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condominio

O fundo é extraordinário

O fundo de reserva deve ser utilizado apenas para despesas extraordinárias de urgência, nunca para cobrir débitos de condôminos inadimplentes ou para despesas habituais.

O fundo de reserva continua sendo fonte de dores de cabeça. Seu objetivo parece não ter sido bem apreendido por grande parte dos síndicos, administradoras e condôminos, gerando indignidade e insatisfação pelos prejudicados.

O que diz nossa legislação a respeito?

A Lei do Condomínio estabelece que, “além de outras normas aprovadas pelos interessados, a convenção deverá conter: (…) j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva” (art. 9o, § 3o, j). Não regulamenta a questão de forma extensiva. É na Lei do Inquilinato que vamos encontrar outra referência importante sobre o tema, ao fixar as obrigações do locador. Lá encontramos: “Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente: (…) g) constituição de fundo de reserva” (Lei 8.245/91, art. 22, parág. único).

Como visto, os condôminos têm ampla liberdade para determinar a forma de recolhimento ou o montante da contribuição do fundo, porém o quantum com o qual os condôminos contribuem para sua formação deve ser considerado despesa extraordinária. Portanto, reforçamos: tal despesa deve ser paga sempre pelo condômino-proprietário, e não pelo inquilino.

O problema é quando o dinheiro coça. Quantos administradores realmente têm vontade e disciplina para não se apropriar do saldo disponível do fundo de reserva, aplicado em conta de poupança que pouco rende, quando o edifício se debate em déficit crônico motivado pela inadimplência de alguns proprietários? Muitos síndicos, sem se sentirem culpados, porque não estão agindo em proveito próprio mas no maior interesse do prédio, misturam as verbas do fundo de reserva, de caráter extraordinário (repita-se), para cobrir despesas comuns da administração.

Zola Florenzano (Condomínio e Incorporações, p. 56) defende a ideia de que o fundo de reserva seja “submetido a um controle múltiplo, isto é, a sua movimentação dependesse de, pelo menos, duas assinaturas; a do síndico e a de um dos membros do Conselho Consultivo”. Caio Mário da Silva Pereira (Condomínio e Incorporações, p. 33) insiste no argumento de que “nunca, porém, o fundo de reserva pode ser usado para cobrir débitos de comunheiros em atraso”. Valdemar P. da Luz (Manual do Síndico, p. 33) salienta que os recursos do fundo devem ser “postos em separado da receita ordinária do condomínio, destinados especificamente para suprir as necessidades emergenciais ou despesas extraordinárias”. E nesse diapasão segue o resto dos comentaristas.

Os conflitos entre locadores e locatários surgem do mau uso do fundo de reserva, já que não é pago pelo inquilino, por ser despesa extraordinária, mas acaba lhe beneficiando, em detrimento do locador, quando utilizado no pagamento de despesas habituais.

Água sem ar

Quer reduzir as despesas com altas contas de água? Há um aparelho que elimina ar das tubulações de água, permitindo que o registro marque o consumo mais correto possível, de modo que seja pago somente aquilo que os condôminos consumiram.

O instrumento evita que a água entre horizontalmente no hidrômetro, misturada com ar, que segue reto, até ser eliminado por uma chaminé, na parte superior do aparelho. Segundo o fabricante, o acúmulo de ar é consequência da irregularidade no fornecimento de água, o que faz com que o hidrômetro gire ainda mais rápido do que quando a água está passando.

*Luiz Fernando de Queiroz

Cota pode ser protestada?

Tomando algumas cautelas, especialmente para evitar que o inadimplente seja colocado em situação vexatória que motive pedido de danos morais, pode o síndico protestar cota condominial em atraso.

De Londrina, PR, recebemos correspondência do advogado Luiz José de Almeida informando que os cartórios de protesto de títulos estão lavrando o protesto de cotas de condomínio, o que sinaliza uma redução da inadimplência.

