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Quando, como e por que reformar as instalações elétricas nos condomínios

Quase uma minicidade, o Conjunto Habitacional e Comercial Vila Mariana apresenta problemas compatíveis com seu tamanho: o condomínio misto, localizado na Vila Mariana, em São Paulo, tem 931 apartamentos, 51 lojas, oito blocos de apartamentos e uma população estimada em três mil pessoas. O edifício mais antigo do condomínio foi construído há 42 anos. Não é de se estranhar que as instalações elétricas necessitassem de reforma.

Moradora do local há 37 anos e síndica há quatro, Brígida Paiva Martins avalia que o condomínio vem sendo mantido com esmero. Porém, os centros de medição careciam de maior atenção. “Concluímos a reforma do centro de medição de um bloco, que levou um ano e foi paga em 15 meses. O custo da obra foi de R$ 127 mil, divididos por 135 apartamentos. Trocamos toda a fiação por material antichamas e usamos os disjuntores mais modernos. Fizemos a reforma da portaria até os apartamentos”, resume. A síndica considerou a relação custo benefício da obra excelente, e já contabiliza a economia significativa obtida na conta de luz: o gasto com energia na torre caiu de R$ 4 mil para R$ 1.100 mensais, com dois elevadores. “Além disso, estamos mais seguros e sem qualquer risco de incêndio ou problema causado pelas instalações elétricas. Antes, tínhamos queda constante de energia nos apartamentos. Agora já estamos orçando a obra para outros dois blocos”, comenta.

Situações como a vivida pelo Conjunto Vila Mariana são corriqueiras. Edifícios antigos sofrem com sobrecarga de energia em suas instalações elétricas. “Instalações antigas, com mais de 10 anos, normalmente não foram dimensionadas para atender às atuais necessidades de cargas elétricas, como aparelhos de aquecimento de água e de ambientes com grandes potências, secadores de cabelo, fornos elétricos e outros. Pode ser necessário adequar a instalação, aumentando a seção dos condutores, a quantidade de circuitos e tomadas e chegar até ao aumento da carga elétrica contratada com a empresa distribuidora”, sustenta Eduardo Daniel, superintendente da Certiel Brasil (Associação Brasileira de Certificação de Instalações Elétricas), entidade que defende a certificação na área.

Até mesmo o síndico pode perceber os sinais de sobrecarga e mau dimensionamento da elétrica do prédio. O próprio visual das fiações costuma aparentar superaquecimento e ressecamento. Mas, é claro que qualquer serviço relativo às instalações elétricas deve ser entregue a especialistas. “O projeto e a solicitação de reforma no centro de medição deve ser feito por um profissional legalmente habilitado – engenheiro eletricista ou técnico em eletrotécnica até uma determinada potência, e recolhida a ART – Anotação de Responsabilidade Técnica”, avisa o engenheiro Edson Martinho, diretor executivo da Abracopel (Associação Brasileira de Conscientização para os Perigos da Eletricidade).

APROVAÇÃO E CÁLCULO
A atualização dos centros de medição consiste na reforma das prumadas com a substituição de condutores redimensionados, “importante para dar mais segurança aos moradores”, esclarece Martinho. “O síndico deve sugerir e argumentar aos condôminos que, com a reforma da instalação do prédio, houve um aumento da capacidade e os apartamentos passam a ser o gargalo, sendo recomendável a adequação de suas instalações internas”, completa o diretor da Abracopel.

Eduardo Daniel, superintendente da Certiel Brasil, explica que o projeto de acréscimo de energia fornecida ao condomínio deve ser aprovado junto à concessionária e que o cálculo deve ser feito a partir dos pontos de utilização e retornando até o centro de medição. “No caso de inadequação da atual instalação interna dos apartamentos, os circuitos devem ser substituídos ou aumentados, adequando-se também as proteções contra sobrecorrentes e sobretensões dos quadros individuais dos apartamentos. As prumadas, se necessário, devem ser substituídas por condutores maiores desde o centro de medição até cada apartamento, de modo que todo o conjunto fique adequado às novas condições”, orienta.

Além das reformas dos centros de medição, geralmente com acréscimo de carga, outra questão tem preocupado os síndicos quando se trata do consumo de energia elétrica: o excedente de energia reativa paga pelo condomínio. “Energia reativa é a energia solicitada por cargas indutivas, como transformadores e motores, e que não é consumida e sim devolvida ao circuito quando se desligam os equipamentos. Mesmo não sendo consumida, ela deve ser fornecida pela distribuidora”, explica Eduardo Daniel.

