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Financiamento de usado triplica em 7 anos

Os imóveis continuam se valorizando, disse Roseli

O financiamento de imóveis residenciais usados na cidade de São Paulo está em alta. Um levantamento divulgado pela Lello Imóveis mostrou que do total de unidades comercializadas pela imobiliária neste ano, 45% foram por intermédio de empréstimos bancários, contra apenas 15% em 2005. Ainda conforme a empresa, considerada líder em administração de imóveis no Estado, as vendas dos bens prontos para morar cresceram 14% entre janeiro e maio deste ano na comparação com o mesmo período de 2011.

O valor médio das casas e apartamentos negociados nos principais bairros do centro expandido da capital paulista, nos cinco primeiros meses deste ano, foi de R$ 430 mil, contra R$ 400 mil no período de janeiro a maio de 2011 e R$ 350 mil nos cinco meses iniciais de 2010.

As unidades mais procuradas pelos compradores, conforme a imobiliária, foram apartamentos de um e dois dormitórios com vaga na garagem em condomínios dotados de áreas de lazer, segurança e preferencialmente próximos a estações de metrô. Os apartamentos representaram 60% das vendas nos cinco primeiros meses do ano.

“Os imóveis continuam se valorizando, como prevíamos que aconteceria, e são uma excelente alternativa de investimento frente à redução das taxas de juros pagas pelas principais aplicações bancárias”, afirmou Roseli Hernandes, diretora comercial da imobiliária.

Fonte: Folha do Condomínio

Área verde: Jardins em condomínios exigem cuidados especiais

Hoje, paisagismo virou sinônimo de qualidade de vida. Afinal, através de um estudo paisagístico, conseguimos ambientes mais agradáveis, com a criação, também, de espaços de convivência, tanto para os adultos, os jovens, as crianças, quanto para os idosos, aproveitando de maneira eficiente, as áreas de uso comum nos condomínios. Devemos observar que existem diferenças importantes na elaboração de jardins residenciais e de condomínios. Nas residências, geralmente se trabalha sobre o terreno natural, e nos condomínios, principalmente os verticais, o projeto é desenvolvido sobre laje, a qual geralmente serve de cobertura para as garagens, nos subsolos. Isso necessita de cuidados especiais, como a impermeabilização dessas lajes, a qual deve ser feita com manta asfáltica, e sempre com a consultoria de empresa especializada.

Além disso, temos que tomar cuidados quanto às espécies escolhidas para a composição dos jardins, principalmente com relação ao porte (muitas vezes os espaços são pequenos), às raízes (para que a impermeabilização não sofra danos), e à insolação (importante para o desenvolvimento das espécies), sendo assim, é interessante que haja a consultoria de profissional qualificado, seja ele, um arquiteto ou um paisagista. Outro diferencial, é que nos condomínios estamos lidando com as necessidades e opiniões de várias pessoas, e chegar num acordo, nem sempre é tarefa fácil. Mas, através de reuniões com uma comissão eleita pelo condomínio, são discutidas as possíveis intervenções paisagísticas e de reforma, que aprovadas, procuram contemplar e beneficiar a maioria dos moradores.

Manutenção e conservação

Manter a área do jardim bem cuidada é muito importante, pois além de embelezar o condomínio é uma área de lazer dos condôminos.
Um bom planejamento e uma manutenção constante resultam em um jardim bonito e gastos controlados.
Seguir as orientações do paisagista é muito importante, mas caso não tenha, segue algumas dicas simples para ajudar na manutenção do seu jardim:
• O jardim deve ser regado de duas a três vezes por semana intercalando os dias e de maneira uniforme. Recomenda-se aquele bico para mangueiras, estilo “chuveirinho”.
• Zelador e faxineiros também podem dar uma mãozinha, retirando os matos que crescem rapidamente e recolhendo as folhas secas.
• Os moradores também podem colaborar, para manter o jardim sempre bonito, não jogando lixo no jardim, não pisoteando a grama e demais plantas e etc
• A terra precisa ser adubada de três a quatro vezes por ano. Cada planta exige um tipo de adubação, por isso, procure orientações com profissionais para não errar o tipo de adubo e a quantidade.
• Na hora de escolher uma muda, prefira as que estão mais floridas e com as folhas mais vigorosas e sem manchas. Não se esqueça de olhar com atenção se nenhuma tem insetos que podem ir para outras plantas e causar problemas.
• Flores são sempre uma boa opção para os locais pequenos, já que suas raízes não precisam de muito espaço.
• Uma boa dica para ter um jardim sempre florido é ter pés de diversas plantas, mas que florescem em diferentes épocas do ano.
• Contratar empresa especializada na construção e manutenção de jardim, que tenha técnicos competentes e experientes, tanto no que diz respeito à concepção como na manutenção.

