condominio direitos e deveres

Cartilha de Etiqueta em Condomínios

Dicas e orientações sobre como agir educadamente em diversas situações no condomínio.

Não adianta negar: é muito difícil administrar um espaço dividido por tantas pessoas diferentes. E a maior dificuldade não são as inúmeras guias a serem pagas, os documentos para checar, ou as apólices de seguro que não podem vencer. Invariavelmente a parte mais trabalhosa da vida do síndico é lidar com os moradores.

Para tentar deixar a tarefa mais fácil, ouvimos especialistas sobre o tema e elaborou esta nova Cartilha de Etiqueta em Condomínios, com dicas de comportamento, postura e bons modos para os moradores. Se todos fizerem um pequeno esforço para viverem em paz, todos saem ganhando.

Cartilha de Etiqueta em Condomínios

BARULHO

  • Conheça as normas do condomínio e não faça barulho após o horário de silêncio
  • Use sempre o bom senso. Não é porque você está no horário permitido, que pode fazer o barulho que quiser
  • Nos dias de festa – desde que não ocorram sempre – convide os vizinhos para a confraternização, ou mande um cartão simpático se desculpando antecipadamente pelo incômodo.
  • Lembre-se, seu cachorro não deve perturbar o sossego e o descanso dos outros moradores.
  • Crianças: o correto é limitar o horário para brincadeiras dentro do apartamento até no máximo 22h.
  • Uso de tapete emborrachado nos quartos das crianças, carpetes e tapetes comuns ajudam a evitar a propagação do som para outras unidades.

 

CACHORROS

  • Seu animal não deve perturbar o sossego e o descanso dos outros moradores
  • Use sempre as entradas de serviço e seja breve no trajeto até chegar à rua.
  • Caso seu pet faça sujeira na área comum, limpe-a no mesmo momento.
  • Caso o cachorro de um morador faça muito barulho, antes de registrar queixa, verifique se outros condôminos também se sentem incomodados pelos latidos

 

CRIANÇAS

  • Os pais são responsáveis por seus filhos e devem estabelecer limites a eles
  • Não permita que seus filhos gritem ou corram em áreas que não destinadas exclusivamente para brincadeiras
  • Crianças pequenas precisam estar acompanhadas por adultos
  • Respeite os limites de horários e locais destinados aos pequenos
  • Verifique o que diz o regulamento interno do seu condomínio

 

CONVIVÊNCA

  • Conheça e respeite as regras que regem o seu condomínio. Por mais que você não concorde com algumas, terá que obedecê-las, pois foram aprovadas pela maioria
  • Jamais chame a empregada ou babá do vizinho para trabalhar na sua casa
  • Evite entrar em quaisquer tipos de fofocas ou boatos relacionados aos seus vizinhos
  • Lembre-se, a conversa amigável será sempre a melhor saída para resolução de conflitos com seu vizinho.
  • Procure sempre participar das assembleias e conhecer a pauta antecipadamente. É lá que os assuntos de interesse de todos são discutidos e votados. Quem não comparece fica sem condição de discutir depois.
  • Ainda em assembleias, saiba ser “voto vencido”, e não altere nunca o tom de voz.

 

FUNCIONÁRIOS

  • Trate-os sempre com cordialidade
  • Se quiser fazer alguma reclamação, direcione-a ao zelador ou ao síndico
  • Lembre-se que o funcionário do condomínio não é seu empregado. Evite pedir que execute serviços particulares

 

GARAGEM

  • Não buzine, use luzes baixas e respeite a sua vaga
  • Não use sua vaga como depósito
  • Respeite o limite de velocidade
  • Deu uma raladinha no carro ao lado? Deixe um bilhete se identificando, pedindo desculpas, e permita que o vizinho escolha a melhor maneira de reparar o automóvel
  • Quando dois carros se encontram, a preferência é sempre de quem está chegando.
  • Devolva sempre o carrinho de compras ao seu local de origem

 

LIXO

  • Não jogue papéis, bitucas de cigarro ou quaisquer outros tipos de lixo pela janela do apartamento.
  • Cuide para que seu lixo esteja sempre devidamente ensacado e sem exalar cheiro forte

 

NA ACADEMIA

  • Devolva as anilhas, colchonetes, pesos, etc, aos seus locais de origem
  • Não “monopolize” os equipamentos. Se ofereça para revezar o uso
  • Tempo médio de uso da esteira é de 30 minutos
  • Limpe o equipamento após o uso com pano e álcool em gel, por exemplo

 

NA PISCINA

  • Não use equipamentos de som
  • Não pule na piscina com protetor soltar. Tome uma ducha antes
  • Não use o elevador com trajes de banho

 

NO ELEVADOR

  • Cumprimente sempre todos os presentes
  • Espere as pessoas saírem para entrar
  • Segurar a porta do elevador para outras pessoas entrarem demonstra gentileza e cordialidade, e ajuda a tornar o ambiente social do condomínio mais afável.
  • Não segure o equipamento em horários de pico
  • Use o elevador de serviço se for trafegar com animais ou transportar caixas e compras de supermercado

 

NO SALÃO DE FESTAS E CHURRASQUEIRAS

  • Respeite os horários de uso e não deixe a área toda suja após o uso – o ideal é retirar toda a parte principal do lixo e restos de comida e bebida
  • Faça uma lista com os nomes dos convidados para deixar na portaria
  • Informe-se e respeite as regras do local, principalmente em relação a barulho
  • Na churrasqueira, tenha bom senso no uso de aparelhos sonoros, que propagam muito mais ruído quando estão ao ar livre.

 

OBRAS

  • Respeite os horários estabelecidos na convenção e regulamento interno
  • Comunique o síndico e seu vizinho antes de iniciar as obras

Fonte: SindicoNet

Advogado esclarece dúvidas mais comuns de condôminos

O advogado especialista em Direito Imobiliário, mestre em Direito, professor de Direito Civil na Unipac, Lucas Coelho Nabut, esclarece as dúvidas mais frequentes / Sandro Neves

O número de pessoas que, por razões diversas, vem optando por morar em apartamentos cresceu nos últimos anos. Um atributo positivo apontado pelas famílias é viver com mais segurança, mas uma realidade que diversas pessoas enfrentam são os conflitos entre condôminos.  O advogado especialista em Direito Imobiliário, mestre em Direito, professor de Direito Civil na Unipac, Lucas Coelho Nabut, esclarece as dúvidas mais frequentes dos leitores do JORNAL DE UBERABA (JU).

JORNAL DE UBERABA – Qual a responsabilidade do condomínio em casos de roubo de veículos?
LUCAS COELHO NABUT -
 A responsabilidade do condomínio por roubo e danos em veículos no seu interior ainda é muito discutida, sendo tratada exaustivamente pela jurisprudência. O posicionamento atual de nossos tribunais, principalmente o STJ, versa acerca da previsão, ou não, desta espécie de responsabilidade na convenção de condomínio. Quando houver convenção de condomínio que dispõe acerca da responsabilidade, admitindo-a ou excluindo-a, esta previsão deverá ser respeitada, isso porque a socialização do prejuízo sofrido por um dos integrantes do grupo onera a todos, e é preciso que todos, ou a maioria exigida, estejam conscientes dessa obrigação e a ela tenham aderido. Porém, quando a convenção for omissa, é necessário verificar se o condomínio repassa nos custos do rateio mensal o valor referente à segurança, como porteiros, câmeras de vigilância, alarmes, dentre outros. Do contrário, quando não houver o repasse de tal preço, não haveria como responsabilizar civilmente o condomínio. Em qualquer dos casos apontados, sempre haverá a responsabilidade de indenizar se o dano puder ser atribuído a algum funcionário do condomínio, pois este sempre é responsável pelos atos de seus prepostos.

