convençao condominial

Quando e como convocar Assembleia Geral Extraordinária

A pauta da Assembleia Geral Extraordinária pode incluir assuntos variados, inclusive os que são temas para uma AGO

Os síndicos estão obrigados a convocar uma assembleia anual, para deliberar sobre a previsão orçamentária, para discutir e aprovar ou não as contas dos doze meses anteriores, para eleger seus substitutos, etc. Essa assembléia geral é a ordinária.

A assembléia geral extraordinária, por sua vez, vem tratada no novo Código Civil, num único artigo, de número 1.355, que prevê apenas a forma de sua convocação: “As assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos”.

Assim, é comum surgirem dúvidas sobre quando deve ser convocada uma assembléia geral extraordinária e, também, quais os assuntos que nela podem ser discutidos.

As convenções condominiais tratam mais detidamente das assembleias gerais e devem sempre ser consultadas.

Mas é preciso frisar que a assembleia geral ordinária não está adstrita a discutir somente os assuntos previstos no Código, sobre a assembléia anual. Nada impede que nela se discutam temas como, por exemplo, rateio extra, reformas, etc.

Não é o assunto que obriga que ela seja ordinária ou extraordinária.

A ordinária é a assembléia obrigatória, que deve ser convocada uma vez por ano. As demais serão extraordinárias. E não existe limitação para os assuntos que nela devam ser discutidos. Desde que, logicamente, estejam previstos na “Ordem do Dia” da convocação.

É comum escutarmos, nas assembleias, alguém erroneamente dizer que tal assunto só pode ser discutido na assembléia ordinária ou na extraordinária.

Os autores Nisske Gondo e J. Nascimento Franco, no livro “Condomínio em Edifícios”, escrevem: “Constando da ordem do dia, para prévio conhecimento dos interessados, qualquer matéria pode ser discutida e deliberada na Assembléia Geral Ordinária, não obstante a lei diga que algumas deliberações, tal como modificação da Convenção, devem ser tomadas em Assembléia Geral Extraordinária”.

Outra questão, objeto de muitas consultas, é se os síndicos devem convocar assembléia geral extraordinária para discussão e deliberação da alteração de cor da fachada do prédio, ou sobre o fechamento de sacadas, ou se podem decidir por conta própria.

Como é sabido, o síndico não deve ?mandar? no condomínio. A obrigação dele, como representante legal do condomínio, é obedecer ao regulamento interno, à convenção condominial e às decisões das assembléias.

Assim, nunca deve decidir, sozinho, questões como essas. É o momento, quando surgem esses problemas, de convocar uma assembléia geral extraordinária (ou fazer constar na Ordem do Dia da assembléia geral ordinária, se estiver na época de ser convocada), para discussão e deliberação.

Por: Daphnis Citti de Lauro 

Fonte: Imóvel Web

Afinal o que é um Laudo Técnico e por que ele é preciso?

O laudo de um perito técnico detecta defeitos construtivos e auxilia na escolha de orçamentos.

Quando o condomínio precisa da avaliação de um problema construtivo, o perito é o profissional indicado. O ramo de atuação da perícia predial na verdade é um pouco mais amplo do que a maioria dos síndicos conhece. A área mais conhecida é o levantamento de defeitos construtivos do edifício, para que o condomínio consiga junto à construtora a solução definitiva do caso. O laudo técnico dos defeitos serve de poder de negociação com a construtora. E, se não houver um acordo entre a construtora e o condomínio, o laudo pericial funciona para instruir uma ação judicial.

“Muitas vezes as construtoras tomam medidas paliativas e demoram em solucionar o problema, esperando que expire a garantia de Cinco anos, explica Ansel Lancman, engenheiro civil com curso de pós-graduação em avaliações e perícias em engenharia. Como muitos defeitos são progressivos, a partir de um pequeno problema o condomínio pode ganhar um prejuízo enorme. Lancman cita o caso de um condomínio com 16 anos, que precisava recuperar a fachada. Com a perícia, percebeu-se que infiltrações vindas do topo do prédio haviam estragado a pintura, ou seja, “o condomínio iria medicar o sintoma e não a doença”.

