legislação do condominio

Balancete sem dano moral

Não configura dano moral indenizável o fato de o condomínio, mediante a administradora, apresentar extrato mensal de prestação de contas aos co-proprietários, informando a existência de cheque emitido sem suficiente provisão de fundos por um dos condôminos para pagamento de quota condominial.”

Em todas as letras, foi este o veredicto da 18ª. Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, ao julgar ação de indenização por danos morais movida por condômino, sob a alegação de que a divulgação de que seu cheque voltara por falta de fundos trouxe-lhe constrangimento, “tornando pública sua situação financeira”.

O condomínio alegou que o nome do demandante não constava no extrato mensal, mas apenas o número de sua casa, “sendo que a maioria dos condôminos desconhece ou associa o morador com a respectiva unidade condominial”. Além disso, argumentou que o síndico tem o “dever de prestar contas aos condôminos da situação financeira do condomínio, tornando necessária a especificação dos créditos recebidos e devidos”. E, ainda, que o próprio autor deu causa aos fatos ocorridos, pois “emitiu as cártulas sem a devida provisão de fundos”.

O juiz de primeiro grau julgou improcedente a ação. Em grau de recurso, o relator do acórdão, desembargador Pedro Celso Dal Prá, rejeitou de pronto a alegação de que houve ofensa ao Código de Defesa do Consumidor, “na medida em que é assente na jurisprudência o entendimento de que a relação entre condômino e condomínio não se configura como de consumo, por inexistir a figura de consumidor e fornecedor de produto ou serviço”.

Lembra que, em casos tais, a lei aplicável é o artigo 186 do Código Civil, que diz: “Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito”, extraindo-se do dispositivo que a responsabilidade civil “é subjetiva, tornando imprescindível a prova do dano, do nexo causal e da culpa, cujo ônus competia ao autor”.

Transcreve, a seguir, trecho fundamental da sentença singular: ‘inquestionável é o dever dos requeridos de proceder à elaboração dos extratos de conta e distribuí-los aos demais condôminos, como forma de prestação de contas do encargo em que foram investidos. O registro a respeito da devolução dos cheques, com identificação da unidade condominial pertinente, não pode ser considerado ilegal, na medida em que representa a forma usual de proceder à mostra do balancete mensal de acertamento de débitos e créditos, identificando as áreas em que ocorrem ingressou ou saída de receitas’.

Em seu desfecho, o desembargador Dal Prá dá mais uma lição de bom senso, ao refletir que “mero dissabor, aborrecimento, mágoa, irritação ou sensibilidade exacerbada estão fora da órbita do dano moral, porquanto, além de fazerem parte da normalidade do nosso dia-a-dia, no trabalho, no trânsito, entre amigos e até no ambiente familiar, tais situações não são intensas e duradouras, a ponto de romper o equilíbrio psicológico do indivíduo. Se assim não se entender, acabaremos por banalizar o dano moral”.

Condomínio Rural Negado

A criatividade do empreendedor brasileiro parece não ter limites, mas esbarra, de vez em quando, nas lacunas da lei ou nas restrições impostas pela Justiça. Foi o que aconteceu em Brasília, quando uma associação de proprietários de glebas rurais tentou registrar o empreendimento como um condomínio rural, à semelhança de loteamentos fechados que se arvoram em condomínios regidos pela Lei 4.591/64.

Tendo em vista dúvida suscitada pelo oficial do registro de imóveis, a questão acabou no Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, cuja Primeira Turma Cível, por maioria, assim se pronunciou, em voto relatado pela desembargadora Vera Andrighi (APC 1998011031223-0):

“Inscrição no Registro de Imóveis. Condomínio Rural. Fazenda parcelada em glebas de 2,00ha. Não há previsão legal para registro ou arquivo no Registro de Imóveis de Condomínio Rural. Recurso improvido.”

De toda a discussão travada na sessão de julgamento, e devidamente transcrita na íntegra no acórdão, vale destacar os fundamentos de mérito, para que dele se possa tirar as melhores ilações.

