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Inadimplência

Rateio de Inadimplência

De acordo com a Lei n. 4591/64 no artigo 12, fixa que cada condômino deve pagar a parte que lhe for devido na taxa de condomínio, assim que confirmada a existência do débito, porém deve ser aprovado pela maioria dos presentes na assembleia, ainda que a dívida tenha sido originada pela falta de pagamento de alguns moradores. Constatado o saldo devedor, a solução é a divisão entre todos os moradores, sob pena de restar o Condomínio sem condições de fornecer ás devidas necessidades.

Em princípio, ainda que a dívida por razão de erro de previsão ou impontualidade dos condôminos deve ser inteirado com divisão extra, na forma prevista na assembleia ou, na omissão desta, mediante regras estabelecidas em assembleia.

Quem paga o rateio de inadimplência?

Se o rateio for necessário para manter as despesas do dia a dia no condomínio como manutenção e folha de pagamentos cabe ao inquilino, caso seja para despesas extraordinárias que são despesas não necessárias para a manutenção diária do condomínio o proprietário deve arcar com as mesmas.

 

Fonte: SeuCondominio

Inadimplência no condomínio

No presente momento grande parte da população vive junto, tendo que dividir toda as despesas do local onde mora.

No presente momento grande parte da população vive junto, tendo que dividir toda as despesas do local onde mora. Porém infelizmente nem todos cumprem com seus deveres, deixando muitas vezes de pagar suas devidas partes do condomínio para a conservação da sua própria moradia. Além de lesar o lugar onde residem, os inadimplentes ainda sobrecarregam os demais condôminos, que são praticamente obrigados a responsabilizar-se com taxas extras para que possam ser supridos os valores que não foram pagos.

Muitas pesquisas já apontaram que, em momentos de dificuldades financeiras, as primeiras contas que não são pagas são as parcelas escolares e as cotas condominiais. Isso em razão de que, distinto das contas de telefone, luz, gás, água, entre outras, que o não pagamento ocasiona em uma punição imediata com a parada do fornecimento do serviço, o condomínio não pode impossibilitar o condômino de utilizar sua residência, ou qualquer outra parte comum.

Por isso, para que o condomínio possa restabelecer sua estimativa o quanto antes se aconselha a emissão da cobrança ao judiciário, com o ingresso da Ação de Cobrança de Cotas Condominiais o quanto antes. Em diversos casos os síndicos ficam apreensivos em começar com a cobrança judicial, visto que em alguns casos são amigos dos condôminos devedores ou pela convivência conhece seus familiares e sabem o estado financeiro.

Outro fundamento que vários síndicos acabam retardando com a distribuição de Ação de Cobrança é em razão dos custos que envolvem o ajuizamento. Entretanto, eles sempre devem ter em mente que todos os valores gastos pelo condomínios serão reembolsados pelo devedor no instante em que a conta for paga. Então, o ingresso com a demanda judicial referente para que o condomínio possa receber os valores que são devidos e não pagos figura-se forma de cobrança mais eficaz e imparcial.

O condomínio deve também saber que mesmo que haja um processo de cobrança judicial, pode ser feito um acordo para o pagamento da cobrança, sendo este levado ao conhecimento do juiz, que homologará o mesmo. Fazendo-se, desta forma, um título executivo judicial, em outras palavras, modifica-se a sentença do processo, que caso o devedor não cumpra com o acordo poderá ser feito na própria ação já ajuizada.

Assim fica então bastante evidenciado que a cobrança judicial das cotas condominiais seria o meio mais solene para que o condomínio pudesse ver de novo os créditos que lhe são devidos, além comprovar a todos os condôminos que há penalização pelo não cumprimentos de suas obrigações.

