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legislação do condominio

Ratear o déficit complica

O condomínio nunca foi, nem é, uma ciência exata nem uma instituição preocupada em dizer o que é e o que não é justo.

O rateio do déficit do condomínio, resultante da inadimplência de alguns condôminos, traz complicações nem sempre entendidas que aumentam o nível de conflito no prédio. O síndico que for obrigado a recorrer a esse expediente para fazer face às despesas correntes deve tomar todo o cuidado para que não seja acusado de mal administrador.

Algumas observações sobre o tema:

1. O rateio do déficit deve ser aprovado, em princípio, em assembleia geral extraordinária, pois representa um aumento do ônus dos condôminos não previsto no orçamento. Para evitar que a cada mês seja necessário convocar assembleia, podese aprovar a criação de um fundo de emergência para despesas ordinárias (não
confundir com o fundo de reserva, destinado a obras e gastos extraordinários de caráter urgente), ou estabelecer um limite de comprometimento negativo, além do qual o síndico fica autorizado a dividir o prejuízo, mediante simples anuência do conselho consultivo ou fiscal.

2. Todos os condôminos devem participar do rateio, tanto os que estão em dia com seus compromissos como os que se encontram em atraso. Para que o valor compensado seja suficiente, é preciso, no caso, calcular o montante dividindo-se o furo entre os condôminos que se encontram em dia e multiplicando o resultado pelo número total de unidades. Por exemplo, num edifício de 120 unidades, se há um déficit de R$ 18.000,00 e 24 condôminos estão inadimplentes, será preciso ratear a importância de R$
22.500,00 que é o resultado da divisão do déficit real (18 mil) pelo número de condôminos pontuais (96), multiplicado pelo número total de pagantes (120), cabendo uma cota extra de R$ 187,50 a cada proprietário. Se for feito o rateio direto (déficit dividido pelo número de unidades), cada condômino pagará R$ l50,00, mas como só há 96 pontuais, o síndico só arrecadará R$ 14.400,00 ficando ainda a descoberto em R$ 3.600,00.

Retorno do crédito

3. Como o rateio deve ser feito entre todos, sem exceção, na hora em que o inadimplente cumprir com sua obrigação, a receita gerada deverá ser dividida entre todos os condôminos e não somente entre os que estavam em dia na data em que foi aprovado o rateio. A questão é simples, mas já gerou discussões acirradas. Na prática, a melhor maneira de beneficiar a todos consiste simplesmente em incorporar o valor cobrado em atraso à receita global do condomínio, o que gerará menor necessidade de recursos no mês seguinte. A devolução física da receita extra a cada um dos comunheiros é onerosa e pouco prática.

4. A situação dos locatários é um pouco mais complicada. O déficit pode ocorrer num momento em que estão vivendo no imóvel, mas a recuperação do crédito poderá acontecer quando a locação já estiver extinta. Nesse caso, o locatário ficará totalmente prejudicado, pois está obrigado a arcar com as despesas ordinárias do condomínio, nas quais o déficit estará embutido, mas não recuperará o investimento se o pagamento foi feito quando não mais residir no imóvel. O contrário também pode ser verdadeiro, o que nos reforça a convicção de que o condomínio nunca foi, nem é, uma ciência exata nem uma instituição preocupada em dizer o que é e o que não é justo.

*Luiz Fernando de Queiroz

Passeio digno eleva o prédio

A limpeza da calçada deve ser feita pelos funcionários do condomínio e não pela prefeitura municipal.

Com pequenas variações, a legislação municipal no Brasil determina que a responsabilidade pela construção, manutenção e limpeza dos passeios em frente a qualquer edifício é do proprietário do terreno.

Nos edifícios constituídos sob a égide da lei do condomínio, em que todos os condôminos são proprietários de uma fração ideal do terreno, assumem eles coletivamente a responsabilidade por tal encargo. Um ponto merece ser discutido: nos edifícios comerciais, com lojas de  frente para a rua, que não pagam condomínio porque foram excluídas desse ônus pela convenção, quem deve ficar responsável pela construção do passeio? O lojista, como maior beneficiário dessa facilidade, ou os condôminos, como
proprietários do terreno?