- Em caso de inadimplência, gerando desequilíbrio no fluxo de caixa e aumento nos custos do condomínio, o que pode ser feito?
L.C.N. - 
É dever do condômino contribuir com as despesas do condomínio, sendo a sua inadimplência um descumprimento de seus deveres, incidindo sobre o montante do rateio das despesas condominiais multa limitada a dois por cento, juros moratórios, correção monetária e honorários advocatícios. O condomínio deve tomar as providências cabíveis, como propositura de ação judicial, podendo, até mesmo, o condômino inadimplente ter seu imóvel penhorado para o pagamento da dívida, mesmo que se trate de bem de família. Em caso do inadimplemento estar causando sérios problemas, o condomínio poderá se socorrer de seu fundo de reserva, até que a dívida seja quitada.

- Posso reformar meu apartamento?
L.C.N. -
 No que diz à respeito às reformas feitas no interior do apartamento, estas são permitidas desde que não comprometam a segurança da edificação e não alterem a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas, conforme dispõe o Código Civil, haja vista tratar-se de parte comum, não pertencendo unicamente ao condômino. Entende-se como reformas que comprometam a segurança da edificação aquelas que causem prejuízos estruturais ao prédio. Importante ressaltar que aquele morador que realizar qualquer reforma nesse sentido poderá responder por perdas e danos, com a paralisação da reforma e a obrigação de retornar ao estado anterior.

– E na parte exterior, o que é permitido?
L.C.N. -
 Qualquer alteração da parte exterior do condomínio só é permitida com a concordância dos demais condôminos, mediante alteração do Regimento Interno. No caso de exemplos comuns, como o fechamento das sacadas e janelas com redes e o envidraçamento das sacadas, estes merecem posicionamento diferente. Quando se tratar de segurança de crianças, ou qualquer ente da família, sempre será permitido. E sendo necessário o envidraçamento, este dependerá de verificação pericial para a apurar se houve ou não a alteração da fechada.

- Quando o condomínio possui uma pequena garagem e as vagas são insuficientes para todas as unidades e ainda o regulamento interno não contemple o assunto, pode-se encaminhar o problema à construtora?
L.C.N. - 
As garagens de um condomínio podem ser de duas espécies: como unidades autônomas, quando possuírem escritura e registro próprios, e como área de uso comum, sendo previamente demarcadas. No caso de unidades autônomas, pode haver perfeitamente essa situação, até mesmo porque a vaga de garagem pode ser objeto de compra e venda entre os condôminos isoladamente, independendo do respectivo apartamento. Já em caso de área de uso comum, todos os condôminos devem ter igual direito sobre estas, devendo, assim, haver vagas suficientes para cada unidade. Mas a responsabilização da construtora ou incorporadora fica melhor definida mediante análise do contrato de compra, se há previsão ou não de vagas de garagem.

- E a garagem pode ser alugada para terceiros?
L.C.N. -
 A lei não veda a locação de vagas de garagem a terceiros, porém, o condômino sempre deve dar preferência a algum outro condômino em detrimento do terceiro, desde que seja em igualdade de condições, como prazo e valor da locação. Entretanto, se o Regimento Interno ou a Convenção proibirem tal prática, assim deve prevalecer.

- O morador de condomínio residencial pode exercer atividades comerciais em seu apartamento, incluindo recebimento de visitas diárias?
L.C.N. - 
É dever do condômino dar à sua unidade a mesma destinação da edificação, não a utilizando de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos demais ou aos bons costumes. Desta forma, o condômino não poderá dar destinação distinta da original, sob pena de infração legal. Portanto, não pode o condômino, por conta própria, transformar a sua residência e um local de trabalho e vice-versa.

- O que são despesas extraordinárias e ordinárias? E a quem cabe cada uma delas?
L.C.N. - 
São despesas ordinárias, aquelas destinadas à manutenção do edifício, suas despesas cotidianas, como energia elétrica, fornecimento de água e empregados. Já as despesas extraordinárias são aquelas gastas com as modificações do edifício, as quais estarão valorizando, conservando ou aumentando a utilidade do imóvel. A utilização do fundo de reserva, de extrema importância ao condomínio, é considerada uma despesa extraordinária. Ambas são de responsabilidade do condômino proprietário da unidade autônoma, porém, em caso de locação do imóvel, é usual transferir a responsabilidade das despesas ordinárias ao locatário.

Fonte: Jornal de Uberaba

Aumento da cota

O que o síndico deve fazer quando a assembleia não quer elevar a taxa mensal?

Por Alexandre Marques

Determinam os incisos IV, V e VI do Art. 1.348 do Código Civil:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;

V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
É o que se chama de responsabilidade objetiva. Ou seja, em muitos casos não cabe saber se o agente – síndico no caso – agiu com dolo (quis causar o resultado) ou culpa (foi negligente, imprudente ou imperito): basta a relação causal. Relação causal é o vínculo entre uma ação (ou omissão) e a consequência: foi aquela ação ou omissão que gerou aquela consequência.
Assim, caso algum equipamento do condomínio deixe de funcionar ou funcione de modo a colocar em risco a segurança da massa condominial por falta de manutenção ou manutenção de forma adequada, responderá o síndico pelos danos, risco e consequências disso perante os demais condôminos.
Da mesma forma, se o condomínio sofrer um assalto, arrastão, invasão, ou qualquer coisa que o valha, por não estar a portaria devidamente equipada ou com funcionamento seguro, e isso se mostrar consequência de uma má gestão do síndico este poderá responder perante a massa condominial.
Claro que uma coisa é o síndico ser omisso, apenas por ser descuidado ou desprestigiar uma dada manutenção e conservação que foi aprovada em assembleia, havendo dinheiro em caixa para o reparo, conservação ou manutenção devida, isso é uma coisa. O condomínio poderá ser condenado a reparar o dano e ele, síndico, deverá responder regressivamente em caso de sinistro pela gravidade de seu ato como determina a lei e a jurisprudência de nossos Tribunais, como já decidiu o Tribunal de Justiça de São Paulo:
9223667-34.2007.8.26.0000   Apelação / Locação de Imóvel
Relator(a): Antônio Benedito Ribeiro Pinto
Comarca: São Paulo
Órgão julgador: 25ª Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 12/08/2010
Data de registro: 23/08/2010
Outros números: 1155978/6-00, 992.07.061047-8

Ementa: LOCAÇÃO DE IMÓVEIS (finalidade residencial) – AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS – Transbordamento de dejetos do aposento sanitário da unidade condominial locada pelo autor, por entupimento de coluna de esgoto, comprovado – Compete ao condomínio, através de seu administrador (síndico) diligenciar a conservação e a guarda das suas partes comuns, mediante o recolhimento, administração e imputação das despesas condominiais ordinárias (taxa de conservação) – Responsabilidade civil do condomínio configurada – Reparação por danos morais mantida – Recurso não provido.

Outra situação completamente distinta é quando o dano é causado por falta de manutenção e conservação em que o condomínio não possui dinheiro em caixa para dada manutenção, simplesmente por que os condôminos em assembleia não querem aumentar o valor da cota condominial que já consideram elevada por demais. Nesses casos, o síndico e a equipe diretiva não podem ser responsabilizados. Porém, devem tomar alguma atitude para salvaguardar sua responsabilidade, não podendo, simplesmente, ficar de braços cruzados, já que possuem a responsabilidade legal, como já demonstrado.
Ora, o judiciário em São Paulo já decidiu que o aumento da cota condominial para custear as contas do condomínio, se necessário, pode se dar até sem prévia aprovação em assembleia sob pena de inviabilizar a gestão operacional do prédio. Obviamente que em situações realmente necessárias.
Isso por que há previsão legal no sentido que o condômino é obrigado ao pagamento da cota condominial, independentemente de qualquer outra “burocracia”, como se vê dos artigos 12 da lei 4.591/64 e 1.336 do Código Civil:
Art. 12 da Lei 4.591/64:
“Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.
§ 5º A renúncia de qualquer condômino aos seus direitos, em caso algum valerá como escusa para exonerá-lo de seus encargos.”
E Art. 1.336 do Código Civil:
“São deveres do condômino:

I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)”.

