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Inadimplência

Como combater a inadimplência em condomínios em época de crise

A atual crise financeira do Brasil está afetando diretamente tantos as contas dos condomínios residenciais como comerciais. Um estudo realizado mensalmente pelo Secovi-SP (Sindicato da Habitação) na Região Metropolitana de São Paulo, mostra que em setembro o Índice de Custos Condominiais – que serve como parâmetro das variações dos custos dos condomínios – registrou um aumento de 0,19% em comparação ao mês anterior e variação de 11,2% desde outubro de 2014. Esta alta é reflexo do reajuste na conta de água (21%) e de luz (80%) – responsáveis por cerca de 25% do valor da taxa condominial – e de outras despesas de consumo nos últimos meses.

Apesar deste acréscimo, a multa por atraso no pagamento da taxa de condominial é de apenas 2%, o que faz com que muitos condôminos optem por pagar dívidas com juros mais alto e deixar o condomínio de lado. Para se ter uma ideia, de acordo com o último levantamento realizado pelo Secovi – SP, de janeiro a setembro deste ano, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo protocolou 8.420 ações contra inadimplentes, 27,9% a mais, quando comparado com o mesmo período em 2014. Uma taxa extremamente alta e a tendência é aumentar com atual situação econômica do país.

Para esclarecer um pouco sobre este assunto, foi consultado o síndico profissional e diretor da Inovathi, Eli Silveira. Para ele, a melhor alternativa é uma negociação amigável com o devedor, porque uma ação judicial pode demorar anos para ser finalizada. E para evitar futuros transtornos, o ideal seria apresentar, durante a assembleia de aprovação de orçamentos, uma previsão orçamentária para o próximo ano que contemple um fundo de reserva e possíveis reajustes nas contas de consumo, evitando assim “buracos” na saúde financeira do empreendimento.

Não é uma tarefa fácil administrar um condomínio. É preciso ter conhecimento em administração, gestão de pessoas e principalmente financeira. Um bom planejamento e alguns ajustes podem evitar desgastes futuros. O importante é não prejudicar a administração do condomínio e muitos menos os adimplentes. Uma das opções que tem dado certo em alguns empreendimentos  é a mudança de medição de luz, água e gás, ou seja, cobrança individual. “Pelo menos, se o morador deixar de pagar estes custos não compromete, em partes, a saúde financeira do condomínio. São valores que deixam de ser responsabilidade da administração e de total responsabilidade do condômino”, explica Eli.

Há outros fatores que podem ajudar a minimizar os custos no final de cada mês. “Aliás, se estes acordos forem bem negociados, é possível criar um caixa em um período de 12 meses. A palavra-chave é negociar com sabedoria, discernimento e assertividade. Veja só. Os maiores custos que o condomínio tem são com os elevadores, portaria, segurança e mão de obra terceirizada. “É preciso analisar, detalhadamente, estes serviços. Podemos reduzir custos sem perder a qualidade. Outro item importante é a redução do consumo de energia. Com uma simples troca de lâmpadas comuns por LED e a aplicação de sensores de presença, os gastos podem diminuir em até 30%”, indica Eli.

Mas para controlar toda esta situação, é importante ter uma pessoa com tempo e conhecimento de diversas áreas. Por isso que muitos condomínios estão optando pela contratação de um síndico profissional. Não querendo desmerecer qualquer síndico morador, mas para administrar um condomínio são necessários know-how em: direitos e deveres do empreendimento; domínio das leis; controle de finanças e custos; contratos com empresas terceirizadas; responsabilidade civil e criminal em caso de fraude, danos, roubos e imparcialidade na mediação de conflitos entre os condôminos e negociações de dívidas.

“Mas não basta contratar qualquer síndico profissional. É preciso que os moradores tenham referências de seus trabalhos, de sua idoneidade e transparência em suas atividades, além de sua efetiva experiência. Verificar os planejamentos e resultados que este tem proporcionado em outros condomínios, por quantas vezes foi reeleito, enfim, todo cuidado é importante”, alerta Eli.

