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Métodos para uma comunicação eficiente entre síndico e moradores

O bom diálogo é um ponto fundamental para o desenvolvimento das relações, quaisquer que sejam elas.

O bom diálogo é um ponto fundamental para o desenvolvimento das relações, quaisquer que sejam elas. E a relação entre um síndico e um morador em um condomínio não é diferente, para isso existe alguns métodos para uma comunicação eficiente:

Quadro de avisos: Presente em praticamente todos os condomínios, é um método mais tradicional que pode passar despercebido por alguns, mas pode ser uma ferramenta importante.

Circulares: Outro método também mais tradicional, pode ser disponibilizada pelo síndico para os moradores de tempos em tempos contendo as informações mais relevantes em relação a administração, como por exemplo: prestação de contas, cobrança de taxas, data de assembleias etc.

E-mail: Hoje em dia, o e-mail é uma ferramenta utilizada todos os dias por, praticamente, todo mundo. Tem a mesma proposta das circulares, porém sem o desperdício de papel.

Redes Sociais: Esse é um método que está se popularizando entre os condomínios. Consiste na criação de um grupo contendo todos os moradores e o síndico do condomínio, é um método interessante pois todos podem postar comentários e sugestões sobre o que pode ser melhorado no condomínio.

Fonte: seucondominio.com.br

Serviços de melhorias e manutenção são afetados pelas dívidas

Para o administrador do condomínio residencial Portal dos Bandeirantes, que fica no Jardim Nova Manchester, Marco Aurélio de Souza, e que tem 486 apartamentos no total, a inadimplência prejudica principalmente novos investimentos no residencial e as ações de melhorias. “Temos uma política efetiva de cobrança dos moradores inadimplentes por meio de cartas e telefonemas, e até inclusão dos nomes nos serviços de proteção ao crédito, e com isso estamos conseguindo diminuir os casos, que antigamente eram mais frequentes”, afirma. Ele informa que atualmente a inadimplência no Portal dos Bandeirantes está entre 10% a 12%, o que é considerada baixa. “Atualmente estamos com sete processos judiciais que são dívidas de muitos anos e mais antigas”, conta Souza. Segundo ele, a inadimplência ainda não está afetando os serviços essenciais do residencial, mas que ela prejudica investimentos em melhorias. “Quando a inadimplência está mais alta os novos investimentos são prejudicados, já que o dinheiro fica comprometido com os serviços de conservação e manutenção, que não podemos ficar sem”, alega.

Já a sub-síndica do condomínio residencial Encanto, no Alto da Boa Vista, que possui 150 apartamentos, afirma que atualmente o condomínio tem apenas quatro processos judiciais por causa da inadimplência, além de alguns acordos administrativos entre alguns moradores que estão em débito. Segundo ela, para não afetar o bom andamento do residencial e nem prejudicar os serviços que não podem ser cortados, como portaria e limpeza, o condomínio renegociou contratos com fornecedores e tem controlado todos os gastos, tentando reduzir ao máximo as despesas. “Quando a inadimplência aumenta fazemos uma assembleia com os moradores para que seja aprovado o uso do dinheiro do fundo de reserva do condomínio, caso contrário, é necessário aumentar o valor da taxa condominial mensal”, afirma ela.

A sub-síndica alega ainda que os inadimplentes devem ficar atentos porque as dívidas do não pagamento da taxa de condomínio, quando vai para ação judicial, o proprietário poderá até ter seu imóvel penhorado, mesmo que seja o único da família. “Nesse caso, a lei de bem da família não protege o dono de imóvel de condomínios residenciais”, afirma. (A.C.M.)

Fonte: Jornal Cruzeiro

Norma para reformas passa por revisão

Válida desde setembro deste ano, emenda à NBR 16.280 retira obrigação de condomínios autorizarem e vistoriarem obras

Giovani Bonetti diz que o objetivo da norma é dar mais segurança à sociedade
Giovani Bonetti diz que o objetivo da norma é dar mais segurança à sociedade

 

Publicada em abril de 2014, a Norma NBR 16.280 foi estabelecida pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) como uma lista de requisitos para reformas das edificações, propondo a “gestão de controle de processos, projetos, execução e segurança”. Porém, em virtude das polêmicas geradas, em 19 de agosto desse ano foi publicada uma emenda simplificando a normalização de obras em unidades autônomas pertencentes a condomínios edilícios.

