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Mercado “surfa” na onda do segundo lar

Melhoria do poder aquisitivo contribui para investimentos imobiliários no litoral paranaense, de acordo com analistas do setor.

Depois do aquecimento do mercado imobiliário na capital e no interior, agora é a vez de o litoral receber investimentos. Segundo o consultor de mercado Marcos Kahtalian, o litoral passou a ser visto como a segunda moradia tornou-se uma forma de investimento das famílias. “Em questão de um ano e meio para cá o litoral vem tendo investimentos imobiliários crescentes em fun­­ção do cres­­cimento do mercado. É o que a gente chama de mercado de segunda residência”, explica Kahtalian.

De acordo com o superintendente da imobiliária Apolar, Jean Michel Galiano, o crescimento em investimentos no litoral cresceu de forma vertiginosa nos últimos três e quatro anos. “Muitas pessoas dizem hoje que não existe mais o triângulo com a classe A lá em cima, e B, C, D e E embaixo. Hoje o que temos é um losango, onde as classes B e C se misturam e a classe D consegue realizar os seus desejos, como ter uma casa na praia”, explica Galiano.

Os investimentos também estão crescente em Santa Catarina, um destino também disputado pelos paranaenses – especialmente na região do Balneário Camboriú e Itajaí. “Balneário por si só dispensa comentários, porque tem um viés de crescimento, beleza, praticidade e estrutura. Itajaí é cidade portuária, tem uma beleza natural e também está bem estruturada. Na região tem também a Praia Brava”, afirma o diretor de incorporação da construtora Thá, Nilton Antonietto.

No Paraná, os locais em destaque são Matinhos, Caio­­bá, Guaratuba e, princi­pal­­mente, Pontal do Sul e Ale­­xandra. “Pontal terá um crescimento por questões de investimento do setor privado, as indústrias. O mesmo em Alexandra, que também tem uma indústria de agronegócio. Isso vai trazer mais gente, mais profissionais e vai criar um movimento, vai estruturar atividades para o ano todo e mudar o perfil destes municípios”, explica Antonietto.

Para o di­­retor da Re­­vi­­va Em­­pre­en­­dimentos, Vinicius Trom­­­­bini, Guaratuba é a cidade que, até 2015, pode se tornar o elo para o desenvolvimento imobiliário da região. “Existe um potencial turístico e portuário das regiões vizinhas a Guaratuba que faz com que ela seja um elo, até pelo eixo viário do Paraná, que contribui. É um investimento estável, uma vez que teve uma acomodação da febre para Santa Catarina devido à BR 101”, afirma o diretor.

Maturidade

Para construtoras, crescimento no Paraná é consistente

Com investimentos no litoral do Paraná e de Santa Catarina, o diretor de incorporação da Thá, Nilton Antonietto, conta que o crescimento do setor nas praias do estado nunca cessou. “O nosso litoral tem um crescimento maduro. O prédio que construímos, sabemos que será vendido.”

O superintendente da Apolar Imóveis, Jean Michel Galiano, acredita que o crescimento deve continuar. “O governo do Paraná quer investir no litoral, e isso vai ajudar no crescimento [do mercado imobiliário]”, afirma.

O dono da franquia da Apolar Imóveis em Caiobá, Luiz Roberto Vivi, concorda com o crescimento. “O mercado imobiliário do litoral está passando por uma fase muito boa e acredito que não vai parar.”

Para Vinicius Trombini, da Reviva Empreendimentos, “hoje o paranaense tem orgulho do pequeno litoral, das belezas e do parque náutico.”

Benefícios

Proprietários antigos percebem melhorias com o movimento

Quando o empresário Dirceu Gasperin comprou uma casa no litoral, há mais de 15 anos, não havia muita estrutura para atender os veranistas. “Na minha rua tinha, no total, uns dez imóveis. Hoje se tiver um lote vazio é muito. Antes só chegava água e luz, hoje tem esgoto, tem saneamento.” O empresário conta que o aumento no número de moradores contribuiu para a valorização do espaço. “A região onde tenho a casa, que fica entre Caiobá e Matinhos, cresceu muito. O imóvel que eu paguei cerca de R$ 30 mil hoje sai por R$ 150 mil.”