De modo que não cabe ao condômino a “possibilidade” de contribuir ou não com a despesa, mas, a obrigatoriedade e, se não concordar com esta, deverá em juízo questioná-la, mas não, simplesmente deixar de pagá-la.
Nesse sentido:
0112704-35.2009.8.26.0100 Apelação
Relator(a): Dyrceu Cintra
Comarca: São Paulo
Órgão julgador: 36ª Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 05/11/2009
Data de registro: 23/11/2009
Outros números: 990.09.246414-0

Ementa: Medida cautelar. Despesas condominiais Extinção do processo sem julgamento do mérito (artigos 295, III, e 267, I, do CPC). Apelação. Alegação de irregularidade na cobrança. Falta de aprovação do reajuste em assembléia Descabimento. Possibilidade de o síndico, como administrador, realizar o rateio das despesas ordinárias efetivas. Falta de interesse processual de agir dos apelantes. Caso que era mesmo de extinção. Sentença mantida. Apelo improvido.

O desembargador relator justificou seu voto da seguinte forma:
“Ao que consta, o aumento do condomínio se deu em face dos reajustes dos custos de serviços de gás, luz, água, limpeza e manutenção (fls. 08 destes).

Ora, o síndico, como administrador, pode fazer o rateio de despesas ordinárias efetivas entre os condôminos independentemente de prévia aprovação orçamentária.
Neste sentido:

“(…) o síndico encontra-se autorizado a cobrar as despesas ordinárias, independentemente de prévia aprovação orçamentária.

Além disso, não é requisito de procedibilidade da ação [de cobrança] a prova da prévia aprovação orçamentária das despesas, principalmente porque milita em favor do condomínio a  presunção de licitude na cobrança dos  valores apontados na inicial” (AsR n° 645.972-00/9, rei. Willian Campos, j . em 30.07.02).

Entendimento contrário inviabilizaria o condomínio, tornando-o inadimplente perante as pessoas  com quem contratou, funcionários e prestadores de  serviços públicos.

Ora, se os condôminos não cumprem seu dever de pagar sua cota, a administração do condomínio fica inviável. A manutenção do edifício depende da   arrecadação e não há sinal de que o valor cobrado não  corresponda às necessidades.

Sendo assim, faltando aos apelantes interesse de agir, era mesmo caso de indeferir a petição inicial e  extinguir a medida cautelar.

Posto isso, nega-se provimento à apelação.”
Adiante, os incisos apontados no Art. 1.348 do Código Civil, são claros ainda em determinar que cabe ao síndico cumprir as determinações assembleares e o que dispõe a convenção do condomínio, não o fazendo poderá ser responsabilizado.
Assim, caso a convenção determine, por exemplo, que as cotas condominiais sejam cobradas judicialmente, o síndico deverá fazê-lo perante os inadimplentes mesmo que incorra em alto índice de impopularidade! Claro, ser síndico não é um concurso de popularidade, como todos sabem!!!
De modo que havendo uma benfeitoria para ser feita que implique em manutenção e/ou conservação de dada área ou mesmo para segurança patrimonial de todos, pagamento de salários de funcionários com os devidos reajustes, férias, etc. e, isso implique em um reajuste da cota condominial, deverá o síndico se valer dos mecanismos previstos na lei e na convenção para cumprir e honrar tais determinações.
Se de todas as formas, os condôminos não quiserem colaborar com as despesas condominiais como devido, que renuncie o síndico, pois, não é exigível que fique com essa espada sobre sua cabeça, vinculando seu CPF pessoal as obrigações do condomínio, atreladas ao CNPJ do prédio.
Logo, a pessoa que irá se candidatar a cargo de síndico deverá pensar em todas estas repercussões e desdobramentos antes de aceitar tal encargo, visto o grau de responsabilidade que vem junto com a eleição, responsabilidades estas indeclináveis e indissociáveis.
Fonte: SindicoNet

Quando o síndico não agrada mais

Na teoria, o síndico é aquela pessoa responsável, que lida de maneira eficiente com o orçamento do condomínio, sabe ser tolerante e toma decisões pensando no bem comum. Na prática, porém, nem sempre aquele que ocupa o cargo realiza um bom trabalho e pode acabar despertando a frustração e raiva dos moradores.

Quando um síndico deixa de prestar contas, comete irregularidades na gestão ou administra incorretamente o condomínio, os moradores, caso se sintam lesados podem pedir a destituição do síndico. Este processo costuma ser desgastante para todas as partes envolvidas, por isto é importante tomar alguns cuidados.

Para convocar uma assembleia para destituição do síndico – que deve ser realizada especialmente para este fim – é preciso que seja formulado um abaixo assinado, com a assinatura de pelo menos dois terços dos condôminos. Devem comparecer à reunião ao menos ¼ dos moradores e o síndico deve ser avisado sobre a decisão, até para que possa se explicar e a assembleia não corra o risco de ser anulada.

Durante a assembleia é importante manter a calma e evitar ao máximo a “lavação de roupa suja”, assim como acusações sem provas, que podem acarretar um processo por danos morais caso o síndico se sinta ofendido.

A destituição do síndico só acontece se a maioria absoluta (50% dos presentes mais um) votar a favor da decisão. Caso a convenção do condomínio não estipule alguma regra para esta situação, como a ocupação do cargo vago pelo subsíndico, a mesma assembleia pode servir para a eleição de um novo síndico, que deve receber das mãos do antigo responsável a prestação de contas para dar início a uma nova administração.

Fonte: Garante Floriano

O interfone do condomínio funciona?

O interfone do condomínio funciona?

Primeira forma de contato para obter acesso à maioria dos condomínios, os interfones são ferramentas fundamentais no auxílio da segurança dos edifícios e seus moradores. No entanto, como todo equipamento eletrônico, está sujeito a problemas técnicos e limitações no manuseio das funções, que variam de acordo com o modelo.

Segundo Jones Wrague, consultor técnico da Célula Brasil, empresa especializada em sistemas de segurança eletrônica, os problemas mais comuns no uso dos interfones nos condomínios são a falta de informação dos usuários para a utilização do equipamento – como, por exemplo, não saber o número do apartamento ou a ausência de instruções para o uso –, a falta de energia (salvo em casos que o edifício possui nobreak), o vandalismo, os chiados e interferências e as falhas de comandos para acionar os portões.

O especialista explica que as dificuldades de manutenção são mais comuns em instalações antigas ou em novas que foram feitas com material de baixa qualidade que dificultam a eliminação dos chiados e o reestabelecimento do comando para acionar portas ou portões. “Esses fatos geralmente se atribuem ao conhecido ‘mau contato’, muitas vezes agravado em prédios situados no litoral, onde a oxidação é maior. A prevenção desses problemas se faz a partir da instalação inicial, isto é, todos os pontos de união dos fios devem ser devidamente soldados e isolados”, esclarece Wrague.

Digital

O condomínio do síndico Walter João Jorge Junior não possui porteiro e o interfone utilizado é digital, sendo o acesso ao edifício de 48 apartamentos autorizado diretamente por cada morador. Ele destaca vários problemas pelo mau uso do interfone, como por exemplo, alguns moradores que abrem a porta sem identificar realmente quem acionou o equipamento, ou ainda, moradores que não sabem acionar a abertura das portas pelo interfone. “Além disso, o fato de não termos um porteiro faz com que não tenhamos um controle, mesmo que posterior, de quem acessou o condomínio. E isso nos preocupa”, declara o síndico do Condomínio Ilha Formosa, em Florianópolis.

