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Inadimplência

Inadimplência em condomínios

Tanto proprietário no papel quanto o “de fato” poderão ser cobrados

Decisão do STJ causa insegurança aos condomínios

O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar um recurso repetitivo, firmou entendimento de que, no caso de compromisso de compra e venda não levado a registro, dependendo das circunstâncias, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador.
No entanto, entenderam os ministros que caso seja constatado que o promissário comprador se imitiu na posse do imóvel e que houve a ciência inequívoca da transação por parte do condomínio, o comprador será responsável pelas despesas condominiais no período em que a posse foi exercida por ele, afastando a legitimidade do promitente vendedor para responder por elas.
Os fundamentos da referida decisão, em síntese, são de que, nesses casos, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é definida pelo registro da promessa de compra e venda, mas sim pela relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão do promissário comprador na posse e pela ciência do condomínio acerca desta, bem como de que há, no Código Civil, dispositivo que determina que o adquirente de unidade responda pelos débitos do alienante em relação ao condomínio.
No entanto, o referido entendimento vai de encontro à legislação civil, afastando a garantia do condomínio de que, no caso de inadimplemento da obrigação de pagamento das despesas condominiais, o imóvel gerador do débito servirá para quitá-lo, a qual assegura que o condomínio jamais fique sem receber valores devidos para a conservação da coisa comum.
Esta garantia decorre do fato de que a obrigação de pagar as despesas de condomínio tem natureza propter rem, ou seja, a obrigação acompanha o imóvel, sendo o devedor o proprietário do imóvel, ainda que este o tenha adquirido posteriormente à constituição da dívida. Esta, nesse caso, não decorre de manifestação de vontade do devedor, mas sim em razão deste ser titular de um direito sobre uma coisa.
A crítica à referida decisão é com relação à insegurança causada ao condomínio em razão da impossibilidade deste se utilizar do imóvel gerador do débito para garantir o pagamento de dívida contraída durante o exercício da posse pelo promissário comprador em caso de rescisão do contrato de promessa de compra e venda.
Isto porque, no contrato de promessa de compra e venda o promissário comprador vai, pouco a pouco, adquirindo a propriedade do imóvel objeto do contrato, havendo, assim, a possibilidade de inadimplemento e consequente rescisão deste, hipótese em que o condomínio terá que cobrar as cotas referentes ao período em que foi exercida a posse do promissário comprador, que não será mais proprietário do imóvel, sem a garantia de que, no caso de insolvência, a unidade geradora da dívida será levada a leilão. Dessa forma, pode o condomínio ficar sem receber o valor devido.
O correto seria, respeitando o preceituado no artigo 1.345 do Código Civil, bem como a natureza propter rem da obrigação, que o responsável pelas despesas de condomínio fosse, sempre, o proprietário do imóvel, independentemente da existência e do registro do contrato de promessa de compra e venda ou de quem exerceu a posse no período em que foi contraída a dívida, sendo assegurado, no entanto, o direito de regresso do proprietário da unidade em face do promitente comprador para que este seja ressarcido do valor pago pelas despesas condominiais no período em que não exerceu a posse, assim como ocorre nos casos de contrato de locação.

Fonte: http://www.conjur.com.br/

Inadimplência em condomínios: o que fazer para baixar ou mudar esse cenário?

Negociar é a saída: o condomínio recebe o valor previsto em orçamento e o morador evita uma ação judicial

Inadimplência em condomínios: o que fazer para baixar ou mudar esse cenário?

A inadimplência na taxa condominial, dependendo do índice, pode prejudicar a administração do condomínio e inviabilizar a realização de melhorias. É um fator que pode variar significativamente de um mês para o outro, e os síndicos têm de considerar, conviver e buscar alternativas para amenizar impactos. Visando reduzir a taxa de inadimplência, a principal medida é partir para um acordo.

“Negociar é bom para ambas as partes. Para o condomínio, que recebe o valor previsto em orçamento, e para o condômino, que evita uma ação judicial de execução e, até, a ter o imóvel penhorado”, comenta o diretor da Regional Secovi em Bauru, Riad Elia Said. Para evitar os processos judiciais, o condomínio deve adotar medidas que contribuam para o acerto dessa dívida.

Uma delas é informar o débito no balancete mensal, junto com o boleto da taxa condominial. “Porém, os nomes dos inadimplentes não devem ser divulgados e não é indicada a inclusão dos devedores em listas de inadimplência de particulares, como o SPC (Serviço de Proteção ao Crédito)”, lembra Alexandre Mauad, diretor de Administradoras de Condomínios e Relações com Síndicos da Regional Secovi em Bauru.

Outra medida é adotar a sistemática de cobrar o condômino assim que ele tornar-se inadimplente. “Não havendo o pagamento, propor a negociação da dívida. Para o condomínio, é melhor receber o crédito em parcelas do que não receber”, frisa Mauad. Nos casos em que o devedor não tem interesse em negociar ou não honrar o acordo, a partir de três meses de inadimplência, a alternativa é propor ação judicial. O processo pode ser longo, mas a decisão geralmente é favorável ao condomínio. Mas, na maioria das vezes, as pendências acabam sendo resolvidas antes do julgamento da ação. E isso é bom para ambas as partes.

 

Fonte: SECOVI

Inadimplência – Corte no fornecimento de água

Em condomínios com medição individual essa medida é possível?

Um dos motivos que leva muitos condomínios a instalar hidrômetros individuais é – além da economia de água – a esperança de combater a inadimplência com boletos únicos.

