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lei do inquilino

O Direito de Superfície

Tradicionalmente, no Brasil, o proprietário de um terreno tem o domínio sobre sua superfície, subsolo e espaço aéreo – estes dois últimos com muitas restrições – aplicando-se à propriedade o princípio de que o acessório segue o principal, ou seja, tudo que vier a ser acrescido ao imóvel passa a pertencer ao titular do domínio.

Com o novel Estatuto da Cidade (Lei 10.257/01), que estamos mostrando nesta série de artigos, abre-se ao proprietário de imóvel urbano a possibilidade de, sem perder o domínio próprio de sua qualidade, permitir que terceiros possam edificar em seu terreno, rompendo com o princípio da adesão compulsória. É o que a lei e os tratadistas de longa data denominam de “direito de superfície”.

O tema, por ser novidade para as últimas gerações de juristas brasileiros, será certamente objeto de muitos estudos e comentários. Na lei, compõe a Seção VII, do Capítulo II, englobando quatro artigos. Vejamos o primeiro:

“.Art. 21. O proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis.

§ 1o O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato respectivo, atendida a legislação urbanística.

§ 2o A concessão do direito de superfície poderá ser gratuita ou onerosa.

§ 3o O superficiário responderá integralmente pelos encargos e tributos que incidirem sobre a propriedade superficiária, arcando, ainda, proporcionalmente à sua parcela de ocupação efetiva, com os encargos e tributos sobre a área objeto da concessão do direito de superfície, salvo disposição em contrário do contrato respectivo.

§ 4o o direito de superfície pode ser transferido a terceiros, obedecidos os termos do contrato respectivo.

§ 5o Por morte do superficiário, os seus direitos transmitem-se a seus herdeiros.

Como se vê, o direito de superfície não se confunde, por exemplo, com a locação ou o arrendamento. Não há restrição quanto a seu prazo. Poderá ser de 99 anos, se assim for pactuado, e aqui já surge a primeira dúvida: sendo a concessão do direito de superfície por prazo superior a l0 anos, não seria necessária a anuência do cônjuge, à semelhança do disposto na Lei do Inquilinato (Lei 8.250/91, art. 3o), para evitar fraudes? O Estatuto é omisso, mas todo o nosso ordenamento jurídico indica que este será o caminho a ser aceito pelo Judiciário.

Observe que a lei permite não só a concessão onerosa como a gratuita do direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo do terreno, por prazo determinado (sem limite, como dito) ou indeterminado. Sendo obrigatória a escritura, com o respectivo registro imobiliário, maior a certeza de que a presença do marido ou da mulher será uma exigência a ser cumprida.

De certa forma, a possibilidade de o proprietário transferir a terceiro o ônus de dar uso compulsório ao terreno urbano, na forma prevista no art. 5o, constitui uma válvula de escape que equilibra, em termos, a excessiva onerosidade imposta aos proprietários de imóveis, mormente os de menor poder econômico. Não será de estranhar que, pressionados por normas municipais draconianas, venham a sucumbir a qualquer oferta, o que, a nosso ver, será mais um fator de concentração de riqueza.

Desde já, devagar com o andor, senhor legislador municipal!

*Luiz Fernando de Queiroz

Despejo é Demanda Pessoal

A ação de despejo é de natureza pessoal e imobiliária. A simplicidade da frase não deixa antever a importância das duas características mencionadas, que trazem conseqüências profundas e servem de ponto de referência na solução de inúmeros problemas relacionados com a locação de imóveis e, em especial, o despejo.

Da natureza pessoal da ação de despejo decorre, por exemplo, a desnecessidade de se citar a mulher do locatário ou de se apresentar prova de propriedade do imóvel (salvo quando a propriedade for fundamento da ação, como em alguns casos de retomada).

Da natureza imobiliária da ação de despejo resulta, por exemplo, a competência para propositura da ação.

A ação de despejo é de natureza pessoal porque o contrato de locação é de natureza pessoal. Ao ceder o uso e gozo de um determinado bem, móvel ou imóvel, o locador o faz a uma determinada pessoa, sem transferir-lhe qualquer direito real.

