(41) 3324-9062

condominio

Decisões da assembleia

Uma assembleia extraordinária pode revogar decisão tomada em assembleia comum (ordinária) do condomínio e vice-versa, desde que cumpridas as formalidades legais.

Uma assembleia ordinária pode ser anulada por outra extraordinária? De que forma? E uma antiga assembleia que aprovou a isenção para o síndico pode valer para os eleitos posteriormente, sem que o tema tenha sido novamente votado e não constando da convenção isenção e honorários?

As perguntas – todas muito pertinentes – foram feitas por síndico ao Telecondo (41-3223-8030), serviço de utilidade pública mantido pela Associação dos Condomínios Garantidos do Brasil. Chamam a atenção para o ponto fundamental do condomínio, de cuja observância depende a harmonia do prédio.

O que está em questão, no fundo, é a validade, a legitimidade e a perenidade das assembleias condominiais. Diga-se, de pleno, que a lei não estabeleceu hierarquia entre as assembleias ordinárias e extraordinárias. Ambas situam-se no mesmo plano de validade e de poderes. Aliás, o novo Código Civil não menciona explicitamente as assembleias “ordinárias”, referindo-se unicamente à “assembleia” em muitas de suas normas (v. g. artigos 1.334, 1.335, 1.337, 1.347, 1.348, 1.349, 1.350, 1.352, 1.353, 1.354, 1.356, 1.357). Alude também à “assembleia geral” (art. 1.336), mas só qualifica expressamente as assembleias “extraordinárias” em um único artigo, o 1.355, nos seguintes termos: “Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por 1/4 (um quarto) dos condôminos.”

Quer a assembleia seja para fim previsto na lei (“ordinária”), quer “extraordinária”,  seu poder de fogo é o mesmo. Além de obrigar a todos os condôminos – tenham ou não comparecido a ela –, pode também modificar qualquer outra norma aprovada em assembleia anterior. Prevalece o princípio de que a lei nova revoga a lei antiga. Logo, uma assembleia extraordinária pode, sim, revogar decisão tomada em assembleia comum (ordinária) do prédio, desde que cumpridas as formalidades legais (convocação regular, inserção do tema na pauta, discussão, deliberação, inclusão na ata, registro etc.).

Com relação à segunda parte do questionamento, para uma resposta precisa seria de rigor examinar o conteúdo da ata que aprovou a isenção do síndico quanto ao pagamento da cota de rateio. Caso se tenha dito que o síndico “fulano de tal” fica isento da taxa, em caráter personalíssimo, e não que os síndicos do condomínio ficarão desobrigados do pagamento, a extensão do aprovado só atingiria, é óbvio, o primeiro síndico eleito e não os demais. Para esses também serem beneficiados é preciso regra geral, mesmo que não conste da convenção ou do regimento interno.

Em geral, no ato da eleição de cada síndico, a assembleia delibera sobre a sua remuneração, ou não, que pode ser na forma de não pagamento do rateio das despesas ordinárias ou de retribuição direta em pecúnia. Quando a convenção (ou o regimento) contém norma própria sobre o assunto, esta deve ser obedecida, não podendo ser desconsiderada pela assembleia, sob pena de anulação da decisão.

Em condomínios bem administrados, onde há bom senso e respeito entre os condôminos, as decisões da assembleia assumem, não raro, uma validade que vai muito além de seu aspecto puramente legal. Tornam-se parte da cultura do condomínio, do modo de vida dos moradores, formam “jurisprudência” interna e duram por muito tempo, para a satisfação de todos. Antes as leis fossem assim.

*Luiz Fernando de Queiroz

Danos causados por reforma

Deve o condômino que, em razão de reforma em sua unidade autônoma, obstruiu encanamento ressarcir os proprietários de outros apartamentos do condomínio que foram prejudicados com o escoamento das águas pluviais retidas pela obstrução.

“A obstrução culposa do sistema de escoamento das águas pluviais causou danos aos imóveis vizinhos sendo responsável pelos prejuízos o proprietário do imóvel causador da obstrução que deverá ressarcir o condomínio das despesas efetuadas para o reparo dos estragos, devidamente comprovados em liquidação.”

Com todas as vírgulas e sinais originais, esta é a ementa oficial de acórdão da Turma Julgadora da 3ª Câmara do extinto Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo (Ap. s/ Rev. 816087/3-00), relatado pela juíza Regina Capistrano.