Para o funcionário público Ivan Luis Barbosa, a proximidade com as praias do estado fizeram com que ele adquirisse um imóvel em Caiobá. “Fechei o negócio no fim de junho. Já tive imóvel na praia e vendi, mas acabei comprando de novo porque gosto da praia e por conta da logística. Além do mais é tão pertinho. O fluxo de veículos para as praias do Paraná dificilmente tem congestionamento.”

 

Fonte: Gazeta do Povo

Síndico de condomínio administra “uma empresa”

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O Dever do Síndico nas obras do Condomínio

A discussão sobre as obrigações e responsabilidades do síndico ganhou destaque em razão das obras realizadas pelos condôminos em suas unidades, após os desabamentos ocorridos no início do ano no Rio de Janeiro e em São Paulo.

A função do síndico traz consigo uma série de deveres e responsabilidades.
O Código Civil, no capítulo que trata dos condomínios edifícios, impõe á todos que moram em condomínios determinado direito e deveres, e ao síndico cabe a organização de zelar pelas partes comuns e, numa análise mais criteriosa, em situações ocorridas dentro da unidade que tragam reflexo à edificação, como a realização de obras e reformas.

A convenção pode disciplinar as responsabilidades de todos os integrantes do condominio, mas, na sua falta, o Código Civil dá ao síndico ferramentas para exigir que os moradores do condomínio não adotem posturas que prejudiquem o conjunto, principalmente aquelas que ofereçam risco à vida e aos bens dos demais moradores.

Em se tratando especificadamente de obras, o Código Civil impõe aos condôminos o dever de não as realizar se comprometerem a edificação, estabelecendo penalidades aos responsáveis. Ao síndico, como representante de todos os condôminos, impõe o dever de zelar pela conservação e manutenção das partes comuns do condomínio, respeitar e fazer respeitar a Convenção regulamentos e deliberações assembleares e, ainda, cobrar multas eventualmente impostas.

Com relação às obras nas unidades particulares, o síndico pode exigir que os condôminos/moradores comuniquem previamente à administração a sua realização e, dependendo do vulto da obra, que apresentem os documentos que garantam a sua regularidade (planta elaborada e assinada por profissional qualificada e licença da obra). Caso não seja atendido, o síndico poderá aplicar a penalidade prevista na convenção do Condomínio e/ou, dependendo do caso, propor medida judicial a fim de paralisar o andamento da obra (nunciação de nova obra).

Como não há legislação específica sobre a matéria, o síndico deverá formalizar uma denuncia às autoridades (Prefeitura/Secretaria municipal de urbanismo) e convocar uma AGE, com item específico na ordem do dia, buscando aprovar medidas urgentes. Caso o morador não permita a entrada do síndico na unidade e havendo indícios de risco eminente, poderá o síndico solicitar autorização judicial para proceder às verificações necessárias. No caso das partes comuns, é importante lembrar que o síndico, ao constatar a necessidade de uma obra, deverá verificar a garantia que as construtoras oferecem após o seu término e, ainda, a garantia por vícios ocultos. Todos esses assuntos estão disciplinados no Código Civil. Estas são orientações gerais, devendo o condomínio, em situações concretas, consultar um advogado para orientá-lo sobre os procedimentos a serem observados, tendo em vista a complexidade do assunto e seus possíveis desdobramentos.

Fonte: SECOVI

Fundo de Reserva de Condomínios

Para que serve, como usar e quais os tipos de fundos.

O fundo de reserva é a mais famosa e tradicional forma de arrecadação extra. Normalmente, consta na convenção o percentual da taxa condominial que deve ser destinado ao fundo.