A emenda da norma retira a obrigação do síndico de autorizar e vistoriar tais obras, e isenta o condomínio de verificar se são possíveis ou não, se estão sendo cumpridas de acordo com a autorização fornecida e, se ao final, foram ou não feitas conforme determinava o texto original, editado em 2014. Porém, o condômino ainda é obrigado a entregar os documentos para o síndico ou responsável, mas não para análise, somente para comunicação. “O condomínio não precisa analisar, mas isso não retira a responsabilidade do condomínio”, explica o advogado e consultor jurídico, Cristiano de Souza Oliveira.

Giovani Bonetti, vice-presidente do Conselho de Arquitetura e Urbanismo de Santa Catarina (CAU/SC), explica que segundo a norma da ABNT, qualquer obra que necessite ser feita para recuperar, melhorar ou ampliar condições de habitabilidade, uso ou segurança deve ter a supervisão de um arquiteto urbanista ou outro profissional habilitado e as modificações devem ser informadas ao síndico. “Caso a obra ou reforma, de médio e grande porte, não seja realizada por profissional habilitado, o proprietário poderá ser condenado a cobrir monetariamente o prejuízo de avarias”, explica.

Segundo ele, os serviços que devem ter a supervisão de profissional habilitado são demolição, construção de paredes, abertura ou fechamento de vãos, alterações nas instalações elétricas, alterações nas instalações hidrossanitárias, instalações de mobiliários fixos e substituição de revestimentos (pisos, parede, teto e gesso). “O objetivo da NBR 16.280 é garantir a legalidade de obras nas edificações e dar mais segurança à sociedade. Ela contribui para conscientizar as pessoas sobre a necessidade de contratar profissionais qualificados para a realização e acompanhamento de qualquer obra”, orienta Bonetti.

Responsabilidade

Na avaliação do advogado Cristiano de Souza Oliveira a norma altera a visão dos condôminos sob o ponto de vista de que nem tudo pode ser feito só porque é sua propriedade. “A propriedade condominial tem esta característica: é seu, mas o todo é nosso”, salienta.

Cristiano explica que com a emenda os procedimentos são os mesmos do ponto de vista da responsabilidade de quem faz a obra, deixando, no entanto, o condomínio livre para fiscalizar. “A responsabilidade técnica de quem faz a obra é muito mais exigida, agora se espera que seja cobrada e a boa fé reine”, destaca o especialista.

O consultor não vê com bons olhos a mudança, que retirou a obrigação do condomínio fiscalizar. “Sou contra retirar obrigações que deixam a regulamentação frágil e sujeita a ser burlada pela má fé, tão presente em nosso país. Preocupa-me que os gestores fiquem inertes só porque a NBR não fala mais que é uma obrigação do condomínio, pois ainda é o condomínio que terá que liberar a entrada dos profissionais, logo de forma indireta, estará autorizando a execução. Portanto, nada mais lógico que determinar em assembleia um acompanhamento e consultoria técnica para obras internas nas unidades”, conclui o advogado.

Fonte: http://www.condominiosc.com.br

Cuidados ao receber as chaves do imóvel

Prazo é de até 20 anos para recorrer ao judiciário

 Apesar de o recebimento das chaves do apartamento ou casa ser o momento mais aguardado por aqueles que compraram o imóvel na planta, alguns cuidados devem ser tomados pelo proprietário que comemora a aquisição. Ao tomar posse do bem, o morador deve checar as condições em que estão sendo entregues a unidade, como as dimensões (metragens) de cada cômodo, disposição das janelas, parte elétrica, pintura, vidros, os revestimentos do piso e da parede (cozinha), ralos e metais, entre outros detalhes.

Conforme a Amspa, uma associação de defesa dos mutuários que representa os interesses de cerca de nove mil consumidores na cidade de São Paulo e região metropolitana, não é rara a entrega do apartamento em desacordo com as expectativas do futuro morador.