Fonte: seucondominio.com.br

Quais são as penalidades para quem não paga a taxa de condomínio?

advertencia

Quando acontece casos de inadimplência, a administração do condomínio irá adotar as medidas cabíveis em cada caso. Existe uma grande chance do morador estar com dificuldades financeiras e por conta disso, há a possibilidade de negociar a dívida.
Porém, se o morador simplesmente se nega a pagar a dívida, o próprio poderá ser negativado e  cobrado judicialmente. Em casos excepcionais, o imóvel poderá ser penhorado e leiloado para efetuar o pagamento da dívida com o condomínio. Eis aqui algumas penalidades que o condomínio pode aplicar aos moradores inadimplentes:
- Proibição de votar e ser votado, multa de 2% e juros de até 1% ao mês sobre o valor da dívida;
- Multa de 10%, caso não seja feito o pagamento da dívida até 15 dias após a condenação judicial;
- Penhora e leilão de bens, é o ultimo recurso da ação judicial. Comumente, o bem penhorado é o imóvel, porém caso a dívida não seja muito alta, pode ser feita a penhora de outros bens.
Fonte: Seu Condomínio

Inadimplência

Número de ações judiciais por falta de pagamento do condomínio sobe 32,9%

Ações judiciais por falta de pagamento do condomínio crescem 32,9% em 2015

Levantamento do Departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), realizado no Tribunal de Justiça do Estado São Paulo, mostra que o número de ações judiciais por falta de pagamento da taxa condominial subiu 32,9% no acumulado deste ano. De janeiro a agosto, foram protocoladas na cidade de São Paulo 7.361 ações, contra os 5.540 processos que deram entrada no mesmo período de 2014.

A alta também foi percebida no acumulado dos últimos 12 meses – setembro de 2014 a agosto de 2015 -, com o registro de 10.868 ações, 26,8% a mais que as 8.570 ajuizadas de setembro de 2013 a agosto do ano passado.

Por outro lado, em agosto, foram 1.017 casos, uma redução de 11,6% em relação a julho (1.150 ações). Comparado a agosto do ano anterior (929 ações protocoladas), houve alta de 9,5%.

O Secovi-SP reitera a importância de síndicos e administradoras reforçarem as negociações de cobrança e promoverem iniciativas para conscientizar os condôminos sobre a importância do pagamento pontual da taxa condominial, a fim de garantir o equilíbrio das contas do condomínio.

“O síndico deve estimular o condômino inadimplente a procurar um acordo para quitar suas dívidas, pois a maioria ainda prefere negociar amigavelmente”, destaca Sérgio Meira de Castro Neto, diretor da vice-presidência de Administração Imobiliária e Condomínios do Sindicato.

Fonte: http://www.maxpressnet.com.br/

Solução rápida de pendências

Morosidade da Justiça pode aumentar prejuízo em casos de inadimplência. Conciliação e mediação são as saídas

“Melhor um mau acordo que uma boa demanda.” A sabedoria popular já estabeleceu há muito que, que dependendo da causa, recorrer diretamente à Justiça pode não ser um bom negócio. O ditado continua valendo para os dias de hoje, pois os  tribunais se mantêm atulhados de processos, o que faz da prestação de justiça um serviço lento e oneroso.

Por isso é bom refletir, quando se for cobrar, por exemplo, condôminos inadimplentes. Recorrer à conciliação ou à mediação pode ser uma saída para evitar que o caso chegue aos tribunais e, assim, em vez de resolver o problema rapidamente, aumentar o prejuízo.

Ninguém ignora que o dinheiro que vem da taxa condominial é fonte que garante a manutenção do condomínio, já que é utilizado para o pagamento de salários, contas de água, eletricidade e outras despesas. É natural, portanto, que quando um ou mais moradores se tornem inadimplentes o prejuízo seja geral. Normalmente, os condomínios costumam registrar  taxa de inadimplência mensal inferior a 4% em relação ao número de apartamentos. Atualmente, porém, com a economia em crise, este percentual tem chegado a 6,5%. Como lidar com a situação?

Bola de neve – Primeiramente é preciso conversar com a administradora para avaliar o que tem sido feito nas questões relacionadas à cobrança e quais as alternativas recomendadas, já que, além da emissão das cotas mensais para pagamento da taxa condominial, ela também pode atuar diretamente na cobrança dos devedores. É o que explica Gisele Fernandes, gerente-geral de uma administradora de condomínios em São Paulo.