“Para que não haja um abuso, ou seja, pouca eficiência, gerando muito e utilizando pouco, as concessionárias de energia elétrica cobram multa por ultrapassar um determinado valor de energia reativa”, orienta Martinho, da Abracopel. O fator de potência identifica a energia reativa que está sendo fornecida. “A compensação do fator de potência pode ser conseguida pela instalação de capacitores, que possuem características contrárias às dos motores, diminuindo a energia reativa fornecida”, orienta Eduardo Daniel, superintendente da Certiel Brasil.

FORMAÇÃO
Se o assunto é energia elétrica, o síndico sempre deve recorrer a um especialista em caso de problemas nas instalações ou no consumo do condomínio. Contar com um zelador bem preparado também é prudente. Edson Martinho considera imprescindível que o zelador ou o gerente predial conheça todos os riscos da eletricidade e seus limites em relação a ela. “Ou seja, até onde eles possuem conhecimento para uma determinada manutenção e quando devem chamar um profissional qualificado”, pontua.

Para Eduardo Daniel, a formação básica sobre segurança elétrica não é tão simples, “porque exige conhecimento técnico e pode levar a pessoa a se considerar apta a realizar qualquer serviço elétrico, desprezando os riscos envolvidos”. “Devem ser apresentados aos zeladores e gerentes prediais os sinais básicos de falta de segurança, como conexões mal feitas, falta de fio terra (condutor de proteção), aquecimento dos condutores e dispositivos instalados. Hoje existem publicações de fabricantes de equipamentos e condutores elétricos, concessionárias e entidades de apoio, como o Procobre. Formação mais especializada pode ser conseguida em cursos técnicos no Senai e nos sindicatos de instaladores”, arremata o superintendente da Certiel Brasil.

 

Fonte: Direcional Condomínios

O vizinho pode fumar na sacada em um condomínio?

Ele tem todo o direito. A liberdade do condômino no apartamento em que mora é garantida por lei e vale para todo tipo de fumaça, seja ela de cigarros, charutos, incenso ou narguilé. O máximo que o vizinho incomodado pode fazer é ser gentil e pedir algum tipo de cooperação.

Um dia após a comemoração do Dia Mundial Sem Tabaco, a confirmação de que o fumo é liberado nas áreas privativas do apartamento pode deixar muitos insatisfeitos. Não são incomuns os relatos de reclamações relacionadas ao fumo alheio, principalmente após a provação das leis estaduais que restringem a ação em áreas comuns.

No estado de São Paulo, por exemplo, a legislação proíbe o fumo em “recintos de uso coletivo, total ou parcialmente fechados”. Isso vale para grande parte das áreas comuns dos condomínios, como hall, salões de festa e gazebos. Aos fumantes, restou apenas o ar livre ou a própria sacada, considerada área privativa.

“Esse é um problema recorrente. De uns anos para cá, os estados começaram a inovar com a legislação restringindo o fumo em áreas comuns. Mas nas sacadas do apartamento pode fumar porque é área privativa, propriedade da pessoa. E ela pode fumar o quanto quiser, não tem o que fazer”, relatou Márcio Rachkorsky em sua coluna Condomínio Legal, transmitida pela rede CBN às terças, às 11h05, e sextas, às 16h05.

Advogado especialista em condomínios, Rachkorsky fez um levantamento em seus e-mails e descobriu que, em seis meses, o total de reclamações relacionadas ao fumo foi duas vezes maior que as relativas à inadimplência – outra situação recorrente em condomínios.

E de acordo com ele, só dá pra brigar se a situação se tornar realmente extrema, como, por exemplo, se o hábito do vizinho for reunir os amigos na sacada para fumar habitualmente. Aí, a situação se caracteriza como uso nocivo ou super uso da propriedade, e o vizinho incomodado pode fazer alguma coisa. Senão, resta ter paciência e contar com o bom senso do colega de condomínio.

 

Fonte: Licita Mais

Acessibilidade é lei, mas nem sempre é fácil

Nas construções mais antigas, síndicos e administradores têm dificuldade em encontrar saídas para adaptar os acessos e espaços para todos

Dirceu Jarenko: de um lado a coluna, do outro a fiação elétrica – ficou difícil instalar uma plataforma

As construções feitas a partir de 2004 precisam estar de acordo com a Norma Téc­­nica 9050, publicada pela Associação Brasileira de Nor­­mas Técnicas (ABNT). O texto indica que todo o mobiliário e equipamento urbanos devem estar acessíveis, independente da condição ou das características da pessoa. A normatização ganhou força de lei com a publicação do decreto 5296 de 2004, que regulamenta os critérios bá­­sicos para acessibilidade.