O locatário não se torna senhor do imóvel; seu direito opõe-se apenas à pessoa do locador, que se obriga a garantir-lhe a permanência no imóvel, e não contra todos (“erga omnes”); sua posse no imóvel é eminentemente transitória, extinguindo-se nos casos previstos em lei e no contrato. Além disso, se o contrato de locação fosse de natureza real, o locatário seria beneficiado pela prescrição aquisitiva (usucapião), o que não ocorre.

A prova mis cabal de que a locação é um direito meramente pessoal – uma relação jurídica entre locador e locatário – está em que o adquirente de um imóvel não é obrigado a respeitar a locação, podendo denunciá-la, porque nenhum vínculo existe entre ele e o locatário (salvo se o contrato estiver devidamente averbado no registro de imóveis).

Mas, nem mesmo o registro do contrato de locação na circunscrição imobiliária competente dá ao locatário um direito real sobre a coisa alheia. A averbação do contrato assegura-lhe a continuidade da locação por prazo determinado no caso de alienação do imóvel (Lei 8.245/91, art. 8o) e garante-lhe o direito de adjudicação do imóvel, em qualquer época, no caso de descumprimento do direito de preferência (art. 33), porém é insuficiente para modificar o caráter pessoal da relação jurídica locatícia.

Direito real, no caso, é a preferência do locatário à aquisição do imóvel, desde que o contrato esteja registrado. Este direito é exercido não só contra o locador, mas também contra qualquer pessoa que tenha adquirido o imóvel (“erga omnes”).

Tenha-se sempre em vista, portanto, que a ação de despejo decorre de um vínculo obrigacional, pessoal, entre locador e locatário. Não esquecer disso é muito importante.

Para anotar. Diz o art. 33 da Lei do Inquilinato, acima citado: “O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no Cartório de Imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel..”

Locatários, Moradores e Ocupantes

Mesmo não sendo condômino, o locatário passou a gozar de privilégio, em relação a outros moradores e ocupantes do edifício, a partir da nova Lei do Inquilinato (8.245/91), que acrescentou nova disposição à Lei do Condomínio, permitindo que o locatário vote nas decisões da assembléia que “não envolvam despesas extraordinárias do condomínio”, caso “o condômino-locador a ela não compareça” (art. 24, § 4º).

Tanto ele, quanto o locatário, e de igual sorte o comodatário (beneficiário de empréstimo gratuito da unidade), recebem do proprietário, por cessão contratual, o uso e gozo do imóvel. A diferença é que um paga aluguel, ou outra retribuição, e o outro não. O proprietário retém para si os direitos dispositivos da propriedade (alienar, onerar etc.) e a posse indireta.

Como possuidor direto do imóvel, o locatário assume status de dono do bem, devendo tratá-lo como se seu fosse e defendê-lo contra qualquer turbação de terceiros (Lei 8.245/91, art. 23, I e IV). O voto condicionado ao locatário, nas assembléias do condomínio, constitui reconhecimento desse compromisso e de sua hierarquia na casa condominial. Outros moradores não estão convidados a participar da assembléia.

OBRIGAÇÕES

Como cessionário do condômino-locador, o locatário pode usufruir de vantagens no condomínio, tanto em relação à unidade autônoma quanto em relação às áreas comuns. Em igualdade de condições com outros condôminos, pode utilizar o salão de festas, a sala de jogos, o playground, a piscina, a sauna, a garagem e tudo o mais que o prédio oferecer.

Age na qualidade de substituto do condômino.

De igual forma, ao locatário, como a qualquer outro morador ou ocupante, aplicam-se a qualquer título “todas as obrigações referentes ao uso, fruição e destino da unidade” (art. 20). Mais do que isso: todas as normas da convenção, de regimento interno e demais regulamentos, são aplicáveis indistintamente a todos os moradores e ocupantes, qualquer que seja seu status no condomínio.

Mesmo não sendo comunheiro, o locatário e demais ocupantes sujeitam-se também às multas por “violação de qualquer dos deveres estipulados na convenção” ou no regimento interno (art. 21). Sujeito passivo é o “violador”do preceito condominial, seja quem for.

