de condominio

Taxa de condomínio

Saiba o que compõe o custo mensal e como é possível diminui-lo

Especialista explica o que compõe o valor da taxa e como reduzi-la

Empregados e tributos representam maiores despesas. Inadimplência encarece mensalidade em até 15%

Janeiro é hora de fazer ajustes no orçamento para encarar o ano que está começando. E na lista das maiores despesas de grande parte das famílias brasileiras está a taxa condominial, que pode chegar a R$ 5 mil, em alguns casos. Por isso, as reclamações e dúvidas com relação aos custos que compõem o valor do condomínio lideram a pauta das primeiras assembleias do ano, segundo especialistas.

“Este tipo de questionamento aumenta agora por que, em geral, as pessoas já entram o ano com as contas apertadas. A boa notícia é que é possível reduzir custos em até 40% em alguns casos. Tudo depende de uma boa administração e do comprometimento dos moradores”, explica José Roberto Iampolsky, diretor da Paris Condomínios, administradora que atua há mais de 60 anos em São Paulo.

ENTENDENDO OS CUSTOS

De acordo com Iampolsky, em primeiro lugar, é preciso que os condôminos entendam o que faz um condomínio ser mais caro ou barato. São seis os principais grupos de despesas:

Mão de obra (CLT ou terceirizada) – 45 % a 70% das despesas

Tributos e benefícios relacionados a empregados – 20% a 30%

Água e esgoto – 10% a 15% das despesas

Energia elétrica – 5% a 10% das despesas

Elevadores – 5 a 10% das despesas

Inadimplência – até 15% da receita, que acaba virando despesa

Algo em torno de 70% a 85% das despesas são básicas. Então, o que diferencia um condomínio de outro? “Em primeiro lugar, o número de condôminos. Em um condomínio com dez apartamentos, o número dos que pagam as despesas é muito pequeno, logo a conta fica mais cara. Condomínios de alto padrão com um apartamento por andar, por exemplo, chegam a pagar valores entre R$ 2 e 5 mil por unidade, dependendo das despesas variáveis (seguranças extras, com professor individual, piscina aquecida e etc.)”, esclarece Iampolsky.

Já em um condomínio com 200 unidades, por exemplo, se for mantido o princípio de uma única portaria, haverá acréscimo apenas na despesa de luz e elevadores. Além disso, com relação à água, a Sabesp usa uma tarifa social que deixa o metro cúbico mais barato em função do maior número de apartamentos. Sendo assim, a taxa condominial é menor.

REDUZINDO GASTOS

De acordo com o diretor da Paris Condomínios, para reduzir custos, a primeira coisa a se fazer é uma análise da folha de pagamento. Muitas vezes, são pagas mais horas extras do que o necessário e compensa mais eliminar esta prática adotando uma escala de trabalho e dias de descanso cobertos por folguistas. A revisão dos contratos antigos de manutenção também é recomendada, já que em alguns casos os preços praticados estão acima do mercado.

Outra providência importante, especialmente em imóveis antigos, é realizar uma vistoria nos sistemas hidráulico e elétrico para descobrir vazamentos e outros problemas que possam estar causando desperdício de água e luz. “Além disso, é possível fazer campanhas para o uso consciente destes recursos e instalar dispositivos de controle de iluminação nas áreas comuns”, sugere Iampolsky.Parte inferior do formulário

 

Fonte: SindicoNet

Saiba evitar sustos com condomínio de imóveis em construção

É preciso estar atento na hora de comprar um imóvel em construção, pois a taxa de condomínio prevista pode estar distante dos reais gasto

Todo mundo sonha com a casa própria, mesmo que o imóvel ainda esteja em construção. Em prédios e residenciais, no entanto, esse sonho pode ser frustrado por uma dor de cabeça: a taxa de condomínio pode ficar acima do previsto pela construtora.Em geral, no primeiro ano após a entrega das chaves pratica-se a mensalidade calculada de acordo com as estimativas do empreendedor. Daí em diante, a conta é feita com base nos gastos de fato ocorridos nos primeiros 12 meses. E a diferença pode surpreender alguns moradores.

