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condominio

Plástica dá novo destino a àreas de edifícios

Modernização e perfil de moradores podem levar a alterações nos espaços comuns.

Conjunto habitacional na Vila Nova Conceição prevê duas etapas nas modificações das instalações internas

Pela mudança de público ou pelo desejo de aproveitar bem os espaços, condomínios não param de se transformar. Jardim dá lugar a playground, e sauna, a brinquedotecas ou quadras de esportes. Há muitas vontades em jogo e recursos nem sempre tão abundantes quanto deveriam.

Modernizar o edifício em que mora na Vila Nova Conceição foi o norte do publicitário Rubens Monteiro, de 64 anos, para a pequena revolução que ele passou a liderar em outubro como síndico do residencial. Por cerca de R$ 350 mil, o condomínio vive hoje mudanças radicais em suas áreas comuns: ganhará um gradil de vidro, novos revestimentos e espaços adicionais.

A primeira fase da obra, atualmente em execução, prevê ainda novos jardins, um banheiro junto à portaria e um visual mais contemporâneo para a piscina, além de uma cozinha gourmet para o salão de festas. No ano que vem, a última etapa resultará, quando concluída, em uma academia de ginástica e um quiosque com churrasqueiras.

“Fizemos um fundo de obra e estamos captando todos os meses R$ 5 mil de cada proprietário”, diz Monteiro, que, apesar do investimento, acredita na valorização das unidades. “O apartamento já saiu de R$ 1,1 milhão para cerca de R$ 1,8 milhão.” As unidades básicas têm 179 m².

Para aprovar tudo isso, o síndico precisou da aprovação de 100% dos condôminos – uma tarefa árdua imposta pela convenção condominial, mas afortunadamente facilitada pelas reduzidas dimensões do conjunto, com apenas oito unidades.

Se fosse maior, talvez o edifício na Vila Nova Conceição não conseguisse autorização para promover as mudanças que imaginou. A unanimidade é regra para a maior parte dos conjuntos habitacionais, quando as intervenções alteram a destinação de equipamentos internos.

Por isso, a gerente de relacionamento da Lello Condomínios, Márcia Romão, recomenda o máximo de clareza na apresentação de propostas e o respeito ao dinheiro dos proprietários. “Vale o bom senso, mas é importante ver a complexidade do que vai ser feito e o histórico do condomínio. Há pessoas que são predispostas a criar problemas.”

A rigidez das convenções tem como objetivo garantir os direitos das minorias nos conjuntos, de acordo com o diretor de condomínios da administradora Habitacional, Márcio Bagnato. “Se quiserem construir uma quadra onde existe um jardim, provavelmente o espaço vai ter um impacto maior para o morador do primeiro andar. A obra não poderia sair sem a autorização dele.”

O quórum pode ser menor para obras mais simples ou que apenas melhoram a eficiência das instalações, segundo o diretor da Habitacional. Em um edifício de 12 anos e 136 unidades em Diadema, por exemplo, o síndico Jacques de Oliveira Ferreira conseguiu melhorar sem conflitos internos dependências como a sala de ginástica e o salão de jogos. “Levamos um questionário de avaliação aos moradores. Em cima disso, as pessoas disseram o que queriam”, diz Ferreira, que está no seu quinto mandato como administrador.

Propostas. A regra para aprovação de gastos – inclusive com projetos de arquitetura – nos condomínios envolve a análise de três ou mais orçamentos. No edifício onde Rubens Monteiro é síndico, a proposta vencedora é a do arquiteto Artur Mendes. “Apresentei um pré-projeto com as ideias de cada um. E mexemos com o que eles pretendiam fazer”, diz. Desde o primeiro contato, passaram-se quase dois anos, segundo ele.

Antes iniciar as reformas, Bagnato, da Habitacional, recomenda a criação de um fundo de obras nos edifícios. “Se houver a intenção do condomínio, sugerimos que se faça uma assembleia para decidir a arrecadação de parte do valor. Para que, quando as aprovações sejam necessárias em assembleia, eles já tenham 20% ou 30% do total necessário.”

Com mais reserva, os condomínios podem reduzir a quantia mensal a ser paga pelos proprietários ou permitir sonhos mais ambiciosos. “No começo, tudo pode. Mas aí se deparam com um valor muito alto e começam a negociar”, diz a arquiteta Cristina Barbara, sócia do escritório especializado Barbara & Purchio.

Atualmente, ela trabalha na reformulação de um residencial de Moema. “Trocamos a parte da sauna por uma brinquedoteca. Onde ficava a brinquedoteca, fizemos um spa. E, na parte de fora, na piscina, fizemos uma espécie de gazebo.” O custo do projeto ficou em R$ 700 mil, muito alto na avaliação dos clientes. “Mas, mudando algumas coisas, estamos acordando para fechar em torno de R$ 400 mil.”