CONVOCAÇÃO

A respeito da participação do locatário na assembléia do condomínio levantou-se dúvida quanto à sua convocação. A lei não diz ser obrigatória, nem sua falta ocasionará a nulidade da assembléia, se seu voto não puder ter influenciado no resultado da votação.

Nossa recomendação é que o locatário também seja convocado, ao menos por edital fixado em local visível do edifício. Se muitos forem os locatários e a assembléia se realizar sem seu conhecimento, nem a presença dos respectivos locadores, de modo que seu voto poderia ter influído nas deliberações, haverá razão suficiente para pedir a impugnação judicial do resultado.

Cerca Elétrica? Não…

Do Secovi – Sindicato da Habitação de Uberlândia – MG, recebemos questão de grande importância, que passamos a responder, com base em pesquisa feita pela consultora Valkiria de Lima Gásques, do TeleCondo.

P. Um condomínio quer colocar cerca elétrica; de todos os moradores apenas um não concorda, porque acha que tem risco de alguma criança estar brincando e a bola pegar na cerca etc. Então este morador quer saber se e permitido colocar cerca, quais são as conseqüências caso aconteça algo com algum morador?

R. Primeiramente é preciso esclarecer que eletrificar cerca ao redor de uma propriedade com o intuito de defesa ou proteção constitui um ato praticável por algumas pessoas, e, embora não exista lei regulamentando ou prevendo o fato, é aceitável tanto pela doutrina quanto pela jurisprudência.

Tais meios de defesa são denominados “ofendículos”ou “defesa mecânica predisposta”, estando amparados pelo entendimento de que o sujeito estaria em “exercício regular de direito”, uma vez que atuando em legítima defesa. Como diz o mestre Damásio E. de Jesus, “a predisposição do aparelho constitui exercício regular de direito. Mas, quando funciona em face de um ataque, o problema é de legítima defesa preordenada, desde que a ação do mecanismo não tenha início até que tenha lugar o ataque e que a gravidade de seus efeitos não ultrapasse os limites da excludente da ilicitude.” (Direito Penal, vol. 1).

A colocação de cerca eletrificada na propriedade, se resultar em ferimento ou dano a uma pessoa, fará com que o proprietário (no caso o condomínio, ou melhor, seu responsável) responda por crime de lesão corporal, o qual, em tese, estaria acobertado pela excludente da legítima defesa. Se a intensidade da corrente elétrica for tal que provoque a morte de alguém, o proprietário responderá por homicídio culposo, em razão do excesso dos meios empregados, com grande probabilidade de ser condenado pela Justiça.

Do ponto de vista civil, o fato gerará direito a indenização por eventuais perdas e danos e, seguindo a tendência moderna, indenização por danos morais. Entenda-se bem: O fato de o proprietário estar agindo em legítima defesa ao colocar tal cerca eletrificado, do ponto de vista penal, não o exime de responder por eventuais danos causados, por exemplo, em pessoas, sejam estar moradoras do condomínio ou não.

No caso específico do condomínio, se a assembléia decidir pela instalação da cerca elétrica, todos os condôminos e, em especial, o síndico, estarão assumindo um risco deliberado, pelo qual poderão ter de responder na esfera penal ou na civil, o que, não obstante a legitimidade teórica do meio de defesa, não o torna recomendável.

Existe uma solução muito melhor do que a rede elétrica, que é a rede eletrônica, formada por três ou mais fios bem finos, estendidos sobre os muros da propriedade e conectados a um sistema de alarme. Se alguém ou algo romper o fio ou perturbar-lhe em grau acima do estipulado, a central de vigilância será automaticamente alertada, podendo verificar de imediato o que está acontecendo, já que o sistema mostra o local exato da interferência. Acoplada a câmaras eletrônicas, a eficiência da rede será ainda maior.

Súmula Confirma Convenção

“A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.”

É este o teor da Súmula 260 do Superior Tribunal de Justiça, recentemente aprovada pela por sua Segunda Seção, consolidando, assim, o entendimento dos ministros sobre tema que afligia edifícios construídos antes de 1964, ano em que entrou em vigor a Lei do Condomínio.