Uma das razões para isso é que os condomínios atuais frequentemente são mais equipados, para atrair compradores. “Vários deles contam com sauna, piscina aquecida, cyberespaço, fitness… E isso demanda muita manutenção em pouco tempo, o que acaba encarecendo bastante os valores”, afirma José Augusto Viana Neto, presidente da seção paulista do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (Creci-SP).

Outros itens que podem ser negligenciados são a manutenção de elevadores, jardins, segurança etc. Conforme a ocupação do condomínio vai crescendo, outros gastos básicos sobem também, como as contas de água. A inadimplência de parte dos moradores é outro fator que pode levar a uma alta no valor das taxas em pouco tempo.

Também existe a possibilidade de a construtora subavaliar os custos para dar a ideia de que o imóvel é atraente. Viana afirma, porém, que não existe qualquer processo registrado no Creci a esse respeito. “O que pode acontecer é que ou o custo foi mal calculado no início, ou estão pedindo mais do que o necessário após a entrega. Porém, pela minha experiência, posso afirmar que não é uma prática do mercado.”

Viana explica que a melhor forma de se precaver é buscar o máximo de informações sobre os gastos condominiais no momento da compra do imóvel. “A maioria das pessoas apenas pergunta o valor e avalia se ele é ou não acessível. Mas uma boa dica é pegar uma cobrança detalhada de condomínio e ir perguntando item por item quanto está previsto de gastos com faxina, jardim, selador etc.”, recomenda.

Fonte: Terra

Veja como organizar uma assembleia de condomínio virtual

As assembleias virtuais surgem como opção para ampliar a participação dos moradores em grandes cidades

Com a vida corrida que se leva nas grandes cidades, muitas vezes falta tempo para coisas básicas, como decidir os rumos do próprio local onde moramos. Por isso, muitos condomínios estão realizando assembleias pela internet, garantindo assim a participação de um maior número de pessoas. Porém, é preciso tomar uma série de cuidados para garantir a segurança do processo e evitar futuros questionamentos judiciais das reuniões.

A primeira providência é consultar a convenção inicial do condomínio e ver o que o documento diz sobre assembleias virtuais. “Algumas estabelecem a obrigatoriedade de reuniões presenciais. Nesse caso, será preciso fazer uma mudança no texto que deve ser aprovada em assembleia com participação de pelo menos dois terços dos moradores”, explica Carlos Brasil Chaves, representante da Associação dos Notários e Registradores de São Paulo (Anoreg-SP).Caso o documento não faça nenhuma restrição, os moradores podem passar a usar a internet para discutir os rumos do condomínio. Chaves, porém, destaca duas medidas adicionais para tornar o processo mais seguro. A primeira é a adoção dos chamados certificados digitais. “Eles são oferecidas por cartórios, que disponibilizam um sistema de segurança informatizada. Isso dá a presunção legal de que foi o próprio condômino quem participou da discussão, e não outra pessoa em seu lugar”, esclarece o representante da Anoreg.

Outra iniciativa importante é formalizar a discussão em uma ata notarial, estabelecida por um tabelião de notas. “Este conjunto de medidas evitará possíveis questionamentos da legitimidade do evento. E um processo judicial pode prejudicar bastante a dinâmica do condomínio, pois todas as suas ações ficam travadas até que se chegue a uma decisão”, diz Chaves.

Ele alerta ainda que, apesar de permitirem uma maior participação dos condôminos nas tomadas de decisões, as assembleias virtuais podem excluir pessoas que não tenham tanta familiaridade com o ambiente digital, como os mais idosos, por exemplo. “Por isso, recomendamos a adoção de assembleias mistas, ou seja, que as discussões se deem tanto pelo computador quanto pessoalmente, e que os dois debates sejam registrados em uma única ata.”

Fonte: Terra

Vida de condomínio: contratar ou terceirizar?

Com as terceirizações e a profissionalização dos síndicos, surge a dúvida de o que é melhor para a administração de um condomínio: ter funcionários próprios ou terceirizar a contratação.

Para especialistas, a resposta a essa questão depende da realidade de cada condomínio.