O objetivo da perícia é levantar defeitos também em locais pouco visitados pelo síndico ou zelador, como o topo do prédio ou a casa das máquinas da piscina. Nesses pontos, é comum que falhas de projeto causem uma má funcionabilidade do edifício. O projeto arquitetônico às vezes inviabiliza uma manutenção, como uma floreira de difícil acesso, e o perito detecta esses pontos. Outra frente de atuação da perícia é na análise de orçamentos para realização de obras no condomínio. O perito não olha só preço e prazo, mas avalia qual orçamento é o melhor e o mais adequado, orienta Dutra. Um laudo funciona para o síndico como um anteparo técnico que justifica suas ações. O perito é neutro. Ele indica os problemas, mostra as causas e o que precisa ser feito para saná-los. Durante a obra ele pode dar pareceres sobre os serviços. Isso alivia a carga do síndico que, com o laudo, pode se defender de cobranças, reclamações e responsabilidades perante os condôminos, sem um laudo de um especialista não se pode ter a real situação da estrutura para a realização de qualquer tipo de obra.

Fonte: Dpto Engenharia – SECOVI PR

Hora da obra

Sem chuvas, momento é propício para reparos no condomínio. Outono é momento para obras em condomínios.

Trabalhos como recuperação de fachadas e do sistema de impermeabilização de lajes, por exemplo, são os mais indicados para os próximos meses do ano
A chegada do outono é um bom momento para os condôminos começarem a programar o início de manutenções preventivas e corretivas nos prédios em que moram ou trabalham.

Segundo a Lello Condomínios, empresa que atua na administração de condomínios no Estado de São Paulo, o período de poucas chuvas e preferencialmente com temperaturas mais baixas são os mais propícios para se providenciar as reformas e obras.

Trabalhos como recuperação de fachadas e do sistema de impermeabilização de lajes, por exemplo, são os mais indicados para os próximos meses do ano.
A recomendação, no entanto, é que primeiramente se realize uma análise detalhada dos problemas encontrados e, com base nesse relatório inicial, o síndico deve acionar as empresas fornecedoras do mercado para a cotação de preços.

“O paisagismo não pode ser esquecido, pois o inverno é o período considerado ideal para manutenção dos jardins, em decorrência do repouso e da dormência das plantas. É tempo de revigorar as funções biológicas e preparar os jardins, para um novo ciclo de crescimento com a chegada da primavera”, aponta a engenheira Raquel Bueno Tomasini, gerente de Produtos e Parcerias da Lello.

Ela acrescenta ainda que, a partir de agora, com as temperaturas mais brandas, é mais comum a ocorrência de trincas, fissuras, manchas e desplacamentos de fachadas em decorrência da movimentação de materiais, que aumenta com as oscilações de temperatura ao longo do dia.

Mais uma razão para que os serviços de recuperação sejam executados no período de estiagem, conclui.

Fonte: SindicoNet

Quórum obedece à convenção

Se a convenção de condomínio determina que as despesas serão rateadas entre todos os condôminos de acordo com a fração ideal de terreno de cada unidade, este deverá ser o critério adotado para todos os gastos do condomínio.

Os condôminos de certo edifício decidiram, em assembleia, que a divisão do valor pago à concessionária de água e esgoto deveria ser feita por número de pessoas que moravam nos apartamentos (per capita). Nova assembleia está marcada para discussão de possível mudança deste método para fração ideal. Qual deve ser o quórum para aprovação dessa possível mudança, sendo que o regimento e a convenção são omissos com relação a este assunto?

Aparentemente simples, a questão merece uma análise mais profunda. Para começar, talvez não se possa dizer que a convenção seja omissa sobre o problema, mas sim que não o contemple de maneira direta e explícita. Na convenção do condomínio existem normas gerais de disciplina e convivência no prédio, dentre as quais as que regulamentam a participação dos condôminos nas assembleias, aí se incluindo diretrizes sobre o voto e seu quórum.