A criação de espaços de convivência nos edifícios é tendência segundo ela. Os altos custos, porém, dificultam o acesso de todos a algumas ações. “Os edifícios médios querem melhorar. Mas talvez não tenham a mesma proporção de valores e não consigam fazer tudo o que gostariam.”

Fonte: Estadão

Restauração completa

O retrofit vai muito além de meras reformas pontuais na fachada das construções

Por baixo da aparência estragada e das instalações defeituosas de um prédio velho ou de uma casa antiga, pode-se esconder um pequeno tesouro. Para descobri-lo, não basta um retoque aqui ou ali, mas sim uma intervenção profunda. A técnica que resgata a riqueza de estruturas deterioradas é chamada de retrofit.

Basicamente, trata-se de uma restauração, mas este termo é aplicado a edifícios tombados e “retrofit”, não, segundo o arquiteto Henock de Almeida, diretor da AC Arquitetura e Consultoria, do Rio de Janeiro. Essa última prática é “o processo de modernização tecnológica e estética de edifícios feitos em outra época e que envelheceram”, segundo Almeida, e inclui até mudanças na fachada. No restauro, por sua vez, é obrigatório preservar as características originais da construção.

Alterações abrangentes

Ao contrário de uma reforma, o retrofit não envolve melhorias pontuais, mas mudanças mais abrangentes. Frequentemente inclui aplicação de tecnologias novas, como renovação de elevadores ou de ar-condicionado, o que leva a uma melhor performance energética da construção.

O arquiteto Juca Pires, sócio do escritório paulistano Pires Giovanetti Guardia, lembra que, no Brasil, “o comum era demolir para fazer de novo, mas adequar passou a ser interessante, até mesmo do ponto de vista cultural, quando há qualidades arquitetônicas que justifiquem a ação”.

O mais comum é o retrofit ser aplicado para mudar a função de um empreendimento – por exemplo, um edifício residencial que passa a ter uso comercial. Pires, no entanto, afirma a transformação para uso residencial está aumentando, e destaca o pioneirismo do Rio de Janeiro.

“A valorização imobiliária da zona sul da cidade tem levado ao uso dessa técnica para aumentar o tamanho dos apartamentos e incorporar facilidades”, destaca.

Em prédios residenciais, é preciso obedecer à convenção de condomínio, pois em alguns casos exige-se aprovação unânime para a obra, e, em outros, apenas o consentimento da maioria. Como toda intervenção trabalhosa, o retrofit causa incômodos, mas valoriza o imóvel, destaca Pires. “Trabalhei em obras que tiveram impacto grande no preço do imóvel, com melhorias de fachadas e estruturas.”

Um trabalho que Pires está desenvolvendo no Rio de Janeiro dá uma ideia da dimensão que pode ter oretrofit. O projeto ocorre em um casarão antigo que já foi a casa de um importante político do século XIX, depois virou um tradicional colégio e serviu de sede para uma construtora, que faliu e deixou o imóvel abandonado. Agora, o imóvel está sendo incorporado a um empreendimento residencial, e, após a intervenção, terá espaços comuns e 16 lofts.

Não por acaso, Pires afirma que o retrofit “é muito importante urbanisticamente”.

Fonte: SindicoNet

Frio também é tempo de cuidar das piscinas

As baixas temperaturas durante o inverno afastam os sócios das piscinas dos clubes e, entre as pessoas que têm piscina em casa, poucos se arriscam a um mergulho nesta época do ano. O distanciamento da água gelada, no entanto, não deve ser sinônimo de descuido com a limpeza da piscina. Quem se previne e faz a manutenção recomendada, evita custos desnecessários no tratamento de água e na conservação da estrutura física e dos equipamentos na chegada do próximo verão.

A quantidade de materiais químicos utilizados para a limpeza das piscinas é menor durante a baixa estação. Fábio Salinas, sócio na empresa Salinas Piscinas, diz que a frequência no uso de alguns produtos reduz para uma vez por semana, em vez de ser diário. “A aplicação de cloro, por exemplo, feita geralmente uma vez por dia, durante o período de inverno pode ser alterada para uma vez por semana. O uso do filtro também pode ser menor, não há a necessidade de funcionar todo o dia”, destaca.

Por praticidade, algumas pessoas costumam cobrir as piscinas com capas de proteção. É uma medida que evita a queda de sujeiras, como folhas e insetos, sobre a água e o acúmulo de detritos no fundo.

