condominio

Paredes Laterais sem Dono

Embora o Código Civil de 2002 tenha dedicado todo um capítulo, com 46 artigos, aos direitos de vizinhança, em nenhum deles faz menção à responsabilidade dos confinantes sobre a manutenção das paredes laterais dos prédios, lacuna que tem ensejado – desde a vigência do Código Civil de 1916 – visível deterioração do visual urbano.

O ponto crucial do problema está em que as paredes laterais das edificações, as que estão na linha divisória entre dois terrenos, parecem pertencer à terra de ninguém. O proprietário da parede pouco se preocupa com sua pintura, pois parece acreditar que a fachada lateral não faz parte de seu imóvel. O confinante, por sua vez, também não se sente obrigado a conservar a parede porque ela faz parte física do prédio vizinho, embora seja ele quem recebe o reflexo direto da má aparência do paredão.

O resultado são paredes sujas, sem pintura, com o reboco caindo, de cor desbotada ou em desarmonia com o conjunto das edificações próximas. Alguns donos de imóveis ainda cuidam da parte interna de seus muros, porém se acima do muro houver uma fachada predial, só mandar rebocar e pintar a parte inferior, até uma altura de uns dois metros.

Mesmo não havendo previsão legal sobre a obrigação das partes em cuidar das paredes confinantes, poder-se-ia aplicar – por analogia – norma inserida no Código Civil (art. 1.297, parág. 1º), pela qual os intervalos, muros cercas e tapumes divisórios entre prédios limítrofes, presumem-se pertencer a ambos os proprietários confinantes, “sendo estes obrigados, de conformidade com os costumes da localidade, a concorrer, em partes iguais, para as despesas de sua construção e conservação”.

O bom senso indica que os proprietários dos dois prédios devem se reunir e, de comum acordo, mandar consertar a parede em questão. Repita-se mais uma vez, que um dos vizinhos é o “proprietário” da parede, por estar na sua edificação, mas o outro é o verdadeiro “dono”, porque é ele que diariamente a vê e sofre toda a sua influência, boa ou má.

Em Curitiba, apesar de ser considerada uma cidade moderna e de boa arquitetura, um observador notará que, embora a mentalidade comum ainda seja o pouco caso com as fachadas laterais, alguns condomínios e empresas já começam a considerar a parede do vizinho como parte de seu negócio. Assim procedeu, por exemplo, uma agência bancária cuja edificação está recuada da rua por força de antigo alinhamento; por conta própria, reformou a parede do prédio confinante. Da mesma maneira agiu um moderno complexo condominial, que investiu no prédio nas fachadas do prédio ao lado como se fosse o seu, inclusive pintando a parede com a mesma cor, para integrá-la ao conjunto arquitetônico.

O mesmo não aconteceu, porém, com um grande estacionamento central cercado de vários edifícios com paredes cegas elevadas: deixou-as na condição miserável em que se encontravam (enegrecidas, sujas etc.), pintando apenas os muros, o que causa mal estar a seus clientes.

Como a lei não obriga as partes a se reunirem, nem lhes impõe obrigações no sentido de investir no visual de seus imóveis, fica aqui nosso apelo para que condomínios, estabelecimentos comerciais e demais proprietários de imóveis confinantes comecem a pensar em prol da beleza da cidade como um todo, conservando e pintando as paredes laterais, quer sejam seu “proprietário” quer sejam seu “dono”.

Em tempo: o mesmo se aplica  às paredes dos fundos do terreno.

Locatários, Moradores e Ocupantes

Mesmo não sendo condômino, o locatário passou a gozar de privilégio, em relação a outros moradores e ocupantes do edifício, a partir da nova Lei do Inquilinato (8.245/91), que acrescentou nova disposição à Lei do Condomínio, permitindo que o locatário vote nas decisões da assembléia que “não envolvam despesas extraordinárias do condomínio”, caso “o condômino-locador a ela não compareça” (art. 24, § 4º).

Tanto ele, quanto o locatário, e de igual sorte o comodatário (beneficiário de empréstimo gratuito da unidade), recebem do proprietário, por cessão contratual, o uso e gozo do imóvel. A diferença é que um paga aluguel, ou outra retribuição, e o outro não. O proprietário retém para si os direitos dispositivos da propriedade (alienar, onerar etc.) e a posse indireta.

