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Condomínio da Zona Norte de SP precisa readequar o uso da garagem

O Condomínio Atlântica, na Zona Norte de São Paulo, enfrenta sérios problemas sobre o uso inadequado e falta de vagas na garagem para todos os condôminos. Mas um dos principais problemas que preocupa a síndica Marli Ribeiro da Silva é a falta de respeito às normas.

Um dos assuntos polêmicos para os moradores é a garagem. Antes de ser garagem o espaço era um terreno em que as crianças brincavam e mesmo depois que virou garagem, as crianças não deixaram de brincar no local.  Por isso alguns moradores resolveram fechar a garagem para proteger os veículos.

“Por conta das crianças no pátio, eles não tinham uma área de lazer, eles brincavam muito no pátio, jogavam bola, riscava muito os carros. Conversei com a síndica e ela permitiu que eu fechasse, troquei de garagem para fechar junto com meu filho que também tem carro e assim nós fizemos, não acho isso bonito não, mas foi o único jeito que eu achei para sanar o problema da época”, conta o auxiliar de enfermagem Zenite Bruno.

“Tem que entender que tudo tem regras normas e disciplina, eles têm direitos, mas têm deveres e obrigações assim como eu”, argumenta a síndica Marli.

A auxiliar de enfermagem Zenite é uma das moradoras que está do lado da Marli e acha que é preciso fazer cumprir as regras no condomínio. “Se for padronizar eu estou inteira a disposição para fazer o que é certo. Com certeza, não vejo a hora de isso aqui ficar bonito, a gente quer de todo jeito que melhore isso aqui, fique aparência decente”, fala Zenite.

O número de vagas na garagem também não é suficiente para todos os moradores. “Na época foi, meu irmão não tinha dinheiro para fazer, eu era menor na época, meu irmão não tinha dinheiro e ele falou para esperar; foi a votação e falou vamos fazer essas que dá e foi feito; achei que muito errado”, conta  a moradora Jaqueline Martins.

Já sobre a questão sobre lavar os carros no pátio, os moradores alegam que nunca foram comunicados sobre a proibição. “Sete anos que estou aqui nunca falaram nada para mim. Se ela falasse: ‘não pode lavar carro’, eu respeitava a ordem dela, mas nunca falou nada”, fala o morador Veroílson dos Santos.

Outro problema é que muitos moradores estendem roupas em varais improvisados na garagem. Ele contam que têm pouco espaço nos apartamentos.

Para tentar resolver a questão, uma das arquitetas de garagens mais conhecidas do país, Fadva Ghobar, foi ao Condomínio Atlântica, para avaliar como aproveitar melhor o espaço. “O meu desafio não é só criar mais vagas, é mais amplo, é que haja qualidade e relação entre espaço, desejo e qualidade seja viável. Estender roupa inaceitável, me perdoem; a gente tem que ser contundente na análise e tentar ser mais contundente possível”, diz Fadva.

Ela também opina sobre a questão da garagem fechada. “Pressupõe uma propriedade daquele espaço que não existe é muito raro em qualquer padrão de condomínio de garagem, existir a propriedade do espaço; em alguns casos até existem para pensar no fechamento, discutir”, explica.

Para o colunista do SPTV, Márcio Rachkorsky, o problema no condomínio é antigo e precisa da colaboração de todos para uma solução.“Tem três coisas importantes: primeiro, isso não era para ter acontecido, mas aconteceu faz tempo. Alguém foi lá fechou e colocou grade e ninguém pediu para tirar e aí a pessoa se sente do tal do direito adquirido. Problema de condomínio é que alguém faz alguma coisa errada e o síndico não toma providência e para um próximo síndico tomar providência é muito difícil, porque a pessoa acha que já tem direito adquirido”, explica Rachkorsky.

Fonte: G1

Controladores de acesso devem ficar dentro ou fora dos condomínios?

Tornou-se comum observar vigilantes ou controladores de acesso na parte externa dos condomínios, seja em área ainda pertencente ao empreendimento ou no passeio público. É uma prática que encontra restrições legais e também operacionais, conforme orientação deixada aqui pelo consultor e delegado Luís Renato Mendonça Davini. Confira.

1 – O que diz a lei?

Do ponto de vista legal, a segurança nas vias públicas deve ser feita pelas forças públicas (Polícia Federal, Civil, Militar e Guarda Civil Metropolitana). Nas áreas públicas a segurança é dever e responsabilidade exclusiva do Estado. Os controladores de acesso eventualmente presentes na área externa do condomínio somente poderão abordar veículo de morador que esteja entrando no local. Estes controladores não têm poder de polícia, portanto, não podem abordar qualquer pessoa em via pública, mesmo que esteja na calçada do condomínio, sob pena de responsabilização criminal pela sua conduta e/ou civil no campo indenizatório.