“Respondemos pela gestão administrativa, financeira e jurídica de alguns condomínios, e investimos muito no setor de cobrança, especialmente nesse momento de crise, em que a inadimplência acaba afetando todos os setores”, diz.

Ela acredita que é preciso apostar em ações rápidas e efetivas para frear o aumento da inadimplência, ou seja, o condomínio precisa agir assim que o problema é detectado, para que não vire uma bola de neve.

“Atuamos na cobrança dos devedores de duas formas: primeiramente de maneira amigável e extrajudicial, mas também, em casos mais extremos, de forma judicial”, conclui.

Se o recomendável é o condomínio tomar ações rápidas para frear o aumento da inadimplência, é preciso saber que a partir do dia seguinte ao vencimento do boleto o morador já pode ser considerado um devedor. Porém, é normal que as administradoras concedam um mês de tolerância para a tentativa de realização do pagamento.

“Por regra, os condôminos inadimplentes são notificados para constituição em mora e cobrança dos débitos. Quando previsto na convenção, há possibilidade de protesto do boleto vencido e não pago”, afirma a advogada especializada em  direito imobiliário, Natália Freitas de Souza.

Ela explica que, antes da proposta de ação de cobrança, a administradora e o síndico devem contatar os condôminos inadimplentes no sentido de receber os valores devidos, seja por meio do parcelamento dos débitos ou da concessão de desconto para quitação à vista (se assim autorizar a convenção ou for deliberado em assembleia). “Não havendo consenso entre as partes, há a propositura de ação de cobrança”, complementa.

 Fluxo de caixa – Uma alternativa recomendável, caso não haja solução na base da conversa informal, é contar com o auxílio da Justiça, mas nem sempre é necessário que as partes envolvidas passem por aquelas audiências demoradas e  ações que, até pouco tempo atrás, poderiam levar anos para serem resolvidas.

Em vigor desde 2013, a Resolução 125/2010, do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), regulamenta e promove a mediação e a conciliação em todas as esferas judiciais em nível nacional.  De acordo com o artigo 4º da Resolução, compete ao  CNJ “organizar programa com o objetivo de promover ações de incentivo à autocomposição de litígios e à pacificação social por meio da conciliação e da mediação”.

O objetivo é chegar a um acordo que seja justo e válido tanto para o devedor quanto para o credor, visando à resolução mais rápida possível do problema e simplificando a solução dos litígios, além de reduzir o número de demandas judiciais.

“No caso das ações condominiais é a justiça estadual a responsável por esta conciliação”, informa o especialista em direito imobiliário, Daphnis Citti de Lauro. Em São Paulo, por exemplo, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ-SP)    promove há algum tempo essas audiências simplificadas. Elas são a melhor forma de levar um caso de inadimplência adiante se as tentativas amigáveis de acordo não resolveram a questão.

“O principal benefício é abreviar os conflitos entres as partes e gerar fluxo de caixa para o condomínio, em regra, prejudicado pela inadimplência”, avalia a advogada Natália.

Câmara de Mediação – O Secovi-SP (Sindicato da Habitação),  entidade patronal que tem forte presença na área condominial, antes mesmo da Resolução 125/2010, já havia instituído uma câmara para dirimir conflitos.Por meio da Câmara de Mediação Secovi-SP, que começou a funcionar em 2006, os membros da entidade – associados, representados ou sindicalizados – podem buscar a solução de diversas questões relacionadas aos segmentos condominial e imobiliário, tais como conflitos entre condôminos de um mesmo prédio, condôminos e síndicos, administradoras e condomínios ou  incorporadoras e condôminos.

Segundo informa em seu site (http://www.secovi.com.br/servicos/camara-de-mediacao/), a Câmara tem 12 mediadores, que atuam em ambiente neutro localizado na sede do Secovi-SP, e o índice de resolução dos casos por meio de acordo atinge 90%.

