direitos do inquilino

Ações de despejo

 A Lei 8.245/91, também conhecida como Lei de Locações, permite ao locatário extinguir a ação de despejo por falta de pagamento, depositando em juízo as quantias em aberto no prazo da defesa (trata-se da “purga da mora”). Ocorre que a própria lei estabelece de maneira expressa, em seu artigo 62, que isto só pode ser feito a cada 24 meses.

Ou seja, nos termos da Lei de Locações, o locatário pode livrar-se da mora, e extinguir a ação de despejo por falta de pagamento, apenas uma vez a cada 24 (vinte e quatro) meses. Antes disso, qualquer inadimplemento, por menor que seja, permite ao locador rescindir o contrato e despejar seu inquilino, sem que este último tenha a possibilidade de pagar em juízo.

Da mesma forma, é comum que, em ações de despejo, locador e locatário façam acordos para pagamento de eventual saldo em aberto, ficando estabelecido que o inadimplemento do inquilino resultará na imediata expedição de mandado de despejo, sem a possibilidade de purgação da mora. Esta espécie de acordo, homologada judicialmente, pode ser cumprida de forma imediata, bastando que o locador informe o inadimplemento em juízo: o inquilino fica sem qualquer chance de defesa.

Em ambas as situações, entretanto, é importante considerar que a Lei de Locações não existe em um vazio, e deve ser interpretada em conjunto com os princípios legais que regulamentam os contratos de maneira geral, especialmente, os princípios da função social dos contratos e da boa-fé objetiva (artigos 421 e 422 do Código Civil).

Os contratos de locação possuem valor social e devem ser preservados, tendo em vista o direito à moradia, no caso das locações residenciais, e a preservação do fundo de comércio, no caso das locações comerciais – tudo nos termos da Lei de Locações.

E no caso específico das ações de despejo, o remédio que a Lei 8.245/91 oferece aos locatários é a purgação da mora, que permite o pagamento em juízo das obrigações em aberto, extinguindo o processo de despejo. Disto se conclui que as possibilidades de purgação da mora devem ser interpretadas da maneira mais ampla possível.

É neste contexto que se deve considerar a teoria do adimplemento substancial, já bem fixada na doutrina e na jurisprudência. Esta teoria estabelece que, em um contrato de prestações continuadas, como é o caso do contrato de locação, o inadimplemento deve ser significativo, considerando o valor total da obrigação, para que seja possível a rescisão do acordo.

Havendo o inadimplemento não significativo, cabe ao credor apenas cobrar (executar) as quantias em aberto, e não rescindir o acordo.

Esta teoria tem encontrado respaldo nos tribunais brasileiros, especialmente, em ações de rescisão contratual movidas por construtoras e incorporadoras imobiliárias: nestas situações, o poder judiciário tem entendido que, se houve o pagamento da maior parte do valor estabelecido no acordo, não é razoável que o contrato seja rescindido, e cabe ao vendedor apenas cobrar as parcelas em aberto.

No caso específico das ações de despejo por falta de pagamento, a teoria do adimplemento substancial possui aplicação prática importantíssima no que diz respeito à purgação da mora, em caso de inadimplemento pelo locatário.

É possível utilizar a teoria acima para, por exemplo, justificar a purgação da mora antes de decorrido o período de 24 (vinte e quatro) meses desde a última purgação, previsto em lei, quando o valor em aberto for relativamente pequeno.

Da mesma maneira, a teoria do adimplemento substancial, combinada com o princípio da função social dos contratos, pode permitir a purgação da mora em caso de descumprimento de acordos judiciais.

Conclui-se que as normas sobre purgação da mora, em ações de despejo por falta de pagamento, devem ser interpretadas de maneira ampla, considerando a teoria do inadimplemento substancial. O contrato de locação deve ser preservado sempre que possível, por meio do instituto da emenda da mora – resumindo, não é razoável negar ao locatário a possibilidade de pagar os valores em aberto, preservando seu contrato, quando o inadimplemento em si não é significativo, considerando os valores envolvidos na locação.