Discutiu-se, na ação, sobre a responsabilidade ou não de o condômino ressarcir os proprietários de diversas unidades autônomas do condomínio que teriam sido prejudicados com o escoamento das águas pluviais retidas pela obstrução do encanamento do edifício em razão de obra realizada em um dos apartamentos. Mesmo sem realizar produção antecipada de prova (vistoria ad perpetuam rei memoriam), o juiz julgara procedente a ação. A alegação do réu foi de que o projeto original de escoamento de águas pluviais é defeituoso e que a obstrução ocorreu em área comum do prédio e que, portanto, o condomínio seria o responsável por qualquer indenização.

Explica a relatora que a prova nos autos é boa e suficiente para comprovar o nexo causal entre os alagamentos e as obras na unidade do apelante. A uma, porque as fotos juntadas demonstram que somente pelo ralo da unidade do apartamento do apelante poderiam ter passado os detritos que causam o entupimento, a duas, porque os resíduos da reforma desceram pela tubulação e ao encontrar o primeiro obstáculo, aglomeram-se obstruindo a passagem da água. A três, porque o teste de estanqueidade realizado no imóvel reformado mostrou que toda a água utilizada escoou de uma só vez pela tubulação até encontrar a obstrução e consequentemente retornar pelos ralos das unidades mais baixas, alagando-as.

Com a relatora Regina Capistrano, confirmaram a sentença de primeiro grau os juízes Ribeiro Pinto e Campos Petroni.

Sobrecarga do elevador

Apesar de sua singeleza, a decisão do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo nos indica uma importante lição a respeito dos danos que os condôminos podem causar aos demais consortes quando efetuam reformas ou mudanças, questão que deve ser devidamente regulamentada, especialmente nos edifícios de maior porte, para evitar prejuízos de valor inestimável.

Exemplo de dano invisível é a retirada de caliça pelo elevador de serviço do prédio, equipamento que não foi construído com essa finalidade. Como se sabe, restos de alvenaria pesam uma enormidade. Um simples carrinho carregado de cimento e ferro tem peso maior do que o de um ser humano. Para não comprometer os cabos, os motores e demais componentes do elevador, é necessário limitar a quantidade de caliça que pode ser transportada, bem como o número de pessoas.

Como dito, o dano pode não aparecer no primeiro momento, mas a utilização do elevador para o transporte de cargas pesadas certamente provocará seu envelhecimento precoce, que dificilmente será ressarcido, pois de difícil comprovação. O melhor, sem dúvida, é proibir ou regulamentar seu uso durante a reforma de qualquer unidade.

*Luiz Fernando de Queiroz

Quando o ediífico é réu

Qualquer ação judicial movida contra o condomínio terá de ser necessariamente comunicada a todos mediante convocação de assembleia geral extraordinária, ou então, em casos em que os procedimentos contra o condomínio forem rotina ou de valor pleiteado insignificante, por meio de carta-circular ou edital.

Síndicos habituados por muitos anos a conviver apenas com as regras da Lei do Condomínio (4.591/64) devem ler com redobrada atenção o que dispõe o Código Civil de 2002 a respeito de suas atribuições.

Ao tratar da competência do síndico (art. 1.348), o legislador aproveitou muito da experiência da Lei de 64, porém alterou algumas normas e acrescentou outras. Fica até difícil dizer exatamente o que mudou e o que permaneceu intocado, sem uma leitura atenta.

Chamamos a atenção, por exemplo, para inciso sem correspondência na legislação pretérita, que diz: “Art. 1.358. Compete ao síndico: (…) III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio”.

Qualquer ação judicial movida contra o condomínio terá de ser necessariamente comunicada a todos, mediante assembleia geral extraordinária, para a qual todos os condôminos sejam convocados (art. 1.354), sob pena de o síndico responder pelo eventual prejuízo que a falta de providências ou de notificação causar ao prédio ou a alguns condôminos.

Havendo motivos justificados, e dentro de seu livre arbítrio, o síndico poderá, correndo pequeno risco, decidir não convocar uma assembleia simplesmente para “dar imediato conhecimento” da existência de “procedimento judicial ou administrativo”, optando por transmitir a informação por meio de carta-circular ou edital. Tal só seria aceitável se tais procedimentos contra o condomínio forem rotina ou se o valor pleiteado (exemplo, mínima diferença resultante do recolhimento atrasado da contribuição social) for insignificante.