Em geral, essa alíquota varia de 5% a 10% e é a única forma de arrecadação extra a figurar nas convenções. As outras formas de arrecadação, como fundo de obras, e para outros fins, e rateios extras podem ser criadas por assembleias.

A sua principal destinação é garantir a cotinuidade e o bom funcionamento do condomínio em caso de despesas imprevistas e emergênciais, além de acumular recursos para viabilizar a necessidade grandes reformas futuras, por exemplo.

Os fundos são, em essência, uma forma de separar uma parcela de dinheiro da conta comum do condomínio. Assim, fica mais fácil gerir uma arrecadação para certo fim.

Por se tratar de uma arrecadação na maioria das vezes de médio a longo prazo, fundos de reserva costumam acumular valores consideráveis. Portanto, é importante que o montante acumulado seja aplicado em instituições financeiras para não perder seu valor real. Os especialistas consultados ressaltam, no entanto, que aplicações em imóveis ou ações não devem ser consideradas para este fim.

Outros tipos de Fundos

Para que haja transparência no processo da criação de fundos é importante que se explique coisas básicas como: a duração da arrecadação, o quanto se quer levantar, e, principalmente, seu objetivo. Veja abaixo outros tipos comuns de fundos:

  • Fundo de obras: serve para proporcionar melhorias na infraestrutura do prédio. Troca de itens como canos, impermeabilização de lajes, pintura na garagem. Esse tipo de reforma, comum em tantos condomínios, é em geral custeada pelo fundo de obras.
  • Fundo de equipagem: muito usado em condomínios novos, é voltado para compras diversas como carrinhos de compras, tapetes, acolchoados para elevadores, lixeiras, acessórios para banheiros de áreas comuns, mobiliário para piscina, e até em alguns casos, a instalação de circuito fechado de tv e proteção perimetral. Nesse caso, como é muito difícil prever o término desses custos, a arrecadação dura o tempo que for necessário para sanar essas compras.
  • Rateios extras: os tão impopulares rateios extras também são fundos. Seu excesso deve ser evitado, pois muitos extras colaboram com a alta inadimplência e também dão ideia de gestão fraca no condomínio. Os condomínios se provisionam com rateios extras ou quando um grande imprevisto acontece, quando está para acontecer, como uma sentença judicial contrária ao condomínio, ou para se provisionar para meses de maiores gastos, como novembro e dezembro – quando há o pagamento do dissídio dos funcionários e também do  décimo terceiro salário.

COMO USAR

Algo que incomoda os moradores é o uso de um fundo para suprir outro problema.  Mas o síndico pode, sim, se utilizar daquele caixa para sanar alguma outra emergência, como um elevador queimado.  Nesse caso, o uso parcial ou total do fundo deve ser reposto e para deixar tudo claro aos condôminos, também deve ser ratificado em ata na próxima assembleia.

Mesmo assim, os usos possíveis do fundo de reserva, especificamente, devem estar citados na convenção do condomínio. Caso não haja menção a isso, quando houver necessidade do uso dessa arrecadação, uma votação em assembleia deverá ratificá-la.
VOTOS E ARRECADAÇÃO

  • O pagamento das cotas está ligado ao conceito de fração ideal – ou seja, quem possui duas unidades deve pagar o dobro do dono de apenas um apartamento. O mesmo vale para coberturas, desde que respeitada a proporcionalidade das frações ideais correspondentes à unidade.
  • Para conseguir uma nova arrecadação, como um fundo de obras, por exemplo, o síndico deve contar com maioria simples para sua aprovação.

INQUILINOS

Muito se questiona sobre a participação dos inquilinos para a formação de fundos dos mais diversos em condomínios.  O aceito é que os inquilinos arquem com as despesas ordinárias, como água, luz e pagamento de funcionários. Já condôminos, donos do imóvel, são os responsáveis por investir em melhorias, como pintura de fachada, e obras no jardim – já que esse tipo de benfeitoria aumenta o valor do bem.