Anuência de todos

Diz a desembargadora Vera Andrighi que a lide se restringe à possibilidade jurídica de registro imobiliário de um loteamento rural de uma fazenda partilhada em glebas de dois hectares e alienada a diversas pessoas. Os compradores possuem escritura pública e matrícula individuada no registro de imóveis. O que pretendem é registrar um loteamento rural e a conseqüente regularização das áreas comuns.

A dúvida suscitada fora julgada procedente pelo juiz de primeiro grau, face ao descumprimento da exigência de apresentar a anuência de todos os proprietários. Na apelação em pauta, a associação dos proprietários pretende representar a todos, suprindo tal exigência. Frisa a relatora: “Contudo, esta vontade deve ser expressa individualmente, não havendo nos autos a prova de que todos estão de acordo com a transformação do local em loteamento rural.”

Mesmo que vencida essa barreira, a magistrada ressalta que a Lei do Parcelamento do Solo Urbano (6.766/79) e o Estatuto da Terra (4.504/64) nada prevêem sobre o loteamento rural, e que a Lei dos Registros Públicos (6.015/73), no item que trata dos ‘loteamentos urbanos e rurais’ (art. 167, inc. I, item 19), “refere-se a parcelamento do imóvel rural no limite do módulo apenas, não contemplando, nem poderia no âmbito desta Lei, regularizar a criação de condomínio”.

Sem arquivamento

Não concorda a relatora, inclusive, com o arquivamento, no Registro de Imóveis competente, do projeto, memorial descritivo, mapas e demais papéis relativos ao parcelamento. Sua argumentação:

“O arquivamento tem a finalidade de futura busca ou esclarecimento sobre a divisão da área, ou outra dúvida… Neste caso, este procedimento é totalmente desnecessário, pois os lotes foram alienados mediante escritura pública e registro imobiliário. Todos os lotes estão seguramente definidos, não havendo necessidade de se recorrer a memorial descritivo.”

Em suma, caros sonhadores com idílicos loteamentos rurais, se o entendimento da Justiça brasileira seguir os passos do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, tão logo não teremos a possibilidade de transformar glebas ou módulos rurais mínimos em condomínios; salvo se o projeto for, desde a origem, um verdadeiro condomínio horizontal.

Plantas que podem valorizar o imóvel

A elaboração de projeto paisagístico em um imóvel, seja novo ou usado, auxilia na valorização do bem no momento da venda. Segundo Mariana Grassi, Mestre em Produção Vegetal e professora de paisagismo do CEPDAP (Centro de Educação Profissional de Design, Artes e Profissões), se o objetivo do projeto é agregar valor ao imóvel, a dica é optar por espécies que tenham esse reconhecimento no mercado. “Algumas espécies de crescimento lento e que geralmente são mais caras no comércio são ótimas opções de investimento. Com o desenvolvimento da planta ao longo dos anos, podem custar até 10 vezes mais do que o valor original quando a muda estava à venda. Isso também vai refletir no valor da residência”, afirma

Outra dica da professora é apostar em plantas nativas que, além do fator econômico, também agregam valor ecológico ao imóvel. “Algumas espécies frutíferas como jabuticabeiras e pitangueiras são excelentes opções, além de espécies aromáticas e medicinais nativas. Além disso, arbóreas nativas da região podem se tornar referência em frente aos imóveis. Como a preservação dessas plantas tem chamado a atenção da população, torna-se valiosa uma residência com tais espécies que podem estar ameaçadas de extinção”, explica Mariana.

A professora lista algumas espécies que têm alto potencial de valorização no projeto paisagístico:

Plantas exóticas –
•Palmeira azul (Bismarckia nobilis) – uma palmeira de Madagascar com folhas azuladas que pode valorizar o imóvel em 15 anos, por exemplo. Deve ser cultivada a pleno sol e em espaços amplos. Essa planta é capaz de se tornar a personagem principal num jardim.
•Sagu de jardim (Cycas revoluta e Cycas circinalis) – originárias da Ásia, são plantas que crescem lentamente, cerca de um centímetro por ano e, por isso, são muito valorizadas. Adaptam-se bem a pleno sol ou meia-sombra.
•Palmeira pata de elefante (Hyophorbe lagenicaulis) – planta das Ilhas Mascarenhas, apresenta grande impacto pelo seu formato, podendo ser utilizada isolada a pleno sol ou meia-sombra, não tolera frio intenso.