“É basicamente não criar obstáculos. Evitar degraus de tamanhos di­­ferentes, desníveis en­­tre os ambientes, rampas, padronizar tamanho de portas, facilitar o acesso a instalações sanitárias, incluir placas sinalizadoras, elementos táteis para pés e mãos. É projetar um espaço com layout claro e de fácil leitura para todos”, explica o arquiteto Frederico Carstens, da Reali­za Arquitetura.

Ele conta que, nos projetos novos, aos poucos os clientes se acostumam que os itens que são necessários incluir para obedecer a legislação. “A gente usa os terrenos no limite da possibilidade. Então foi complicado, por exemplo, assimilar que uma escada que antes ocupava 20 metros quadrados passa a ocupar 25 metros quadrados”, comenta. Para ele, o processo faz parte de uma mudança cultural e pode ser comparado ao uso de cinto de segurança nos veículos. “No começo a gente não usava, não estava acostumado. Agora é automático entrar em um carro e puxar o cinto de segurança. É a mesma coisa com as normas de acessibilidade”, compara.

De acordo com o arquiteto, nos projetos de prédios comerciais e corporativos os elementos de acessibilidade estão mais presentes e a adaptação dos antigos tem sido mais efetiva. “Mas nos residenciais, vamos ver uma nova geração de prédios que estarão prontos para atender a todos, que são os que estão ficando prontos agora”, explica.

Adaptações

Para prédios antigos, é preciso criar saídas mais elaboradas. “A grande dificuldade, nos edifícios mais velhos, é a maneira como eles foram construídos. Eles não foram planejados para incluir condições de acessibilidade e a estrutura dos prédios não facilita”, explica Dirceu Jarenko, vice-presidente da área de condomínios do Sindicato da Habitação no Paraná (Secovi-PR). Ele é síndico do prédio onde mora e comenta que, no local, por ora, a única adaptação viável foi a troca dos painéis do elevador, com leitores para deficientes visuais.

“Nós já estudamos como fazer rampas, como incluir uma plataforma elevatória. Mas a estrutura não permite esse tipo de mudança. De um lado tem uma coluna estrutural, na outra parede passa a fiação elétrica e a tubulação. A maior dificuldade é encaixar os acessos”, indica.

De acordo com ele, os síndicos e as administradoras de condomínios mais antigos procuram o auxílio do Secovi-PR e também do Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (Crea-PR), mas em muitos casos, a dificuldade está na adaptação. “Vemos que as pessoas querem e precisam mudar o lugar onde vivem para torná-lo mais acessível, mas isso demanda, além de investimento, a possibilidade de fazer uma mudança estrutural”, indica Joel Kruger, presidente do Crea-PR.

Desenho universal

É o conceito que deve ser alcançado por engenheiros e arquitetos. Diz respeito a projeto para imóveis que consiga atender a maior gama de variações antropométricas e sensoriais da população

Fonte: Gazeta do Povo

Rateio não admite exceção

Não tendo a convenção do condomínio natureza contratual, não pode o condômino excusar-se de uma obrigação porque outra, devida a si, não foi cumprida.

“Não ostentando a Convenção de Condomínio natureza puramente contratual, inadmissível é ao condômino invocar a exceção de contrato não cumprido para escusar-se ao pagamento das cotas condominiais.”

O entendimento é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar ação em que o condômino se recusara a pagar as cotas de rateio sob a alegação de que o condomínio não tinha cumprido com a obrigação de reparar os danos havidos em sua unidade habitacional.

Relatando o recurso especial (195.450-SP), o ministro Barros Monteiro informa que o condomínio ajuizou ação de cobrança contra um dos condôminos, tendo o juiz julgado procedente, em parte, o pedido. Em grau de apelação na 11ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de São Paulo, por unanimidade, a decisão de primeiro grau foi mantida, sob o fundamento de que a exceção de contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus) não é aplicável, em ação de cobrança de despesas condominiais, “quando se tratar de obrigações de natureza distintas”, impondo ao devedor o ônus da multa, juros e atualização monetária.

No recurso especial, o condômino sustentou que o condomínio havia se comprometido “em assembleia” a reparar os danos causados em seu apartamento, razão pela qual, tendo decorrido dois anos sem o cumprimento da obrigação assumida, recusou-se a pagar sua parte nas despesas condominiais, apoiado ainda na noção de que a convenção entre os condôminos “tem natureza contratual”.