Segundo Marco Aurélio Luz, presidente da entidade, “percebemos que na ânsia de receber as chaves ou até mesmo por desconhecimento técnico, o proprietário não toma as devidas precauções na verificação do empreendimento”, afirmou.

Ao constatar defeitos aparentes no imóvel, o adquirente deve reclamar por escrito à construtora no prazo de 90 dias. Para certificar-se da existência, por exemplo, de irregularidades nas dimensões do imóvel, a associação sugere a busca de um profissional especializado, que poderá ou não confirmar a suspeita.

A Amspa informou que caso o problema seja percebido no dia da vistoria os reparos devem ser feitos pela construtora em até 30 dias. Se não for possível um acordo, o dono do bem pode entrar com o pedido de indenização ou solicitar a rescisão do contrato com a atualização dos valores e acrescido de multa.

Ainda segundo a entidade, se o vício for oculto, a reclamação escrita deve ser feita no prazo de um ano. A construtora não solucionando o problema de forma amigável, o comprador prejudicado tem o prazo de até 20 anos para recorrer ao judiciário, conforme decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

O pedido para entrar com a ação deve estar acompanhado do laudo técnico de engenheiro civil, discriminando os vícios e defeitos e até fotos dos problemas. Antes o tempo de garantia era de cinco anos a partir da liberação do Habite-se.

Aurélio Luz aconselhou o mutuário para a guarda de todas as propagandas feitas na mídia e folhetos disponíveis no estande da construtora. Além disso, ele orientou ao comprador do imóvel que exija da incorporadora, no momento de fechar o contrato, todas as especificações do imóvel que será entregue. “Todos esses cuidados serão úteis para servir de comparação no dia da inspeção, sem esquecer-se de levar a cópia do memorial descritivo”, esclareceu.

 

Fonte: Folha do Condomínio

Plástica dá novo destino a àreas de edifícios

Modernização e perfil de moradores podem levar a alterações nos espaços comuns.

Conjunto habitacional na Vila Nova Conceição prevê duas etapas nas modificações das instalações internas

Pela mudança de público ou pelo desejo de aproveitar bem os espaços, condomínios não param de se transformar. Jardim dá lugar a playground, e sauna, a brinquedotecas ou quadras de esportes. Há muitas vontades em jogo e recursos nem sempre tão abundantes quanto deveriam.

Modernizar o edifício em que mora na Vila Nova Conceição foi o norte do publicitário Rubens Monteiro, de 64 anos, para a pequena revolução que ele passou a liderar em outubro como síndico do residencial. Por cerca de R$ 350 mil, o condomínio vive hoje mudanças radicais em suas áreas comuns: ganhará um gradil de vidro, novos revestimentos e espaços adicionais.

A primeira fase da obra, atualmente em execução, prevê ainda novos jardins, um banheiro junto à portaria e um visual mais contemporâneo para a piscina, além de uma cozinha gourmet para o salão de festas. No ano que vem, a última etapa resultará, quando concluída, em uma academia de ginástica e um quiosque com churrasqueiras.

“Fizemos um fundo de obra e estamos captando todos os meses R$ 5 mil de cada proprietário”, diz Monteiro, que, apesar do investimento, acredita na valorização das unidades. “O apartamento já saiu de R$ 1,1 milhão para cerca de R$ 1,8 milhão.” As unidades básicas têm 179 m².

Para aprovar tudo isso, o síndico precisou da aprovação de 100% dos condôminos – uma tarefa árdua imposta pela convenção condominial, mas afortunadamente facilitada pelas reduzidas dimensões do conjunto, com apenas oito unidades.

Se fosse maior, talvez o edifício na Vila Nova Conceição não conseguisse autorização para promover as mudanças que imaginou. A unanimidade é regra para a maior parte dos conjuntos habitacionais, quando as intervenções alteram a destinação de equipamentos internos.

Por isso, a gerente de relacionamento da Lello Condomínios, Márcia Romão, recomenda o máximo de clareza na apresentação de propostas e o respeito ao dinheiro dos proprietários. “Vale o bom senso, mas é importante ver a complexidade do que vai ser feito e o histórico do condomínio. Há pessoas que são predispostas a criar problemas.”

