condominio direitos e deveres

Síndico deve ganhar menos

A remuneração do síndico, quando houver, não deve ser tão baixa que pareça uma miséria, mas nem tão alta que estimule a ganância ou a busca da eleição movido apenas pelo dinheiro.

O Código Civil de 2002 silenciou a respeito da remuneração do síndico. Ao tratar do conteúdo da convenção do condomínio, não fez, como a Lei 4.591/64, referência à “definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções” (art. 9o, § 3o, letra g). Continuam, pois, em vigor as praxes e os costumes existentes desde o tempo da Lei do Condomínio.

Não podemos fixar uma suposição válida para todo o Brasil, mas quer nos parecer que, nos últimos anos, o valor da remuneração do síndico atingiu nível bastante elevado, muitas vezes incompatível com o porte do condomínio. Na primeira década de vigência da Lei do Condomínio (4.591/64), era comum o exercício do cargo de síndico sem nenhuma remuneração. Apenas pela honra e pela obrigação de cumprir seu dever de vizinho. A gratuidade era assegurada por um sistema de rodízio, em que cada condômino assumia os ônus do cargo durante sua gestão.

Numa segunda etapa, a praxe dominante foi a isenção de pagamento da cota de despesas ordinárias do condomínio. O rateio das despesas era feito com exclusão da unidade do síndico, o que representava uma remuneração indireta, porém de valor razoável.

O aumento da complexidade da função, do tamanho de alguns condomínios, e a profissionalização da gestão condominial, principalmente a partir dos anos 90, fizeram com que, progressivamente, fossem aumentando os valores pagos aos síndicos a título de remuneração. Hoje, em grande parte dos edifícios, o síndico recebe mais do que um empregado de nível médio, com dedicação exclusiva, ou, o que é comum, mais do que o salário que ele (síndico) recebe na empresa onde trabalha 40 horas por semana.

ão questionamos o mérito dos síndicos em serem bem pagos pelos inestimáveis serviços que prestam à sua comunidade. Porém, preocupa-nos a transformação do cargo em um quase cabide de emprego, ou seja, em fonte de sustento de pessoas que veem a função como meio de conseguirem se sustentar e não com o propósito de prestar um serviço à coletividade. Ao silenciar sobre a remuneração do síndico, o legislador do novo Código Civil talvez tenha enviado uma mensagem não escrita a todos: o assunto é problema particular de cada condomínio e deve ser regulado pela convenção, pelo regimento interno ou por decisão de assembleia. Remuneração só haverá se esta
for a vontade dos condôminos. Não preconizamos a volta total às origens, pois sempre havia dificuldade em se encontrar quem assumisse a função quando era gratuita, mas somos, sim, favoráveis a que haja um maior comedimento na fixação dos valores pagos a tal título. Não deve ser tão baixo que pareça uma miséria, mas também nem tão
alto que estimule a ganância ou a busca da eleição movido apenas pelo dinheiro.

A propósito, o Manual do Síndico do Secovi-SP lembra que “com a promulgação da Lei n. 9.876, de 26 de novembro de 1999, os síndicos foram classificados como contribuintes individuais (quando recebam alguma remuneração do condomínio)”, devendo se cadastrar junto ao INSS nessa categoria de contribuinte. Note bem: “quando recebam alguma remuneração do condomínio”. Essa deve ser a regra, não a exceção.

Síndico, não esqueça: sua maior remuneração deve ser o reconhecimento dos condôminos por seu trabalho honesto e competente.

*Luiz Fernando de Queiroz

Sete Direitos e Deveres

Em muitos pontos o novo Código Civil resolveu polêmicas entre condôminos. A questão de saber se o proprietário pode ou não participar das assembléias estando em débito com sua quota de rateio ficou esclarecida no novo texto legal.
Diz o novo Código:

“Art. 1.335. São direitos do condômino:

I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.”

Apesar da má redação (de um Código Civil esperava-se melhor apuro na linguagem), o texto é bem claro. No inciso I, onde se lê dispor, entenda-se que o proprietário pode livremente onerar, dar em pagamento, vender, doar ou alienar de qualquer modo a sua unidade. É esse o sentido do verbo dispor, em bom juridiquês.

No inciso II chama a atenção o emprego da palavra compossuidores, ao invés de condôminos ou proprietários. O legislador, ao que parece, demonstra sua intenção de que os direitos são extensíveis a todas as pessoas assemelhadas aos proprietários, como os promitentes compradores e cessionários.

O inciso III, apesar de claro, ensejará controvérsias, por certo. Quando uma pessoa se encontra “quite”? A existência de multa não paga, mas contestada, deixa o condômino sem quitação? É bom que o tema seja regulado pela convenção do condomínio.

Quatro deveres

Em seguida aos três direitos, o novo Código Civil elenca quatro deveres dos coproprietários. “Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais:

II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.”