2 – O que protege mais as edificações?

Deixar o controlador de acesso na área externa do condomínio torna o sistema mais vulnerável e potencializa o risco para os moradores. Operacionalmente, ele tem menos poder de ação, ao mesmo tempo em que sua presença poderá levar o bandido a sequestrar um morador rendido na calçada, levando-o a um lugar distante, sob risco de crimes sexuais e até homicídio.

3 – Qual a situação ideal de proteção contra arrastões?

O melhor posicionamento do controlador de acesso é dentro da garagem, pois ele estará em segurança e poderá proteger melhor o condômino. Mesmo em uma situação em que o marginal já esteja na garagem do condomínio, isso não significa que o mesmo já conseguiu render todos os moradores e que ele tenha obtido êxito em fazer o arrastão. Neste caso, o controlador de acesso deve buscar tranquilizar o marginal, onde concomitantemente, o porteiro, através das câmeras, deverá certificar-se do que está acontecendo e imediatamente acionar o botão de pânico, bem como a polícia, que dará melhor solução do caso, visando a segurança de todos. É fácil manter a segurança, desde que todos fiquem sempre atentos e ajam no momento certo.

Fonte: Direcional Condomínios

O poder do registro do Boletim de Ocorrência

O registro do Boletim de Ocorrências (famoso B.O/PC, ou simplesmente B.O) tem o poder de “direcionar o policiamento” para os locais de maior incidência criminal, posto que o planejamento da atividade policial preventiva consulta um banco de dados para a distribuição do efetivo nos setores de patrulhamento.

Agora vamos tratar de outra importante função do Boletim de Ocorrência, já no campo repressivo: noticiar e registrar o fato crime, para a efetiva investigação policial. Quero dizer, com isso, que o registro do boletim inicia oficialmente a investigação policial que visa apurar um determinado delito qualquer, buscando identificar e prender os autores do crime (ou contravenção).

Recordo-me de um caso de “extravios de correspondências”, ocorrido em um condomínio no Morumbi durante seis meses. Vários porteiros haviam sido substituídos devido a estes “desaparecimentos”, contudo nenhum morador – vítima havia registrado um B.O sobre o fato. Sempre se tratou o caso administrativamente/ internamente, junto ao corpo diretivo. Quando o primeiro morador lesado registrou oficialmente o extravio de seu talão de cheques através de um Boletim de Ocorrências, uma equipe de investigadores conseguiu vincular o fato a uma quadrilha de estelionatários que agia em diversos condomínios de São Paulo; as investigações prosseguiram e várias prisões foram efetuadas, inclusive de um empregado do condomínio. Para a surpresa de todos, não se tratava de um porteiro, mas de um Auxiliar de Serviços Gerais, que usava da confiança adquirida junto aos porteiros, para subtrair correspondências quando aqueles se afastavam da guarita para atender suas necessidades fisiológicas.

Com o relato acima, meu alerta é de que vale a pena registrar o suposto fato crime junto aos órgãos de segurança pública competentes. Por mais boa vontade que se tenha o corpo diretivo, ainda assim serão leigos na arte de investigar, além de não possuírem todas as informações que contribuirão para a solução do crime. Vamos confiar em nossas polícias e colaborar para uma sociedade mais tranquila e justa.

Fonte: Direcional Condomínios

Condomínios usam comunicação direta com a polícia para se proteger

Diante de qualquer movimentação suspeita na rua, o aviso de atenção é enviado pelo rádio. Os porteiros de vários prédios do bairro, na região sul de Belo Horizonte receberam treinamento: aprenderam a identificar atitudes perigosas e o que fazer diante da situação.

“É segurança para a gente que está trabalhando e para os moradores da região”, diz um porteiro.

A rede de comunicação é mantida pela associação de moradores, que diz ter 60 pontos de observação em todo o bairro. Trocando informações, eles têm colaborado e muito para a prevenção da criminalidade.

“Nós conseguimos diminuir bastante o número de ocorrências policiais no bairro. Chegando de três a quatro ocorrências, no máximo, por mês, no bairro”, conta o presidente da associação de moradores, Jeferson Rios.

