deveres do sindico

Erros na gestão financeira

Especialistas sugerem respeito à previsão orçamentária e transparência

Tratar de dinheiro nem sempre é uma tarefa fácil. Tratar do dinheiro dos outros, então, pode ser mais difícil. Cuidar para que as finanças de todo o condomínio se reverta em bons serviços e manutenção para o local é ainda mais desafiador.

Sabendo o tamanho do desafio, o SíndicoNet buscou os maiores especialistas do mercado condominial para reunir dicas e informações sobre gestão financeira.  Entre elas, as mais citadas foram o cuidado em seguir a previsão orçamentária e acompanhar os gastos mês a mês.

Confira abaixo vídeo:

Fonte: SindicoNet

 

Taxa de condomínio em atraso pode levar proprietário a perder imóvel no Sul do ES (vídeo)

Veja na reportagem maneiras de solucionar problemas com dívidas em condomínios.

 

Fonte: Globo

Porteiro protege o prédio

Bons porteiros e bons vizinhos são fatores importantes para manter a segurança de qualquer edifício em condomínio. Talvez os mais essenciais.

Sem um porteiro atento, que conheça todos os moradores, que reconheça os parentes e amigos dos moradores, que saiba utilizar o equipamento eletrônico à sua disposição, que esteja ligado no que acontece dentro e fora do prédio, de pouco adiantará cercar o edifício com grades, muros elevados, novelos de arame farpado e outros artifícios de defesa passiva.

Se a edificação for uma verdadeira fortaleza, mas o porteiro estiver despreparado, o eventual assaltante ingressará no prédio pela via mais desguarnecida: a porta de entrada ou o portão de acesso aos veículos. Como diz o vice-presidente do Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR), Dirceu Jarenko, “os ladrões estão cada vez mais ousados e quase sempre usam de planejamento para atacar um determinado alvo”. Observando o comportamento do porteiro, o delinqüente facilmente descobrirá se o condomínio é vulnerável, ou não.

Outro fator que aumenta ou reduz a segurança é, sem dúvida, o modo de ser dos próprios condôminos ou moradores. Em residenciais com número elevado de unidade ou em que os moradores não se conhecem ou não se identificam visualmente, a probabilidade de haver infiltração de pessoas mal intencionadas é maior do que em prédios pequenos ou de grande coesão social. Qualquer condômino tem o direito de exercer vigilância interna, que compreende o ingresso às áreas comuns do prédio. Basta simplesmente não abrir o portão de entrada “por cortesia” para outras pessoas, especialmente quando só há porteiro eletrônico. Nas áreas comuns, se avistar pessoas estranhas, poderá (deverá) comunicar à portaria ou ao síndico, para que tomem as providências necessárias. O uso de crachás por visitantes ou prestadores de serviço tem sido medida adotada em muitos condomínios, para facilitar o controle.

Nas palavras de Dirceu Jarenko, do Secovi-PR, “eles [os ladrões] dependem também de oportunidades que são dadas pelos porteiros ou moradores, por isso, ainda que haja esquema reforçado de segurança, o cidadão tem de se preocupar com a sua proteção e a de seus vizinhos”. Prossegue: “O que a gente percebe é que os edifícios são assaltados quando existe facilidade nos meios de acesso. Se os pichadores conseguem escalar prédios para fazer seus desenhos, no momento em que um ladrão tiver oportunidade, fará o mesmo para assaltar.”

E agora, caros síndicos, é que vem o xis da questão: O que o seu condomínio está fazendo para ter porteiros mais atentos e condôminos mais conscientes da responsabilidade de ambos na segurança do edifício? Os porteiros foram devidamente contratados, após passarem por investigação pessoal com verificação das informações e referências? Os moradores participam de alguma atividade para melhorar o nível de reconhecimento e inter-relacionamento? O condomínio tem investido no treinamento e no crescimento educacional de seus funcionários?

Que cada síndico e cada leitor responda por si. Sem bons funcionários e sem bons condôminos – repetimos – dificilmente o local será o oásis de conforto, tranqüilidade e proteção que as pessoas que moram em condomínio esperam.

Justiça proíbe crianças de dirigirem brinquedos em condomínio

Apenas maiores podem conduzir veículos nas vias do residencial, diz juiz. Família tem 3 minimotos e tenta recorrer da decisão em Ribeirão Preto (SP).