Outra obrigação do síndico que não pode ser esquecida é a da guarda da documentação do condomínio pelo prazo de pelo menos cinco anos, embora não conste expressamente do texto do Código Civil. Diz a Lei 4.591/64 que compete ao síndico “manter guardada durante o prazo de cinco anos, para eventuais necessidades de verificação contável, toda a documentação relativa ao condomínio” (art. 22, § 1o, alínea g). Tal regra não constava da redação primitiva da lei, tendo sido inserida posteriormente, quando o projeto do novo Código Civil já se encontrava elaborado. O legislador, por um lapso, esqueceu-se de reler a Lei do Condomínio modificada e fazer a devida alteração do projeto.

Não tendo sido a Lei 4.591/64 derrogada pelas disposições do Código Civil de 2002 naquilo em que este não é contrariado, está o artigo acima mencionado a produzir efeitos. Além do que, ainda que fosse como precaução, a melhor atitude seria mesmo continuar guardando os documentos do condomínio por, no mínimo, cinco anos.

Uma outra omissão, tanto do novo Código como da lei velha, refere-se a uma suposta obrigação do síndico de elaborar, além do orçamento anual, já previsto no inciso VI do art. 1.348, também balancetes mensais. A elaboração de balancetes mensais já se tornou praxe em muitas cidades brasileiras, especialmente naquelas em que o valor da cota é cobrado nos estritos limites das despesas reais do mês, sem margem para sobras. Portanto, na prática a omissão da lei neste caso não é grave.

*Luiz Fernando de Queiroz

O fundo é extraordinário

O fundo de reserva deve ser utilizado apenas para despesas extraordinárias de urgência, nunca para cobrir débitos de condôminos inadimplentes ou para despesas habituais.

O fundo de reserva continua sendo fonte de dores de cabeça. Seu objetivo parece não ter sido bem apreendido por grande parte dos síndicos, administradoras e condôminos, gerando indignidade e insatisfação pelos prejudicados.

O que diz nossa legislação a respeito?

A Lei do Condomínio estabelece que, “além de outras normas aprovadas pelos interessados, a convenção deverá conter: (…) j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva” (art. 9o, § 3o, j). Não regulamenta a questão de forma extensiva. É na Lei do Inquilinato que vamos encontrar outra referência importante sobre o tema, ao fixar as obrigações do locador. Lá encontramos: “Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente: (…) g) constituição de fundo de reserva” (Lei 8.245/91, art. 22, parág. único).

Como visto, os condôminos têm ampla liberdade para determinar a forma de recolhimento ou o montante da contribuição do fundo, porém o quantum com o qual os condôminos contribuem para sua formação deve ser considerado despesa extraordinária. Portanto, reforçamos: tal despesa deve ser paga sempre pelo condômino-proprietário, e não pelo inquilino.

O problema é quando o dinheiro coça. Quantos administradores realmente têm vontade e disciplina para não se apropriar do saldo disponível do fundo de reserva, aplicado em conta de poupança que pouco rende, quando o edifício se debate em déficit crônico motivado pela inadimplência de alguns proprietários? Muitos síndicos, sem se sentirem culpados, porque não estão agindo em proveito próprio mas no maior interesse do prédio, misturam as verbas do fundo de reserva, de caráter extraordinário (repita-se), para cobrir despesas comuns da administração.

Zola Florenzano (Condomínio e Incorporações, p. 56) defende a ideia de que o fundo de reserva seja “submetido a um controle múltiplo, isto é, a sua movimentação dependesse de, pelo menos, duas assinaturas; a do síndico e a de um dos membros do Conselho Consultivo”. Caio Mário da Silva Pereira (Condomínio e Incorporações, p. 33) insiste no argumento de que “nunca, porém, o fundo de reserva pode ser usado para cobrir débitos de comunheiros em atraso”. Valdemar P. da Luz (Manual do Síndico, p. 33) salienta que os recursos do fundo devem ser “postos em separado da receita ordinária do condomínio, destinados especificamente para suprir as necessidades emergenciais ou despesas extraordinárias”. E nesse diapasão segue o resto dos comentaristas.