Em seu voto, o ministro Barros Monteiro diz que a regra do art. 1.092 do Código Civil de 1916 (artigos 476 a 477 do Código Civil de 2002) “somente encontra pertinência nos contratos bilaterais”, por estar assim prescrita: “Nos contratos bilaterais, nenhum dos contraentes [contratantes, CC/2002], antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.” Em apoio à sua interpretação, cita doutrina de Silvio de Salvo Venosa, para quem os contratos bilaterais, “no momento de sua feitura, atribuem obrigações a ambas as partes”, e também de Caio Mário da Silva Pereira, que caracteriza o contrato bilateral “pela reciprocidade das prestações”, o que não acontece no condomínio.

Este, explica o relator, não possui natureza contratual, possuindo caráter “estatutário ou institucional” ou “ normativo e institucional” (João Batista Lopes).

Conclui o ministro Barros Monteiro: “Nessas condições, ainda que o condomínio se tenha obrigado, em assembleia dos condôminos, a reparar os danos sofridos pela unidade habitacional dos réus e que estes tenham, de seu turno, ingressado em Juízo para compeli-lo a tanto, não lhes é permitido recusar o pagamento das cotas condominiais, não só pelas razões supra-apontadas, mas também porque sem a contribuição de todos os condôminos o condomínio não terá como subsistir.”

“Em suma” – prossegue –, “os prejuízos advindos ao seu apartamento em virtude de infiltrações e vazamentos, cuja responsabilidade é atribuída ao Condomínio, geram aos réus – ora recorrentes – um direito subjetivo, mas não podem servir como escusa para não cumprir o dever de contribuir para as despesas condominiais.”

Votaram com o relator os ministros César Asfor Rocha, Fernando Gonçalves e Aldir Passarinho Junior.

*Luiz Fernando de Queiroz

Validade do quadro de devedores

Desde que aja na forma da lei, o síndico pode afixar em edital interno o número das unidades que se encontram em atraso, sem que isso constitua dano moral.

Desde que aja na forma da lei, o condomínio pode afixar em edital interno o número das unidades que se encontram em atraso, não podendo o condômino pleitear indenização por dano moral se deu causa ao fato ao se tornar inadimplente com o pagamento de sua cota de rateio. Nas palavras do tribunal carioca, “o que pode constituir constrangimento, na realidade, é o próprio débito”.

A ação de reparação de danos sob a alegação de dor moral foi julgada totalmente improcedente. O acórdão, relatado pelo desembargador Albano Mattos Corrêa (n. 29.547/01), tem a seguinte ementa: “A exibição no Quadro de Devedores do Edifício, do número da unidade do apartamento da Autora, ora Apelante, e da sentença que a condena a pagar cotas condominiais em atraso, certo é que não agrada a inadimplente, mas não constitui fato autorizador de reparação. Se não houvesse a impontualidade da condômina no pagamento de suas obrigações, poder-se-ia cogitar do cabimento da dor moral, e por consequência, do direito à compensação de lei. No entanto, ad instar da negativação do nome de uma pessoa no SPC ou no Serasa, verbi gratia, se efetuada indevidamente, chama à razão o cabimento do dano moral, porém, se concretizado na forma da lei, com justa causa, não gera nenhum direito à indenização.”

Em seu relatório, o desembargador Albano Mattos Corrêa sustenta que “o abalo psicológico que a Apelante diz ter sofrido, indiscutivelmente, não decorreu do fato de ser colocado no quadro de devedores o número do apartamento, ou da exibição da sentença que a condenou ao pagamento de contas condominiais em atraso. A inadimplência da apelante no cumprimento de suas obrigações por cinco anos certamente lhe impõe situação de constrangimento. Mas não se pode enxergar nas providências do condomínio nenhum propósito que vise a atingir a honra da recorrente. São providências que visam a chamar a atenção da devedora para que venha saldar a sua dívida”.

Citando a sentença do juiz de primeiro grau, Ronaldo José Oliveira Rocha Passos, lembra o relator que o número da unidade da autora foi colocado no quadro de aviso junto com os dos demais condôminos em atraso, sem fazer referência ao nome de cada um, como “norma geral” do condomínio.