Comunicado conjunto dos cartórios do 1o, 2o e 3o Tabelionato de Protesto de Títulos daquela cidade foi encaminhado a administradoras e advogados de condomínios, junto com parecer do advogado Rômulo Cavalcante Mota, do Rio de Janeiro, publicado em 12/5/2003, dizendo o seguinte:

“Faço chegar às suas mãos fotocópia que discorre sobre a possibilidade do protesto de cotas condominiais com fundamento na Lei 9.492, de 10/9/1997, uma lei relativamente nova no ordenamento jurídico brasileiro que ainda não está sendo utilizada em sua plenitude e com certeza se constitui em importante instrumento de combate à inadimplência.”

Até o advento do novo Código Civil em janeiro de 2003, não víamos com bons olhos o protesto de cotas condominiais, pelo custo que representava, além de outros ônus para administrar o procedimento, após pago o título. Diante, porém, da redução da multa por inadimplemento para “até dois por cento” do débito, o que deixou os condomínios em situação dramática, somos levados a acreditar que o protesto seja mais um instrumento necessário para evitar o colapso do edifício, embora não o recomendemos.

De qualquer modo, o síndico que pretender se utilizar deste meio de coerção deve tomar algumas cautelas, especialmente para evitar que o inadimplente seja colocado em situação vexatória que motive pedido de danos morais.

Rômulo Cavalcante Mota e os cartórios de Londrina, nesse ponto, recomendam:

  1. Aprovação das cotas condominiais em assembleia geral ordinária ou extraordinária, com os valores fixados em real, acrescidos de multa e juros devidos.
  2. Aprovação pela assembleia de autorização para que o síndico promova o protesto da cota ou das cotas condominiais e seus acréscimos, isentando-o de qualquer responsabilidade pessoal, e para que ele possa outorgar poderes à administradora ou a advogado para efetivar os protestos, se for o caso.
  3. Registro da ata em cartório de títulos e documentos, para garantia e segurança.

Para efetivar o protesto, o síndico deverá preencher requerimento ao cartório (modelo-padrão, de preferência), juntando cópia da convenção do condomínio, ata da assembleia que aprovou o protesto das cotas condominiais e planilha de débitos assinada.

Também a cidade de Londrina foi palco de cena que chocou a opinião pública nacional, quando a televisão mostrou a todo o país um edifício com 270 unidades (leia-se famílias) sem energia elétrica, cortada pela concessionária por falta de pagamento, em decorrência da inadimplência de quase 100 proprietários. Sem dinheiro para pagar as contas de água e luz, sem contar com outros recursos (cobrança garantida, empréstimos bancários), o síndico fez o que pôde, enquanto pôde.

Mesmo com o protesto das cotas, infelizmente, não se solucionará o problema da inadimplência nos condomínios. O protesto só produz efeito na primeira vez; uma vez protestado, o devedor não mais se preocupa com um segundo ou terceiro registro negativo.

Resta esperar que o legislador encontre uma solução adequada ao espírito do Código Civil, vale dizer, que coloque o coletivo e a comunidade em primeiro lugar, não permitindo que o interesse individual prevaleça sobre o todo.

*Luiz Fernando de Queiroz

Passeio digno eleva o prédio

A limpeza da calçada deve ser feita pelos funcionários do condomínio e não pela prefeitura municipal.

Com pequenas variações, a legislação municipal no Brasil determina que a responsabilidade pela construção, manutenção e limpeza dos passeios em frente a qualquer edifício é do proprietário do terreno.

Nos edifícios constituídos sob a égide da lei do condomínio, em que todos os condôminos são proprietários de uma fração ideal do terreno, assumem eles coletivamente a responsabilidade por tal encargo. Um ponto merece ser discutido: nos edifícios comerciais, com lojas de  frente para a rua, que não pagam condomínio porque foram excluídas desse ônus pela convenção, quem deve ficar responsável pela construção do passeio? O lojista, como maior beneficiário dessa facilidade, ou os condôminos, como
proprietários do terreno?

Nos edifícios em que as lojas pagam taxa de condomínio, mesmo que em percentual reduzido, não há dúvida de que o rateio das despesas de conservação deve ser suportado por todos, mesmo que uns tenham maior vantagem do que outros. Contudo, se as lojas estão isentas da taxa, eis aí uma boa oportunidade de levantar a questão, modificando a convenção no sentido de obrigá-las a arcar com as despesas de reforma e conservação do passeio (além da pintura externa do prédio e outros itens de segurança).