Uma das profissionais que defendam essa ideia é a advogada Renata Guimarães Pompeu, especializada em direito imobiliário, mestre e doutora em direito civil e professora do Centro Universitário Newton Paiva. “Os pontos a serem considerados para a escolha dizem respeito à extensão do condomínio ou número de unidades autônomas – muitas vezes existem prédios com múltiplos blocos ou torres – e à condição econômica do condomínio – de arrecadação, problemas com inadimplência, já que o custo com cada uma das opções é diferente”.

Além desses, a advogada acrescenta que devem ser levados em conta a extensão das áreas comuns – que interfere no número de funcionários necessários para desempenhar as tarefas de manutenção – e a necessidade de mais pessoal para fazer a segurança, no caso de condomínios que se localizam em áreas mais visadas por assaltantes. “E o estilo de vida dos condôminos. Existem, hoje, condomínios cujo perfil predominante de moradores é de solteiros ou casais recém-casados, cuja disponibilidade de tempo para a administração de quadro próprio de funcionários é muito pequena”, observa Renata.

Cada um desses fatores deve ser analisado, pesando-se os prós e contras para se tomar a decisão mais acertada, conforme a realidade do condomínio. “Entre as vantagens da terceirização encontra-se a administração delegada, de natureza profissional, que diminui o desgaste decorrente das tarefas diárias com funcionários. Além disso, a terceirização, em geral, oferece profissionais especificamente treinados para as atividades em condomínio, com qualificação especial para cada um dos serviços”, pondera a advogada.

No entanto, Renata Pompeu conta que a terceirização implica em maiores gastos para o condomínio e torna seu gerenciamento impessoal, já que ela não fica a cargo dos moradores. “A opção por um quadro próprio torna a administração do condomínio mais pessoal, permitindo a seleção, bem como uma maior ingerência sobre suas atividades. Além disso, os custos da administração direta são menores. Todavia, essa opção implica em mais responsabilidades e trabalho para o condomínio e para o síndico.”

CUSTO

O que deve ser pesado na hora de escolher a forma de contratação são, principalmente, os custos, riscos e responsabilidades. “Em geral, a administração própria parece ser menos onerosa. No que toca aos riscos e à responsabilidade, é relevante ponderar sobre a possibilidade de ações trabalhistas suportadas quando da administração direta, já que o vínculo é com o condomínio.”

Para decidir pela melhor forma de contratação, é necessário que seja convocada uma assembleia no condomínio para deliberar sobre o assunto. “Com o cumprimento das exigências para o quorum de votação, tornando pública a decisão tomada, devendo estar descrita na taxa mensal de condomínio, por meio de prestação de contas satisfatória.”

 

Fonte: Lugar Certo

Acessibilidade

Condomínios devem se adaptar segundo determina legislação

Quando ouvimos a palavra “acessibilidade” logo pensamos em um cadeirante ou em um pessoa que não pode se mover, mas que precisa, nesse caso, entrar e sair de seu apartamento. A questão é que possibilitar o acesso vai muito além desse grupo.

Somente na cidade de São Paulo existem cerca de 3 milhões de pessoas com a mobilidade reduzida. São cadeirantes, pessoas que precisam de outros equipamentos para se movimentar, como bengalas e andadores, idosos, mães com crianças de colo entre muitos outros.

Além disso, há também as pessoas que estão temporariamente com a mobilidade reduzida, por terem alguma fratura ou por conta de alguma cirurgia. Ou seja, criar a possibilidade de todos se movimentarem não é somente uma questão legal, mas de cidadania.

LEGISLAÇÃO

Segundo o advogado especializado em condomínios Márcio Rachkorsky são inúmeras as leis que regem e legitimam a acessibilidade, além das municias e estaduais. Mas, a principal delas, é a Constituição, que garante a todo cidadão seus direitos sociais (entre eles o de ir e vir livremente) e garantias fundamentais para a pessoa humana, que incluem todos os indivíduos independentemente de suas condições físicas ou mentais.

A principal lei brasileira que rege essa questão é a Lei de Acessibilidade – Decreto de lei nº 5296, de 2 de dezembro de 2004. Por ser federal, ela vale em todos os estados do país, mas, estados e municípios ainda possuem legislações locais próprias que tratam da acessibilidade.