A rigidez das convenções tem como objetivo garantir os direitos das minorias nos conjuntos, de acordo com o diretor de condomínios da administradora Habitacional, Márcio Bagnato. “Se quiserem construir uma quadra onde existe um jardim, provavelmente o espaço vai ter um impacto maior para o morador do primeiro andar. A obra não poderia sair sem a autorização dele.”

O quórum pode ser menor para obras mais simples ou que apenas melhoram a eficiência das instalações, segundo o diretor da Habitacional. Em um edifício de 12 anos e 136 unidades em Diadema, por exemplo, o síndico Jacques de Oliveira Ferreira conseguiu melhorar sem conflitos internos dependências como a sala de ginástica e o salão de jogos. “Levamos um questionário de avaliação aos moradores. Em cima disso, as pessoas disseram o que queriam”, diz Ferreira, que está no seu quinto mandato como administrador.

Propostas. A regra para aprovação de gastos – inclusive com projetos de arquitetura – nos condomínios envolve a análise de três ou mais orçamentos. No edifício onde Rubens Monteiro é síndico, a proposta vencedora é a do arquiteto Artur Mendes. “Apresentei um pré-projeto com as ideias de cada um. E mexemos com o que eles pretendiam fazer”, diz. Desde o primeiro contato, passaram-se quase dois anos, segundo ele.

Antes iniciar as reformas, Bagnato, da Habitacional, recomenda a criação de um fundo de obras nos edifícios. “Se houver a intenção do condomínio, sugerimos que se faça uma assembleia para decidir a arrecadação de parte do valor. Para que, quando as aprovações sejam necessárias em assembleia, eles já tenham 20% ou 30% do total necessário.”

Com mais reserva, os condomínios podem reduzir a quantia mensal a ser paga pelos proprietários ou permitir sonhos mais ambiciosos. “No começo, tudo pode. Mas aí se deparam com um valor muito alto e começam a negociar”, diz a arquiteta Cristina Barbara, sócia do escritório especializado Barbara & Purchio.

Atualmente, ela trabalha na reformulação de um residencial de Moema. “Trocamos a parte da sauna por uma brinquedoteca. Onde ficava a brinquedoteca, fizemos um spa. E, na parte de fora, na piscina, fizemos uma espécie de gazebo.” O custo do projeto ficou em R$ 700 mil, muito alto na avaliação dos clientes. “Mas, mudando algumas coisas, estamos acordando para fechar em torno de R$ 400 mil.”

A criação de espaços de convivência nos edifícios é tendência segundo ela. Os altos custos, porém, dificultam o acesso de todos a algumas ações. “Os edifícios médios querem melhorar. Mas talvez não tenham a mesma proporção de valores e não consigam fazer tudo o que gostariam.”

Fonte: Estadão

Restauração completa

O retrofit vai muito além de meras reformas pontuais na fachada das construções

Por baixo da aparência estragada e das instalações defeituosas de um prédio velho ou de uma casa antiga, pode-se esconder um pequeno tesouro. Para descobri-lo, não basta um retoque aqui ou ali, mas sim uma intervenção profunda. A técnica que resgata a riqueza de estruturas deterioradas é chamada de retrofit.

Basicamente, trata-se de uma restauração, mas este termo é aplicado a edifícios tombados e “retrofit”, não, segundo o arquiteto Henock de Almeida, diretor da AC Arquitetura e Consultoria, do Rio de Janeiro. Essa última prática é “o processo de modernização tecnológica e estética de edifícios feitos em outra época e que envelheceram”, segundo Almeida, e inclui até mudanças na fachada. No restauro, por sua vez, é obrigatório preservar as características originais da construção.

Alterações abrangentes

Ao contrário de uma reforma, o retrofit não envolve melhorias pontuais, mas mudanças mais abrangentes. Frequentemente inclui aplicação de tecnologias novas, como renovação de elevadores ou de ar-condicionado, o que leva a uma melhor performance energética da construção.

O arquiteto Juca Pires, sócio do escritório paulistano Pires Giovanetti Guardia, lembra que, no Brasil, “o comum era demolir para fazer de novo, mas adequar passou a ser interessante, até mesmo do ponto de vista cultural, quando há qualidades arquitetônicas que justifiquem a ação”.