A Inovathi – uma das empresas mais bem conceituadas no ramo de síndicos profissionais no Grande ABC e Litoral Sul de São Paulo – desenvolve um trabalho de conscientização com os moradores mostrando a importância de manter em dia a saúde financeira do empreendimento. Entre suas ações estão a criação de um fundo de prevenção contra inadimplência, cobrado mensalmente, e campanhas a favor do uso racional de água e luz, a fim de evitar que todos saiam prejudicados. Graças a estas ações, a taxa de inadimplência nos condomínios administrados por Eli é baixa em relação ao mercado.

Sobre a Inovathi

Inovathi é uma das empresas mais bem conceituadas no ramo de síndicos profissionais no Grande ABC e Litoral Sul de São Paulo e se dedica à gestão de condomínios residenciais e comerciais visando o bem estar e segurança dos moradores.

Possui conhecimento contábil, civil, trabalhista e administrativo para assessorar da melhor maneira seu condomínio, desde a administração interna e externa à contratação de empresas terceirizadas prestadoras de serviço. Seu principal diferencial é a transparência, efetivando compras sempre que possível á vista, possibilitando uma negociação de maiores descontos. Com isso mantém o orçamento planejado x realizado em linha, garantindo a melhoria financeira do condomínio.

Condômino inadimplente: vítima ou algoz

Foto: Arquivo

Aumento de 40% nas ações em 2015, diz advogado

Com taxas de inadimplência que em alguns casos chegam a 35%, em um único condomínio, segundo Sérgio Quintero, advogado que acompanha o setor imobiliário, as dificuldades refletem o momento atual do País. De acordo com ele, “como o valor da taxa de condomínio geralmente é fixado na assembleia de final de ano, contemplando apenas uma previsão de reajuste de índices inflacionários e base salarial, o aumento desproporcional do número de condôminos inadimplentes está trazendo um grande problema para os síndicos e para a própria coletividade de condôminos”, ressaltou.

A postura de algumas administradoras de imóveis está mudando conforme o agravamento da crise. Segundo Quintero, antes a determinação vigente nas administradoras era só enviar a cobrança por meio de escritório de advocacia, quando o condômino deixasse de pagar três parcelas do débito.

O advogado contou que atualmente, em virtude do aumento exacerbado da inadimplência, as administradoras estão encaminhando ao escritório para cobrança logo na primeira taxa em atraso.

“E isso está refletindo no judiciário, com aumento de mais de 40% ações em 2015 sobre igual período de 2014, suplantando a casa das 10.000 ações só no Estado de São Paulo”, afirmou.

Para Quintero, o problema é antigo, eis que desde a vigência do novo Código Civil em 2003, a multa por inadimplência caiu do percentual de 20% para apenas 2%, o que leva muitos moradores a dar preferência ao pagamento de dívidas mais caras, como do cheque especial e cartão de crédito.

De outro lado o advogado explicou que as contas de um edifício residencial são praticamente fixas e pouco ou nada pode ser cortado. Em geral 60% são destinadas para pagamento de funcionários, 20% serviços públicos, 20% de contratos de manutenção e despesas gerais.

“Daí surge o grande problema, com a inadimplência nos atuais níveis, a conta não fecha, sendo necessário deliberar em assembleia extraordinária um novo aumento da taxa condominial para fazer frente à inadimplência”, afirmou.

Entre as consequências, na avaliação de Quinteros, se o inadimplente já não pagava a taxa anterior, dificilmente irá pagar o novo valor, fazendo sua dívida crescer exponencialmente, como um imediato. “Por sua vez, o efeito mediato é que muitas vezes o débito vira uma ação judicial e, quando o condômino se dá conta, o valor devido já não cabe mais no seu orçamento”, completou.

Conforme o advogado, quando isso ocorre, muitas vezes o morador não reúne condições de pagar o débito e o síndico, pressionado pela difícil situação financeira e pelos próprios demais moradores do condomínio, não aceita parcelar a dívida, levando à perda do imóvel por leilão judicial.