Na cidade de São Paulo, por exemplo, existe a CPA – Comissão Permanente de Acessibilidade que cria normas regulatórias. Em sua resolução CPA/SMPED-G/015/2008, de 14 de novembro de 2008, a instituição define normas e controle que garantam a acessibilidade para pessoas com deficiência ou com mobilidade reduzida a edificações, vias públicas, espaços, meios de comunicação, transportes, mobiliário e equipamentos urbanos.

Essas regulamentações podem servir como base para possíveis definições técnicas para qualquer estado ou condomínio, que poderá utilizá-lo como base, desde que oficialize sua fonte e que essas normas não estejam de encontro com normas locais.

Além das normas brasileiras que todos os condomínios devem seguir, há também normas internacionais que garantem que todas as pessoas devem ter o direito de acessar os locais que desejam e que suas limitações motoras não devem impossibilitar essas necessidades.

Confira aqui a Norma NBR 9050 da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) que regulam questões de acessibilidade.

APROVAÇÃO DAS OBRAS

Por se tratar de uma questão legal, não há a necessidade da Assembleia aprovar a realização de obras que garantam a acessibilidade do condomínio, orienta Dr. Márcio Rachkorsky, afinal, trata-se de uma determinação da legislação e não de uma obra de embelezamento ou de manutenção.

Entretanto, ele orienta que os síndicos devem sim convocar a uma Assembleia para explicar as necessidades legais e sociais e resolver questões como o orçamento da obra.

Votos contras
Uma recomendação importante: se um síndico se deparar com um caso de um morador pedindo obra de acessibilidade ou se ele resolver adequar o prédio e, na Assembleia, encontrar algum morador se dizendo contra, o síndico deve anotar o nome completo e o RG desse morador e fazer constar na ata que esse condômino é contra as obras mesmo sabendo que existem leis determinando a obrigatoriedade dela. Isso deixa claro que o síndico é a favor e o morador é contra.

CONDOMÍNIOS NOVOS

Todo condomínio novo deve ser construído já garantindo a acessibilidade de seus moradores e visitantes. Mas, caso a construtora não realize as obras de acessibilidade em conjunto com a construção do condomínio o síndico do prédio pode entrar em contato com a construtora e e exigir que as obras sejam realizadas. Caso isso não ocorra, o condomínio poderá processar a construtora para que ela faça as obras.

CONDOMÍNIOS ANTIGOS

Condomínios um pouco mais antigos não possuem, em geral, instalações que garantam a acessibilidade. Para fazer as adaptações, no entanto, é importante que a realização de uma análise técnica no condomínio para  que se conheça quais as obras viáveis  e que não irão atingir a estrutura do prédio.

Uma boa dica é consultar empresas de engenharia especializadas em acessibilidade. Uma análise desses profissionais pode indicar o que é possível fazer com mais rapidez (veja abaixo, no final da matéria) e ainda detectar pontos mais críticos – como elevadores pequenos, por exemplo.

PRIORIDADES

Nem todo condomínio está preparado para fazer obras de adaptação em suas instalações imediatamente, por isso, a avaliação das obras que são mais simples e importantes é fundamental.

Substituir escadas por rampas – ou criar rampas – de acesso a espaços da área comum como piscinas, salões de festa e jogos ou da entrada do condomínio são obras prioritárias e que podem ser feitas rapidamente e sem custos muito altos, por exemplo.

Uma boa razão para adotar planos de acessibilidade é a valorização do imóvel perante outros que não tenham essas condições.

VAGA NA GARAGEM

Uma questão que deve ser sempre discutida trata das necessidades especiais de pessoas com limitações motoras no condomínio. Independente das obras de acessibilidade, muitas exceções devem existir para facilitar a vida dessas pessoas.

Uma dessas questões trata da vaga da garagem. Quem tem dificuldades para se movimentar ou usa a cadeira de rodas, por exemplo, precisa de espaço para fazer as transições da cadeira para o carro e do carro para a cadeira, por exemplo.

Para que isso seja possível, o espaço da vaga deve ser maior, de acordo com as normas técnicas e segundo artigo 25 da Lei de Acessibilidade – Decreto de lei nº 5296, de 2 de dezembro de 2004.

