convençao condominial

Obra ilegal não prescreve

O condômino que constrói irregularmente em área comum do prédio, em desacordo com a convenção condominial, fica sujeito a demolir sua obra, a qualquer tempo, mesmo que por muitos anos o condomínio não tome nenhuma providência a respeito.

Lição nesse sentido pode ser auferida de aresto do Tribunal de Justiça de São Paulo, ao julgar ação de obrigação de fazer cumulada com pedido cominatório movida por edifício contra o proprietário que invadiu parte de área comum ao ampliar a lavanderia de sua unidade autônoma. A decisão na apelação cível (n., 244.338-4/7), foi relatada pelo desembargador Américo Izidoro Angélico, um especialista em questões imobiliárias.

Segundo o relato do magistrado, a construção feita pelo proprietário invadiu em 1,30m o recurso lateral esquerdo (área comum) do edifício apelado.

O acréscimo de construção, feito na década de 1960, e sua irregularidade fora previamente constatado em medida cautelar antecipatória de prova técnica, com laudo pericial conclusivo, em que o condômino pode se manifestar.

Portanto, diz o relator, comprovado acréscimo de construção não autorizado e não constante do título de aquisição das apelantes, e não ocorrendo eficaz contraposição ao direito do condomínio autor, de ver demolida a obra irregular feita, ademais, em área comum, o decreto da procedência da ação, no tocante a esse pedido, era mesmo de rigor.

Dois outros pontos foram tocados pelo acórdão do TJ/SP, quanto à autorização da assembléia para mover a ação demolitória e quanto à prescrição, invocada pelo proprietário, diante do longo lapso temporal de inércia do condomínio antes de mover a ação.

Sustenta o relator: “Não se revela, outrossim, necessária a aprovação em Assembléia para o pedido demolitório da construção irregular em área comum, visto que flagrantemente em desacordo com a Convenção que rege a vida condominial, devendo ser propriamente corrigida pelas vias próprias.”

A respeito da perda do prazo para agir, sentenciou: “A questão da alegada prescrição no tocante ao pedido de demolição, igualmente não se sustenta, já que se trata de uso ilegítimo de área comum, que nunca se convalida, nem pelo decurso do tempo, nem pelo conhecimento do fato, insusceptível até mesmo de usucapião.”

Não obstante a decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo tenha mantido a sentença do juiz de primeiro grau e garantido ao condomínio o direito de mandar demolir a construção invasora, apesar do tempo decorrido, é recomendável que, se ocorrer problema semelhante, os síndicos devem tomar providências o quanto antes. Note que, no caso revelado, o condomínio notificou o proprietário, realizou produção antecipada de prova, com direito ao contraditório, e só então moveu a ação demolitória.

Em muitos condomínios há irregularidades semelhantes, para as quais há síndico faz vista grossa. Em caso de omissão, qualquer condômino poderá tomar a iniciativa de exigir a regularização, invocando o poder da Justiça (Código Civil, art. 1.350, § 2º, por analogia).

Imóvel garante o rateio

O proprietário que unifica dois apartamentos de um edifício, inclusive no registro de imóveis, transformando-os num só, não adquire o direito de pagar uma só taxa de condomínio, mesmo que este seja o critério de rateio das despesas comuns. Prevalece o que estava estabelecido quando a convenção original foi aprovada.

Decisão nesse sentido foi proferida pelo Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, ao julgar apelação cível interposta contra decisão que rejeitou preliminar de carência de ação em ação de cobrança de taxas condominiais.

Relatando o recurso, o desembargador José Aquino Flôres de Camargo explica que, segundo a convenção condominial, os encargos mensais são iguais para todas as unidades, embora algumas tenham um, dois ou três quartos e tamanhos variados.

Alegou o apelante que, “em razão da alteração decorrente da unificação das unidades, averbada perante o Registro Imobiliário, passou o condomínio a ter 16 apartamentos, ao invés de 17. De modo que a cobrança pelas duas unidades traduz disparidade, porque, no plano fático, existe somente uma. Ademais, a cobrança das cotas é estabelecida pelo número de unidades existentes. Resultando, pois, descabida a pretensão exposta na inicial.”