Se de um lado o Código Civil de 2002 procurou se adequar a uma realidade de estabilidade econômica e diminuiu o percentual de multas condominiais para 2%, a verdade é que, nos dias de hoje, com inflação e altas taxas de juros bancários, tal percentual não cumpre com seu objetivo de reprimir e evitar a inadimplência.

Quinteros acredita que a legislação precisa ser revista, pois, segundo ele, como já demonstrado, a inadimplência das taxas condominiais traz sérios problemas para a coletividade e para o próprio condômino.

Recentemente foi proferido o julgamento do recurso especial 1247020 no STJ, onde foi reconhecida a possibilidade de aplicação de multa de 10% ao condômino inadimplente contumaz, multa essa previamente aprovada por assembleia.

“Embora a questão da aplicabilidade da multa de 10% seja discutível, entendemos ser possível sua instituição, mediante o devido aconselhamento jurídico, para tentar minorar o problema da inadimplência de débitos condominiais. A verdade é que a multa de 2% atualmente não reprime adequadamente a inadimplência, relegando uma obrigação de fundamental importância para a coletividade para um segundo plano. A tendência é que as leis e a justiça entendam a gravidade do problema e passem contemplar a possibilidade de aplicação de uma multa maior aos inadimplentes contumazes”, defendeu o advogado.

Fonte: Folha do Condominio

Aumento de inadimplência

Se analisarmos, a inadimplência nos condomínios vem crescendo bastante e já atinge índices relativamente altos, esse índice tende a aumentar ainda mais na passagem de ano. As razões são o aumentos dos gastos no fim do ano e as férias escolares. A inadimplência nos condomínios aumenta de 28 a 36% no decorrer das festas de fim de ano e as férias do mês de janeiro, assim ficando com índices altos até o começo de Abril.

Desde 2003, o Código Civil abaixou o valor da multa de atraso para as contas de condomínio. Com essa baixa, em analogia ao cartão de crédito, por exemplo, fica mais vantajosa a dívida condominial o que contribui bastante para a inadimplência, pois se ela for alta, consequentemente o fluxo de caixa fica baixo, o que traz sérios problemas a administração do condomínio.

Para conseguir lidar com esse problema orienta-se que a cobrança judicial seja utilizada em último caso, prevalecendo assim os acordos amigáveis. Porém quando o firmamento amigável não dá certo, outra maneira de lidar com isso é a contratação de uma empresa terceirizada para cuidar de tal cobrança. Isso não tem custo algum ao condomínio. Todos os deveres são cobrados do inadimplente, e não há interferência alguma na gerencia do condomínio.

Fonte: Seu Condomínio

Falta de pagamento

Inadimplência em condomínios aumentou 30% entre 2014 e 2015

Com o aumento da inflação, demissões em massa e retração econômica, o trabalhador se vê obrigado a escolher qual conta deverá pagar. Nesse cenário, o condomínio é uma das obrigações financeiras que mais tem sofrido atraso no pagamento. Segundo uma reportagem do Bom dia Brasil, da TV Globo, a inadimplência aumentou cerca de 30% do ano passado pra cá. Com capital financeiro reduzido pela falta de pagamento, as administradoras, síndicos e zeladores estão buscando meios de economizar até nas contas básicas.