Singela, direta e determinada, a Súmula 260 não deixa margem a dúvida de que condôminos, locatários, demais moradores e visitantes do prédio estão sujeitos às normas expedidas pela convenção de condomínio aprovada – e por extensão, pelo regimento interno – mesmo que não esteja registrada ou não tenha sido depositada no cartório de notas imobiliárias pelo incorporador.

Das decisões que serviram de base para a elaboração da Súmula 260, a mais antiga é o Recurso Especial 36815, de São Paulo (1993/0019164-0), no qual o inquilino de uma unidade se rebelava contra a convenção do condomínio, sob o argumento de que não estava registrada e que, portanto, não poderia ser aplicada a ele, que não era condômino.

Relatado pelo ministro Costa Leite, o recurso obteve da Terceira Turma do STJ, a seguinte decisão, conforme ementado:

“Regularmente aprovada, a convenção do condomínio é de observância obrigatória, não só para os condôminos como para qualquer ocupante de unidade, como prevê expressamente o § 2o do art. 9o da Lei n. 4591/64. A falta de registro não desobriga o locatário de respeitar suas disposições.”

Feixe de luz

Na fundamentação do acórdão que serviu de fonte à súmula citada, o ministro Costa Leite cita o autor da Lei do Condomínio, professor Caio Mário, para quem independente ‘de inserir-se no contrato de locação a cláusula de obrigatoriedade para as disposições do regulamento, o adquirente e o locatário, como quais quer usuários, são adstritos ao seu cumprimento e à sua obediência sob as cominações legais ou convencionais’, isto porque ‘aquelas disposições disciplinares são normativas, sujeitando ao seu cumprimento todas as pessoas direta ou indiretamente a elas subordinadas, como ainda as que ulteriormente penetram em caráter permanente ou transitório no condomínio ou no edifício’.

A Súmula 260 também joga um feixe de luz sobre questão semelhante, mas que pouco foi levada aos tribunais, e que diz respeito à minuta de convenção que o incorporador deve apresentar ao registro de imóveis, antes de iniciar as vendas das unidades (Lei 4.591/64, art. 32, j).

Há quem entenda que esta minuta da futura convenção deve ser expressamente aprovada pelos condôminos para ter validade. Sempre entendemos que sua validade não depende de aprovação formal e novo registro. Cada condômino ao adquirir a unidade convalida tacitamente a minuta, que assim fica aprovada por todos, e passa a ser a convenção do condomínio, para todos os fins.

Somente na hipótese de a minuta não corresponder às necessidades do empreendimento é que os novos proprietários deverão alterá-la, quando então será necessário cumprir todo o processo de aprovação, com deliberação de 2/3 dos titulares do domínio e o subseqüente registro. Não fosse assim, para que incluir a minuta no processo de incorporação do prédio?

A interpretação da lei, como mostra o STJ, é uma questão de bom-senso.

Atenção à taxa de incêndio

Pouca gente sabe, mas uma das cobranças mais importantes do início de ano é a taxa de incêndio. Obrigatória, ela é utilizada para a manutenção do equipamento do Corpo de Bombeiros nas áreas de salvamento, combate e prevenções de incêndio.

Quem mora de aluguel deve ficar atento a quem deve pagar o tributo. Segundo o gerente de locações da APSA, Jean Carvalho, o ideal é negociar previamente com o proprietário a responsabilidade do pagamento, registrando o que for decidido.

Já para os que desejam comprar um imóvel, o gerente recomenda atenção a dívidas que o proprietário possa ter. O comprador assume os débitos da propriedade, por isso, se adquirir uma casa com saldo devedor, terá que arcar com esse custo.

Os contribuintes com pendências podem se dirigir a um quartel dos Bombeiros para resolver a situação. Caso a taxa de incêndio não seja paga em até 120 dias após o vencimento, o proprietário pode ser inscrito na Dívida Ativa.

Fonte: JBFM

O Condômino e sua Vizinhança

No ambiente urbano, um dos problemas é o conflito cada vez maior entre as pessoas e seus comportamentos, muitas vezes, incompreensíveis, na medida em que não nos lembramos que vivemos em comunidade e, portanto, dependemos uns dos outros no que tange ao bem estar geral.