A questão, no entanto não é tão simples. Para que o condômino inadimplente tenha o fornecimento de água cortado pelo condomínio, recomenda-se que esse procedimento esteja definido pela convenção. Caso não esteja, é preciso atualizá-la ou adequá-la e, para isso, a Lei exige aprovação mínima de 2/3 de todos os condôminos/proprietários, o que torna o processo de atualização difícil para condomínios grandes.

Na prática, alguns condomínios têm se limitado a aprovar a possibilidade de corte de fornecimento em assembleia. Mas, conforme dito acima, isso envolve riscos jurídicos para o condomínio.

Não há qualquer referência na legislação que proíba o corte, mas se ele for feito de maneira arbitrária, sem votação em assembleia ou alterando a convenção, o síndico não terá embasamentos para possíveis processos.

O Judiciário tem dado ganho de causa aos condomínios que tomam esse cuidado.

Exceção: em casos em que a instalação é feita pela própria concessionária, como o caso da Sabesp através do programa ProAcqua, é possível o corte de fornecimento, desde que seja feito pela concessionária.

Para que o corte seja feito, no entanto, o tipo de medição individualizada instalado no condomínio deve permitir esse procedimento, o que não ocorre com todos.

Se o sistema permitir, o síndico deve entrar em contato com a empresa prestadora do serviço e solicitar o corte em determinado apartamento. Não há necessidade de entrar em contato com a empresa de abastecimento local, a não ser que haja qualquer contrato com ela quanto à individualização.

Fonte: SindicoNet

Inadimplência: como minimizar os impactos nos condomínios

Inadimplência: como minimizar os impactos nos condomínios

Inadimplência: como minimizar os impactos nos condomínios

Economicamente, o Brasil inicia o ano em crise e os impactos são percebidos pelas famílias brasileiras já no mês de janeiro. De acordo com a Serasa Experian, a inadimplência do consumidor sofreu alta de 4,1% em relação a dezembro, sendo a maior alta para o mês desde 2003. Em Santa Catarina, pesquisa divulgada pela Fecomércio aponta aumento de 4,7% no índice de endividamento dos consumidores catarinenses no mês de janeiro em comparação ao mês de dezembro. Para a entidade, o dado atingiu o maior percentual da série histórica, iniciada em janeiro de 2013. Dos municípios catarinenses, Florianópolis é a cidade que tem o maior percentual de famílias endividadas, com 87,8%; seguida por Chapecó, com 51,4%; e Joinville, com 51,2%. Aumentos sazonais de impostos, taxas e enfraquecimento do mercado de trabalho estão entre as causas que levam os consumidores a terem dificuldades de honrarem com seus compromissos financeiros.

Especialistas da área condominial incentivam o reforço no controle da inadimplência nos condomínios. “Em quadro de crise que se instala o consumidor, não conseguindo pagar todas as suas dívidas, prioriza a quitação dos débitos com penalidades maiores como o cartão de crédito, financiamento do carro. A taxa do condomínio, que hoje tem multa de 2% e juros de 1%, fica por último”, observa o advogado especialista na área condominial Alberto Calgaro. De acordo com o presidente da Secovi Florianópolis /Tubarão, Fernando Willrich, a previsão é que a taxa condominial tenha de ser reajustada acima dos valores de inflação, o que pode elevar a inadimplência. “Percebemos que os síndicos, preocupados com o cenário, já estão se movimentando e nos procuram para obter informações a fim de minimizar os impactos”, diz.

O que fazer diante das previsões?

Acompanhar de perto

Essa é a principal recomendação dos especialistas. E quem comprova o bom resultado dessa rédea firme é o síndico Érico Gomes do residencial Dona Isabel, em Florianópolis. Contador aposentado, o gestor aplica sua experiência profissional na cobrança e controle de finanças do condomínio. “Se percebo o atraso de um mês do pagamento da taxa já aciono o condômino e pressiono para a quitação. O pagamento, em geral, é realizado em seguida”, conta. “Quanto mais de perto o síndico acompanha, melhor é a condução da inadimplência”, ressalta Alberto Calgaro.

A responsabilidade pelo pagamento da taxa condominial é do proprietário, portanto este precisa ficar ciente em caso de atraso no pagamento por parte do ocupante. Calgaro observa a importância de se manter o cadastro dos condôminos atualizado. “O inquilino deixa de pagar o condomínio e o proprietário nem fica sabendo. O síndico precisa ter os dados do condômino para localizá-lo e informar do débito para que ele pressione o morador”, salienta.

A falta do pagamento da taxa condominial pode também ocorrer por questões práticas, meramente operacionais, simples de se resolver com diálogo e informação. “Às vezes o condômino quer tirar alguma dúvida ou mesmo solicitar segunda via de boleto. Diariamente estou no escritório do condomínio com a porta aberta das 14h às 16h para negociar e conversar”, diz o síndico Érico, que relata o caso de uma condômina, senhora de idade, proprietária de um apartamento em outro condomínio, que comentou sua dificuldade em pagar a taxa vencida do outro imóvel porque não encontrava o síndico para pedir via do boleto. “Se a pessoa está devendo, não tem boleto, nem encontra o síndico para conversar, esse pode ser o início de uma inadimplência mais difícil de ser resolvida no futuro”, alerta.

O condômino que deixa de pagar a taxa onera os demais proprietários a pagarem por ele, já que a taxa condominial é a mera divisão das despesas do condomínio. “Quem deixa de pagar o condomínio precisa ter ciência de que o vizinho está pagando por ele”, orienta o advogado Alberto Calgaro.