 

Fonte: S.O.S do Síndico

Cinco ideias para economizar na reforma

O sonho de reformar a casa pode ser transformar em motivo de estresse se mal planejado. Nada pior que começar a quebradeira e descobrir que vai faltar dinheiro e a obra precisará ser interrompida. Para você não ter que enfrentar este tipo de problema e tirar de letra os dias de bagunça na sua casa, confira cinco atitudes essenciais para economizar na reforma e evitar imprevistos.
1. Projeto - Ter em mãos um bom projeto arquitetônico é fundamental para estipular e definir as metas. É preciso saber exatamente onde a reforma vai começar para que nada saia do controle. O projeto dá uma boa dimensão do que é preciso comprar e qual a real necessidade de cada item.
2. Planejamento - Com o projeto definido, é hora de partir para a etapa do planejamento. Se tudo estiver estipulado, fica mais difícil acontecer imprevistos no cronograma e nos gastos. Essa fase requer mais atenção para evitar desperdícios, tanto de dinheiro quanto de tempo. Você precisará pesquisar tudo, desde coisas básicas como cimento até itens de acabamento. E toda essa demanda precisa estar definida no cronograma. Por exemplo, se a reforma for começar por um quarto, a ideia é saber exatamente quantos pacotes de cimento serão necessários para aquele determinado ambiente. Hoje em dia a maioria das grandes lojas de material de construção está na web, muitas possuem dicas e fazem vendas online, inclusive.
3.Pagamento - Depois de pesquisar e comprar os materiais, pague sempre à vista. Desta forma você pode pechinchar um bom desconto, muitas vezes além dos 5 ou10% oferecidos pela loja. E se você encontrou materiais em promoção, não se iniba! Faça estoque para aproveitar o preço.
4. Profissionais competentes e de confiança - Na hora da elaboração do projeto você já deve ter contratado um bom arquiteto. Isso porque ele saberá exatamente onde pode haver mudanças, como por exemplo, a demolição de uma parede sem afetar o sistema hidráulico e elétrico. Mas grande parte dos problemas, geralmente, ocorre durante a execução da reforma. Por isso, é importantíssima a contração de mão de obra eficiente e especializada. Converse com amigos que já reformaram, pesquise na internet e peça dicas para descobrir os melhores profissionais da área. Se o orçamento permitir, é sempre bom contratar alguém para fiscalizar todas as etapas.
5. Reutilize materiais - Converse bastante com seu arquiteto para saber exatamente o que pode ser reaproveitado. Muitas vezes, um taco na sala pode ser colocado em outro ambiente ou ainda as portas e armários podem ser reutilizados.


Fonte: ImóvelWeb

Como conservar os elevadores?

Elevadores são verdadeiros causadores de polêmicas. Quem jamais se irritou com um morador que passou “horas” segurando a porta do aparelho, que atire a primeira pedra. Mas, apesar dos inconvenientes e das fobias, a verdade é uma só: o elevador ajuda e muito. Sendo assim, como o condomínio deve agir para evitar problemas e acidentes? Sobre quem deve cair a responsabilidade nesses casos? O primeiro passo para garantir a segurança dos condôminos, além do bom senso, é poder contar com uma empresa especializada.

Cada caso tem suas particularidades, por isso é preciso analisar em qual circunstância se encaixa o condomínio. Segundo Inaldo Dantas, presidente do Sindicato dos Condomínios do Estado da Paraíba (Secovi/Sicon-PB), “em caso de acidentes, a princípio, a responsabilidade é do condomínio e é o síndico quem responde judicial e criminalmente”. No entanto há exceções a esta regra.

O condomínio poderá fazer um contrato de manutenção e conservação dos elevadores com uma empresa especializada, nesses casos, esta empresa torna-se responsável pelos eventos relacionados ao aparelho. Este contrato deve ser devidamente registrado no CREA (Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura) junto a uma anotação de responsabilidade técnica para ter validade.