Para facilitar a contabilidade – e a separação das contas – o ideal é a abertura de cadernetas de poupanças separadas: uma para despesas ordinárias e outras para fundos específicos.

Mas há também casos em que inquilinos devem arcar com os rateios extras. É quando esses foram usados para cobrir despesas ordinárias. Em casos de alta inadimplência, por exemplo, pode-se ter usado uma arrecadação extra para pagar as contas do mês. Nesse caso, os inquilinos devem, sim, contribuir para a sua restauração.

DICAS

  • Antes de propor a votação para criação de um novo fundo, vale a pena já orçar com três empresas a melhora desejada. Dessa forma, é possível prever o tamanho do custo e a duração e tamanho mensal da arrecadação.
  • O ideal é ter um fundo para gastos ordinários (com contribuição dos inquilinos) e outro para gastos extraordinários, com contrapartida apenas dos condôminos
  • Especialistas recomendam parar o recolhimento do fundo de reserva quando este chegar a duas arrecadações completas do condomínio.
  • O ideal é ter um fundo para gastos ordinários (com contribuição dos inquilinos) e outro para gastos extraordinários, com contrapartida apenas dos condôminos

Fonte: Sindico Net

Medidor de água individual reduz condomínio em 75%

A instalação de hidrômetros individuais no condomínio Castro Neves, em Salvador, reduziu o valor da taxa de condomínio em 75% após um mês em atividade. Os medidores individuais são obrigatórios em novos empreendimentos na capital baiana.

No edifício Castro Neves, o valor do condomínio, que iria para R$ 250 para R$ 50 mensais. Agora, é rateada apenas a água consumida em áreas comuns, como jardins e hall de entrada.

O investimento para individualizar a conta de água em Salvador varia de R$ 750 por apartamento em condomínios menores a R$ 1,5 mil por unidade em grandes prédios. O valor depende do tipo de tecnologia empregada. A instalação deve seguir as orientações da Embasa (Empresa Baiana de Águas e Saneamento S.A).

Fonte: Licita Mais, com informações do Correio24horas.

É melhor prevenir: manutenção regular pode evitar acidentes

Prefeitura estuda exigir vistorias periódicas em edifícios.

Gurevitz avalia instalações elétricas de um prédio em São Conrado Pedro Teixeira

O desabamento foi no Centro e em janeiro, mas, pelas proporções da tragédia (17 mortos e cinco desaparecidos), a prefeitura reconsiderou as normas de fiscalização de edificações, para evitar que os imóveis ofereçam riscos. Entre as providências, a obrigatoriedade de realizar vistorias técnicas a cada cinco anos e de informar ao município qualquer obra feita internamente.

— O projeto está na Câmara dos Vereadores aguardando votação — informa o secretário municipal de Urbanismo, Sérgio Dias.

De acordo com David Gurevitz, engenheiro, diretor e perito da Delphi, empresa que realiza inspeções prediais, a procura por orçamentos para o serviço aumentou 250% desde o episódio ocorrido na Cinelândia. O trabalho busca identificar danos na estrutura e nas instalações de um edifício.

— Há medidas simples, como o monitoramento de rachaduras, que são eficazes para evitar uma tragédia — explica Gurevitz.

Durante a inspeção num condomínio com mais de 20 anos, na orla da Barra, o especialista verificou que as grades de algumas varandas e partes da estrutura metálica do prédio estavam comprometidas, em função da maresia.

— Edificações situadas próximas ao mar devem ser inspecionadas e submetidas a manutenção com maior periodicidade, porque a maresia pode provocar efeitos devastadores — alerta.

Em outro condomínio, em São Conrado, também antigo, foram identificadas instalações elétricas inadequadas e elevadores com rotação acelerada.

— Em prédios antigos, é comum encontrar instalações com mais de dez, 15 anos de uso sem qualquer manutenção. É importante fazer a avaliação dos elevadores também. Às vezes, a troca de uma peça pode evitar a queima de um motor, o que representaria um prejuízo muito maior — avalia Gurevitz.