Manejos administrativos

No condomínio Dona Izabel, o síndico Érico conta que 70% dos imóveis são locados e administrados por imobiliárias. Diante dessa realidade, o síndico pediu apoio das empresas do ramo. “Eu converso com as imobiliárias e peço para que elas incluam a taxa do condomínio junto à cobrança do aluguel e percebo que essa medida reduz o estresse da cobrança”, conta. Nos casos em que o proprietário faz o contrato de locação direto com o inquilino, o síndico Érico solicita ao condômino que cobre o aluguel com a taxa e repasse o valor ao condomínio.

Avaliar cortes de despesas no orçamento é uma medida recomendada pelo advogado especialista na área condominial, Fernando Willrich. “Um aumento desproporcional na taxa do condomínio tem grandes chances de acarretar em aumento da inadimplência. Uma solução é conter os gastos”, alerta. O síndico Érico compartilha a sua experiência de sucesso no condomínio Dona Izabel, no qual, durante sua gestão, mantém as contas equilibradas e taxas em dia. “A conta é simples. Quando se economiza, o custo baixa e a taxa é reduzida, tornando-a mais acessível ao bolso do condômino. Tomo medidas de economia durante a elaboração da previsão orçamentária”, relata.

Érico Gomes, síndico do residencial Dona Isabel, em Florianópolis

Érico Gomes, síndico do residencial Dona Isabel, em Florianópolis

Negociação da dívida

O síndico tem obrigação de promover a cobrança da taxa, conforme prevê o Código Civil. Esse acompanhamento pode ser feito pelo próprio gestor ou por mediação de um advogado ou escritórios de cobrança. Algumas medidas precedem ações judiciais, aplicadas quando a taxa vencida computa pouco tempo de atraso. O envio de uma carta de cobrança para o condômino é uma atitude que pode resolver o problema. O advogado Calgaro alerta, no entanto, que é preciso ter cuidado para não realizar atos excessivos de cobrança, de modo que possa gerar constrangimento. “O síndico jamais pode publicar a relação de inadimplentes e nem a relação dos que pagaram o condomínio em murais do condomínio. Isso dá direito ao condômino a buscar indenização por danos morais. A cobrança precisa ser reservada”, aponta.

Um bom acordo é melhor do que uma briga na Justiça. Se o condômino se comprometer a pagar a dívida do condomínio em parcelas é sugerido aos síndicos que aceitem a proposta, conforme orientação do advogado Alberto Calgaro, que explica: “sem conceder desconto, o condomínio faz o acordo com todos os encargos monetários previstos na legislação. O síndico não tem poderes para dar desconto sem autorização da assembleia geral. O dinheiro não é dele”. No condomínio Solar das Orquídeas, em Florianópolis, o síndico Audir Paulo Walter conta que após 30 dias do vencimento da taxa repassa ao advogado para notificar o proprietário por escrito da inadimplência. “Dou um prazo de cinco dias. Se o condomínio se manifesta para negociar, autorizo o parcelamento em até duas vezes com assinatura de promissória”, conta.

Fundo de reserva

O Fundo de reserva é um recurso ao qual o condomínio pode recorrer em situações de inadimplência. É uma contribuição mensal que tem a finalidade de sanar emergências, gastos não previstos no orçamento, inclusive suprir um rombo nas contas gerado pela inadimplência. “Para utilizar o fundo de reserva o síndico deve convocar os condôminos em assembleia para pedir autorização”, orienta o advogado Calgaro observando que se a inadimplência estiver alta no condomínio este pode ser um recurso paliativo e emergencial. “Despesas como pagamento de funcionários, por exemplo, não podem atrasar”, pontua. Em geral, o percentual do fundo de reserva é fixado em 5% a 10% da taxa do condomínio.

A Cobrança Garantida também é uma opção que alivia o estresse com a inadimplência. Trata-se de um contrato entre o condomínio e uma empresa do ramo que antecipa a receita do condomínio, independentemente do pagamento da taxa pelo condômino na data do vencimento. O dinheiro é disponibilizado ao síndico para gerenciar o condomínio, realizar benfeitorias e melhor prever o orçamento. A contratada se responsabiliza por efetuar a cobrança aos condôminos e resgatar o valor adiantado.

Medidas extrajudiciais e ação judicial

Uma opção que minimiza o estresse, além de dar melhor encaminhamento ao assunto da inadimplência no condomínio, é a contratação de um advogado, profissional capacitado para mediar a questão com responsabilidade. Nas ações de cobrança extrajudiciais é necessário agir com cautela. Qualquer deslize pode levar o condomínio a responder por uma ação judicial por danos morais e outros recursos. O síndico do Condomínio Solar das Orquídeas, Audir Paulo Walter considera a participação de um advogado essencial no processo de cobrança. “O profissional, além de dominar o assunto, também impõe respeito. O síndico é uma pessoa que está todo dia presente no prédio, cria-se uma rotina e agir sozinho é como uma visita familiar, sem muito crédito. Para funcionar tem que ter um terceiro mediador”, destaca.