O especialista em segurança Flavio Sapore diz que a iniciativa é boa, mas faz um alerta: tudo tem que ser feito dentro de regras e orientações policiais. “Esse tipo de parceria é muito útil. Ela é simples, ela não é complexa, ela não envolve nenhuma sofisticação tecnológica, mas, auxilia muito a capacidade da polícia de se antecipar ao crime”, avalia o especialista.

O projeto já foi adotado em três bairros da capital mineira. Em um deles, até a escola decidiu participar.

“Se uma rua avisa aqui, a outra já está de olho. Então, conseguimos gerenciar melhor”, diz a vice-diretora de escola, irmã Simone Marques Gariglio .

A polícia diz que a iniciativa tem ajudado na segurança. Para os moradores é uma tranquilidade a mais. “Sem dúvida nenhuma que isso tem trazido bastante tranquilidade para os moradores. A gente acredita que os benefícios estão sendo muitos”, conta o advogado Bernardo Werneck.

Trincas, fissuras e rachaduras… e o Direito Condominial

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A NBR 9575/03, normatiza e orienta a questão de trincas, fissuras e rachaduras em construções em geral.

Diferentemente do que muitos imaginam as palavras acima não são sinônimos, mas trata-se de patologias construtivas que em maior ou menor grau, atingem as construções evoluindo para problemas que se não reparados tempestivamente, podem trazer graves prejuízos e, em casos mais severos conseqüências mais graves, não só de cunho patrimonial, mas até de comprometimento da segurança das pessoas que habitam o local.

O acompanhamento de tais problemas construtivos deve ser feito de perto, tanto pela Construtora no prazo de garantia da obra para vícios aparentes e de fácil constatação que é de cinco anos, conforme preceituado no código civil (artigo 618) e no de defesa do consumidor (artigo 27), como pelo próprio condomínio, já que o Síndico ou quem exerce o cargo executivo do prédio tem a obrigação objetiva, prevista em lei, de fazê-lo (artigo 1.348, V do Código Civil).

Algumas Administradoras de Condomínio, diligentemente, fazem uma vistoria mensal ou bimestral nos edifícios sob sua gestão, para verificarem a parte estrutural e de equipamentos de segurança, incluindo em suas fiscalizações eventuais fissuras, trincas, rachaduras, existentes, principalmente nas áreas comuns próximas ao teto, área molhada, casa de máquinas, garagens, jardins, etc.

Esse pequeno cuidado, reflete em grandes benefícios e economia aos seus clientes. É possível controlar a expansão, o aumento destas patologias, agindo-se preventivamente, evitando-se desta forma, custos e aborrecimentos desnecessários aos condôminos.

Todos sabem que os grandes problemas construtivos na maioria das vezes, começam pequenos e vão aumentando na mesma proporção do descaso e leniência dos responsáveis em resolvê-los. Se houver uma intervenção pontual e efetiva consegue-se evitar grande parcela de aborrecimentos.

A adoção de medidas conjuntas entre o Condomínio e a Construtora quando ainda no prazo de garantia da obra evitam conflitos, embates judiciais onde busca-se atribuir a culpa de parte a parte pelas ocorrências negativas da obra, disputas essas onerosas, longas que no mais das vezes acabam em uma “composição” entre os litigantes, arcando cada parte com seu prejuízo, inclusive honorários periciais de engenharia, solução que poderia ser tomada com muito mais facilidade e menor onerosidade se lá trás na gênese do problemas as partes tivessem sentado para conversarem, buscando a tal conciliação, chamada paz social.

Sem sombra de dúvida a melhor saída e solução para todo conflito.

Pense nisso, da próxima vez que visualizar uma trinca, uma rachadura, uma fissura em seu condomínio e simplesmente dar de ombros, já que a mesma na afeta sua unidade diretamente ou vaga de garagem, leve o problema a conhecimento da gestão condominial e, se não resolver a uma assembleia, onde poderá ser abordado o tema no mínimo na questão de “Assuntos de interesse geral do Condomínio”. O maior beneficiado também será você.

Fonte: Condomínio em Foco

Prepare a sua casa para os dias frios

Confira 5 dicas simples que para deixar os ambientes mais confortáveis durante o inverno

Mudanças sutis na decoração da sua casa podem deixá-la mais aconchegante para os meses em que a temperatura cai. Veja as dicas do arquiteto Fabricio Forg para a temporada de inverno, que começou dia 21 de junho.

1. Cubra o sofá com uma manta
Priorize o tato durante os dias frios e coloque mantas sobre os estofados. Escolha tecidos com toque mais macio, como suede, veludo e camurça, por exemplo, que também são ótimos para revestir as almofadas.