Em seu voto, o relator detalha intrigante questão: o condômino obtivera  a assinatura de vários condôminos em documento, em que concordavam com a unificação das unidades, porém, “nada consta acerca da pretendida alteração do critério de rateio das cotas condominiais”, o que seria necessário, no entender do desembargador.

Argumenta o magistrado que “a existência de ato administrativo de unificação não resulta, por si só, alteração no rateio das despesas de condomínio, que não prescinde da apreciação e deliberação em ato específico, mormente porque implica oneração aos demais condôminos.”

Prossegue adiante: “Não se pode confundir o ato administrativo de unificação, realizado perante o Registro Imobiliário, como suficiente para a exclusão pretendida. Esse apenas implicou alteração na descrição física do imóvel perante o álbum imobiliário, autorizado pelo art. 234 da Lei de Registros Públicos. Mesmo porque a Convenção Condominial prevê como critério de rateio o número de unidades, consideradas aquelas existentes à época da constituição do Condomínio e não posteriores alterações.”

O relator concede que o critério de rateio das despesas talvez não seja o mais justo, porque os detentores de apartamentos menores pagam cotas condominiais de valores idênticos ao das unidades maiores (variam de 60 a 195 m2 e o unificado pelo condômino ficou com 155 m2). “A pretensão pode até ser considerada justa – enfatiza o relator –, na ótica do apelo, mas não se ajusta à expressa previsão do art. 6º da Convenção, que determina o rateio, em quotas mensais e iguais, entre todos os condôminos”.

Em suma: “a unificação das matrículas não implica ipso facto, alteração no tratamento jurídico das autonomias unificadas perante a universalidade. E o critério do rateio, estabelecido em convenção, conforme permissivo legal então vigente, tem que ser respeitado pelos condôminos”.

Locatários, Moradores e Ocupantes

Mesmo não sendo condômino, o locatário passou a gozar de privilégio, em relação a outros moradores e ocupantes do edifício, a partir da nova Lei do Inquilinato (8.245/91), que acrescentou nova disposição à Lei do Condomínio, permitindo que o locatário vote nas decisões da assembléia que “não envolvam despesas extraordinárias do condomínio”, caso “o condômino-locador a ela não compareça” (art. 24, § 4º).

Tanto ele, quanto o locatário, e de igual sorte o comodatário (beneficiário de empréstimo gratuito da unidade), recebem do proprietário, por cessão contratual, o uso e gozo do imóvel. A diferença é que um paga aluguel, ou outra retribuição, e o outro não. O proprietário retém para si os direitos dispositivos da propriedade (alienar, onerar etc.) e a posse indireta.

Como possuidor direto do imóvel, o locatário assume status de dono do bem, devendo tratá-lo como se seu fosse e defendê-lo contra qualquer turbação de terceiros (Lei 8.245/91, art. 23, I e IV). O voto condicionado ao locatário, nas assembléias do condomínio, constitui reconhecimento desse compromisso e de sua hierarquia na casa condominial. Outros moradores não estão convidados a participar da assembléia.

OBRIGAÇÕES

Como cessionário do condômino-locador, o locatário pode usufruir de vantagens no condomínio, tanto em relação à unidade autônoma quanto em relação às áreas comuns. Em igualdade de condições com outros condôminos, pode utilizar o salão de festas, a sala de jogos, o playground, a piscina, a sauna, a garagem e tudo o mais que o prédio oferecer.

Age na qualidade de substituto do condômino.

De igual forma, ao locatário, como a qualquer outro morador ou ocupante, aplicam-se a qualquer título “todas as obrigações referentes ao uso, fruição e destino da unidade” (art. 20). Mais do que isso: todas as normas da convenção, de regimento interno e demais regulamentos, são aplicáveis indistintamente a todos os moradores e ocupantes, qualquer que seja seu status no condomínio.

Mesmo não sendo comunheiro, o locatário e demais ocupantes sujeitam-se também às multas por “violação de qualquer dos deveres estipulados na convenção” ou no regimento interno (art. 21). Sujeito passivo é o “violador”do preceito condominial, seja quem for.