Corte de serviços

Alguns condomínios adotam o corte de itens ao condômino inadimplente. Segundo Calgaro, desde que esteja previsto na Convenção do condomínio, é possível efetuar o corte de gás e restringir o direito do inadimplente ao uso de algumas áreas comuns, como piscina, salão de festa e academia. “Se estiver previsto em Convenção o síndico se isenta de qualquer responsabilidade em decorrência de ação Judicial por parte do condômino”, explica. Todavia, o especialista alerta para os excessos. Alguns itens são essenciais para a vida e locomoção do condômino. Água, elevador, interfone, por exemplo, não podem ser restringidos. “Em ação judicial, se o responsável pela ação for um Juiz mais humanista ele pode considerar o corte desses itens como excesso”, observa. Além disso, a garagem, que por direito é do proprietário, não pode ser interditada. “A garagem, em geral, é propriedade do condômino na negociação de compra do imóvel. O direito de propriedade deve ser observado”, diz.

Inscrição no SPC

Desde que esteja previsto em Convenção, o atraso no pagamento da taxa condominial pode levar o nome do condômino ao cadastro de inadimplentes, como os do Serviço de Proteção ao Crédito (SPC) e da Serasa. Conforme lei estadual vigente desde março de 2014, o condomínio pode protestar o nome do proprietário no cartório. Com nome na lista, o condômino enfrentará dificuldades para realizar operações de crédito ou abrir contas bancárias. Segundo Calgaro essa medida pode ajudar, mas precisa ser feita com muito critério e cuidado. “Constatar e confirmar a existência real da dívida e o responsável por ela é imprescindível. Pode acontecer do apartamento ser vendido e o condomínio, indevidamente, inscrever a pessoa errada no SPC, o que acarreta em danos morais. Em prazo de até 5 dias do pagamento, a baixa do nome deve ser efetuada”, alerta.

Audir Paulo Walter, síndico do condomínio Solar das Orquídeas, em Florianópolis.

Audir Paulo Walter, síndico do condomínio Solar das Orquídeas, em Florianópolis.

Arbitragem

Criada em 1996, a Câmara de Arbitragem é uma opção para resolver problemas de inadimplência com celeridade e resolve diversas questões com o mesmo poder de uma sentença Judiciária comum. A sentença arbitral isenta, inclusive, de registro em cartório. O custo para a mediação da Câmara de Arbitragem é baixo e a pendência é, geralmente, resolvida. A Lei de Arbitragem não exige presença de advogado, embora seja recomendável essa participação. Para iniciar o processo, é obrigatória aprovação da maioria dos presentes em assembleia condominial. Várias empresas atuam como Tribunal de Arbitragem. O nome da escolhida deve ser ratificado pela assembleia. O síndico reúne a documentação e provas de inadimplência e leva até a Câmara Arbitral, que fará a convocação das partes envolvidas para fazer a conciliação e dar andamento ao processo.

A partir do momento em que o síndico percebe que as medidas extrajudiciais não resolvem, é importante agir rápido e pleitear ação Judicial. O condomínio Solar das Orquídeas, em Florianópolis, move processo decorrente de uma inadimplência no valor de 40 mil reais. O síndico Audir Paulo Walter relata que o imóvel já foi para leilão, mas devido ao valor alto da dívida condominial ninguém se interessa pela compra. “O condômino já compareceu a várias audiências e se viu perdido. Saiu da unidade, que está fechada até a resolução”, conta. A ação judicial é lenta e obedece a uma série de etapas e prazos, o tempo de duração depende da complexidade de cada caso. “Sempre tenho inadimplência. Após 90 dias passados, se o condômino não entrou num entendimento de negociação solicito ao advogado para providenciar o ajuizamento”, relata o síndico.

Por Kalyne Carvalho

Fonte: CondomínioSC

Condomínios buscam saídas para a inadimplência

Contratação de garantidoras e repasse das dívidas para empresas de cobrança são algumas das estratégias adotadas.

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Para driblar a inadimplência e garantir o pagamento das taxas em dia, alguns síndicos e gestores de condomínios têm recorrido ao serviço de garantidoras ou terceirizado as dívidas dos condôminos para empresas especializadas em cobrança. A alternativa ajuda a aliviar o caixa do condomínio, mas pode gerar ações judiciais e muita dor de cabeça para o devedor, que terá de arcar com custos maiores para quitar a dívida.

Na Ernest Gardemann Contabilidade e Administração de Condomínio, por exemplo, 20% dos cerca de 150 clientes da carteira contam com o serviço para garantir as reservas do condomínio em caso de atraso por parte dos condôminos.

As empresas garantidoras adiantam para o condomínio o valor integral de sua receita mensal, mesmo que os condôminos não tenham pago suas taxas. Dessa forma, a responsabilidade pela cobrança dos moradores com pagamentos em atraso ou inadimplentes passa a ser da empresa, que fica com o valor corrigido pago pelo devedor. “Isso tira a dor de cabeça e o risco de o condomínio não receber, fazendo com que o síndico possa focar seu trabalho em outras questões”, diz André Zacarias Tallarek de Queiroz, sócio sucessor da Garante Serviços de Apoio.

Segundo o sócio da Becker & Soares Advogados Associados e especialista em direito imobiliário, Guilherme Augusto Becker, a venda de dívidas é legal. Mas o que gera muitas discussões é sobre a maneira como isso acontece. Ele diz que pode ocorrer de os índices utilizados pelas empresas para a atualização dos valores serem superiores aos divulgados pelo governo, como o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), que servem de parâmetro para a correção do valor devido.