Fonte: O Globo

Santander amplia prazo de financiamento

Em linha com as medidas de estímulo à economia, o Santander também anuncia a ampliação no prazo de financiamento imobiliário para 35 anos. O prazo é válido para novos contratos a partir do dia 6 de julho em todas as linhas de crédito para compra de imóveis residenciais.

Segundo o diretor de Negócios Imobiliários do Santander, José Roberto Machado, o banco busca  sempre oferecer serviços e produtos de qualidade para seus clientes.  O Santander acredita que com o prazo de 35 anos, ainda mais pessoas poderão viabilizar o sonho da casa própria. Para o diretor do Santander, o  Brasil tem um enorme potencial imobiliário e o banco quer participar ativamente de todo esse processo.  O crédito imobiliário  é estratégico para o Santander e registrou  crescimento de 33,9% no último trimestre.

Fonte: JBFM

A prevenção nas edificações em construção

Atividades visam orientar sobre atitudes básicas

Embora pouco comum, o incêndio em um empreendimento em construção pode ocorrer. Uma circunstância que agrava essa situação e aumenta a necessidade de prevenção é a ausência de hidrantes. Para Rogério Pachuczi, técnico de Segurança de uma construtora de Blumenau/SC, construir um prédio exige vários cuidados, desde a correta concepção da obra até a utilização de Equipamento de Proteção Individual (EPI) por todos os colaboradores. Na avaliação do profissional, a implantação de um sistema de prevenção de incêndios durante a construção é importante tanto para evitar os acidentes, como para que os funcionários saibam como agir, caso se encontrem no meio de uma situação de risco.

Pachuczi já ministrou treinamentos sobre o tema, em parceria com o Serviço Social da Indústria da Construção (Seconci), para capacitar os funcionários do setor. Segundo ele, “as atividades visam orientar sobre atitudes básicas que evitam o surgimento do sinistro, possibilitar a extinção e reduzir os efeitos antes da chegada do Corpo de Bombeiros”, destacou o técnico.

O armazenamento de produtos e equipamentos sem a manutenção preventiva pode ocasionar problemas durante o período da execução do empreendimento, além da falta de colaboradores treinados e a ausência de extintores de incêndio adequados como o de Pó Químico Seco (PQS).

“Produtos químicos e inflamáveis, se precisarem ser armazenados em canteiro de obra, necessitam de um lugar específico, afastado de fonte de calor, de preferência do lado de fora da construção”, ressaltou o profissional. Ele informou que o lugar precisa estar bem sinalizado, isolado e com placas de advertência. “É fundamental ter os dizeres ‘Proibido Fumar’, ‘Atenção Produto Inflamável ou Químico’, além de, principalmente, serem manipulados por funcionários devidamente treinados”, destacou. Pachuczi comentou também que as construtoras deveriam formar brigadistas e socorristas. “Além da CIPA, isso seria um diferencial dentro da construção civil”, concluiu.

Fonte: Folha do Condomínio

Aprenda a fiscalizar a construção do seu imóvel

Para evitar surpresas e problemas, é fundamental que o comprador acompanhe a obra de perto. Saiba como.

Ao comprar um imóvel na planta ou em construção, o consumidor tem que ter em mente que terá um longo período pela frente até a entrega definitiva do imóvel. Isso não quer dizer, no entanto, que o comprador pode esquecer do imóvel e só voltar a se preocupar com ele na hora de receber as chaves. Pelo contrário. Para evitar surpresas e problemas, é importante acompanhar a obra de perto.

Para o presidente da AMSPA (Associação dos Mutuários de São Paulo), Marco Aurélio Luz, fiscalizar a obra é fundamental e a melhor forma de fazer isso é definindo uma Comissão de Representantes. De acordo com Luz, é dever das construtoras informar aos novos proprietários o direito de organizar essa comissão. Caso contrário, o próprio comprador do imóvel pode tomar a iniciativa de convocar uma assembleia com as pessoas que também estão comprando uma unidade para eleger, no mínimo, três representantes que irão acompanhar o andamento da construção e repassar as informações aos demais moradores.