2. Mantenha uma iluminação quente nos ambientes
Use a iluminação para criar espaços acolhedores. Para isso, uma boa alternativa são os spots com luz amarelada. Os focos mais aconchegantes podem ser obtidos com lâmpadas AR ou dicroica. Abajures e luminárias de chão também podem oferecer bons resultados.

3. Invista em tapetes
Aposte em tapetes para a sala e locais como a beirada da cama. Assim, você evita o contato direto com o chão frio. Se você ou alguém da sua família sofre com alergias ou rinite, opte por modelos menos espessos, que acumulam menos poeira e ácaros.

4. Use papel de parede, tecidos ou uma tinta mais escura nas paredes
Experimente forrar algumas das paredes com revestimentos especiais, como tecidos, madeiras certificadas e papéis de parede, sejam lisos ou com texturas. Se quiser uma solução mais econômica, escolha uma cor mais escura para pintar uma parede. Isso irá preservar melhor a temperatura interna e favorecer efeitos da iluminação.

5. Crie um local para tomar um café ou chá 
O inverno aumenta a vontade de passar mais tempo em casa e ainda aguça o paladar. Para aproveitar esse momento, tenha um cantinho especial para reunir a família e os amigos para um café .

Fonte: WebCasas

Protesto das taxas condominiais

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Há algum tempo se discute a natureza dos débitos condominiais e suas formas de cobrança. Para muitos, a ação de cobrança, em rito sumário, é medida branda demais, verdadeiro convite à inadimplência.

Em vigor desde janeiro de 2009 no estado de São Paulo, a Lei estadual 13.160/08 legitima aos condomínios levarem os boletos de quotas condominiais a protesto, tornando também legítima a inclusão do nome dos devedores em órgãos de proteção ao crédito.

A Lei 9.492 de 1997 define em seu art. 1º que: “Art. 1º. Protesto é o ato formal e solene pelo qual se prova a inadimplência e o descumprimento de obrigação originada em títulos e outros documentos de dívida”.

O Código de Processo Civil, em seu art. 585 e incisos normatiza que: “são títulos extrajudiciais o crédito decorrente de foro, laudêmio, aluguel ou renda de imóvel, bem como encargo de condomínio desde que comprovado por contrato escrito”.

Da leitura do dispositivo acima, conclui-se que quando se passa a condição de condômino, automaticamente e por disposição da própria lei, passa a aderir e anuir às condições daquele condomínio. A quota condominial em atraso pode ser levada a protesto pelo condomínio, com base na Lei 9.492/97, até mesmo porque predomina hoje o entendimento que qualquer documento que demonstre que seja uma dívida pode ser protestado. É bom regis­trar que cobrança de taxa de condomínio não pode ser analisada segundo as regras do Código de Defesa do Consumidor, tendo em vista que não se trata de uma relação entre consumidor e fornecedor, e sim, de um rateio das despesas. Assim, o protesto é perfeitamente possível em condomínio, pois se trata de um ato legítimo e legal.”

No entanto, ainda que as taxas de condomínio sejam aprovadas em assembleia ge­ral, nos casos de impontualidade do seu vencimento a torna um documento de dívida, porém não é recomendá­vel que o devedor seja incluso nos órgãos de restrição de crédito, tendo em vista que ainda não existe uma lei estadual específica que trate do assunto, assim como tem no estado de São Paulo.

A verdade é que, em tais casos, o custo da cobrança amigável e da negociação de acordos, mesmo por meio de departamento jurídico, envolve custos infinitamente menores, se comparados aos que serão despendidos em caso de necessidade de defesa em ações para sustação do protesto e indenizações decorrentes de apontamento restritivo. A melhor solução para a inadimplência de condomínios e seus acessórios continua sendo a composição extrajudicial, em não sendo suficiente, uma ação judicial de cobrança deve ser proposta.

Fonte: CadeoSindico / Por Ionara Ribeiro

Síndico é função de responsabilidade

Ser síndico é uma responsabilidade e tanto, pois, uma vez eleito, isso significa que seus vizinhos confiam em você para fazer o melhor pelo condomínio onde moram. Para ser um bom síndico não basta apenas buscar soluções para as situações, mas planejar ações e traçar um plano de administração.

O síndico é o responsável por fazer cumprir as condições da convenção, do regimento interno e das deliberações das Assembleias Gerais. Também é função dele ordenar reparos e efetuar pagamentos de despesas extraordinárias; convocar as assembleias e representar o condomínio em juízo.