O diretor financeiro do Sindicato dos Síndicos do Paraná, Ezequiel de Camargo Ventura, afirma que a falta de uma legislação estadual específica sobre o tema leva algumas dessas empresas a cobrar taxas abusivas dos condôminos inadimplentes, o que dificulta a negociação e o pagamento do saldo. “Nós temos orientado os síndicos que nos procuram para que não façam contratos ou transfiram as dívidas até que haja uma legislação específica”, diz.

Além dos prejuízos ao condomínio e aos condôminos que pagam em dia, o não pagamento das taxas pode trazer sérias consequências para o devedor, incluindo a perda do imóvel que é levado a leilão para sanar a dívida.

Estímulo

Segundo Ricardo Wypych, advogado do departamento jurídico do Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR), a redução do valor da multa pelo atraso do pagamento de 20% para 2%, decorrente da entrada em vigor do novo Código Civil de 2003, pode ser um dos fatores de estímulo à inadimplência. Em julho, o índice de inadimplência – atraso de mais de 30 dias no pagamento – dos condôminos em Curitiba atingiu a marca de 6%, segundo dados do sindicato.

Hora da compra

Verificar a situação financeira do imóvel previne problemas

Quem está em busca de um imóvel para comprar deve verificar a situação financeira da unidade junto ao condomínio. Caso o imóvel esteja com dívidas relacionadas ao não pagamento das taxas de condomínio, elas serão automaticamente repassadas para o novo dono. “Quem compra assume a dívida, pois esta é uma conta que acompanha o imóvel e não o seu proprietário”, explica o advogado especialista em direito imobiliário Guilherme Augusto Becker, sócio da Becker & Soares Advogados Associados.

O comprador deve solicitar ao síndico ou à administradora do condomínio uma declaração de quitação da taxa condominial do imóvel antes de fechar o negócio. Esse documento evita que ele assuma um problema sobre o qual não tinha conhecimento e permite que possa se defender no futuro, caso surjam dívidas.

“Se houver pagamentos em aberto, o comprador pode negociar com o atual proprietário e solicitar um abatimento no valor pago pelo imóvel para sanar a dívida”, diz Becker. Retirar uma certidão atualizada no registro de imóveis é outra orientação do advogado, pois nela é possível verificar se o imóvel teve sua penhora averbada.

Donos e inquilino dividem encargos condominiais

Ao contrário do que ocorre com os moradores que são proprietários dos imóveis, os locatários das unidades têm responsabilidades distintas sobre o pagamento das despesas que compõem a taxa de condomínio.

Segundo a Lei Nº 8.245/­1991, conhecida como Lei do Inquilinato, quem aluga o imóvel custeia os encargos relacionados às despesas ordinárias, à manutenção do dia a dia do condomínio. “Ele paga taxas sobre energia elétrica, água e gás, por exemplo”, cita Ricardo Wypych, advogado do Departamento Jurídico do Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR).

Custos considerados extraordinários, por sua vez, são de responsabilidade do proprietário do imóvel. Entram nesta lista obras de benfeitorias realizadas pelo condomínio que venham a valorizar o imóvel, explica Joseph Ernest Gardemann Filho, sócio da Ernest Gardemann Contabilidade e Administração de Condomínio.

A forma como a cobrança de cada parte é realizada, entretanto, varia de acordo com o condomínio. O sócio da Becker & Soares Advogados Associados e especialista em direito imobiliário, Guilherme Augusto Becker, explica que alguns condomínios encaminham boletos separados com os valores a serem pagos pelo dono do imóvel e pelo locatário. Outros enviam uma única conta, ficando a cargo de quem aluga cobrar a parte devida do proprietário. “Geralmente cada um assume sua responsabilidade, mas há casos de locatários que entram na Justiça para cobrar essas despesas”, conta.

Fonte: Gazeta do Povo

Minimize os efeitos da inadimplência no condomínio

Dicas para enfrentar o problema do modo menos traumático possível.

Sempre que há inadimplência em um condomínio, é necessário aumentar a taxa mensal. Então, aqueles que estão em dia questionam: vou pagar pelos devedores? É justo?

Sem entrar no mérito da questão, é fácil descobrir que o condomínio como um todo ficará inadimplente junto aos seus fornecedores, se os condôminos que pagam pontualmente não cobrirem o “buraco” deixado no orçamento pelos devedores. Assim, todos serão prejudicados, de qualquer modo.

Por isso, selecionamos algumas dicas básicas para enfrentar o problema do modo menos traumático possível:

Pode-se criar um fundo de prevenção à inadimplência, com recolhimento mensal, e assim evitar aumentos imprevistos na taxa condominial. Este fundo seria recolhido como despesa ordinária, portanto inquilinos e proprietários moradores colaborariam. Para tanto, é preciso aprovação em assembleia, que pode ser extraordinária. O dinheiro arrecadado deve ser usado para cobrir despesas de manutenção do mês (ordinárias), quando a inadimplência comprometer o orçamento mensal.

Se, por outro lado, o Fundo de Reserva recolhido pelo condomínio for usado para cobrir despesas de manutenção (ordinárias) deixadas a descoberto pela inadimplência, deve haver um rateio entre os moradores (inclusive inquilinos) para repor o que foi gasto. Isto porque o FR é, legalmente, despesa extraordinária.

Mesmo sem a criação de um fundo específico, quaisquer aumentos na taxa mensal do condomínio devem ser aprovados em assembleia ordinária ou extraordinária. Como o Código Civil dispõe que a previsão orçamentária anual precisa ser votada em assembleia ordinária, mudanças neste orçamento necessitam ser submetidos à aprovação do condomínio.