Os conflitos entre locadores e locatários surgem do mau uso do fundo de reserva, já que não é pago pelo inquilino, por ser despesa extraordinária, mas acaba lhe beneficiando, em detrimento do locador, quando utilizado no pagamento de despesas habituais.

Água sem ar

Quer reduzir as despesas com altas contas de água? Há um aparelho que elimina ar das tubulações de água, permitindo que o registro marque o consumo mais correto possível, de modo que seja pago somente aquilo que os condôminos consumiram.

O instrumento evita que a água entre horizontalmente no hidrômetro, misturada com ar, que segue reto, até ser eliminado por uma chaminé, na parte superior do aparelho. Segundo o fabricante, o acúmulo de ar é consequência da irregularidade no fornecimento de água, o que faz com que o hidrômetro gire ainda mais rápido do que quando a água está passando.

*Luiz Fernando de Queiroz

Cota pode ser protestada?

Tomando algumas cautelas, especialmente para evitar que o inadimplente seja colocado em situação vexatória que motive pedido de danos morais, pode o síndico protestar cota condominial em atraso.

De Londrina, PR, recebemos correspondência do advogado Luiz José de Almeida informando que os cartórios de protesto de títulos estão lavrando o protesto de cotas de condomínio, o que sinaliza uma redução da inadimplência.

Comunicado conjunto dos cartórios do 1o, 2o e 3o Tabelionato de Protesto de Títulos daquela cidade foi encaminhado a administradoras e advogados de condomínios, junto com parecer do advogado Rômulo Cavalcante Mota, do Rio de Janeiro, publicado em 12/5/2003, dizendo o seguinte:

“Faço chegar às suas mãos fotocópia que discorre sobre a possibilidade do protesto de cotas condominiais com fundamento na Lei 9.492, de 10/9/1997, uma lei relativamente nova no ordenamento jurídico brasileiro que ainda não está sendo utilizada em sua plenitude e com certeza se constitui em importante instrumento de combate à inadimplência.”

Até o advento do novo Código Civil em janeiro de 2003, não víamos com bons olhos o protesto de cotas condominiais, pelo custo que representava, além de outros ônus para administrar o procedimento, após pago o título. Diante, porém, da redução da multa por inadimplemento para “até dois por cento” do débito, o que deixou os condomínios em situação dramática, somos levados a acreditar que o protesto seja mais um instrumento necessário para evitar o colapso do edifício, embora não o recomendemos.

De qualquer modo, o síndico que pretender se utilizar deste meio de coerção deve tomar algumas cautelas, especialmente para evitar que o inadimplente seja colocado em situação vexatória que motive pedido de danos morais.

Rômulo Cavalcante Mota e os cartórios de Londrina, nesse ponto, recomendam:

  1. Aprovação das cotas condominiais em assembleia geral ordinária ou extraordinária, com os valores fixados em real, acrescidos de multa e juros devidos.
  2. Aprovação pela assembleia de autorização para que o síndico promova o protesto da cota ou das cotas condominiais e seus acréscimos, isentando-o de qualquer responsabilidade pessoal, e para que ele possa outorgar poderes à administradora ou a advogado para efetivar os protestos, se for o caso.
  3. Registro da ata em cartório de títulos e documentos, para garantia e segurança.

Para efetivar o protesto, o síndico deverá preencher requerimento ao cartório (modelo-padrão, de preferência), juntando cópia da convenção do condomínio, ata da assembleia que aprovou o protesto das cotas condominiais e planilha de débitos assinada.

Também a cidade de Londrina foi palco de cena que chocou a opinião pública nacional, quando a televisão mostrou a todo o país um edifício com 270 unidades (leia-se famílias) sem energia elétrica, cortada pela concessionária por falta de pagamento, em decorrência da inadimplência de quase 100 proprietários. Sem dinheiro para pagar as contas de água e luz, sem contar com outros recursos (cobrança garantida, empréstimos bancários), o síndico fez o que pôde, enquanto pôde.

Mesmo com o protesto das cotas, infelizmente, não se solucionará o problema da inadimplência nos condomínios. O protesto só produz efeito na primeira vez; uma vez protestado, o devedor não mais se preocupa com um segundo ou terceiro registro negativo.