Plantas nativas -

·Pinheiro do Paraná (Araucaria angustifolia) – árvore de grande porte que precisa de muito espaço para se desenvolver e não deve representar risco para o imóvel quando adulta.

·Palmiteiro (Euterpe edulis) – palmeira da floresta atlântica ameaçada de extinção e que necessita de conservação. Devem-se adquirir mudas de procedência reconhecida e certificar-se da produção.

O CEPDAP realiza um Curso Técnico em Paisagismo. O curso prepara o profissional para desenvolver projetos exclusivos, de acordo com a necessidade de cada cliente e com preocupação ecológica. Mais informações pelo site www.cepdap.com.br, pelo telefone (41) 3029-4044 e também na fanpage http://www.facebook.com/cepdap.profissoesinovadoras

Fonte: Paran@Shop

Controle de Cupins em condomínios

Uma invasão sorrateira, quase sempre só perceptível quando já afetou um mobiliário em algum apartamento, seja qual for o andar. Assim vemos a maioria dos casos de infestação por cupins de solo, conhecidos por formar um túnel, por onde trafega a colônia em busca do alimento, que é a madeira ou materiais celulósicos. O cupim é sem dúvida a praga que ocasiona os maiores danos materiais, causando só nos Estados Unidos um prejuízo estimado de US$ 750 bilhões por ano.

Apesar de haver mais de 2.800 espécies de cupins catalogadas, didaticamente pode­mos pidi-los em dois grupos distintos: os cupins de solo e os de madeira seca, que não formam caminhos e são conhecidos por liberarem “bolinhas” (seus dejetos) das peças atacadas. Diferentemente des­tas espécies que deixam um montinho de grãos e cujo tratamento deve ser focal, com produtos pe­netrantes e restritos à madeira atacada, o controle dos cupins de solo deve ser com produtos de baixo impacto e totalitário, ou seja, a edificação toda deve ser inspecionada e tratada, pois é ela que está sob ataque via ascensão subterrânea.

“Perdi parte de um armário novo de cozinha e descobri junto com a empresa controladora que o foco estava a dois andares de meu apartamento e no telhado do prédio, onde foram localizados vários ninhos”, afirma Ricardo, morador de um condomínio de prédios no Cabula, cujo controle envolveu também o tratamento de árvores próximas ao edifício, todos os apartamentos do prédio e as áreas comuns.

A aplicação de cupinicidas que são vendidos livremente em mercados no interior das trilhas dos cupins de solo mata os inpíduos atingidos pelo spray, porém, não acaba com a colônia. O caminho pode ser destruído, entretanto, a colônia se mantém intacta, saindo carreiros em outros pontos. Para se obter sucesso total, o produto utilizado não deve ser irritante e de odor ativo.

Os cupins de solo têm estrutura social organizada e seu controle adequado depende da aplicação de cupinicidas de última geração nas tri­lhas ou diretamente no ninho, com o intuito de lentamente e por efeito dominó atingir o casal real, rei e rainha, sem que a colônia perceba a contaminação. Como o ninho ou os ninhos podem estar em qualquer local do prédio, como em forros, interior de paredes, solo, árvores ou apartamentos, um produto que seja levado até o casal real, sem que outros membros da sociedade percebam o veneno, é a arma mais eficaz para o extermínio da infestação.

Essa tecnologia já existe e está disponível nas me­lhores empresas. A morte dos cupins só é percebida depois de dias, levando ao cliente num primeiro momento a falsa impressão de que não houve efeito algum, porém, pela interação social desses insetos, toda a colônia é contaminada sem perceber.  Como proteção, a forma mais eficiente de evitar uma reinfestação é a aplicação de calda cupinicida ao redor da edificação ou em pontos estratégicos, através da técnica de barreira química, que injeta o produto a 30 cm de profundidade, em o­­rifícios de 5 a 10 cm de distância na base de prédios ou ao longo dos muros.

Assim, o síndico que observar sinais de infestação por cupins de solo em seu condomínio deve ficar atento, pois, o controle eficiente dependerá da contratação de uma empresa especia­lizada que aplique a técnica adequada e garanta os resultados por no mínimo um ano. Devido ao grande número de empresas e pessoas na ilegalidade que oferecem estes serviços, ao solicitar uma proposta orçamentária de uma empresa do ramo, insista na visita de um técnico de formação superior no assunto, desconfiando sempre de cotações muito abaixo do mercado.