Paralelamente a essas providências, a cobrança aos inadimplentes deve ser ágil. Profissionais de administração de condomínios têm recomendado que a cobrança direta via carta aconteça logo após o vencimento da taxa mensal. Em um prazo médio de três meses, deve haver outros contatos. Se o pagamento não for feito, o condomínio deve contratar um advogado e realizar a cobrança judicial.

A ação de cobrança é sempre feita em nome do proprietário atual da unidade, pois pode terminar com a penhora do imóvel para o pagamento da dívida. Todos os condôminos contribuem para os honorários do advogado, de acordo com as frações ideais de suas unidades.

Fonte: SindicoNet

Pacote contra inadimplência

Conheça os caminhos possíveis para lidar com esse mal.

Pacote contra inadimplência

Desde que se começou a viver em condomínio, a inadimplência é um problema presente. Seja o devedor contumaz (aquele que está sempre com as suas cotas atrasadas) ou aquele que passa por um problema financeiro pontual, não pagar suas responsabilidades com o condomínio deixa o clima pesado e faz com que a massa adimplente se responsabilize pelos custos daquele que não anda colaborando com as suas despesas.

Pensando nisso, listamos para você uma série de medidas que podem ser tomadas. O primeiro passo, porém, deve ser procurar o devedor para uma conversa, e oferecer soluções como parcelamento da dívida, por exemplo – tudo já previamente acordado em assembleia.

Por outro lado, não vale a pena esperar muito antes de entrar com uma ação judicial contra o mau pagador. O prazo considerado ideal entre os entrevistados foi de três a quatro meses de inadimplência.
Se não houver acordo, veja as alternativas que o condomínio tem para receber seus  atrasados o mais rápido possível:

Plantão de cobrança

Uma vez por mês, alguém da administradora do condomínio, ou o próprio síndico, fica disponível para os moradores que gostariam de pagar suas dívidas. É importante que as possibilidades de pagamento e parcelamento sejam claramente discutidas e aprovadas em assembleia, evitando que o síndico arque com uma responsabilidade maior do que deve.

Lei 13.160/2008 – Protesto de inadimplentes

Essa lei refere-se ao estado de São Paulo, mas outros estados como Rio de Janeiro e Ceará também permitem cadastrar o nome dos inadimplentes de condomínio nas listas de proteção ao crédito.

Vale salientar que o síndico não deve, sozinho, tomar a decisão de protestar o morador em débito com o condomínio. O ideal é que o assunto seja posto em pauta em assembleia e que haja uma ata explicando como isso poderá ser feito: depois de quantos meses de inadimplência, por exemplo, o condomínio poderá mandar o nome do devedor ser protestado.

Lei 11.232/2005

Essa lei federal serviu para agilizar os pagamentos devidos quando há algum tipo de condenação na Justiça. O devedor deve pagar sua parte ou entrar com recurso em até 15 dias. Caso contrário, deve arcar com multa de 10% sobre o valor da dívida.

A ideia da lei foi evitar que recursos e mais recursos se somem e alonguem cada vez mais o prazo de pagamento dos devedores.

Essa mudança na lei não privilegiou apenas os moradores de condomínios, mas todos os processos movidos do ordenamento civil.

Aumento dos juros

Uma das maiores queixas dos moradores de condomínio a respeito das mudanças do novo Código Civil foi o teto da multa a ser paga pelos inadimplentes: 2% ao  mês. Mesmo assim, a comunidade condominial é livre para fixar os juros cobrados dos devedores.

Para tanto, deve-se convocar uma assembleia para esse fim, para que haja essa alteração na convenção. A aprovação se dá com  a anuência de dois terços dos condôminos.
O sugerido pelas fontes consultadas foram juros de no máximo 10% ao mês. Dessa forma, as cotas condominiais atrasadas não são deixadas de lado pelos devedores.

Se, por um lado, conseguir o voto de 2/3 dos condôminos parece difícil (como exige o Código Civil para alterar a Convenção), esta é uma questão com as maiores probabilidades de mobilizar a comunidade.

Multa de até dez cotas condominiais

Aquele considerado devedor contumaz pode ser penalizado por essa conduta, de acordo com o novo Código Civil:

-Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

- Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

Câmaras arbitrais e de mediação

As Câmaras arbitrais e de mediação são instituições privadas de direito. A ideia é que elas sejam usadas como uma alterativa à Justiça comum.

Caso as partes se entendam em uma arbitragem, o acordo tem valor formal – o mesmo que uma sentença expedida pela Justiça comum e não cabe apelação. Já em uma mediação, o acordo  pode ser registrado como título extra oficial, e pode ser executado na Justiça caso uma das partes não o cumpra.

A arbitragem ainda é pouco utilizada para a resolução de conflitos condominiais, principalmente porque não se pode obrigar uma das partes a comparecer  à arbitragem.  A mediação tem se mostrado mais presente, graças à câmara de mediação do Secovi-SP, que também não pode obrigar uma das partes a comparecer à mediação.

Porém, se conseguirem chegar a um acordo, isso será extremamente vantajoso para o condomínio, que economiza  dinheiro com custas processuais, perícias, entre outros,  advogados e tempo, já que recebe antes o valor devido.

Vale lembrar que uma ação de cobrança na Justiça comum pode demorar até dez anos para ser paga. Os custos dependem de cada câmara, mas podem variar de acordo com o número de horas investido na causa ou ter um valor fechado.

Caso não tenha sido estipulado um prazo para o pagamento, ele deve ser efetuado em até 180 dias.