Resta esperar que o legislador encontre uma solução adequada ao espírito do Código Civil, vale dizer, que coloque o coletivo e a comunidade em primeiro lugar, não permitindo que o interesse individual prevaleça sobre o todo.

*Luiz Fernando de Queiroz

Passeio digno eleva o prédio

A limpeza da calçada deve ser feita pelos funcionários do condomínio e não pela prefeitura municipal.

Com pequenas variações, a legislação municipal no Brasil determina que a responsabilidade pela construção, manutenção e limpeza dos passeios em frente a qualquer edifício é do proprietário do terreno.

Nos edifícios constituídos sob a égide da lei do condomínio, em que todos os condôminos são proprietários de uma fração ideal do terreno, assumem eles coletivamente a responsabilidade por tal encargo. Um ponto merece ser discutido: nos edifícios comerciais, com lojas de  frente para a rua, que não pagam condomínio porque foram excluídas desse ônus pela convenção, quem deve ficar responsável pela construção do passeio? O lojista, como maior beneficiário dessa facilidade, ou os condôminos, como
proprietários do terreno?

Nos edifícios em que as lojas pagam taxa de condomínio, mesmo que em percentual reduzido, não há dúvida de que o rateio das despesas de conservação deve ser suportado por todos, mesmo que uns tenham maior vantagem do que outros. Contudo, se as lojas estão isentas da taxa, eis aí uma boa oportunidade de levantar a questão, modificando a convenção no sentido de obrigá-las a arcar com as despesas de reforma e conservação do passeio (além da pintura externa do prédio e outros itens de segurança).

Não se deve esquecer que um condomínio forma um conjunto arquitetônico integral, não apenas uma fachada. As partes laterais, o telhado, o fosso interno (quando há), o subsolo, e as calçadas internas e externas são partes indissociáveis dessa obra moderna de arquitetura e engenharia. Pouco adianta, aos olhos de quem entende, decorar com luxo o hall de entrada do edifício, se na frente os transeuntes são obrigados a evitar pedras soltas, buracos, lama, mato e demais defeitos que quebram a harmonia do todo.

A propósito, todo gasto feito pelo condomínio visando a conservação das áreas internas e externas de circulação deve ser debitado nas despesas ordinárias do condomínio. No caso de reforma total da calçada, com substituição da existente por outra, o ônus será somente dos condôminos proprietários, pois inclui-se nas despesas extraordinárias.

Já que estamos no assunto, não custa repetir o ensinamento de Confúcio, grande sábio chinês que viveu cerca de 500 anos antes de Cristo: “Se queres morar numa cidade bonita e limpa, comece varrendo a calçada em frente da sua casa.” É que, embora a calçada seja um bem público, ela está unida ao terreno lindeiro, sendo economicamente impossível desvinculá-la patrimonialmente do prédio a que dá acesso. Por isso, caro zelador e prezados faxineiros, a limpeza da calçada deve ser feita pelos funcionários do condomínio e não pela prefeitura municipal, como muita gente ainda pensa.

Finalmente, um recado aos arquitetos e engenheiros de prédios novos. Ao planejar ou executar a construção do passeio, atentem para o detalhe de que a calçada deve ser plana. Qualquer declive ou inclinação deve ocorrer após a entrada dos carros atingir o terreno e não em cima do passeio. É muito mais fácil um veículo subir ou descer muitos decímetros do que um pedestre (despreocupado) enfrentar degraus e rampas ardilosas.

*Luiz Fernando de Queiroz

Pagar cota é dever legal

Se fosse a cota uma dívida comum, as dificuldades hoje enfrentadas por síndicos e administradoras, especialmente em decorrência dos altos índices de inadimplência, seriam intransponíveis.

A dívida de condomínio tem natureza especial, porque resulta da divisão de despesas comuns do prédio, não se confundindo com débitos oriundos de atividades comerciais, em que um consumidor adquire determinado produto ou serviço. Por isso, a dívida do coproprietário para o condomínio tem merecido tratamento diferenciado de nossos tribunais.

Também o legislador e a doutrina respaldam esse entendimento, com fundamentados argumentos. J. Nascimento Franco, jurista renomado e autor de livro clássico sobre condomínio, escrevendo no jornal Tribuna do Direito (edição de julho/01), sob o título “Senhores síndicos, sentido!”, aborda com maestria a questão da inadimplência crônica no condomínio.