Fonte: Condomínio em Foco

Pinturas e restaurações

Lei pede que fachada seja cuidada a cada cinco anos.

 Por Fernando Augusto Zito*

Com o passar dos anos, as fachadas dos edifícios começam a ficar sujas, manchadas e vezes até infiltrações afetam as unidades autônomas. Nesse momento, entra em ação o síndico que terá a difícil missão de realizar a repintura da edificação.

A primeira questão a ser esclarecida é sobre a obrigatoriedade do síndico do edifício realizar a pintura/restauração da fachada do empreendimento a cada cinco anos aproximadamente, conforme determinação da Lei 10.518/1988.

De acordo com o previsto no artigo 1.348 do Código Civil, o síndico é o responsável pela repintura ou mesmo a lavagem das fachadas e pastilhas do edifício, vejamos:

“Art. 1.348. Compete ao síndico:

(…)

V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

(…).”

A segunda questão é em relação a escolha da empresa, devendo o condomínio realizar consulta prévia e obter no mínimo três orçamentos. Nesse mesmo momento a direção do prédio deverá solicitar cópia da minuta do contrato de cada uma das empresas, assim o corpo diretivo terá ciência sobre as condições e prazos contratuais.

Outro item de suma importância refere-se às responsabilidades. Além de toda parte de segurança, com a utilização dos equipamentos exigidos por lei e apresentação de seguro de acidentes, deverá ficar claro em contrato, que a responsabilidade em relação as telas de proteção, bem como os envidraçamentos de varandas será única e excusiva de cada condômino, haja vista fazer parte integrante de sua unidade autônoma e não da fachada do condomínio.

Sendo assim, recomendamos que a direção do prédio encaminhe comunicado para todos os condôminos, esclarecendo que o codomínio não será responsável por quaisquer danos inerentes a esta restauração.

Concluídas essas etapas, só restará torcer para que nenhuma intempérie prejudique o andamento dos serviços.

(*) O autor é advogado, especializado no atendimento a condomínios.

Fonte: SindicoNet

Sistema de pague somente se usar ganha fôlego nos empreendimentos

PEC das domésticas aumenta a procura por condomínios que oferecem serviços de arrumação, faxina, reparos e lavanderia

A PEC (Proposta de Emenda Constitucional) das Domésticas fez aumentar a procura por empreendimentos residenciais com o sistema pay-per-use, ou seja, pague somente se utilizar os serviços de arrumação, faxineira, limpeza de vidros, lavanderia e reparos, entre outros na cidade. Além disso, a correria da vida moderna também vem contribuindo para ampliar o número de condomínios com este perfil, que antes era restrito aos edifícios de alto padrão.

Várias construtoras já oferecem o modelo e outras passaram a adotá-lo recentemente. A Living, braço econômico da RJZ Cyrela, por exemplo, passou a oferecer o sistema e já colhe os frutos.

“Incluímos o formato no Live Bandeirantes, o primeiro da Living com o serviço, e a aceitação dos clientes foi imediata. Depois da PEC das Domésticas, este conceito passou a ser ainda mais valorizado e procurado pelos compradores”, diz Thiago Athayde, gerente de Incorporação da Living. Ele explica ainda que não é uma aposta da construtora e sim uma constatação de tendência. “Estamos atendendo a uma demanda identificada. Acreditamos que o Neo, novo empreendimento a ser erguido em São Cristóvão, perto da Zona Portuária, terá um público jovem que não quer ter trabalho com a contratação e a gestão de um empregado ou diarista, mas apenas agendar os serviços com o administrador do condomínio por meio de uma ligação”, afirma Athayde.

Conceito também vale para solteiros

A Dominus também passou a adotar em seus lançamentos na Estrada dos Bandeirantes o sistema pay-per-use. De acordo com a construtora, a iniciativa agregou ainda mais valor aos condomínios. Para o diretor da Agência Percepttiva, Marcelo Fróes, este conceito vem sendo oferecido, principalmente, em condomínios grandes, onde muitas vezes o morador não tem uma área de serviço grande para ter uma empregada doméstica. “O modelo também facilita muito a vida de quem mora sozinho e busca praticidade e baixo custo operacional”, diz Fróes.