A fiscalização da obra inclui examinar a qualidade dos materiais utilizados, o cronograma da construção, a metragem do imóvel e checar a idoneidade da construtora e incorporadora. A verificação deve ser feita no mínimo de três em três meses e, após esse período, os representantes deverão apresentar um relatório completo aos demais compradores.

Para finalizar, o presidente da AMSPA afirma que a formação da comissão não deve ter como objetivo confrontar as construtoras, mas, sim, realizar um trabalho em conjunto. “A composição da ‘Comissão de Representantes’ visa encontrar a melhor solução para quando surgir eventualidades durante a obra, ou seja, a intenção é incentivar a transparência para que os compradores não sejam pegos de surpresa nos casos de contratempos ou encontrem problemas quando receberem as chaves do imóvel”, completa Luz.

Fonte: ImóvelWeb

Portabilidade pode encarecer prestação

Acordo com a financeira atual pode ser melhor

Desde o início de maio a Caixa Econômica Federal (CEF) e em junho o Banco do Brasil têm sugerido juros menores como forma de pressionar outros bancos a baixarem o custo dos financiamentos imobiliários no mercado. A prática, além da ampliação dos prazos de 30 para 35 anos no tempo do financiamento dos imóveis, pela CEF, tem incentivado mutuários à transferência de suas dívidas para outras instituições financeiras. Entretanto, para a Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências (Amspa), utilizar-se da portabilidade – permitida pelo Banco Central desde 2006 – não é aconselhável, pois, segundo a entidade, o percentual de redução é pequeno e as taxas ocultas como de administração, abertura de crédito, entre outras, podem encarecer o valor das prestações.

O assessor jurídico da Amspa, João Bosco Brito, desaconselhou a mudança de banco durante o financiamento. “Não vemos muita vantagem. Em algumas situações vale a pena tentar um acordo com a financeira atual ao invés de trocar de banco. Além disso, o mutuário corre o risco, depois de tanto trabalho com a documentação ter a transferência negada pela instituição financeira, principalmente, por seu histórico mostrar perigo de inadimplência”, orientou.

O advogado também alertou sobre as taxas ocultas, que, para ele, são muitas vezes abusivas e vem embutidas no contrato. “Embora o Banco Central autorize essas tarifas (administração e abertura de crédito, entre outras), o que acontece é o abuso da cobrança em cima do seu percentual”,afirmou Brito. Uma dica dada pelo assessor jurídico foi a solicitação do Custo Efetivo Total (CET) à financeira, “que vai mostrar todos os encargos e despesas do empréstimo”, afirmou.

Burocracia 

A Amspa ressaltou que na etapa de transferência de banco há gastos com o cartório que pode chegar a 3% sobre o valor do imóvel. Nesta fase será necessário a emissão de certidões, nova averbação do contrato de financiamento para a substituição do credor hipotecário, taxas e emolumentos para o novo registro, além das despesas de tarifas para vistoria do imóvel. Por isso, a entidade insistiu que é aconselhável, antes de fazer a portabilidade pesquisar as condições oferecidas pelas outras instituições financeiras.

“Outro cuidado importante é verificar se haverá o aumento das prestações para que o valor da dívida não aumente”, disse o presidente da associação, Marco Aurélio Luz. Ele acredita que quando o mutuário tenta transferir o seu débito tem encontrado dificuldade devido à burocracia imposta pelos bancos. “O processo é complicado e cada instituição financeira tem seus critérios de escolha e, em alguns casos, chegam negar a portabilidade. O Procon já alertou que os bancos não estão obrigados a aceitarem a portabilidade”, informou Aurélio Luz.

 

Fonte: Folha do Condomínio

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