Como possuidor direto do imóvel, o locatário assume status de dono do bem, devendo tratá-lo como se seu fosse e defendê-lo contra qualquer turbação de terceiros (Lei 8.245/91, art. 23, I e IV). O voto condicionado ao locatário, nas assembléias do condomínio, constitui reconhecimento desse compromisso e de sua hierarquia na casa condominial. Outros moradores não estão convidados a participar da assembléia.

OBRIGAÇÕES

Como cessionário do condômino-locador, o locatário pode usufruir de vantagens no condomínio, tanto em relação à unidade autônoma quanto em relação às áreas comuns. Em igualdade de condições com outros condôminos, pode utilizar o salão de festas, a sala de jogos, o playground, a piscina, a sauna, a garagem e tudo o mais que o prédio oferecer.

Age na qualidade de substituto do condômino.

De igual forma, ao locatário, como a qualquer outro morador ou ocupante, aplicam-se a qualquer título “todas as obrigações referentes ao uso, fruição e destino da unidade” (art. 20). Mais do que isso: todas as normas da convenção, de regimento interno e demais regulamentos, são aplicáveis indistintamente a todos os moradores e ocupantes, qualquer que seja seu status no condomínio.

Mesmo não sendo comunheiro, o locatário e demais ocupantes sujeitam-se também às multas por “violação de qualquer dos deveres estipulados na convenção” ou no regimento interno (art. 21). Sujeito passivo é o “violador”do preceito condominial, seja quem for.

CONVOCAÇÃO

A respeito da participação do locatário na assembléia do condomínio levantou-se dúvida quanto à sua convocação. A lei não diz ser obrigatória, nem sua falta ocasionará a nulidade da assembléia, se seu voto não puder ter influenciado no resultado da votação.

Nossa recomendação é que o locatário também seja convocado, ao menos por edital fixado em local visível do edifício. Se muitos forem os locatários e a assembléia se realizar sem seu conhecimento, nem a presença dos respectivos locadores, de modo que seu voto poderia ter influído nas deliberações, haverá razão suficiente para pedir a impugnação judicial do resultado.

Quem Usufrui Tem de Pagar

O condômino tem obrigação inafastável de contribuir com o rateio das despesas comuns independentemente do registro da convenção condominial.

Nesse sentido decidiu a Décima Câmara Cível do Tribunal de Alçada do Paraná, em acórdão relatado pelo juiz Guido Döbeli (ap. cível. 0218149-1), cujo teor mereceria ser transcrito na íntegra, pela força de seus argumentos, mas que divulgamos em parte por escassez de espaço.

Explica o relator que a cobrança das taxas em atraso remonta ao mês de setembro de 1997 “e a condição de condômino do devedor foi otimizada a partir da aquisição da unidade n. 82, em julho de 1988″.

Argumenta: “Só esse particular vértice assume singular importância para o deslinde da questão, vez que, instalada a reprovável mora (repete-se, desde setembro de 1997), -anormal situação que indubitavelmente traz sérios prejuízos aos demais comunheiros -, não se revela plausível que o condômino que há mais de dez anos integrava (e integra até hoje) aquele universo como co-proprietário, compareça em juízo para argüir ausência de convenção válida para autorizar a cobrança das cotas pelo condomínio ou mesmo, impossibilidade de compreensão do alcance dos valores cobrados.”

Prossegue: “Com efeito, maquiar-se de verdadeiro alienígena com relação a seu próprio patrimônio derivado da propriedade mantida em sistema condominial, revela, no mínimo, completa ausência de boa-fé no plano objetivo da realidade fática envolvida.”

Mais adiante, fulmina: “O que não se pode conceber é o levantar de verdadeira cortina de fumaça neste procedimento que exclusivamente é maneado em razão de uma reprovável inadimplência com aquela que é a principal, inafugentável e natural obrigação decorrente da vida comunitária.

Assim, não se revela apropriado que após ter regular e habitualmente o condômino (sem qualquer oposição ou insurgência), usufruído da engrenagem que lhe é disponibilizada, somente no momento em que é instado a pagar o que deve, comece a questionar o que não foi questionado na oportunidade do desfrute.”