O rateio das despesas condominiais passará a ser feito, obrigatoriamente, de acordo com a fração ideal de cada unidade. O novo Código Civil não mais permite, ao menos expressamente, que os condôminos aprovem critério diferente. A atual Lei do Condomínio (4.591/64) dispõe que “salvo disposição em contrário na convenção, a fixação da cota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade” (art. 123, § 1o). Tal exceção não está prevista na lei futura.

A proibição de realizar obras que comprometam a segurança da edificação não estava explícita na Lei 4.591/64. Por mais óbvio que seja a regra, é bom que tenha sido ordenada. Facilitará aos proprietários aprovarem normas mais rígidas de obras nos prédios, inclusive quanto a horário e barulho.

Os deveres dos incisos III e IV são os mesmos já previstos na Lei do Condomínio (art. 10), com outras palavras. Segurança, sossego e saúde (salubridade) continuam a ser as pedras angulares do comportamento exigido dos moradores em relação a seus vizinhos, tal como prevê o atual Código Civil (art. 554). O legislador, estranhamente, incluiu um novo dever aos condôminos: a obediência aos bons costumes. Criou uma nova polêmica, onde a poeira já havia baixado há tempo.

Locatários, Moradores e Ocupantes

Mesmo não sendo condômino, o locatário passou a gozar de privilégio, em relação a outros moradores e ocupantes do edifício, a partir da nova Lei do Inquilinato (8.245/91), que acrescentou nova disposição à Lei do Condomínio, permitindo que o locatário vote nas decisões da assembléia que “não envolvam despesas extraordinárias do condomínio”, caso “o condômino-locador a ela não compareça” (art. 24, § 4º).

Tanto ele, quanto o locatário, e de igual sorte o comodatário (beneficiário de empréstimo gratuito da unidade), recebem do proprietário, por cessão contratual, o uso e gozo do imóvel. A diferença é que um paga aluguel, ou outra retribuição, e o outro não. O proprietário retém para si os direitos dispositivos da propriedade (alienar, onerar etc.) e a posse indireta.

Como possuidor direto do imóvel, o locatário assume status de dono do bem, devendo tratá-lo como se seu fosse e defendê-lo contra qualquer turbação de terceiros (Lei 8.245/91, art. 23, I e IV). O voto condicionado ao locatário, nas assembléias do condomínio, constitui reconhecimento desse compromisso e de sua hierarquia na casa condominial. Outros moradores não estão convidados a participar da assembléia.

OBRIGAÇÕES

Como cessionário do condômino-locador, o locatário pode usufruir de vantagens no condomínio, tanto em relação à unidade autônoma quanto em relação às áreas comuns. Em igualdade de condições com outros condôminos, pode utilizar o salão de festas, a sala de jogos, o playground, a piscina, a sauna, a garagem e tudo o mais que o prédio oferecer.

Age na qualidade de substituto do condômino.

De igual forma, ao locatário, como a qualquer outro morador ou ocupante, aplicam-se a qualquer título “todas as obrigações referentes ao uso, fruição e destino da unidade” (art. 20). Mais do que isso: todas as normas da convenção, de regimento interno e demais regulamentos, são aplicáveis indistintamente a todos os moradores e ocupantes, qualquer que seja seu status no condomínio.

Mesmo não sendo comunheiro, o locatário e demais ocupantes sujeitam-se também às multas por “violação de qualquer dos deveres estipulados na convenção” ou no regimento interno (art. 21). Sujeito passivo é o “violador”do preceito condominial, seja quem for.

CONVOCAÇÃO

A respeito da participação do locatário na assembléia do condomínio levantou-se dúvida quanto à sua convocação. A lei não diz ser obrigatória, nem sua falta ocasionará a nulidade da assembléia, se seu voto não puder ter influenciado no resultado da votação.

Nossa recomendação é que o locatário também seja convocado, ao menos por edital fixado em local visível do edifício. Se muitos forem os locatários e a assembléia se realizar sem seu conhecimento, nem a presença dos respectivos locadores, de modo que seu voto poderia ter influído nas deliberações, haverá razão suficiente para pedir a impugnação judicial do resultado.

Não Basta Vigiar o Papel

A dificuldade de controlar as contas do condomínio tem sua origem no singelo fato de se tratar de um ente coletivo, algo entre o público e o privado. Quanto maior a distância entre quem administra a verba e o seu bolso, maior a tentação para se exceder nas despesas ou cair no desvio. Noutras palavras, quanto maior o número de pessoas que participam do rateio de um prejuízo, menor será seu interesse em dispor de tempo para fiscalizar a correta aplicação dos valores arrecadados, seja em forma de taxa de condomínio, seja em forma de impostos.

Nos edifícios submetidos ao regime da Lei 4.591/64, cabe ao conselho consultivo desempenhar o papel de assessor do síndico e fiscal do dinheiro dos condôminos, sem que os demais consortes fiquem alienados da fiscalização. Não basta examinar formalmente os balancetes apresentados pelo síndico ou pela administradora. É preciso confrontar o papel com a realidade, para assegurar-se de que os fatos aconteceram como registrados.

