deveres do sindico de condominio

Multa nova segue o código

A interpretação da lei não é tarefa fácil, mesmo quando a norma expressa de forma hialina o pensamento do legislador. Fatores circunstanciais devem ser levados em consideração, assim como peculiaridades ligadas ao tempo e ao lugar de sua aplicação.

Por essa razão, ainda hoje (e provavelmente no futuro próximo) continuarão sendo levantadas dúvidas a respeito dos juros e multas cobráveis de condôminos que pagam suas taxas em atraso. Como a de síndico de Curitiba, que pergunta se o novo Código Civil se sobrepõe ao que está definido no regimento interno do prédio.

Apreciando a questão, a advogada Raquel Teixeira de Lima, consultora do TeleCondo, lembra que o condomínio continua sendo regido por lei especial própria (a 4.591/64), naquilo que não foi derrogado pelo Código Civil, que revogou tacitamente a regra que previa a multa de “até 20% sobre o débito” (art. 12, § 3º), ao estabelecer que “o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito” (art. 1.336, § 1º).

“Assim – argumenta a advogada – pela inteligência do artigo supra, constata-se que o limite para imposição de multa é de até dois por cento do valor do débito. E para aqueles casos onde não exista prévia disposição da assembléia acerca de juros, o limite a ser aplicado é de um por cento (1%) ao mês, conforme prevê nossa Constituição Federal.”

Prossegue enfatizando: “O Código Civil se sobrepõe sobre a Lei citada anteriormente, pois revogou tacitamente o artigo que trata da multa e juros, como também se sobrepõe ao Regimento Interno do Condomínio, uma vez que estipula o máximo da multa em dois por cento (2%) e o máximo de juros em um por cento (1%) ao mês.”

No caso específico, conclui lembrando que a multa de 20% estipulada pelo regimento interno “pode ser cobrada até a vigência do novo Código Civil (13 de janeiro de 2002), ou seja, para os débitos vencidos até essa data… A partir daí, a multa tem que ser reduzida ao percentual de dois por cento”.

Norma prevalente

A consultora do TeleCondo lembra, adiante, que o Código Civil de 2002 e a Lei do Condomínio (4.591/64) “devem ser interpretados conjuntamente”, sendo que, onde o Código Civil regula diversamente do que a Lei estabelece, prevalece aquele. Já nos assuntos em que o direito codificado é omisso prevalece a lei especial, desde que não contrária às normas gerais do Código.

No mesmo diapasão, pergunta o síndico se uma assembléia geral do condomínio prevalece sobre o que está estabelecido na convenção ou no regimento interno. A resposta é simples: a decisão assemblear só prepondera quando, feita na forma prescrita (convocação, ordem do dia etc.) e com quórum mínimo, alterar ou revogar expressamente a disposição do regimento ou da convenção que contrariar, ou, excepcionalmente, quando por força de seu reiterado cumprimento, ao longo dos anos, tornar-se norma legítima e exeqüível do condomínio.

Em suma: não é qualquer decisão de assembléia que prevalece sobre a convenção e o regimento, nem qualquer norma geral (mesmo do Código Civil) que derroga uma regra específica da Lei do Condomínio.

Síndico erra, todos pagam

Qual o entendimento dos tribunais quanto à responsabilidade do síndico sobre acidentes no prédio? E qual a responsabilidade dos condôminos? Uma rápida pesquisa feita pelo TeleCondo mostra aspectos relevantes, que merecem ser conhecidos.

Para início de conversa, temos decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo, que, ao analisar problema de dano em veículo ocorrido no interior de garagem, sentenciou que “a administração do condomínio não tem uma relação de subordinação, mas apenas de representação, não se podendo inferir da existência de uma responsabilidade por atos derivados de eventual culpa dos funcionários do prédio” (Apelação Cível n. 216.613-1, relator Toledo César), concluindo categórico: “Eles não são funcionários da administração, ou do síndico, mas dos próprios condôminos, que têm dever, igualmente, de zelar pela coisa comum”.