Depois de demonstrar que a minuta da convenção de condomínio depositada pelo incorporador por ocasião da construção do edifício (Lei 4.591/64, art. 32, “j”) atende plenamente “o reclamo processual”, o juiz Guido Döbeli cita a Súmula 260 do STJ e iterativa jurisprudência pátria no sentido de que “a falta do registro da convenção condominial não a torna ineficaz entre os aderentes ou comunheiros, pois, o registro serve apenas para emprestar eficácia da convenção em relação a terceiros”, concluindo:

“Ainda nesta seara, oportuno se faz anotar que mesmo aquele condomínio despido de formal constituição, detém legitimidade para defender os direitos e interesses da comunidade, vez que, o apego ao formalismo não pode empanar uma situação que de fato está estabelecida e gera obrigações para todos aqueles que desfrutam desta situação comunitária.

Despejo Indesejado

Pode o condomínio despejar o locatário que deixa de cumprir suas obrigações legais, contratuais e estatutárias quanto ao uso, fruição e destino da unidade locada? Ou que infringe qualquer outra norma dele exigível como morador da comunidade condominial? O que fazer quando tais infrações ultrapassam o nível tolerável, sem que o condômino-locador tome providências?

Perguntas de semelhante teor têm sido feitas sempre que o problema emerge na vida diária do condomínio. A solução pode estar dentro como fora de casa. Dentro, se o síndico souber usar de sua autoridade e dos instrumentos que a lei lhe coloca nas mãos.

MULTA

Além de sua diplomacia e poder de convencimento, o síndico pode contar com a aplicação de multas ou com as vias judiciais. Há divergência sobre quem deva sofrer as multas. A lei menciona a palavra “infrator” (art. 21). Se a infração for cometida pelo locatário, ou membro de sua família, sem dúvida serão eles os infratores. Seria também enquadrável o locador na mesma pena? Os princípios do direito penal não permitem que a pena ultrapasse a pessoa do infrator. Diretamente, ao menos, não pode ser considerado culpado.

A questão, em outras palavras, é saber se o condômino-locador pode ser responsabilizado pelos atos praticados pelo locatário. Colocada a questão nestes termos, não há dúvida. Ao ceder seu direito de uso e gozo da unidade, o locador o faz com todos os privilégios e ônus. Permanece solidário com o locatário, civilmente, por tudo o que este fizer, pelos prejuízos e pelos danos decorrentes que causar, qualquer ato ilícito que praticar. Infere-se tal responsabilidade civil do locador do fato de o condomínio não ter participado do contrato de locação, não podendo anuir com a escolha do locatário, nem opor-lhe restrições.

Em termos práticos, o síndico deverá aplicar as multas contra o locatário, infrator, podendo cobrá-las tanto dele quanto do condômino-locador, sobre quem recai a culpa de ter escolhido mal (“culpa in eligendo”). Sobre o condômino não recai a pecha de infrator, que é pessoal: cumpre-lhe reparar o dano, com todos os seus reflexos, inclusive multas e correções. Evidentemente, o locador terá ação regressiva contra o locatário.

DESPEJO

Diante do vínculo locatício, o locador é a única pessoa legitimada a propor ação de despejo contra o locatário. Por solicitação do condomínio, e na iminência de vir a ser responsabilizado por todos os prejuízos e multas provocadas pelo locatário, havendo motivo plauzível, o locador deverá propor ação de despejo por infração contratual.

Não é preciso que a infração seja grave. Nem que a sua prática reiterada torne insuportável a vida dos demais condôminos. Basta que haja infração à convenção, à lei ou ao regimento interno e que seja provada. Para não ingressar em juízo despreparado, o locador deverá acautelar-se com depoimentos, reclamações, abaixo-assinados e outros meios de prova, por escrito, fornecidos pelo síndico e condôminos, a serem ratificados pessoalmente em audiência, se necessário for.

Taxa de Mudança & Cia

A taxa de mudança, cobrada em muitos condomínios quando alguém ingressa ou retira-se de um apartamento ou sala, não se inclui entre as despesas consideradas “propter rem”, ou seja, as que acompanham o imóvel não importa quem seja o seu proprietário.

Tal distinção – entre despesas próprias da coisa e não próprias – foi feita em sentença proferida pelo juiz federal Márcio Augusto Nascimento, da 2ª. Vara de Londrina, Paraná, ao julgar ação sumária (n. 2002.70.01.0001991-0) movida por um condomínio residencial contra a Caixa visando à cobrança de quotas em atraso.