De texto veiculado pela Associação das Administradoras de Condomínio de Curitiba (Apac), colhemos algumas dicas para os membros do conselho consultivo, as quais transcrevemos:

“Para analisar as pastas mensais, a Apac sugere que cada conselheiro escolha mensal e aleatoriamente uma das partes (pessoal, manutenção predial, manutenção fixa etc.) para esmiuçar da seguinte forma:

- Avaliar a veracidade, a necessidade e autenticidade dos documentos;

- Ligar aos fornecedores ou prestadores de serviços para conferir valores pagos;

- Consultar zeladora e porteiro sobre a realização de serviços pagos a terceiros;

- Consultá-los sobre o recebimento de seus direitos e benefícios;

- Somar os valores constantes nos extratos bancários oficiais para confirmar as despesas com CPMF, taxas etc.;

- Comparar as cópias de recibos e depósitos com os créditos;

- Analisar se as autenticações dos documentos são realizadas em bancos conhecidos;

- Cruzar alguns pagamentos com o extrato oficial e o paralelo.”

São conselhos formulados por quem já vivenciou muitos tipos de fraude no condomínio. Felizmente o cerco contra os fraudadores está apertando. A obrigatoriedade de se pagar a guia de recolhimento do INSS através da Internet, por doc eletrônico, é um alívio para os condôminos (não foram poucos que tiveram a surpresa de saber, anos depois, que as guias de recolhimento haviam sido falsificadas e que nada fora efetivamente pago).

A propósito, recebemos correspondência de Nereu João Lagos, de Curitiba, na qual ele nos indica modo de se relacionar os débitos pendentes do condomínio, para que os moradores possam acompanhar e fiscalizar, sem correr nenhum risco em relação às normas do Código de Defesa do Consumidor.

Segundo o síndico, seu edifício adota, há mais de nove anos, um procedimento que elimina essa possibilidade de fraude: simplesmente relaciona no item “receitas” as quantidades e os valores das taxas de condomínio recebidas e, em item à parte, “quadro de inadimplência”, as taxas e os valores de cada taxa que se encontra em atraso, sem mencionar o número e o dono do apartamento. “Dessa forma, – enfatiza – qualquer condômino poderá acompanhar o pagamento ou não das taxas atrasadas.”

Multa Obedece à Convenção

Na ação de cobrança de encargos condominiais, é exigível a multa de 20% (vinte por cento), se estiver prevista na convenção do condomínio, não sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor, nem o artigo 1.336, parág. 1o, da Lei 10.406/02, que não retroage, deixando assim de atingir as edificações condominiais constituídas anteriormente à vigência do novo Código Civil.

Quem assim decidiu foi a Sexta Câmara do Tribunal de Alçada do Paraná (Ap. Cível n. 236185-3), em acórdão relatado pelo juiz Miguel Kfouri Neto, com a participação dos magistrados Carvílio da Silveira Filho e Anny Mary Kuss. A decisão, bem como outras no mesmo sentido, traz alívio a dezenas de milhares de condomínios no país.

Colhe-se do relatório do juiz Miguel Kfouri Neto que a ação de 1o grau condenara o proprietário ao pagamento das taxas reclamadas, aplicando-lhes multa de dois por cento e não os 20% previstos na convenção. O condomínio apelou argumentando que a convenção tem caráter normativo, sendo lei entre as partes, razão por que não seria afetada pela Lei 10.406/02 (novo Código Civil), na parte em que reduz seu valor para percentual ínfimo (art. 1.336, 1o), e também por não estar sujeito às normas do CDC, já que não caracterizada a relação de consumo.

Em seu voto, o relator registra que o novo Código Civil dispõe o seguinte: “Art. 1.336. São deveres do condômino: (…) § 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.” Cita o jurista Carlos Alberto Dabus Maluf (Direito intertemporal e o novo Código Civil, RT),  segundo o qual a multa e os juros fixados pelo novo diploma civil ‘só têm aplicação nos condomínios constituídos na vigência da nova lei civil de 2002’, sendo certo que ‘Aos condomínios constituídos na vigência da lei anterior, em cujas convenções estiver prevista multa de vinte por cento, esta deve ser aplicada’, fundamentando sua assertiva na Lei de Introdução ao Código Civil (art. 6o, § 1o).

O relator Miguel Kfouri Neto demonstra, igualmente, a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor em casos como estes, conforme corrente dominante dos tribunais, nem que socorra ao devedor a possibilidade de redução da multa com supedâneo no art. 924 do Código Civil de 1916.

A propósito do tema, a Associação Paranaense dos Advogados do Mercado Imobiliário (Apami), presidida pelo causídico pontagrossense Carlos Roberto Tavarnaro, está estudando o tema em suas reuniões técnicas semanais, tendo chegado à conclusão de que a multa por atraso no pagamento das taxas de condomínio deve atender a dois requisitos: ser branda para com os condôminos que atrasarem o pagamento por menos de 30 dias (dois por cento) ou apenas alguns meses (10%); ser dura para os inadimplentes crônicos, que não cumprem suas obrigações por mais de 90 dias (no caso, os 20% de multa previstos na antiga Lei do Condomínio).