Talvez, um dos motivos pelos quais esse tipo de fato aconteça seja a circunstância de que atualmente só se divulga que todos temos direitos. Contudo, esquecemos que nosso vizinhotambém os têm.

No caso propriamente do direito de vizinhança, o Código Civil protege especialmente os chamados três “s”: saúde, segurança e sossego.

Nos condomínios, em geral, o que se observa é a extrema falta de compromisso com as mínimas regras de convivência, sejam aquelas que constam da convenção e do regulamento interno do edifício, ou mesmo aquelas que decorrem da legislação vigente.

Os condôminos em geral devem procurar conhecer as regras internas do condomínio, a fim de que possam se comportar de tal modo que não perturbem os demais.

A grande problemática da vida em comunidade, que também se reveste em uma solução, diz respeito à diversidade de comportamentos e pensamentos. O que deve nos pautar sempre é o respeito mútuo, que parece ser esquecido por alguns no trato com seus vizinhos.

O nosso principal aliado e, às vezes, o maior rival, é justamente o vizinho. Por isso temos que cada vez mais conhecer nossas obrigações e direitos, além de cobrá-los reciprocamente.

Um dos caminhos que devem ser seguidos e que pode ser um instrumento utilizado pelos síndicos é não apenas lembrar das punições, mas, especialmente, com seu comportamento, demonstrar o melhor caminho na solução de problemas cotidianos.

As pessoas de boa índole devem parar de silenciar e ver as coisas mal executadas, o desrespeito crescer e se tornar insuportável, pois a omissão delas faz com que o egoísta ou o mal-educado se aproprie de situações que causarão sofrimento na comunidade em geral.

Nos condomínios atuais, onde as técnicas construtivas são mais leves, a propagação dos ruídos é muito maior, o que acaba por incomodar muito mais do que nas construções antigas. O ruído interno e a privacidade de cada um devem ser restritos e talvez tenhamos de repensar essas técnicas ou nos reeducarmos para melhor ocupar esses espaços.

O síndico do condomínio, por sua vez, além de manter os condôminos informados a respeito das regras de convivência não deve se omitir e resolver esse tipo de situação. A legislação dá diversos instrumentos jurídicos para que isso seja resolvido.

*Rubens José Reis Moscatelli é advogado e presidente do Sindicato dos Condomínios Prediais do Litoral Paulista – Sicon (www.sicon.org.br).

Fonte: Folha do Condomínio

Um síndico para 13 prédios

Honotato Netto, de 60 anos, cuida de 13 prédios.

Honotato Netto, de 60 anos, cuida de 13 prédios. Foto: Roberto Moreyra / Agência O Globo

São 13 condomínios para vigiar: quatro na Tijuca, um em Madureira, dois em Olaria, dois em Valqueire, dois no Recreio, um no Méier. Honorato Netto, de 60 anos, é o síndico profissional de todos. Há, ainda, o seu próprio condomínio, em Madureira, em que também é o responsável. Mas ele garante: consegue dar conta de todos. Só precisa se organizar.

— Vou em cada um três vezes por semana. Confiro o livro de ocorrências, recolho as contas a pagar, converso com porteiros, verifico a limpeza. E, claro, participo de todas as assembleias — afirma Netto, formado em Administração.

Para o coordenador de gestão da administradora de condomínios Apsa Luiz da Cal, dez é o número máximo ideal de condomínios para atuar.

— Temos um cálculo do tempo em que ele fica para executar as funções, fazer relatórios e se deslocar — diz.

Comodidade

Segundo Netto, os síndicos profissionais surgiram porque, atualmente, as pessoas não têm tempo para cuidar dos empreendimentos:

— Antes, tinham muitas donas de casa e aposentados. Agora, já não há tantos.

Hainer Carvalho, coordenador de gestão da mesma administradora, concorda:

— A maioria dos moradores não tem tempo para se dedicar ao condomínio. A comodidade é o diferencial.

Honorato visita cada condomínio três vezes por semana. Ele confere o livro de ocorrências, recolhe as contas a pagar, conversa com porteiros e verifica a limpeza.