Uma família de Ribeirão Preto (SP) tenta reverter na Justiça uma decisão favorável a um condomínio que proíbe crianças e adolescentes de brincarem com veículos motorizados, elétricos e à combustão dentro do residencial de luxo onde moram. Na sentença, o juiz Héber Mendes Batista alega que as ruas da área são consideradas vias comuns, portanto, somente maiores de 18 anos devidamente habilitados podem dirigir nesses locais.
Para a dona de casa Ana Luiza Saud, mãe de João Victor, de 4 anos, e João Pedro, de 9, a determinação é incoerente. “Como uma criança vai tirar carteira de motorista para usar um brinquedo de plástico?”, questiona. “Escolhi viver em um condomínio pela liberdade e segurança que ele me oferece, mas não posso usufruir disso.”

Ana contou que os filhos possuem um carro e três motos infantis movidos à bateria 12 Volts, mas, desde a decisão, os miniveículos estão encostados na garagem da casa. “Os brinquedos são inofensivos, sequer chegam a 10 km/h, não são como carros de verdade”, afirmou.

O marido chegou a imprimir documentos semelhantes à Carteira Nacional de Habilitação (CNH), mas sem valor legal, para os filhos brincarem, mas as “habilitações” também foram “suspensas” por um segurança do condomínio. “Eles mostraram para o vigia e ele hostilizou os meninos. Riu na cara deles e disse que estávamos de brincadeira com a decisão judicial”, relatou Ana.

João Pedro (a esquerda) e João Victor não podem mais brincar com as carteiras impressas pelo pai em Ribeirão Preto, SP (Foto: Adriano Oliveira/G1)Sentença

A família já teve uma liminar suspensa e o pedido de anulação da sentença negado em primeira instância no dia 1º de outubro. Ana Luiza disse também que tentou negociar com a administração do condomínio um espaço e horário para que as crianças pudessem utilizar os brinquedos, mas não obteve sucesso.

“Estão cerceando a nossa liberdade. Sou obrigada a colocar meus filhos na rua ou numa praça, com o risco de sermos assaltados. Perdemos nossa comodidade”, disse. A família entrou com recurso em segunda instância no Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP).

Outro lado
O advogado do condomínio, Walter Baeta Garcia Leal, afirmou que a proibição de menores dirigirem qualquer tipo de veículo está determinada na convenção do Condomínio Paineiras e tem como objetivo preservar a segurança dos moradores.

“As crianças não têm a concentração necessária. Nas vias internas circulam carros, motos, caminhões. Um pequeno descuido pode causar um acidente gravíssimo”, afirmou Leal. “Queremos preservar a segurança de todos e vamos continuar buscando o cumprimento das normas internas.”

 

Fonte: G1

Segundo síndicos, 30% das queixas de barulho são imaginárias

“Escuta! Está ouvindo?”, insistia a moradora de um condomínio de Moema, zona sul paulistana. Mas só havia o silêncio. Das 2h às 4h, o síndico profissional Aldo Busuletti, 49 anos, ficou sentado no sofá do apartamento da moradora, à espera dos barulhos que, segundo ela, o vizinho de cima fazia. Não ouviu nada. Aldo havia advertido e multado o morador de cima (R$ 380), atendendo às reclamações da vizinha. Como não funcionou, decidiu testemunhar os ruídos. “Tive que pedir desculpas ao morador de cima, retirar sua multa e converter em advertência para a moradora que sempre reclamava.” Assim como ele, outros síndicos e administradoras responsáveis por 1,5 mil dos cerca de 20 mil condomínios na capital paulista ouvidos pelo jornal Folha de S. Paulo estimam que até um terço das reclamações de barulho – campeãs em todos os condomínios – sejam fruto da imaginação.

“Acho que a pessoa trabalha o dia inteiro na rua, ouve tanta buzina e agito, que à noite sonha com barulho”, analisa Aldo, que gerencia 37 condomínios da cidade e atua como síndico profissional há 20 anos. O psiquiatra Elko Perissinotti, do Hospital das Clínicas da USP, atribui os “ruídos fantasmagóricos” a “estresse, angústia, depressão e frustrações”. Os barulhos “imaginários” mais comumente ouvidos são o arrastar de móveis ou saltos de sapato batendo no chão, madrugada adentro. Há vizinhos que chegam a chamar a polícia e brigar. Mas segundo Márcia Romão, gerente de relacionamento, não é incomum que o “reclamão” acabe, ele próprio, multado por perturbação do sossego.

