia delibera sobre a sua remuneração, ou não, que pode ser na forma de não pagamento do rateio das despesas ordinárias ou de retribuição direta em pecúnia. Quando a convenção (ou o regimento) contém norma própria sobre o assunto, esta deve ser obedecida, não podendo ser desconsiderada pela assembleia, sob pena de anulação da decisão.

Em condomínios bem administrados, onde há bom senso e respeito entre os condôminos, as decisões da assembleia assumem, não raro, uma validade que vai muito além de seu aspecto puramente legal. Tornam-se parte da cultura do condomínio, do modo de vida dos moradores, formam “jurisprudência” interna e duram por muito tempo, para a satisfação de todos. Antes as leis fossem assim.

*Luiz Fernando de Queiroz

Cônjuge também é devedor

“A ação de cobrança pode ser dirigida contra um só dos condôminos, sendo desnecessária a integração no polo passivo de todos os proprietários.”

Para felicidade dos síndicos e longa vida dos edifícios brasileiros, juízes de todo o país continuam decidindo favoravelmente aos condomínios na questão do pagamento das cotas de rateio, não aceitando um sem número de escusas e desculpas de quem pretende deixar de contribuir com sua parte na manutenção do prédio.

Ementa da 5a Turma Julgadora do extinto Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo rejeitou, por exemplo, a alegação de que a execução das taxas tem de ser movida contra o marido, já que só ele participou do processo de conhecimento e pôde se defender.

A ementa oficial do decisum (Apelação com revisão n. 807.849-0/5) tem a seguinte dicção: “A obrigação de pagar as despesas de condomínio é propter rem, podendo ser cobrada de quaisquer dos coproprietários ou cônjuges companheiros.”

Como explica o relator, juiz Dyrceu Cintra, a apelação foi interposta contra sentença que rejeitou embargos de terceiro movidos por mulher de condômino, que responde a ação de cobrança de despesas ajuizada pelo condomínio, em fase de execução. Insiste a esposa na tese de que o bem imóvel, cujos direitos à meação lhe pertencem, não pode ser penhorado porque só soube da constrição quando foi formalizar sua separação de fato do marido.

Entende o magistrado paulista que o fato de ter sido a ação proposta apenas contra o marido não impede que a penhora recaia sobre o imóvel como um todo. “A dívida se refere ao uso da unidade autônoma que, presumivelmente, aproveitou a ele e à apelante, que continuam casados.” Além disso, “a natureza propter rem da obrigação referente às despesas de condomínio ‘não se preocupa com o nome do titular do domínio, nem com a causa que vincula alguém ao bem; a coisa responde por si’”, lembra o relator, citando outra decisão do Segundo Tribunal de Alçada de São Paulo.

Vai, porém, adiante, argumentando que “mesmo que não fossem marido e mulher, mas simples coproprietários do imóvel, e que apenas um deles utilizasse o imóvel, não estaria impedida a penhora porque as obrigações condominiais são indivisíveis, devendo ser cumpridas na íntegra, incidindo, assim, o disposto no art. 891 do CC: o devedor que pagar a dívida sub-roga-se no direito do credor com relação aos demais”.

O relator transcreve, ainda, voto do juiz S. Oscar Feltrin, em que, com precisão, enfocou o tema em apreço. Diz o último: “A solidariedade no cumprimento das obrigações condominiais, quando a unidade autônoma pertence a mais de uma pessoa, é da essência do condomínio. Isto significa, primeiro, que a ação de cobrança pode ser dirigida contra um só dos condôminos, sendo desnecessária a integração no polo passivo de todos os proprietários e, segundo, que o imóvel responde por inteiro pelo débito condominial, mesmo porque, cuidando-se as despesas de condomínio de obrigações de pagar, derivadas da propriedade, fica o imóvel integralmente vinculado ao débito, possibilitando sua apreensão para a garantia da execução das despesas condominiais.”

Votaram com o relator, Dyrceu Cintra, os juízes Antonio Maria, revisor, e Luís de Carvalho.

*Luiz Fernando de Queiroz

Convocação de assembleia extraordinária

Assembleias gerais extraordinárias só devem ser realizadas em casos excepcionais, sejam elas convocadas pelo síndico ou pelos próprios condôminos.