O condomínio Residencial Tarumã possui uma central de interfones com nobreak para o caso de falta de energia. Segundo o síndico Gilmar Rocha, as normas de uso são para que o condômino mesmo abra o portão externo e as portas dos blocos sem a necessidade de um porteiro. Caso haja dificuldade para a tarefa, os moradores são auxiliados por funcionários, que possuem interfones sem fio. “Não temos muitos problemas. Nossa maior dificuldade é encontrar alguém que possa dar manutenção de forma adequada. Mas pelo tempo de uso e o número de problemas que já ocorreram, o aparelho é muito bom”, relata Gilmar.

Tecnologia

Atualmente muitos condomínios estão migrando para os modelos com vídeos, também conhecidos como vídeo porteiros, que mantêm a funcionalidade dos tradicionais com a segurança de se ver o visitante. “Com serviços de transmissões de áudio e vídeo pela internet, já é possível oferecer aos condomínios o serviço de portaria virtual, no qual um operador pode remotamente, na mesma cidade ou não, verificar visualmente, questionar e autorizar ou não a abertura da porta ou portão. Tudo isso com a gravação em áudio e vídeo para possível comprovação futura”, explica o consultor Jones Wrague.

Fonte: Condomínio SC

Antecipação de Jornada

O inicio da jornada diária de trabalho de determinado empregado é às 8h. apesar de orientado reiteradamente, ele insiste em chegar às 6h.

Como proceder para que o Condomínio não venha a sofrer uma demanda trabalhista?

O fato de o empregado chegar mais cedo ao trabalho, iniciando sua jornada, gera consequências jurídicas para o empregador, com o pagamento de horas extras, reflexos no repouso semanal remunerado, nas demais verbas, salariais, além de férias, 13° salário e encargos sociais.

De acordo com legislação trabalhista (art. 58), é permitida a entrada antecipada e/ou a saída após o horário do empregado, em até 10 minutos por dia, sem gerar horas extras. Assim, diante do ato de insubordinação do empregado, ele pode ser punido com advertência verbal; insistindo na infração; aplica-se advertência por escrito e, posteriormente, a suspensão, observando desse modo o empregador a gradação de penas.

Tal gradação está consubstanciada na doutrina, e sua caracterização pode levar à aplicação de justa causa. Portando, cabe a gradação de pena na reiteração da falta, sendo vedada, em contrapartida, a dupla punição pelo mesmo ato infracional.

Registre-se que a falta possa ser leve, mas a reiteração caracteriza o agravamento do ato cometido pelo empregado, tornando impossível a continuidade do vínculo trabalhista.

Fonte: Revista Secovi Rio

Sem ninguém no comando

Renúncia em massa da administração do condomínio demanda convocação de assembleia, segundo o advogado Mackelson Rosenburg (Eduardo de Almeida/RA Studio)

Renúncia em massa da administração do condomínio demanda convocação de assembleia, segundo o advogado Mackelson Rosenburg

Se por um lado é obrigatório que um condomínio tenha representantes eleitos pelos condôminos, por outro as pessoas que foram escolhidas, como síndico, subsíndico e conselheiros, não têm de ficar no cargo até o fim do mandato. O problema é quando ninguém quer assumir esses cargos em caso de renúncia. De acordo comovice-presidente da Associação Brasileira de Condôminos, Prestadores de Serviços, Empresas e Organizações Afins (Abcon), o advogado Mackelson Rosenburg Fernandes Álvares, o Código Civil, no capítulo que trata sobre condomínio edilício, e a Lei 4.591/64, que dispõe sobre condomínios em edificações e incorporações, não têm um artigo expresso que trata sobre esse tema.“Em virtude disso, é essencial que se verifique o que a convenção ou o regimento interno dizem a esse respeito”, diz.

No entanto, Rosenburg admite que na maioria dos casos as convenções não abordam esse assunto. Nesse caso, a maioria dos doutrinadores concorda que o síndico e outros membros da administração podem renunciar. “Mas, segundo eles, para que haja maior transparência e como se administra um patrimônio cujos proprietários são vários donos, nada melhor e mais cristalino do que uma prestação de contas do período em que exerceu seu mandato.”

Portanto, se a convenção e o regimento interno não fizerem qualquer alusão à renúncia, Rosenburg diz que o procedimento mais acertado é a convocação de uma assembleia cuja pauta é a renúncia do síndico e uma nova eleição. “Com a apresentação de possíveis candidatos e também a aprovação das contas do síndico renunciante”, completa.

De qualquer forma, o advogado ressalta queosíndico renunciante ou qualquer membro da administração devem estar cientes das suas responsabilidades.“Embora esteja renunciando, não deve nem pode deixar o prédio sem um representante ou um responsável que dê continuidade à gestão, a não ser por um motivo de força maior, como um caso de doença grave que o impeça de exercer seu mandato, entre outros. Em situações emergenciais, a prática é a posse de um novo síndico para finalizar o restante da gestão, o que se denomina mandato tampão.”

DEVERES
Em casos quando não há interessados,  deve-se optar pela contratação de um síndico profissional. “Mas lembrando que o condomínio é corresponsável pelas ações do outorgado e responde pelos atos do síndico profissional, razão pela qual deve se ter um conselho para verificar os atos da gestão”, completa Rosenburg.

O advogado observa que muitos questionam a ausência da participação dos condôminos nos assuntos de interesse do condomínio. “Principalmente quando o assunto é  candidatos para compor o quadro da administração do condomínio: síndico, subsíndico, conselhofiscal”, diz. Tanto é assim que há casos em que alguns condomínios recorrem à realização de sorteio quando não há candidatos para os cargos. Para Rosenburg, recorrer à imposição de uma pessoa ao cargo é ilegal e abusivo e se baseia no que está no artigo 22 da Lei 4.591/64: “Será eleito, na forma prevista pela convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder adois anos, permitida a reeleição”.

Fonte: Lugar Certo

Cuidados ao utilizar o salão de festas

Embora não tenha normativa específica no Código Civil, a utilização das áreas de lazer dos condomínios deve se basear em direitos e deveres de moradores e administradores.

Pa­ra ofe­re­cer op­ções de la­zer aos mo­ra­do­res, os con­do­mí­nios dis­põem de al­gu­mas op­ções aos mo­ra­do­res, co­mo sa­lão de fes­tas, chur­ras­quei­ras e es­pa­ços gour­met. To­das es­sas ­áreas são con­si­de­ra­das de uso co­mum e, em­bo­ra não ha­ja nor­ma­ti­vas es­pe­cí­fi­cas no Có­di­go Ci­vil, sua uti­li­za­ção de­ve se ba­sear em di­rei­tos e de­ve­res tan­to pa­ra ­quem em­pres­ta quan­to pa­ra sín­di­cos ou ad­mi­nis­tra­do­res – co­mo re­pre­sen­tan­tes dos in­te­res­ses con­do­mi­niais.

Ad­vo­ga­do es­pe­cia­lis­ta em di­rei­to imo­bi­liá­rio e con­do­mí­nios, Mau­ri­cio dos San­tos Vie­ra ex­pli­ca que, por per­ten­cer à ­área co­mum do con­do­mí­nio, o es­pa­ço de la­zer po­de ser usa­do por to­dos os mo­ra­do­res. Ele in­for­ma que o va­lor co­bra­do pe­la uti­li­za­ção não de­ve nem mes­mo ser en­ca­ra­do co­mo ta­xa, uma vez que de­ve ter o pa­pel ape­nas de man­ter o fun­cio­na­men­to do lu­gar. ‘‘Es­se di­nhei­ro po­de ser uti­li­za­do pa­ra a com­pra de pro­du­tos de lim­pe­za do lo­cal, re­for­ma, even­tual con­su­mo de ­água e de ener­gia elé­tri­ca que se te­ve du­ran­te o ­evento’’, exem­pli­fi­ca.