Fonte: Folha do Condomínio

Despejo Indesejado

Pode o condomínio despejar o locatário que deixa de cumprir suas obrigações legais, contratuais e estatutárias quanto ao uso, fruição e destino da unidade locada? Ou que infringe qualquer outra norma dele exigível como morador da comunidade condominial? O que fazer quando tais infrações ultrapassam o nível tolerável, sem que o condômino-locador tome providências?

Perguntas de semelhante teor têm sido feitas sempre que o problema emerge na vida diária do condomínio. A solução pode estar dentro como fora de casa. Dentro, se o síndico souber usar de sua autoridade e dos instrumentos que a lei lhe coloca nas mãos.

MULTA

Além de sua diplomacia e poder de convencimento, o síndico pode contar com a aplicação de multas ou com as vias judiciais. Há divergência sobre quem deva sofrer as multas. A lei menciona a palavra “infrator” (art. 21). Se a infração for cometida pelo locatário, ou membro de sua família, sem dúvida serão eles os infratores. Seria também enquadrável o locador na mesma pena? Os princípios do direito penal não permitem que a pena ultrapasse a pessoa do infrator. Diretamente, ao menos, não pode ser considerado culpado.

A questão, em outras palavras, é saber se o condômino-locador pode ser responsabilizado pelos atos praticados pelo locatário. Colocada a questão nestes termos, não há dúvida. Ao ceder seu direito de uso e gozo da unidade, o locador o faz com todos os privilégios e ônus. Permanece solidário com o locatário, civilmente, por tudo o que este fizer, pelos prejuízos e pelos danos decorrentes que causar, qualquer ato ilícito que praticar. Infere-se tal responsabilidade civil do locador do fato de o condomínio não ter participado do contrato de locação, não podendo anuir com a escolha do locatário, nem opor-lhe restrições.

Em termos práticos, o síndico deverá aplicar as multas contra o locatário, infrator, podendo cobrá-las tanto dele quanto do condômino-locador, sobre quem recai a culpa de ter escolhido mal (“culpa in eligendo”). Sobre o condômino não recai a pecha de infrator, que é pessoal: cumpre-lhe reparar o dano, com todos os seus reflexos, inclusive multas e correções. Evidentemente, o locador terá ação regressiva contra o locatário.

DESPEJO

Diante do vínculo locatício, o locador é a única pessoa legitimada a propor ação de despejo contra o locatário. Por solicitação do condomínio, e na iminência de vir a ser responsabilizado por todos os prejuízos e multas provocadas pelo locatário, havendo motivo plauzível, o locador deverá propor ação de despejo por infração contratual.

Não é preciso que a infração seja grave. Nem que a sua prática reiterada torne insuportável a vida dos demais condôminos. Basta que haja infração à convenção, à lei ou ao regimento interno e que seja provada. Para não ingressar em juízo despreparado, o locador deverá acautelar-se com depoimentos, reclamações, abaixo-assinados e outros meios de prova, por escrito, fornecidos pelo síndico e condôminos, a serem ratificados pessoalmente em audiência, se necessário for.

Internet agiliza locação e compra da casa própria

O estudante de Arquitetura e Urbanismo, Guilherme Catani, levou uma semana para encontrar o apartamento que precisava. O acadêmico, de Pato Branco, estuda na Universidade Estadual de Maringá (UEM) e precisava deixar o apartamento de um quarto onde morava por outro para dividir com os amigos. Ele entrou na internet, encontrou vários anúncios e fez a escolha.

De acordo com ele, os anúncios trazem mais opções e dispensam a peregrinação pelas imobiliárias. “Nós vimos o anúncio, então visitamos a imobiliária. Eles nos atenderam bem e encontraram uma opção melhor ainda”, conta.

No fim, o trabalho conjunto entre o anúncio online e o atendimento do corretor fez o grupo fechar o negócio. “Eles nos instruíram durante o processo, acompanharam, mandaram e-mails. Demorou ainda um pouco, porque os documentos de fiador tiveram que ir para outra cidade, serem assinados e reenviados”, destaca.