Frio também é tempo de cuidar das piscinas - Douglas Marçal

O comum é alterar a periodicidade em que a limpeza é feita; em vez de diário o processo pode ser semanal

Deixar de se importar com a limpeza da piscina, pela falta de uso no inverno, pode ser uma escolha salgada para o bolso. O custo para manutenção adequada, quando a piscina voltar a ter a utilização normal, é alto.

A falta de manutenção correta nesta época do ano pode deixar a piscina suja e, segundo Salinas, “se a manutenção da piscina durante o inverno não for feita da maneira ideal, o custo da limpeza na chegada do verão será maior, porque a quantidade de produtos químicos para deixar a piscina novamente em condições de uso é dobrada.”

Antônio Barison, proprietário da Piscinas Hidrolar, lembra que a falta de manutenção das piscinas durante o inverno, pode transformar a piscina em criadouro do mosquito da dengue. “Para evitar o surgimento de larvas do Aedes aegypti, a maioria das pessoas se preocupa em fazer a manutenção correta das piscinas durante os meses de frio. A água parada pode trazer o problema da dengue. E sempre tem um vizinho de olho para saber se a piscina na casa ao lado não é um foco do mosquito”, ressalta.

Sem efeito

A ideia de tirar toda a água da piscina porque ela fica quase sem uso no inverno não é aconselhada por Barison. Tirar a água pode provocar problemas graves na estrutura da piscina, implicando em altos custos para uma eventual reforma. “Quem tem piscina de concreto em casa não deve esvaziar só porque não vai usar durante o inverno.

Empresário

A tendência quando se esvazia a piscina, é que ela venha a trincar e rachar. As paredes ressecam, formam trincas e fissuras, o que pode provocar vazamentos na hora de encher a piscina outra vez”, afirma.

O conselho não vale apenas para as piscinas de concreto. Pessoas que têm piscinas de fibra ou de vinil também devem evitar esvaziá-las. “Independente da época do ano, seja inverno ou verão, esvaziar esse tipo de piscina estraga as paredes. Uma vez constatado o dano, o custo para recuperação é elevado”, declara.

Fonte: ODiario.com

Quando, como e por que reformar as instalações elétricas nos condomínios

Quase uma minicidade, o Conjunto Habitacional e Comercial Vila Mariana apresenta problemas compatíveis com seu tamanho: o condomínio misto, localizado na Vila Mariana, em São Paulo, tem 931 apartamentos, 51 lojas, oito blocos de apartamentos e uma população estimada em três mil pessoas. O edifício mais antigo do condomínio foi construído há 42 anos. Não é de se estranhar que as instalações elétricas necessitassem de reforma.

Moradora do local há 37 anos e síndica há quatro, Brígida Paiva Martins avalia que o condomínio vem sendo mantido com esmero. Porém, os centros de medição careciam de maior atenção. “Concluímos a reforma do centro de medição de um bloco, que levou um ano e foi paga em 15 meses. O custo da obra foi de R$ 127 mil, divididos por 135 apartamentos. Trocamos toda a fiação por material antichamas e usamos os disjuntores mais modernos. Fizemos a reforma da portaria até os apartamentos”, resume. A síndica considerou a relação custo benefício da obra excelente, e já contabiliza a economia significativa obtida na conta de luz: o gasto com energia na torre caiu de R$ 4 mil para R$ 1.100 mensais, com dois elevadores. “Além disso, estamos mais seguros e sem qualquer risco de incêndio ou problema causado pelas instalações elétricas. Antes, tínhamos queda constante de energia nos apartamentos. Agora já estamos orçando a obra para outros dois blocos”, comenta.

Situações como a vivida pelo Conjunto Vila Mariana são corriqueiras. Edifícios antigos sofrem com sobrecarga de energia em suas instalações elétricas. “Instalações antigas, com mais de 10 anos, normalmente não foram dimensionadas para atender às atuais necessidades de cargas elétricas, como aparelhos de aquecimento de água e de ambientes com grandes potências, secadores de cabelo, fornos elétricos e outros. Pode ser necessário adequar a instalação, aumentando a seção dos condutores, a quantidade de circuitos e tomadas e chegar até ao aumento da carga elétrica contratada com a empresa distribuidora”, sustenta Eduardo Daniel, superintendente da Certiel Brasil (Associação Brasileira de Certificação de Instalações Elétricas), entidade que defende a certificação na área.