Não se deve esquecer que um condomínio forma um conjunto arquitetônico integral, não apenas uma fachada. As partes laterais, o telhado, o fosso interno (quando há), o subsolo, e as calçadas internas e externas são partes indissociáveis dessa obra moderna de arquitetura e engenharia. Pouco adianta, aos olhos de quem entende, decorar com luxo o hall de entrada do edifício, se na frente os transeuntes são obrigados a evitar pedras soltas, buracos, lama, mato e demais defeitos que quebram a harmonia do todo.

A propósito, todo gasto feito pelo condomínio visando a conservação das áreas internas e externas de circulação deve ser debitado nas despesas ordinárias do condomínio. No caso de reforma total da calçada, com substituição da existente por outra, o ônus será somente dos condôminos proprietários, pois inclui-se nas despesas extraordinárias.

Já que estamos no assunto, não custa repetir o ensinamento de Confúcio, grande sábio chinês que viveu cerca de 500 anos antes de Cristo: “Se queres morar numa cidade bonita e limpa, comece varrendo a calçada em frente da sua casa.” É que, embora a calçada seja um bem público, ela está unida ao terreno lindeiro, sendo economicamente impossível desvinculá-la patrimonialmente do prédio a que dá acesso. Por isso, caro zelador e prezados faxineiros, a limpeza da calçada deve ser feita pelos funcionários do condomínio e não pela prefeitura municipal, como muita gente ainda pensa.

Finalmente, um recado aos arquitetos e engenheiros de prédios novos. Ao planejar ou executar a construção do passeio, atentem para o detalhe de que a calçada deve ser plana. Qualquer declive ou inclinação deve ocorrer após a entrada dos carros atingir o terreno e não em cima do passeio. É muito mais fácil um veículo subir ou descer muitos decímetros do que um pedestre (despreocupado) enfrentar degraus e rampas ardilosas.

*Luiz Fernando de Queiroz

Pagar cota é dever legal

Se fosse a cota uma dívida comum, as dificuldades hoje enfrentadas por síndicos e administradoras, especialmente em decorrência dos altos índices de inadimplência, seriam intransponíveis.

A dívida de condomínio tem natureza especial, porque resulta da divisão de despesas comuns do prédio, não se confundindo com débitos oriundos de atividades comerciais, em que um consumidor adquire determinado produto ou serviço. Por isso, a dívida do coproprietário para o condomínio tem merecido tratamento diferenciado de nossos tribunais.

Também o legislador e a doutrina respaldam esse entendimento, com fundamentados argumentos. J. Nascimento Franco, jurista renomado e autor de livro clássico sobre condomínio, escrevendo no jornal Tribuna do Direito (edição de julho/01), sob o título “Senhores síndicos, sentido!”, aborda com maestria a questão da inadimplência crônica no condomínio.

Com sua autoridade, lembra que “o cofre condominial precisa ter sempre dinheiro para despesas que têm que ser pagas absolutamente em dia, tais como consumo d’água e luz, salários dos empregados, manutenção de elevadores e bombas elevatórias d’água, encargos previdenciários etc.”

Mais adiante, comentando decisão do então Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo (relator: juiz Palma Bisson) que excluiu condômino inadimplente do benefício da ‘Lei do Bem de Família’ (8.009/90), ensejando a penhora de sua unidade, assim se manifestou o mestre: “Pondero que me parece  um tanto impróprio o símile entre as despesas condominiais e os impostos, pois enquanto o fisco ostenta um crédito gratuito, o condomínio custeia a manutenção dos serviços e equipamentos sem os quais o edifício e, consequentemente, a entidade devedora ao cabo de pouco tempo descambariam para a insalubridade e a deterioração, o que seria desastroso a seu dono. Assim, ao contrário do fisco, que nada despende, o condomínio quando muito se reembolsa de valores pagos por todos os outros condôminos em proveito da unidade devedora.”

Outro argumento favorável à especialidade da dívida de condomínio vem do extinto Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo (relator: juiz Frank Hungria), citado pelo ministro Ari Pargendler, do Superior Tribunal de Justiça, no qual o magistrado paulista determina a penhora de unidade condominial, em face do não pagamento de sua respectiva cota, sob o fundamento de ser “hipótese que trata de dever, consoante o art. 12 da Lei 4.591/64, e não de dívida contraída”.