CONVOCAÇÃO

A respeito da participação do locatário na assembléia do condomínio levantou-se dúvida quanto à sua convocação. A lei não diz ser obrigatória, nem sua falta ocasionará a nulidade da assembléia, se seu voto não puder ter influenciado no resultado da votação.

Nossa recomendação é que o locatário também seja convocado, ao menos por edital fixado em local visível do edifício. Se muitos forem os locatários e a assembléia se realizar sem seu conhecimento, nem a presença dos respectivos locadores, de modo que seu voto poderia ter influído nas deliberações, haverá razão suficiente para pedir a impugnação judicial do resultado.

Quando e como convocar Assembleia Geral Extraordinária

A pauta da Assembleia Geral Extraordinária pode incluir assuntos variados, inclusive os que são temas para uma AGO

Os síndicos estão obrigados a convocar uma assembleia anual, para deliberar sobre a previsão orçamentária, para discutir e aprovar ou não as contas dos doze meses anteriores, para eleger seus substitutos, etc. Essa assembléia geral é a ordinária.

A assembléia geral extraordinária, por sua vez, vem tratada no novo Código Civil, num único artigo, de número 1.355, que prevê apenas a forma de sua convocação: “As assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos”.

Assim, é comum surgirem dúvidas sobre quando deve ser convocada uma assembléia geral extraordinária e, também, quais os assuntos que nela podem ser discutidos.

As convenções condominiais tratam mais detidamente das assembleias gerais e devem sempre ser consultadas.

Mas é preciso frisar que a assembleia geral ordinária não está adstrita a discutir somente os assuntos previstos no Código, sobre a assembléia anual. Nada impede que nela se discutam temas como, por exemplo, rateio extra, reformas, etc.

Não é o assunto que obriga que ela seja ordinária ou extraordinária.

A ordinária é a assembléia obrigatória, que deve ser convocada uma vez por ano. As demais serão extraordinárias. E não existe limitação para os assuntos que nela devam ser discutidos. Desde que, logicamente, estejam previstos na “Ordem do Dia” da convocação.

É comum escutarmos, nas assembleias, alguém erroneamente dizer que tal assunto só pode ser discutido na assembléia ordinária ou na extraordinária.

Os autores Nisske Gondo e J. Nascimento Franco, no livro “Condomínio em Edifícios”, escrevem: “Constando da ordem do dia, para prévio conhecimento dos interessados, qualquer matéria pode ser discutida e deliberada na Assembléia Geral Ordinária, não obstante a lei diga que algumas deliberações, tal como modificação da Convenção, devem ser tomadas em Assembléia Geral Extraordinária”.

Outra questão, objeto de muitas consultas, é se os síndicos devem convocar assembléia geral extraordinária para discussão e deliberação da alteração de cor da fachada do prédio, ou sobre o fechamento de sacadas, ou se podem decidir por conta própria.

Como é sabido, o síndico não deve ?mandar? no condomínio. A obrigação dele, como representante legal do condomínio, é obedecer ao regulamento interno, à convenção condominial e às decisões das assembléias.

Assim, nunca deve decidir, sozinho, questões como essas. É o momento, quando surgem esses problemas, de convocar uma assembléia geral extraordinária (ou fazer constar na Ordem do Dia da assembléia geral ordinária, se estiver na época de ser convocada), para discussão e deliberação.

Por: Daphnis Citti de Lauro 

Fonte: Imóvel Web

Afinal o que é um Laudo Técnico e por que ele é preciso?

O laudo de um perito técnico detecta defeitos construtivos e auxilia na escolha de orçamentos.

Quando o condomínio precisa da avaliação de um problema construtivo, o perito é o profissional indicado. O ramo de atuação da perícia predial na verdade é um pouco mais amplo do que a maioria dos síndicos conhece. A área mais conhecida é o levantamento de defeitos construtivos do edifício, para que o condomínio consiga junto à construtora a solução definitiva do caso. O laudo técnico dos defeitos serve de poder de negociação com a construtora. E, se não houver um acordo entre a construtora e o condomínio, o laudo pericial funciona para instruir uma ação judicial.