A experiência de Guilherme é cada vez mais comum, tanto na locação como na compra e venda de imóveis. Em três meses, de 14 de março a 14 de junho, 19.055 propostas foram enviadas para as imobiliárias e os corretores cadastrados na seção de Classificados do portal odiario.com.

Uma semana foi o tempo necessário para Guilherme fechar o negócio

 A delegada regional do Sindicato dos Corretores de Imóveis do Paraná (Sindimóveis), em Maringá, Marisa Marutaka ressalta que a rede mundial de computadores auxilia na concretização dos negócios, porque o cliente chega com uma ideia clara do que quer, como fez Guilherme. “Hoje, não imagino uma imobiliária sem usar a internet para apresentar os imóveis”, afirma.

Rafaela Cristina da Silva, responsável pelo Marketing da Imobiliária Opção, tem uma equipe exclusiva para atender os internautas e responder cada proposta ou pedido de informação que chega pelo site. Desde janeiro de 2010, a Opção já recebeu 592 propostas pelo odiario.com, sem contar os telefonemas originados pelos anúncios virtuais.

O vice-presidente da Regional Noroeste do Sindicato da Habitação e Condomínios (Secovi), Roberto Granado Martines, o Téo Granado, declara que as ligações e as propostas via e-mail aumentaram sensivelmente com os anúncios online.

“O portal odiario.com, por exemplo, foi formatado para oferecer praticidade ao cliente, o que realça o interesse dele”, acrescenta.

Téo Granado considera ainda que a capacidade de atualização instantânea e a comodidade da pesquisa ser feita em casa ou no ambiente do trabalho impulsionam a atividade. “Desde que passamos a investir em mídia eletrônica, fechamos vários negócios, que começaram com a pesquisa pela internet”, ilustra.

 

Fonte: Odiario.com

Cerca Elétrica? Não…

Do Secovi – Sindicato da Habitação de Uberlândia – MG, recebemos questão de grande importância, que passamos a responder, com base em pesquisa feita pela consultora Valkiria de Lima Gásques, do TeleCondo.

P. Um condomínio quer colocar cerca elétrica; de todos os moradores apenas um não concorda, porque acha que tem risco de alguma criança estar brincando e a bola pegar na cerca etc. Então este morador quer saber se e permitido colocar cerca, quais são as conseqüências caso aconteça algo com algum morador?

R. Primeiramente é preciso esclarecer que eletrificar cerca ao redor de uma propriedade com o intuito de defesa ou proteção constitui um ato praticável por algumas pessoas, e, embora não exista lei regulamentando ou prevendo o fato, é aceitável tanto pela doutrina quanto pela jurisprudência.

Tais meios de defesa são denominados “ofendículos”ou “defesa mecânica predisposta”, estando amparados pelo entendimento de que o sujeito estaria em “exercício regular de direito”, uma vez que atuando em legítima defesa. Como diz o mestre Damásio E. de Jesus, “a predisposição do aparelho constitui exercício regular de direito. Mas, quando funciona em face de um ataque, o problema é de legítima defesa preordenada, desde que a ação do mecanismo não tenha início até que tenha lugar o ataque e que a gravidade de seus efeitos não ultrapasse os limites da excludente da ilicitude.” (Direito Penal, vol. 1).

A colocação de cerca eletrificada na propriedade, se resultar em ferimento ou dano a uma pessoa, fará com que o proprietário (no caso o condomínio, ou melhor, seu responsável) responda por crime de lesão corporal, o qual, em tese, estaria acobertado pela excludente da legítima defesa. Se a intensidade da corrente elétrica for tal que provoque a morte de alguém, o proprietário responderá por homicídio culposo, em razão do excesso dos meios empregados, com grande probabilidade de ser condenado pela Justiça.

Do ponto de vista civil, o fato gerará direito a indenização por eventuais perdas e danos e, seguindo a tendência moderna, indenização por danos morais. Entenda-se bem: O fato de o proprietário estar agindo em legítima defesa ao colocar tal cerca eletrificado, do ponto de vista penal, não o exime de responder por eventuais danos causados, por exemplo, em pessoas, sejam estar moradoras do condomínio ou não.