Conciliação

O setor extra-judicial do fórum João Mendes e de Santo Amaro, ambos em São Paulo, tem uma área que atende a pedidos de conciliação. Sem custos, as audiências acontecem em até um mês e a ação não tem um valor máximo para ser julgada.

Como na mediação e na arbitragem, não se pode obrigar uma das partes a comparecer à conciliação.

Se houver acordo, ele será homologado por um juiz no mesmo dia. O acordo também tem valor judicial e pode ser executado caso não seja cumprido.

Como a conciliação tem caráter preventivo, não é necessária a presença do advogado. Porém, vale a pena levar um representante legal. Nos fóruns, há advogados disponíveis para orientar os interessados.

Juizado Especial Cível

Quem não gostaria de, ao entrar com um processo, ter atendimento rápido, não precisar de advogado, além de saber que não ficará anos para ter sua ação julgada?

Essa é a proposta da maioria dos Juizados Especiais Cíveis (JEC), também conhecidos anteriormente como Tribunais de Pequenas Causas.

Lá, as ações com valor de até 20 salários mínimos não precisam do acompanhamento de advogado. Nos valores entre 20 a 40 salários mínimos, já é necessária a contratação do profissional.

Porém, mesmo nos casos com valores abaixo dos 20 salários, é recomendada a presença de um advogado, para que o síndico tenha um aconselhamento profissional.

Apesar da ótima ideia, em algumas localidades, o JEC pode receber, ou não, ações de condomínio. Verifique isso antes de tentar ingressar com a ação. Verifique também o tempo em média que se demora para uma decisão. Apesar de ter sido criado para dar rapidez ao julgamento, em alguns locais os JECs podem ser tão demorados quanto a Justiça comum.

Fonte: SindicoNet

Lista de inadimplentes

Saiba como montar uma sem dores de cabeça para o condomínio.

Sabemos que a inadimplência é um dos maiores problemas enfrentados em condomínios. E outro fator que pode gerar dúvidas no síndico e nos membros do conselho é a elaboração de uma lista de inadimplentes.

Como prestar contas das finanças é um dos principais atributos do cargo de síndico, às vezes fica a dúvida de como deve ser abordado o tema da inadimplência com os moradores que estão em dia com as suas obrigações em dia.

Diferente do que se acreditava há alguns anos, a lista de inadimplentes pode ser feita sim, sem nenhum problema, desde que se tomem alguns cuidados, evitando expor ao constrangimento aqueles que não estão quites com o condomínio.

Quem está em dia tem o direito de saber como estão as contas do condomínio, até para entender o motivo de haver um aumento, ou uma taxa extra, devido à falta de pontualidade de seus vizinhos.

Veja abaixo o passo a passo para que a lista de inadimplência do seu condomínio seja feita sem erros:

Deliberação em assembleia

Caso esse tipo de prestação de contas ainda não aconteça no seu condomínio, é importante que a mesma seja aprovada em assembleia pela maioria dos presentes.

Assim, inadimplentes que se sentirem incomodados pela lista, no futuro, irão saber que a mesma foi referendada pela coletividade e que não é fruto do interesse pessoal do síndico em expor alguns para a maioria.

Informações

A lista de inadimplentes não deve conter o nome dos que estão em débito com o condomínio, apenas o número da unidade. Dessa forma, evita-se expor o devedor.

A relação também pode mostrar a situação de cada um: quanto cada unidade está devendo, se houve acordo, – se sim, quantas parcelas já foram pagas, o montante já quitado e quantas parcelas faltam -, se há ação judicial, se está em processo de penhora, etc.

Apenas onde constarem dados financeiros

Outro ponto sensível para uma lista de inadimplentes à prova de processos é que esse tipo de dado deve circular apenas entre aqueles interessados na informação, ou seja, outros condôminos.

Por isso, esse dado deve estar, preferencialmente, no verso do boleto que os condôminos recebem mensalmente para pagarem sua taxa mensal, geralmente mesmo espaço utilizado para os balancetes mensais.

Além do boleto, e seguindo a mesma lógica, a lista pode estar na pasta de prestação de contas e no site do condomínio, onde estiverem disponíveis outros dados das finanças do empreendimento. Nada de afixar lista em locais públicos como no elevador, quadro de avisos, redes sociais, etc.

Em assembleias

A mesma regra vale também durante a assembleia. Na reunião, a lista pode ser apresentada e informada, mas sempre se referindo às unidades, e não ao nome do devedor.

Apesar da lei não permitir que inadimplentes participem e votem em assembleias de condomínios, caso um morador inadimplente chegue para participar da reunião, o mesmo deve ser orientado sobre a sua situação financeira e o funcionário encarregado da assembleia deve explicar, sempre com discrição e respeito, que o mesmo não pode permanecer ali.

Mesmo assim, há condomínios que permitem que devedores apenas participem das assembleias. Nesse caso, os mesmos não podem votar. Para não constrangê-los no momento da votação, o ideal é explicar, logo no começo do encontro, que o mesmo não terá direito a voto.

Seguindo esses poucos passos, a transparência na prestação de contas aumenta, sem risco de ações na Justiça por danos morais.

Fonte: SindicoNet

Divórcios podem gerar inadimplência ao condomínio

Divórcios podem gerar inadimplência ao condomínioInfelizmente, a cena é comum nos condomínios: o casal se separa, de maneira não muito amigável, transferindo a partilha de bens para decisão judicial. A esposa e os filhos continuam morando no apartamento e o marido procura outra moradia. A responsabilidade de pagamento da taxa condominial vira jogo de empurra-empurra: a moradora diz que o responsável pelo pagamento é o marido e ele contesta, justificando que ela está residindo no imóvel, então ela deverá pagar. E agora?