“Tal fato, em consequência, ou melhor, tal modo de comunicar aos demais condôminos o índice de inadimplência” – diz o juiz da ação – “referindo unidades condominiais devedoras, em se tratando de condomínio de baixa renda, efetuado em quadro geral, não se pode considerar comportamento dirigido a provocar constrangimento a este ou àquele condômino, titular de unidade devedora. O que pode constituir constrangimento, na realidade, é o próprio débito.”

Adiante o magistrado aduz que tanto o quadro como a sentença, “caso tivesse sito remetida aos demais condôminos responde mais às indagações e cobranças dos demais condôminos em relação à solução das inadimplências do que propriamente a qualquer animus de constranger aos devedores”. Em outras palavras, o síndico tem a obrigação de informar os condôminos de suas providências para receber as taxas em atraso.

Os demais integrantes da Sexta Câmara Cível do TJRJ votaram com o relator.

*Luiz Fernando de Queiroz

Gás pode explodir seu lar

Conservar as instalações de gás de maneira adequada, utilizar peças e acessórios de acordo com as normas da ABNT, além de detetores de gás em pontos estratégicos, são
providências que diminuem o risco de vazamentos, evitando trágicas consequências.

Como evitar que seu apartamento voe pelos ares? Com esta pergunta o Informativo Preconsult-Unimóveis, de Curitiba, fornece várias dicas para que você não seja vítima de explosão causada pelo uso incorreto do gás de cozinha. Dada a importância do tema, transcrevemos a seguir a orientação do Informativo, com pequenas adaptações ao estilo da coluna.

1. Acidentes envolvendo vazamento de gás são muito comuns em residências. Por isso, todo cuidado é pouco. Conservar as instalações de maneira adequada, utilizar peças e acessórios de acordo com as normas da ABNT, além de detetores de gás em pontos estratégicos, são providências que diminuem o risco de vazamentos, que podem causar incêndio, explosões, queimaduras ou morte por asfixia, com trágicas consequências.

2. O uso de botijões de gás em apartamentos novos é proibido por lei. A alternativa é instalar baterias de gás liquefeito de petróleo (GLP), fornecido por empresas do ramo. A central de gás deve ser projetada por técnico especializado e obedecer às normas de segurança. Além de reduzir o risco, permite maior espaço útil na cozinha dos apartamentos, sem contar com a economia, pois é fácil a conferência de consumo, deixando de lado os velhos cilindros que eram na troca pesados por balanças nem sempre confiáveis.

3. Para quem ainda utiliza botijões de gás, recomenda-se adquirilos de empresas idôneas, exigindo sempre o lacre de segurança e recusando botijões amassados ou enferrujados. É importantíssimo instalar o botijão em local ventilado e periodicamente efetuar a troca da mangueira. No caso de gás encanado, o condômino deve verificar se a válvula, a mangueira e os acessórios estão em bom estado de conservação. Os aquecedores a gás, muito utilizados em apartamentos, também devem ser colocados em locais arejados.

Alarme sonoro e luminoso

4. Segundo os técnicos e engenheiros de segurança, 2% (dois por cento) de concentração de gás já são suficientes para causar uma explosão. Por isso, é importante usar detetores de gás como complemento das instalações, para aumentar a segurança. O aparelho emite um alarme sonoro e outro luminoso assim que o nível de concentração gasosa atinge 0,5% (meio por cento). De fácil instalação, o detetor tem evitado algumas tragédias e pode ser encontrado em supermercados e lojas de materiais de construção, a um preço médio de R$ 70,00.

5. O uso do detetor de gás é tão importante que em alguns países é obrigatório. Ao ouvir o sinal de alarme o condômino não deverá utilizar fogo ou qualquer equipamento que possa causar faísca. Em hipótese alguma se deve acionar interruptores de luz nem tirar aparelhos da tomada, alertam os técnicos. Ao constatar o vazamento, a primeira providência é abrir as janelas para ventilar o ambiente e desligar a energia elétrica. Se o problema for no botijão, leve-o para uma área aberta. E caso haja um princípio de incêndio, não se arrisque à toa. Deixe o local e acione o Corpo de Bombeiros.

6. As construtoras poderiam entregar os apartamentos já com o detetor de gás para os novos condôminos, evitando assim que ocorram tragédias por um custo que nada irá influenciar no valor final do apartamento.

Endossamos e agradecemos as dicas fornecidas.

*Luiz Fernando de Queiroz

Decisões da assembleia

Uma assembleia extraordinária pode revogar decisão tomada em assembleia comum (ordinária) do condomínio e vice-versa, desde que cumpridas as formalidades legais.