Fonte: Terra

Saiba como escolher um bom síndico

O discurso do candidato a síndico do prédio pode ser eloquente e trazer uma lista de boas intenções. Mas, para saber se aquele pode ser, de fato, um bom administrador, vale observar alguns detalhes referentes ao nível de conhecimento que possui sobre o prédio e não apenas o tipo de relação que estabelece com os funcionários e moradores. Vale também checar o quanto o pretendente sabe sobre o exercício do cargo.

Segundo José Roberto Iampolsky, diretor da PARIS Condomínios, em São Paulo, os condôminos não só devem participar das eleições de síndico, como devem votar com muita consciência, pois um condomínio mal administrado pode trazer grandes prejuízos financeiros para o proprietário e desvalorizar o imóvel.

“Basicamente, o candidato a síndico deve demonstrar que conhece o condomínio e suas necessidades, que tem tempo e disponibilidade para cumprir suas inúmeras funções e se relacionar com os moradores, alguma familiaridade com rotinas de administração geral e boa vontade em aprender, ouvir, servir e conciliar”, sintetiza Iampolsky.

De acordo com o especialista, caso o candidato esteja concorrendo à reeleição, os condôminos devem avaliar a gestão anterior do mesmo antes de votar, evitando mantê-lo no cargo por conveniência.

“É preciso levar em conta alguns pontos: se o condomínio está ordem, se o orçamento está adequado, se as decisões que foram tomadas nas assembléias foram cumpridas devidamente e se o candidato tem novas e boas propostas”, alerta Iampolsky.

Iampolsky ressalta que normalmente, em condomínios residenciais, o moradores não costumam ser criteriosos na escolha de seus candidatos.

“Com exceções a condomínios comercias (salas ) aonde é adotado um perfil de diretor de empresas (prazos, metas factíveis, assembleias curtas e objetivas), em condomínios residenciais ainda prevalece o critério simpatia, e vizinhança, poucos conseguem separar capacidade de camaradagem”, completa

O bom síndico deve ter metas e um cronograma para realizá-las; ser realista e não criar falsas expectativas; conhecer os condôminos sem invadir sua privacidade, pois sua função é administrativa, não de polícia; manter um “checklist” com todas as datas de vencimentos; estar bem assessorado administrativamente (contratar uma boa administradora) e, principalmente, saber gerir conflitos.

Devido à dificuldade cada vez maior entre os condôminos para eleger um síndico, seja pela falta de candidatos ou porque o candidato não agrada a maioria, há prédios que acabam optando por contratar um profissional. Neste caso, ele pode atuar como autônomo ou pessoa jurídica e não há impedimento geral na contratação de um síndico profissional, segundo o diretor da PARIA Condomínios.

“Pode ser uma boa ideia, ou uma catástrofe. É uma analogia similar a de um casamento: uns são felizes, outros acabam em guerras.”

Fonte: Revista  Imóveis

Inadimplência na taxa de condomínio preocupa síndicos em Manaus

Se a inadimplência de um condomínio cuja mensalidade custa R$ 1,5 mil é de 25%, no reajuste anual, o valor da cobrança mensal vai passar para R$ 1.875

Para cada grupo de quatro moradores, pelo menos um condômino está com a mensalidade atrasadaO índice de inadimplência das taxas de condomínios em Manaus gira em torno de 25%, de acordo com empresas administradoras de empreendimentos residenciais do tipo. Para esses escritórios, o percentual é preocupante, visto que o aceitável nesse tipo de gestão é de até 12%. Atualmente, existem cerca de 500 condomínios na capital amazonense.

Segundo o diretor da RPW Predial, que administra 50 condomínios na cidade, Roberto Rodrigues, dos cerca de 7 mil contratos ativos, a média de inadimplência desses clientes é de 30% e o acompanhamento disso, por parte do síndico, é um desafio diário.