Proposta neste sentido será enviada pela Apami ao Congresso Nacional, por intermédio dos deputados que entendem que o condomínio não tem finalidade comercial, sendo mero rateio de despesas comuns.

Cartilha de Etiqueta em Condomínios

Dicas e orientações sobre como agir educadamente em diversas situações no condomínio.

Não adianta negar: é muito difícil administrar um espaço dividido por tantas pessoas diferentes. E a maior dificuldade não são as inúmeras guias a serem pagas, os documentos para checar, ou as apólices de seguro que não podem vencer. Invariavelmente a parte mais trabalhosa da vida do síndico é lidar com os moradores.

Para tentar deixar a tarefa mais fácil, ouvimos especialistas sobre o tema e elaborou esta nova Cartilha de Etiqueta em Condomínios, com dicas de comportamento, postura e bons modos para os moradores. Se todos fizerem um pequeno esforço para viverem em paz, todos saem ganhando.

Cartilha de Etiqueta em Condomínios

BARULHO

  • Conheça as normas do condomínio e não faça barulho após o horário de silêncio
  • Use sempre o bom senso. Não é porque você está no horário permitido, que pode fazer o barulho que quiser
  • Nos dias de festa – desde que não ocorram sempre – convide os vizinhos para a confraternização, ou mande um cartão simpático se desculpando antecipadamente pelo incômodo.
  • Lembre-se, seu cachorro não deve perturbar o sossego e o descanso dos outros moradores.
  • Crianças: o correto é limitar o horário para brincadeiras dentro do apartamento até no máximo 22h.
  • Uso de tapete emborrachado nos quartos das crianças, carpetes e tapetes comuns ajudam a evitar a propagação do som para outras unidades.

 

CACHORROS

  • Seu animal não deve perturbar o sossego e o descanso dos outros moradores
  • Use sempre as entradas de serviço e seja breve no trajeto até chegar à rua.
  • Caso seu pet faça sujeira na área comum, limpe-a no mesmo momento.
  • Caso o cachorro de um morador faça muito barulho, antes de registrar queixa, verifique se outros condôminos também se sentem incomodados pelos latidos

 

CRIANÇAS

  • Os pais são responsáveis por seus filhos e devem estabelecer limites a eles
  • Não permita que seus filhos gritem ou corram em áreas que não destinadas exclusivamente para brincadeiras
  • Crianças pequenas precisam estar acompanhadas por adultos
  • Respeite os limites de horários e locais destinados aos pequenos
  • Verifique o que diz o regulamento interno do seu condomínio

 

CONVIVÊNCA

  • Conheça e respeite as regras que regem o seu condomínio. Por mais que você não concorde com algumas, terá que obedecê-las, pois foram aprovadas pela maioria
  • Jamais chame a empregada ou babá do vizinho para trabalhar na sua casa
  • Evite entrar em quaisquer tipos de fofocas ou boatos relacionados aos seus vizinhos
  • Lembre-se, a conversa amigável será sempre a melhor saída para resolução de conflitos com seu vizinho.
  • Procure sempre participar das assembleias e conhecer a pauta antecipadamente. É lá que os assuntos de interesse de todos são discutidos e votados. Quem não comparece fica sem condição de discutir depois.
  • Ainda em assembleias, saiba ser “voto vencido”, e não altere nunca o tom de voz.

 

FUNCIONÁRIOS

  • Trate-os sempre com cordialidade
  • Se quiser fazer alguma reclamação, direcione-a ao zelador ou ao síndico
  • Lembre-se que o funcionário do condomínio não é seu empregado. Evite pedir que execute serviços particulares

 

GARAGEM

  • Não buzine, use luzes baixas e respeite a sua vaga
  • Não use sua vaga como depósito
  • Respeite o limite de velocidade
  • Deu uma raladinha no carro ao lado? Deixe um bilhete se identificando, pedindo desculpas, e permita que o vizinho escolha a melhor maneira de reparar o automóvel
  • Quando dois carros se encontram, a preferência é sempre de quem está chegando.
  • Devolva sempre o carrinho de compras ao seu local de origem

 

LIXO

  • Não jogue papéis, bitucas de cigarro ou quaisquer outros tipos de lixo pela janela do apartamento.
  • Cuide para que seu lixo esteja sempre devidamente ensacado e sem exalar cheiro forte

 

NA ACADEMIA

  • Devolva as anilhas, colchonetes, pesos, etc, aos seus locais de origem
  • Não “monopolize” os equipamentos. Se ofereça para revezar o uso
  • Tempo médio de uso da esteira é de 30 minutos
  • Limpe o equipamento após o uso com pano e álcool em gel, por exemplo

 

NA PISCINA

  • Não use equipamentos de som
  • Não pule na piscina com protetor soltar. Tome uma ducha antes
  • Não use o elevador com trajes de banho

 