Viei­ra es­cla­re­ce que não há um li­mi­te má­xi­mo pa­ra de­ter­mi­nar o va­lor da ‘‘­taxa’’. Ca­so se­ja ne­ces­sá­rio uma al­te­ra­ção pa­ra au­men­tar ou di­mi­nuir o va­lor, is­so de­ve ser de­ci­di­do por ­meio de As­sem­bleia Ge­ral Ex­traor­di­ná­ria com co­ro mí­ni­mo de 50% ­mais um dos con­dô­mi­nos adim­plen­tes vo­tan­do ‘‘­sim’’ pe­la al­te­ra­ção. O do­cu­men­to ge­ra­do de­ve ser re­gis­tra­do no Ofí­cio de Tí­tu­los e Do­cu­men­tos.

Com o va­lor de uso de­vi­da­men­te acer­ta­do, ­quais se­riam os di­rei­tos e de­ve­res de ­quem vai uti­li­zar o es­pa­ço?

Con­for­me o ad­vo­ga­do, é di­rei­to do con­dô­mi­no de­ter­mi­nar ­quem po­de­rá en­trar ou não no sa­lão de fes­ta en­quan­to o es­pa­ço es­ti­ver sob ­seus cui­da­dos, o que de­ve ser res­pei­ta­do pe­los de­mais mo­ra­do­res. ‘‘Ca­so se­jam con­vi­da­das pes­soas de fo­ra do con­do­mí­nio, é in­te­res­san­te que se pre­pa­re uma lis­ta com no­mes pa­ra que o por­tei­ro pos­sa con­tro­lar a en­tra­da e saí­da, vi­san­do a ­segurança’’, in­di­ca.

Já quan­to aos de­ve­res, Viei­ra avi­sa que ca­so al­gum da­no se­ja cau­sa­do ao es­pa­ço pe­lo uti­li­za­dor, ca­be ao mes­mo pro­vi­den­ciar o con­ser­to o ­mais rá­pi­do pos­sí­vel. Se es­se re­pa­ro de­mo­rar pa­ra ser efe­tua­do, o sín­di­co po­de pro­vi­den­ciar ­três or­ça­men­tos de em­pre­sas es­pe­cia­li­za­das, exe­cu­tar o ser­vi­ço e or­de­nar o pa­ga­men­to pe­lo uti­li­za­dor.

Ou­tro fa­tor a ser le­va­do em con­ta é que mes­mo que o con­dô­mi­no re­ser­ve o es­pa­ço e não o uti­li­ze, ele de­ve ar­car com o va­lor da ta­xa. O ad­vo­ga­do acon­se­lha aos sín­di­cos que a me­lhor for­ma de exe­cu­tar a co­bran­ça é in­cluir o va­lor na fa­tu­ra do con­do­mí­nio.

No que diz res­pei­to aos de­ve­res dos sín­di­cos, o prin­ci­pal pon­to é que ele man­te­nha o am­bien­te em de­vi­das con­di­ções de uso pa­ra to­dos no con­do­mí­nio.

O es­pe­cia­lis­ta faz ain­da al­gu­mas con­si­de­ra­ções em re­la­ção a ­quem de­ve ­usar ou não o es­pa­ço pa­ra even­tos. De acor­do com Viei­ra, es­se de­ve ser um di­rei­to ape­nas de ­quem man­tém o seu con­do­mí­nio pa­go em dia. ‘‘O Có­di­go Ci­vil es­ta­be­le­ce que o con­dô­mi­no ina­dim­plen­te não tem nem mes­mo di­rei­to a vo­to em as­sem­bleias. No meu en­ten­der, se o sín­di­co ­achar por bem, po­de não ce­der a uti­li­za­ção do lo­cal pa­ra es­se ­morador’’, afir­ma.

O sa­lão tam­bém não de­ve ser ‘‘­locado’’ pa­ra ter­cei­ros, uma vez que é de uso co­mum, ape­nas de ­quem re­si­de no con­do­mí­nio.

Viei­ra lem­bra ain­da que ca­so ­mais de um mo­ra­dor quei­ra fa­zer uso do es­pa­ço em um mes­ma da­ta, te­rá prio­ri­da­de aque­le que re­ser­var o lo­cal pri­mei­ro. ‘‘É cla­ro que is­so é um ca­so ex­traor­di­ná­rio, mas se ­mais de uma pes­soa che­gar à por­ta­ria pa­ra so­li­ci­tar o es­pa­ço ao mes­mo tem­po, ca­be o bom-sen­so do sín­di­co de tal­vez rea­li­zar um ­sorteio’’, acon­se­lha.

Pa­ra o ad­vo­ga­do, os mo­ra­do­res de­vem ter cons­ciên­cia de que o sa­lão é de uso co­mum e, co­mo qua­se tu­do na vi­da, a uti­li­za­ção do con­do­mí­nio re­quer com­preen­são. ‘‘Às ve­zes, é ne­ces­sá­rio apli­car a po­lí­ti­ca da boa vi­zi­nhan­ça pa­ra evi­tar ­problemas’’, ob­ser­va Viei­ra.

Fonte: Folha Web

Brasil só perde para três países em lista de prédios verdes

Ao mesmo tempo em que os imóveis construídos no Brasil estão cada vez menores, os novos empreendimentos também têm ganhado aspectos mais modernos, como a sustentabilidade.

Desde o início do ano, cinco empreendimentos brasileiros receberam o selo Leed e 15 edifícios entraram com pedido de certificação

Segundo o último ranking promovido pela Green Building Council Brasil, entidade responsável por difundir o selo Leed (sigla em inglês para Liderança em Energia e Design Ambiental) no país, o mercado de prédios verdes no Brasil continuou como o quarto maior do mundo no primeiro trimestre do ano. Em 2012, o país estava na mesma posição.

Com 682 construções com esta certificação de sustentabilidade, o país ficou em 4º lugar na nova pesquisa, com 2.089.195,20 m² certificados, atrás apenas dos Estados Unidos, China e Emirados Árabes Unidos.

Desde o início do ano, cinco empreendimentos brasileiros receberam o selo Leed e 15 edifícios entraram com pedido de certificação, números que levaram o Brasil à marca de 88 empreendimentos certificados e 682 pleiteando a aprovação.

“A região Sudeste é a mais avançada hoje [no Brasil], mas temos visto o Nordeste despontar no número de edificações que buscam os diferenciais da certificação Leed, com destaque para Pernambuco e Ceará”, apontou Marcos Casado, diretor técnico e educacional do GBC Brasil.

Em 2011, eram 577.617 m² registrados buscando o selo naquela região. No ano passado, este número saltou para 4.006.556 m².

Com 682 construções com a certificação de sustentabilidade, o país ficou em 4º lugar na nova pesquisa, com 2.089.195,20 m² certificados.

“Só o MBA em construção sustentável tem oito turmas em cinco capitais do Nordeste, o que mostra o interesse pela capacitação”, complementou.

A expectativa da entidade é que, até o final de 2013, sejam 900 empreendimentos registrados e 120 certificados em todo o território nacional.

Ainda segundo o estudo, os Estados Unidos, líderes do ranking, contam com 44.702 prédios registrados e 15.130 certificados, a segunda colocada China tem 1.219 e 338, enquanto os Emirados Árabes, 811 e 70, respectivamente.

Para receber o selo, o empreendimento deve atender critérios dentro de sete categorias: eficiência energética; uso racional de água; materiais e recursos; qualidade ambiental interna; espaço sustentável; inovações e tecnologias e créditos regionais.

Confira o ranking mundial baseado no número de empreendimentos registrados (certificados + em processo de certificação) pelo selo Leed:

1º EUA
2º China
3º Emirados Árabes Unidos
4º Brasil 
5º Índia
6º Canadá
7º México
8º Alemanha
9º Coreia do Sul
10º Qatar

Fonte: Revista Imóveis

Tire dúvidas sobre imóveis no IR 2013

 O consultor Antônio Teixeira Bacalhau, da IOB–Folhamatic, respondeu algumas perguntas enviadas por internautas do G1 sobre a declaração do Imposto de Renda 2013. Veja as principais dúvidas já respondidas sobre imóveis.