Uma assembleia ordinária pode ser anulada por outra extraordinária? De que forma? E uma antiga assembleia que aprovou a isenção para o síndico pode valer para os eleitos posteriormente, sem que o tema tenha sido novamente votado e não constando da convenção isenção e honorários?

As perguntas – todas muito pertinentes – foram feitas por síndico ao Telecondo (41-3223-8030), serviço de utilidade pública mantido pela Associação dos Condomínios Garantidos do Brasil. Chamam a atenção para o ponto fundamental do condomínio, de cuja observância depende a harmonia do prédio.

O que está em questão, no fundo, é a validade, a legitimidade e a perenidade das assembleias condominiais. Diga-se, de pleno, que a lei não estabeleceu hierarquia entre as assembleias ordinárias e extraordinárias. Ambas situam-se no mesmo plano de validade e de poderes. Aliás, o novo Código Civil não menciona explicitamente as assembleias “ordinárias”, referindo-se unicamente à “assembleia” em muitas de suas normas (v. g. artigos 1.334, 1.335, 1.337, 1.347, 1.348, 1.349, 1.350, 1.352, 1.353, 1.354, 1.356, 1.357). Alude também à “assembleia geral” (art. 1.336), mas só qualifica expressamente as assembleias “extraordinárias” em um único artigo, o 1.355, nos seguintes termos: “Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por 1/4 (um quarto) dos condôminos.”

Quer a assembleia seja para fim previsto na lei (“ordinária”), quer “extraordinária”,  seu poder de fogo é o mesmo. Além de obrigar a todos os condôminos – tenham ou não comparecido a ela –, pode também modificar qualquer outra norma aprovada em assembleia anterior. Prevalece o princípio de que a lei nova revoga a lei antiga. Logo, uma assembleia extraordinária pode, sim, revogar decisão tomada em assembleia comum (ordinária) do prédio, desde que cumpridas as formalidades legais (convocação regular, inserção do tema na pauta, discussão, deliberação, inclusão na ata, registro etc.).

Com relação à segunda parte do questionamento, para uma resposta precisa seria de rigor examinar o conteúdo da ata que aprovou a isenção do síndico quanto ao pagamento da cota de rateio. Caso se tenha dito que o síndico “fulano de tal” fica isento da taxa, em caráter personalíssimo, e não que os síndicos do condomínio ficarão desobrigados do pagamento, a extensão do aprovado só atingiria, é óbvio, o primeiro síndico eleito e não os demais. Para esses também serem beneficiados é preciso regra geral, mesmo que não conste da convenção ou do regimento interno.

Em geral, no ato da eleição de cada síndico, a assembleia delibera sobre a sua remuneração, ou não, que pode ser na forma de não pagamento do rateio das despesas ordinárias ou de retribuição direta em pecúnia. Quando a convenção (ou o regimento) contém norma própria sobre o assunto, esta deve ser obedecida, não podendo ser desconsiderada pela assembleia, sob pena de anulação da decisão.

Em condomínios bem administrados, onde há bom senso e respeito entre os condôminos, as decisões da assembleia assumem, não raro, uma validade que vai muito além de seu aspecto puramente legal. Tornam-se parte da cultura do condomínio, do modo de vida dos moradores, formam “jurisprudência” interna e duram por muito tempo, para a satisfação de todos. Antes as leis fossem assim.

*Luiz Fernando de Queiroz

Danos causados por reforma

Deve o condômino que, em razão de reforma em sua unidade autônoma, obstruiu encanamento ressarcir os proprietários de outros apartamentos do condomínio que foram prejudicados com o escoamento das águas pluviais retidas pela obstrução.

“A obstrução culposa do sistema de escoamento das águas pluviais causou danos aos imóveis vizinhos sendo responsável pelos prejuízos o proprietário do imóvel causador da obstrução que deverá ressarcir o condomínio das despesas efetuadas para o reparo dos estragos, devidamente comprovados em liquidação.”

Com todas as vírgulas e sinais originais, esta é a ementa oficial de acórdão da Turma Julgadora da 3ª Câmara do extinto Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo (Ap. s/ Rev. 816087/3-00), relatado pela juíza Regina Capistrano.

Discutiu-se, na ação, sobre a responsabilidade ou não de o condômino ressarcir os proprietários de diversas unidades autônomas do condomínio que teriam sido prejudicados com o escoamento das águas pluviais retidas pela obstrução do encanamento do edifício em razão de obra realizada em um dos apartamentos. Mesmo sem realizar produção antecipada de prova (vistoria ad perpetuam rei memoriam), o juiz julgara procedente a ação. A alegação do réu foi de que o projeto original de escoamento de águas pluviais é defeituoso e que a obstrução ocorreu em área comum do prédio e que, portanto, o condomínio seria o responsável por qualquer indenização.