No caso específico do condomínio, se a assembléia decidir pela instalação da cerca elétrica, todos os condôminos e, em especial, o síndico, estarão assumindo um risco deliberado, pelo qual poderão ter de responder na esfera penal ou na civil, o que, não obstante a legitimidade teórica do meio de defesa, não o torna recomendável.

Existe uma solução muito melhor do que a rede elétrica, que é a rede eletrônica, formada por três ou mais fios bem finos, estendidos sobre os muros da propriedade e conectados a um sistema de alarme. Se alguém ou algo romper o fio ou perturbar-lhe em grau acima do estipulado, a central de vigilância será automaticamente alertada, podendo verificar de imediato o que está acontecendo, já que o sistema mostra o local exato da interferência. Acoplada a câmaras eletrônicas, a eficiência da rede será ainda maior.

Súmula Confirma Convenção

“A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.”

É este o teor da Súmula 260 do Superior Tribunal de Justiça, recentemente aprovada pela por sua Segunda Seção, consolidando, assim, o entendimento dos ministros sobre tema que afligia edifícios construídos antes de 1964, ano em que entrou em vigor a Lei do Condomínio.

Singela, direta e determinada, a Súmula 260 não deixa margem a dúvida de que condôminos, locatários, demais moradores e visitantes do prédio estão sujeitos às normas expedidas pela convenção de condomínio aprovada – e por extensão, pelo regimento interno – mesmo que não esteja registrada ou não tenha sido depositada no cartório de notas imobiliárias pelo incorporador.

Das decisões que serviram de base para a elaboração da Súmula 260, a mais antiga é o Recurso Especial 36815, de São Paulo (1993/0019164-0), no qual o inquilino de uma unidade se rebelava contra a convenção do condomínio, sob o argumento de que não estava registrada e que, portanto, não poderia ser aplicada a ele, que não era condômino.

Relatado pelo ministro Costa Leite, o recurso obteve da Terceira Turma do STJ, a seguinte decisão, conforme ementado:

“Regularmente aprovada, a convenção do condomínio é de observância obrigatória, não só para os condôminos como para qualquer ocupante de unidade, como prevê expressamente o § 2o do art. 9o da Lei n. 4591/64. A falta de registro não desobriga o locatário de respeitar suas disposições.”

Feixe de luz

Na fundamentação do acórdão que serviu de fonte à súmula citada, o ministro Costa Leite cita o autor da Lei do Condomínio, professor Caio Mário, para quem independente ‘de inserir-se no contrato de locação a cláusula de obrigatoriedade para as disposições do regulamento, o adquirente e o locatário, como quais quer usuários, são adstritos ao seu cumprimento e à sua obediência sob as cominações legais ou convencionais’, isto porque ‘aquelas disposições disciplinares são normativas, sujeitando ao seu cumprimento todas as pessoas direta ou indiretamente a elas subordinadas, como ainda as que ulteriormente penetram em caráter permanente ou transitório no condomínio ou no edifício’.

A Súmula 260 também joga um feixe de luz sobre questão semelhante, mas que pouco foi levada aos tribunais, e que diz respeito à minuta de convenção que o incorporador deve apresentar ao registro de imóveis, antes de iniciar as vendas das unidades (Lei 4.591/64, art. 32, j).

Há quem entenda que esta minuta da futura convenção deve ser expressamente aprovada pelos condôminos para ter validade. Sempre entendemos que sua validade não depende de aprovação formal e novo registro. Cada condômino ao adquirir a unidade convalida tacitamente a minuta, que assim fica aprovada por todos, e passa a ser a convenção do condomínio, para todos os fins.

Somente na hipótese de a minuta não corresponder às necessidades do empreendimento é que os novos proprietários deverão alterá-la, quando então será necessário cumprir todo o processo de aprovação, com deliberação de 2/3 dos titulares do domínio e o subseqüente registro. Não fosse assim, para que incluir a minuta no processo de incorporação do prédio?

A interpretação da lei, como mostra o STJ, é uma questão de bom-senso.

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