Até mesmo o síndico pode perceber os sinais de sobrecarga e mau dimensionamento da elétrica do prédio. O próprio visual das fiações costuma aparentar superaquecimento e ressecamento. Mas, é claro que qualquer serviço relativo às instalações elétricas deve ser entregue a especialistas. “O projeto e a solicitação de reforma no centro de medição deve ser feito por um profissional legalmente habilitado – engenheiro eletricista ou técnico em eletrotécnica até uma determinada potência, e recolhida a ART – Anotação de Responsabilidade Técnica”, avisa o engenheiro Edson Martinho, diretor executivo da Abracopel (Associação Brasileira de Conscientização para os Perigos da Eletricidade).

APROVAÇÃO E CÁLCULO
A atualização dos centros de medição consiste na reforma das prumadas com a substituição de condutores redimensionados, “importante para dar mais segurança aos moradores”, esclarece Martinho. “O síndico deve sugerir e argumentar aos condôminos que, com a reforma da instalação do prédio, houve um aumento da capacidade e os apartamentos passam a ser o gargalo, sendo recomendável a adequação de suas instalações internas”, completa o diretor da Abracopel.

Eduardo Daniel, superintendente da Certiel Brasil, explica que o projeto de acréscimo de energia fornecida ao condomínio deve ser aprovado junto à concessionária e que o cálculo deve ser feito a partir dos pontos de utilização e retornando até o centro de medição. “No caso de inadequação da atual instalação interna dos apartamentos, os circuitos devem ser substituídos ou aumentados, adequando-se também as proteções contra sobrecorrentes e sobretensões dos quadros individuais dos apartamentos. As prumadas, se necessário, devem ser substituídas por condutores maiores desde o centro de medição até cada apartamento, de modo que todo o conjunto fique adequado às novas condições”, orienta.

Além das reformas dos centros de medição, geralmente com acréscimo de carga, outra questão tem preocupado os síndicos quando se trata do consumo de energia elétrica: o excedente de energia reativa paga pelo condomínio. “Energia reativa é a energia solicitada por cargas indutivas, como transformadores e motores, e que não é consumida e sim devolvida ao circuito quando se desligam os equipamentos. Mesmo não sendo consumida, ela deve ser fornecida pela distribuidora”, explica Eduardo Daniel.

“Para que não haja um abuso, ou seja, pouca eficiência, gerando muito e utilizando pouco, as concessionárias de energia elétrica cobram multa por ultrapassar um determinado valor de energia reativa”, orienta Martinho, da Abracopel. O fator de potência identifica a energia reativa que está sendo fornecida. “A compensação do fator de potência pode ser conseguida pela instalação de capacitores, que possuem características contrárias às dos motores, diminuindo a energia reativa fornecida”, orienta Eduardo Daniel, superintendente da Certiel Brasil.

FORMAÇÃO
Se o assunto é energia elétrica, o síndico sempre deve recorrer a um especialista em caso de problemas nas instalações ou no consumo do condomínio. Contar com um zelador bem preparado também é prudente. Edson Martinho considera imprescindível que o zelador ou o gerente predial conheça todos os riscos da eletricidade e seus limites em relação a ela. “Ou seja, até onde eles possuem conhecimento para uma determinada manutenção e quando devem chamar um profissional qualificado”, pontua.

Para Eduardo Daniel, a formação básica sobre segurança elétrica não é tão simples, “porque exige conhecimento técnico e pode levar a pessoa a se considerar apta a realizar qualquer serviço elétrico, desprezando os riscos envolvidos”. “Devem ser apresentados aos zeladores e gerentes prediais os sinais básicos de falta de segurança, como conexões mal feitas, falta de fio terra (condutor de proteção), aquecimento dos condutores e dispositivos instalados. Hoje existem publicações de fabricantes de equipamentos e condutores elétricos, concessionárias e entidades de apoio, como o Procobre. Formação mais especializada pode ser conseguida em cursos técnicos no Senai e nos sindicatos de instaladores”, arremata o superintendente da Certiel Brasil.

 

Fonte: Direcional Condomínios

O vizinho pode fumar na sacada em um condomínio?

Ele tem todo o direito. A liberdade do condômino no apartamento em que mora é garantida por lei e vale para todo tipo de fumaça, seja ela de cigarros, charutos, incenso ou narguilé. O máximo que o vizinho incomodado pode fazer é ser gentil e pedir algum tipo de cooperação.

Um dia após a comemoração do Dia Mundial Sem Tabaco, a confirmação de que o fumo é liberado nas áreas privativas do apartamento pode deixar muitos insatisfeitos. Não são incomuns os relatos de reclamações relacionadas ao fumo alheio, principalmente após a provação das leis estaduais que restringem a ação em áreas comuns.

No estado de São Paulo, por exemplo, a legislação proíbe o fumo em “recintos de uso coletivo, total ou parcialmente fechados”. Isso vale para grande parte das áreas comuns dos condomínios, como hall, salões de festa e gazebos. Aos fumantes, restou apenas o ar livre ou a própria sacada, considerada área privativa.