Honorato visita cada condomínio três vezes por semana. Ele confere o livro de ocorrências, recolhe as contas a pagar, conversa com porteiros e verifica a limpeza. Foto: Roberto Moreyra / Agência O Globo

Pré-requisitos para ser um bom síndico profissional

Construção

O síndico profissional precisa entender pelo menos o básico de construção civil, para saber quando o prédio precisa de manutenção preventiva ou corretiva.

Matemática

O síndico profissional deve ter facilidade com cálculos, porque vai analisar planilhas e ver se o condomínio está arrecadando mais ou menos do que deveria.

Leis

Como a pessoa que ocupa o cargo é também o responsável jurídico do empreendimento, é fundamental que conheça a fundo as leis condominiais e as trabalhistas.

Jogo de cintura

O profissional deve ter bom relacionamento com os condôminos porque vai lidar com muitas pessoas dentro do edifício e, frequentemente, terá que resolver conflitos.

Olhar crítico

Deve ter um olhar atento para verificar se a limpeza do condomínio está sempre em dia.

Ser atento

Deve prestar atenção às datas de validade de extintores de incêndio e ao funcionamento de elevadores, por exemplo.

 

Fonte: Extra

Lei do Inquilinato

Como amplamente noticiado, a Lei do Inquilinato sofreu nova alteração, por meio da Lei 12.744/2012, cuja vigência teve início em 20/12/2012. Dentre outras alterações, foi incluído o artigo 54-A, que cuida das chamadas locações built to suit, aquelas em que o locador irá promover a construção ou reforma do imóvel a ser ocupado pelo inquilino. O respectivo parágrafo 1º trata da renúncia ao direito de revisão do locativo.

O novo texto legal é o seguinte: “Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.

Parágrafo primeiro. Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação”.

Diante do novo texto legal, surgiu uma dúvida, até agora sem resposta segura, no que diz respeito à possibilidade da renúncia à pretensão de revisão judicial de aluguel em contratos de locação diferentes do built to suit, com base no artigo 19 e 68 e seguintes da Lei em pauta, senão vejamos:

Cabe esclarecer que, antes da mencionada alteração da Lei do Inquilinato, o poder judiciário, diante da ausência de qualquer dispositivo legal que autorizasse ou vedasse expressamente a renúncia à ação revisional, já a admitia nos contratos de locação de imóveis urbanos, sob o fundamento de que, como o aluguel se trata de direito disponível, as partes estariam liberadas para proibir contratualmente a possibilidade ser revisto o aluguel judicialmente por meio da ação revisional.

O próprio Supremo Tribunal Federal (STF) já se pronunciou nesse sentido, tendo, inclusive, editado a Súmula de nº 357, ainda sob vigência da chamada Lei de Luvas:

“É LÍCITA A CONVENÇÃO PELA QUAL O LOCADOR RENUNCIA, DURANTE A VIGÊNCIA DO CONTRATO, À AÇÃO REVISIONAL DO ART. 31 DO DECRETO 24150, DE 20/4/1934.”

O problema está em como interpretar o referido parágrafo primeiro do novo artigo 54-A. Como este parágrafo é de artigo que cuida exclusivamente das locações built to suit, é valida somente a renúncia à ação revisional dos contratos de locação deste gênero? Nesta linha de raciocínio, os demais contratos de locação de imóveis, então, não podem prever à renúncia à ação revisional de aluguel?

Segundo regra de hermenêutica – técnica de interpretação das leis e demais normas jurídicas – todos os artigos e demais dispositivos tem que ser levados em consideração. Vale dizer, não existem palavras sem significado nos termos das Leis.

Sob esta ótica, pode-se defender que a renúncia somente seria aplicável para os contratos de locação do tipo built to suit, pois, uma vez que a lei somente a autoriza para estes pactos, as outras avenças locatícias, por consequência, não poderiam estabelecer qualquer restrição quanto ao direito das partes pleitearam a revisão do aluguel com fulcro na Lei do Inquilinato.