Diz o magistrado: “Em relação à taxa de mudança, entendo que assiste razão à CEF, uma vez que seu valor não se inclui entre as despesas que serão rateadas entre os condôminos, sendo que somente estas constituem obrigação propter rem. A taxa de mudança, por sua feita, é obrigação específica daquele que propiciou sua cobrança, vale dizer, do morador que se utilizou de serviços desta natureza, não podendo ser transmitida a terceiros adquirentes do imóvel, por constituir uma obrigação pessoal.”

A Caixa também havia impugnado a taxa de administração paga pelo condomínio à empresa contratada para efetuar a cobrança dos débitos em atraso. Neste ponto, porém, não teve a mesma sorte. Entendeu o juiz federal que “Neste caso, trata-se de despesa realizada com o consentimento dos condôminos, que serão conjuntamente beneficiados pelos serviços prestados pela administradora. É dívida que compõe o rateio de despesas condominiais e que, devido a isso, constitui obrigação propter rem.”

Documentação

Em preliminar, a Caixa alegara que o condomínio não teria instruído sua petição inicial com os documentos indispensáveis à propositura da ação, mencionando a integra das atas das assembléias condominiais realizadas e os balancetes do rateio mensal das despesas.

Tal argumento não foi acolhido pelo magistrado. “Entendo desnecessária à solução do litígio a juntada aos autos de todas as atas das assembléias condominiais realizadas, uma vez que a controvérsia sub judice cinge-se à questão da cobrança das taxas condominiais, e do montante de seu valor, o que restou devidamente instruído com a petição inicial. As demais decisões tomadas em assembléia não dizem respeito a este processo.”

Prossegue: “Melhor sorte não assiste à CEF, ao pretender que a parte autora junte aos autos os documentos nos quais constem o rateio mensal das despesas condominiais. Se a ré pretende discutir a divisão das despesas do condomínio, ou a sua legitimidade, deve fazê-lo nas reuniões de condôminos, e não em contestação de ação de cobrança.

Multa moratória

Apreciando o pedido de redução da multa de 20%, o juiz federal Márcio Augusto Nascimento fundamentou que, nas taxas vencidas anteriormente à vigência do Código Civil de 2002, não se aplica seu artigo 1.336, nem o Código de Defesa do Consumidor, como é de reiterada jurisprudência.

A multa de 20% não é abusiva, diz a sentença, pois o percentual estabelecido na assembléia condominial “encontra respaldo na lei própria dos condomínios e incorporações”. Todavia, em alguns boletos de cobrança a multa moratória foi fixada em 10% do valor cobrado, diferente do previsto em assembléia. “Nessa hipótese, entendo que deve prevalecer o quantum fixado no documento de cobrança, desde que não ultrapasse o limite legal…”.

Quem Responde por Dívidas

Muitos condôminos dormiriam menos e iriam mais às reuniões do prédio se soubessem de suas responsabilidades em relação a dívidas do condomínio, especialmente quanto a obrigações trabalhistas de seus funcionários.

Há pouco lemos artigo da advogada Vanessa Karam de Chueiri Sanches, abordando o tema “A legitimidade passiva do condômino em caso de execução trabalhista de dívidas do condomínio”, do qual se infere que, apesar da posição atual do Tribunal Superior do Trabalho (TST) a respeito do tema, os proprietários de unidades condominiais continuam correndo o risco de pagar pessoalmente a conta de débitos trabalhistas do condomínio, se este não tiver fundos para tanto.

Como explica a especialista em Direito do Trabalho, a polêmica centra-se na legitimidade passiva ordinária dos condôminos em relação às obrigações trabalhistas dos empregados do condomínio, havendo duas posições diametralmente opostas. Seguidores da teoria do empregador único, entendem que edifício e condôminos formam um “grupo econômico” e que, portanto, basta ao ex-funcionário demandar contra o condomínio, representado pelo síndico, para que, na hora da execução, possa penhorar bens de qualquer condômino individualmente, se outros comuns não houverem. Isto, independente de o condômino ter participado do pólo passivo da reclamatória.

Assim já decidiu o Tribunal Regional do Trabalho da 5a. Região, com ementa no seguinte sentido: “O condômino não é terceiro em relação ao condomínio e pode ter bem penhorado de sua propriedade para a garantia de dívida de natureza trabalhista, do condomínio.”