O tribunal paulista coloca em primeiro lugar a responsabilidade dos condôminos, porque são eles os beneficiários dos serviços dos funcionários – não o síndico ou a administradora – e, em última análise os verdadeiros contratantes ou empregadores dos funcionários e, em decorrência, quem tem o dever de “zelar pela coisa comum”. Infelizmente, só uma parte (talvez minoritária) dos condôminos tem consciência de tal ônus.

Uma outra ementa do Tribunal de Justiça de São Paulo mostra que a responsabilidade do síndico por seus atos não é objetiva. Em síntese, o relator Ênio Zuliani destrinchou a questão, ao dizer que o síndico de prédio em apartamento só responde por eventuais prejuízos de sua administração se houver “comprovação de culpa” (Apelação Cível 100.810-4).

Decisão semelhante às duas acima foi proferida pelo antigo Tribunal de Alçada de Minas Gerais, antes de ser incorporado pelo Tribunal de Justiça, no seguinte teor: “Responde o condomínio [leia-se, os condôminos] pelos prejuízos causados pelo síndico no exercício de sua administração, porquanto não age este em nome próprio, sendo irrelevante que a vítima seja terceiro, condômino ou proprietário de unidade autônoma.” (Apelação n. 119266-9, relator juiz Herondes de Andrade)

Da pequena mostra de acórdãos acima noticiados, pode-se concluir que é de extrema importância a eleição do síndico no condomínio, principalmente se levarmos em consideração a dificuldade de se exonerar o escolhido quando agir de modo irresponsável e danoso aos interesses do prédio.

O condômino que elege um síndico incompetente ou desastrado está colocando nas mãos de terceiro parte (ou todo) o seu patrimônio, representado pela unidade autônoma. Ações de indenização contra o condomínio (repetimos, contra os condôminos) serão a conseqüência da gestão infeliz, quer o síndico tenha agido de boa ou de má-fé. Por isso, como enfatizou o TJSP, todos os condôminos devem zelar pela boa administração do edifício, acompanhando e fiscalizando todos os passos do síndico.

Releva notar que a maioria dos que pagam o rateio das despesas comuns não é formada por empresários ou pessoas acostumadas a decidir e a responder pelos outros. Contudo, quem vive ou trabalha em condomínio não pode se esquivar dessa responsabilidade, nem mesmo quando deixa de comparecer às assembléias condominiais.

A lei, com respaldo na jurisprudência, não socorre os omissos nem os que elegem mal e fiscalizam pior.

Desconhecimento da lei não isenta o síndico de suas responsabilidades

As exigências da vida cotidiana geram variados modelos de uso e ocupação do solo por diversos empreendimentos imobiliários (verticais, horizontais e múltiplos; abertos e fechados; residenciais, comerciais, prestadores de serviços, industriais e mistos) e daí há o incremento dos condomínios e associações com a complexidade de inter-relações.

Somada a esses fenômenos há uma maior conscientização dos condôminos/associados quanto aos direitos e ao exercício da cidadania, além da instalação de órgãos e instituições (agências reguladoras, Ministério Público, Juizados Especiais, escritórios-escola de faculdades de Direito), os quais facilitam o acesso à justiça.

Nesse panorama, há uma natural tendência ao aumento das demandas, conflitos e acrescida a aplicabilidade da responsabilidade objetiva (sem culpa) ou subjetiva (com culpa – aqui consideradas a imprudência, negligência e imperícia), bem como o dolo direto ou eventual, preterdolo etc, exigindo-se do síndico/administrador maior atenção e total preparo no desempenho da função, extensivo,  claro, ao subsíndico e vice-administrador.

Na clara previsão legal, o síndico/administrador possui diversas obrigações e por ação ou omissão está sujeito a ser responsabilizado, após todo o procedimento extrajudicial e judicial, nas esferas administrativa, civil e criminal.

No primeiro caso (responsabilidade administrativa), responde por irregularidades tais como a falta procedimentos contábeis, fiscais, de segurança e securitária, e sofre a sanção via pagamento de multas ou outras restrições até patrimoniais de maior gravidade.

No segundo caso (responsabilidade civil), responde por prejuízo material e moral causado tais como obra realizada no condomínio/associação sem as conformidades técnicas e fiscalizações, e sofre a sanção via pagamento da indenização ou através da obrigação de fazer/não fazer.