Não haverá, certamente, uma regra específica sobre o quórum de assembleia para decidir sobre a forma de rateio das despesas de água e saneamento. Mas bem provavelmente haverá artigo ou parágrafo acerca da forma de rateio das despesas condominiais. Ora, se, por hipótese, a convenção de condomínio determina que as despesas serão rateadas entre todos os condôminos de acordo com a fração ideal de terreno de cada unidade, este deverá ser o critério adotado para todos os gastos do condomínio. A observância de qualquer outra forma de rateio implica desatendimento a norma convencional, só podendo ser aceita se devidamente aprovada em assembleia geral extraordinária convocada com o fim específico de alterar a convenção do condomínio.

Sem revogação

Não nos parece que, para decidir sobre a divisão da conta de água pelo número de moradores, tenha havido alteração do estatuto maior do condomínio, a convenção. Tal informação, por importante, provavelmente estaria inserida na pergunta acima. Logo, se não houve modificação de norma convencional, a rigor não haveria necessidade de se realizar outra assembleia para decidir pelo rateio segundo a fração ideal, já que o preceito superior não foi derrogado ou revogado em nenhum momento pela deliberação assemblear. Basta que o síndico comunique aos condôminos que, a partir do mês tal, passará a cobrar as despesas de água de acordo com o que dispõe a convenção, uma vez que a mudança de critério não se fez de forma correta.

Entretanto, como a partilha irregular foi aceita sem objeção pelos condôminos, porque aprovada em assembleia, nada impede que se convoque nova assembleia dos condôminos para que os interessados, novamente, manifestem sua posição no sentido de voltar o rateio a obedecer à regra geral prevista na convenção do condomínio. Para tanto, basta o voto da maioria dos presentes.

No caso de assembleia que vise alterar total ou parcialmente a convenção, o quórum será de 2/3 de todos os condôminos. É o que diz o Código Civil de 2002, no art. 1.351: “Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção”.

*Luiz Fernando de Queiroz

Prédios sob a lei da água

Desde 2004, em Curitiba, prédios novos devem ser construídos com sistemas de captação de águas pluviais, reutilização da água do chuveiro no vaso sanitário e com hidrômetros individuais por apartamento.

A utilização racional da água tem sido discutida em todo o planeta, tanto em razão de seu custo como de sua escassez. Em Curitiba, passou-se rapidamente da discussão para seus reflexos, através de lei aprovada pela Câmara Municipal que obriga novos prédios a serem construídos com sistemas de captação de águas pluviais, reutilização da água do chuveiro no vaso sanitário e com hidrômetros individuais por apartamento.

A lei de Curitiba (10.785/03), que entrou em vigor em 2004, afeta, como se vê, todos os novos edifícios (leia-se condomínios) a serem construídos, não atingindo casas. Também prevê a obrigatoriedade de os edifícios terem sistemas de captação da água da chuva, para ser usada na lavação de calçadas e para regar jardins. Nota-se nítido o objetivo de reduzir o desperdício de água tratada na cidade.

Com o nome de PURAE – Programa de Conservação e Uso Racional da Água nas Edificações, a lei curitibana apresenta outras exigências visando ao uso racional da água, como: 1. bacias sanitárias de volume reduzido de descarga: 2. chuveiros e lavatórios de volumes fixos de descarga; 3. torneiras dotadas de arejadores; 4. hidrômetros para medição individualizada do volume de água gasto por unidade, nas edificações em condomínio.

A propósito, um dos primeiros artigos que escrevemos, há mais de 20 anos, era exatamente sobre a necessidade e conveniência de se instalar “um hidrômetro em cada apartamento”, para evitar o desperdício e as injustiças que o rateio comum da água provoca, devido às diferenças do número de moradores de cada unidade e de seus hábitos.

Voltando à lei, um de seus artigos prevê a utilização de fontes alternativas de água, que compreendem a captação, armazenamento e utilização de (a) água proveniente das chuvas e (b) águas servidas, isto é, utilizadas no tanque ou máquina de lavar e no chuveiro ou banheira.

A água das chuvas deve ser captada na cobertura da edificação e armazenada em cisterna ou tanque, para ser utilizada em atividades que não requeiram o uso de água tratada, como: rega de jardins e hortas, lavagem de roupa, limpeza de veículos, vidros, calçadas e pisos.