No campo contrário situam-se os que entendem que não podem sofrer os efeitos da execução trabalhistas as empresas – ou componentes do grupo – que não integraram a relação processual na qualidade de reclamado. Têm a seu favor a Súmula 205 do próprio Tribunal Superior Eleitoral. Como nota a advogada Vanessa Sanches, “pode-se afirmar que a tendência jurisprudencial dominante é no sentido de rejeitar o entendimento do grupo como empregador único para fins meramente processuais, de forma que cada condômino seja considera independente e autônomo para efeitos de constituição do título executivo judicial”.

Em outras palavras, o empregado, se tiver receio de que o condomínio não tenha bens ou dinheiro suficiente para garantir o pagamento do valor da execução a que vier a ser condenado, deverá incluir um ou mais condôminos como devedores solidários de sua demanda contra o condomínio, para que respondam ao devido processo legal, no prazo e na fase própria (conhecimento), ficando assim impedidos de alegar em seu favor o benefício da Súmula 205 do TST.

Citados ou não, individualmente, da reclamatória, no final serão os condôminos que arcarão com o ônus da ação, na proporção de suas quotas. Por isso, a atuação do síndico e da administradora deve ser acompanhada por todos os condôminos, através de sua participação nas assembléias e da fiscalização dos documentos e das práticas utilizadas na gestão do prédio.

Todos sabem como é fácil gerar um direito trabalhista. Qualquer benefício concedido ao empregado integra-se em seu salário, com incidências e reflexos em termos de férias, 13o salário, FGTS, previdência etc. Se o zelador tiver um veículo e guardá-lo no pátio do condomínio, o valor do estacionamento poderá ser adicionado ao seu salário, elevando em muito o custo de eventual reclamação trabalhista.

Não deixe que seus funcionários adquiram direitos não desejados. Lembre-se: eles são funcionários do condomínio, mas são de sua responsabilidade.

Não Basta Vigiar o Papel

A dificuldade de controlar as contas do condomínio tem sua origem no singelo fato de se tratar de um ente coletivo, algo entre o público e o privado. Quanto maior a distância entre quem administra a verba e o seu bolso, maior a tentação para se exceder nas despesas ou cair no desvio. Noutras palavras, quanto maior o número de pessoas que participam do rateio de um prejuízo, menor será seu interesse em dispor de tempo para fiscalizar a correta aplicação dos valores arrecadados, seja em forma de taxa de condomínio, seja em forma de impostos.

Nos edifícios submetidos ao regime da Lei 4.591/64, cabe ao conselho consultivo desempenhar o papel de assessor do síndico e fiscal do dinheiro dos condôminos, sem que os demais consortes fiquem alienados da fiscalização. Não basta examinar formalmente os balancetes apresentados pelo síndico ou pela administradora. É preciso confrontar o papel com a realidade, para assegurar-se de que os fatos aconteceram como registrados.

De texto veiculado pela Associação das Administradoras de Condomínio de Curitiba (Apac), colhemos algumas dicas para os membros do conselho consultivo, as quais transcrevemos:

“Para analisar as pastas mensais, a Apac sugere que cada conselheiro escolha mensal e aleatoriamente uma das partes (pessoal, manutenção predial, manutenção fixa etc.) para esmiuçar da seguinte forma:

- Avaliar a veracidade, a necessidade e autenticidade dos documentos;

- Ligar aos fornecedores ou prestadores de serviços para conferir valores pagos;

- Consultar zeladora e porteiro sobre a realização de serviços pagos a terceiros;

- Consultá-los sobre o recebimento de seus direitos e benefícios;

- Somar os valores constantes nos extratos bancários oficiais para confirmar as despesas com CPMF, taxas etc.;

- Comparar as cópias de recibos e depósitos com os créditos;

- Analisar se as autenticações dos documentos são realizadas em bancos conhecidos;

- Cruzar alguns pagamentos com o extrato oficial e o paralelo.”

São conselhos formulados por quem já vivenciou muitos tipos de fraude no condomínio. Felizmente o cerco contra os fraudadores está apertando. A obrigatoriedade de se pagar a guia de recolhimento do INSS através da Internet, por doc eletrônico, é um alívio para os condôminos (não foram poucos que tiveram a surpresa de saber, anos depois, que as guias de recolhimento haviam sido falsificadas e que nada fora efetivamente pago).

A propósito, recebemos correspondência de Nereu João Lagos, de Curitiba, na qual ele nos indica modo de se relacionar os débitos pendentes do condomínio, para que os moradores possam acompanhar e fiscalizar, sem correr nenhum risco em relação às normas do Código de Defesa do Consumidor.