“Esse é um problema recorrente. De uns anos para cá, os estados começaram a inovar com a legislação restringindo o fumo em áreas comuns. Mas nas sacadas do apartamento pode fumar porque é área privativa, propriedade da pessoa. E ela pode fumar o quanto quiser, não tem o que fazer”, relatou Márcio Rachkorsky em sua coluna Condomínio Legal, transmitida pela rede CBN às terças, às 11h05, e sextas, às 16h05.

Advogado especialista em condomínios, Rachkorsky fez um levantamento em seus e-mails e descobriu que, em seis meses, o total de reclamações relacionadas ao fumo foi duas vezes maior que as relativas à inadimplência – outra situação recorrente em condomínios.

E de acordo com ele, só dá pra brigar se a situação se tornar realmente extrema, como, por exemplo, se o hábito do vizinho for reunir os amigos na sacada para fumar habitualmente. Aí, a situação se caracteriza como uso nocivo ou super uso da propriedade, e o vizinho incomodado pode fazer alguma coisa. Senão, resta ter paciência e contar com o bom senso do colega de condomínio.

 

Fonte: Licita Mais

Acessibilidade é lei, mas nem sempre é fácil

Nas construções mais antigas, síndicos e administradores têm dificuldade em encontrar saídas para adaptar os acessos e espaços para todos

Dirceu Jarenko: de um lado a coluna, do outro a fiação elétrica – ficou difícil instalar uma plataforma

As construções feitas a partir de 2004 precisam estar de acordo com a Norma Téc­­nica 9050, publicada pela Associação Brasileira de Nor­­mas Técnicas (ABNT). O texto indica que todo o mobiliário e equipamento urbanos devem estar acessíveis, independente da condição ou das características da pessoa. A normatização ganhou força de lei com a publicação do decreto 5296 de 2004, que regulamenta os critérios bá­­sicos para acessibilidade.

“É basicamente não criar obstáculos. Evitar degraus de tamanhos di­­ferentes, desníveis en­­tre os ambientes, rampas, padronizar tamanho de portas, facilitar o acesso a instalações sanitárias, incluir placas sinalizadoras, elementos táteis para pés e mãos. É projetar um espaço com layout claro e de fácil leitura para todos”, explica o arquiteto Frederico Carstens, da Reali­za Arquitetura.

Ele conta que, nos projetos novos, aos poucos os clientes se acostumam que os itens que são necessários incluir para obedecer a legislação. “A gente usa os terrenos no limite da possibilidade. Então foi complicado, por exemplo, assimilar que uma escada que antes ocupava 20 metros quadrados passa a ocupar 25 metros quadrados”, comenta. Para ele, o processo faz parte de uma mudança cultural e pode ser comparado ao uso de cinto de segurança nos veículos. “No começo a gente não usava, não estava acostumado. Agora é automático entrar em um carro e puxar o cinto de segurança. É a mesma coisa com as normas de acessibilidade”, compara.

De acordo com o arquiteto, nos projetos de prédios comerciais e corporativos os elementos de acessibilidade estão mais presentes e a adaptação dos antigos tem sido mais efetiva. “Mas nos residenciais, vamos ver uma nova geração de prédios que estarão prontos para atender a todos, que são os que estão ficando prontos agora”, explica.

Adaptações

Para prédios antigos, é preciso criar saídas mais elaboradas. “A grande dificuldade, nos edifícios mais velhos, é a maneira como eles foram construídos. Eles não foram planejados para incluir condições de acessibilidade e a estrutura dos prédios não facilita”, explica Dirceu Jarenko, vice-presidente da área de condomínios do Sindicato da Habitação no Paraná (Secovi-PR). Ele é síndico do prédio onde mora e comenta que, no local, por ora, a única adaptação viável foi a troca dos painéis do elevador, com leitores para deficientes visuais.

“Nós já estudamos como fazer rampas, como incluir uma plataforma elevatória. Mas a estrutura não permite esse tipo de mudança. De um lado tem uma coluna estrutural, na outra parede passa a fiação elétrica e a tubulação. A maior dificuldade é encaixar os acessos”, indica.

De acordo com ele, os síndicos e as administradoras de condomínios mais antigos procuram o auxílio do Secovi-PR e também do Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (Crea-PR), mas em muitos casos, a dificuldade está na adaptação. “Vemos que as pessoas querem e precisam mudar o lugar onde vivem para torná-lo mais acessível, mas isso demanda, além de investimento, a possibilidade de fazer uma mudança estrutural”, indica Joel Kruger, presidente do Crea-PR.