Mais complexa é a utilização das águas servidas. Deverão ser direcionadas, através de encanamento próprio, a reservatório destinado a abastecer as descargas dos vasos sanitários e, depois disso, descarregadas na rede pública de esgotos. Este é um dos pontos polêmicos da lei, já questionado pelas construtoras, por implicar despesas elevadas com tubulação, instalações e bombeamento da água.

O cumprimento das disposições da nova lei é requisito essencial para a obtenção do alvará de construção de novos edifícios/condomínios em Curitiba.

Em sua justificativa ao projeto que originou a nova ordenança municipal, o vereador João Cláudio Derosso argumenta que o brasileiro gasta, em média, cinco vezes mais água (200 litros dia/pessoa) do que o volume indicado como suficiente pela Organização Mundial da Saúde (40 litros), que a água está se tornando um bem de consumo de custos crescentes e cada vez mais difícil, que é um absurdo utilizar água tratada e potável para a descarga nos vasos sanitários etc.

*Luiz Fernando de Queiroz

O síndico pode transigir?

Em princípio, o recomendável é não transigir; se quiser transigir, convém estar autorizado pela convenção, pelo regimento interno ou por assembleia; se transigir sem autorização, há que ter um bom motivo de força maior.

Questão não resolvida pelo Código Civil de 2002 diz respeito à capacidade de o síndico transigir, ao cobrar dos condôminos inadimplentes seus débitos e encargos. Pode o síndico perdoar parte da dívida?

Transigir, segundo o Houaiss, é “fazer uma transação, chegar a um acordo por meio de concessões de parte a parte, conciliar” e ainda “pôr fim a ou evitar (litígio, demanda), mediante uma reciprocidade de concessões ou renúncias das partes envolvidas”.

Diz o Código Civil que, dentre outras atribuições, compete ao síndico “cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas” (art. 1.348, VII). Não há qualquer referência, na lei, sobre a possibilidade de o gestor do prédio fazer “concessões” ou praticar qualquer outro ato de tolerância, condescendência ou concessão em favor dos devedores.

Tal omissão do Código, que também há na Lei do Condomínio (4.591/64), levou os intérpretes a entenderem que o síndico não pode, de forma alguma, dispor sobre créditos do condomínio, isto é, de todos, reduzindo valores devidos pelos inadimplentes, sob pena de responder pelo prejuízo causado. Noutras palavras, se quiser fazer cortesia, bonificando quem não pagou em dia, o ônus do desconto deverá ser coberto com recursos do próprio síndico e não da coletividade.

Também concordamos, em tese, com o entendimento de que o síndico não deve ser transigente na cobrança dos créditos do condomínio. Porém, há circunstâncias que justificam a concessão de vantagens a quem se atrasou no pagamento de suas cotas de rateio.

Como não há regras próprias, explícitas e emanadas do legislador para orientar o síndico como proceder nos casos em que transigir pode ser um bom negócio para o condomínio, nem se encontra na jurisprudência um norte a dirimir cada situação, consideramos de suma importância que o síndico não crie normas próprias, sem respaldo da convenção ou do regimento interno, a fim de que não sofra as consequências de sua liberalidade. Deve, no mínimo, obter a aprovação de diretrizes em assembleia geral extraordinária, que lhe permitam chegar a um acordo com os devedores mediante concessões adrede previstas.

Com parâmetros autorizados pela assembleia, ou ao menos aprovados pelo Conselho Consultivo ou Fiscal, dificilmente o síndico, quando deixar seu cargo, se verá na condição de réu em ação de ressarcimento movida pelo condomínio ou algum dos coproprietários.

Circunstâncias drásticas, naturalmente, servirão como justificativa para o síndico transigir com menor risco. Por exemplo, se o prédio estiver na iminência de ter sua água cortada por falta de pagamento (fato não ocorrido por omissão ou negligência do síndico), um desconto extraordinário no valor do débito de alguns condôminos, suficiente para gerar recursos para cobrir a conta de água, servirá para evitar um prejuízo maior. Mesmo assim, circunstâncias incomuns poderão ser questionadas em juízo.

Em suma: não transigir; se quiser transigir, estar autorizado pela convenção, pelo regimento interno ou por assembleia; se transigir sem autorização, ter um bom motivo de força maior.