Nos edifícios em que as lojas pagam taxa de condomínio, mesmo que em percentual reduzido, não há dúvida de que o rateio das despesas de conservação deve ser suportado por todos, mesmo que uns tenham maior vantagem do que outros. Contudo, se as lojas estão isentas da taxa, eis aí uma boa oportunidade de levantar a questão, modificando a convenção no sentido de obrigá-las a arcar com as despesas de reforma e conservação do passeio (além da pintura externa do prédio e outros itens de segurança).

Não se deve esquecer que um condomínio forma um conjunto arquitetônico integral, não apenas uma fachada. As partes laterais, o telhado, o fosso interno (quando há), o subsolo, e as calçadas internas e externas são partes indissociáveis dessa obra moderna de arquitetura e engenharia. Pouco adianta, aos olhos de quem entende, decorar com luxo o hall de entrada do edifício, se na frente os transeuntes são obrigados a evitar pedras soltas, buracos, lama, mato e demais defeitos que quebram a harmonia do todo.

A propósito, todo gasto feito pelo condomínio visando a conservação das áreas internas e externas de circulação deve ser debitado nas despesas ordinárias do condomínio. No caso de reforma total da calçada, com substituição da existente por outra, o ônus será somente dos condôminos proprietários, pois inclui-se nas despesas extraordinárias.

Já que estamos no assunto, não custa repetir o ensinamento de Confúcio, grande sábio chinês que viveu cerca de 500 anos antes de Cristo: “Se queres morar numa cidade bonita e limpa, comece varrendo a calçada em frente da sua casa.” É que, embora a calçada seja um bem público, ela está unida ao terreno lindeiro, sendo economicamente impossível desvinculá-la patrimonialmente do prédio a que dá acesso. Por isso, caro zelador e prezados faxineiros, a limpeza da calçada deve ser feita pelos funcionários do condomínio e não pela prefeitura municipal, como muita gente ainda pensa.

Finalmente, um recado aos arquitetos e engenheiros de prédios novos. Ao planejar ou executar a construção do passeio, atentem para o detalhe de que a calçada deve ser plana. Qualquer declive ou inclinação deve ocorrer após a entrada dos carros atingir o terreno e não em cima do passeio. É muito mais fácil um veículo subir ou descer muitos decímetros do que um pedestre (despreocupado) enfrentar degraus e rampas ardilosas.

*Luiz Fernando de Queiroz

O porteiro e a sua moradia.

É esbulho a retenção de apartamento funcional por porteiro demitido de edifício.

“É esbulho a retenção de apartamento funcional por porteiro demitido de edifício, não se admitindo uma imunidade sindical, impeditiva da demissão para suplente do conselho fiscal de entidade de classe, fundada como sindicato, por pretender ele ocupar o mesmo espaço já ocupado por sindicato atuante da mesma categoria e com o mesmo território, respeitada assim a regra constitucional.”

A ementa acima, da 7a Câmara do extinto Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro, na Apelação n. 4.927/95, deixa bem claro um problema que ainda hoje preocupa os síndicos e condôminos. O que fazer se, após a rescisão do contrato de trabalho, o funcionário não desocupa o apartamento colocado à sua disposição pelo condomínio?

A sentença do tribunal carioca nesse sentido foi clara, merecendo ser repetida: é esbulho a retenção de apartamento funcional por porteiro demitido de edifício.

Parte do salário

Diz o relator, juiz Rudy Loewenkron, que se trata de reintegração de posse tendo por objeto imóvel funcional ocupado por porteiro despedido pelo condomínio, sem lhe restituir a dependência antes cedida como moradia para o desempenho da sua atividade.

No apelo, após apresentar preliminares, atacou o não reconhecimento da sua estabilidade e a sua vedada demissão, salientando que o apartamento era parte do salário recebido por seu desempenho funcional, parte portanto do contrato de trabalho que a seu ver não está rompido e nem poderia ser sem o seu consentimento.