Sócio-diretor da Leduca, Paulo Marques adotou o conceito no Private — Aqua & Gourmet e diz que, de certa forma, o sistema contribui para que as famílias possam passar mais tempo juntas, pois tudo foi pensado para atender às demandas reais dos moradores.

Construtoras como a Calçada e a Efer já utilizam o conceito em seus empreendimentos no Recreio dos Bandeirantes (Park Premium) e em Niterói (Pride Residences), respectivamente.

Fonte: O Dia

A cobrança correta da tarifa de água e esgoto no condomínio

Para os tribunais de justiça do Estado do Rio de Janeiro, nos condomínios que possuem apenas um hidrômetro não cabe a cobrança de tarifa mínima de água multiplicada por cada unidade imobiliária, sendo um ato arbitrário por parte da Companhia Estadual de Águas e Esgotos.

O consumo mínimo não dever ser confundido com o consumo por estimativa, eis que o consumo por estimativa tem lugar nos casos de inexistência de hidrômetro e o consumo mínimo se dá quando o consumo registrado no aparelho medidor fica abaixo do limite mínimo previsto em norma regulamentar.

Dessa forma, para um melhor entendimento vejamos:

• A conta que pagamos de água e esgoto chama-se tarifa;
• Consumo por estimativa: é feito quando não existe hidrômetro;
• Consumo mínimo: é feito quando o consumo registrado no aparelho medidor fica abaixo do limite mínimo previsto em norma regulamentar
• Consumo real: é aquele medido pelo hidrômetro.

Para saber se na conta de água do condomínio esta sendo cobrado o consumo real ou tarifa mínima, é necessário examiná-la, verificando o TIPO DE FATURAMENTO, se é Mínimo (numero de unidades x faixa de consumo) ou Medido (o consumo real ou medido pelo hidrômetro).

É importante se fazer um exame no hidrômetro para se verificar se ele esta funcionando corretamente. Seria interessante que um funcionário do condomínio medisse diariamente o consumo de água do prédio para uma comparação no consumo mensal. A Companhia Estadual de Águas e Esgotos, em verdade, nem se interessa em saber o consumo real, somente faz a cobrança pelas unidades existentes por que é muito mais lucrativo, caracterizando assim uma desvantagem para o condomínio.

Sendo assim, fiquem atentos à forma de cobrança realizada no seu condomínio, e caso verifiquem qualquer irregularidade ou tenham dúvidas, procurarem a companhia de Águas e Esgotos de sua cidade para os esclarecimentos, obtendo assim, uma cobrança de tarifa de água correta.

Com a não obtenção das mudanças necessárias, é  aconselhável propor ação, com depósito mensal do valor cobrado pela referida companhia. Com isso não se corre o risco de suspensão do serviço e ficará mais fácil levantar os valores depositados a maior em favor do condomínio, deixando que a parte devida venha se converter em pagamento para a companhia de Águas e Esgotos.

(Elizabeth Reis – Advogada. Revista Direito e Condomínio, 1ª edição, Curitiba: Bonijuris, 2013, p. 18)

Conheça 10 dicas para acertar na decoração do hall

Há maneiras de deixar a entrada da casa mais aconchegante e, ao mesmo tempo, mais funcional.

A primeira impressão é a que fica, já diz o famoso ditado. O hall de entrada de uma casa é o contato inicial da visita com o lugar que está a recepcionando, portanto este espaço tem que estar pronto para dar as boas-vindas.

“Esse ambiente é o cartão de visita da casa, portanto ele deve ser explorado de uma forma harmônica, prática e sofisticada”, orienta a designer de interiores Mônica Becker.

A especialista diz que, independente do tamanho do hall, seja ele grande ou pequeno, o local deve ter um objetivo. “Este espaço é um ponto de passagem que deve atender as suas necessidades”, afirma Mônica. A designer lembra que muitos moradores querem exibir peças decorativas, enquanto outros gostam de pendurar casacos e bolsas. “A escolha deve ajudar a otimizar tempo e espaço”, aconselha.