NO ELEVADOR

  • Cumprimente sempre todos os presentes
  • Espere as pessoas saírem para entrar
  • Segurar a porta do elevador para outras pessoas entrarem demonstra gentileza e cordialidade, e ajuda a tornar o ambiente social do condomínio mais afável.
  • Não segure o equipamento em horários de pico
  • Use o elevador de serviço se for trafegar com animais ou transportar caixas e compras de supermercado

 

NO SALÃO DE FESTAS E CHURRASQUEIRAS

  • Respeite os horários de uso e não deixe a área toda suja após o uso – o ideal é retirar toda a parte principal do lixo e restos de comida e bebida
  • Faça uma lista com os nomes dos convidados para deixar na portaria
  • Informe-se e respeite as regras do local, principalmente em relação a barulho
  • Na churrasqueira, tenha bom senso no uso de aparelhos sonoros, que propagam muito mais ruído quando estão ao ar livre.

 

OBRAS

  • Respeite os horários estabelecidos na convenção e regulamento interno
  • Comunique o síndico e seu vizinho antes de iniciar as obras

Fonte: SindicoNet

Advogado esclarece dúvidas mais comuns de condôminos

O advogado especialista em Direito Imobiliário, mestre em Direito, professor de Direito Civil na Unipac, Lucas Coelho Nabut, esclarece as dúvidas mais frequentes / Sandro Neves

O número de pessoas que, por razões diversas, vem optando por morar em apartamentos cresceu nos últimos anos. Um atributo positivo apontado pelas famílias é viver com mais segurança, mas uma realidade que diversas pessoas enfrentam são os conflitos entre condôminos.  O advogado especialista em Direito Imobiliário, mestre em Direito, professor de Direito Civil na Unipac, Lucas Coelho Nabut, esclarece as dúvidas mais frequentes dos leitores do JORNAL DE UBERABA (JU).

JORNAL DE UBERABA – Qual a responsabilidade do condomínio em casos de roubo de veículos?
LUCAS COELHO NABUT -
 A responsabilidade do condomínio por roubo e danos em veículos no seu interior ainda é muito discutida, sendo tratada exaustivamente pela jurisprudência. O posicionamento atual de nossos tribunais, principalmente o STJ, versa acerca da previsão, ou não, desta espécie de responsabilidade na convenção de condomínio. Quando houver convenção de condomínio que dispõe acerca da responsabilidade, admitindo-a ou excluindo-a, esta previsão deverá ser respeitada, isso porque a socialização do prejuízo sofrido por um dos integrantes do grupo onera a todos, e é preciso que todos, ou a maioria exigida, estejam conscientes dessa obrigação e a ela tenham aderido. Porém, quando a convenção for omissa, é necessário verificar se o condomínio repassa nos custos do rateio mensal o valor referente à segurança, como porteiros, câmeras de vigilância, alarmes, dentre outros. Do contrário, quando não houver o repasse de tal preço, não haveria como responsabilizar civilmente o condomínio. Em qualquer dos casos apontados, sempre haverá a responsabilidade de indenizar se o dano puder ser atribuído a algum funcionário do condomínio, pois este sempre é responsável pelos atos de seus prepostos.

- Em caso de inadimplência, gerando desequilíbrio no fluxo de caixa e aumento nos custos do condomínio, o que pode ser feito?
L.C.N. – 
É dever do condômino contribuir com as despesas do condomínio, sendo a sua inadimplência um descumprimento de seus deveres, incidindo sobre o montante do rateio das despesas condominiais multa limitada a dois por cento, juros moratórios, correção monetária e honorários advocatícios. O condomínio deve tomar as providências cabíveis, como propositura de ação judicial, podendo, até mesmo, o condômino inadimplente ter seu imóvel penhorado para o pagamento da dívida, mesmo que se trate de bem de família. Em caso do inadimplemento estar causando sérios problemas, o condomínio poderá se socorrer de seu fundo de reserva, até que a dívida seja quitada.

- Posso reformar meu apartamento?
L.C.N. -
 No que diz à respeito às reformas feitas no interior do apartamento, estas são permitidas desde que não comprometam a segurança da edificação e não alterem a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas, conforme dispõe o Código Civil, haja vista tratar-se de parte comum, não pertencendo unicamente ao condômino. Entende-se como reformas que comprometam a segurança da edificação aquelas que causem prejuízos estruturais ao prédio. Importante ressaltar que aquele morador que realizar qualquer reforma nesse sentido poderá responder por perdas e danos, com a paralisação da reforma e a obrigação de retornar ao estado anterior.

– E na parte exterior, o que é permitido?
L.C.N. -
 Qualquer alteração da parte exterior do condomínio só é permitida com a concordância dos demais condôminos, mediante alteração do Regimento Interno. No caso de exemplos comuns, como o fechamento das sacadas e janelas com redes e o envidraçamento das sacadas, estes merecem posicionamento diferente. Quando se tratar de segurança de crianças, ou qualquer ente da família, sempre será permitido. E sendo necessário o envidraçamento, este dependerá de verificação pericial para a apurar se houve ou não a alteração da fechada.