Ao analisar as preliminares, diz o ilustre relator, em resumo, que o que aqui se tem que apreciar não depende da vitória ou da derrota do apelante no foro trabalhista. Perdendo, não poderia ficar no imóvel e ganhando também. É que a sua reclamatória visa uma indenização e não continuar empregado. Até porque na junta trabalhista entendeu-se a inviabilidade do sindicato do apelante ante a existência de outro mais antigo para a mesma categoria e na mesma base territorial. Não há portanto, conclui, que se aguardar o resultado final da reclamatória trabalhista e se assim é não deveria o juiz de 1º grau ter sobrestado o processo, esperando pelo Tribunal Regional do Trabalho.

Mera pretensão

No mérito, melhor sorte não teve o porteiro do condomínio. Argumenta o ilustre relator no sentido de que o sistema sindical não admite duas entidades iguais para a mesma categoria no mesmo território. Os porteiros, zeladores e empregados em edifícios de apartamentos são representados pelo Sindicato dos Empregados de Edifícios no Município do Rio de Janeiro. A outra entidade, de cujo conselho fiscal é o apelante suplente, não pode atuar na mesma área simultaneamente. Só uma dessas sociedades é que pode representar a categoria. Está na constituição.

A primeira, continua, já atua como sindicato. A segunda tem uma mera pretensão, e enquanto não substituir a outra, poderá ser associação, sociedade civil, clube mas não proporcionará a imunidade sindical a seus dirigentes, porque dois sindicatos não podem ocupar o mesmo espaço.

Conclusão 1: Como não era dirigente sindical, podia ele ser demitido, como foi, e a consequência automática era a restituição do imóvel funcional para poder ser destinado a quem lhe substituiu. Ao recusar-se, praticou o apelante um esbulho.

Conclusão 2: Se o funcionário do condomínio é dirigente sindical, seu vínculo trabalhista não pode ser rompido, e, consequentemente, não se pode obrigá-lo a devolver o apartamento onde mora no condomínio.

Conclusão 3: “Gato escaldado tem medo de água fria.”

*Luiz Fernando de Queiroz

STJ livra prédio de ônus

 O condomínio só responde civilmente por atos ilícitos ocorridos em suas áreas comuns se tiver assumido expressamente o dever de vigilância e fiscalização.

“Não há responsabilidade do condomínio se este não assumiu expressamente em sua convenção a obrigação de indenizar os danos sofridos pelos condôminos, decorrentes de atos ilícitos ocorridos nas áreas comuns do prédio.”

Assim decidiu a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, por maioria (vencido o ministro relator), em recurso especial em que a responsabilidade civil do condomínio pelo furto de motocicleta de garagem do prédio estava em exame (REsp n. 268.669-SP).

Os argumentos são fortes, tanto de um lado quanto de outro.

Diz o ministro Aldir Passarinho Júnior, relator vencido: “O bem era guardado em garagem do edifício, portanto área de acesso comum a todos e, por isso, de manutenção e fiscalização obrigatória pelo condomínio, por intermédio de seus empregados. O argumento de que incumbia a cada condômino tal dever de vigilância chega a ser absurdo, pois se opõe exatamente à natureza do próprio condomínio, em que há, na constituição do todo, áreas de uso individual, representadas pelas unidades autônomas, e as comuns, fruída (sic) pelos titulares em geral, sendo a responsabilidade civil, conforme a situação, ou escoteira de cada um ou fracionada pelo grupo inteiro”.

Os demais membros da Quarta Turma do STJ – ministros Ruy Rosado de Aguiar, Barros Monteiro e Cesar Asfor Rocha – não votaram com o relator, como é comum acontecer.

O ministro Barros Monteiro retificou seu voto, esclarecendo que “o condomínio não se responsabilizou em relação a algum dano que tivesse ocorrido nas dependências do imóvel. O simples fato de haver o dever de vigilância e fiscalização não significa que o condomínio, automaticamente, esteja responsabilizando-se por todos os danos que ocorrerem no prédio”. Noutras palavras, “o fato de o veículo encontrar-se estacionado na garagem não significa, por si só, que o condomínio deva arcar com os danos havidos”.