O mais comum é o retrofit ser aplicado para mudar a função de um empreendimento – por exemplo, um edifício residencial que passa a ter uso comercial. Pires, no entanto, afirma a transformação para uso residencial está aumentando, e destaca o pioneirismo do Rio de Janeiro.

“A valorização imobiliária da zona sul da cidade tem levado ao uso dessa técnica para aumentar o tamanho dos apartamentos e incorporar facilidades”, destaca.

Em prédios residenciais, é preciso obedecer à convenção de condomínio, pois em alguns casos exige-se aprovação unânime para a obra, e, em outros, apenas o consentimento da maioria. Como toda intervenção trabalhosa, o retrofit causa incômodos, mas valoriza o imóvel, destaca Pires. “Trabalhei em obras que tiveram impacto grande no preço do imóvel, com melhorias de fachadas e estruturas.”

Um trabalho que Pires está desenvolvendo no Rio de Janeiro dá uma ideia da dimensão que pode ter oretrofit. O projeto ocorre em um casarão antigo que já foi a casa de um importante político do século XIX, depois virou um tradicional colégio e serviu de sede para uma construtora, que faliu e deixou o imóvel abandonado. Agora, o imóvel está sendo incorporado a um empreendimento residencial, e, após a intervenção, terá espaços comuns e 16 lofts.

Não por acaso, Pires afirma que o retrofit “é muito importante urbanisticamente”.

Fonte: SindicoNet

Frio também é tempo de cuidar das piscinas

As baixas temperaturas durante o inverno afastam os sócios das piscinas dos clubes e, entre as pessoas que têm piscina em casa, poucos se arriscam a um mergulho nesta época do ano. O distanciamento da água gelada, no entanto, não deve ser sinônimo de descuido com a limpeza da piscina. Quem se previne e faz a manutenção recomendada, evita custos desnecessários no tratamento de água e na conservação da estrutura física e dos equipamentos na chegada do próximo verão.

A quantidade de materiais químicos utilizados para a limpeza das piscinas é menor durante a baixa estação. Fábio Salinas, sócio na empresa Salinas Piscinas, diz que a frequência no uso de alguns produtos reduz para uma vez por semana, em vez de ser diário. “A aplicação de cloro, por exemplo, feita geralmente uma vez por dia, durante o período de inverno pode ser alterada para uma vez por semana. O uso do filtro também pode ser menor, não há a necessidade de funcionar todo o dia”, destaca.

Por praticidade, algumas pessoas costumam cobrir as piscinas com capas de proteção. É uma medida que evita a queda de sujeiras, como folhas e insetos, sobre a água e o acúmulo de detritos no fundo.

Frio também é tempo de cuidar das piscinas - Douglas Marçal

O comum é alterar a periodicidade em que a limpeza é feita; em vez de diário o processo pode ser semanal

Deixar de se importar com a limpeza da piscina, pela falta de uso no inverno, pode ser uma escolha salgada para o bolso. O custo para manutenção adequada, quando a piscina voltar a ter a utilização normal, é alto.

A falta de manutenção correta nesta época do ano pode deixar a piscina suja e, segundo Salinas, “se a manutenção da piscina durante o inverno não for feita da maneira ideal, o custo da limpeza na chegada do verão será maior, porque a quantidade de produtos químicos para deixar a piscina novamente em condições de uso é dobrada.”

Antônio Barison, proprietário da Piscinas Hidrolar, lembra que a falta de manutenção das piscinas durante o inverno, pode transformar a piscina em criadouro do mosquito da dengue. “Para evitar o surgimento de larvas do Aedes aegypti, a maioria das pessoas se preocupa em fazer a manutenção correta das piscinas durante os meses de frio. A água parada pode trazer o problema da dengue. E sempre tem um vizinho de olho para saber se a piscina na casa ao lado não é um foco do mosquito”, ressalta.

Sem efeito

A ideia de tirar toda a água da piscina porque ela fica quase sem uso no inverno não é aconselhada por Barison. Tirar a água pode provocar problemas graves na estrutura da piscina, implicando em altos custos para uma eventual reforma. “Quem tem piscina de concreto em casa não deve esvaziar só porque não vai usar durante o inverno.