No entanto, em que pese o aludido acima, a melhor interpretação é que o multicitado parágrafo primeiro não se presta a determinar como nula as cláusulas que estabelecem à renúncia à revisão do aluguel nos contratos de locação tradicionais, isto é, muito embora esta ideia ser contrária às regras de hermenêutica, partindo-se da interpretação teleológica do novo texto legal, tem-se que este dispositivo não tem aplicação exclusiva aos contratos de locação built to suit.

O legislador, ao editar o artigo 54-A da Lei de Locações, e seu parágrafo 1º, não quis enfrentar o entendimento historicamente conferido pelo poder judiciário à questão. Viu, sim, uma oportunidade de incluir tal disposição, aproveitando-se o movimento de alteração legislativa.

Certamente, o adequado seria o legislador inserir a possibilidade de renúncia ao direito de revisão de aluguéis na forma de parágrafo do artigo 19 da Lei em comento, que, por seu turno, prevê a possibilidade de ser proposta a ação revisional de aluguel:

“Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado”.

Assim, a inclusão da possibilidade da renúncia à ação revisional, não pode ser tomada como cabível unicamente nos contratos de locação built to suit, entendendo-se, pois, que o parágrafo 1º, do artigo 54-A, é aplicável a todos os contratos de locação de imóveis urbanos. Nessa esteira, podemos dizer que o legislador somente positivou o que já defendia a jurisprudência. Agora, nos resta aguardar o pronunciamento do poder judiciário, com a formação de nova jurisprudência sobre o tema.

*Daniel Alcântara Nastri Cerveira

Fonte: Folha do Condomínio

Confira dicas para não ter problema na hora de financiar seu imóvel

Concretizar o famoso sonho da casa própria é a vontade de muitos brasileiros. Com o aquecimento da economia do País, aliado à queda de juros e facilidades para comprar imóveis a prazo, este desejo tem sido realizado por muitos. De acordo com o Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), 234 mil unidades foram financiadas no primeiro trimestre de 2012, através daPoupança e FGTS , enquanto o mesmo período de 2011 negociou 3 mil menos. O financiamento colabora – e muito – para que diversas famílias adquiram um lugar para chamar de seu. Laise Polonio, diretora da Lumina Documentação e Soluções Imobiliárias, empresa que é correspondente da Caixa Econômica Federal, dá dicas de cuidados que precisam ser tomados ao financiar uma casa ou apartamento. Confira:

- Procure as instituições financeiras que você pretende fazer o financiamento para solicitar uma simulação do valor e demais condições, como taxas de juros e custos da tomada de crédito.

- A Caixa Econômica Federal (CEF) disponibiliza atendimento por meio de seus correspondentes, como a Lumina, que avalia gratuitamente se o comprador atende às exigências da Instituição para obter um financiamento, faz a análise do crédito do comprador, simula o valor a ser financiado e determina qual a prestação mensal que a renda do comprador pode suportar, além de esclarecer os detalhes da operação, como taxas e impostos a serem pagos, como o ITBI e as custas do contrato de financiamento em nome do comprador, por exemplo;

Não esqueça de reservar o valor para pagamento das tarifas bancárias

- Solicite planilha com a simulação do valor das parcelas até o final do financiamento e dê especial atenção para o custo efetivo total do financiamento (CET), pois há bancos que cobram taxas menores de juros, mas, no entanto, cobram taxas de administração mais altas. Nem sempre a melhor taxa de juros significará um financiamento menos custoso;

- Fique atento à tabela que define o valor da prestação. No Brasil, entre as duas modalidades utilizadas, a  SAC (Sistema de Amortização Constante) é mais usada do que a Price (Sistema Francês de Amortização);

- É muito importante se certificar com antecedência se você cumpre os requisitos para uso do valor depositado em sua conta do FGTS. Há diversas regras que devem ser esclarecidas antes do financiamento;

- Uma vez definida a instituição financeira a qual será tomado o crédito, no momento da assinatura do contrato o comprador deve reservar o valor para pagamento das tarifas bancárias. Informe-se com antecedência sobre as taxas cobradas pelo banco;

- Reserve o dinheiro para as despesas de registro do contrato de financiamento e Imposto sobre transmissão de bens imóveis (ITBI), que também poderão ser estimadas pelo correspondente da Caixa.

Fonte: Revista Imóveis

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