Todos conscientes

Outras razões foram aduzidas pelo ministro Ruy Rosado de Aguiar, em seu voto-vista. Como sempre, sua linguagem é clara e contundente:

“A responsabilidade dos condomínios por fatos ilícitos ocorridos em detrimento dos condôminos, nas suas áreas comuns, somente tem sido reconhecida quando expressamente prevista na convenção e claramente assumida. Isso porque a socialização do prejuízo sofrido por um dos integrantes do grupo onera a todos, e é preciso que todos, ou a maioria exigida, estejam conscientes dessa obrigação e a ela tenham aderido. Mesmo porque, é tal a possibilidade de sua ocorrência em cidades de alto índice de criminalidade, que haveria necessidade de predispor serviço especializado e oneroso para evitar os acontecimentos previsíveis. Se o grupo aceitar essa incumbência e assumir o resultado, muito bem; se não, liberase-o das despesas comuns e cada um assume o seu prejuízo.”

Contra a tese de que o prédio teria a obrigação de fiscalizar a garagem, mostra o relator que a convenção, por suas cláusulas, não leva a essa conclusão. Deixa dito, entretanto, que “examinaria de outro modo, no caso de o furto ter sido cometido contra a propriedade de terceiro, estranho ao condomínio, que tivesse entregue a coisa à guarda dos servidores do prédio”.

Acórdão recente, de 2006, confirma a assertiva: “O condomínio só responde por furtos ocorridos nas suas áreas comuns se isso estiver expressamente previsto na respectiva convenção” (EREsp n. 268.669, min. Ari Pargendler). Em outras palavras, o condomínio só responde civilmente por atos ilícitos ocorridos em suas áreas comuns se tiver assumido expressamente o dever de vigilância e fiscalização.

*Luiz Fernando de Queiroz

O Pé-Direito do Elevador

Pé-direito segundo o novo Houaiss, é a “altura entre o piso e o forro de um compartimento ou pavimento”. É o pé-direito que confere a certos apartamentos uma sensação de conforto ou de grandeza, ou, ao contrário, que deixa o ambiente sufocado, quando baixo demais.

Nos elevadores sociais, ou que servem basicamente para o transporte de pessoas, se o pé-direito tem apenas 2m (dois metros) ou 2m10cm (ou dois metros e dez) de altura, as pessoas não sentirão dificuldade, a não ser que tenham sintomas de claustrofobia, e ademais, as paredes laterais do equipamento são geralmente mais estreitas que a altura.

Mas, tente colocar um sofá de 2m20cm num elevador de 2ml0cm. É virtualmente impossível. Se o elevador não tiver um forro falso, como transportar os trilhos das cortinas com mais do que a altura mínima da cabine? Tais observações, diga-se de passagem, não são fruto da observação perspicaz deste autor, mas de várias donas-de-casa e autônomos (marceneiros, cortineiros, estofadores etc.), que sofrem e despejam litros de suor, por não poderem se utilizar de um equipamento que recebeu a denominação de elevador de serviço.

Alçapão e Botoeiras

Qual seria a altura ideal de um elevador cargueiro? O desejável talvez fosse a altura de 2m40cm ou 2m30cm, o que certamente elevaria o custo de sua produção e seria incompatível com o próprio pé-direito de alguns edifícios, hoje na faixa de apenas 2m30cm, quando décadas atrás era de 2m80 e até de 3m. Porém, não é preciso exagerar para resolver o problema. Talvez um acréscimo de apenas l0 (dez!) centímetros na altura da cabine interna já seja o suficiente. Dez centímetros não é muito, mas resolveria grande parte do impasse. Se hoje o pé-direito está em torno de 2m10cm, bastaria elevá-lo a 2m20cm, ou um pouco mais, se o fabricante quiser ver seus clientes mais satisfeitos.