Como se vê, pagar a cota de condomínio é dever legal e não obrigação contratual, derivada da simples vontade da parte ou de ato jurídico-negocial que tenha praticado, como a aquisição de bens ou de serviços.

Graças à visão do legislador, que classificou as despesas condominiais como propter rem (próprias da coisa, vinculadas ao bem e não à pessoa do devedor), e à correta interpretação que os magistrados e tribunais superiores vêm dando à questão, o condomínio pôde florescer no Brasil como instituição sólida, garantidora dos anseios de moradia e bem-estar de parte representativa da população urbana de classe média.

Fosse a cota uma dívida comum, as dificuldades hoje enfrentadas por síndicos e administradoras seriam intransponíveis, o que certamente levaria muitos edifícios a descambar para a “insalubridade e a deterioração”, como enfatiza J. Nascimento Franco. Isso, infelizmente, já é a realidade em muitos prédios onde, apesar da proteção legal, a inadimplência passa dos 40%, obrigando o síndico a ratear o déficit entre os consortes que pagam em dia, o que só faz aumentar sua indignação.

*Luiz Fernando de Queiroz

STJ livra prédio de ônus

 O condomínio só responde civilmente por atos ilícitos ocorridos em suas áreas comuns se tiver assumido expressamente o dever de vigilância e fiscalização.

“Não há responsabilidade do condomínio se este não assumiu expressamente em sua convenção a obrigação de indenizar os danos sofridos pelos condôminos, decorrentes de atos ilícitos ocorridos nas áreas comuns do prédio.”

Assim decidiu a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, por maioria (vencido o ministro relator), em recurso especial em que a responsabilidade civil do condomínio pelo furto de motocicleta de garagem do prédio estava em exame (REsp n. 268.669-SP).

Os argumentos são fortes, tanto de um lado quanto de outro.

Diz o ministro Aldir Passarinho Júnior, relator vencido: “O bem era guardado em garagem do edifício, portanto área de acesso comum a todos e, por isso, de manutenção e fiscalização obrigatória pelo condomínio, por intermédio de seus empregados. O argumento de que incumbia a cada condômino tal dever de vigilância chega a ser absurdo, pois se opõe exatamente à natureza do próprio condomínio, em que há, na constituição do todo, áreas de uso individual, representadas pelas unidades autônomas, e as comuns, fruída (sic) pelos titulares em geral, sendo a responsabilidade civil, conforme a situação, ou escoteira de cada um ou fracionada pelo grupo inteiro”.

Os demais membros da Quarta Turma do STJ – ministros Ruy Rosado de Aguiar, Barros Monteiro e Cesar Asfor Rocha – não votaram com o relator, como é comum acontecer.

O ministro Barros Monteiro retificou seu voto, esclarecendo que “o condomínio não se responsabilizou em relação a algum dano que tivesse ocorrido nas dependências do imóvel. O simples fato de haver o dever de vigilância e fiscalização não significa que o condomínio, automaticamente, esteja responsabilizando-se por todos os danos que ocorrerem no prédio”. Noutras palavras, “o fato de o veículo encontrar-se estacionado na garagem não significa, por si só, que o condomínio deva arcar com os danos havidos”.

Todos conscientes

Outras razões foram aduzidas pelo ministro Ruy Rosado de Aguiar, em seu voto-vista. Como sempre, sua linguagem é clara e contundente:

“A responsabilidade dos condomínios por fatos ilícitos ocorridos em detrimento dos condôminos, nas suas áreas comuns, somente tem sido reconhecida quando expressamente prevista na convenção e claramente assumida. Isso porque a socialização do prejuízo sofrido por um dos integrantes do grupo onera a todos, e é preciso que todos, ou a maioria exigida, estejam conscientes dessa obrigação e a ela tenham aderido. Mesmo porque, é tal a possibilidade de sua ocorrência em cidades de alto índice de criminalidade, que haveria necessidade de predispor serviço especializado e oneroso para evitar os acontecimentos previsíveis. Se o grupo aceitar essa incumbência e assumir o resultado, muito bem; se não, liberase-o das despesas comuns e cada um assume o seu prejuízo.”