Esse é um caso frequente nos Tribunais brasileiros e o advogado Alberto Luís Calgaro, especialista na área de condomínios, tem a resposta legal para o problema: “a taxa de condomínio, juridicamente, é uma obrigação que a pessoa assume automaticamente ao se tornar proprietária do imóvel em condomínio. Por isso a taxa é sempre cobrada, mesmo que o imóvel esteja desocupado”. Ele esclarece que, independente de quem permaneça residindo no local, o proprietário legal é sempre o responsável pelo pagamento da taxa.

Quando o imóvel pertence ao casal, a obrigação pela quitação da dívida do condomínio é de ambos. Nesses casos, o coproprietário de imóvel só deixa de ser obrigado a pagar a taxa do condomínio quando termina a partilha de bens no processo de divórcio, que deverá ser registrada no documento imobiliário. “Nem mesmo um acordo celebrado entre os cônjuges na ação de divórcio, estabelecendo que um deles fará o pagamento da taxa de condomínio, pode alterar a obrigação de pagamento de ambos, se a propriedade do imóvel continuar sendo dos dois”, informa Calgaro.

Em casos litigiosos – quando não há acordo amigável – não é raro que a obrigação do pagamento da taxa de condomínio seja uma das questões discutidas entre os cônjuges no processo de divórcio, período no qual o condomínio acaba sendo prejudicado com a inadimplência.

Recomendação ao condomínio

Nesses casos, o advogado Alberto Calgaro esclarece que o condomínio não precisa aguardar a solução do divórcio dos condôminos. Deve-se buscar uma certidão no cartório de registro de imóveis para verificar quem é(são) o(s) proprietário(s) do apartamento, devendo-se propor ação contra aquele(s) que figurar(em) como proprietário(s) do imóvel naquele momento, e não apenas contra aquele que nele estiver residindo.

Fonte: Condomínio SC

Ações contra o inadimplente

Nada mais revoltante, para um condômino que paga seu condomínio em dia, do que conviver com outro que costumeiramente não paga e cujo atraso é grande. Pior ainda quando o inadimplente troca de automóvel ou compra outro, zerinho, para a sua mulher ou para a filha.

No Espírito Santo, uma inquilina cuja unidade condominial estava em atraso, foi proibida de usar o elevador. Inconformada, propôs ação de indenização contra o condomínio, por danos morais, e o Superior Tribunal de Justiça acolheu o pedido, sob o argumento de que os serviços essenciais não podem ser cortados e o elevador se inclui nessa categoria. Mas, se os serviços essenciais não podem ser cortados, os que não são essenciais podem. Anteriormente a essa decisão, na apelação cível nº 516.142-4/0-00, a Terceira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu, em julgamento datado de 21 de outubro de 2008, que não havia ilegalidade na deliberação de assembleia que impediu o condômino inadimplente de se valer do gerador do edifício e de usufruir os equipamentos de lazer do condomínio.

A parte final da ementa é a seguinte:

“…Providência que não alcança serviços essenciais. Restrição ao inadimplente introduzida pelo novo Código Civil quanto à participação em assembleias (artigo 1.335, inciso III, Código Civil), que pode ser ampliada pela assembleia geral, órgão soberano do condomínio. Intolerável uso dos equipamentos de lazer pelo inadimplente à custa daqueles que pagam em dia a quota condominial. Improcedência da demanda preservada. Apelo improvido”.

Dentre os equipamentos de lazer, incluem-se o salão de jogos, o salão de festas, a quadra poliesportiva, a churrasqueira, a piscina, a academia etc.

O acórdão cita o advogado Rubens Carmo Elias Filho que em sua obra “As despesas do Condomínio Edilício”, Editora Revista dos Tribunais, entende que “obviamente, tais medidas devem ser precedidas de aprovação em assembleia geral especialmente convocada para tal finalidade…”.

No ano seguinte, em 08 de abril de 2009, a Sétima Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, deu provimento ao recurso de apelação nº 531.035-4/1-00, na qual figurou como relator o Ministro Natan Zelinschi de Arruda, assim ementado:

“Cobrança. Mensalidade abrangendo associação de condôminos. Admissibilidade. Obrigação “propter rem” configurada. Exigência de pagamento integral das parcelas devidas apta a sobressair. Associados inadimplentes cerceados da utilização de áreas de lazer e correlatas.

Aceitabilidade, mesmo porque, não se trata de infraestrutura essencial à vida digna, mas apenas de um ‘plus’, pois, do contrário, configuraria incentivo à inadimplência. Dano moral não caracterizado, já que se trata de regular exercício do direito, previsto na convenção. Apelo provido”.

Neste caso, conforme se verifica, os próprios estatutos da associação proíbem a utilização das áreas de lazer pelos inadimplentes.

Essas decisões refletem importante posição no sentido de que os síndicos podem levar o assunto à assembleia geral, a fim de que decida sobre a proibição dos condôminos inadimplentes de se utilizarem das áreas de lazer ou de outros serviços não essenciais.

O que não se pode é proibir o uso dos elevadores, da entrada social do apartamento, cortar a água etc., que afrontaria a dignidade humana e daria ensejo à indenização por dano moral.

Fonte: Folha do Condomínio

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