Explica a relatora que a prova nos autos é boa e suficiente para comprovar o nexo causal entre os alagamentos e as obras na unidade do apelante. A uma, porque as fotos juntadas demonstram que somente pelo ralo da unidade do apartamento do apelante poderiam ter passado os detritos que causam o entupimento, a duas, porque os resíduos da reforma desceram pela tubulação e ao encontrar o primeiro obstáculo, aglomeram-se obstruindo a passagem da água. A três, porque o teste de estanqueidade realizado no imóvel reformado mostrou que toda a água utilizada escoou de uma só vez pela tubulação até encontrar a obstrução e consequentemente retornar pelos ralos das unidades mais baixas, alagando-as.

Com a relatora Regina Capistrano, confirmaram a sentença de primeiro grau os juízes Ribeiro Pinto e Campos Petroni.

Sobrecarga do elevador

Apesar de sua singeleza, a decisão do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo nos indica uma importante lição a respeito dos danos que os condôminos podem causar aos demais consortes quando efetuam reformas ou mudanças, questão que deve ser devidamente regulamentada, especialmente nos edifícios de maior porte, para evitar prejuízos de valor inestimável.

Exemplo de dano invisível é a retirada de caliça pelo elevador de serviço do prédio, equipamento que não foi construído com essa finalidade. Como se sabe, restos de alvenaria pesam uma enormidade. Um simples carrinho carregado de cimento e ferro tem peso maior do que o de um ser humano. Para não comprometer os cabos, os motores e demais componentes do elevador, é necessário limitar a quantidade de caliça que pode ser transportada, bem como o número de pessoas.

Como dito, o dano pode não aparecer no primeiro momento, mas a utilização do elevador para o transporte de cargas pesadas certamente provocará seu envelhecimento precoce, que dificilmente será ressarcido, pois de difícil comprovação. O melhor, sem dúvida, é proibir ou regulamentar seu uso durante a reforma de qualquer unidade.

*Luiz Fernando de Queiroz

Quando o ediífico é réu

Qualquer ação judicial movida contra o condomínio terá de ser necessariamente comunicada a todos mediante convocação de assembleia geral extraordinária, ou então, em casos em que os procedimentos contra o condomínio forem rotina ou de valor pleiteado insignificante, por meio de carta-circular ou edital.

Síndicos habituados por muitos anos a conviver apenas com as regras da Lei do Condomínio (4.591/64) devem ler com redobrada atenção o que dispõe o Código Civil de 2002 a respeito de suas atribuições.

Ao tratar da competência do síndico (art. 1.348), o legislador aproveitou muito da experiência da Lei de 64, porém alterou algumas normas e acrescentou outras. Fica até difícil dizer exatamente o que mudou e o que permaneceu intocado, sem uma leitura atenta.

Chamamos a atenção, por exemplo, para inciso sem correspondência na legislação pretérita, que diz: “Art. 1.358. Compete ao síndico: (…) III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio”.

Qualquer ação judicial movida contra o condomínio terá de ser necessariamente comunicada a todos, mediante assembleia geral extraordinária, para a qual todos os condôminos sejam convocados (art. 1.354), sob pena de o síndico responder pelo eventual prejuízo que a falta de providências ou de notificação causar ao prédio ou a alguns condôminos.

Havendo motivos justificados, e dentro de seu livre arbítrio, o síndico poderá, correndo pequeno risco, decidir não convocar uma assembleia simplesmente para “dar imediato conhecimento” da existência de “procedimento judicial ou administrativo”, optando por transmitir a informação por meio de carta-circular ou edital. Tal só seria aceitável se tais procedimentos contra o condomínio forem rotina ou se o valor pleiteado (exemplo, mínima diferença resultante do recolhimento atrasado da contribuição social) for insignificante.

Outra obrigação do síndico que não pode ser esquecida é a da guarda da documentação do condomínio pelo prazo de pelo menos cinco anos, embora não conste expressamente do texto do Código Civil. Diz a Lei 4.591/64 que compete ao síndico “manter guardada durante o prazo de cinco anos, para eventuais necessidades de verificação contável, toda a documentação relativa ao condomínio” (art. 22, § 1o, alínea g). Tal regra não constava da redação primitiva da lei, tendo sido inserida posteriormente, quando o projeto do novo Código Civil já se encontrava elaborado. O legislador, por um lapso, esqueceu-se de reler a Lei do Condomínio modificada e fazer a devida alteração do projeto.