- Quando o condomínio possui uma pequena garagem e as vagas são insuficientes para todas as unidades e ainda o regulamento interno não contemple o assunto, pode-se encaminhar o problema à construtora?
L.C.N. – 
As garagens de um condomínio podem ser de duas espécies: como unidades autônomas, quando possuírem escritura e registro próprios, e como área de uso comum, sendo previamente demarcadas. No caso de unidades autônomas, pode haver perfeitamente essa situação, até mesmo porque a vaga de garagem pode ser objeto de compra e venda entre os condôminos isoladamente, independendo do respectivo apartamento. Já em caso de área de uso comum, todos os condôminos devem ter igual direito sobre estas, devendo, assim, haver vagas suficientes para cada unidade. Mas a responsabilização da construtora ou incorporadora fica melhor definida mediante análise do contrato de compra, se há previsão ou não de vagas de garagem.

- E a garagem pode ser alugada para terceiros?
L.C.N. -
 A lei não veda a locação de vagas de garagem a terceiros, porém, o condômino sempre deve dar preferência a algum outro condômino em detrimento do terceiro, desde que seja em igualdade de condições, como prazo e valor da locação. Entretanto, se o Regimento Interno ou a Convenção proibirem tal prática, assim deve prevalecer.

- O morador de condomínio residencial pode exercer atividades comerciais em seu apartamento, incluindo recebimento de visitas diárias?
L.C.N. – 
É dever do condômino dar à sua unidade a mesma destinação da edificação, não a utilizando de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos demais ou aos bons costumes. Desta forma, o condômino não poderá dar destinação distinta da original, sob pena de infração legal. Portanto, não pode o condômino, por conta própria, transformar a sua residência e um local de trabalho e vice-versa.

- O que são despesas extraordinárias e ordinárias? E a quem cabe cada uma delas?
L.C.N. – 
São despesas ordinárias, aquelas destinadas à manutenção do edifício, suas despesas cotidianas, como energia elétrica, fornecimento de água e empregados. Já as despesas extraordinárias são aquelas gastas com as modificações do edifício, as quais estarão valorizando, conservando ou aumentando a utilidade do imóvel. A utilização do fundo de reserva, de extrema importância ao condomínio, é considerada uma despesa extraordinária. Ambas são de responsabilidade do condômino proprietário da unidade autônoma, porém, em caso de locação do imóvel, é usual transferir a responsabilidade das despesas ordinárias ao locatário.

Fonte: Jornal de Uberaba

Aumento da cota

O que o síndico deve fazer quando a assembleia não quer elevar a taxa mensal?

Por Alexandre Marques

Determinam os incisos IV, V e VI do Art. 1.348 do Código Civil:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;

V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
É o que se chama de responsabilidade objetiva. Ou seja, em muitos casos não cabe saber se o agente – síndico no caso – agiu com dolo (quis causar o resultado) ou culpa (foi negligente, imprudente ou imperito): basta a relação causal. Relação causal é o vínculo entre uma ação (ou omissão) e a consequência: foi aquela ação ou omissão que gerou aquela consequência.
Assim, caso algum equipamento do condomínio deixe de funcionar ou funcione de modo a colocar em risco a segurança da massa condominial por falta de manutenção ou manutenção de forma adequada, responderá o síndico pelos danos, risco e consequências disso perante os demais condôminos.
Da mesma forma, se o condomínio sofrer um assalto, arrastão, invasão, ou qualquer coisa que o valha, por não estar a portaria devidamente equipada ou com funcionamento seguro, e isso se mostrar consequência de uma má gestão do síndico este poderá responder perante a massa condominial.
Claro que uma coisa é o síndico ser omisso, apenas por ser descuidado ou desprestigiar uma dada manutenção e conservação que foi aprovada em assembleia, havendo dinheiro em caixa para o reparo, conservação ou manutenção devida, isso é uma coisa. O condomínio poderá ser condenado a reparar o dano e ele, síndico, deverá responder regressivamente em caso de sinistro pela gravidade de seu ato como determina a lei e a jurisprudência de nossos Tribunais, como já decidiu o Tribunal de Justiça de São Paulo:
9223667-34.2007.8.26.0000   Apelação / Locação de Imóvel
Relator(a): Antônio Benedito Ribeiro Pinto
Comarca: São Paulo
Órgão julgador: 25ª Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 12/08/2010
Data de registro: 23/08/2010
Outros números: 1155978/6-00, 992.07.061047-8

Ementa: LOCAÇÃO DE IMÓVEIS (finalidade residencial) – AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS – Transbordamento de dejetos do aposento sanitário da unidade condominial locada pelo autor, por entupimento de coluna de esgoto, comprovado – Compete ao condomínio, através de seu administrador (síndico) diligenciar a conservação e a guarda das suas partes comuns, mediante o recolhimento, administração e imputação das despesas condominiais ordinárias (taxa de conservação) – Responsabilidade civil do condomínio configurada – Reparação por danos morais mantida – Recurso não provido.