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1) Comprei uma casa financiada pela Caixa no ano de 2012. Tenho que declarar? Como declarar? (Marco Costa)
Resposta:
 Sim. Na Declaração de Bens, código 12, discrimine os dados do bem, a forma e  o ano de sua aquisição. Na coluna “Situação em 31/12/2012” informe o valor efetivamente pago até essa data. Não constitua dívida e ônus reais.

2) Como declaramos apartamentos em construção? A regra da venda e compra de outro apartamento para isenção de imposto vale no caso de vendermos um pronto e quitarmos um em construção? (Luiz Felippe)
Resposta:
 A isenção na venda de imóvel residencial para aquisição de outro em 180 dias não se aplica à hipótese de venda com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito de outro imóvel possuído, ainda que em construção. A construção deve ser informada na ficha “Bens e Direito”, código 16, e informe na coluna “Situação em 31/12/2012″ o valor efetivamente gasto até essa data.

3) Eu e meu marido nunca declaramos Imposto de Renda. Em 2011, fiz um financiamento da Caixa Econômica Federal, dentro do programa Minha Casa, Minha Vida. Recebemos dinheiro para o financiamento e em 2012, por falta de conhecimento, não fizemos a declaração. Eu e meu marido precisamos declarar o Imposto de Renda, mesmo que o nosso salário não atinja o valor? (Denise Silvestre)
Resposta: 
Dentre as hipóteses previstas, se os rendimentos tributáveis de cada um não superar o valor de R$ 24.556,65, e os bens e direitos pelo valor de custo de aquisição não superar R$ 300 mil reais, não há obrigatoriedade de declarar.

4) Me divorciei em audiência em 2012. Por meio de sentença, houve acordo para partilha dos bens. Um já foi entregue e transferido por escritura. Outro embora ja tenha havido a tradição ainda não teve seu registro no RGI. Alem destes imóveis acima houve a transferência de veículo. Todos constavam em minha declaração do IR no ultimo exercício. Como proceder agora na de 2013 (Elson Moraes)
Resposta:
 O ex-cônjuge a quem foram atribuídos os bens ou direitos deve incluí-los em sua Declaração de Bens e Direitos, pelo valor de transferência dos bens, que pode ser o da última declaração de quem os declarava ou ao valor de mercado. O ex-cônjuge que transfere os bens deve informar na coluna discriminação da ficha Bens e Direitos o fato e não preencher a coluna Situação em 31/12/2012. Se for transferido ao valor de mercado é devido o imposto sobre o ganho de capital.

5) Tenho um imóvel cujo valor total é de R$ 199 mil. Já paguei R$ 99 mil ainda em 2011. Em 2012 comecei a pagar o financiamento do banco. Como devo declarar? Devo acrescentar as prestações pagas do financiamento ao valor do imóvel? Daí o valor final vai ficar maior que o que era se fosse à vista? É isso? (Luciano Silva)
Resposta:
 Considerando tratar-se de aquisição de imóvel através de financiamento, informe no campo “Situação em 31.12.2012” o valor constante no campo “Situação em 31.12.2011” acrescido das parcelas pagas em 2012.

6) Realizei a compra de um imóvel em 2012 em conjunto com outra pessoa, sendo que o bem foi financiado pelo SFH. Como devemos fazer a declaração do Imposto de Renda? (Fernando Domingues)
Resposta:
 Os bens adquiridos em condomínio devem ser informados por condômino em relação à parte que couber a cada um. Assim, na Declaração de Bens e Direitos, ao descrever o bem e a transação, deve-se informar que o bem foi adquirido em sociedade e o percentual da propriedade do declarante.

7) Gostaria de saber se gastos com festa de casamento devem ser declarados no IR. Também tenho dúvidas em relação à compra de imóvel. Comprei meu apartamento pela Caixa, usei o meu FGTS e do meu esposo, bem como empréstimo de familiar como entrada. Gostaria de saber como declarar. (Bianca Silva)
Resposta:
 Os gastos realizados com festas não devem ser informados na declaração. No campo “Discriminação” da ficha “Bens e Direitos” informe a aquisição do imóvel, esclarecendo, de forma minuciosa, a aquisição. No caso de aquisição de imóvel através de financiamento, informe no campo “Situação em 31/12/2012” o valor das parcelas pagas até essa data, o FGTS utilizado e o valor do empréstimo. O FGTS é informado na ficha Rendimentos Isentos. O empréstimo é informado na ficha Divida e Ônus Reais.

8) Tive despesas com serviços de pedreiro, pintor, gesseiro, eletricista, etc. Preciso declarar os valores gastos? Terei que solicitar o CPF de cada um deles? E se eu não achar mais os recibos, como devo proceder? (Josivan Oliveira)
Resposta:
 Tratando-se de reforma de imóvel, essas despesas somente poderão ser incorporadas ao custo do imóvel se estiverem comprovadas com documentação hábil e idônea (notas fiscais para despesas com pessoas jurídicas ou recibos para as despesas com pessoa física).

9) Sou Microempreendedor Individual (MEI) há sete meses e não tenho mais registro em carteira. Tenho uma casa financiada no valor de R$ 160 mil que declarei no ano passado porque trabalhava registrado. Preciso fazer a declaração neste ano por causa da casa financiada? (Robson Terlizzi)
Resposta: 
O MEI está obrigado à apresentação da declaração somente se estiver enquadrado em alguma das situações de obrigatoriedade, tais como: se recebeu rendimentos tributáveis em valor superior a R$ 24.556,65; se recebeu rendimentos isentos, não tributáveis ou tributados exclusivamente na fonte, em valor superior a R$ 40 mil; ou, ainda, se em 31 de dezembro teve a posse ou propriedade de bens e direitos de valor total superior a R$ 300 mil.

10) Comprei um apartamento financiado no ano 2011 no valor de R$ 92 mil. No ano passado eu não declarei. Como eu faço para declarar o apartamento neste ano?
Resposta:
 Faça a retificação da declaração do ano de 2011, incluindo o imóvel adquirido, informando o nome, CPF ou CNPJ do vendedor e as condições de aquisição. No campo “Situação em 31.12.2011” informe o efetivamente pago em 2011 (valor de entrada e das parcelas). Neste ano, informe, na coluna “Situação em 31/12/2012”, o valor declarado em 2011 acrescido das parcelas pagas em 2012.

11) Por quanto tempo eu tenho que continuar a declarar uma casa que comprei em 2003, um carro vendido em 2010 e já transferido e um carro financiado que adquiri em 2009? (José Silva)
Resposta:
 Os bens devem permanecer na declaração de Bens e Direitos até serem alienados (vendidos). No caso de não terem sido baixados na declaração do ano em que foi alienado, deve ser feita a retificação da declaração desse ano, indicando a venda no campo discriminação, sem indicação de valores.

12) É possível fazer na declaração a atualização de um imóvel pelo valor de mercado? Há alguma implicação desfavorável? (Luiz Mascarenhas)
Resposta: 
Não. Não há qualquer previsão legal para atualização do custo de aquisição de imóvel a preço de mercado. O custo de aquisição do imóvel somente poderá ser alterado caso sejam efetuadas despesas com construção, ampliação ou reforma no referido imóvel. Cabe destacar, ainda, que estas despesas somente poderão ser incorporadas ao custo de imóvel se estiverem comprovadas com documentação hábil e idônea (notas fiscais para as despesas com pessoas jurídicas, recibos para as despesas com pessoas físicas), que deverá ser mantida em poder do contribuinte por pelo menos cinco anos após a alienação do imóvel.

13) Vendi o único imóvel residencial que possuía em 2012. Com parte do valor recebido comprei um terreno em 2013. Com o restante estou iniciando a construção de nova residência. Terei que pagar algum imposto sobre a venda realizada? (Emir Filho)
Resposta:
 A alienação, por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, do único imóvel que o titular possua, independentemente de se tratar de terreno, casa ou apartamento, de ser residencial, comercial, industrial ou de lazer, desde que não tenha efetuado, nos últimos cinco anos, outra alienação de imóvel a qualquer título, tributada ou não, é isenta de tributação. Não sendo atendidas essas condições, o lucro apurado será tributado mediante o preenchimento da ficha “Ganhos de Capital”.