Empresário

A tendência quando se esvazia a piscina, é que ela venha a trincar e rachar. As paredes ressecam, formam trincas e fissuras, o que pode provocar vazamentos na hora de encher a piscina outra vez”, afirma.

O conselho não vale apenas para as piscinas de concreto. Pessoas que têm piscinas de fibra ou de vinil também devem evitar esvaziá-las. “Independente da época do ano, seja inverno ou verão, esvaziar esse tipo de piscina estraga as paredes. Uma vez constatado o dano, o custo para recuperação é elevado”, declara.

Fonte: ODiario.com

Quando, como e por que reformar as instalações elétricas nos condomínios

Quase uma minicidade, o Conjunto Habitacional e Comercial Vila Mariana apresenta problemas compatíveis com seu tamanho: o condomínio misto, localizado na Vila Mariana, em São Paulo, tem 931 apartamentos, 51 lojas, oito blocos de apartamentos e uma população estimada em três mil pessoas. O edifício mais antigo do condomínio foi construído há 42 anos. Não é de se estranhar que as instalações elétricas necessitassem de reforma.

Moradora do local há 37 anos e síndica há quatro, Brígida Paiva Martins avalia que o condomínio vem sendo mantido com esmero. Porém, os centros de medição careciam de maior atenção. “Concluímos a reforma do centro de medição de um bloco, que levou um ano e foi paga em 15 meses. O custo da obra foi de R$ 127 mil, divididos por 135 apartamentos. Trocamos toda a fiação por material antichamas e usamos os disjuntores mais modernos. Fizemos a reforma da portaria até os apartamentos”, resume. A síndica considerou a relação custo benefício da obra excelente, e já contabiliza a economia significativa obtida na conta de luz: o gasto com energia na torre caiu de R$ 4 mil para R$ 1.100 mensais, com dois elevadores. “Além disso, estamos mais seguros e sem qualquer risco de incêndio ou problema causado pelas instalações elétricas. Antes, tínhamos queda constante de energia nos apartamentos. Agora já estamos orçando a obra para outros dois blocos”, comenta.

Situações como a vivida pelo Conjunto Vila Mariana são corriqueiras. Edifícios antigos sofrem com sobrecarga de energia em suas instalações elétricas. “Instalações antigas, com mais de 10 anos, normalmente não foram dimensionadas para atender às atuais necessidades de cargas elétricas, como aparelhos de aquecimento de água e de ambientes com grandes potências, secadores de cabelo, fornos elétricos e outros. Pode ser necessário adequar a instalação, aumentando a seção dos condutores, a quantidade de circuitos e tomadas e chegar até ao aumento da carga elétrica contratada com a empresa distribuidora”, sustenta Eduardo Daniel, superintendente da Certiel Brasil (Associação Brasileira de Certificação de Instalações Elétricas), entidade que defende a certificação na área.

Até mesmo o síndico pode perceber os sinais de sobrecarga e mau dimensionamento da elétrica do prédio. O próprio visual das fiações costuma aparentar superaquecimento e ressecamento. Mas, é claro que qualquer serviço relativo às instalações elétricas deve ser entregue a especialistas. “O projeto e a solicitação de reforma no centro de medição deve ser feito por um profissional legalmente habilitado – engenheiro eletricista ou técnico em eletrotécnica até uma determinada potência, e recolhida a ART – Anotação de Responsabilidade Técnica”, avisa o engenheiro Edson Martinho, diretor executivo da Abracopel (Associação Brasileira de Conscientização para os Perigos da Eletricidade).

APROVAÇÃO E CÁLCULO
A atualização dos centros de medição consiste na reforma das prumadas com a substituição de condutores redimensionados, “importante para dar mais segurança aos moradores”, esclarece Martinho. “O síndico deve sugerir e argumentar aos condôminos que, com a reforma da instalação do prédio, houve um aumento da capacidade e os apartamentos passam a ser o gargalo, sendo recomendável a adequação de suas instalações internas”, completa o diretor da Abracopel.