De acordo com a profissional, a entrada deve seguir o estilo do imóvel. A combinação de elementos deve ser harmônica, sem exageros. Com a ajuda da designer, preparamos 10 dicas de como fazer a decoração do hall de entrada da sua casa. Confira:

1) Tapetes – Coloque tapetes diferenciados na porta de entrada. Não importa o tamanho ou modelo, eles oferecem um ar de aconchego e sofisticação ao hall.

2) Aparador – Escolha um aparador com pouca profundidade e disponibilize sobre ele vasos com plantas adequadas a áreas internas e que pedem pouca água.

3) Espelho – Ao aplicar um espelho na parede, cria-se a ilusão de que o ambiente é mais espaçoso.

4) Cabide – Para deixar o hall de entrada funcional, coloque um cabide de parede que combine com o estilo do ambiente para que as visitas possam pendurar seus casacos e bolsas.

5) Iluminação – Para criar um efeito diferenciado, invista em abajur ou spots e arandelas. Desta maneira, é possível personalizar mais o ambiente.

6) Parede – Aplique um papel de parede bonito, texturas ou cores vibrantes para valorizar as laterais do hall. Pendure quadros ou use uma escultura para destacá-las.

7) Fotos – Colocar porta-retratos sobre algum móvel de apoio na entrada de casa deixam o ambiente mais aconchegante.

8 ) Sapateira – Um móvel na entrada para guardar os sapatos pode servir, simultaneamente, como apoio para colocar cartas e chaves.

9) Poltrona – Um pequeno sofá ou poltrona no hall de entrada da casa pode receber almofadas decorativas para deixá-los mais interessante. Pufes quadrados, além de funcionais, podem oferecer charme e conforto ao ambiente.

10) Fuja do vazio – Evite deixar espaços muito vazios. Se notar que alguns pedaços do hall ficam sem informação alguma, escolha elementos decorativos para preenchê-los.

Fonte: Revista Imóveis

Ratear o déficit complica

O condomínio nunca foi, nem é, uma ciência exata nem uma instituição preocupada em dizer o que é e o que não é justo.

O rateio do déficit do condomínio, resultante da inadimplência de alguns condôminos, traz complicações nem sempre entendidas que aumentam o nível de conflito no prédio. O síndico que for obrigado a recorrer a esse expediente para fazer face às despesas correntes deve tomar todo o cuidado para que não seja acusado de mal administrador.

Algumas observações sobre o tema:

1. O rateio do déficit deve ser aprovado, em princípio, em assembleia geral extraordinária, pois representa um aumento do ônus dos condôminos não previsto no orçamento. Para evitar que a cada mês seja necessário convocar assembleia, podese aprovar a criação de um fundo de emergência para despesas ordinárias (não
confundir com o fundo de reserva, destinado a obras e gastos extraordinários de caráter urgente), ou estabelecer um limite de comprometimento negativo, além do qual o síndico fica autorizado a dividir o prejuízo, mediante simples anuência do conselho consultivo ou fiscal.

2. Todos os condôminos devem participar do rateio, tanto os que estão em dia com seus compromissos como os que se encontram em atraso. Para que o valor compensado seja suficiente, é preciso, no caso, calcular o montante dividindo-se o furo entre os condôminos que se encontram em dia e multiplicando o resultado pelo número total de unidades. Por exemplo, num edifício de 120 unidades, se há um déficit de R$ 18.000,00 e 24 condôminos estão inadimplentes, será preciso ratear a importância de R$
22.500,00 que é o resultado da divisão do déficit real (18 mil) pelo número de condôminos pontuais (96), multiplicado pelo número total de pagantes (120), cabendo uma cota extra de R$ 187,50 a cada proprietário. Se for feito o rateio direto (déficit dividido pelo número de unidades), cada condômino pagará R$ l50,00, mas como só há 96 pontuais, o síndico só arrecadará R$ 14.400,00 ficando ainda a descoberto em R$ 3.600,00.