Com sua autoridade, lembra que “o cofre condominial precisa ter sempre dinheiro para despesas que têm que ser pagas absolutamente em dia, tais como consumo d’água e luz, salários dos empregados, manutenção de elevadores e bombas elevatórias d’água, encargos previdenciários etc.”

Mais adiante, comentando decisão do então Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo (relator: juiz Palma Bisson) que excluiu condômino inadimplente do benefício da ‘Lei do Bem de Família’ (8.009/90), ensejando a penhora de sua unidade, assim se manifestou o mestre: “Pondero que me parece  um tanto impróprio o símile entre as despesas condominiais e os impostos, pois enquanto o fisco ostenta um crédito gratuito, o condomínio custeia a manutenção dos serviços e equipamentos sem os quais o edifício e, consequentemente, a entidade devedora ao cabo de pouco tempo descambariam para a insalubridade e a deterioração, o que seria desastroso a seu dono. Assim, ao contrário do fisco, que nada despende, o condomínio quando muito se reembolsa de valores pagos por todos os outros condôminos em proveito da unidade devedora.”

Outro argumento favorável à especialidade da dívida de condomínio vem do extinto Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo (relator: juiz Frank Hungria), citado pelo ministro Ari Pargendler, do Superior Tribunal de Justiça, no qual o magistrado paulista determina a penhora de unidade condominial, em face do não pagamento de sua respectiva cota, sob o fundamento de ser “hipótese que trata de dever, consoante o art. 12 da Lei 4.591/64, e não de dívida contraída”.

Como se vê, pagar a cota de condomínio é dever legal e não obrigação contratual, derivada da simples vontade da parte ou de ato jurídico-negocial que tenha praticado, como a aquisição de bens ou de serviços.

Graças à visão do legislador, que classificou as despesas condominiais como propter rem (próprias da coisa, vinculadas ao bem e não à pessoa do devedor), e à correta interpretação que os magistrados e tribunais superiores vêm dando à questão, o condomínio pôde florescer no Brasil como instituição sólida, garantidora dos anseios de moradia e bem-estar de parte representativa da população urbana de classe média.

Fosse a cota uma dívida comum, as dificuldades hoje enfrentadas por síndicos e administradoras seriam intransponíveis, o que certamente levaria muitos edifícios a descambar para a “insalubridade e a deterioração”, como enfatiza J. Nascimento Franco. Isso, infelizmente, já é a realidade em muitos prédios onde, apesar da proteção legal, a inadimplência passa dos 40%, obrigando o síndico a ratear o déficit entre os consortes que pagam em dia, o que só faz aumentar sua indignação.

*Luiz Fernando de Queiroz

STJ livra prédio de ônus

 O condomínio só responde civilmente por atos ilícitos ocorridos em suas áreas comuns se tiver assumido expressamente o dever de vigilância e fiscalização.

“Não há responsabilidade do condomínio se este não assumiu expressamente em sua convenção a obrigação de indenizar os danos sofridos pelos condôminos, decorrentes de atos ilícitos ocorridos nas áreas comuns do prédio.”

Assim decidiu a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, por maioria (vencido o ministro relator), em recurso especial em que a responsabilidade civil do condomínio pelo furto de motocicleta de garagem do prédio estava em exame (REsp n. 268.669-SP).

Os argumentos são fortes, tanto de um lado quanto de outro.

Diz o ministro Aldir Passarinho Júnior, relator vencido: “O bem era guardado em garagem do edifício, portanto área de acesso comum a todos e, por isso, de manutenção e fiscalização obrigatória pelo condomínio, por intermédio de seus empregados. O argumento de que incumbia a cada condômino tal dever de vigilância chega a ser absurdo, pois se opõe exatamente à natureza do próprio condomínio, em que há, na constituição do todo, áreas de uso individual, representadas pelas unidades autônomas, e as comuns, fruída (sic) pelos titulares em geral, sendo a responsabilidade civil, conforme a situação, ou escoteira de cada um ou fracionada pelo grupo inteiro”.

Os demais membros da Quarta Turma do STJ – ministros Ruy Rosado de Aguiar, Barros Monteiro e Cesar Asfor Rocha – não votaram com o relator, como é comum acontecer.