Na mesa de negociação

  • A resolução 125/2010 propõem três linhas de conduta: 1) reduzir a litigiosidade; 2) simplificar procedimentos na Justiça e 3) dar clareza e transparência a algumas questões
  •  O foco é buscar uma solução viável onde todas as partes envolvidas acabem ganhando sem ter que enfrentar o desgaste e a morosidade da Justiça comum
  •  Existe sigilo em torno dos processos; nenhuma das partes é exposta
  •  No lugar de uma solução que poderia levar anos para chegar a uma ação comum, pode-se resolver a questão em algumas horas
  • A Semana Nacional de Conciliação, que ocorreu no último ano, recebeu mais de 50 mil audiências e  gerou  mais de 18 mil acordos em todos os Estados

 

Fonte: ICondominial

 

Síndico e Descontos na Dívida

Por: **Daphnis Citti de Lauro

 No meu livro “Problemas em Condomínios”, Editora e Distribuidora de Livros Mundo Jurídico Ltda.(www.editoramundojuridico.com.br), lançado recentemente, já havia observado, com relação à cobrança das taxas condominiais em atraso (pg.57), que: “O acordo deve consistir somente no parcelamento do débito, integral, com multa, juros, correção monetária etc. Frise-se que salvo casos especialíssimos e mediante aprovação em assembleia geral, não se deve abrir mão dos acréscimos decorrentes da mora, pois implicaria em tratamento desigual em relação aos condôminos que pagam em dia suas taxas, além de descumprimento da convenção condominial (que prevê as penalidades na hipótese de inadimplemento)”.

Confirmando minha tese, o juiz da 4ª Vara Cível de Taguatinga, no processo nº 2014.07.1.042284, condenou o síndico e o subsíndico a pagarem solidariamente, a quantia de R$ 3.300,43 ao condomínio, como reparação de danos porque, dentre outras atitudes, excluíram juros e multa de um condômino em atraso.

Os réus haviam contestado a ação, alegando que todas as medidas questionadas foram estabelecidas de maneira correta, com autorização do escritório de contabilidade.

No entanto, o juiz, na sentença que os condenou, escreveu que “tal prática mostra-se uma benesse em favor do condômino inadimplente, com menoscabo àquele que efetua o pagamento no tempo e modo devido. Pode-se, inclusive, com o passar do tempo, incorrer prejuízo frente à própria administração de receitas pelo autor (condomínio), uma vez que a prática adotada pelos réus mostra-se como incentivo ao não cumprimento atempado das obrigações por todos, sob a perspectiva de exclusão de encargos da mora”.

Fonte: Folha do Condominio

Sete atitudes contra a inadimplência

Saiba como lidar com a falta de pagamentos em dia

Sete atitudes contra inadimplência

A inadimplência é um dos grandes sinais de que a crise está cada vez mais presente na economia brasileira. Com mais dívidas do que o salário permite pagar, a taxa de condomínio acaba tendo seu pagamento postergado ou suspenso, à espera de dias melhores

Capitais como Salvador começam a registrar empreendimentos com até 30% de inadimplentes.

Quando um condomínio chega nesse patamar de falta de pagamento fica muito difícil para o síndico manter não apenas os serviços do local funcionando – é complicado não aumentar a taxa para cobrir o que está faltando para fechar as contas, o que pode elevar ainda mais o número de inadimplentes.

Em grandes cidades, o maiscomum é que 10% das unidades estejam com alguma taxa em aberto. Isso pode parecer pouco, mas já representa um peso no orçamento, principalmente em residenciais menores, com poucas unidades.

Mas se o problema está em todos os locais, há também algumas soluções que podem servir para a grande maioria dos condomínios. Veja os sete passos para melhorar a situação financeira do condomínio e evitar que o mal da inadimplência aumente ainda mais:

1. Acompanhamento das contas:

O  síndico deve acompanhar ao menos uma vez por semana a situação financeira do condomínio, e saber quem está em dia, ou não, com a sua taxa. Deve também ser informado sobre quem está fazendo acordo com a administradora e também a respeito de novidades referentes a ações na Justiça.