Desenho universal

É o conceito que deve ser alcançado por engenheiros e arquitetos. Diz respeito a projeto para imóveis que consiga atender a maior gama de variações antropométricas e sensoriais da população

Fonte: Gazeta do Povo

Rateio não admite exceção

Não tendo a convenção do condomínio natureza contratual, não pode o condômino excusar-se de uma obrigação porque outra, devida a si, não foi cumprida.

“Não ostentando a Convenção de Condomínio natureza puramente contratual, inadmissível é ao condômino invocar a exceção de contrato não cumprido para escusar-se ao pagamento das cotas condominiais.”

O entendimento é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar ação em que o condômino se recusara a pagar as cotas de rateio sob a alegação de que o condomínio não tinha cumprido com a obrigação de reparar os danos havidos em sua unidade habitacional.

Relatando o recurso especial (195.450-SP), o ministro Barros Monteiro informa que o condomínio ajuizou ação de cobrança contra um dos condôminos, tendo o juiz julgado procedente, em parte, o pedido. Em grau de apelação na 11ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de São Paulo, por unanimidade, a decisão de primeiro grau foi mantida, sob o fundamento de que a exceção de contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus) não é aplicável, em ação de cobrança de despesas condominiais, “quando se tratar de obrigações de natureza distintas”, impondo ao devedor o ônus da multa, juros e atualização monetária.

No recurso especial, o condômino sustentou que o condomínio havia se comprometido “em assembleia” a reparar os danos causados em seu apartamento, razão pela qual, tendo decorrido dois anos sem o cumprimento da obrigação assumida, recusou-se a pagar sua parte nas despesas condominiais, apoiado ainda na noção de que a convenção entre os condôminos “tem natureza contratual”.

Em seu voto, o ministro Barros Monteiro diz que a regra do art. 1.092 do Código Civil de 1916 (artigos 476 a 477 do Código Civil de 2002) “somente encontra pertinência nos contratos bilaterais”, por estar assim prescrita: “Nos contratos bilaterais, nenhum dos contraentes [contratantes, CC/2002], antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.” Em apoio à sua interpretação, cita doutrina de Silvio de Salvo Venosa, para quem os contratos bilaterais, “no momento de sua feitura, atribuem obrigações a ambas as partes”, e também de Caio Mário da Silva Pereira, que caracteriza o contrato bilateral “pela reciprocidade das prestações”, o que não acontece no condomínio.

Este, explica o relator, não possui natureza contratual, possuindo caráter “estatutário ou institucional” ou “ normativo e institucional” (João Batista Lopes).

Conclui o ministro Barros Monteiro: “Nessas condições, ainda que o condomínio se tenha obrigado, em assembleia dos condôminos, a reparar os danos sofridos pela unidade habitacional dos réus e que estes tenham, de seu turno, ingressado em Juízo para compeli-lo a tanto, não lhes é permitido recusar o pagamento das cotas condominiais, não só pelas razões supra-apontadas, mas também porque sem a contribuição de todos os condôminos o condomínio não terá como subsistir.”

“Em suma” – prossegue –, “os prejuízos advindos ao seu apartamento em virtude de infiltrações e vazamentos, cuja responsabilidade é atribuída ao Condomínio, geram aos réus – ora recorrentes – um direito subjetivo, mas não podem servir como escusa para não cumprir o dever de contribuir para as despesas condominiais.”

Votaram com o relator os ministros César Asfor Rocha, Fernando Gonçalves e Aldir Passarinho Junior.

*Luiz Fernando de Queiroz

Validade do quadro de devedores

Desde que aja na forma da lei, o síndico pode afixar em edital interno o número das unidades que se encontram em atraso, sem que isso constitua dano moral.

Desde que aja na forma da lei, o condomínio pode afixar em edital interno o número das unidades que se encontram em atraso, não podendo o condômino pleitear indenização por dano moral se deu causa ao fato ao se tornar inadimplente com o pagamento de sua cota de rateio. Nas palavras do tribunal carioca, “o que pode constituir constrangimento, na realidade, é o próprio débito”.

A ação de reparação de danos sob a alegação de dor moral foi julgada totalmente improcedente. O acórdão, relatado pelo desembargador Albano Mattos Corrêa (n. 29.547/01), tem a seguinte ementa: “A exibição no Quadro de Devedores do Edifício, do número da unidade do apartamento da Autora, ora Apelante, e da sentença que a condena a pagar cotas condominiais em atraso, certo é que não agrada a inadimplente, mas não constitui fato autorizador de reparação. Se não houvesse a impontualidade da condômina no pagamento de suas obrigações, poder-se-ia cogitar do cabimento da dor moral, e por consequência, do direito à compensação de lei. No entanto, ad instar da negativação do nome de uma pessoa no SPC ou no Serasa, verbi gratia, se efetuada indevidamente, chama à razão o cabimento do dano moral, porém, se concretizado na forma da lei, com justa causa, não gera nenhum direito à indenização.”