O ministro Barros Monteiro retificou seu voto, esclarecendo que “o condomínio não se responsabilizou em relação a algum dano que tivesse ocorrido nas dependências do imóvel. O simples fato de haver o dever de vigilância e fiscalização não significa que o condomínio, automaticamente, esteja responsabilizando-se por todos os danos que ocorrerem no prédio”. Noutras palavras, “o fato de o veículo encontrar-se estacionado na garagem não significa, por si só, que o condomínio deva arcar com os danos havidos”.

Todos conscientes

Outras razões foram aduzidas pelo ministro Ruy Rosado de Aguiar, em seu voto-vista. Como sempre, sua linguagem é clara e contundente:

“A responsabilidade dos condomínios por fatos ilícitos ocorridos em detrimento dos condôminos, nas suas áreas comuns, somente tem sido reconhecida quando expressamente prevista na convenção e claramente assumida. Isso porque a socialização do prejuízo sofrido por um dos integrantes do grupo onera a todos, e é preciso que todos, ou a maioria exigida, estejam conscientes dessa obrigação e a ela tenham aderido. Mesmo porque, é tal a possibilidade de sua ocorrência em cidades de alto índice de criminalidade, que haveria necessidade de predispor serviço especializado e oneroso para evitar os acontecimentos previsíveis. Se o grupo aceitar essa incumbência e assumir o resultado, muito bem; se não, liberase-o das despesas comuns e cada um assume o seu prejuízo.”

Contra a tese de que o prédio teria a obrigação de fiscalizar a garagem, mostra o relator que a convenção, por suas cláusulas, não leva a essa conclusão. Deixa dito, entretanto, que “examinaria de outro modo, no caso de o furto ter sido cometido contra a propriedade de terceiro, estranho ao condomínio, que tivesse entregue a coisa à guarda dos servidores do prédio”.

Acórdão recente, de 2006, confirma a assertiva: “O condomínio só responde por furtos ocorridos nas suas áreas comuns se isso estiver expressamente previsto na respectiva convenção” (EREsp n. 268.669, min. Ari Pargendler). Em outras palavras, o condomínio só responde civilmente por atos ilícitos ocorridos em suas áreas comuns se tiver assumido expressamente o dever de vigilância e fiscalização.

*Luiz Fernando de Queiroz

Ninguém quer ser síndico

Há algumas opções de medidas a serem tomadas quando ninguém se candidata ao cargo de síndico.

1) Quando na eleição do síndico juntamente com o Conselho Fiscal, todos os participantes da Assembleia recusam-se, em ambos os casos, a admitir o cargo, qual o procedimento? Como fica o Edifício?

Resp.: Se nenhum dos condôminos presentes quiser concorrer ao cargo de síndico ou de membro do conselho consultivo ou fiscal, os presentes poderão, em tese, eleger outros condôminos para o conselho, e qualquer proprietário, morador ou não residente para o cargo de síndico. Neste caso, é óbvio, a eleição (que mais parece nomeação, pois não houve propriamente uma candidatura) só se consumará se as pessoas eleitas aceitarem seus respectivos cargos. Tal forma de procedimento não repugna ao direito, pois a manifestação de vontade da parte interessada pode ser posterior ao ato de eleição. Se não quiser ou não concordar com o encargo, basta não tomar posse.

Se ninguém quiser assumir a direção do condomínio, qualquer pessoa interessada poderá provocar o Judiciário, invocando, por analogia, o disposto no art. 27 da Lei do Condomínio (4.591/64), que diz: “Se a assembleia não se reunir para exercer qualquer dos poderes que lhe competem, 15 dias após o pedido de convocação, o juiz decidirá a respeito, mediante requerimento dos interessados.” Em outras palavras, se a situação chegar a esse ponto, o juiz nomeará um síndico ad hoc ou pro tempore, até que a situação se normalize.

Dupla função

2) Há a possibilidade de uma administradora exercer as funções de Síndico e do Conselho Consultivo ou Fiscal, sem haver nenhum representante do edifício?