Diz a Lei do Condomínio que, “ressalvando-se o disposto no § 3o do art. 22, poderá haver assembleias gerais extraordinárias, convocadas pelo síndico ou por condôminos que representem um quarto, no mínimo, do condomínio, sempre que o exigirem os interesses gerais” (art. 25, caput).

E o Código Civil de 2002: “Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.”

Tais normas legais, por sua singeleza, nunca suscitaram maiores indagações, não se incluindo (até agora) entre os temas polêmicos do condomínio. Entendia-se que, como regra geral, afora outras circunstâncias especiais, que a assembleia poderia ser convocada pelo síndico ou por um quarto dos condôminos, como claramente estabelece a lei.

No entanto, há artigo bem fundamentado no Jornal Masset (julho/99, Rio),em que o advogado Paulo Roberto de Andrade Lemos defende tese contrária ao entendimento pacífico sobre o assunto.

Diz o jurista, em síntese, que os proprietários que desejam convocar uma assembleia geral extraordinária devem “solicitar primeiro ao síndico que a convoque, devendo entretanto este grupo interessado representar um quarto dos condôminos e justificar de forma clara e precisa os motivos e a urgência da convocação, sugerindo, inclusive, a ordem do dia que deverá ser apreciada”. Entende ainda o articulista que, “preenchidos estes pressupostos, não pode o síndico deixar de convocar a assembleia, pois a sua omissão será suprida pelos condôminos que representem um quarto dos coproprietários”. Lembra, ainda, adiante, que “não seria qualquer assunto capaz de justificar a convocação de uma assembleia, mas apenas os de caráter grave e urgente que não pudessem esperar a realização de assembleia geral ordinária” e que “há “obrigatoriedade dos signatários estarem em dia com suas cotas condominiais, sejam elas ordinárias e/ou extraordinárias”.

Com pequenas divergências, concordamos com o parecer do advogado carioca. Realmente, é preciso haver parcimônia na realização de assembleias gerais extraordinárias, que não devem ser convocadas à toa, onerando os cofres quase sempre vazios do condomínio. Sempre que consultado a respeito, damos orientação no sentido de que os interessados devem procurar o síndico e solicitar-lhe que convoque a assembleia para apreciar os tópicos exigidos, pois é muito mais fácil e cômodo o síndico fazer o chamamento geral dos proprietários. O recurso da convocação por abaixo-assinado, de consequência, deveria ficar reservado para as hipóteses em que o síndico se recusasse a atender à vontade de parte expressiva dos condôminos.

Não entendemos, porém, que a solicitação prévia seja pressuposto necessário para o exercício do direito de convocação condominial. Não há na lei qualquer exigência nesse sentido ou qualquer indicação do legislador que restrinja o poder convocatório de um grupo de proprietários que represente um quarto das frações ideais do terreno.

Devemos levar em consideração que a exigência de um quarto de todos os proprietários é obstáculo difícil de ser superado na maioria dos condomínios. Tirando-se os inadimplentes (nesse ponto também concordamos com o eminente colega do Rio), os proprietários não residentes (inquilino não pode convocar assembleia), será preciso convencer no mínimo um condômino de cada dois para que o edital seja válido. Não será por qualquer motivo fútil que os interessados se lançarão nessa tarefa.

A propósito, sempre é bom recordar que assembleias gerais extraordinárias só devem ser realizadas em casos excepcionais, sejam elas convocadas pelo síndico ou pelos próprios condôminos. Se forem convocadas todos os meses ou a cada dois meses perdem o caráter extraordinário, passando a ser mais ordinárias que a assembleia anual prevista na lei.

*Luiz Fernando de Queiroz

Quórum para obra comum.

Depende de aprovação de 2/3 do total de condôminos a construção de obra comum de acréscimo às utilidades do prédio.

Pergunta dirigida ao Telecondo lançou dúvida quanto à interpretação do artigo 1.342 do Código Civil de 2002, o qual não tem correspondência no Código Civil de 1916 e trata sobre a realização de acessões em áreas do condomínio.