Retorno do crédito

3. Como o rateio deve ser feito entre todos, sem exceção, na hora em que o inadimplente cumprir com sua obrigação, a receita gerada deverá ser dividida entre todos os condôminos e não somente entre os que estavam em dia na data em que foi aprovado o rateio. A questão é simples, mas já gerou discussões acirradas. Na prática, a melhor maneira de beneficiar a todos consiste simplesmente em incorporar o valor cobrado em atraso à receita global do condomínio, o que gerará menor necessidade de recursos no mês seguinte. A devolução física da receita extra a cada um dos comunheiros é onerosa e pouco prática.

4. A situação dos locatários é um pouco mais complicada. O déficit pode ocorrer num momento em que estão vivendo no imóvel, mas a recuperação do crédito poderá acontecer quando a locação já estiver extinta. Nesse caso, o locatário ficará totalmente prejudicado, pois está obrigado a arcar com as despesas ordinárias do condomínio, nas quais o déficit estará embutido, mas não recuperará o investimento se o pagamento foi feito quando não mais residir no imóvel. O contrário também pode ser verdadeiro, o que nos reforça a convicção de que o condomínio nunca foi, nem é, uma ciência exata nem uma instituição preocupada em dizer o que é e o que não é justo.

*Luiz Fernando de Queiroz

Controle de acesso de pessoas

Ponto fundamental para a segurança de um condomínio é a forma como é feita o controle de acesso de pessoas e mercadorias (temos material didático para controle de acesso de veículos).

A marginalidade tem usado de vários estratagemas para ludibriar o porteiro, no momento em que ele vai realizar o controle de acesso, sem observar normas básicas de segurança. A finalidade de um bom sistema de controle de acesso é assegurar um acesso fácil e simplificado das pessoas devidamente autorizadas e impedir a entrada de pessoas não autorizadas.

Alem disso, é importante que o prédio saiba quem entrou e saiu de suas dependências, horários identificados, o que veio fazer no condomínio, quem foi visitar ou prestar um serviço etc. O controle de acesso é o cartão de visita de um condomínio. No instante que uma pessoa estranha, visitante ou ate mesmo um empregado domestico passa pela triagem do controle de acesso, tem-se a primeira impressão se o prédio tem preocupação com segurança ou não.O controle de acesso deve ser realizado em três níveis:

1. Controle de Acesso de Pessoas Cadastradas e Autorizadas Permanentemente: Subdividimos em 4 grupos:

a) MORADORES: O trabalho da portaria ao gerenciar o controle de acesso de MORADORES cadastrados é simples, uma vez que a familiarização do dia a dia facilita tremendamente a rotina de permissão de entrada e saída do edifício. O síndico do prédio deverá providenciar o cadastro, de todos os moradores de cada apartamento contendo os seguintes dados:

“Nome completo, data de nascimento, numero do RG, nome dos pais, cor da pele, estado civil, estatura aproximada, número do apartamento, dados do veículo (ano, modelo, marca, cor e numero da placa, possui ou não vidros filmados), telefone fixo e celular. É de suma importância a apresentação de foto (3×4) recente do rosto
*Esse cadastro pode ser feito através de fichas ou os dados e fotos inseridos em programa de computação especialmente criado para esse fim, que ficarão a disposição da Portaria.

b) VISITANTES COM ACESSO PERMANENTE: algumas pessoas, apesar de não morarem no prédio, freqüentam, quase que diariamente o condomínio. Relacionamos os pais, tios, avos, sócios, irmãos. Essas pessoas, que constantemente estarão passando pelo controle de acesso efetuado pela portaria, devem ter a entrada facilidade. Para tanto, o responsável pelo apartamento deverá providenciar o cadastro com foto, nos termos a seguir:

“Nome completo, data de nascimento, numero do RG, nome dos pais, cor da pele, estado civil, estatura aproximada, número do apartamento que visitara grau de parentesco com o morador, dados do veículo (ano, modelo, marca, cor e numero da placa, possui ou não vidros filmados), telefone fixo e celular. É de suma importância a apresentação de foto (3×4) recente do rosto

c) EMPREGADOS DOMÉSTICOS: o morador deverá fornecer diversos dados e foto de seus empregados domésticos, para elaboração de cadastro para a portaria, com os seguintes dados:

“Nome completo, número do RG, nome dos pais, cor da pele, estado civil, estatura aproximada, numero do apartamento que trabalha endereço residencial, tel. Residência e celular, função exercida; data de admissão, o morador ainda devera especificar os horários e dias que o funcionário trabalha, especificando restrição de entrada em algum dia do mês, se necessário.”