“Muitas vezes as construtoras tomam medidas paliativas e demoram em solucionar o problema, esperando que expire a garantia de Cinco anos, explica Ansel Lancman, engenheiro civil com curso de pós-graduação em avaliações e perícias em engenharia. Como muitos defeitos são progressivos, a partir de um pequeno problema o condomínio pode ganhar um prejuízo enorme. Lancman cita o caso de um condomínio com 16 anos, que precisava recuperar a fachada. Com a perícia, percebeu-se que infiltrações vindas do topo do prédio haviam estragado a pintura, ou seja, “o condomínio iria medicar o sintoma e não a doença”.

O objetivo da perícia é levantar defeitos também em locais pouco visitados pelo síndico ou zelador, como o topo do prédio ou a casa das máquinas da piscina. Nesses pontos, é comum que falhas de projeto causem uma má funcionabilidade do edifício. O projeto arquitetônico às vezes inviabiliza uma manutenção, como uma floreira de difícil acesso, e o perito detecta esses pontos. Outra frente de atuação da perícia é na análise de orçamentos para realização de obras no condomínio. O perito não olha só preço e prazo, mas avalia qual orçamento é o melhor e o mais adequado, orienta Dutra. Um laudo funciona para o síndico como um anteparo técnico que justifica suas ações. O perito é neutro. Ele indica os problemas, mostra as causas e o que precisa ser feito para saná-los. Durante a obra ele pode dar pareceres sobre os serviços. Isso alivia a carga do síndico que, com o laudo, pode se defender de cobranças, reclamações e responsabilidades perante os condôminos, sem um laudo de um especialista não se pode ter a real situação da estrutura para a realização de qualquer tipo de obra.

Fonte: Dpto Engenharia – SECOVI PR

Hora da obra

Sem chuvas, momento é propício para reparos no condomínio. Outono é momento para obras em condomínios.

Trabalhos como recuperação de fachadas e do sistema de impermeabilização de lajes, por exemplo, são os mais indicados para os próximos meses do ano
A chegada do outono é um bom momento para os condôminos começarem a programar o início de manutenções preventivas e corretivas nos prédios em que moram ou trabalham.

Segundo a Lello Condomínios, empresa que atua na administração de condomínios no Estado de São Paulo, o período de poucas chuvas e preferencialmente com temperaturas mais baixas são os mais propícios para se providenciar as reformas e obras.

Trabalhos como recuperação de fachadas e do sistema de impermeabilização de lajes, por exemplo, são os mais indicados para os próximos meses do ano.
A recomendação, no entanto, é que primeiramente se realize uma análise detalhada dos problemas encontrados e, com base nesse relatório inicial, o síndico deve acionar as empresas fornecedoras do mercado para a cotação de preços.

“O paisagismo não pode ser esquecido, pois o inverno é o período considerado ideal para manutenção dos jardins, em decorrência do repouso e da dormência das plantas. É tempo de revigorar as funções biológicas e preparar os jardins, para um novo ciclo de crescimento com a chegada da primavera”, aponta a engenheira Raquel Bueno Tomasini, gerente de Produtos e Parcerias da Lello.

Ela acrescenta ainda que, a partir de agora, com as temperaturas mais brandas, é mais comum a ocorrência de trincas, fissuras, manchas e desplacamentos de fachadas em decorrência da movimentação de materiais, que aumenta com as oscilações de temperatura ao longo do dia.

Mais uma razão para que os serviços de recuperação sejam executados no período de estiagem, conclui.

Fonte: SindicoNet

Quórum obedece à convenção

Se a convenção de condomínio determina que as despesas serão rateadas entre todos os condôminos de acordo com a fração ideal de terreno de cada unidade, este deverá ser o critério adotado para todos os gastos do condomínio.

Os condôminos de certo edifício decidiram, em assembleia, que a divisão do valor pago à concessionária de água e esgoto deveria ser feita por número de pessoas que moravam nos apartamentos (per capita). Nova assembleia está marcada para discussão de possível mudança deste método para fração ideal. Qual deve ser o quórum para aprovação dessa possível mudança, sendo que o regimento e a convenção são omissos com relação a este assunto?