2. Cobrança rápida:

A administradora deve ter agilidade no momento logo após o vencimento da taxa, enviando uma carta amigável já com o boleto para pagamento. Dessa forma, consegue fazer com que aqueles que se esqueceram do pagamento consigam efetuá-lo o mais rapidamente. Quando esse boleto vencer, a empresa pode enviar outra carta, dessa vez explicitando o referido débito em aberto. Outra medida interessante é a cobrança telefônica. Há administradoras que oferecem esse tipo de serviço, contratado à parte, normalmente.

Há, além das administradoras, empresas especializadas no serviço de cobrança. O síndico pode contratar seu serviço diretamente, caso sua administradora não ofereça esse serviço, ou por outros motivos.

Esse pode ser um bom caminho para os condomínios, já que aceleram o pagamento das cotas atrasadas. Também pesa a favor o fato dessas empresas cobrarem seus serviços daqueles que estão em atraso, evitando que o condômino em dia arque com mais um prejuízo.

3. Ação judicial

Esse é o ponto crucial no trato contra os devedores, apontado por todos os especialistas ouvidos. O síndico não deve demorar para entrar com ação judicial contra os inadimplentes. O ideal é que se espere 90 dias, esgotando assim todas as formas amigáveis de cobrança.

Entrando com a ação rapidamente, o condômino inadimplente percebe que sua situação está sendo acompanhada de perto. Sente também a pressão para que o pagamento seja efetuado rapidamente.

Nesses casos é imprescindível que o síndico tenha regras para se guiar. O ideal é que os prazos para que se entre com ação judicial esteja na convenção. Caso não haja nada no documento sobre isso, o síndico deve chamar uma assembleia que irá definir como o assunto será tratado no condomínio. Assim, evita-se tratamento diferenciado para moradores do condomínio  – e ampara o síndico legalmente no momento de tomar esse tipo de decisão.

Protesto de cotas vencidas

Um passo diferente que o síndico pode dar em algumas cidades do país é o protesto de inadimplentes. A medida deve ser aprovada em assembleia. Com ela, o condômino com cotas em aberto fica com o nome negativado, e por isso, não pode contrair empréstimos ou fazer crediários.

Muitos condomínios se utilizam do protesto, que deve ser feito cercado de cuidados. O ideal é contar com a assessoria jurídica da administradora – ou de um advogado especialista – para isso.

4. Pagamento facilitado

Aqui, a ideia é que seja fácil efetuar o pagamento do condomínio. Uma opção é o DDA (Débito Direto Autorizado), uma espécie de pagamento automático. Para tanto, o morador deve se cadastrar no seu banco, e depois pedir para a administradora mandar os dados para a instituição financeira.

Outra medida que pode parecer pequena, mas bastante utilizada, é o serviço de segunda via de boletos pelo site da administradora. Dessa forma, quem perder o boleto consegue imprimi-lo ou mesmo pagar a conta sem precisar ligar para a administradora.

Também é importante que o morador tenha prazo para pagar sua cota. Por isso quanto antes recebe uma conta, mais rápido ele poderá pagá-la. Então, o ideal é que ao menos dez dias antes do vencimento o condômino já esteja com seu boleto em mãos para efetuar o pagamento.

5. Conscientização dos moradores

É importante que os condôminos entendam como funciona a parte financeira do condomínio. Por isso, campanhas periódicas têm o efeito de diminuir a inadimplência sazonal, daquela pessoa que privilegia o pagamento de outras contas, em detrimento da cota do condomínio. Nessas campanhas é importante salientar o que é a taxa condominial, do que é composta, e como é utilizada.

Também é importante mostrar o impacto da inadimplência nas contas do condomínio. Descrever o que não deverá sair do papel por causa de pagamentos pendentes costuma ter efeito positivo. Apontar que os vizinhos custeiam os atrasados, também.

6. Conversa com o síndico

Quando o síndico tem tato e é bom de conversa, pode desatar grandes nós da vida condominial. Por isso, se você se sente a vontade, e se o devedor dá abertura, vale a pena conversar de uma maneira informal e positiva com o morador inadimplente.