“O acompanhamento desse devedor deve ser feito de perto pelo síndico junto com a administradora. Ele precisa identificar se aquele é um inadimplente crônico, eventual e pontual, para poder tomar as ações cabíveis”, explicou Rodrigues.

Para o diretor, antes de adquirir ou alugar uma unidade, além de se informar sobre toda a estrutura que o condomínio oferece, (como guarita armada, câmeras, piscina, elevador e churrasqueira, por exemplo) o condômino tem que saber o custo que isso terá mensalmente no seu orçamento. “O maior desafio em Manaus é deixar claro para os condôminos como funciona a gestão e mostrar que todos possuem direitos e deveres iguais”, observou.

Conforme o vice-presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Amazonas (Creci-AM), Ricardo Benzecry, a inadimplência não afeta apenas o nome do devedor, mas também todos os outros condôminos. “O bom pagador, ele acaba absorvendo a dívida do mau pagador”, declarou Benzecry.

Isso porque a taxa de condomínio, que hoje em Manaus custa em média entre R$ 150 é R$ 2,3 mil, é composta não só pelos gastos mensais do empreendimento, mas também pela chamada taxa de segurança.
Na previsão orçamentária apresentada em assembleia, o síndico precisa apresentar toda a tabela de custos do condomínio, incluindo mão de obra, a taxa de segurança, que é calculada de acordo com a inadimplência dos moradores.

Se a inadimplência de um condomínio cuja mensalidade custa R$ 1,5 mil é de 25%, no reajuste anual, o valor da cobrança mensal vai passar para R$ 1.875.

Ricardo Benzecry defendeu a cobrança de um valor justo pelas administradoras de condomínios, ao afirmar que muitos prédios trabalham com orçamentos apertados. “Já é da natureza humana reclamar e a taxa de condomínio não escapa disso. Mas é preciso considerar que tudo é dividido pelo número de moradores e que toda essa infraestrutura, se você fosse pagar só para a sua casa, sairia muito mais caro”, analisou Benzecry.

Segundo o diretor da Imobiliária Procasa, Marcos Pinto, os valores cobrados pelos condomínios podem variar de R$ 150 (em condomínios no Distrito Industrial, por exemplo), até R$ 2 mil em áreas mais nobres, como Ponta Negra e Adrianópolis.

Ele explicou que a localização do empreendimento não influencia diretamente no valor cobrado, mas sim a infraestrutura disponibilizada. Hoje, as taxas podem ser reajustadas pela inflação e também pela valorização do salário mínimo.

Protestar é a melhor forma de cobrar

Para evitar que o valor devido pelos condôminos inadimplentes recaia sobre os que prestam suas contas em dia, é papel do síndico e das administradoras cobrarem os moradores de maneira correta.

Para Roberto Rodrigues, o síndico jamais deve deixar de adotar ações na Justiça quando achar necessário. De acordo com o diretor, o protesto da taxa de condomínio é uma das melhores formas de reaver o dinheiro devido. “Hoje, só quatro Estados permitem o protesto da cota de condomínio e o Amazonas é um deles”, destacou, ao referir-se à Lei Estadual 3559/10.

Mas o especialista também alega que é importante o síndico levar o fator ‘humano’ em consideração e analisar caso a caso antes de tomar atitudes mais enérgicas. “Existem casos de ações judiciais em que o devedor perde até o imóvel por causa do débito com o condomínio. Mas a Justiça já está aí para tomar as medidas legais, então não cabe ao síndico proibir o inadimplente de usufruir das áreas comuns do prédio, até porque todos ali são coproprietários do empreendimento”, aconselhou.

A escolha da administradora do condomínio é feita pelos próprios moradores, mas também pode ser uma indicação da construtora. Hoje, Manaus não possui uma entidade empresarial que concentre ou organize a categoria de administradores de condomínios, imobiliárias e incorporadoras.

Fonte: D24AM

Taxa de condomínio sobe e pesa no valor do aluguel

Em alguns bairros, a cota representa 30% do valor da locação para os inquilinos.