Resp.: Não há nenhum impedimento legal a que a administradora seja eleita síndica do condomínio. Síndico pode ser qualquer pessoa, natural ou jurídica, desde que tenha personalidade jurídica própria e esteja no exercício legal de seus direitos. A lei não faz nenhuma restrição sobre quem possa ser eleito. O zelador pode ser síndico; o porteiro pode ser síndico; o inquilino pode ser síndico; o padre pode ser síndico e assim por diante. A cumulação das funções de síndico e administradora é praxe comum, por exemplo, em Curitiba, não o sendo nas principais capitais do país. Quanto à possibilidade de a administradora também ser membro doconselho consultivo, entendemos que tal hipótese constitui afronta direta à Lei do Condomínio, que prevê a eleição de “um conselho consultivo, constituído de três condôminos” (art. 22), ou seja, somente de pessoas que sejam coproprietárias de fração ideal do terreno e das partes comuns do prédio. Se a administradora for condômina-proprietária de alguma unidade não haverá, certamente, nenhuma restrição a que seja eleita membro do conselho consultivo.

No entanto, em relação ao conselho fiscal, previsto no art. 1.356 do Código Civil de 2002, não há restrição, podendo seus membros ser condôminos ou não, o que daria legitimidade à administradora ser um deles, juntamente com outros dois representantes, se o condomínio optar por ter um conselho fiscal, o qual é facultativo segundo a lei. O que a administradora não pode é assumir sozinha a função dos três membros. O texto do art. 1.356 é claro: o conselho fiscal, se houver um, deve ser “composto de três membros, eleitos pela assembleia”.

*Luiz Fernando de Queiroz

O parecer do conselho

A função básica do conselho consultivo é assessorar o síndico na solução dos problemas condominiais, podendo ter atribuições mais específicas estabelecidas na convenção ou no regimento interno, ou ainda delegadas em assembleia.

Hoje há norma legal prevendo a eleição de conselho fiscal nos condomínios, com função de examinar contas e exercer a fiscalização preventiva da administração. No entanto, o art. 1.356 do Código Civil de 2002 estabeleceu tal conselho como opcional. Antes disso, o costume já havia consagrado a transferência dessa atividade ao conselho consultivo, órgão que tem por função básica o assessoramento do síndico na solução dos problemas condominiais. E como o Código Civil não tratou do conselho consultivo, entendemos que o art. 23 da Lei 4.591/64 continua em vigor.

É certo que a lei permite que a convenção defina “atribuições específicas” para o conselho consultivo (art. 23, parág. único). Uma interpretação mais  liberal do texto tem feito com que, na prática, tais atribuições sejam incluídas no regimento interno ou simplesmente delegadas em assembleia, sem modificação convencional. Como ninguém reclama ou impugna, a decisão se torna aceita, virando tradição.

O papel do conselho consultivo não é o mesmo em todos os prédios, diga-se. Em alguns edifícios, em razão da proeminência que grangeou, o síndico não toma decisão importante sem ouvi-lo. Noutros, ninguém sabe quem são os membros do conselho.

Instância maior

Dentre suas atribuições, previstas na convenção ou recebidas por herança, está a de dar parecer sobre as contas do síndico, antes de serem submetidas à assembleia geral, órgão competente para examinar e aprovar, ou não, as contas. O costume tem sua lógica. Na assembleia dificilmente há clima ou tempo para se verificar documentos, notas, contas. Três conselheiros, responsáveis e sem vínculo com o síndico, detectam com mais facilidade quaisquer irregularidades, manipulando com tempo, em casa, as pastas de documentos e balancetes.

O parecer do conselho não se reveste de caráter definitivo; não torna imutável o veredicto, podendo ser revisto pelos próprios membros, ou desautorizado em assembleia.

Tão importante quanto o exame do balancete mensal, a verificação das notas de despesa, com controle de seus valores, mesmo que realizada após o dispêndio, constitui outro papel assumido pelo conselho consultivo. O conselho, em outras palavras, deve fiscalizar se as compras feitas pelo condomínio estão com preço condizente com o mercado, se os gastos não são exagerados em termos quantitativos, se a despesa é necessária ou supérflua.

No caso de irregularidades, o conselho consultivo deve imediatamente tomar as providências cabíveis, denunciando o fato ao síndico e à administradora, se for o caso. Se grave o problema, o caminho indicado é a convocação de assembleia extraordinária, em cujo seio se encontrará a solução final. Hoje, nada impede que um condomínio tenha ambos os conselhos – Consultivo e Fiscal –, cabendo à assembleia de condôminos decidir sobre um e outro.

*Luiz Fernando de Queiroz

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