Contra a tese de que o prédio teria a obrigação de fiscalizar a garagem, mostra o relator que a convenção, por suas cláusulas, não leva a essa conclusão. Deixa dito, entretanto, que “examinaria de outro modo, no caso de o furto ter sido cometido contra a propriedade de terceiro, estranho ao condomínio, que tivesse entregue a coisa à guarda dos servidores do prédio”.

Acórdão recente, de 2006, confirma a assertiva: “O condomínio só responde por furtos ocorridos nas suas áreas comuns se isso estiver expressamente previsto na respectiva convenção” (EREsp n. 268.669, min. Ari Pargendler). Em outras palavras, o condomínio só responde civilmente por atos ilícitos ocorridos em suas áreas comuns se tiver assumido expressamente o dever de vigilância e fiscalização.

*Luiz Fernando de Queiroz

Ninguém quer ser síndico

Há algumas opções de medidas a serem tomadas quando ninguém se candidata ao cargo de síndico.

1) Quando na eleição do síndico juntamente com o Conselho Fiscal, todos os participantes da Assembleia recusam-se, em ambos os casos, a admitir o cargo, qual o procedimento? Como fica o Edifício?

Resp.: Se nenhum dos condôminos presentes quiser concorrer ao cargo de síndico ou de membro do conselho consultivo ou fiscal, os presentes poderão, em tese, eleger outros condôminos para o conselho, e qualquer proprietário, morador ou não residente para o cargo de síndico. Neste caso, é óbvio, a eleição (que mais parece nomeação, pois não houve propriamente uma candidatura) só se consumará se as pessoas eleitas aceitarem seus respectivos cargos. Tal forma de procedimento não repugna ao direito, pois a manifestação de vontade da parte interessada pode ser posterior ao ato de eleição. Se não quiser ou não concordar com o encargo, basta não tomar posse.

Se ninguém quiser assumir a direção do condomínio, qualquer pessoa interessada poderá provocar o Judiciário, invocando, por analogia, o disposto no art. 27 da Lei do Condomínio (4.591/64), que diz: “Se a assembleia não se reunir para exercer qualquer dos poderes que lhe competem, 15 dias após o pedido de convocação, o juiz decidirá a respeito, mediante requerimento dos interessados.” Em outras palavras, se a situação chegar a esse ponto, o juiz nomeará um síndico ad hoc ou pro tempore, até que a situação se normalize.

Dupla função

2) Há a possibilidade de uma administradora exercer as funções de Síndico e do Conselho Consultivo ou Fiscal, sem haver nenhum representante do edifício?

Resp.: Não há nenhum impedimento legal a que a administradora seja eleita síndica do condomínio. Síndico pode ser qualquer pessoa, natural ou jurídica, desde que tenha personalidade jurídica própria e esteja no exercício legal de seus direitos. A lei não faz nenhuma restrição sobre quem possa ser eleito. O zelador pode ser síndico; o porteiro pode ser síndico; o inquilino pode ser síndico; o padre pode ser síndico e assim por diante. A cumulação das funções de síndico e administradora é praxe comum, por exemplo, em Curitiba, não o sendo nas principais capitais do país. Quanto à possibilidade de a administradora também ser membro doconselho consultivo, entendemos que tal hipótese constitui afronta direta à Lei do Condomínio, que prevê a eleição de “um conselho consultivo, constituído de três condôminos” (art. 22), ou seja, somente de pessoas que sejam coproprietárias de fração ideal do terreno e das partes comuns do prédio. Se a administradora for condômina-proprietária de alguma unidade não haverá, certamente, nenhuma restrição a que seja eleita membro do conselho consultivo.

No entanto, em relação ao conselho fiscal, previsto no art. 1.356 do Código Civil de 2002, não há restrição, podendo seus membros ser condôminos ou não, o que daria legitimidade à administradora ser um deles, juntamente com outros dois representantes, se o condomínio optar por ter um conselho fiscal, o qual é facultativo segundo a lei. O que a administradora não pode é assumir sozinha a função dos três membros. O texto do art. 1.356 é claro: o conselho fiscal, se houver um, deve ser “composto de três membros, eleitos pela assembleia”.