 Avaliar os gastos com água, luz, manutenção das áreas comuns, piscinas e material de limpeza são as melhores forma de assegurar uma redução nas contas. Segundo Odair Lopes, presidente e sócio-fundador da Mônaco, empresa que atua há 23 anos no mercado de produtos de limpeza, piscina, acessórios e descartáveis, o segredo para a redução está em analisar os gastos, cortar despesas e examinar a qualidade e rendimentos dos produtos.
“É preciso fazer um bom planejamento para comprar os produtos certos, evitando assim gastos desnecessários e desperdícios”, afirma.
Para Lopes, especialista no assunto, as despesas com produtos de limpeza não devem ultrapassar 1% do gasto total do condomínio. Muitas vezes, esse valor é muito maior que o necessário, já que falta planejamento.
“Muitos condomínios compram esses materiais em supermercados, pagando mais caro por produtos fracionados. Como usam bastante quantidade de detergentes, desinfetantes, entre outros, o ideal é comprar em embalagens maiores, com cinco litros ou mais”, destaca.
Outra dica importante é saber a indicação certa para cada tipo de sujeira. É muito comum, por falta de conhecimento, os profissionais de limpeza usarem produtos simples, onde seria necessário utilizar materiais mais fortes, próprios para limpezas pesadas.
“Nesse caso, há o desperdício completo do material, já que o produto inadequado não é capaz de remover sujeiras profundas”, destaca. Nessa hora, conhecimento é fundamental. Na Mônaco, os consultores de venda são síndicos profissionais e conhecem as especificidades da limpeza de um condomínio.
Um cuidado que os condomínios também precisam ter é em relação ao armazenamento dos produtos.
“Eles precisam ficar em lugares secos, protegidos do sol e da umidade. Além disso, precisa ficar de olho nos prazos de validade. Produtos vencidos, além de não cumprirem suas funções, podem representar risco à saúde de quem os manipula”, alerta. “Produto estragado ou vencido é prejuízo na certa!”.
Contudo, deu para perceber que o ponto mais importante nisso tudo é o da compra. Comprar os produtos certos, na quantidade adequada é o primeiro passo para evitar os gastos desnecessários. Por esse motivo, a Mônaco oferece palestras em administradoras e sindicatos voltados ao setor de condomínios com o objetivo de ajudar os clientes no planejamento de suas compras. Com essa consultoria, a empresa consegue uma redução de até 30% nas despesas com limpeza de condomínios.
“Num cenário como o que estamos vivendo, não dá para dispensar essa economia, não é mesmo?”, conclui.
Fonte: SindicoNet

Aumento da multa

Quem não paga condomínio em dia pode pode ser mais penalizado

Justiça pode aumentar a multa para quem não paga o condomínio

Quem costuma deixar de pagar o condomínio pode levar um susto. Multa pode chegar a 10 vezes o valor estipulado.
Semana que vem começa um novo mês e com ele vem aquele monte de contas. Quem costuma deixar de pagar o condomínio pode ter uma surpresa desagradável porque o Superior Tribunal de Justiça abriu a possibilidade de aumentar, e bastante, a multa para os caloteiros.
Márcio Mansur foi eleito síndico em maio e, de cara, pegou uma fase de inadimplência alta. Se os moradores não pagam as taxas de condomínio, fica difícil manter o prédio.
“Eu vou ter que enfrentar a falta de manutenção, por exemplo, e a gente não vai conseguir oferecer os serviços que o condomínio merece”, diz.
O número de ações de cobrança contra inadimplentes cresceu 4,13% em setembro, em relação a agosto. Foram 1 059 ações. No acumulado no ano foram 8.420 ações, aumento de 28% sobre o mesmo período do ano passado.
Cláudia vive enfrentando esse problema. Ela administra 180 condomínios e em 70% deles, os moradores sempre atrasam o pagamento ou não pagam há muito tempo.
“Você vai preferir pagar o seu cartão de crédito, onde os juros são de 12% ou o seu convênio, que você vai ser prejudicado se você não pagar, ou sua luz. Então, todas as contas você tem penalidades imediatas, o condomínio, não, ninguém vai te tirar do seu apartamento a curto prazo”, explica Cláudia Zaitz, administradora de condomínios.
Se a multa e os juros não assustam, os condomínios começam a fazer suas próprias regras para conseguir que os inadimplentes paguem as contas.
Um desses casos foi parar no Superior Tribunal de Justiça e a decisão foi a de que os moradores podem, sim criar penalidades mais fortes em assembleias.
A decisão do processo analisado pelo STJ diz que o condômino inadimplente poderá, desde que aprovada sanção em assembleia, ser obrigado a pagar multa em até 10 vezes o valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade da falta e a sua reiteração.
A sentença vale só para o condomínio que entrou na Justiça, mas ao declarar a regra desses moradores legal, a Justiça abre um precedente que pode influenciar outros juízes com ações parecidas.