Não tendo sido a Lei 4.591/64 derrogada pelas disposições do Código Civil de 2002 naquilo em que este não é contrariado, está o artigo acima mencionado a produzir efeitos. Além do que, ainda que fosse como precaução, a melhor atitude seria mesmo continuar guardando os documentos do condomínio por, no mínimo, cinco anos.

Uma outra omissão, tanto do novo Código como da lei velha, refere-se a uma suposta obrigação do síndico de elaborar, além do orçamento anual, já previsto no inciso VI do art. 1.348, também balancetes mensais. A elaboração de balancetes mensais já se tornou praxe em muitas cidades brasileiras, especialmente naquelas em que o valor da cota é cobrado nos estritos limites das despesas reais do mês, sem margem para sobras. Portanto, na prática a omissão da lei neste caso não é grave.

*Luiz Fernando de Queiroz

O fundo é extraordinário

O fundo de reserva deve ser utilizado apenas para despesas extraordinárias de urgência, nunca para cobrir débitos de condôminos inadimplentes ou para despesas habituais.

O fundo de reserva continua sendo fonte de dores de cabeça. Seu objetivo parece não ter sido bem apreendido por grande parte dos síndicos, administradoras e condôminos, gerando indignidade e insatisfação pelos prejudicados.

O que diz nossa legislação a respeito?

A Lei do Condomínio estabelece que, “além de outras normas aprovadas pelos interessados, a convenção deverá conter: (…) j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva” (art. 9o, § 3o, j). Não regulamenta a questão de forma extensiva. É na Lei do Inquilinato que vamos encontrar outra referência importante sobre o tema, ao fixar as obrigações do locador. Lá encontramos: “Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente: (…) g) constituição de fundo de reserva” (Lei 8.245/91, art. 22, parág. único).

Como visto, os condôminos têm ampla liberdade para determinar a forma de recolhimento ou o montante da contribuição do fundo, porém o quantum com o qual os condôminos contribuem para sua formação deve ser considerado despesa extraordinária. Portanto, reforçamos: tal despesa deve ser paga sempre pelo condômino-proprietário, e não pelo inquilino.

O problema é quando o dinheiro coça. Quantos administradores realmente têm vontade e disciplina para não se apropriar do saldo disponível do fundo de reserva, aplicado em conta de poupança que pouco rende, quando o edifício se debate em déficit crônico motivado pela inadimplência de alguns proprietários? Muitos síndicos, sem se sentirem culpados, porque não estão agindo em proveito próprio mas no maior interesse do prédio, misturam as verbas do fundo de reserva, de caráter extraordinário (repita-se), para cobrir despesas comuns da administração.

Zola Florenzano (Condomínio e Incorporações, p. 56) defende a ideia de que o fundo de reserva seja “submetido a um controle múltiplo, isto é, a sua movimentação dependesse de, pelo menos, duas assinaturas; a do síndico e a de um dos membros do Conselho Consultivo”. Caio Mário da Silva Pereira (Condomínio e Incorporações, p. 33) insiste no argumento de que “nunca, porém, o fundo de reserva pode ser usado para cobrir débitos de comunheiros em atraso”. Valdemar P. da Luz (Manual do Síndico, p. 33) salienta que os recursos do fundo devem ser “postos em separado da receita ordinária do condomínio, destinados especificamente para suprir as necessidades emergenciais ou despesas extraordinárias”. E nesse diapasão segue o resto dos comentaristas.

Os conflitos entre locadores e locatários surgem do mau uso do fundo de reserva, já que não é pago pelo inquilino, por ser despesa extraordinária, mas acaba lhe beneficiando, em detrimento do locador, quando utilizado no pagamento de despesas habituais.

Água sem ar

Quer reduzir as despesas com altas contas de água? Há um aparelho que elimina ar das tubulações de água, permitindo que o registro marque o consumo mais correto possível, de modo que seja pago somente aquilo que os condôminos consumiram.

O instrumento evita que a água entre horizontalmente no hidrômetro, misturada com ar, que segue reto, até ser eliminado por uma chaminé, na parte superior do aparelho. Segundo o fabricante, o acúmulo de ar é consequência da irregularidade no fornecimento de água, o que faz com que o hidrômetro gire ainda mais rápido do que quando a água está passando.

*Luiz Fernando de Queiroz

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