A questão está assim vazada: “Foi realizada uma chamada de assembleia geral extraordinária em que ficou determinada a transferência do dinheiro da poupança do condomínio (reservado para pintura do prédio) e aprovada a execução de uma guarita (segundo consta, não compareceram nem 15 pessoas de um total de 52 apartamentos), a qual tomará espaço de área de lazer comum, onde será feito um corredor, um muro na beira da piscina e uma rampa para entrada de um dos prédios. Pergunta-se: quantas pessoas deveriam estar presentes na assembleia para aprovação deste projeto e também se é de 2/3 dos presentes ou se é de 2/3 do total dos 52 moradores, ou se é 100% dos moradores.”

A solução do questionamento encontra resposta no citado artigo, que diz: “Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.”

Deduz-se da norma transcrita que o quórum necessário para efetuar obras, como a guarita, que trazem um acréscimo às utilidades do prédio, sem obstaculizar o uso das partes próprias ou comuns, é de 2/3 (dois terços) de todos os condôminos. No caso em exame, será necessário que, em assembleia extraordinária, 35 proprietários se manifestem favoravelmente.

A unanimidade de votos somente será exigida na hipótese de se pretender construir um novo pavimento ou outra edificação no terreno do condomínio. É o que dispõe a regra seguinte à citada, in verbis: “Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.”

Com relação à construção de uma guarita, lembramos ao leitor que a jurisprudência brasileira tem feito vista grossa às disposições da lei sempre que, por motivo de segurança, alguma imposição legal tenha que ser desobedecida. Assim foi, por exemplo, no caso da instalação de grades nos andares inferiores dos edifícios, o que, em tese, feriria a incolumidade da fachada. A Justiça entende que o fator segurança prepondera sobre o estético. Idem com relação à colocação de redes de proteção nas sacadas.

Portanto, mesmo que haja eventual prejuízo à utilização de partes comuns, ou desvio de sua finalidade (construção de guarita no lugar do playground), seisto for aprovado em razão da segurança do prédio, será permitido erigir tal acessão. Se, em virtude da configuração do prédio, a obra atingir parte de uso privativo de algum proprietário (exemplo: um canto de seu terraço), só será possível com sua anuência, mas, mesmo assim, não será exigido unanimidade.

*Luiz Fernando de Queiroz

Quando o ediífico é réu

Qualquer ação judicial movida contra o condomínio terá de ser necessariamente comunicada a todos mediante convocação de assembleia geral extraordinária, ou então, em casos em que os procedimentos contra o condomínio forem rotina ou de valor pleiteado insignificante, por meio de carta-circular ou edital.

Síndicos habituados por muitos anos a conviver apenas com as regras da Lei do Condomínio (4.591/64) devem ler com redobrada atenção o que dispõe o Código Civil de 2002 a respeito de suas atribuições.

Ao tratar da competência do síndico (art. 1.348), o legislador aproveitou muito da experiência da Lei de 64, porém alterou algumas normas e acrescentou outras. Fica até difícil dizer exatamente o que mudou e o que permaneceu intocado, sem uma leitura atenta.

Chamamos a atenção, por exemplo, para inciso sem correspondência na legislação pretérita, que diz: “Art. 1.358. Compete ao síndico: (…) III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio”.

Qualquer ação judicial movida contra o condomínio terá de ser necessariamente comunicada a todos, mediante assembleia geral extraordinária, para a qual todos os condôminos sejam convocados (art. 1.354), sob pena de o síndico responder pelo eventual prejuízo que a falta de providências ou de notificação causar ao prédio ou a alguns condôminos.

Havendo motivos justificados, e dentro de seu livre arbítrio, o síndico poderá, correndo pequeno risco, decidir não convocar uma assembleia simplesmente para “dar imediato conhecimento” da existência de “procedimento judicial ou administrativo”, optando por transmitir a informação por meio de carta-circular ou edital. Tal só seria aceitável se tais procedimentos contra o condomínio forem rotina ou se o valor pleiteado (exemplo, mínima diferença resultante do recolhimento atrasado da contribuição social) for insignificante.