*Luiz Fernando de Queiroz

Cláusula vira armadilha

Não pode mais a Vara de Registros Públicos recusar-se a registrar mudança em convenção de condomínio aprovada por no mínimo 2/3 dos condôminos em dia com as suas obrigações.

Problema de difícil resposta nos foi formulado. Resumimos:

“Primeiro é importante ressaltar que o índice de inadimplência do condomínio chega a um patamar de 48%, que vem se mantendo já há alguns anos. Alguns dos inadimplentes não pagam por problemas de ordem pessoal com ex-síndicos, outros porque também estão deixando de pagar as prestações junto ao agente financeiro. Para se ter uma ideia da gravidade, nos meses de junho a agosto tivemos que estabelecer horários para uso do gás, vez que o condomínio não tinha dinheiro para pagar o reabastecimento.”

Prossegue:

“Em agosto, decidimos por alterar a convenção do condomínio, o que foi feito através de assembleia específica. Na convenção há cláusula estabelecendo que os inadimplentes não têm direito a voto. Cumprindo todos os trâmites, conseguimos aprovação daqueles adimplentes com direito a voto (o que deu mais que os 2/3 exigidos pela lei e pela convenção). No entanto, a alteração não passou no registro de imóveis ao argumento de que as assinaturas não representavam, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio.”

Continua:

“Realmente, concordamos que a aprovação não se deu com os 2/3 de todos os condôminos. Mas nem teria como ser diferente. Afinal, se condômino inadimplente não vota, não conseguiríamos nunca atingir tal fração. Assim, a interpretação que temos, e a que pretendo levar à Vara de Registros Públicos é que em havendo uma cláusula que não permita a votação dos inadimplentes, não há como considerá-los na assembleia, sob pena de nunca se conseguir alterar a atual convenção.”

Hoje, o próprio Código Civil estabelece que apenas os condôminos em dia com o pagamento das cotas podem participar de assembleia: “Art. 1.335. São direitos do condômino: (…) III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite” (grifo nosso).

Lembra o Telecondo, em miniparecer sobre esta mesma pergunta, que a Lei 4.591/64, ao tratar da aprovação da convenção (art. 9º), diz que esta se considera aprovada quando “reúna as assinaturas de titulares de direitos que  representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio”, entendendo, pois, que se a convenção e o próprio Código Civil instituem restrições a determinados proprietários, estes não seriam tidos como “titulares de direitos”. Assim, a limitação do direito de voto dos inadimplentes não pode servir como argumento para se negar o registro da cártula condominial.

O novo Código Civil ainda determinou, em pelo menos dois artigos tratando das penalidades impostas aos condôminos (1.336 e 1.337), o quórum com base nos “condôminos restantes”, excluindo os infratores do cálculo. Aplicando-se, por analogia, este princípio, temos mais um argumento a sustentar que os inadimplentes não devem ser incluídos na conta de deliberação do condomínio, o que permitiria o registro de alterações da convenção pelo quórum ‘líquido’ de 2/3 dos condôminos.

Em outras palavras: não pode mais a Vara de Registros Públicos recusarse a registrar mudança em convenção de condomínio aprovada por no mínimo 2/3 dos condôminos em dia com as suas obrigações.

*Luiz Fernando de Queiroz

Veja como cortar as despesas do seu condomínio

Descontente com o valor da taxa de condomínio do prédio onde vive, Alberto Fischer, de 36 anos, resolveu tomar providências para tentar reduzir a mensalidade logo após assumir o cargo de síndico do residencial.

“A construtora entregou o empreendimento já com empresas prestadoras de vários serviços contratadas, mas achamos os valores cobrados altos e decidimos agir para tentar reduzir o valor da taxa, que era de pouco mais de R$ 400 para cada apartamento”, explica o síndico.

O caminho encontrado por Fischer foi procurar novos prestadores de serviço. “Mudamos de administradora e de empresas de limpeza e da manutenção dos elevadores, além de negociarmos com a concessionária a diminuição do preço pago pelo metro cúbico do gás”, diz.