Eduardo Daniel, superintendente da Certiel Brasil, explica que o projeto de acréscimo de energia fornecida ao condomínio deve ser aprovado junto à concessionária e que o cálculo deve ser feito a partir dos pontos de utilização e retornando até o centro de medição. “No caso de inadequação da atual instalação interna dos apartamentos, os circuitos devem ser substituídos ou aumentados, adequando-se também as proteções contra sobrecorrentes e sobretensões dos quadros individuais dos apartamentos. As prumadas, se necessário, devem ser substituídas por condutores maiores desde o centro de medição até cada apartamento, de modo que todo o conjunto fique adequado às novas condições”, orienta.

Além das reformas dos centros de medição, geralmente com acréscimo de carga, outra questão tem preocupado os síndicos quando se trata do consumo de energia elétrica: o excedente de energia reativa paga pelo condomínio. “Energia reativa é a energia solicitada por cargas indutivas, como transformadores e motores, e que não é consumida e sim devolvida ao circuito quando se desligam os equipamentos. Mesmo não sendo consumida, ela deve ser fornecida pela distribuidora”, explica Eduardo Daniel.

“Para que não haja um abuso, ou seja, pouca eficiência, gerando muito e utilizando pouco, as concessionárias de energia elétrica cobram multa por ultrapassar um determinado valor de energia reativa”, orienta Martinho, da Abracopel. O fator de potência identifica a energia reativa que está sendo fornecida. “A compensação do fator de potência pode ser conseguida pela instalação de capacitores, que possuem características contrárias às dos motores, diminuindo a energia reativa fornecida”, orienta Eduardo Daniel, superintendente da Certiel Brasil.

FORMAÇÃO
Se o assunto é energia elétrica, o síndico sempre deve recorrer a um especialista em caso de problemas nas instalações ou no consumo do condomínio. Contar com um zelador bem preparado também é prudente. Edson Martinho considera imprescindível que o zelador ou o gerente predial conheça todos os riscos da eletricidade e seus limites em relação a ela. “Ou seja, até onde eles possuem conhecimento para uma determinada manutenção e quando devem chamar um profissional qualificado”, pontua.

Para Eduardo Daniel, a formação básica sobre segurança elétrica não é tão simples, “porque exige conhecimento técnico e pode levar a pessoa a se considerar apta a realizar qualquer serviço elétrico, desprezando os riscos envolvidos”. “Devem ser apresentados aos zeladores e gerentes prediais os sinais básicos de falta de segurança, como conexões mal feitas, falta de fio terra (condutor de proteção), aquecimento dos condutores e dispositivos instalados. Hoje existem publicações de fabricantes de equipamentos e condutores elétricos, concessionárias e entidades de apoio, como o Procobre. Formação mais especializada pode ser conseguida em cursos técnicos no Senai e nos sindicatos de instaladores”, arremata o superintendente da Certiel Brasil.

 

Fonte: Direcional Condomínios

O vizinho pode fumar na sacada em um condomínio?

Ele tem todo o direito. A liberdade do condômino no apartamento em que mora é garantida por lei e vale para todo tipo de fumaça, seja ela de cigarros, charutos, incenso ou narguilé. O máximo que o vizinho incomodado pode fazer é ser gentil e pedir algum tipo de cooperação.

Um dia após a comemoração do Dia Mundial Sem Tabaco, a confirmação de que o fumo é liberado nas áreas privativas do apartamento pode deixar muitos insatisfeitos. Não são incomuns os relatos de reclamações relacionadas ao fumo alheio, principalmente após a provação das leis estaduais que restringem a ação em áreas comuns.

No estado de São Paulo, por exemplo, a legislação proíbe o fumo em “recintos de uso coletivo, total ou parcialmente fechados”. Isso vale para grande parte das áreas comuns dos condomínios, como hall, salões de festa e gazebos. Aos fumantes, restou apenas o ar livre ou a própria sacada, considerada área privativa.

“Esse é um problema recorrente. De uns anos para cá, os estados começaram a inovar com a legislação restringindo o fumo em áreas comuns. Mas nas sacadas do apartamento pode fumar porque é área privativa, propriedade da pessoa. E ela pode fumar o quanto quiser, não tem o que fazer”, relatou Márcio Rachkorsky em sua coluna Condomínio Legal, transmitida pela rede CBN às terças, às 11h05, e sextas, às 16h05.