O valor dos condomínios disparou no estado. E por conta deste cenário, o Sindicato da Habitação (Secovi Rio) recomenda que os proprietários reduzam o aluguel para que os inquilinos possam absorver as despesas do imóvel e pagar o aluguel em dia. Em alguns bairros, a cota condominial representa 30% da locação. Isso sem levar em consideração taxas como IPTU e extras que, em alguns casos, são de responsabilidade do inquilino. Segundo o Secovi Rio, no Méier, o condomínio representa 29% do aluguel. Em seguida, aparecem Jacarepaguá com 26,5%, Barra da Tijuca com 24,3%, Recreio com 22,2% e Tijuca com 20,4%. O valor médio no Méier é R$ 393 e na Tijuca está em R$ 526.

Para o vice-presidente Comercial da Renascença Administradora, Edison Parente, o percentual pode ser mais elevado, chegando a 50% do valor do aluguel. “Quando o condomínio é muito alto, acaba empurrando o valor do aluguel para baixo, pois o inquilino se preocupa com o custo total da locação. Essa despesa é uma das mais importantes que o inquilino tem. A relação entre valor do condomínio e do aluguel é inversamente proporcional: quanto maior o valor do condomínio, menor o valor do aluguel”, explica Parente.

Quem vive o drama é o gerente de Comércio Exterior, Marcelo Pires, que investiu na compra de um apartamento no Cachambi para reforçar o orçamento com o aluguel. O problema é que a área de lazer, considerada o diferencial, ainda não funciona 100%, mas o valor do condomínio não leva isto em conta. Ele não consegue alugar pelo preço de mercado e foi orientado por administradoras a baixar o valor para alugar o imóvel.

Feira vai tirar dúvidas sobre administração

Dúvidas sobre como reduzir a cota condominial, fazer assembleia e outros temas referentes ao dia a dia do prédio serão apresentados na quarta edição da Feira Secovi Rio de Condomínios, nos dias 26 e 27, no Centro de Convenções SulAmérica, na Cidade Nova. A feira será sustentável e contará com o selo “Evento livre de carbono”, desenvolvido pela CarboClima. O tema deste ano será “Condomínio cidadão” que vai abordar itens como sustentabilidade, solidariedade, acessibilidade e convivência.

Haverá um estande que vai reproduzir uma portaria adaptada aos portadores de necessidades especiais, com a participação de monitores em cadeiras de rodas. Terá ainda palestra que vai simular Assembleia Geral Extraordinária com um dos temas mais polêmicos: obras em condomínios.

Gastos com luz, água e pessoal pesam mais

A Rede Protel costuma orientar os proprietários a reduzirem o valor do aluguel por conta das cotas de condomínio elevadas. De acordo com a gerente operacional, Cristiane Salles, a empresa sempre promove ações e estudos que viabilizam a necessidade de substituição da mão de obra por equipamentos para tornar o condomínio mais enxuto.

“As rubricas que mais oneram a previsão orçamentária são os gastos com contas públicas e o de pessoal. Os condomínios devem ser dotados de equipamentos modernos, além de fazer instalações de hidrômetros individuais e sensores de presença, entre outros”, orienta Cristiane.

 

Fonte: O Dia

Síndico é responsável pela conservação das áreas comuns do condomínio

O cargo de síndico é eletivo e o mandato é de até dois anos, permitida a reeleição, conforme estabelece o artigo 1.347 do Código Civil. Para sua eleição, o síndico precisa se candidatar e ser votado pelos condôminos que representem no mínimo 50% mais um dos votos dos presentes em assembleia.

Promover a harmonia e conciliar as vontades de todos os condôminos são as principias e difíceis tarefas do síndico. Ele é o representante legal dos condôminos e deve administrar e fiscalizar todos os atos que acontecem nas áreas comuns do condomínio. O síndico não deve estimular, de forma alguma, qualquer atrito entre condôminos, assim como, deve buscar, sempre que possível, também a solução amigável das pendências entre o condomínio e o condômino.

O cargo de síndico é eletivo e o mandato é de até dois anos, permitida a reeleição, conforme estabelece o artigo 1.347 do Código Civil. Para sua eleição, o síndico precisa se candidatar e ser votado pelos condôminos que representem no mínimo 50% mais um dos votos dos presentes em assembleia.

Entre suas funções está a de representar o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, todos os atos necessários à defesa dos interesses comuns, diligenciar a conservação e a guarda das áreas comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos condôminos.