Outra facilidade, que também ajuda na elevação de cargas, seria a construção de elevadores de serviços com alçapão no forro. Retirando-se a tampa do alçapão, seria possível aproveitar o espaço morto acima do forro, desde que não prejudique a segurança do equipamento, naturalmente. Os fabricantes podem, se quiserem, delimitar a altura do alçapão, deixando-o com paredes e teto, para evitar o contato da mercadoria com o cabo ou mecanismos do elevador.

E já que esta coluna acabou fazendo duas sugestões aos fabricantes, façamos uma terceira. Trata-se das botoeiras, que, via de regra, situam-se ao lado da porta de entrada do elevador. Por que não colocar o painel de chamada no meio da parede lateral esquerda ou direita (oposta à abertura da porta) para que as pessoas não prejudiquem a entrada de outros passageiros enquanto procuram o botão de seu andar para apertar?

Com os botões logo na entrada, cada passageiro estica o braço enquanto permanece em frente à porta, o que reduz a eficiência do ingresso dos demais. Cada vez que o elevador se enche perde-se, coletivamente, alguns segundos, que poderiam ser economizados. Multiplique-se esses segundos por milhões de vezes e se verá que o aumento de produtividade é significativo.

Balancete sem dano moral

Não configura dano moral indenizável o fato de o condomínio, mediante a administradora, apresentar extrato mensal de prestação de contas aos co-proprietários, informando a existência de cheque emitido sem suficiente provisão de fundos por um dos condôminos para pagamento de quota condominial.”

Em todas as letras, foi este o veredicto da 18ª. Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, ao julgar ação de indenização por danos morais movida por condômino, sob a alegação de que a divulgação de que seu cheque voltara por falta de fundos trouxe-lhe constrangimento, “tornando pública sua situação financeira”.

O condomínio alegou que o nome do demandante não constava no extrato mensal, mas apenas o número de sua casa, “sendo que a maioria dos condôminos desconhece ou associa o morador com a respectiva unidade condominial”. Além disso, argumentou que o síndico tem o “dever de prestar contas aos condôminos da situação financeira do condomínio, tornando necessária a especificação dos créditos recebidos e devidos”. E, ainda, que o próprio autor deu causa aos fatos ocorridos, pois “emitiu as cártulas sem a devida provisão de fundos”.

O juiz de primeiro grau julgou improcedente a ação. Em grau de recurso, o relator do acórdão, desembargador Pedro Celso Dal Prá, rejeitou de pronto a alegação de que houve ofensa ao Código de Defesa do Consumidor, “na medida em que é assente na jurisprudência o entendimento de que a relação entre condômino e condomínio não se configura como de consumo, por inexistir a figura de consumidor e fornecedor de produto ou serviço”.

Lembra que, em casos tais, a lei aplicável é o artigo 186 do Código Civil, que diz: “Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito”, extraindo-se do dispositivo que a responsabilidade civil “é subjetiva, tornando imprescindível a prova do dano, do nexo causal e da culpa, cujo ônus competia ao autor”.

Transcreve, a seguir, trecho fundamental da sentença singular: ‘inquestionável é o dever dos requeridos de proceder à elaboração dos extratos de conta e distribuí-los aos demais condôminos, como forma de prestação de contas do encargo em que foram investidos. O registro a respeito da devolução dos cheques, com identificação da unidade condominial pertinente, não pode ser considerado ilegal, na medida em que representa a forma usual de proceder à mostra do balancete mensal de acertamento de débitos e créditos, identificando as áreas em que ocorrem ingressou ou saída de receitas’.

Em seu desfecho, o desembargador Dal Prá dá mais uma lição de bom senso, ao refletir que “mero dissabor, aborrecimento, mágoa, irritação ou sensibilidade exacerbada estão fora da órbita do dano moral, porquanto, além de fazerem parte da normalidade do nosso dia-a-dia, no trabalho, no trânsito, entre amigos e até no ambiente familiar, tais situações não são intensas e duradouras, a ponto de romper o equilíbrio psicológico do indivíduo. Se assim não se entender, acabaremos por banalizar o dano moral”.