Fischer afirma, ainda, que os moradores decidiram em assembleia desligar 30% das luzes da garagem. A medida, no entanto, não comprometeu a segurança e a luminosidade do local. “Com essas medidas, reduzimos a taxa condominial para R$ 370 por mês para cada apartamento.”

Como o gasto caiu R$ 30 por mês, a economia anual é de R$ 360 por unidade. E como o residencial tem 274 unidades habitacionais, o condomínio deixa de desembolsar algo em torno de R$ 98 mil anualmente.

O síndico destaca que a redução na conta poderia ser ainda maior caso não houvesse inadimplência, que é de 10%. “Se todos os pagamentos estivessem em dia, poderíamos diminuir mais R$ 20 na taxa de cada apartamento”, conta ele. “Como todos os meses temos essa defasagem nas contas, poderíamos gerar um desequilíbrio no orçamento se diminuíssemos o valor do condomínio.”

Planejamento – Segundo especialistas, medidas concretas como as citadas, muito planejamento e conscientização dos moradores são o caminho para condomínios de vários padrões reduzirem seus gastos.

Tudo passa pelas assembleias porque a maioria das reuniões envolve as despesas para manter aestrutura do condomínio.

“No primeiro trimestre de cada ano, os condomínios são obrigados por lei a fazer uma assembleiageral ordinária para aprovar a previsão orçamentária anual, ou seja, uma análise de quanto o prédio gasta e quanto precisa gastar no ano seguinte”, explica Hubert Gebara, diretor da Hubert Condomínios e vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Sindicato da Habitação (Secovi-SP). “E essa é a ocasião ideal para serem debatidas as ideias e soluções para reduzir os custos.”

De acordo com Gebara, as despesas fixas – água, luz e folha de pagamento  – são as que mais pesam na taxa. “Em conjunto com o síndico, os moradores podem decidir sobre os cortes de pessoal, se for o caso, a compra de equipamentos economizadores, a troca de lâmpadas velhas por mais modernas, a instalação de hidrômetros individualizados, entre outros recursos.”

Para André Diniz, coordenador do curso de Negócios Imobiliários da FMU, os condomínios hoje em dia apresentam a organização de verdadeiras empresas. Portanto, devem ter procedimentos nesse sentido. “Os síndicos devem sempre pesquisar muito e fazer no mínimo três orçamentos para cada serviço”, orienta.

Fonte: Revista Imóveis

Seguro-fiança garante aluguel e outras despesas

O instrumento é uma alternativa à apresentação do fiador como garantia nos contratos de locação.

Segurado pode incluir na apólice despesas como IPTU, condomínio, água, luz e serviços emergenciais

Desenvolvido como uma alternativa à apresentação do fiador como garantia nos contratos de aluguel, o seguro-fiança locatícia pode ir além de cobrir eventuais aluguéis atrasados e incluir outras despesas relacionadas ao cotidiano da moradia.

Na Porto Seguro, por exemplo, a apólice do seguro Aluguel possibilita incluir coberturas para encargos como IPTU e despesas de condomínio; serviços emergenciais 24 horas, de chaveiro a conserto de eletrodomésticos (conforme condições do seguro contratado); entre outros benefícios.

“Esses são alguns dos atrativos que explicam a crescente preferência pelo seguro-fiança como garantia locatícia”, explica Edson Frizzarim, Diretor do Porto Seguro Aluguel. “A procura também cresce porque os locatários querem ter mais ‘independência’ na hora de alugar, ou seja, não querem pedir favores a terceiros. Nas grandes cidades, por exemplo, torna-se cada vez mais difícil encontrar um fiador, devido à falta de vínculos estreitos entre as pessoas”, acrescenta.

Além de IPTU e condomínio, o seguro-fiança pode garantir despesas como contas de água, luz e gás canalizado; pintura interna e externa; e danos ao imóvel, conforme limites estabelecidos pelo segurado na contratação. Por meio de parcerias com empresas de mudanças, o cliente pode ainda obter descontos na prestação desse serviço.