Advogado especialista em condomínios, Rachkorsky fez um levantamento em seus e-mails e descobriu que, em seis meses, o total de reclamações relacionadas ao fumo foi duas vezes maior que as relativas à inadimplência – outra situação recorrente em condomínios.

E de acordo com ele, só dá pra brigar se a situação se tornar realmente extrema, como, por exemplo, se o hábito do vizinho for reunir os amigos na sacada para fumar habitualmente. Aí, a situação se caracteriza como uso nocivo ou super uso da propriedade, e o vizinho incomodado pode fazer alguma coisa. Senão, resta ter paciência e contar com o bom senso do colega de condomínio.

 

Fonte: Licita Mais

Rateio não admite exceção

Não tendo a convenção do condomínio natureza contratual, não pode o condômino excusar-se de uma obrigação porque outra, devida a si, não foi cumprida.

“Não ostentando a Convenção de Condomínio natureza puramente contratual, inadmissível é ao condômino invocar a exceção de contrato não cumprido para escusar-se ao pagamento das cotas condominiais.”

O entendimento é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar ação em que o condômino se recusara a pagar as cotas de rateio sob a alegação de que o condomínio não tinha cumprido com a obrigação de reparar os danos havidos em sua unidade habitacional.

Relatando o recurso especial (195.450-SP), o ministro Barros Monteiro informa que o condomínio ajuizou ação de cobrança contra um dos condôminos, tendo o juiz julgado procedente, em parte, o pedido. Em grau de apelação na 11ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de São Paulo, por unanimidade, a decisão de primeiro grau foi mantida, sob o fundamento de que a exceção de contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus) não é aplicável, em ação de cobrança de despesas condominiais, “quando se tratar de obrigações de natureza distintas”, impondo ao devedor o ônus da multa, juros e atualização monetária.

No recurso especial, o condômino sustentou que o condomínio havia se comprometido “em assembleia” a reparar os danos causados em seu apartamento, razão pela qual, tendo decorrido dois anos sem o cumprimento da obrigação assumida, recusou-se a pagar sua parte nas despesas condominiais, apoiado ainda na noção de que a convenção entre os condôminos “tem natureza contratual”.

Em seu voto, o ministro Barros Monteiro diz que a regra do art. 1.092 do Código Civil de 1916 (artigos 476 a 477 do Código Civil de 2002) “somente encontra pertinência nos contratos bilaterais”, por estar assim prescrita: “Nos contratos bilaterais, nenhum dos contraentes [contratantes, CC/2002], antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.” Em apoio à sua interpretação, cita doutrina de Silvio de Salvo Venosa, para quem os contratos bilaterais, “no momento de sua feitura, atribuem obrigações a ambas as partes”, e também de Caio Mário da Silva Pereira, que caracteriza o contrato bilateral “pela reciprocidade das prestações”, o que não acontece no condomínio.

Este, explica o relator, não possui natureza contratual, possuindo caráter “estatutário ou institucional” ou “ normativo e institucional” (João Batista Lopes).

Conclui o ministro Barros Monteiro: “Nessas condições, ainda que o condomínio se tenha obrigado, em assembleia dos condôminos, a reparar os danos sofridos pela unidade habitacional dos réus e que estes tenham, de seu turno, ingressado em Juízo para compeli-lo a tanto, não lhes é permitido recusar o pagamento das cotas condominiais, não só pelas razões supra-apontadas, mas também porque sem a contribuição de todos os condôminos o condomínio não terá como subsistir.”

“Em suma” – prossegue –, “os prejuízos advindos ao seu apartamento em virtude de infiltrações e vazamentos, cuja responsabilidade é atribuída ao Condomínio, geram aos réus – ora recorrentes – um direito subjetivo, mas não podem servir como escusa para não cumprir o dever de contribuir para as despesas condominiais.”

Votaram com o relator os ministros César Asfor Rocha, Fernando Gonçalves e Aldir Passarinho Junior.

*Luiz Fernando de Queiroz

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