A empresa deve fazer regularmente a manutenção preventiva dos elevadores. “Se ela for negligente e o síndico não tomar as providências, ele será responsabilizado por eventuais problemas”, alerta Inaldo Dantas. “O elevador deixou de ser uma caixa preta. A empresa que venha a se responsabilizar pela manutenção deverá ter registro no CREA, além de seguro de responsabilidade civil”, afirma Quinto Giulio Toia, gestor de negócios da Engeltech elevadores e escadas rolantes.

Outro ponto trata da importância de se conhecer pessoalmente o engenheiro técnico responsável, afim de garantir um contato mais próximo à empresa. “O síndico não pode se preocupar só com o preço dessa manutenção. Afinal, estamos falando em segurança”, explica Inaldo Dantas.

Caso de emergência
O elevador é um aparelho seguro e possui entradas de ar que garantem circulação de oxigênio em qualquer situação. Em caso de problema técnico, o passageiro deve ficar calmo, pressionar o botão de alarme e aguardar. Segundo Giulio Toia, da Engeltech, nesses casos, as empresas de manutenção procuram agir com rapidez e, em poucos minutos, o problema é sanado com total segurança.

Fonte: Jornal O Norte

Redes sociais e internet contribuem para novo modelo de gestão de condomínios

Recursos permitem gestão mais transparente e organizada e aumentam a participação dos condôminos nas decisões.

Uma pesquisa realizada pela Jeffrey Group e Ideafix, durante a 5ª edição da Campus Party Brasil, revelou que 75% dos internautas brasileiros acessam a internet por causa das redes sociais. O levantamento também apontou que 59,8% acessam a internet para ler notícias e 48,2% para trabalhar.

Esse cenário mostra que o uso da internet e das redes sociais está se tornando fundamental para qualquer setor, inclusive para os administradores de condomínios. De olho nessa nova fatia de mercado, a Superlógica, empresa especializada em soluções para condomínios, criou a plataforma online Assembleia Virtual. Com ela, o síndico tem mais transparência na gestão e mais garantia da participação dos condôminos nas reuniões, pois a ferramenta oferece conforto e um espaço mais democrático para todos os envolvidos.

“Atualmente, mais de mil administradores de condomínios utilizam o sistema da Assembleia Virtual. Ela está inserida na nossa rede social Licitamais, que oferece serviços e informações sobre o cotidiano nos condomínios”, explica Denis Augusto Piaia, diretor de novos negócios da Superlógica.

Piaia acrescenta que entre as vantagens de utilizar o sistema de Assembleia Virtual estão à comodidade de poder participar em qualquer dia e horário das discussões online, a legalidade, a ausência de burocracia, a facilidade de usar e o custo baixo. “O uso da internet permite que pessoas mais tímidas tenham mais liberdade de se expressar durante as reuniões, o que aumenta a participação e os resultados”.

Silmara Cristina dos Reis, síndica do Residencial das Ilhas, em São Bernardo do Campo (SP), adotou a ferramenta e teve bons resultados. “Com a Assembleia Virtual, aumentou a participação dos moradores, pois o sistema é um facilitador que permite que as pessoas entrem em qualquer momento e em qualquer horário e coloquem com mais tranquilidade sua opinião”.

Outro usuário da plataforma, Marcelo Oliveira, do Condomínio Marques de Três Rios, de Campinas (SP), explica qual foi a contribuição da Assembleia Virtual para seu condomínio. “Acho importante estarmos cientes do que pagamos. E a plataforma também é muito prática para resolver problemas corriqueiros do condomínio. Não adianta os vizinhos ficarem só na conversa de elevador. É importante exercer o seus direitos e deveres”.

Quanto ao investimento mensal da Assembleia Virtual, pode ser a partir de R$ 80,00 para clientes da Superlógica ou a partir de R$ 120,00 para quem não é cliente. “Para as administradoras de condomínio, oferecemos facilidades adicionais como pacotes ilimitados”, completa.

 

Fonte: Inteligemcia.com.br

Muito cuidado na hora de comprar o seu

Especialistas indicam os caminhos para não cair em armadilhas. Verificar documentos do empreendimento e certidões negativas referentes a pagamentos de impostos e condomínio são algumas “regras”.