Mesmo que a ação já esteja na Justiça, se houver espaço, converse com o morador com tranquilidade, e explique como está o caixa do condomínio. Já houve situações em que uma boa argumentação do síndico conseguiu pagamento imediato dos atrasados.

7. Plantão de pagamento

Quando a inadimplência já está muito disseminada no condomínio, o ideal é que o síndico solicite à administradora um plantão com um funcionário para que os condôminos inadimplentes possam conversar sobre os atrasados.

Caso haja algum tipo de benefício, como parcelamento da dívida, o mesmo deve ter sido aprovado em assembleia.

O plantão de pagamento é uma boa ferramenta principalmente para condomínios grandes, como do tipo clube. Vale lembrar que uma ótima época para o plantão é no final do ano. Quando o morador recebe seu décimo terceiro salário, com certeza poderá usar o recurso para pagar os atrasados no condomínio, principalmente se enxergar ali uma boa oportunidade.

Fonte: SindicoNet

Inadimplência em condomínios

Tanto proprietário no papel quanto o “de fato” poderão ser cobrados

Decisão do STJ causa insegurança aos condomínios

O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar um recurso repetitivo, firmou entendimento de que, no caso de compromisso de compra e venda não levado a registro, dependendo das circunstâncias, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador.
No entanto, entenderam os ministros que caso seja constatado que o promissário comprador se imitiu na posse do imóvel e que houve a ciência inequívoca da transação por parte do condomínio, o comprador será responsável pelas despesas condominiais no período em que a posse foi exercida por ele, afastando a legitimidade do promitente vendedor para responder por elas.
Os fundamentos da referida decisão, em síntese, são de que, nesses casos, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é definida pelo registro da promessa de compra e venda, mas sim pela relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão do promissário comprador na posse e pela ciência do condomínio acerca desta, bem como de que há, no Código Civil, dispositivo que determina que o adquirente de unidade responda pelos débitos do alienante em relação ao condomínio.
No entanto, o referido entendimento vai de encontro à legislação civil, afastando a garantia do condomínio de que, no caso de inadimplemento da obrigação de pagamento das despesas condominiais, o imóvel gerador do débito servirá para quitá-lo, a qual assegura que o condomínio jamais fique sem receber valores devidos para a conservação da coisa comum.
Esta garantia decorre do fato de que a obrigação de pagar as despesas de condomínio tem natureza propter rem, ou seja, a obrigação acompanha o imóvel, sendo o devedor o proprietário do imóvel, ainda que este o tenha adquirido posteriormente à constituição da dívida. Esta, nesse caso, não decorre de manifestação de vontade do devedor, mas sim em razão deste ser titular de um direito sobre uma coisa.
A crítica à referida decisão é com relação à insegurança causada ao condomínio em razão da impossibilidade deste se utilizar do imóvel gerador do débito para garantir o pagamento de dívida contraída durante o exercício da posse pelo promissário comprador em caso de rescisão do contrato de promessa de compra e venda.
Isto porque, no contrato de promessa de compra e venda o promissário comprador vai, pouco a pouco, adquirindo a propriedade do imóvel objeto do contrato, havendo, assim, a possibilidade de inadimplemento e consequente rescisão deste, hipótese em que o condomínio terá que cobrar as cotas referentes ao período em que foi exercida a posse do promissário comprador, que não será mais proprietário do imóvel, sem a garantia de que, no caso de insolvência, a unidade geradora da dívida será levada a leilão. Dessa forma, pode o condomínio ficar sem receber o valor devido.
O correto seria, respeitando o preceituado no artigo 1.345 do Código Civil, bem como a natureza propter rem da obrigação, que o responsável pelas despesas de condomínio fosse, sempre, o proprietário do imóvel, independentemente da existência e do registro do contrato de promessa de compra e venda ou de quem exerceu a posse no período em que foi contraída a dívida, sendo assegurado, no entanto, o direito de regresso do proprietário da unidade em face do promitente comprador para que este seja ressarcido do valor pago pelas despesas condominiais no período em que não exerceu a posse, assim como ocorre nos casos de contrato de locação.