Principais garantias

Junto com o seguro-fiança, fiador e depósito (caução) são as principais garantias utilizadas para assegurar aluguéis no Brasil. Apesar de ainda liderar a preferência no mercado de locação imobiliária, o fiador vem perdendo preferência por não garantir ao proprietário do imóvel o recebimento de todos os aluguéis deixados em atraso pelo inquilino, já que o pagamento é efetuado apenas no término de uma eventual ação de despejo. E com as mudanças na “Lei do Inquilinato”, o fiador pode, inclusive, exonerar-se de sua função em situações específicas.

Alternativa para quem dispõe de algum dinheiro e precisa de rapidez na hora de alugar, a caução (ou depósito) assegura ao locador apenas o valor depositado pelo locatário (geralmente, a quantia relativa a três aluguéis). 

O seguro-fiança, por sua vez, garante o recebimento de aluguéis atrasados antes mesmo de um acordo final entre locador e inquilino. Em caso de inadimplência, a comunicação é feita imediatamente à seguradora, após o vencimento do segundo aluguel em atraso. A partir daí, o proprietário recebe os valores pendentes em até 30 dias e continua recebendo os aluguéis, até que haja um acordo entre as partes.

No fiador e na caução, todos os procedimentos com ações judiciais são de responsabilidade do proprietário do imóvel. Já no seguro-fiança, o locador pode contar com o apoio da seguradora durante a execução do processo, além de que estão amparados pelo seguro, também, as despesas do processo de despejo e os honorários advocatícios.

Fonte: Exame

Orçar e Prestar Contas

Ao tratar da assembléia anual de condôminos, o novo Código Civil seguiu passos semelhantes à atual Lei do Condomínio, mas enfeixou o foco principal num só artigo e deixou a questão do quórum para os números seguintes.

Ficou assim aprovada a matéria:

“Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

§ 1o Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

§ 2o Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.”

De início, soa estranho ver o legislador utilizar a expressão “reunião da assembléia dos condôminos”, já que a palavra ‘assembléia’ significa “reunião de pessoas que têm algum interesse em comum, ger. em grande número, com a finalidade de discutir e deliberar conjuntamente sobre temas determinados” (Houaiss). Toda assembléia é uma espécie de reunião, não havendo necessidade de repetir a palavra. Bastaria dizer que o síndico convocará anualmente ‘assembléia dos condôminos’.

Pauta Mínima

O novo texto acrescentou mais dois itens essenciais na pauta mínima da assembléia geral ordinária do condomínio. Pela Lei 4.591/64, a finalidade básica do ato era a de aprovar “as verbas para as despesas de condomínio” (art. 24) e demais matérias inscritas na ordem do dia. Agora, além do orçamento, será obrigatório incluir o rateio das despesas e a prestação de contas do síndico. Dos novos requisitos, o primeiro praticamente se confunde com o orçamento. Este deve ser feito de forma global, indicando, de conseqüência, quem e em que proporção será custeado (rateio).

Tão importante quanto o orçamento é a prestação de contas. Fez bem o codificador em reforçar a exigência, já incluída nas atribuições do síndico. Embora todo mandatário tenha obrigação natural de prestar contas ao mandante, independente de previsão contratual, não custa deixar o tema duplamente explicitado.

Duas outras matérias foram lembradas pelo legislador. A eventual eleição do síndico, se seu mandato estiver prestes a findar, e a alteração do regimento interno, se essa for a necessidade e a vontade dos condôminos. Tais inclusões servem apenas como lembrete ao síndico, na hora de convocar a assembléia, não tendo caráter obrigatório.

Poder de decisão

parágrafo 1olegislador repete o critério hoje vigente, que permite a um quarto dos condôminos convocarem assembléia, na omissão do síndico. A mesma regra é repetida adiante (art. 1.355), ao tratar o Código das assembléias extraordinárias.

parágrafo 2opete-se norma existente na Lei do Condomínio (art. 27), porém de escassa utilização, dada a autonomia que os condomínios adquiriram no Brasil em termos deliberativos. Não há mais necessidade de se aguardar 15 (quinze) dias para ingressar com medida que transfira a decisão para magistrado.

O socorro ao juiz só acontece, na prática, quando os gestores do prédio não podem praticar atos de força, como a execução dos títulos de cobrança. A presença dos condôminos em geral é pequena nas assembléias, mas seu poder de decisão não tem merecido reparos nem carece de auxílio do Judiciário

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