Segundo o síndico, seu edifício adota, há mais de nove anos, um procedimento que elimina essa possibilidade de fraude: simplesmente relaciona no item “receitas” as quantidades e os valores das taxas de condomínio recebidas e, em item à parte, “quadro de inadimplência”, as taxas e os valores de cada taxa que se encontra em atraso, sem mencionar o número e o dono do apartamento. “Dessa forma, – enfatiza – qualquer condômino poderá acompanhar o pagamento ou não das taxas atrasadas.”

A Assembléia em Discussão

Pergunta um condômino: “Poderia ser anulada uma AGE (assembléia geral extraordinária), que colocaram como unanimidade a votação de prestação de contas da administração anterior, mas, no entanto, eu e minhas três procurações como também de um outro vizinho com duas procurações, não havíamos concordado com o que havia sido deliberado na respectiva assembléia, em um total de 24 pessoas presentes?”

Responde o TeleCondo: “A assembléia geral ordinária é obrigatória, por ficção da lei (Cód.Civil, art. 1.350). É destinada à prestação de contas do síndico, relativamente ao exercício anterior, à apresentação da previsão orçamentária para o exercício seguinte, entre outras matérias que constarem da ‘ordem do dia’. A deliberação prevalecerá, salvo disposição diferente na convenção, conforme decidir a maioria dos condôminos presentes.

A assembléia geral extraordinária é destinada ao exame e deliberação de temas incomuns, que derivam de situação especial, portanto não oportunos ou impróprios para deliberação em assembléia ordinária.

O quórum para instalação e deliberação nas assembléias, qualquer delas, será aquele previsto na convenção, contudo, se a convenção for omissa, as assembléias se instalarão com os condôminos presentes (Cód.Civil, art. 1.352) e as matérias constantes da ‘ordem do dia’ poderão ser aprovadas pela maioria simples de votos, salvo nas situações em que a lei exige quórum qualificado, por exemplo, para alteração da convenção, para destituição do síndico etc.

As decisões da assembléia, quando precedida de todos os requisitos na convocação e instalação, obrigam a todos os condôminos, presentes ou não, exemplo: prestação de contas, mesmo que esteja errada; aprovação de reforma, mesmo que não seja necessária; perdão de multa, mesmo quando claramente devida etc.

Na hipótese da prestação de contas ser aprovada em assembléia, somente seria possível exigir-se outra, ainda assim apenas pela via judicial, se algum dos condôminos provar a existência de (a) fraude nas contas; (b) nulidade da assembléia por falta de quórum; (c) participação de terceiros – não condômino – na votação, cujo voto tenha o poder de alterar o resultado; (d) falta de convocação para o assunto discutido; (e) falta de atendimento dos requisitos de prazos para convocação etc.

Quando o síndico não convocar a assembléia que deva ser realizada, os próprios condôminos poderão fazê-lo mediante requerimento com a assinatura de condôminos que representem ¼ (um quarto) do condomínio (Cód.Civil, art. 1.350, § 1o), mas, deverão ser observados todos  os outros requisitos para a instalação da assembléia, inclusive com obediência à forma e prazos para convocação que a convenção estabelecer ou, se omissa, conforme dispuser a lei (Código Civil, art. 1.354). Uma vez instalada a assembléia o quórum a ser obedecido será o da convenção.

Se a convenção for omissa valerá a maioria simples dos votos de condôminos presentes, considerados os pesos de suas respectivas frações ideais (Cód. Civil, art. 1.352, parág. único).

Em síntese, deve verificar o que estabelece a convenção quanto ao quórum para aprovação de contas – se é de maioria qualificada ou maioria simples -, como também pode pedir a nulidade da assembléia, em que a ata registrou unanimidade na aprovação de prestação de contas, quando na verdade sete condôminos presentes, sendo cinco destes representados, não concordaram com as contas da administração anterior.

Decálogo de Observações

Algumas observações gerais devem ser rememoradas, se bem que o tema seja bastante conhecido de todos. Vamos a elas:

1ª Funcionário do condomínio não é empregado doméstico - Apesar de trabalhar na esfera domiciliar dos condôminos, aplicam-se a ele as normas da legislação comum trabalhista, com todos seus direitos e corolários.