– Art. 25. Nos estacionamentos externos ou internos das edificações de uso público ou de uso coletivo, ou naqueles localizados nas vias públicas, serão reservados, pelo menos, dois por cento do total de vagas para veículos que transportem pessoa portadora de deficiência física ou visual definidas neste Decreto, sendo assegurada, no mínimo, uma vaga, em locais próximos à entrada principal ou ao elevador, de fácil acesso à circulação de pedestres, com especificações técnicas de desenho e traçado conforme o estabelecido nas normas técnicas de acessibilidade da ABNT.

§ 1o Os veículos estacionados nas vagas reservadas deverão portar identificação a ser colocada em local de ampla visibilidade, confeccionado e fornecido pelos órgãos de trânsito, que disciplinarão sobre suas características e condições de uso, observando o disposto na Lei no 7.405, de 1985. § 2o Os casos de inobservância do disposto no § 1o estarão sujeitos às sanções estabelecidas pelos órgãos competentes. § 3o Aplica-se o disposto no caput aos estacionamentos localizados em áreas públicas e de uso coletivo. § 4o A utilização das vagas reservadas por veículos que não estejam transportando as pessoas citadas no caput constitui infração ao art. 181, inciso XVII, da Lei no 9.503, de 23 de setembro de 1997.

A vaga desse morador também precisa estar o mais próxima possível do elevador, para facilitar sua entrada.

Fonte: SindicoNet

Terrenos com infraestrutura de clubes é a novidade do mercado imobiliário

Facilidades fazem construtoras investirem em condomínios com segurança e áreas de lazer.

Com a redução dos juros e a ampliação do prazo da linha de material de construção da Caixa Econômica Federal, está ainda mais acessível comprar o terreno para construir a casa dos sonhos. A taxa mínima é de 1,40% ao mês no banco e o prazo de pagamento também foi alterado para 96 meses.

De abril a agosto, a contratação mensal da modalidade subiu de R$ 127 milhões para R$ 647 milhões, um crescimento de 409%. O Banco do Brasil também oferece linha para financiar materiais. O valor máximo é de R$ 50 mil e o pagamento pode ser feito em até 54 meses. Os juros variam de 1,53% a 1,98% ao mês. Há opções de lotes a partir de R$40 mil.

Nas duas instituições, a contratação do empréstimo para financiar o material da obra é rápida. O Construcard, da Caixa, funciona por meio de um cartão magnético para uso nas lojas de materiais de construção conveniadas. Já no BB, a contratação é feita pelo cartão do banco ou diretamente nas lojas conveniadas. Há ainda um período de carência de até seis meses para pagar.

De olho neste cenário, construtoras também investem em condomínios de terrenos com segurança, lazer de um clube e com lojas de conveniência. Estes modelos já podem ser encontrados em municípios como Rio, Maricá e Nova Iguaçu.

Em Maricá, por exemplo, os moradores terão mais de 30 itens de lazer e uma van exclusiva para levar os condôminos às barcas, no Centro de Niterói. O empreendimento Solaris Residencial Clube, da construtora Zayd, ainda terá três opções de projetos de casa à disposição do comprador e sem custo, o que representa uma economia de até R$ 15 mil. Serão 517 lotes com metragens a partir de 360 metros quadrados e preço inicial de R$ 95 mil, que também poderá ser financiado direto com a construtora.

Terrenos em Campo Grande a partir de R$ 40 mil financiados

A construtora Fernandes Araujo tem vários terrenos no bairro de Campo Grande, com preços a partir de R$ 40 mil e financiamento direto com a construtora em até 72 meses. Neste caso, a entrada será de 20% do valor do terreno. Se o lote custar R$ 40 mil, por exemplo, o sinal será de R$ 8 mil.

Segundo especialistas do mercado, é uma boa opção aproveitar as taxas de juros mais acessíveis do financiamento para compra de material de construção e, assim, trocar o aluguel pela casa com o seu jeito. Mas vale lembrar que para aquisição de terreno, o dinheiro do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) não pode ser usado.

O recurso vale para compra de unidades prontas e com habite-se, além de estarem registradas. Mas é preciso ter pelo menos três anos de conta vinculada do FGTS para sacar os recursos.