12) Minha sogra não declarava um imóvel. Ela é dependente da minha mulher. Esse imóvel foi vendido por menos de R$ 50 mil. Como minha mulher deve proceder na declaração? (Francisco Netto)
Resposta:
 Sua sogra não poderá ser dependente de sua mulher se da venda do imóvel em 2012 resultar rendimento isento superior a R$ 19.645,32.

13) No ano de 2012 eu tinha uma aplicação no CDB que utilizei para reformar minha casa. Como devo proceder no preenchimento da declaração? (Benedita Duarte)
Resposta:
 O rendimento de CDB é tributado exclusivamente na fonte, devendo ser informado na linha 06 da ficha “Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva”. O valor gasto na reforma deve ser acrescido ao valor do imóvel.

14) Tenho um imóvel que está em meu nome há mais de dez anos. Este imóvel valorizou muito durante este período. Posso reajustar este preço em alguma faixa de isenção durante estes dez anos? Se eu vender este imóvel e comprar outro ou outros no mesmo valor eu tenho que pagar Imposto de Renda? Como fazer estes lançamentos na declaração? (Carlos Esposito)
Resposta:
 Não há qualquer previsão legal para atualização do custo de aquisição de imóvel a preço de mercado. O custo de aquisição do imóvel somente poderá ser alterado caso sejam efetuadas despesas com construção, ampliação ou reforma no referido imóvel, devidamente comprovadas. Está isento de tributação o ganho auferido na venda de imóveis desde que o alienante, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no país.

15) Como declarar uma fração de um bem imóvel recebido por herança em 2012? Todos os herdeiros pagaram o ITCMD na partilha, mas não foi feita escritura atualizada no registro de imóveis, uma vez que o imóvel ainda está à venda. (Waldyr Jr.)
Resposta: 
Cada herdeiro deve informar na ficha “Bens e Direitos” a sua participação na herança, ainda que não tenha sido feita a escritura. Informe também o valor da herança na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributaveis”, na linha 10.

16) Comprei um apartamento no ano passado cujo valor me foi doado pelo meu pai. Como declaro a doação e o apartamento? Outra pergunta: minha filha ganhou do avô dela uma casa quando tinha dois anos, com a escritura em nome dela desde essa data. Hoje ela tem 30 anos. Mesmo aparecendo na declaração do avô, na relação de imóveis, a casa doada para ela, depois desse tempo, pode lançar na declaração dela? (Antonio Fernandes)
Resposta:
 No campo Discriminação da ficha “Bens e Direitos”, informe a aquisição do imóvel, esclarecendo que a aquisição foi por meio de doação e indique o nome e CPF do doador. Na coluna “Situação em 31/12/2012″, informe o valor pago. Na linha 16 da ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, informe o valor da doação recebida de seu pai.
Sua filha deve retificar as declarações dos cinco últimos exercícios, incluindo o imóvel, esclarecendo que foi recebido em doação, indicando o nome e CPF do doador. O valor da doação deve ser informado na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, da primeira declaração retificada. O imóvel não deve constar da declaração do avô.

17) Em 2012 comprei um imóvel financiado pela CEF junto com minha esposa. Na declaração do ano passado, eu declarei o sinal dado em 2011 pela compra dessa casa. Como devo proceder esse ano com relação às prestações pagas? Eu somo com o valor do sinal? Caso positivo, qual valor somar, o total das prestações pagas (valor amortizado, juros, seguros, taxas, etc.) ou somente ou valor real amortizado? (Marcelo Teixeira)
Resposta:
 Na ficha “Bens e Direitos”, informe o imóvel adquirido e suas condições. No campo “Situação em 31/12/2012”, informe o total das parcelas pagas nesse ano somadas ao valor do sinal pago.

18) Fiz um consórcio e fui contemplado com duas cotas em 2012. Com a carta de crédito, comprei uma casa no valor de R$ 140 mil. Usei o FGTS no lance de R$ 70 mil e o consórcio pagou o resto. Agora pago duas cotas contempladas. Como lanço isso, coloco o gasto anual com as parcelas? (Claudio Silva)
Resposta:
 Caso o bem tenha sido recebido em 2012, informar no código 95, no campo ”Situação em 31/12/2011”, o valor constante na Declaração de Ajuste Anual do exercício de 2012, ano-calendário de 2011. Não preencher o campo “Situação em 31/12/2012”.
No código específico do bem, informar no campo “Discriminação” os dados do bem e do consórcio. Deixar em branco o campo ”Situação em 31/12/2011”. No campo ”Situação em 31/12/2012”, informar o valor declarado no Ano de 2011, no código 95, acrescido dos valores pagos em 2012, inclusive do valor dado em lance, se for o caso. Informe na linha 03 da ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis” o valor do FGTS recebido.

19) Vendi uma casa em janeiro de 2012 por R$ 90 mil. Esta casa foi comprada no ano de 2008 por R$ 63 mil, financiados pela CEF. Dessa venda, quitei o saldo devedor e ainda fiquei com R$ 41 mil na poupança. Era meu único imóvel, e o dinheiro que sobrou não foi usado para a aquisição de outro imóvel. Em que campo devo declarar, e o que deve de fato ser informado? (Stanley Rocha)
Resposta:
 A venda do único imóvel por valor inferior a R$ 440.000,00 está isenta de tributação, desde que não tenha sido efetuada outra venda, nos últimos cinco anos. Nessa hipótese, informe a venda na ficha “Bens e Direitos”, indicando o nome e CPF do adquirente, o valor e a forma da transação realizada.  Entretanto, se esse não era seu único imóvel, ou se foi realizada outra venda nos últimos cinco anos, deve ser apurado o ganho de capital, mediante preenchimento do GCAP/2013.

20) Comprei um imóvel em 2010 na planta, fiz o financiamento com a CEF em janeiro de 2012 e, até o momento, estou pagando os juros de obra. Esse valor pago dos juros de obra deve ser declarado? Pois até o momento não comecei a pagar o financiamento. (Liviane Dantas)
Resposta:
 Sim.Os juros e demais acréscimos pagos para a aquisição do imóvel podem integrar o custo de aquisição, quando comprovados com documentação hábil e idônea e discriminados na declaração. Some esses valores ao imóvel no campo “Situação em 31/12/2012″.

21) Tinha um imóvel quitado que me custou R$ 60 mil (valor atualizado na declaração anterior) financiado e que vendi em 31/01/2013 pelo valor de R$ 180 mil. Em 21/12/2012 comprei um outro imóvel, financiado pela CEF, pelo valor de R$ 260 mil. Estou em dúvida de como fazer a declaração desses bens (inclusão do imóvel novo e baixa do imóvel antigo) já que as transações estão em exercícios diferentes. (Josias Filho)
Resposta:
 O imóvel adquirido em 2012 deve ser informado na ficha “Bens e Direitos”, indicando o nome e CPF/CNPJ do vendedor e as condições de aquisição. No campo “Situação em 31/12/2012”, informe somente o valor pago em 2012. A venda do imóvel deve ser informada somente na declaração do exercício de 2014, ano-calendário de 2013.

22) Eu já possuía um terreno. No ano passado, fiz um financiamento para construção da casa pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) pela Caixa no valor de R$ 51 mil. Como devo declarar esses acontecimentos? E também estou gastando um pouco mais por fora do financiamento. Como devo declarar essas benfeitorias? (Fabio Ignacio)
Resposta:
 Na ficha “Bens e Direitos” informe a construção do imóvel (código 16), indicando o financiamento e no campo “Situação em 31.12.2012” informe o valor efetivamente gasto até essa data. Enquanto estiver em construção informe os gastos no item construção.
O terreno é declarado sob o código 13.