*Luiz Fernando de Queiroz

O parecer do conselho

A função básica do conselho consultivo é assessorar o síndico na solução dos problemas condominiais, podendo ter atribuições mais específicas estabelecidas na convenção ou no regimento interno, ou ainda delegadas em assembleia.

Hoje há norma legal prevendo a eleição de conselho fiscal nos condomínios, com função de examinar contas e exercer a fiscalização preventiva da administração. No entanto, o art. 1.356 do Código Civil de 2002 estabeleceu tal conselho como opcional. Antes disso, o costume já havia consagrado a transferência dessa atividade ao conselho consultivo, órgão que tem por função básica o assessoramento do síndico na solução dos problemas condominiais. E como o Código Civil não tratou do conselho consultivo, entendemos que o art. 23 da Lei 4.591/64 continua em vigor.

É certo que a lei permite que a convenção defina “atribuições específicas” para o conselho consultivo (art. 23, parág. único). Uma interpretação mais  liberal do texto tem feito com que, na prática, tais atribuições sejam incluídas no regimento interno ou simplesmente delegadas em assembleia, sem modificação convencional. Como ninguém reclama ou impugna, a decisão se torna aceita, virando tradição.

O papel do conselho consultivo não é o mesmo em todos os prédios, diga-se. Em alguns edifícios, em razão da proeminência que grangeou, o síndico não toma decisão importante sem ouvi-lo. Noutros, ninguém sabe quem são os membros do conselho.

Instância maior

Dentre suas atribuições, previstas na convenção ou recebidas por herança, está a de dar parecer sobre as contas do síndico, antes de serem submetidas à assembleia geral, órgão competente para examinar e aprovar, ou não, as contas. O costume tem sua lógica. Na assembleia dificilmente há clima ou tempo para se verificar documentos, notas, contas. Três conselheiros, responsáveis e sem vínculo com o síndico, detectam com mais facilidade quaisquer irregularidades, manipulando com tempo, em casa, as pastas de documentos e balancetes.

O parecer do conselho não se reveste de caráter definitivo; não torna imutável o veredicto, podendo ser revisto pelos próprios membros, ou desautorizado em assembleia.

Tão importante quanto o exame do balancete mensal, a verificação das notas de despesa, com controle de seus valores, mesmo que realizada após o dispêndio, constitui outro papel assumido pelo conselho consultivo. O conselho, em outras palavras, deve fiscalizar se as compras feitas pelo condomínio estão com preço condizente com o mercado, se os gastos não são exagerados em termos quantitativos, se a despesa é necessária ou supérflua.

No caso de irregularidades, o conselho consultivo deve imediatamente tomar as providências cabíveis, denunciando o fato ao síndico e à administradora, se for o caso. Se grave o problema, o caminho indicado é a convocação de assembleia extraordinária, em cujo seio se encontrará a solução final. Hoje, nada impede que um condomínio tenha ambos os conselhos – Consultivo e Fiscal –, cabendo à assembleia de condôminos decidir sobre um e outro.

*Luiz Fernando de Queiroz

Atraso de Obra em Permuta

“Existindo no contato de compromisso de permuta de terreno por área nele construída evidente obrigação de empreitada com prazo final legalmente fixado, resta notória a relação de consumo existente entre as partes, consubstanciada no fornecimento do serviço de construção civil. Em assim sendo, as partes permutantes que não têm a seu favor a obra concluída no prazo previsto podem evidentemente exigir indenização pelos prejuízos, sob pena de configurar-se o enriquecimento ilícito.”

A decisão, relatada pelo desembargador Carlos Prudêncio, é da Primeira Câmara Civil do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, ao entender aplicável o Código de Defesa do Consumidor (art. 51) nos compromissos de permuta de terreno por área construída.

Do aresto catarinense (98.013705-5), colhem-se as seguintes considerações:

“Se as partes prejudicadas com o atraso de conclusão de obra pretendem não a rescisão do contrato mas uma indenização pelos prejuízos, evidente é o caráter relativo do inadimplemento e, portanto, moratória é a cláusula da avença que fixa multa para o caso de mora na entrega da obra. Destarte, perfeitamente possível a cumulação da cláusula penal moratória com as perdas e danos também previstas à parte no contrato, porque não trata aquela espécie de cláusula compensatória dos prejuízos.”