No terceiro caso (responsabilidade criminal), responde por infração criminal ou contravenção tais como apropriação indébita de verbas ou conduta contra a honra ou saúde, e sofre a sanção através de pena que pode variar entre multa, restrições de direitos e até prisão.

Cabe destacar que nem sempre é possível, dependendo de cada caso concreto, pela intrincada técnica jurídica e necessidade de provas robustas, o síndico/administrador conseguir dividir a responsabilidade ou obter direito de regresso contra o condomínio/associação, a administradora e a seguradora. Assume, por isso, isoladamente, todas as responsabilidades, com riscos à tranquilidade, ao patrimônio e à liberdade, o que traz um enorme desgaste tanto da alma quanto do bolso.

É elementar, portanto, que o síndico/administrador – independente de ser remunerado (direta ou indiretamente) ou não, existir administradora do condomínio/associação, ser profissional pessoa física ou jurídica – esteja qualificado com excelência para o exercício da função.  Isso porque no mundo jurídico vige a regra nemo potest ignorare leges, ou seja,  ninguém pode alegar o desconhecimento da lei, e não haverá isenção das responsabilidades sob a ingênua afirmação que não se sabia das determinações legais e suas implicações.

Por Cláudia de Oliveira e Silva – Advogada com expertise nas áreas condominial, imobiliária e ambiental

Fonte: Síndico JF

Link da matéria: http://www.sindicojf.com.br/desc_artigos.php?cod=57

Saiba quem são os síndicos nos condomínios de São Paulo

Pesquisa revela o perfil das pessoas que assumem a função de síndico.

sinEmpresários ou profissionais liberais, jovens, com curso superior e que estão ocupando a função pela primeira vez. Esse é o perfil dos síndicos nos condomínios de São Paulo, identificado pelo levantamento feito pela Lello em 1.081 condomínios na capital, ABC e litoral.

De acordo com a pesquisa, os homens ainda são maioria. 70% dos síndicos paulistas são do sexo masculino, geralmente com idade entre 31 e 49 anos de idade. Mais de 50% deles estão nessa faixa etária.

Em relação à escolaridade, 65% dos síndicos têm nível superior. Apenas 18% possuem o 2º grau completo. Do total, metade são empresários ou profissionais liberais, que levam para os condomínios a experiência administrativa adquirida durante a vida profissional. “Os dados mostram que os síndicos de hoje estão cada vez mais preparados e atualizados para atenderem às necessidades que a posição exige. Por isso, buscam auxílio de administradoras profissionais. 38% deles ocupam a função pela primeira vez”, afirma Angélica Arbex, gerente de relacionamento da Lello Condomínios.

Apesar da boa parcela de “síndicos de primeira viagem”, o levantamento ressalta que 60% dos síndicos já ocuparam a função outras vezes. Geralmente moram no próprio condomínio e assumem o mandato por dois anos.

A Zona Sul da capital concentra o maior índice de síndicas, 35% do total da região. Por outro lado, a predominância dos homens está no litoral, 78%.

Os síndicos do ABC são os mais jovens, 77% deles têm idade entre 20 e 30 anos. A Zona Oeste tem a maior concentração de síndicos com mais de 60 anos – 15% da região. Os síndicos da Zona Norte se destacam pelo grau de escolaridade – 72% deles têm nível superior. No litoral, 63% dos síndicos são empresários, característica típica de regiões de veraneio.

O uso de novas ferramentas e tecnologias que facilitem o trabalho do síndico é outro ponto destacado na pesquisa. Boa parte utiliza o e-mail como principal meio de comunicação, mas o telefone ainda leva a preferência de 60% deles.

Fonte: ImovelWeb

Dicas para o síndico novo

O cargo de síndico em condomínio tem a cada dia mais demandado por profissionais especializados em atividades relacionais, da área de humanas, focados nas pessoas e seus desejos, por envolver responsabilidades não só patrimoniais, afinal os poderes outorgados ao síndico pela assembleia não são poucos. O síndico age como mandatário da vontade da comunidade de condôminos, moradores e/ou trabalhadores.