Fonte: http://www.conjur.com.br/

Inadimplência em condomínios: o que fazer para baixar ou mudar esse cenário?

Negociar é a saída: o condomínio recebe o valor previsto em orçamento e o morador evita uma ação judicial

Inadimplência em condomínios: o que fazer para baixar ou mudar esse cenário?

A inadimplência na taxa condominial, dependendo do índice, pode prejudicar a administração do condomínio e inviabilizar a realização de melhorias. É um fator que pode variar significativamente de um mês para o outro, e os síndicos têm de considerar, conviver e buscar alternativas para amenizar impactos. Visando reduzir a taxa de inadimplência, a principal medida é partir para um acordo.

“Negociar é bom para ambas as partes. Para o condomínio, que recebe o valor previsto em orçamento, e para o condômino, que evita uma ação judicial de execução e, até, a ter o imóvel penhorado”, comenta o diretor da Regional Secovi em Bauru, Riad Elia Said. Para evitar os processos judiciais, o condomínio deve adotar medidas que contribuam para o acerto dessa dívida.

Uma delas é informar o débito no balancete mensal, junto com o boleto da taxa condominial. “Porém, os nomes dos inadimplentes não devem ser divulgados e não é indicada a inclusão dos devedores em listas de inadimplência de particulares, como o SPC (Serviço de Proteção ao Crédito)”, lembra Alexandre Mauad, diretor de Administradoras de Condomínios e Relações com Síndicos da Regional Secovi em Bauru.

Outra medida é adotar a sistemática de cobrar o condômino assim que ele tornar-se inadimplente. “Não havendo o pagamento, propor a negociação da dívida. Para o condomínio, é melhor receber o crédito em parcelas do que não receber”, frisa Mauad. Nos casos em que o devedor não tem interesse em negociar ou não honrar o acordo, a partir de três meses de inadimplência, a alternativa é propor ação judicial. O processo pode ser longo, mas a decisão geralmente é favorável ao condomínio. Mas, na maioria das vezes, as pendências acabam sendo resolvidas antes do julgamento da ação. E isso é bom para ambas as partes.

 

Fonte: SECOVI

Inadimplência – Corte no fornecimento de água

Em condomínios com medição individual essa medida é possível?

Um dos motivos que leva muitos condomínios a instalar hidrômetros individuais é – além da economia de água – a esperança de combater a inadimplência com boletos únicos.

A questão, no entanto não é tão simples. Para que o condômino inadimplente tenha o fornecimento de água cortado pelo condomínio, recomenda-se que esse procedimento esteja definido pela convenção. Caso não esteja, é preciso atualizá-la ou adequá-la e, para isso, a Lei exige aprovação mínima de 2/3 de todos os condôminos/proprietários, o que torna o processo de atualização difícil para condomínios grandes.

Na prática, alguns condomínios têm se limitado a aprovar a possibilidade de corte de fornecimento em assembleia. Mas, conforme dito acima, isso envolve riscos jurídicos para o condomínio.

Não há qualquer referência na legislação que proíba o corte, mas se ele for feito de maneira arbitrária, sem votação em assembleia ou alterando a convenção, o síndico não terá embasamentos para possíveis processos.

O Judiciário tem dado ganho de causa aos condomínios que tomam esse cuidado.

Exceção: em casos em que a instalação é feita pela própria concessionária, como o caso da Sabesp através do programa ProAcqua, é possível o corte de fornecimento, desde que seja feito pela concessionária.

Para que o corte seja feito, no entanto, o tipo de medição individualizada instalado no condomínio deve permitir esse procedimento, o que não ocorre com todos.

Se o sistema permitir, o síndico deve entrar em contato com a empresa prestadora do serviço e solicitar o corte em determinado apartamento. Não há necessidade de entrar em contato com a empresa de abastecimento local, a não ser que haja qualquer contrato com ela quanto à individualização.

Fonte: SindicoNet

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