Em seu relatório, o desembargador Albano Mattos Corrêa sustenta que “o abalo psicológico que a Apelante diz ter sofrido, indiscutivelmente, não decorreu do fato de ser colocado no quadro de devedores o número do apartamento, ou da exibição da sentença que a condenou ao pagamento de contas condominiais em atraso. A inadimplência da apelante no cumprimento de suas obrigações por cinco anos certamente lhe impõe situação de constrangimento. Mas não se pode enxergar nas providências do condomínio nenhum propósito que vise a atingir a honra da recorrente. São providências que visam a chamar a atenção da devedora para que venha saldar a sua dívida”.

Citando a sentença do juiz de primeiro grau, Ronaldo José Oliveira Rocha Passos, lembra o relator que o número da unidade da autora foi colocado no quadro de aviso junto com os dos demais condôminos em atraso, sem fazer referência ao nome de cada um, como “norma geral” do condomínio.

“Tal fato, em consequência, ou melhor, tal modo de comunicar aos demais condôminos o índice de inadimplência” – diz o juiz da ação – “referindo unidades condominiais devedoras, em se tratando de condomínio de baixa renda, efetuado em quadro geral, não se pode considerar comportamento dirigido a provocar constrangimento a este ou àquele condômino, titular de unidade devedora. O que pode constituir constrangimento, na realidade, é o próprio débito.”

Adiante o magistrado aduz que tanto o quadro como a sentença, “caso tivesse sito remetida aos demais condôminos responde mais às indagações e cobranças dos demais condôminos em relação à solução das inadimplências do que propriamente a qualquer animus de constranger aos devedores”. Em outras palavras, o síndico tem a obrigação de informar os condôminos de suas providências para receber as taxas em atraso.

Os demais integrantes da Sexta Câmara Cível do TJRJ votaram com o relator.

*Luiz Fernando de Queiroz

Gás pode explodir seu lar

Conservar as instalações de gás de maneira adequada, utilizar peças e acessórios de acordo com as normas da ABNT, além de detetores de gás em pontos estratégicos, são
providências que diminuem o risco de vazamentos, evitando trágicas consequências.

Como evitar que seu apartamento voe pelos ares? Com esta pergunta o Informativo Preconsult-Unimóveis, de Curitiba, fornece várias dicas para que você não seja vítima de explosão causada pelo uso incorreto do gás de cozinha. Dada a importância do tema, transcrevemos a seguir a orientação do Informativo, com pequenas adaptações ao estilo da coluna.

1. Acidentes envolvendo vazamento de gás são muito comuns em residências. Por isso, todo cuidado é pouco. Conservar as instalações de maneira adequada, utilizar peças e acessórios de acordo com as normas da ABNT, além de detetores de gás em pontos estratégicos, são providências que diminuem o risco de vazamentos, que podem causar incêndio, explosões, queimaduras ou morte por asfixia, com trágicas consequências.

2. O uso de botijões de gás em apartamentos novos é proibido por lei. A alternativa é instalar baterias de gás liquefeito de petróleo (GLP), fornecido por empresas do ramo. A central de gás deve ser projetada por técnico especializado e obedecer às normas de segurança. Além de reduzir o risco, permite maior espaço útil na cozinha dos apartamentos, sem contar com a economia, pois é fácil a conferência de consumo, deixando de lado os velhos cilindros que eram na troca pesados por balanças nem sempre confiáveis.

3. Para quem ainda utiliza botijões de gás, recomenda-se adquirilos de empresas idôneas, exigindo sempre o lacre de segurança e recusando botijões amassados ou enferrujados. É importantíssimo instalar o botijão em local ventilado e periodicamente efetuar a troca da mangueira. No caso de gás encanado, o condômino deve verificar se a válvula, a mangueira e os acessórios estão em bom estado de conservação. Os aquecedores a gás, muito utilizados em apartamentos, também devem ser colocados em locais arejados.

Alarme sonoro e luminoso

4. Segundo os técnicos e engenheiros de segurança, 2% (dois por cento) de concentração de gás já são suficientes para causar uma explosão. Por isso, é importante usar detetores de gás como complemento das instalações, para aumentar a segurança. O aparelho emite um alarme sonoro e outro luminoso assim que o nível de concentração gasosa atinge 0,5% (meio por cento). De fácil instalação, o detetor tem evitado algumas tragédias e pode ser encontrado em supermercados e lojas de materiais de construção, a um preço médio de R$ 70,00.