O Código Civil, em seu artigo 1.348 elenca algumas das competências do síndico, como por exemplo: representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando os atos necessários à defesa dos interesses da coletividade; cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia; diligenciar a conservação das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; elaborar o orçamento anual das receitas e despesas e prestar contas à assembleia de sua gestão.

Assim ao síndico compete a gestão administrativa, a gestão de recursos humanos, e a gestão financeira do condomínio. Mais, quando se fala de gestão de recursos humanos, se fala da gestão formal de todo tipo de contratação, seja de prestadores de serviços terceirizados como portaria e segurança, sejam os funcionários contratados pelo condomínio como para zeladoria, seja propriamente dos condôminos, que aí sim, se tratam de todas as faixas etárias e perfis culturais de cada comunidade específica.

O síndico é eleito, e o cargo deve estar sempre à disposição, ou seja, conforme o próprio Código Civil indica que deverá “administrar convenientemente” o condomínio, sob pena de poder ser destituído, caberá sempre à comunidade avaliar sua satisfação, e via realização de assembleias discutir-se a sua gestão. Lembre-se, a assembléia reunida é soberana, tem poder máximo, e maior que o do síndico, que se contrariado poderá renunciar. Por outro lado, sempre que houver insatisfação substancial da comunidade, o síndico deverá convocar a assembléia para discutir os temas correlatos, e ainda, quando ele mesmo tiver qualquer dúvida, ou mesmo angústia na tomada de decisões, deverá dar voz aos condôminos para que o auxiliem.

Cabe ao síndico em prima instância convocar a assembléia, mas sempre que perceber que a comunidade anseia por reunir-se, mesmo que para discutir o exercício do seu cargo,deverá convocá-la.

Então como agir se pela primeira vez você foi eleito para cumprir o mandato de síndico? Por onde começar? Onde buscar auxílio, informações?

Inicialmente é de se considerar que dentre as razões e motivos que resultaram na sua eleição, o fato de se apresentar como candidato ao cargo, provavelmente ter indicado em resumo seu currículo e o conhecimento e confiança que a coletividade de condôminos depositou em você, isto já é um trunfo.

Deverá o síndico ler atentamente a convenção e regulamento interno do condomínio, que por vezes dispõem sobre suas atividades e responsabilidades, além do previsto na legislação específica. Também se recomenda a leitura de atas de assembleias passadas, dos últimos balancetes e do livro de ocorrências para se acercar da saúde financeira e humana do condomínio.

Quando possível, deve-se buscar nas pessoas da gestão anterior, o suporte de uma fase que poderia ser chamada de transição. Vários são os condomínios que podem contar com a figura do administrador predial e neste caso, deverá o novo síndico usar – e abusar – das capacidades técnicas e da experiência deste profissional ou empresa administradora.

Buscar participar de cursos e eventos voltados aos condomínios e ao cargo de síndico. É de se considerar que nos últimos anos têm crescido a oferta de cursos, especialmente no SECOVI e da AABIC. Ser síndico no passado era indicado para quem, eventualmente aposentado, ou com tempo disponível teria uma ocupação, simplesmente. Atualmente, seja porque as responsabilidades cresceram, seja porque esta ocupação tem se profissionalizado, é importante se manter atualizado e conectado com o que está acontecendo no mercado.

Muitas das vezes são contratados síndicos chamados “profissionais”, que se justifica em especial em condomínios comerciais de porte, o que por si demonstra a necessidade de conhecimento dos que desejam ocupar este cargo. Também se justifica que os síndicos sejam remunerados, condizentemente com a comunidade em que atuarão.

Por se tratar de edificação, seja vertical, prédio, ou conjunto de casas, horizontal, o síndico deverá ter algum conhecimento e sempre que necessário contratar profissionais da área de manutenção da edificação, e dos equipamentos, cujo plano a curto, médio e longo prazo deverá ser estabelecido, mesmo desde a instituição do condomínio.

Para o síndico “novo”, recomenda-se ainda, após tomar ciência da situação do condomínio, elaborar um plano de metas que não fuja da previsão orçamentária aprovada na assembleia onde foi eleito e convocar uma assembleia para apresentar aos interessados o que está acontecendo e que se pretende realizar.