Fonte: http://g1.globo.com/

Rateio de Inadimplência

De acordo com a Lei n. 4591/64 no artigo 12, fixa que cada condômino deve pagar a parte que lhe for devido na taxa de condomínio, assim que confirmada a existência do débito, porém deve ser aprovado pela maioria dos presentes na assembleia, ainda que a dívida tenha sido originada pela falta de pagamento de alguns moradores. Constatado o saldo devedor, a solução é a divisão entre todos os moradores, sob pena de restar o Condomínio sem condições de fornecer ás devidas necessidades.

Em princípio, ainda que a dívida por razão de erro de previsão ou impontualidade dos condôminos deve ser inteirado com divisão extra, na forma prevista na assembleia ou, na omissão desta, mediante regras estabelecidas em assembleia.

Quem paga o rateio de inadimplência?

Se o rateio for necessário para manter as despesas do dia a dia no condomínio como manutenção e folha de pagamentos cabe ao inquilino, caso seja para despesas extraordinárias que são despesas não necessárias para a manutenção diária do condomínio o proprietário deve arcar com as mesmas.

 

Fonte: SeuCondominio

Inadimplência no condomínio

No presente momento grande parte da população vive junto, tendo que dividir toda as despesas do local onde mora.

No presente momento grande parte da população vive junto, tendo que dividir toda as despesas do local onde mora. Porém infelizmente nem todos cumprem com seus deveres, deixando muitas vezes de pagar suas devidas partes do condomínio para a conservação da sua própria moradia. Além de lesar o lugar onde residem, os inadimplentes ainda sobrecarregam os demais condôminos, que são praticamente obrigados a responsabilizar-se com taxas extras para que possam ser supridos os valores que não foram pagos.

Muitas pesquisas já apontaram que, em momentos de dificuldades financeiras, as primeiras contas que não são pagas são as parcelas escolares e as cotas condominiais. Isso em razão de que, distinto das contas de telefone, luz, gás, água, entre outras, que o não pagamento ocasiona em uma punição imediata com a parada do fornecimento do serviço, o condomínio não pode impossibilitar o condômino de utilizar sua residência, ou qualquer outra parte comum.

Por isso, para que o condomínio possa restabelecer sua estimativa o quanto antes se aconselha a emissão da cobrança ao judiciário, com o ingresso da Ação de Cobrança de Cotas Condominiais o quanto antes. Em diversos casos os síndicos ficam apreensivos em começar com a cobrança judicial, visto que em alguns casos são amigos dos condôminos devedores ou pela convivência conhece seus familiares e sabem o estado financeiro.

Outro fundamento que vários síndicos acabam retardando com a distribuição de Ação de Cobrança é em razão dos custos que envolvem o ajuizamento. Entretanto, eles sempre devem ter em mente que todos os valores gastos pelo condomínios serão reembolsados pelo devedor no instante em que a conta for paga. Então, o ingresso com a demanda judicial referente para que o condomínio possa receber os valores que são devidos e não pagos figura-se forma de cobrança mais eficaz e imparcial.

O condomínio deve também saber que mesmo que haja um processo de cobrança judicial, pode ser feito um acordo para o pagamento da cobrança, sendo este levado ao conhecimento do juiz, que homologará o mesmo. Fazendo-se, desta forma, um título executivo judicial, em outras palavras, modifica-se a sentença do processo, que caso o devedor não cumpra com o acordo poderá ser feito na própria ação já ajuizada.

Assim fica então bastante evidenciado que a cobrança judicial das cotas condominiais seria o meio mais solene para que o condomínio pudesse ver de novo os créditos que lhe são devidos, além comprovar a todos os condôminos que há penalização pelo não cumprimentos de suas obrigações.

Fonte: seucondominio.com.br

Quais são as penalidades para quem não paga a taxa de condomínio?