Iniciativas ecológicas como piscina natural e muros cobertos de plantas

No condomínio Vale do Tinguá, no município de Nova Iguaçu, é possível comprar um lote já com a construção da casa incluída. O residencial terá iniciativas ecológicas como piscina natural e muros de pneus cobertos com plantas. Serão, no total, 125 casas e mais de 20 opções de lazer.

“É um projeto inovador. Seja para morar ou para passar as férias, as famílias terão contato permanente com a natureza. E com a abertura do Arco Metropolitano, o potencial de Tinguá ficará ainda mais em evidência”, afirma Júlio Peixoto, sócio-diretor da Eco Tinguá.

De acordo com o diretor da Órion Imobiliária, Silvio Ferreira, responsável pela comercialização do empreendimento, as casas têm preços a partir de R$ 286 mil. “É possível financiar 50% durante a obra e os outros 50% após a entrega do imóvel”, explica Ferreira.

 

Fonte: O Dia

O que o condomínio pode fazer com o morador inadimplente?

Jornalista Sophia Camargo explica o que pode ser feito em casos assim.

O internauta Matheus escreveu para à blogueira do R7 Sophia Camargo perguntando o que o condomínio deve fazer contra o morador inadimplente.

Para responder essa pergunta, Sophia conversou, com o advogado Michael Rosenthal Wagner, especialista em direito imobiliário. De acordo com ele, o condomínio tem direito de cobrar o morador judicialmente, além de protestar o título e aplicar multa ao devedor. O critério de punição deve ser estabelecido em assembleia feita pelos próprios moradores.

 

Fonte: R7

Presos no elevador: cuidados e dicas úteis para moradores de condomínios

Muitas pessoas que utilizam diariamente elevador já tiveram a experiência de ficarem presas dentro do equipamento. Para ajudar e alertar os usuários de elevadores, a empresa Atlas Schindler recomenda alguns cuidados e procedimentos necessários que devem ser realizados nesses casos.

Em caso de ausência de energia, por exemplo, o síndico deve verificar a causa e desligar os equipamentos caso ocorra oscilação de energia. É preciso também localizar onde a cabina parou e se existem passageiros dentro dela.

Se houver alguma pessoa dentro do elevador, o síndico deve chamar imediatamente o responsável pela manutenção do equipamento. Lembrando que os demais condôminos devem ser avisados que o elevador está fora de uso.

De acordo com a empresa, todo e qualquer resgate de pessoas presas em elevadores deve ser realizado pelo técnico responsável pela manutenção do elevador, pelo Corpo de Bombeiros da Polícia Militar ou órgão responsável.

A Atlas Schindler também recomenda que se, eventualmente, a pessoa fique presa no elevador, é preciso manter a calma e não tentar sair do equipamento sem orientação profissional. O procedimento correto é acionar o interfone ou intercomunicador para pedir ajuda à portaria. Na ausência desses equipamentos, deve-se utilizar o botão de alarme para emitir um sinal sonoro ou utilizar a placa com telefone, localizada na cabina, para chamar a empresa de manutenção.

Fonte: Condoworks

Posso processar o condomínio por causa de um vazamento na minha casa?

Sophia Camargo explica direitos des moradores quando são prejudicados pelo prédio.

A internauta Daniela pergunta à blogueira do R7 Sophia Camargo se pode processar o condomínio do prédio onde mora, uma vez que a cobertura criou um vazamento no apartamento dela e o problema não é resolvido.

A partir da consultoria do advogado especializado em Direito Imobiliário Michel Rosenthal Wagner, Sophia explica que Daniela pode sim recorrer à Justiça, pois a responsabilidade é sempre da unidade de onde a água vem. Se a água vem de área comum, o condomínio é o responsável e poderá ser acionado judicialmente para obrigar a regularização desse problema e indenizar por danos materiais e mesmo morais os prejuízos à unidade e às pessoas que nela moram.

 

Fonte: R7

Onde se encontram os deveres do síndico e pelo que ele pode ser punido? (vídeo)

Samanta pergunta:

Onde se encontram os deveres do síndico e pelo que ele pode ser punido?

Resposta:

 

Fonte: R7

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