Aparentemente simples, a questão merece uma análise mais profunda. Para começar, talvez não se possa dizer que a convenção seja omissa sobre o problema, mas sim que não o contemple de maneira direta e explícita. Na convenção do condomínio existem normas gerais de disciplina e convivência no prédio, dentre as quais as que regulamentam a participação dos condôminos nas assembleias, aí se incluindo diretrizes sobre o voto e seu quórum.

Não haverá, certamente, uma regra específica sobre o quórum de assembleia para decidir sobre a forma de rateio das despesas de água e saneamento. Mas bem provavelmente haverá artigo ou parágrafo acerca da forma de rateio das despesas condominiais. Ora, se, por hipótese, a convenção de condomínio determina que as despesas serão rateadas entre todos os condôminos de acordo com a fração ideal de terreno de cada unidade, este deverá ser o critério adotado para todos os gastos do condomínio. A observância de qualquer outra forma de rateio implica desatendimento a norma convencional, só podendo ser aceita se devidamente aprovada em assembleia geral extraordinária convocada com o fim específico de alterar a convenção do condomínio.

Sem revogação

Não nos parece que, para decidir sobre a divisão da conta de água pelo número de moradores, tenha havido alteração do estatuto maior do condomínio, a convenção. Tal informação, por importante, provavelmente estaria inserida na pergunta acima. Logo, se não houve modificação de norma convencional, a rigor não haveria necessidade de se realizar outra assembleia para decidir pelo rateio segundo a fração ideal, já que o preceito superior não foi derrogado ou revogado em nenhum momento pela deliberação assemblear. Basta que o síndico comunique aos condôminos que, a partir do mês tal, passará a cobrar as despesas de água de acordo com o que dispõe a convenção, uma vez que a mudança de critério não se fez de forma correta.

Entretanto, como a partilha irregular foi aceita sem objeção pelos condôminos, porque aprovada em assembleia, nada impede que se convoque nova assembleia dos condôminos para que os interessados, novamente, manifestem sua posição no sentido de voltar o rateio a obedecer à regra geral prevista na convenção do condomínio. Para tanto, basta o voto da maioria dos presentes.

No caso de assembleia que vise alterar total ou parcialmente a convenção, o quórum será de 2/3 de todos os condôminos. É o que diz o Código Civil de 2002, no art. 1.351: “Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção”.

*Luiz Fernando de Queiroz

Prédios sob a lei da água

Desde 2004, em Curitiba, prédios novos devem ser construídos com sistemas de captação de águas pluviais, reutilização da água do chuveiro no vaso sanitário e com hidrômetros individuais por apartamento.

A utilização racional da água tem sido discutida em todo o planeta, tanto em razão de seu custo como de sua escassez. Em Curitiba, passou-se rapidamente da discussão para seus reflexos, através de lei aprovada pela Câmara Municipal que obriga novos prédios a serem construídos com sistemas de captação de águas pluviais, reutilização da água do chuveiro no vaso sanitário e com hidrômetros individuais por apartamento.

A lei de Curitiba (10.785/03), que entrou em vigor em 2004, afeta, como se vê, todos os novos edifícios (leia-se condomínios) a serem construídos, não atingindo casas. Também prevê a obrigatoriedade de os edifícios terem sistemas de captação da água da chuva, para ser usada na lavação de calçadas e para regar jardins. Nota-se nítido o objetivo de reduzir o desperdício de água tratada na cidade.

Com o nome de PURAE – Programa de Conservação e Uso Racional da Água nas Edificações, a lei curitibana apresenta outras exigências visando ao uso racional da água, como: 1. bacias sanitárias de volume reduzido de descarga: 2. chuveiros e lavatórios de volumes fixos de descarga; 3. torneiras dotadas de arejadores; 4. hidrômetros para medição individualizada do volume de água gasto por unidade, nas edificações em condomínio.

A propósito, um dos primeiros artigos que escrevemos, há mais de 20 anos, era exatamente sobre a necessidade e conveniência de se instalar “um hidrômetro em cada apartamento”, para evitar o desperdício e as injustiças que o rateio comum da água provoca, devido às diferenças do número de moradores de cada unidade e de seus hábitos.