Assim, é intrínseco a sua função a conservação e a guarda das áreas comuns, conforme previsto no inciso V do artigo. 1.347, do Código Civil.

Por exemplo, caso um morador ou visitante se acidente em áreas comuns, que pode ser de simples tropeço em função de uma área sem iluminação ou queda de pastilhas da fachada, e se for provada a responsabilidade do condomínio pela omissão de manutenção, existirá a obrigação de reparação do dano. E em casos extremos é possível a responsabilização pessoal do síndico na esfera civil e criminal.

Aos condôminos prejudicados pela falta de manutenção adequada cabem alguns caminhos. Inicialmente, qualquer condômino que se sinta lesado em defesa de seus interesses poderá entrar em contato direto com o síndico. Caso este não esteja aberto ao diálogo, conforme mencionado, o morador poderá deixar consignada sua reclamação no livro de ocorrências, que deve estar na portaria, ou notificar o sindico por escrito, ou fazer a reclamação diretamente na administradora do condomínio.

Caso não tenha êxito na solução do problema, o condômino poderá ainda, de forma extrajudicial e com o apoio dos demais copossuidores, (¼ dos condôminos – artigo 1.355 do Código Civil) convocar uma assembleia a fim de solucionar o problema ou até mesmo para propor a destituição do sindico. Outro caminho é propor o ingresso de uma ação judicial para que o síndico seja obrigado a realizar os reparos e manutenções necessárias ao bom funcionamento do condomínio.

Fonte: Bagarai

A contribuição dos síndicos ao INSS

Sem remuneração ou ajuda de custo está isento

Caso o síndico more no condomínio e seja proprietário da unidade habitacional, sua participação nas despesas com obras e fundo de reserva é obrigatória. Apenas as despesas ordinárias são dispensadas durante o seu mandato, se forem previstas. A informação é de Carlos Samuel de Oliveira Freitas (foto), advogado na área imobiliária e diretor de administradora de condomínios. Ele esclareceu que para a Previdência Social (INSS), o síndico é considerado um contribuinte individual quando recebe remuneração ou algum benefício pelo serviço prestado.

Ainda conforme o advogado, quem ocupa o cargo e não ganha remuneração, ajuda de custo ou isenção, não precisa contribuir com o INSS. “A alíquota mínima é de 11%, o que dá direito aos benefícios referentes a um salário mínimo com valor atual. É possível aumentar a porcentagem para que o benefício seja maior. Ao fim do mandato, o síndico deve fazer a baixa de sua inscrição na previdência, caso não queira mais recolher como contribuinte individual”, orientou Freitas.

Os rendimentos recebidos pelo síndico são considerados prestação de serviços pela Receita Federal e por isso devem fazer parte da base de cálculo para apurar o valor do recolhimento mensal obrigatório e do ajuste anual.

O advogado também informou que rendimentos recebidos pelos representantes de condomínios têm que ser informados na Declaração do Imposto Retido na Fonte (Dirf). Segundo ele, a remuneração ou benefícios, como isenção da taxa condominial, para quem exerce o cargo, depende da previsão da convenção do condomínio ou de convocação especial de assembleia, que autorize o benefício. Freitas avaliou que se não houver nenhuma disposição sobre o assunto no documento, a assembleia que elegeu o representante dos condôminos deve tomar a decisão cabível.

O advogado disse que isto também vale em casos de isenção do pagamento da taxa condominial. “Se houver retenção de imposto na fonte, toda a remuneração paga ao síndico e o valor total retido devem ser informados na Dirf. Esta declaração é anual e obrigatória”, apontou Freitas, que é também vice-presidente da Associação de Advogados do Mercado Imobiliário (Abami).

Se o total recebido durante o exercício do cargo no período for superior a seis mil reais, o valor integral deverá ser informado, mesmo que não haja retenção de imposto. “A Dirf deve ser feita pela fonte pagadora, ou seja, pelo síndico ou pela administradora que representa o condomínio. O ideal é que a organização dos documentos e notas fiscais esteja em dia para evitar transtornos na época da entrega da declaração”, ressaltou o especialista.

 

Fonte: Folha do Condomínio

Cuide de seu condomínio



Mais serviços para você

Conistel
Condoville