Condomínio Rural Negado

A criatividade do empreendedor brasileiro parece não ter limites, mas esbarra, de vez em quando, nas lacunas da lei ou nas restrições impostas pela Justiça. Foi o que aconteceu em Brasília, quando uma associação de proprietários de glebas rurais tentou registrar o empreendimento como um condomínio rural, à semelhança de loteamentos fechados que se arvoram em condomínios regidos pela Lei 4.591/64.

Tendo em vista dúvida suscitada pelo oficial do registro de imóveis, a questão acabou no Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, cuja Primeira Turma Cível, por maioria, assim se pronunciou, em voto relatado pela desembargadora Vera Andrighi (APC 1998011031223-0):

“Inscrição no Registro de Imóveis. Condomínio Rural. Fazenda parcelada em glebas de 2,00ha. Não há previsão legal para registro ou arquivo no Registro de Imóveis de Condomínio Rural. Recurso improvido.”

De toda a discussão travada na sessão de julgamento, e devidamente transcrita na íntegra no acórdão, vale destacar os fundamentos de mérito, para que dele se possa tirar as melhores ilações.

Anuência de todos

Diz a desembargadora Vera Andrighi que a lide se restringe à possibilidade jurídica de registro imobiliário de um loteamento rural de uma fazenda partilhada em glebas de dois hectares e alienada a diversas pessoas. Os compradores possuem escritura pública e matrícula individuada no registro de imóveis. O que pretendem é registrar um loteamento rural e a conseqüente regularização das áreas comuns.

A dúvida suscitada fora julgada procedente pelo juiz de primeiro grau, face ao descumprimento da exigência de apresentar a anuência de todos os proprietários. Na apelação em pauta, a associação dos proprietários pretende representar a todos, suprindo tal exigência. Frisa a relatora: “Contudo, esta vontade deve ser expressa individualmente, não havendo nos autos a prova de que todos estão de acordo com a transformação do local em loteamento rural.”

Mesmo que vencida essa barreira, a magistrada ressalta que a Lei do Parcelamento do Solo Urbano (6.766/79) e o Estatuto da Terra (4.504/64) nada prevêem sobre o loteamento rural, e que a Lei dos Registros Públicos (6.015/73), no item que trata dos ‘loteamentos urbanos e rurais’ (art. 167, inc. I, item 19), “refere-se a parcelamento do imóvel rural no limite do módulo apenas, não contemplando, nem poderia no âmbito desta Lei, regularizar a criação de condomínio”.

Sem arquivamento

Não concorda a relatora, inclusive, com o arquivamento, no Registro de Imóveis competente, do projeto, memorial descritivo, mapas e demais papéis relativos ao parcelamento. Sua argumentação:

“O arquivamento tem a finalidade de futura busca ou esclarecimento sobre a divisão da área, ou outra dúvida… Neste caso, este procedimento é totalmente desnecessário, pois os lotes foram alienados mediante escritura pública e registro imobiliário. Todos os lotes estão seguramente definidos, não havendo necessidade de se recorrer a memorial descritivo.”

Em suma, caros sonhadores com idílicos loteamentos rurais, se o entendimento da Justiça brasileira seguir os passos do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, tão logo não teremos a possibilidade de transformar glebas ou módulos rurais mínimos em condomínios; salvo se o projeto for, desde a origem, um verdadeiro condomínio horizontal.