É importante antes de comprar um imóvel, verificar se existe algum tipo de dívida pendência jurídica

Pronto, agora posso comprar um imóvel. O que fazer primeiro? São vários os detalhes para que o sonho da casa própria não vire pesadelo. Para evitar desgostos ou arrependimento, vale paciência, atenção e bom senso. Mais ainda, é preciso orientação.

O corretor, professor universitário e vice presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Ceará (Creci-CE), Roufman Ribeiro Rolim, já lembra do cuidado sobre a titularidade do imóvel e se há débitos.
“Se os titulares têm alguma pendência judicial, estiverem em algum processo de dívidas, o juiz pode colocar o imóvel como uma garantia. Caso a pessoa faça a venda, e a ação ainda estiver em processo, o juiz pode mandar cancelar a venda”, alerta Roufman. Ele também lembra sobre a declaração do condomínio, onde há as informações referentes aos débitos do prédio.
E assim, passados esses critérios e o cliente for pagar à vista, ele pode ir a um cartório fazer a escritura e pagar o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Caso seja por meio de financiamento, a lista de obrigações é mais extensa, que compete à instituição financeira.
Rolim conta que na hora de escolher o imóvel junto ao cliente, algumas perguntas têm que ser prontamente respondidas: Qual o motivo da compra? O que ele quer da região para morar? E caso ele queira apenas investir no imóvel, o corretor tem que estar preparado para fazer uma avaliação imobiliária com metodologia cientifica.

Herdar dívidas?

Já dizia o velho ditado: quem faz compra ruim, paga duas vezes. Com esse preceito, a advogada, corretora e diretora do Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado do Ceará (Sindimóveis), Cristina Chaul, diz que o cidadão quando resolve comprar um imóvel sozinho e evita gastos com consultoria, às vezes ela não tem tempo hábil para ir atrás de toda documentação.

“Aí ele acaba comprando um problema. Se o condomínio cobrar uma dívida anterior ao tempo que ele esteve no prédio, a pessoa pode entrar com uma ação regressiva contra o proprietário anterior”, afirma Chaul. No entanto, ela reforça também que é de direito da pessoa exigir do síndico a declaração.

Outro detalhe, caso um empreendimento atrase na entrega, o cliente deve entrar com ação por falta de cumprimento de contrato, danos morais e materiais.

Dicas
Confira dez passos para comprar a casa própria
1 Ao buscar um corretor de imóveis, é interessante pedir dele o número de inscrição do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Ceará (Creci-CE). Tanto para certificar a capacitação quanto para o caso de haver algum problema com a prática trabalhista.
2 Importante checar os documentos do imóvel, observando nele o nome de quem está vendendo. Além de buscar as certidões negativas referentes a pagamentos de impostos nas esferas municipal, estadual e federal. Cartório e sites dos órgãos são os meios de acesso.
3 Ao visitar um imóvel, é importante que o cliente peça ao síndico uma declaração sobre os débitos do condomínio.
4 Para a pessoa avaliar melhor as condições de uso do apartamento ou casa, é bom marcar horários de visita ainda com o dia claro. E pela noite, observar o movimento da rua e segurança ao redor.
5 Ao escolher um empreendimento, certificar a idoneidade e saúde financeira da construtora, para evitar surpresas desagradáveis. Buscando referências no mercado através da internet, sites de relacionamento também podem ser um canal.
6 Se a escolha for uma compra por financiamento, sempre pesquisar em mais de um banco as alternativas.
7 Quando receber um contrato, ler atentamente as cláusulas e somente assinar após serem sanadas todas as dúvidas. O acompanhamento de um advogado facilita o processo.
8 Em se tratando de imóveis na planta, é preciso se certificar de que houve o registro da incorporação imobiliária.
9 Ao financiar um imóvel, prestar atenção aos juros e a forma de acabar a dívida, para não deixar o saldo devedor se transformar numa bola de neve.
10 Em caso de empreendimentos na planta, importante guardar os folhetos publicitários para conferir as informações junto à planta apresentada.

Fonte: O POVO

Além do tijolo e cimento

Materiais usados como base para a construção civil também precisam evoluir para poluir menos. Empresários se esforçam para mudar imagem.