2ª Admissão e demissão é com o síndico - Como representante legal do condomínio, o síndico tem plenos poderes para admitir e demitir funcionários, salvo se houver cláusula específica regulando o assunto na convenção ou no regimento interno. Para evitar demissões arbitrárias, tão onerosas ao condomínio, convém disciplinar o assunto, restringindo tal poder, com consulta prévia ao conselho consultivo ou à assembléia.

3ª Número de funcionários é com a assembléia ordinária - Despesas de funcionários e encargos são despesas ordinárias. Mas há diferença entre ter dois ou cinco empregados no prédio. Seu número deve constar do orçamento anual a ser aprovado em assembléia. Não deve ficar ao alvedrio do síndico.

4ª Lugar de porteiro é na portaria - A função do porteiro é importante demais para ele circular fora de seu posto de comando. Não deve ficar na frente do prédio, do lado de fora, nem em outras dependências, de onde não possa controlar o fluxo de entrada de pessoas e veículos.

5ª Lugar da mulher do zelador não é na portaria - Se o condomínio tiver zelador residente e sua mulher não for funcionária do condomínio, seu lugar não é certamente na portaria. Não deve substituir o marido. O vínculo empregatício que resultará custará muito caro aos condôminos.

6ª Condômino não é patrão direto do empregado - O funcionário foi contratado pelo condomínio, através de seu representante legal, o síndico. Não cabe a cada condômino, individualmente, a tarefa de chamar a atenção dos funcionários. Na omissão do síndico ou em caso de necessidade urgente, até se admite, em função do princípio de que cada condômino deve defender os interesses da coletividade. Na rotina do dia-a-dia deixar esse incômodo para o síndico.

7ª Funcionário não é confessor nem confidente - Se não quiser que sua vida particular seja conhecida de outros, não a conte para funcionário do condomínio. Por norma funcional, ele não deve ser indiscreto com relação ao que sabe sobre os condôminos, mas não fez nenhum voto nesse sentido.

8ª Porteiro não é atleta nem técnico - O equipamento que usualmente se coloca na portaria (interfone, telefone, controle do portão eletrônico e da porta de entrada, visor ou visores de TV em circuito fechado, etc.) exige do porteiro perícia de técnico e coordenação motora de jogador de basquete. Nem todos têm treinamento e habilidade para tanto. Paciência.

9ª Zelador residente não é banco 24 horas - O zelador reside no edifício, mas trabalha para o condomínio. Deve ter horário de trabalho como todos os demais funcionários. Excepcionalmente, poderá ser acionado para resolver problemas de urgência. Trabalho continuado fora do expediente poderá resultar em pagamento de horas extras, com todos os demais acréscimos trabalhistas. Cuidado.

10ª Funcionário é parte do condomínio - Trabalha quase dentro da nossa casa. Conhece nossos hábitos. É membro ativo da comunidade condominial.

Como lidar com vizinhos malucos?

Dicas e conselhos para lidar com as desavenças que podem ocorrer na vida em comunidade.

Quem pensa no lar dos sonhos põe muitas coisas na conta: luminosidade, o tamanho dos cômodos, a localização, a existência de uma varanda gostosa ou de uma área de lazer agradável no condomínio. Mas não passa pela cabeça de ninguém conferir se algum dos seus vizinhos seria capaz de atirar copos de vidro no seu jardim ou deixar fezes humanas na sua porta.

Lia Coldibelli, 30 anos, coordenadora de conteúdo em uma produtora de vídeo, também não se preocupou com isso. “Aluguei uma casa com um quintal delicioso. Até que minha vizinha começou a dizer que nós ficávamos muito na parte de fora de casa e que isso a incomodava”, conta. A partir daí, não pararam as reclamações, incluindo a acusação de que Lia era garota de programa, por receber muitas pessoas em casa. “A imobiliária sempre esteve do meu lado, pois conhecia o histórico desses vizinhos”, diz a produtora de vídeo.

Lia colecionou e-mails grosseiros e maus- tratos, até decidir procurar uma nova casa. Pouco antes de mudar-se, convidou dois casais para uma pizza (dentro de casa, justamente para não incomodar). “Os vizinhos deviam estar alucinados, pois jogaram um copo de vidro no meu quintal. Saí e os vi arremessando um vaso que quase me acertou”, desabafa. “No dia seguinte acordei e tinha fezes humanas na porta da minha casa. Adivinha quem jogou?” Ela mudou de casa e hoje diz ter vizinhos ótimos.