Voltando à lei, um de seus artigos prevê a utilização de fontes alternativas de água, que compreendem a captação, armazenamento e utilização de (a) água proveniente das chuvas e (b) águas servidas, isto é, utilizadas no tanque ou máquina de lavar e no chuveiro ou banheira.

A água das chuvas deve ser captada na cobertura da edificação e armazenada em cisterna ou tanque, para ser utilizada em atividades que não requeiram o uso de água tratada, como: rega de jardins e hortas, lavagem de roupa, limpeza de veículos, vidros, calçadas e pisos.

Mais complexa é a utilização das águas servidas. Deverão ser direcionadas, através de encanamento próprio, a reservatório destinado a abastecer as descargas dos vasos sanitários e, depois disso, descarregadas na rede pública de esgotos. Este é um dos pontos polêmicos da lei, já questionado pelas construtoras, por implicar despesas elevadas com tubulação, instalações e bombeamento da água.

O cumprimento das disposições da nova lei é requisito essencial para a obtenção do alvará de construção de novos edifícios/condomínios em Curitiba.

Em sua justificativa ao projeto que originou a nova ordenança municipal, o vereador João Cláudio Derosso argumenta que o brasileiro gasta, em média, cinco vezes mais água (200 litros dia/pessoa) do que o volume indicado como suficiente pela Organização Mundial da Saúde (40 litros), que a água está se tornando um bem de consumo de custos crescentes e cada vez mais difícil, que é um absurdo utilizar água tratada e potável para a descarga nos vasos sanitários etc.

*Luiz Fernando de Queiroz

O síndico pode transigir?

Em princípio, o recomendável é não transigir; se quiser transigir, convém estar autorizado pela convenção, pelo regimento interno ou por assembleia; se transigir sem autorização, há que ter um bom motivo de força maior.

Questão não resolvida pelo Código Civil de 2002 diz respeito à capacidade de o síndico transigir, ao cobrar dos condôminos inadimplentes seus débitos e encargos. Pode o síndico perdoar parte da dívida?

Transigir, segundo o Houaiss, é “fazer uma transação, chegar a um acordo por meio de concessões de parte a parte, conciliar” e ainda “pôr fim a ou evitar (litígio, demanda), mediante uma reciprocidade de concessões ou renúncias das partes envolvidas”.

Diz o Código Civil que, dentre outras atribuições, compete ao síndico “cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas” (art. 1.348, VII). Não há qualquer referência, na lei, sobre a possibilidade de o gestor do prédio fazer “concessões” ou praticar qualquer outro ato de tolerância, condescendência ou concessão em favor dos devedores.

Tal omissão do Código, que também há na Lei do Condomínio (4.591/64), levou os intérpretes a entenderem que o síndico não pode, de forma alguma, dispor sobre créditos do condomínio, isto é, de todos, reduzindo valores devidos pelos inadimplentes, sob pena de responder pelo prejuízo causado. Noutras palavras, se quiser fazer cortesia, bonificando quem não pagou em dia, o ônus do desconto deverá ser coberto com recursos do próprio síndico e não da coletividade.

Também concordamos, em tese, com o entendimento de que o síndico não deve ser transigente na cobrança dos créditos do condomínio. Porém, há circunstâncias que justificam a concessão de vantagens a quem se atrasou no pagamento de suas cotas de rateio.

Como não há regras próprias, explícitas e emanadas do legislador para orientar o síndico como proceder nos casos em que transigir pode ser um bom negócio para o condomínio, nem se encontra na jurisprudência um norte a dirimir cada situação, consideramos de suma importância que o síndico não crie normas próprias, sem respaldo da convenção ou do regimento interno, a fim de que não sofra as consequências de sua liberalidade. Deve, no mínimo, obter a aprovação de diretrizes em assembleia geral extraordinária, que lhe permitam chegar a um acordo com os devedores mediante concessões adrede previstas.