Após a demissão do empregado, deve imediatamente o morador comunicar a portaria o descadastramento e a proibição de entrada do funcionário no condomínio

d) EMPREGADOS DO PRÉDIO (zelador, porteiro, garagista, vigilante etc.): também devem constar do cadastro, que ficara permanentemente na portaria

“Nome completo, numero do RG, filiação, data de nascimento, endereço residência, telefone residência e celular, estatura media, cor de pele, cargo, data de admissão”.

2) Controle de Acesso de Pessoas Não Cadastradas (desconhecidos, visitantes ocasionais (parentes ou não), amigo/namorado (a) de filhos, prestadores de serviço, policiais, fiscais, oficiais de justiça, pedintes, vendedores etc.).
As pessoas que não se incluem no item “a” (Pessoas Cadastradas e Autorizadas Permanentemente) acima descrito, necessitam de autorização expressa de morador, zelador ou sindico, para entrar nas áreas de uso restrito do edifício. A triagem tem que ser feita de maneira minuciosa e criteriosa e para tanto se faz necessário que o porteiro execute alguns procedimentos básicos no controle de acesso a fim de impedir a entrada de pessoas suspeitas e indesejáveis no condomínio. O controle de acesso de pessoas não cadastradas, realizado pela portaria, deve seguir o presente roteiro de segurança: Vamos criar uma situação hipotética, aonde uma pessoa de nome Orlando, chega à portaria desejando fazer uma visita ao morador do apartamento 35 de nome Alcides.

a) Inicialmente o porteiro deve fazer a identificação visual (pela vidraça da guarita ou pela câmera instalada junto ao portão de entrada) da pessoa que acabara de chegar e acionou a campainha (normalmente porteiro eletrônico). Ressalta-se o visitante inesperado encontra-se ainda na rua aguardando uma posição da portaria, pois o portão esta fechado.

b) Após cumprimentar o visitante (Bom dia, Boa Tarde, Boa Noite) o porteiro irá indagar sobre o desejo de tal pessoa.

c) O solicitante manifesta a vontade de visitar seu amigo Alcides do apartamento 35. O porteiro avisa educadamente que irá solicitar autorização do morador para a liberação da entrada. É de se frisar que deve o porteiro indagar ao visitante o numero do apartamento e o morador que deseja manter contato.

d) O porteiro entra em contato com o apartamento 35 pelo interfone e é atendido pelo morador Alcides que ao saber da chegada do amigo Orlando, autoriza a entrada do mesmo no prédio.

e) O porteiro abre o portão, através do acionamento a distancia e solicita ao visitante Orlando sua Cédula de Identidade ou documento com foto (ex: Carteira Nacional de Habilitação). OBS. no caso de funcionários de concessionárias de serviço publico (ex: água, luz, telefone, gás) ou prestador de serviço, deverão apresentar crachá da empresa. Em caso de duvida ou suspeita, o porteiro deve pedir o telefone do superior hierárquico da empresa para confirmação do serviço.

f) O porteiro anotara no livro de controle de acesso de pessoas: nome completo do visitante, número do RG ou do documento apresentado, nome do morador que autorizou a entrada e respectivo numero do apartamento, horário de entrada do visitante.

g) O porteiro devolve o documento ao visitante. OBS: Para prestadores de serviço, o porteiro deve entregar crachá de identificação que o funcionário deve fixar em local visível.

h) O porteiro indica o caminho que o visitante deve percorrer para chegar ao elevador ou aciona funcionário (vigilante) para conduzi-lo ao hall social.

i) Se houver sistema de CFTV o porteiro deve monitorar o caminho percorrido pelo visitante.

j) No momento em que o visitante deixar o condomínio o porteiro deve anotar o horário de saída e não se esquecer de recolher o crachá de identificação (fornecido aos prestadores de serviço). Com isso teremos o registro completo da entrada, permanência e da saída de pessoas estranhas aos quadros do edifício.

Fonte: Dr. Segurança

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