Na Tecverde, as paredes e coberturas das casas saem prontas da fábrica. O resultado é conomia de matéria-prima e tempo

Além de construções que captem e usem água da chuva, aproveitem a energia solar e se preocupem com conforto térmico e acústico, os materiais utilizados como base para as edificações também tem passado por processo de incluir processos tem sustentabilidade em sua cadeia. A preocupação é com a imagem da indústria e estudos e relatórios são apresentados para desfazer a fama de poluidores.

“Cada setor industrial e cada fabricante precisa primeiro entender os problemas ambientais sociais e econômicos mais urgentes e traçar uma estratégia de curto e longo prazo: sustentabilidade é processo. E quanto antes uma empresa iniciar, mais benefícios trará para a sociedade e para o próprio negocio”, indica o conselheiro do Conselho Brasileiro da Construção Sustentável (CBCS), Vanderley John.

De acordo com ele, as empresas devem incluir em suas agendas iniciativas como inventário sobre emissão de carbono e água na cadeia de valor, além de estratégias consistentes para diminuir os gastos e até para identificar a informalidade no setor e entre seus fornecedores. “Setores com alta taxa de informalidade, seja social, como o trabalho escravo, ausência de licenças ambientais, sonegação fiscal, não vão conseguir avançar para a sustentabilidade sem resolver este passivo”, explica John.

A cadeia de materiais é um problema para a sustentabilidade da construção civil, de acordo com o professor de eletrônica e energia da Universidade de São Paulo (USP), José Goldemberg. Para ele, é possível ver, nos últimos anos, uma tentativa de melhoria dos processos a fim de gerar mais economia e menos poluição. “Vemos as construções mais limpas, com menos sobra de material e a indústria mudando seus processos, como a siderurgia, que substituição o carvão mineral na produção”, diz.

Entre os problemas da captação de materiais para a produção dos materiais, os especialistas citam a informalidade. “Alguns materiais extrativos, como a areia a madeira, tem, como questão central, o fato de destruirmos o ambiente sem controle. E depois que o material chega à cidade é quase impossível dizer se é de origem legal ou não”, diz o conselheiro do CBCS.

Segundo John, nestes materiais o que tem mudado é a consciência de alguns consumidores. “O setor da cerâmica vermelha tem uma informalidade muito elevada, com desrespeito sistemático as normas técnicas, mas também em outras dimensões, como as fiscais e ambientais. São pequenas empresas familiares, com baixa eficiência energética. Isto vem melhorando lentamente, pois não existe uma organização setorial forte dada a pulverização. As lideranças tem atualizado sua agenda, e tentam inclusive usar a questão ambiental a seu favor, o que considerando a informalidade vigente, é no mínimo inadequada”, afirma.

No entanto, a perspectiva com relação a esse setor é positiva. “As construtoras ficaram maiores e neste momento começam a reforçar a sua visão tecnológica, vão demandar tecnologias inovadoras. A norma de desempenho é um divisor. A questão da sustentabilidade começa a penetrar no inconsciente coletivo, e na agenda dos governantes”, defende John.

Demanda e reflexos

O bom momento da construção civil pode refletir na indústria e no uso de tecnologias mais inovadoras e verdes tanto de forma positiva quanto de forma negativa. “A alta atividade industrial. Por um lado, se a demanda é alta, qualquer coisa é vendida, pois falta produto. Por outro lado, a demanda em alta pode viabilizar novos investimentos, usando já tecnologias mais modernas e ecoeficientes”, opina o conselheiro.

Cimento e tijolo mais ‘verdes’

As indústrias do cimento e da cerâmica correm atrás de números e relatórios que possam beneficiar a sua imagem diante de consumidores que exigem produtos que sejam amigáveis com o meio ambiente e levem em conta a sustentabilidade.

O setor cimenteiro apresentou, durante a Rio+20, um estudo sobre a coeficiência da indústria, endossando os avanços alcançados nos últimos anos com o uso de novas tecnologias. De acordo com o documento, de 1990 a 2005, a produção de cimento aumentou 50%, mas a emissão de carbono variou apenas 38%, resultado da redução das emissões específicas (CO2/ton cimento) do setor, que caíram 8%. Levantamento realizado pelo Cement Sustainability Initiative (CSI), considerando mais de 900 unidades fabris de 46 grupos industriais atuantes no mundo todo, identificou o Brasil como aquele com a menor emissão específica de carbono.