Com parâmetros autorizados pela assembleia, ou ao menos aprovados pelo Conselho Consultivo ou Fiscal, dificilmente o síndico, quando deixar seu cargo, se verá na condição de réu em ação de ressarcimento movida pelo condomínio ou algum dos coproprietários.

Circunstâncias drásticas, naturalmente, servirão como justificativa para o síndico transigir com menor risco. Por exemplo, se o prédio estiver na iminência de ter sua água cortada por falta de pagamento (fato não ocorrido por omissão ou negligência do síndico), um desconto extraordinário no valor do débito de alguns condôminos, suficiente para gerar recursos para cobrir a conta de água, servirá para evitar um prejuízo maior. Mesmo assim, circunstâncias incomuns poderão ser questionadas em juízo.

Em suma: não transigir; se quiser transigir, estar autorizado pela convenção, pelo regimento interno ou por assembleia; se transigir sem autorização, ter um bom motivo de força maior.

*Luiz Fernando de Queiroz

Cláusula vira armadilha

Não pode mais a Vara de Registros Públicos recusar-se a registrar mudança em convenção de condomínio aprovada por no mínimo 2/3 dos condôminos em dia com as suas obrigações.

Problema de difícil resposta nos foi formulado. Resumimos:

“Primeiro é importante ressaltar que o índice de inadimplência do condomínio chega a um patamar de 48%, que vem se mantendo já há alguns anos. Alguns dos inadimplentes não pagam por problemas de ordem pessoal com ex-síndicos, outros porque também estão deixando de pagar as prestações junto ao agente financeiro. Para se ter uma ideia da gravidade, nos meses de junho a agosto tivemos que estabelecer horários para uso do gás, vez que o condomínio não tinha dinheiro para pagar o reabastecimento.”

Prossegue:

“Em agosto, decidimos por alterar a convenção do condomínio, o que foi feito através de assembleia específica. Na convenção há cláusula estabelecendo que os inadimplentes não têm direito a voto. Cumprindo todos os trâmites, conseguimos aprovação daqueles adimplentes com direito a voto (o que deu mais que os 2/3 exigidos pela lei e pela convenção). No entanto, a alteração não passou no registro de imóveis ao argumento de que as assinaturas não representavam, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio.”

Continua:

“Realmente, concordamos que a aprovação não se deu com os 2/3 de todos os condôminos. Mas nem teria como ser diferente. Afinal, se condômino inadimplente não vota, não conseguiríamos nunca atingir tal fração. Assim, a interpretação que temos, e a que pretendo levar à Vara de Registros Públicos é que em havendo uma cláusula que não permita a votação dos inadimplentes, não há como considerá-los na assembleia, sob pena de nunca se conseguir alterar a atual convenção.”

Hoje, o próprio Código Civil estabelece que apenas os condôminos em dia com o pagamento das cotas podem participar de assembleia: “Art. 1.335. São direitos do condômino: (…) III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite” (grifo nosso).

Lembra o Telecondo, em miniparecer sobre esta mesma pergunta, que a Lei 4.591/64, ao tratar da aprovação da convenção (art. 9º), diz que esta se considera aprovada quando “reúna as assinaturas de titulares de direitos que  representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio”, entendendo, pois, que se a convenção e o próprio Código Civil instituem restrições a determinados proprietários, estes não seriam tidos como “titulares de direitos”. Assim, a limitação do direito de voto dos inadimplentes não pode servir como argumento para se negar o registro da cártula condominial.

O novo Código Civil ainda determinou, em pelo menos dois artigos tratando das penalidades impostas aos condôminos (1.336 e 1.337), o quórum com base nos “condôminos restantes”, excluindo os infratores do cálculo. Aplicando-se, por analogia, este princípio, temos mais um argumento a sustentar que os inadimplentes não devem ser incluídos na conta de deliberação do condomínio, o que permitiria o registro de alterações da convenção pelo quórum ‘líquido’ de 2/3 dos condôminos.

Em outras palavras: não pode mais a Vara de Registros Públicos recusarse a registrar mudança em convenção de condomínio aprovada por no mínimo 2/3 dos condôminos em dia com as suas obrigações.

*Luiz Fernando de Queiroz

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