“Não se pode, aliás, admitir que uma multa contratual represente a pronta reparação de eventuais danos quando comprovadamente estes vão muito além da multa pactuada, o que torna inconteste a possibilidade de cumulação da cláusula penal moratória com perdas e danos.”

Atraso inadmissível

A responsabilidade da construtora pelo atraso da obra foi amplamente analisada pelo relator Carlos Prudêncio. Explica que, em se tratando de contratos bilaterais, a parte lesada pode requerer indenização com perdas e danos ou pode exigir o cumprimento da obrigação pela parte inadimplente, executando, assim, o contrato, mesmo que o inadimplemento tenha sido parcial ou total.

Acentua que, havendo prazo previsto para a conclusão da obra, sem que esta tenha sido adimplida, o decurso desse prazo, por si só, constitui, de pleno direito, em mora o construtor, nos termos do art. 960 do Código Civil. Nem a falta de financiamento justifica o atraso da obra. Nessa hipótese, o correto é o desfazimento da avença, com a restituição atualizada das quantias pagas. Tampouco a ocorrência de mudanças econômicas, no entender daquele tribunal, é motivo para escusar a construtora de sua obrigação de entregar o prédio no prazo contratado.

O relator também cita decisão da Primeira Câmara Civil, na qual a responsabilidade do construtor é rigorosamente cobrada: “Os contratos de empreitada impõem-se cumpridos estritamente nos moldes avençados, mormente no que tange ao prazo previsto para a conclusão dos trabalhos. Ultrapassado o prazo estabelecido, incidirá a empreiteira em inexecução contratual…”

Como se vê, longe vão os tempos em que a Justiça era tolerante para com as construtoras folgadas. Os reflexos da queda da Encol, que deixou mais de 40 mil adquirentes na mão, se farão sentir por muitos anos, ainda. Construir para terceiros, especialmente com o capital ou o patrimônio dos outros, nunca foi uma atividade simples, embora o mercado sempre estivesse pleno de aventureiros.

Hoje, mais do que nunca, os engenheiros estão sentindo a importância de entender e cumprir as exigências jurídicas e legais de seus empreendimentos.

Entrega do Bem ao Gestor

Para entregar um imóvel à administração de terceiros, a assinatura de contrato escrito entre o proprietário e a administradora, seja a qualquer título (prestação de serviço, comissão mercantil, administração etc.) não é formalidade essencial.

Tampouco é essencial a assinatura de procuração, porque “a aceitação do mandato pode ser tácita, e resulta do começo de execução” (Cód. Civil, art. 1.292). Não é recomendável o mandato verbal, porque não confere poderes para os atos que exigem instrumento particular ou público, muito embora a locação não exija contrato escrito. A procuração ou autorização expressa do proprietário para a administradora evita conflitos e deve, portanto, ser outorgada.

Ao entregar a locação à imobiliária, com ou sem contrato (de preferência com), o proprietário deve encaminhar-lhe o original ou cópia dos documentos pertinentes ao imóvel. Como medida de cautela, o primeiro documento a ser examinado é o que prova que o cliente tem, realmente, posse e poder de administração sobre o imóvel, vale dizer, que está em condições de ceder o uso e gozo do imóvel ou dele dispor. Essa providência elementar é negligenciada em grande número dos casos, porque muito administradores não querem correr risco de perder o cliente.

Já houve casos em que a administradora efetuou prestação de contas a pessoa não legitimada, tendo de renová-la para o legítimo dono do imóvel. Aplica-se ao caso o dito popular de que “quem paga mal, paga duas vezes”. Casos onde há conflitos de família, envolvimento de herdeiros, cessão de direitos e compromissos de compra e venda devem ser bem examinados e, como medida de segurança, buscar o parecer do advogado da empresa.

Seguro é obrigação

Outro ponto que deve ser levado a sério é o do seguro do imóvel. Há locadores que, por medida de economia, não fazem seguro de seus bens. É um direito que lhes assiste. Mas, se o patrimônio for entregue à administração de terceiros, transfere-se a responsabilidade pela guarda diligente do imóvel, que exige, no resguardo de interesses, a aceitação de seguro contra incêndio.