Finalmente, é importante que se saiba que o síndico não precisa ter excelência em todas as atividades que são de sua responsabilidade, deve sim, sempre que não se sentir apto, contratar profissionais que lhe complementem a atuação, engenheiros, advogados, administradores especializados no setor, e consultores de áreas afins.

Por: Michel Rosenthal Wagner

Fonte: Condomínio em Foco

Síndico deve ganhar menos

A remuneração do síndico, quando houver, não deve ser tão baixa que pareça uma miséria, mas nem tão alta que estimule a ganância ou a busca da eleição movido apenas pelo dinheiro.

O Código Civil de 2002 silenciou a respeito da remuneração do síndico. Ao tratar do conteúdo da convenção do condomínio, não fez, como a Lei 4.591/64, referência à “definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções” (art. 9o, § 3o, letra g). Continuam, pois, em vigor as praxes e os costumes existentes desde o tempo da Lei do Condomínio.

Não podemos fixar uma suposição válida para todo o Brasil, mas quer nos parecer que, nos últimos anos, o valor da remuneração do síndico atingiu nível bastante elevado, muitas vezes incompatível com o porte do condomínio. Na primeira década de vigência da Lei do Condomínio (4.591/64), era comum o exercício do cargo de síndico sem nenhuma remuneração. Apenas pela honra e pela obrigação de cumprir seu dever de vizinho. A gratuidade era assegurada por um sistema de rodízio, em que cada condômino assumia os ônus do cargo durante sua gestão.

Numa segunda etapa, a praxe dominante foi a isenção de pagamento da cota de despesas ordinárias do condomínio. O rateio das despesas era feito com exclusão da unidade do síndico, o que representava uma remuneração indireta, porém de valor razoável.

O aumento da complexidade da função, do tamanho de alguns condomínios, e a profissionalização da gestão condominial, principalmente a partir dos anos 90, fizeram com que, progressivamente, fossem aumentando os valores pagos aos síndicos a título de remuneração. Hoje, em grande parte dos edifícios, o síndico recebe mais do que um empregado de nível médio, com dedicação exclusiva, ou, o que é comum, mais do que o salário que ele (síndico) recebe na empresa onde trabalha 40 horas por semana.

ão questionamos o mérito dos síndicos em serem bem pagos pelos inestimáveis serviços que prestam à sua comunidade. Porém, preocupa-nos a transformação do cargo em um quase cabide de emprego, ou seja, em fonte de sustento de pessoas que veem a função como meio de conseguirem se sustentar e não com o propósito de prestar um serviço à coletividade. Ao silenciar sobre a remuneração do síndico, o legislador do novo Código Civil talvez tenha enviado uma mensagem não escrita a todos: o assunto é problema particular de cada condomínio e deve ser regulado pela convenção, pelo regimento interno ou por decisão de assembleia. Remuneração só haverá se esta
for a vontade dos condôminos. Não preconizamos a volta total às origens, pois sempre havia dificuldade em se encontrar quem assumisse a função quando era gratuita, mas somos, sim, favoráveis a que haja um maior comedimento na fixação dos valores pagos a tal título. Não deve ser tão baixo que pareça uma miséria, mas também nem tão
alto que estimule a ganância ou a busca da eleição movido apenas pelo dinheiro.

A propósito, o Manual do Síndico do Secovi-SP lembra que “com a promulgação da Lei n. 9.876, de 26 de novembro de 1999, os síndicos foram classificados como contribuintes individuais (quando recebam alguma remuneração do condomínio)”, devendo se cadastrar junto ao INSS nessa categoria de contribuinte. Note bem: “quando recebam alguma remuneração do condomínio”. Essa deve ser a regra, não a exceção.

Síndico, não esqueça: sua maior remuneração deve ser o reconhecimento dos condôminos por seu trabalho honesto e competente.

*Luiz Fernando de Queiroz

Síndico Vira Funcionário

Síndico pode ser porteiro? A pergunta foi formulada por condômina de edifício residencial em Curitiba, no qual, depois de ser eleito, o síndico nomeou-se porteiro do edifício, cumprindo horário da função e recebendo o salário que estipulou.