Quem mora em casa não tem uma instância superior para recorrer, como um síndico. Por outro lado, nos condomínios, a proximidade dos apartamentos torna a relação entre vizinhos potencialmente mais explosiva. “O boom imobiliário faz as queixas aumentarem”, diz o advogado Fernando Zito, sócio do escritório Rachkorsky Advogados Associados, especializado em direito condominial. “Muitas pessoas que se mudam para prédios cresceram em casa e não têm cultura de condomínio”, diz o advogado. A situação só piora com os avanços tecnológicos que permitem lajes mais finas e, portanto, mais permeáveis a ruídos.

Há acusações mais fáceis de arbitrar que outras. Uma festa com volume muito alto num apartamento pode ser facilmente comprovada pelo síndico após uma chamada pelo interfone. Outras queixas, no entanto, podem ser difíceis de comprovar e controlar, como uma reclamação de que um cachorro late o dia inteiro ou que a vizinha de cima fica horas à noite andando de salto alto pela casa. Como o morador incomodado que reclama nem sempre apresenta provas, sobra para o síndico arbitrar o conflito.

Em caso de disputas, a mediação é do síndico
“Às vezes um morador está bravo com outro e faz uma acusação. O síndico precisa ter jogo de cintura, porque muitas vezes a solução depende da postura dele”, afirma Fernando. Para as mediações darem certo, é preciso também ter na ponta da língua as regras de convenção do condomínio e o regulamento interno. Isso vale para assuntos que regem a vida comum, como regras para horários e locais onde é permitido fazer barulho, alterações na fachada, uso de elevadores e vagas na garagens, com multas previstas em caso de infração.

Nos casos em que a reclamação é cabível, tanto para quem acusa quando para quem quer se ver livre da acusação, vale convocar testemunhas (como o próprio síndico) nos horários e situações de queixa. Provas são importantes: cheiros, infiltrações e ruídos precisam ser documentados. “O síndico tem que ter a cautela de verificar as acusações: perguntar para o vizinho ao lado, conferir se houve um exagero do reclamante. Às vezes a pessoa prejudicada filma ou chama escrevente de cartório das 9h às 23h para comprovar numa ata notatorial que houve barulho vindo de um apartamento”, diz Fernando.

Nas convenções de condomínio já existe a figura do ‘condômino antissocial’
Para dar conta de casos extremos, já existem convenções de condomínio que tratam da figura do condômino antissocial. “É o que desrespeita a norma sistematicamente”, diz o advogado. Não adianta multar: quase sempre, é um condômino que está em atraso com o condomínio e simplesmente deixa as multas se acumularem. “Existem ações na Justiça para expulsar esse tipo de morador de condomínio. O dia em que acontecer uma decisão judicial para afastar o morador que não consegue viver em coletividade, vai ser uma revolução, porque todo o condomínio tem alguém com esse perfil”, diz Fernando.

Para viver numa comunidade, é preciso ser flexível. Márcia Romão, gerente de atendimento ao cliente da Lello Condomínios, acredita que faz parte encarar um latido ou outro, ou aqueles minutinhos em que o salto da vizinha arrasta no piso quando ela chega em casa. “Tem que bancar um pouco o psicólogo também, tentar descobrir qual morador de um apartamento é a melhor pessoa para resolver conflitos.”

É preciso respeitar o vizinho que tem um estilo de vida diferente do seu
Muitas vezes o exagero da reclamação é resultado da falta de empatia “É natural uma pessoa que não tem filho reclamar de criança ou quem não gosta de animais reclamar de quem tem cachorro”, diz Márcia. Para melhorar essas relações, ela também aposta na figura do síndico. “Aquele que tenta integrar consegue estimular uma relação saudável. Dá muito resultado fazer confraternizações no condomínio, como festa junina ou Natal.”

Há conflitos que extrapolam a regulação interna do condomínio. Um dano no carro do vizinho, por exemplo, ou um vazamento que não envolva a coluna d’água do prédio. Esses devem ser resolvidos entre as partes.

Se o diálogo não resolver, resta recorrer à polícia, para evitar um prejuízo maior. “Recomendo fazer um boletim de ocorrência e, se continuar o problema, sobretudo para quem mora em casas, entrar com uma ação judicial no tribunal de pequenas causas”, avalia Fernando.

 

Fonte: IG

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