Associações de condôminos, saída legal mas nem sempre ideal

Conforme análise do advogado Rodrigo Karpat, as associações acabam se transformando em “paliativo” para a regularização de novas áreas, podem conferir “um aspecto legal” ao novo bem adquirido pela coletividade, mas “não solucionam”.

Ou seja, há muitos detalhes subjacentes a essa alternativa, que devem ser conhecidos e trabalhados pelos condôminos, segundo acrescenta o administrador Gabriel Karpat. Sócio e pai de Rodrigo, Gabriel é um dos pioneiros em São Paulo a tratar da constituição de associações vinculadas aos loteamentos residenciais. Também Mariangela Machado é uma das principais especialistas no assunto em atividade. Ambos subsidiaram a síntese abaixo:

1º A associação funciona como uma empresa, com obrigações fiscais e legais diferenciadas dos condomínios. Desta maneira, orienta-se que contrate serviços contábeis especializados, para que possa dar sequência a esses compromissos. Gabriel Karpat destaca, por exemplo, que quando um condomínio que administra cria uma associação de proprietários, ele busca contadores especializados no mercado;

2º Nem sempre o presidente da associação é o próprio síndico. A gestão desta é diferenciada e geralmente composta por Presidência, Vice-Presidência, Tesouraria e Conselho Fiscal ou Deliberativo. Enquanto a administração do condomínio deve se nortear pelos Artigos 1.331 ao 1.358 do Código Civil, a associação cumpre o Capítulo II, dos Artigos 53 ao 62 do mesmo Código. Os dispositivos do Código Civil relativos ao Condomínio Edilício somente serão aplicados à associação nas situações que não estiverem previstas nestes artigos ou no Estatuto Social da entidade. Por outro lado, o condomínio corre o risco de, ao longo do tempo, observar um desencontro entre os interesses dos dirigentes da associação e a política administrativa do condomínio;

3º Segundo a Constituição Federal, ninguém deverá ser obrigado a se associar a qualquer entidade. Isto poderá criar eventuais entendimentos de que taxas associativas não precisem ser pagas (como aconteceu recentemente em um erro de interpretação do mercado, acerca de decisão do Supremo Tribunal Federal. Esta, no entanto, segundo Mariangela Machado, não tem força de jurisprudência);

4º Compor uma associação não representa direito de propriedade sobre seu patrimônio. Quando, por exemplo, um condômino vender imóvel com usufruto de vaga de garagem vinculado a uma associação, isso não poderá ser transferido ao comprador como parte da fração da unidade. A alternativa aqui, segundo Mariangela, é fazer constar a cessão de direitos e termo de doação no contrato particular de compra e venda e, na escritura definitiva, o direito de uso da vaga, em contrapartida à participação obrigatória do novo proprietário no rateio das despesas dessa associação;

Fonte: Direcional Condomínios

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