O fato não é original, já que temos conhecimento de que certos síndicos procuram exercer atribuições que não são suas, seja para economizar as verbas do edifício, seja para aumentar sua própria renda. Aliás, não são poucas as pessoas que se candidatam ao cargo de síndico visando unicamente sua remuneração.

De volta à pergunta. Do ponto de vista legal, nada impede que o porteiro seja eleito síndico do condomínio, sem abdicar de sua condição profissional, passando a receber duas remunerações, uma de natureza salarial, pela função de porteiro, e outra de natureza não-salarial, pela gestão administrativa. Note bem: é o porteiro que foi eleito síndico pelos condôminos.

Diferente situação foi apresentada no início. Após ser eleito síndico, este, sem autorização expressa da assembléia, usando de seus poderes legais de admitir e demitir funcionários, contrata-se como porteiro, fixa seu próprio salário, registra-se ou não em carteira, e passa a exercer a função paralelamente ao cargo de síndico. Seu pensamento talvez tenha sido: ora, se o porteiro pode ser síndico, por que o síndico também não pode ser porteiro?

Moralidade

A questão é complexa. Legalmente não há regra proibitiva expressa, mas há normas de conduta que devem ser consideradas na interpretação do caso. A Lei do Condomínio (4.591/64), ainda em vigor, ao fixar as atribuições do síndico, prescreve que “Compete ao síndico: a) representar, ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta lei ou pela convenção; II – exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que respeita à sua vigilância, moralidade e segurança, bem como os serviços que interessam a todos os moradores;” (art. 22, § 1o).

Façamos uma singela pergunta: ao passar a exercer a função de síndico, sem autorização expressa dos condôminos, fixando seu próprio salário, agiu o síndico na melhor “defesa dos interesses comuns” (alínea a) e respeitou a “moralidade” (alínea b) que lhe compete vigiar internamente no edifício? Se ao leitor não espanta a atitude do síndico, então a resposta é positiva: sim, síndico também pode ser porteiro. Mas, se considera desonrosa ou imoral, o resultado só pode ser outro.

No caso concreto, entendemos que o síndico poderia ser funcionário do condomínio, desde que presentes três requisitos fundamentais: 1. que seja expressamente autorizado por assembléia geral dos condôminos (o item deverá constar da pauta), 2. que seu salário como porteiro seja fixado pela assembléia e 3. que sua carteira seja assinada pelo presidente do conselho consultivo, por especial autorização da assembléia, coibindo-se o síndico de efetuar qualquer anotação.

Mesmo assim, é recomendável evitar esse tipo de duplicidade funcional. Da maneira como funciona nossa Justiça do Trabalho, não será de estranhar que, em eventual reclamatória, a Justiça mande incorporar a remuneração do síndico como salário do porteiro, o que resultará em prejuízo vultoso ao condomínio.

*Luiz Fernando de Queiroz 

Porteiro e as qualidades que deve ter

Função de suma importância para a segurança do edifício. É o responsável pelo monitoramento do controle de acesso de pessoas, mercadorias e veículos. Funcionário uniformizado, treinado e habilitado para exercer as funções de recepção com foco em segurança. QUALIDADES DO BOM PORTEIRO:

- ATENÇÃO: qualquer descuido pode facilitar a invasão do condomínio
– RESPONSABILIDADE: a segurança dos moradores e demais funcionários dependem diretamente de sua atuação.
– PONTUALIDADE: o respeito ao colega de trabalho começa com o respeito aos horários
– ASSIDUIDADE
– AUTO CONTROLE: atuar com profissionalismo é não perder a calma e a razão
– AUTO CONFIANÇA: geralmente o trabalho do porteiro é solitário. Na maioria das vezes terá que tomar decisões sozinho. Mas nada impede que na dúvida, o porteiro peça orientação a seu superior hierárquico
– RELACIONAMENTO HUMANO: lidar com pessoas de diferentes níveis sociais e intelectuais, essa é a função diária do Porteiro. Portanto, ele terá que saber se relacionar com todas elas

» Portanto, o Porteiro deve:

- Falar pouco, somente o necessário
– Ouvir com atenção e não esquecer de sempre anotar todas as informações
– Desconfiar sempre de pessoas que falam muito, principalmente aquelas que fazem perguntas dirigidas as questões de segurança do condomínio ou referente à vida dos moradores
– Jamais comentar assuntos referentes a seu serviço e nunca passar informações internas do prédio em público, com pessoas estranhas ao ambiente de trabalho, familiares e amigos, namoradas (os) e porteiros de outros prédios
– Não permitir que pessoas estranhas ao condomínio tomem ciência das normas de procedimentos internos e dos equipamentos de segurança existentes.