5. O uso do detetor de gás é tão importante que em alguns países é obrigatório. Ao ouvir o sinal de alarme o condômino não deverá utilizar fogo ou qualquer equipamento que possa causar faísca. Em hipótese alguma se deve acionar interruptores de luz nem tirar aparelhos da tomada, alertam os técnicos. Ao constatar o vazamento, a primeira providência é abrir as janelas para ventilar o ambiente e desligar a energia elétrica. Se o problema for no botijão, leve-o para uma área aberta. E caso haja um princípio de incêndio, não se arrisque à toa. Deixe o local e acione o Corpo de Bombeiros.

6. As construtoras poderiam entregar os apartamentos já com o detetor de gás para os novos condôminos, evitando assim que ocorram tragédias por um custo que nada irá influenciar no valor final do apartamento.

Endossamos e agradecemos as dicas fornecidas.

*Luiz Fernando de Queiroz

Decisões da assembleia

Uma assembleia extraordinária pode revogar decisão tomada em assembleia comum (ordinária) do condomínio e vice-versa, desde que cumpridas as formalidades legais.

Uma assembleia ordinária pode ser anulada por outra extraordinária? De que forma? E uma antiga assembleia que aprovou a isenção para o síndico pode valer para os eleitos posteriormente, sem que o tema tenha sido novamente votado e não constando da convenção isenção e honorários?

As perguntas – todas muito pertinentes – foram feitas por síndico ao Telecondo (41-3223-8030), serviço de utilidade pública mantido pela Associação dos Condomínios Garantidos do Brasil. Chamam a atenção para o ponto fundamental do condomínio, de cuja observância depende a harmonia do prédio.

O que está em questão, no fundo, é a validade, a legitimidade e a perenidade das assembleias condominiais. Diga-se, de pleno, que a lei não estabeleceu hierarquia entre as assembleias ordinárias e extraordinárias. Ambas situam-se no mesmo plano de validade e de poderes. Aliás, o novo Código Civil não menciona explicitamente as assembleias “ordinárias”, referindo-se unicamente à “assembleia” em muitas de suas normas (v. g. artigos 1.334, 1.335, 1.337, 1.347, 1.348, 1.349, 1.350, 1.352, 1.353, 1.354, 1.356, 1.357). Alude também à “assembleia geral” (art. 1.336), mas só qualifica expressamente as assembleias “extraordinárias” em um único artigo, o 1.355, nos seguintes termos: “Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por 1/4 (um quarto) dos condôminos.”

Quer a assembleia seja para fim previsto na lei (“ordinária”), quer “extraordinária”,  seu poder de fogo é o mesmo. Além de obrigar a todos os condôminos – tenham ou não comparecido a ela –, pode também modificar qualquer outra norma aprovada em assembleia anterior. Prevalece o princípio de que a lei nova revoga a lei antiga. Logo, uma assembleia extraordinária pode, sim, revogar decisão tomada em assembleia comum (ordinária) do prédio, desde que cumpridas as formalidades legais (convocação regular, inserção do tema na pauta, discussão, deliberação, inclusão na ata, registro etc.).

Com relação à segunda parte do questionamento, para uma resposta precisa seria de rigor examinar o conteúdo da ata que aprovou a isenção do síndico quanto ao pagamento da cota de rateio. Caso se tenha dito que o síndico “fulano de tal” fica isento da taxa, em caráter personalíssimo, e não que os síndicos do condomínio ficarão desobrigados do pagamento, a extensão do aprovado só atingiria, é óbvio, o primeiro síndico eleito e não os demais. Para esses também serem beneficiados é preciso regra geral, mesmo que não conste da convenção ou do regimento interno.

Em geral, no ato da eleição de cada síndico, a assembleia delibera sobre a sua remuneração, ou não, que pode ser na forma de não pagamento do rateio das despesas ordinárias ou de retribuição direta em pecúnia. Quando a convenção (ou o regimento) contém norma própria sobre o assunto, esta deve ser obedecida, não podendo ser desconsiderada pela assembleia, sob pena de anulação da decisão.

Em condomínios bem administrados, onde há bom senso e respeito entre os condôminos, as decisões da assembleia assumem, não raro, uma validade que vai muito além de seu aspecto puramente legal. Tornam-se parte da cultura do condomínio, do modo de vida dos moradores, formam “jurisprudência” interna e duram por muito tempo, para a satisfação de todos. Antes as leis fossem assim.

*Luiz Fernando de Queiroz

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