Plantas que podem valorizar o imóvel

A elaboração de projeto paisagístico em um imóvel, seja novo ou usado, auxilia na valorização do bem no momento da venda. Segundo Mariana Grassi, Mestre em Produção Vegetal e professora de paisagismo do CEPDAP (Centro de Educação Profissional de Design, Artes e Profissões), se o objetivo do projeto é agregar valor ao imóvel, a dica é optar por espécies que tenham esse reconhecimento no mercado. “Algumas espécies de crescimento lento e que geralmente são mais caras no comércio são ótimas opções de investimento. Com o desenvolvimento da planta ao longo dos anos, podem custar até 10 vezes mais do que o valor original quando a muda estava à venda. Isso também vai refletir no valor da residência”, afirma

Outra dica da professora é apostar em plantas nativas que, além do fator econômico, também agregam valor ecológico ao imóvel. “Algumas espécies frutíferas como jabuticabeiras e pitangueiras são excelentes opções, além de espécies aromáticas e medicinais nativas. Além disso, arbóreas nativas da região podem se tornar referência em frente aos imóveis. Como a preservação dessas plantas tem chamado a atenção da população, torna-se valiosa uma residência com tais espécies que podem estar ameaçadas de extinção”, explica Mariana.

A professora lista algumas espécies que têm alto potencial de valorização no projeto paisagístico:

Plantas exóticas –
•Palmeira azul (Bismarckia nobilis) – uma palmeira de Madagascar com folhas azuladas que pode valorizar o imóvel em 15 anos, por exemplo. Deve ser cultivada a pleno sol e em espaços amplos. Essa planta é capaz de se tornar a personagem principal num jardim.
•Sagu de jardim (Cycas revoluta e Cycas circinalis) – originárias da Ásia, são plantas que crescem lentamente, cerca de um centímetro por ano e, por isso, são muito valorizadas. Adaptam-se bem a pleno sol ou meia-sombra.
•Palmeira pata de elefante (Hyophorbe lagenicaulis) – planta das Ilhas Mascarenhas, apresenta grande impacto pelo seu formato, podendo ser utilizada isolada a pleno sol ou meia-sombra, não tolera frio intenso.

Plantas nativas -

·Pinheiro do Paraná (Araucaria angustifolia) – árvore de grande porte que precisa de muito espaço para se desenvolver e não deve representar risco para o imóvel quando adulta.

·Palmiteiro (Euterpe edulis) – palmeira da floresta atlântica ameaçada de extinção e que necessita de conservação. Devem-se adquirir mudas de procedência reconhecida e certificar-se da produção.

O CEPDAP realiza um Curso Técnico em Paisagismo. O curso prepara o profissional para desenvolver projetos exclusivos, de acordo com a necessidade de cada cliente e com preocupação ecológica. Mais informações pelo site www.cepdap.com.br, pelo telefone (41) 3029-4044 e também na fanpage http://www.facebook.com/cepdap.profissoesinovadoras

Fonte: Paran@Shop

Controle de Cupins em condomínios

Uma invasão sorrateira, quase sempre só perceptível quando já afetou um mobiliário em algum apartamento, seja qual for o andar. Assim vemos a maioria dos casos de infestação por cupins de solo, conhecidos por formar um túnel, por onde trafega a colônia em busca do alimento, que é a madeira ou materiais celulósicos. O cupim é sem dúvida a praga que ocasiona os maiores danos materiais, causando só nos Estados Unidos um prejuízo estimado de US$ 750 bilhões por ano.

Apesar de haver mais de 2.800 espécies de cupins catalogadas, didaticamente pode­mos pidi-los em dois grupos distintos: os cupins de solo e os de madeira seca, que não formam caminhos e são conhecidos por liberarem “bolinhas” (seus dejetos) das peças atacadas. Diferentemente des­tas espécies que deixam um montinho de grãos e cujo tratamento deve ser focal, com produtos pe­netrantes e restritos à madeira atacada, o controle dos cupins de solo deve ser com produtos de baixo impacto e totalitário, ou seja, a edificação toda deve ser inspecionada e tratada, pois é ela que está sob ataque via ascensão subterrânea.

“Perdi parte de um armário novo de cozinha e descobri junto com a empresa controladora que o foco estava a dois andares de meu apartamento e no telhado do prédio, onde foram localizados vários ninhos”, afirma Ricardo, morador de um condomínio de prédios no Cabula, cujo controle envolveu também o tratamento de árvores próximas ao edifício, todos os apartamentos do prédio e as áreas comuns.