Fonte: Tudo sobre segurança

Por que o Porteiro não deve sair da guarita?

A permanência do porteiro no interior da guarita é de suma importância para a segurança da portaria. A película de controle solar e segurança(insulfilm) colocada nos vidros da portaria colabora com a segurança, visto que permite que o porteiro até mesmo vá ao sanitário sem que ninguém note sua ausência momentânea, não impedindo que ele continue observando o que se passa porque ninguém o vê do lado de fora.

Para isso a portaria tem que ser mantida com todos os vidros fechados, dispor de sanitário e, se mesmo assim, o porteiro necessitar ausentar-se, deve haver alguém disponível para ficar no seu lugar. Caso algum marginal esteja sondando o prédio e perceba que existem momentos em que a portaria fica abandonada, será um atrativo a mais para que ele tente um assalto.
Por que o porteiro não deve sair da guarita?
Outro detalhe importante é que o porteiro não tem que sair da portaria para atender quaisquer visitantes ou moradores que irão entrar no condomínio. Sempre deve ser utilizado o porteiro eletrônico. Caso esteja quebrado, deve ser reparado de forma rápida, sendo considerado como serviço urgente.

O síndico precisa realizar a manutenção adequada dos portões de pedestres e de veículos a fim de impedir que hajam motivos justificados para o porteiro sair da guarita. Quando um morador ou visitante tiver que transportar algo para dentro do prédio não é obrigação ajudá-lo no transporte, visto que pode ser um artifício utilizado justamente para afastá-lo da portaria. Eventualmente, o porteiro pode acionar o zelador ou algum funcionário para ajudar no transporte, mas nunca deverá abandonar a portaria para isso.

O condomínio que não dispuser de sanitário junto à portaria, deve planejar a sua construção para impedir mais um motivo que justifique a saída da guarita. A exemplo do transporte de objetos que pode fazer com que o porteiro saia da guarita, todo morador que entra deve fechar o portão para que o porteiro não tenha que sair da portaria para realizar essa tarefa. Todos os momentos que a portaria estiver abandonada ou que o porteiro esteja próximo do portão, que geralmente é vazado, estará se propiciando um aumento de risco de assalto, visto que o porteiro poderá ser rendido por um marginal e iniciar-se um roubo ao condomínio.

Fonte: Tudo sobre segurança

Cuidados com as infiltrações

Aplicação de impermeabilizante pode resolver

Algumas características físicas do imóvel podem denunciar problemas iminentes quanto à sua exposição à água da chuva. Profissional técnica de uma empresa de impermeabilização de superfícies, Eliane Ventura explicou que as principais áreas afetadas são lajes e paredes externas das casas ou edifícios. Ao  constatar a ocorrência de trincas, fissuras, bolhas ou surgimento de limo nas paredes e caimento inadequado da água (quando o líquido não escorre para o ralo), o morador deve buscar a orientação de um profissional.

Outros indícios que podem ser notados são se a caixa d`água mostra fissura, se as calhas estão entupidas, se as jardineiras apresentam manchas, se há pisos soltos nos corredores, qual o estado da pintura das paredes em geral e dos rodapés ou se a parabólica, câmeras e cercas elétricas estão devidamente fixadas e acomodadas em um suporte – que pode ser de alvenaria de bloco, para evitar que ele seja feito diretamente na laje.

A técnica destacou que com a investigação visual das estruturas, é possível poupar muitos consertos. “Se há falha, é sinal de que as paredes ou lajes não estavam bem protegidas contra as infiltrações”, orientou Eliane. Segundo ela, o próximo passo é contratar um especialista para elaborar um plano de manutenção.

Fonte: Folha do Condomínio

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