“O parque industrial está sempre se atualizando e investindo em novas tecnologias. É isso que permite que as empresas poluam menos. Procuramos incentivar o uso de equipamentos de última geração, que sejam mais eficientes”, explica Mario Willian Esper, gerente de relações institucionais da Associação Brasileira de Cimento Portland (ABCP).

A Associação Nacional da Indústria da Cerâmica (Anicer) encomendou um estudo que avalia o ciclo de vida do produto, a fim de mostrar a produção e eficiência de telhas e tijolos com relação a outros produtos. O documento mostra que, apesar de requerer três vezes mais energia, a fabricação de produtos cerâmicos utiliza fontes de energia renovável, como cavaco de madeira e biomassa, descartado por outras indústrias.

“O estudo serviu para que possamos mostrar como a produção cerâmica pode ser sustentável e para nos ajudar a desfazer a imagem de poluidora”, comenta o presidente da entidade, Luís Lima. Ele indica que ouve uma evolução nos últimos 15 anos. “Antes, muitas empresas usavam o subproduto do refino do óleo diesel para queima dos fornos. Hoje isso não existe mais, e as empresas passaram a usar madeira de reflorestamento e resíduos do agronegócio, como palha de soja, sabugo de milho e casca de arroz, para manter os fornos”, conta. De acordo com ele, a Anicer está defendendo que a indústria possa utilizar resíduos das podas de árvores dos grandes centros urbanos. “Queremos mostrar que, além de sermos sustentáveis, ainda estamos limpando o resíduo de outras indústrias, usando os conceitos de simbiose industrial e logística reversa”, explica.

Método construtivo

Novos métodos podem contribuir para sustentabilidade

“Além da indústria dos materiais, outro problema para que a construção civil tenha o estigma de poluidora são os métodos construtivos usados no país, que são antigos e estão obsoletos”, indica o professor da USP José Goldemberg. Para ele, a inovação na forma de construir também vai contribuir para a evolução na indústria que é base para a construção.

Mais que empilhar tijolos e uni-los com cimento, as empresas que lidam com a construção buscam formas mais baratas e menos incertas para construir. Alvenaria estrutural e por meio de blocos estão entre elas. O sistema woodframe, em que paredes e lajes são produzidas sob medida nas fábricas também são considerados “verdes”.

“Industrializar o processo construtivo acaba sendo mais econômico e menos poluidor. Numa obra onde esse sistema é usado, há redução de 80% da emissão de carbono e 85% dos resíduos de obras”, defende Caio Bonatto, diretor da Tecverde, empresa que produz paredes. “Usar sistemas é ter a garantia de preço e prazo”, acrescenta.

A utilização de novas formas de construir esbarra na cultura, de acordo com Bonatto. “As empresas estão trazendo a tecnologia e agora precisamos adequa-la à norma e ao cotidiano das pessoas. Esse processo ainda está iniciando no país, mas ainda vamos precisar vender, além da tecnologia, o padrão estético e a segurança que as pessoas vão sentir nessa construção”, explica.

O sistema de woodframe utiliza uma série de camadas de placas de madeira, de concreto, em uma armação de madeira para a fabricação de paredes e coberturas dos imóveis. No Brasil, já existem construções de até quatro pavimentos que usam o sistema.

50%

Foi o aumento na produção global de cimento entre 1990 e 2005. Nesse período, as emissões de carbono das indústrias produtoras cresceram bem menos: 38%. Sinal de que a cadeia da construção está preocupada com o seu relacionamento com o meio ambiente.

Fonte: Gazeta do Povo

Não Basta Vigiar o Papel

A dificuldade de controlar as contas do condomínio tem sua origem no singelo fato de se tratar de um ente coletivo, algo entre o público e o privado. Quanto maior a distância entre quem administra a verba e o seu bolso, maior a tentação para se exceder nas despesas ou cair no desvio. Noutras palavras, quanto maior o número de pessoas que participam do rateio de um prejuízo, menor será seu interesse em dispor de tempo para fiscalizar a correta aplicação dos valores arrecadados, seja em forma de taxa de condomínio, seja em forma de impostos.