Na qualidade de mandatário do proprietário, o administrador “é obrigado … a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua” (Cód. Civil, art. 1.300). Daí se infere que, se agir com culpa, deixando de efetuar seguro, poderá responder por prejuízos que causar ao cliente.

Como medida de cautela, deve a administradora, ao receber o imóvel, no caso de o proprietário dispensar o seguro, solicitar que assine “termo de responsabilidade”, pelo qual isente a administradora de qualquer obrigação quanto ao seguro da unidade.

Uma terceira providência que deve ser tomada pela administradora ao receber o imóvel, se já estiver alugado, é comunicar ao inquilino que passou a administrar a propriedade. De preferência esta comunicação deve ser feita pelo proprietário e, posteriormente, confirmada pela empresa.

O inquilino não será considerado em mora, e, portanto, poderá atrasar o aluguel, se for modificado o local de pagamento do aluguel sem seu conhecimento. É obrigação do proprietário indicar qualquer modificação de local de pagamento.

Um quarto aspecto a ser levado em conta, no to de recebimento do imóvel, é o da vistoria, o que veremos numa outra oportunidade.

O IPTU e a cota de rateio

Embora um seja imposto e o outro rateio de despesas, o IPTU e o condomínio têm muito em comum. E, naturalmente, algumas divergências. São dois encargos que estão vinculados intrinsecamente ao imóvel, por força de lei ou de convenção, dele não podendo se separar pela alienação, pelo abandono ou outra forma de renúncia à propriedade. É mais fácil conseguir um divórcio do que livrar-se do condomínio ou do IPTU.

O imposto sobre a propriedade territorial urbana incide sobre todos os imóveis existentes na área urbana dos municípios, inclusive sobre a área comum do condomínio, como toda e qualquer propriedade sujeita ao pagamento do IPTU. O rateio de despesas comuns, por sua vez, atinge todas as unidades da propriedade edilícia, quem quer que seja o seu titular, mesmo que a prefeitura, o Estado ou outra entidade pública.

O imposto lançado sobre as áreas comuns deve ser rateado entre os condôminos, na forma da convenção (usualmente por fração ideal), sem exclusão de qualquer unidade, mesmo que seu domínio seja detido por ente público. Cada um cumpre sua obrigação. O condomínio paga o valor integral do IPTU e o cobra proporcionalmente de cada condômino.

O fundamento legal para a cobrança do IPTU está no Código Tributário Nacional, cujo artigo 32 assim se expressa: “O imposto, de competência dos Municípios, sobre a propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município.”

A legislação municipal pode regulamentar a matéria, permitindo, por exemplo, que haja imóveis isentos. A isenção, grosso modo, é uma forma de não cobrar o imposto daqueles que se enquadram entre os contribuintes, porém, por conta de circunstâncias objetivas, como o pequeno tamanho ou valor do imóvel, são dispensados do pagamento. Prédios pertencentes ao Poder Público, templos religiosos, escolas, instituição de assistência social sem fins lucrativos geralmente são imunes do imposto, não sendo obrigados ao pagamento.

Não existe ou isenção ou imunidade quanto ao pagamento da taxa de condomínio, contudo. Pelo menos, até hoje não tivemos conhecimento de que alguma organização condominial tenha liberado algum condômino do pagamento de sua quota de rateio. No caso do apartamento do zelador, ainda existente em alguns edifícios, trata-se de área comum a todos e não de unidade autônoma. Fica somente sujeita ao IPTU, mas não à divisão de despesas do prédio.

Uma outra analogia. É o município que estabelece por lei os valores que serão cobrados a título de imposto predial, e o dinheiro pode ser utilizado livremente pela prefeitura para o atendimento de suas finalidade, não havendo vinculação entre o numerário arrecadado e as demandas do fato que o gerou, ou seja, o IPTU, embora se baseie no valor de terrenos e edificações, não precisa ser aplicado em melhoramentos para estes mesmos imóveis.

Com o condomínio é diferente. Os valores arrecadados pelo síndico, conforme orçamento aprovado em assembléia ou rateio de despesas autorizadas, deve ser integralmente aplicado em benefício da propriedade comum, não se permitindo qualquer desvio de finalidade.

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