Outra situação completamente distinta é quando o dano é causado por falta de manutenção e conservação em que o condomínio não possui dinheiro em caixa para dada manutenção, simplesmente por que os condôminos em assembleia não querem aumentar o valor da cota condominial que já consideram elevada por demais. Nesses casos, o síndico e a equipe diretiva não podem ser responsabilizados. Porém, devem tomar alguma atitude para salvaguardar sua responsabilidade, não podendo, simplesmente, ficar de braços cruzados, já que possuem a responsabilidade legal, como já demonstrado.
Ora, o judiciário em São Paulo já decidiu que o aumento da cota condominial para custear as contas do condomínio, se necessário, pode se dar até sem prévia aprovação em assembleia sob pena de inviabilizar a gestão operacional do prédio. Obviamente que em situações realmente necessárias.
Isso por que há previsão legal no sentido que o condômino é obrigado ao pagamento da cota condominial, independentemente de qualquer outra “burocracia”, como se vê dos artigos 12 da lei 4.591/64 e 1.336 do Código Civil:
Art. 12 da Lei 4.591/64:
“Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.
§ 5º A renúncia de qualquer condômino aos seus direitos, em caso algum valerá como escusa para exonerá-lo de seus encargos.”
E Art. 1.336 do Código Civil:
“São deveres do condômino:

I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)”.

De modo que não cabe ao condômino a “possibilidade” de contribuir ou não com a despesa, mas, a obrigatoriedade e, se não concordar com esta, deverá em juízo questioná-la, mas não, simplesmente deixar de pagá-la.
Nesse sentido:
0112704-35.2009.8.26.0100 Apelação
Relator(a): Dyrceu Cintra
Comarca: São Paulo
Órgão julgador: 36ª Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 05/11/2009
Data de registro: 23/11/2009
Outros números: 990.09.246414-0

Ementa: Medida cautelar. Despesas condominiais Extinção do processo sem julgamento do mérito (artigos 295, III, e 267, I, do CPC). Apelação. Alegação de irregularidade na cobrança. Falta de aprovação do reajuste em assembléia Descabimento. Possibilidade de o síndico, como administrador, realizar o rateio das despesas ordinárias efetivas. Falta de interesse processual de agir dos apelantes. Caso que era mesmo de extinção. Sentença mantida. Apelo improvido.

O desembargador relator justificou seu voto da seguinte forma:
“Ao que consta, o aumento do condomínio se deu em face dos reajustes dos custos de serviços de gás, luz, água, limpeza e manutenção (fls. 08 destes).

Ora, o síndico, como administrador, pode fazer o rateio de despesas ordinárias efetivas entre os condôminos independentemente de prévia aprovação orçamentária.
Neste sentido:

“(…) o síndico encontra-se autorizado a cobrar as despesas ordinárias, independentemente de prévia aprovação orçamentária.

Além disso, não é requisito de procedibilidade da ação [de cobrança] a prova da prévia aprovação orçamentária das despesas, principalmente porque milita em favor do condomínio a  presunção de licitude na cobrança dos  valores apontados na inicial” (AsR n° 645.972-00/9, rei. Willian Campos, j . em 30.07.02).

Entendimento contrário inviabilizaria o condomínio, tornando-o inadimplente perante as pessoas  com quem contratou, funcionários e prestadores de  serviços públicos.

Ora, se os condôminos não cumprem seu dever de pagar sua cota, a administração do condomínio fica inviável. A manutenção do edifício depende da   arrecadação e não há sinal de que o valor cobrado não  corresponda às necessidades.

Sendo assim, faltando aos apelantes interesse de agir, era mesmo caso de indeferir a petição inicial e  extinguir a medida cautelar.

Posto isso, nega-se provimento à apelação.”
Adiante, os incisos apontados no Art. 1.348 do Código Civil, são claros ainda em determinar que cabe ao síndico cumprir as determinações assembleares e o que dispõe a convenção do condomínio, não o fazendo poderá ser responsabilizado.
Assim, caso a convenção determine, por exemplo, que as cotas condominiais sejam cobradas judicialmente, o síndico deverá fazê-lo perante os inadimplentes mesmo que incorra em alto índice de impopularidade! Claro, ser síndico não é um concurso de popularidade, como todos sabem!!!
De modo que havendo uma benfeitoria para ser feita que implique em manutenção e/ou conservação de dada área ou mesmo para segurança patrimonial de todos, pagamento de salários de funcionários com os devidos reajustes, férias, etc. e, isso implique em um reajuste da cota condominial, deverá o síndico se valer dos mecanismos previstos na lei e na convenção para cumprir e honrar tais determinações.
Se de todas as formas, os condôminos não quiserem colaborar com as despesas condominiais como devido, que renuncie o síndico, pois, não é exigível que fique com essa espada sobre sua cabeça, vinculando seu CPF pessoal as obrigações do condomínio, atreladas ao CNPJ do prédio.
Logo, a pessoa que irá se candidatar a cargo de síndico deverá pensar em todas estas repercussões e desdobramentos antes de aceitar tal encargo, visto o grau de responsabilidade que vem junto com a eleição, responsabilidades estas indeclináveis e indissociáveis.
Fonte: SindicoNet

Quando o síndico não agrada mais

Na teoria, o síndico é aquela pessoa responsável, que lida de maneira eficiente com o orçamento do condomínio, sabe ser tolerante e toma decisões pensando no bem comum. Na prática, porém, nem sempre aquele que ocupa o cargo realiza um bom trabalho e pode acabar despertando a frustração e raiva dos moradores.