Nos edifícios submetidos ao regime da Lei 4.591/64, cabe ao conselho consultivo desempenhar o papel de assessor do síndico e fiscal do dinheiro dos condôminos, sem que os demais consortes fiquem alienados da fiscalização. Não basta examinar formalmente os balancetes apresentados pelo síndico ou pela administradora. É preciso confrontar o papel com a realidade, para assegurar-se de que os fatos aconteceram como registrados.

De texto veiculado pela Associação das Administradoras de Condomínio de Curitiba (Apac), colhemos algumas dicas para os membros do conselho consultivo, as quais transcrevemos:

“Para analisar as pastas mensais, a Apac sugere que cada conselheiro escolha mensal e aleatoriamente uma das partes (pessoal, manutenção predial, manutenção fixa etc.) para esmiuçar da seguinte forma:

- Avaliar a veracidade, a necessidade e autenticidade dos documentos;

- Ligar aos fornecedores ou prestadores de serviços para conferir valores pagos;

- Consultar zeladora e porteiro sobre a realização de serviços pagos a terceiros;

- Consultá-los sobre o recebimento de seus direitos e benefícios;

- Somar os valores constantes nos extratos bancários oficiais para confirmar as despesas com CPMF, taxas etc.;

- Comparar as cópias de recibos e depósitos com os créditos;

- Analisar se as autenticações dos documentos são realizadas em bancos conhecidos;

- Cruzar alguns pagamentos com o extrato oficial e o paralelo.”

São conselhos formulados por quem já vivenciou muitos tipos de fraude no condomínio. Felizmente o cerco contra os fraudadores está apertando. A obrigatoriedade de se pagar a guia de recolhimento do INSS através da Internet, por doc eletrônico, é um alívio para os condôminos (não foram poucos que tiveram a surpresa de saber, anos depois, que as guias de recolhimento haviam sido falsificadas e que nada fora efetivamente pago).

A propósito, recebemos correspondência de Nereu João Lagos, de Curitiba, na qual ele nos indica modo de se relacionar os débitos pendentes do condomínio, para que os moradores possam acompanhar e fiscalizar, sem correr nenhum risco em relação às normas do Código de Defesa do Consumidor.

Segundo o síndico, seu edifício adota, há mais de nove anos, um procedimento que elimina essa possibilidade de fraude: simplesmente relaciona no item “receitas” as quantidades e os valores das taxas de condomínio recebidas e, em item à parte, “quadro de inadimplência”, as taxas e os valores de cada taxa que se encontra em atraso, sem mencionar o número e o dono do apartamento. “Dessa forma, – enfatiza – qualquer condômino poderá acompanhar o pagamento ou não das taxas atrasadas.”

Multa Obedece à Convenção

Na ação de cobrança de encargos condominiais, é exigível a multa de 20% (vinte por cento), se estiver prevista na convenção do condomínio, não sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor, nem o artigo 1.336, parág. 1o, da Lei 10.406/02, que não retroage, deixando assim de atingir as edificações condominiais constituídas anteriormente à vigência do novo Código Civil.

Quem assim decidiu foi a Sexta Câmara do Tribunal de Alçada do Paraná (Ap. Cível n. 236185-3), em acórdão relatado pelo juiz Miguel Kfouri Neto, com a participação dos magistrados Carvílio da Silveira Filho e Anny Mary Kuss. A decisão, bem como outras no mesmo sentido, traz alívio a dezenas de milhares de condomínios no país.

Colhe-se do relatório do juiz Miguel Kfouri Neto que a ação de 1o grau condenara o proprietário ao pagamento das taxas reclamadas, aplicando-lhes multa de dois por cento e não os 20% previstos na convenção. O condomínio apelou argumentando que a convenção tem caráter normativo, sendo lei entre as partes, razão por que não seria afetada pela Lei 10.406/02 (novo Código Civil), na parte em que reduz seu valor para percentual ínfimo (art. 1.336, 1o), e também por não estar sujeito às normas do CDC, já que não caracterizada a relação de consumo.

Em seu voto, o relator registra que o novo Código Civil dispõe o seguinte: “Art. 1.336. São deveres do condômino: (…) § 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.” Cita o jurista Carlos Alberto Dabus Maluf (Direito intertemporal e o novo Código Civil, RT),  segundo o qual a multa e os juros fixados pelo novo diploma civil ‘só têm aplicação nos condomínios constituídos na vigência da nova lei civil de 2002’, sendo certo que ‘Aos condomínios constituídos na vigência da lei anterior, em cujas convenções estiver prevista multa de vinte por cento, esta deve ser aplicada’, fundamentando sua assertiva na Lei de Introdução ao Código Civil (art. 6o, § 1o).