Outra obrigação do síndico que não pode ser esquecida é a da guarda da documentação do condomínio pelo prazo de pelo menos cinco anos, embora não conste expressamente do texto do Código Civil. Diz a Lei 4.591/64 que compete ao síndico “manter guardada durante o prazo de cinco anos, para eventuais necessidades de verificação contável, toda a documentação relativa ao condomínio” (art. 22, § 1o, alínea g). Tal regra não constava da redação primitiva da lei, tendo sido inserida posteriormente, quando o projeto do novo Código Civil já se encontrava elaborado. O legislador, por um lapso, esqueceu-se de reler a Lei do Condomínio modificada e fazer a devida alteração do projeto.

Não tendo sido a Lei 4.591/64 derrogada pelas disposições do Código Civil de 2002 naquilo em que este não é contrariado, está o artigo acima mencionado a produzir efeitos. Além do que, ainda que fosse como precaução, a melhor atitude seria mesmo continuar guardando os documentos do condomínio por, no mínimo, cinco anos.

Uma outra omissão, tanto do novo Código como da lei velha, refere-se a uma suposta obrigação do síndico de elaborar, além do orçamento anual, já previsto no inciso VI do art. 1.348, também balancetes mensais. A elaboração de balancetes mensais já se tornou praxe em muitas cidades brasileiras, especialmente naquelas em que o valor da cota é cobrado nos estritos limites das despesas reais do mês, sem margem para sobras. Portanto, na prática a omissão da lei neste caso não é grave.

*Luiz Fernando de Queiroz

Maioria é da assembleia

Havendo justo motivo, ponderado e analisado em reunião assemblear, basta a maioria dos presentes à assembleia para destituir o síndico, como claramente se infere do artigo 1.349 do Código Civil.

Como não poderia deixar de ser, na interpretação da lei, surgem sempre vozes discordantes, a levantar dúvidas onde tudo parece ser o mais óbvio possível.

Assim acontece com relação ao quórum necessário para a destituição do síndico, tendo em vista regra do Código Civil de 2002 que dispõe: “Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.”

A dúvida, levantada em simpósio no Rio de Janeiro, diz respeito à expressão “maioria absoluta de seus membros”, ou seja, sobre se os “membros” a que se refere a lei são os participantes da assembleia ou a totalidade dos condôminos. Quem lida com o direito sabe que, ao interpretar, em razão de situarmos o comando legal dentro de um contexto maior, infere-se norma que chega quase a dizer o contrário de sua literalidade.

Não parece ser, contudo, o caso do artigo 1.349. Quando se referiu ao voto da “maioria absoluta de seus membros” o legislador parece ter se referido explicitamente à assembleia (sujeito da frase) e não ao condomínio (entidade maior). O artigo citado está inserido na seção II, “Da Administração do Condomínio”, composta por 10 artigos (do 1.347 ao 1.356), todos os quais fazem referência direta à assembleia dos condôminos como sendo a reunião, o encontro dos coproprietários, e não como a totalidade dos condôminos isoladamente considerados.

No art. 1.347, lê-se que “a assembleia escolherá um síndico”, simplesmente; no 1.348, § 2o, que “o síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção”; no 1.350, que “convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos”, deixando entrever aqui que reunião (encontro) não se confunde com condôminos (conjunto de todos); no 1.351, que “depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos”, deixando claro que o voto é da totalidade de proprietários; no 1.352, que “as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes”; no 1.354, que “a assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião”; e assim por diante.

Em outros artigos (1.333, 1.337, 1.341, 1.342, 1.343, 1.357) o Código Civil também fixa quóruns vinculados ao conjunto de consortes, ou à fração ideal total, sempre deixando claro quando o coeficiente deve ser visto como parte do todo.

No caso da destituição do síndico, em comento, outro motivo nos levar a crer que o quórum seja mesmo da “maioria absoluta” dos membros presentes à assembleia. É que, agora, ao contrário da Lei do Condomínio (4.591/64), é preciso justificar e fundamentar a dispensa do síndico, seja por “praticar irregularidades”, seja por “não prestar contas”, seja por “não administrar convenientemente o condomínio”.

Havendo justo motivo, ponderado e analisado em reunião assemblear, não há porque se exigir quórum de 2/3 da totalidade do edifício. Basta a maioria dos presentes à assembleia, como claramente se infere do citado artigo 1.349.

*Luiz Fernando de Queiroz

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