Quando um síndico deixa de prestar contas, comete irregularidades na gestão ou administra incorretamente o condomínio, os moradores, caso se sintam lesados podem pedir a destituição do síndico. Este processo costuma ser desgastante para todas as partes envolvidas, por isto é importante tomar alguns cuidados.

Para convocar uma assembleia para destituição do síndico – que deve ser realizada especialmente para este fim – é preciso que seja formulado um abaixo assinado, com a assinatura de pelo menos dois terços dos condôminos. Devem comparecer à reunião ao menos ¼ dos moradores e o síndico deve ser avisado sobre a decisão, até para que possa se explicar e a assembleia não corra o risco de ser anulada.

Durante a assembleia é importante manter a calma e evitar ao máximo a “lavação de roupa suja”, assim como acusações sem provas, que podem acarretar um processo por danos morais caso o síndico se sinta ofendido.

A destituição do síndico só acontece se a maioria absoluta (50% dos presentes mais um) votar a favor da decisão. Caso a convenção do condomínio não estipule alguma regra para esta situação, como a ocupação do cargo vago pelo subsíndico, a mesma assembleia pode servir para a eleição de um novo síndico, que deve receber das mãos do antigo responsável a prestação de contas para dar início a uma nova administração.

Fonte: Garante Floriano

O interfone do condomínio funciona?

O interfone do condomínio funciona?

Primeira forma de contato para obter acesso à maioria dos condomínios, os interfones são ferramentas fundamentais no auxílio da segurança dos edifícios e seus moradores. No entanto, como todo equipamento eletrônico, está sujeito a problemas técnicos e limitações no manuseio das funções, que variam de acordo com o modelo.

Segundo Jones Wrague, consultor técnico da Célula Brasil, empresa especializada em sistemas de segurança eletrônica, os problemas mais comuns no uso dos interfones nos condomínios são a falta de informação dos usuários para a utilização do equipamento – como, por exemplo, não saber o número do apartamento ou a ausência de instruções para o uso –, a falta de energia (salvo em casos que o edifício possui nobreak), o vandalismo, os chiados e interferências e as falhas de comandos para acionar os portões.

O especialista explica que as dificuldades de manutenção são mais comuns em instalações antigas ou em novas que foram feitas com material de baixa qualidade que dificultam a eliminação dos chiados e o reestabelecimento do comando para acionar portas ou portões. “Esses fatos geralmente se atribuem ao conhecido ‘mau contato’, muitas vezes agravado em prédios situados no litoral, onde a oxidação é maior. A prevenção desses problemas se faz a partir da instalação inicial, isto é, todos os pontos de união dos fios devem ser devidamente soldados e isolados”, esclarece Wrague.

Digital

O condomínio do síndico Walter João Jorge Junior não possui porteiro e o interfone utilizado é digital, sendo o acesso ao edifício de 48 apartamentos autorizado diretamente por cada morador. Ele destaca vários problemas pelo mau uso do interfone, como por exemplo, alguns moradores que abrem a porta sem identificar realmente quem acionou o equipamento, ou ainda, moradores que não sabem acionar a abertura das portas pelo interfone. “Além disso, o fato de não termos um porteiro faz com que não tenhamos um controle, mesmo que posterior, de quem acessou o condomínio. E isso nos preocupa”, declara o síndico do Condomínio Ilha Formosa, em Florianópolis.

O condomínio Residencial Tarumã possui uma central de interfones com nobreak para o caso de falta de energia. Segundo o síndico Gilmar Rocha, as normas de uso são para que o condômino mesmo abra o portão externo e as portas dos blocos sem a necessidade de um porteiro. Caso haja dificuldade para a tarefa, os moradores são auxiliados por funcionários, que possuem interfones sem fio. “Não temos muitos problemas. Nossa maior dificuldade é encontrar alguém que possa dar manutenção de forma adequada. Mas pelo tempo de uso e o número de problemas que já ocorreram, o aparelho é muito bom”, relata Gilmar.

Tecnologia

Atualmente muitos condomínios estão migrando para os modelos com vídeos, também conhecidos como vídeo porteiros, que mantêm a funcionalidade dos tradicionais com a segurança de se ver o visitante. “Com serviços de transmissões de áudio e vídeo pela internet, já é possível oferecer aos condomínios o serviço de portaria virtual, no qual um operador pode remotamente, na mesma cidade ou não, verificar visualmente, questionar e autorizar ou não a abertura da porta ou portão. Tudo isso com a gravação em áudio e vídeo para possível comprovação futura”, explica o consultor Jones Wrague.

Fonte: Condomínio SC

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