Por isso, antes de começar seu trabalho como síndico, é importante fazer uma avaliação geral do que terá pela frente, despesas e compromissos, e, acima de tudo, ser muito transparente e honesto com prestadores de serviços e, principalmente com seus vizinhos, que confiaram no seu trabalho.

Fonte: JBFM

Porta da guarita: erros mais freqüentes

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 – Permanece aberta todo o tempo e assim o fluxo de pessoas é intenso. O porteiro acaba pegando muita amizade com os moradores e visitantes. Qualquer pessoa que entrar no prédio tem plena visualização do interior da guarita. O porteiro passa a falar pessoalmente com as pessoas, e vai deixando aos poucos de usar o interfone. O porteiro, nosso homem de segurança, não deve pegar intimidade com moradores e visitantes, pois assim, não terá autoridade para fazer cumprir as regras e normas pré estabelecidas em Assembléia.

- Permanece fechada, mas não trancada. Qualquer pessoa pode entrar a qualquer momento. Moradores e visitantes mais freqüentes sabem que a porta da guarita permanece sempre aberta e desta forma, não deixarão de abri-la, quando desejarem falar com o porteiro. Assim, deixa-se de lado, mais uma vez o uso do interfone, que é peca fundamental no esquema de segurança

- Contem uma pequena janelinha para o porteiro se comunicar pessoalmente com as pessoas. Esse vão, aberto constantemente expõe o profissional da portaria, em perigo. A comunicação e recebimento de mercadorias passam a ser feitas por esse pequeno espaço.

- Localizada lateralmente, no acesso de pedestre, Oferece total visão as pessoas que estão do lado de fora. Com isso ficará fácil saber da movimentação e dos horários de troca de turnos.

- Frágeis e de péssima qualidade, dando a impressão que qualquer tranco poderá derrubá-la

- Fechaduras não funcionam ou não possuem resistência a impacto

- Envidraçadas: permitem a visão do interior da guarita e com facilidade extrema de abertura. Não opõe nenhum tipo de resistência. Podem ser bonitas, mas extremamente inseguras.

Fonte: JorgeLordello

Trabalho com hora marcada

Quando o condomínio tem muitos funcionários pode ser difícil fiscalizar entrada e saída. O relógio de ponto pode ajudar.

Condomínios de grande porte são uma realidade, e quanto maior o espaço e a variedade de serviços maior também é a necessidade de funcionários que ajudem a manter tudo em ordem. E quando o número de pessoas trabalhando cresce, passa a ser importante manter um controle sobre os horários de entrada e saída.

Alguns condomínios optam pela utilização do relógio de ponto para controlar os horários dos trabalhadores, mas, de acordo com Carlos Inácio, administrador de condomínios, essa procura ainda é tímida. “Em escala de um a 23 prédios, apenas dois utilizam o sistema. Embora eficaz e facilitador, ele é hostilizado devido ao custo”.

Ainda de acordo com o administrador, o uso do relógio de ponto em condomínios não é obrigatório, mas deveria ser.  Para ele, a implantação desse serviço é necessária, mas o relógio tem que ser utilizado com coerência.

“O objetivo é fazer com que a jornada de trabalho seja cumprida. Só que o relógio de ponto muitas das vezes torna-se apenas perfumaria no ambiente de trabalho.”

Ferramenta de apoio – Renato Batista é gerente de uma empresa que vende relógios de ponto e, apesar de acreditar na importância desta ferramenta de controle, ele admite que a procura é pouca.

“Temos uma média mensal de 20 condomínios que nos procuram, e a demanda não aumentou nos últimos tempos”. Ainda de acordo com Renato, o modelo de relógio mais procurado é o cartográfico, ideal para empresas com poucos funcionários.

Bom senso na escolha – Antes de optar pelo uso do relógio de ponto como estratégia de checagem de horários, é preciso que o condomínio reúna síndico, conselho consultivo e, preferencialmente, até os funcionários para explicar o funcionamento da ferramenta e verificar se há real necessidade de uso.

Se não houver problemas frequentes relacionados ao cumprimento de horários, a alternativa pode significar um custo extra sem necessidade, além de um incômodo para quem trabalha. Por isso é importante adequar o uso à demanda de cada condomínio.

Antes de optar pelo relógio

  • Pense que se não houver muitos funcionários pode ser um custo desnecessário
  • Verifique se os funcionários aprovam a ideia, já que não vale a pena provocar mal-estar no local de trabalho

Fonte: iCondominial

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