23) Tenho um imóvel há algum tempo com dois apartamentos em cima. Nunca declarei e desejo começar a fazê-lo. Como proceder? (Sandra Silva)
Resposta:
 Se você estava sujeita à apresentação da declaração, retifique as declarações dos cinco últimos exercícios, se for o caso, incluindo o imóvel não declarado e o respectivo custo de aquisição.

24) Trabalhei no exterior no período de 1992 a 2011. Adquiri um apartamento neste período que hoje não ultrapassa os R$ 300 mil. Comecei a trabalhar em novembro de 2011 e, no ano passado, não declarei porque minha renda não ultrapassou o valor estipulado. Neste ano, irei declarar. Minha maior dúvida é quanto ao imóvel que adquiri quando trabalhava no Japão. (Reinaldo Vieira)
Resposta:
 A pessoa física que passa à condição de residente é obrigada a efetuar a declaração de ajuste anual, independentemente de renda ou bens. Entregue sua declaração de 2012 (ano calendário 2011) em atraso. Na ficha “Bens e Direitos”, declare o imóvel, informando no campo “Discriminação” o ano e as condições de aquisição, informando o valor efetivamente pago na coluna “Situação em 31/12/2012″ e “Situação em 31/12/2011″.

25) Qual a melhor forma de retificadora para incluir imóveis não declarados há mais de 10 anos ? (Julio Cesar)
Resposta:
 Retifique as declarações dos cinco últimos exercícios incluindo na ficha “Bens e Direitos” os imóveis. Nos campos “Situação em 31.12.20XX” informe os valores de cada ano.

26) No ano passado eu vendi um dos dois apartamentos de minha propriedade. Uma pequena parte do valor foi usada para pagar a reforma do outro apartamento onde moro. Como declarar? (Lucia Hayashi)
Resposta:
 A venda de imóvel está sujeita ao Imposto de Renda sobre o ganho de capital. Portanto, preencha o programa Ganho de Capital e importe as informações para sua declaração de ajuste anual. Os gastos com a reforma, devidamente comprovados, devem ser acrescidos ao custo do imóvel. Informe esses gastos no campo “Discriminação” do bem a acrescente ao campo “Situação em 31/12/2012″.

27) Tenho 59 anos e minha esposa 57. Somos casados em regime de comunhão total de bens. Fazemos declaração em separado. Os bens imóveis são relacionados na minha declaração. Em 2012 fizemos benfeitorias em dois imóveis nossos com dinheiro da minha esposa. Como faço para incluir o valor dessas benfeitorias uma vez que o dinheiro investido saiu dos rendimentos dela e os os imóveis estão relacionados na minha declaração? (Alcides Neto)
Resposta:
 São considerados bens e direitos comuns os resultantes de casamento em regime de comunhão total, independentemente do nome sob o qual estejam registrados. No caso de declaração em separado, a totalidade dos bens e direitos comuns deve ser informada na declaração de um dos cônjuges, utilizando-se o código 99, mencionando, também, o nome e o número de inscrição no CPF dele. Portanto, nada impede que sejam realizadas benfeitorias em imóvel constante na declaração de um dos cônjuges com rendimentos informados na declaração do outro cônjuge. Preencha também a ficha “Informações do cônjuge”.

28) Se declarar valor das prestações pagas em imóvel financiado, quando quitá-lo, o valor não ficará maior que o valor da escritura na declaraçao de IR? (Henrique Almeida)
Resposta:
 Está correto. Os pagamentos das parcelas do financiamento integram o custo de aquisição do imóvel, inclusive os juros e encargos pagos.

29) Meu pai faleceu em 1987 e deixou como herança um imóvel e alguns outros bens. O inventário ficou pronto em 1989 com a partilha de 1/16 e nunca declaramos no Imposto de Renda. Em 2008, minha mãe faleceu e deixou de herança somente o imóvel, sendo que os outros bens foram consumidos por ela até o seu falecimento. O inventário, neste caso, ficou pronto em 2011 com a partilha de 1/8, e também nunca declaramos no Imposto de Renda. Como poderíamos regularizar a situação junto à Receita Federal, para que possamos futuramente efetuar a venda do imóvel que restou? (Wellington Kuroki)
Resposta:
 Retifique as declarações dos cinco últimos exercícios, incluindo na ficha “Bens e Direitos” 1/16 e 1/8, na declaração de 2011, dos bens que deixaram de ser informados.

30) Há uns 20 anos eu comprei um terreno e iniciei uma obra de duas unidades residenciais. A obra foi finalizada agora, com Habite-se. Eu pretendo vender uma ou as duas unidades residenciais. Neste período todo, não tive rendimentos suficientes para fazer a declaração de IR, apesar de, eventualmente, tê-la feito, em virtude de imóveis. Naturalmente que haverá ganho imobiliário e, provavelmente, superará o limite livre. Por outro lado, houve valorização ao longo destes 20 anos, que eu pretendo atualizar nesta declaração, para diminuir o lucro imobiliário. O que devo fazer? (Ingo Engel)
Resposta:
 Na ficha “Bens e Direitos”,  informe o imóvel e na coluna “Situação em 31/12/2011″ e “Situação em 31/12/2012″ o respectivo custo de aquisição/construção. Enquanto não ocorrer a venda, declare os bens. No mês da alienação preencha o programa Ganho de Capital e apure o imposto sobre o lucro imobiliário. Importe essas informações para sua declaração de ajuste anual. Observe ainda que não há qualquer previsão legal para atualização do custo de aquisição de imóvel a preço de mercado. O custo de aquisição do imóvel somente poderá ser alterado caso sejam efetuadas despesas com construção, ampliação ou reforma no referido imóvel. Cabe destacar, ainda, que estas despesas somente poderão ser incorporadas ao custo de imóvel se estiverem comprovadas com documentação hábil e idônea (notas fiscais para as despesas com pessoas jurídicas, recibos para as despesas com pessoas físicas), que deverá ser mantida em poder do contribuinte por pelo menos cinco anos após a alienação do imóvel.

31) No início de 2010 vendi minha casa por conta de transferência de cidade de trabalho e comprei um apartamento em outro município, por R$ 180 mil, financiando R$ 90 mil pela CEF. Na declaração de ajuste anual de 2010, registrei as duas transações. Em julho de 2012, vendi esse apartamento por R$ 360 mil, também financiado pela CEF. Recebi à vista do comprador R$ 120 mil, mas ainda não recebi o restante do banco por conta de atrasos no registro no RGI. O saldo devedor do meu financiamento, em torno de R$ 85 mil, será/foi quitado com parte do valor a receber. Como declaro isso tudo esse ano? (Glauber Freitas)
Resposta:
 Apure o lucro obtido na alienação do apartamento, preenchendo o GCAP/2012 e importe para o Demonstrativo Ganho de Capital da Declaração de Ajuste. Informe a baixa do imóvel na ficha “Bens e Direitos”, indicando a data da venda, o nome e CPF do comprador. Abra um item, código 52, para o crédito a receber  pela venda do imóvel. No campo “Situação em 31/12/2012”, informe o valor do crédito a receber.

32) Como declarar a venda de imóvel rural? Vendi dois imóveis rurais para pessoas diferentes. A atividade já vinha apresentando prejuízo, conforme declarado no respectivo anexo. (Eduardo Figueiredo)
Resposta:
 A partir de 1997 o ganho de capital da atividade rural é apurado com base na terra nua. Preencha o programa GCAP para apurar cada operação. Considera-se custo de aquisição e valor de venda do imóvel o valor da terra nua (VTN) declarado pelo alienante no Documento de Informação e Apuração do ITR (Diat), nos anos de ocorrência da aquisição e da alienação. A parcela correspondente às benfeitorias será computada como receita da atividade rural, quando seu valor de aquisição houver sido deduzido como custo ou despesa da atividade rural ou como valor de alienação, nos demais casos.

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