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Quando acontece casos de inadimplência, a administração do condomínio irá adotar as medidas cabíveis em cada caso. Existe uma grande chance do morador estar com dificuldades financeiras e por conta disso, há a possibilidade de negociar a dívida.
Porém, se o morador simplesmente se nega a pagar a dívida, o próprio poderá ser negativado e  cobrado judicialmente. Em casos excepcionais, o imóvel poderá ser penhorado e leiloado para efetuar o pagamento da dívida com o condomínio. Eis aqui algumas penalidades que o condomínio pode aplicar aos moradores inadimplentes:
- Proibição de votar e ser votado, multa de 2% e juros de até 1% ao mês sobre o valor da dívida;
- Multa de 10%, caso não seja feito o pagamento da dívida até 15 dias após a condenação judicial;
- Penhora e leilão de bens, é o ultimo recurso da ação judicial. Comumente, o bem penhorado é o imóvel, porém caso a dívida não seja muito alta, pode ser feita a penhora de outros bens.
Fonte: Seu Condomínio

Inadimplência

Número de ações judiciais por falta de pagamento do condomínio sobe 32,9%

Ações judiciais por falta de pagamento do condomínio crescem 32,9% em 2015

Levantamento do Departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), realizado no Tribunal de Justiça do Estado São Paulo, mostra que o número de ações judiciais por falta de pagamento da taxa condominial subiu 32,9% no acumulado deste ano. De janeiro a agosto, foram protocoladas na cidade de São Paulo 7.361 ações, contra os 5.540 processos que deram entrada no mesmo período de 2014.

A alta também foi percebida no acumulado dos últimos 12 meses – setembro de 2014 a agosto de 2015 -, com o registro de 10.868 ações, 26,8% a mais que as 8.570 ajuizadas de setembro de 2013 a agosto do ano passado.

Por outro lado, em agosto, foram 1.017 casos, uma redução de 11,6% em relação a julho (1.150 ações). Comparado a agosto do ano anterior (929 ações protocoladas), houve alta de 9,5%.

O Secovi-SP reitera a importância de síndicos e administradoras reforçarem as negociações de cobrança e promoverem iniciativas para conscientizar os condôminos sobre a importância do pagamento pontual da taxa condominial, a fim de garantir o equilíbrio das contas do condomínio.

“O síndico deve estimular o condômino inadimplente a procurar um acordo para quitar suas dívidas, pois a maioria ainda prefere negociar amigavelmente”, destaca Sérgio Meira de Castro Neto, diretor da vice-presidência de Administração Imobiliária e Condomínios do Sindicato.

Fonte: http://www.maxpressnet.com.br/

Síndico e Descontos na Dívida

Por: **Daphnis Citti de Lauro

 No meu livro “Problemas em Condomínios”, Editora e Distribuidora de Livros Mundo Jurídico Ltda.(www.editoramundojuridico.com.br), lançado recentemente, já havia observado, com relação à cobrança das taxas condominiais em atraso (pg.57), que: “O acordo deve consistir somente no parcelamento do débito, integral, com multa, juros, correção monetária etc. Frise-se que salvo casos especialíssimos e mediante aprovação em assembleia geral, não se deve abrir mão dos acréscimos decorrentes da mora, pois implicaria em tratamento desigual em relação aos condôminos que pagam em dia suas taxas, além de descumprimento da convenção condominial (que prevê as penalidades na hipótese de inadimplemento)”.

Confirmando minha tese, o juiz da 4ª Vara Cível de Taguatinga, no processo nº 2014.07.1.042284, condenou o síndico e o subsíndico a pagarem solidariamente, a quantia de R$ 3.300,43 ao condomínio, como reparação de danos porque, dentre outras atitudes, excluíram juros e multa de um condômino em atraso.

Os réus haviam contestado a ação, alegando que todas as medidas questionadas foram estabelecidas de maneira correta, com autorização do escritório de contabilidade.

No entanto, o juiz, na sentença que os condenou, escreveu que “tal prática mostra-se uma benesse em favor do condômino inadimplente, com menoscabo àquele que efetua o pagamento no tempo e modo devido. Pode-se, inclusive, com o passar do tempo, incorrer prejuízo frente à própria administração de receitas pelo autor (condomínio), uma vez que a prática adotada pelos réus mostra-se como incentivo ao não cumprimento atempado das obrigações por todos, sob a perspectiva de exclusão de encargos da mora”.

Fonte: Folha do Condominio

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