A aplicação de cupinicidas que são vendidos livremente em mercados no interior das trilhas dos cupins de solo mata os inpíduos atingidos pelo spray, porém, não acaba com a colônia. O caminho pode ser destruído, entretanto, a colônia se mantém intacta, saindo carreiros em outros pontos. Para se obter sucesso total, o produto utilizado não deve ser irritante e de odor ativo.

Os cupins de solo têm estrutura social organizada e seu controle adequado depende da aplicação de cupinicidas de última geração nas tri­lhas ou diretamente no ninho, com o intuito de lentamente e por efeito dominó atingir o casal real, rei e rainha, sem que a colônia perceba a contaminação. Como o ninho ou os ninhos podem estar em qualquer local do prédio, como em forros, interior de paredes, solo, árvores ou apartamentos, um produto que seja levado até o casal real, sem que outros membros da sociedade percebam o veneno, é a arma mais eficaz para o extermínio da infestação.

Essa tecnologia já existe e está disponível nas me­lhores empresas. A morte dos cupins só é percebida depois de dias, levando ao cliente num primeiro momento a falsa impressão de que não houve efeito algum, porém, pela interação social desses insetos, toda a colônia é contaminada sem perceber.  Como proteção, a forma mais eficiente de evitar uma reinfestação é a aplicação de calda cupinicida ao redor da edificação ou em pontos estratégicos, através da técnica de barreira química, que injeta o produto a 30 cm de profundidade, em o­­rifícios de 5 a 10 cm de distância na base de prédios ou ao longo dos muros.

Assim, o síndico que observar sinais de infestação por cupins de solo em seu condomínio deve ficar atento, pois, o controle eficiente dependerá da contratação de uma empresa especia­lizada que aplique a técnica adequada e garanta os resultados por no mínimo um ano. Devido ao grande número de empresas e pessoas na ilegalidade que oferecem estes serviços, ao solicitar uma proposta orçamentária de uma empresa do ramo, insista na visita de um técnico de formação superior no assunto, desconfiando sempre de cotações muito abaixo do mercado.

Fonte: Condomínio em Foco

Pinturas e restaurações

Lei pede que fachada seja cuidada a cada cinco anos.

 Por Fernando Augusto Zito*

Com o passar dos anos, as fachadas dos edifícios começam a ficar sujas, manchadas e vezes até infiltrações afetam as unidades autônomas. Nesse momento, entra em ação o síndico que terá a difícil missão de realizar a repintura da edificação.

A primeira questão a ser esclarecida é sobre a obrigatoriedade do síndico do edifício realizar a pintura/restauração da fachada do empreendimento a cada cinco anos aproximadamente, conforme determinação da Lei 10.518/1988.

De acordo com o previsto no artigo 1.348 do Código Civil, o síndico é o responsável pela repintura ou mesmo a lavagem das fachadas e pastilhas do edifício, vejamos:

“Art. 1.348. Compete ao síndico:

(…)

V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

(…).”

A segunda questão é em relação a escolha da empresa, devendo o condomínio realizar consulta prévia e obter no mínimo três orçamentos. Nesse mesmo momento a direção do prédio deverá solicitar cópia da minuta do contrato de cada uma das empresas, assim o corpo diretivo terá ciência sobre as condições e prazos contratuais.

Outro item de suma importância refere-se às responsabilidades. Além de toda parte de segurança, com a utilização dos equipamentos exigidos por lei e apresentação de seguro de acidentes, deverá ficar claro em contrato, que a responsabilidade em relação as telas de proteção, bem como os envidraçamentos de varandas será única e excusiva de cada condômino, haja vista fazer parte integrante de sua unidade autônoma e não da fachada do condomínio.

Sendo assim, recomendamos que a direção do prédio encaminhe comunicado para todos os condôminos, esclarecendo que o codomínio não será responsável por quaisquer danos inerentes a esta restauração.

Concluídas essas etapas, só restará torcer para que nenhuma intempérie prejudique o andamento dos serviços.

(*) O autor é advogado, especializado no atendimento a condomínios.

Fonte: SindicoNet

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