O relator Miguel Kfouri Neto demonstra, igualmente, a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor em casos como estes, conforme corrente dominante dos tribunais, nem que socorra ao devedor a possibilidade de redução da multa com supedâneo no art. 924 do Código Civil de 1916.

A propósito do tema, a Associação Paranaense dos Advogados do Mercado Imobiliário (Apami), presidida pelo causídico pontagrossense Carlos Roberto Tavarnaro, está estudando o tema em suas reuniões técnicas semanais, tendo chegado à conclusão de que a multa por atraso no pagamento das taxas de condomínio deve atender a dois requisitos: ser branda para com os condôminos que atrasarem o pagamento por menos de 30 dias (dois por cento) ou apenas alguns meses (10%); ser dura para os inadimplentes crônicos, que não cumprem suas obrigações por mais de 90 dias (no caso, os 20% de multa previstos na antiga Lei do Condomínio).

Proposta neste sentido será enviada pela Apami ao Congresso Nacional, por intermédio dos deputados que entendem que o condomínio não tem finalidade comercial, sendo mero rateio de despesas comuns.

Débito é do Arrematante

“O adquirente, mesmo no caso de arrematação, responde pelos encargos condominiais incidentes sobre o imóvel arrematado, ainda que anteriores à alienação.”

Quem assim decidiu foi a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, em recurso especial (2003/0034814-5) relatado pelo ministro Fernando Gonçalves, mostrando mais uma vez que o STJ reconhece a importância do condomínio como instituição que deve ser preservada no arcabouço jurídico brasileiro, como se vê na fundamentação do aresto.

Relata o ministro Fernando Gonçalves que o recurso especial foi interposto por condômino contra acórdão da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro que determinara correr à conta da adquirente, “a qualquer título, as dívidas incidentes sobre unidade residencial arrematada, ainda que silente o respectivo edital de praça”.

Esclarece o relator que o condomínio havia movido ação de cobrança contra o ex-proprietário da unidade e que o imóvel se encontrava hipotecado em favor do Previ, que reivindicou e obteve o valor produzido pela arrematação, contra a vontade do condomínio.

Renovada a cobrança contra o arrematante, o pedido foi julgado improcedente em primeiro grau, porém a Primeira Câmara Cível do TJ do RJ reformou a sentença assim se manifestando (núcleo da ementa):

“Cotas referentes a despesas anteriores à aquisição do imóvel via arrematação, cujo produto fora recolhido por credor hipotecário. Natureza propter rem das obrigações decorrentes de cotas condominiais. Correm à conta do adquirente, a qualquer título, as dívidas que recaem sobre unidade residencial arrematada, ainda que silente o respectivo edital de praça a seu respeito.”

Citando precedentes do próprio STJ, em casos análogos, o ministro Fernando Gonçalves destaca trecho de decisão analisada pelo ministro Ruy Rosado, que bem mostra a precedência da dívida condominial sobre qualquer outra incidente sobre a unidade: “(…) como já temos julgado, há de se atender à necessidade de pagamento das despesas geradas pela própria existência do bem, porque do interesse de todos os condôminos. Como isso não aconteceu, resta agora ao arrematante cobrar, de forma regressiva, do proprietário primitivo”.

Repita-se: despesas de condomínio têm preferência, porque são “geradas pela própria existência do bem”.

Em voto-vista, no acórdão em comento, o ministro Aldir Passarinho Junior transcreve passagem do voto do desembargador Maurício Caldas Lopes, do RJ, onde este recorda que o condomínio tinha “também” direito de haver da antiga proprietária as contribuições devidas, enfatizando contudo:

“De responsabilidade do adquirente, a qualquer título, da unidade residencial, o pagamento dos débitos condominiais a ela aderidos, não se socorreria a apelada nem mesmo da circunstância de ausência da menção dos encargos do respectivo edital de praça, sobremodo porque a execução se dava exatamente para satisfação desse débito – dos quais, assim, tinha conhecimento – ao que se acresce a circunstância de que não poderia se dar sem a prova da quitação das obrigações condominiais.”

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