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Inadimplência

Taxas de condomínio têm inadimplência superior a 67 por cento

No Residencial Waldermar Rolim a taxa de condomínio é de R$ 73,00. Parece barato, mas um aviso fixado nas portas de cada bloco lembra que a inadimplência está alta, mais de 67% dos condôminos não pagam o valor e a dívida acumulada é superior a R$ 166 mil. “É difícil administrar com essa situação. A gente vai fazendo o que pode”, diz o síndico Rafael Bacelar.

Sem dinheiro, alguns benefícios foram cortados. Um exemplo disso é a iluminação interna.  Alguns pontos ficam no escuro durante a noite. O problema é motivo de discórdia entre os moradores. Algumas donas de casa, ao notarem a presença da equipe de reportagem no local, demonstraram insatisfação. “A gente paga um condomínio caro. Mais caro que os apartamentos de luxo e ainda não tem luz?”, questionou a aposentada Maria Antonieta, 54 anos.

A inadimplência também é o estopim para outras discussões. “Eu não posso pagar pelos outros nem deveria ser punida porque os outros não pagam. O síndico era para cobrar quem não paga”, colocou a dona de casa Diana de Araújo, 26 anos. Já para Laiza da Silva, 31 anos, falta consciência nos moradores. “Muitos reclamam e não pagam o que devem. Todos deveriam ajudar”, disse.

Depredação de equipamentos localizados nas áreas comuns afetam os residenciais. No residencial Waldemar Rolim o parque já apresenta sinais de deterioração

As dificuldades não param aí. Há alguns meses, depredaram a área de lazer existente no local. Levaram cadeiras e mesas de plástico. O parquinho de madeira que deveria ser usado apenas para diversão das crianças também foi depredado. “Isso foi feito pelos próprios moradores. O pessoal não tem consciência de que isso é nosso, que devemos zelar por ele”, diz Silvana de Medeiros.

Silvana é auxilar administrativa do condomínio e foi uma das dezenas de pessoas que investiu no apartamento de 2 quartos, 1 sala, cozinha e banheiro para melhor conforto da família. “Mudei os pisos da cozinha e banheiro. Fiz umas adaptações para ficar melhor. Gastei por volta de R$ 5 mil”, informou.

Para evitar que novos atos de vandalismo e violência fossem registrados, a administração do Waldemar Rolim contratou segurança privada. Porém, se a inadimplência continuar, os moradores correm o risco de ficarem sem o serviço.

Fonte: Tribuna do Norte

Condômino com acordo para quitar débitos pode votar em assembleias

De acordo com a legislação, apenas inadimplentes sem acordo não podem participar de decisões condominiais

O condômino que possui acordo de cotas condominiais em atraso tem o direito de votar? De acordo com o artigo 1.335, III do Código Civil, um dos direitos do morador é “votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite”. Portanto, esse direito é restringido aos inadimplentes com as obrigações condominiais.

Contudo, o diretor Jurídico da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), José Roberto Graiche Junior, explica que impedir o condômino de votar pode desestimular o inadimplente a procurar o acordo antes da demanda judicial. “Essa situação ocasiona gastos maiores para credor e devedor, além do próprio retardamento da cobrança do que soma os atrasos com o condomínio”, diz.

Portanto, Graiche Junior ainda ressalta que, de acordo com a Lei, “o condômino que está em dia com as obrigações condominiais, mas cumpre acordo administrativo, o qual está sendo quitado à medida dos vencimentos das respectivas parcelas, não pode ser tido como inadimplente e, por via de consequência, não pode ser impedido de votar e ser votado em assembleias condominiais”.

“Entendemos então que os condôminos inadimplentes que realizarem acordo administrativo para quitação de seus débitos junto ao condomínio, uma vez estando em dia com os vencimentos das parcelas, deixam de serem considerados inadimplentes”, conclui o diretor da AABIC.

Fonte: SEGS

Roberto Carlos enfrenta problemas com pagamento de contas, diz jornal

Como se não bastasse se envolver na polêmica das biografias não-autorizadas,  Rei Robert tem enfrentando crise nas finanças. Pois é, segundo o jornal O Globo, Robertão não estaria pagando o condomínio do apartamento onde mora, na Urca. 

Seria falta de um administrador? Ou as namoradas que estão deixando o Rei um pouco relaxado demais?  Vender um dos Lamborghinis nem pensar, né?

Ainda de acordo com a publicação, o cantor foi a cinco reuniões de condomínio para discutir o caso, a última, inclusive, na última semana de outubro. Masss, como nada acontece pra esses caras – a não ser com o Belo, que acabou despejado -, logo isso será esquecido e um advogado bom fará com que a dívida caia pra mais da metade do valor. Se fosse eu, meu apartamento já teria ido pra leilão…

Fonte: Blog Na Ponta da Língua – Portal Clic RBS

Como diminuir a inadimplência do condomínio?

A inadimplência em condomínios é um problema que sempre existiu e traz muitos problemas para os síndicos. Em alguns imóveis, metade dos apartamentos estão devendo, o que prejudica o andamento das contas e a execução de benfeitorias, serviços de emergência e pagamento de contas.

Alguns condomínios enfrentam grandes dificuldades para manter as contas em ordem devido ao alto índice de inadimplência dos condôminos. A cota condominial é a divisão dos gastos comuns entre os moradores e tem finalidade de ratear os custos fixos e variáveis essenciais ao funcionamento do condomínio.

O condomínio não vende serviços e não tem lucro, apenas os gastos realizados e comprovados são repartidos entre os proprietários. Os valores são estimados para um determinado período, normalmente anual, e o total dividido em cotas condominiais de cada unidade. Se as despesas aumentarem muito, é possível uma reunião extraordinária para aumentar o valor da participação de cada um, ou quando um fato inesperado ocorrer, como por exemplo, um problema de manutenção inesperado, poderá haver rateio extra para cobrir os gastos.

A legislação atual limitou a 2% a multa sobre as cotas que não forem pagas, fato que aumentou muito a inadimplência, por uma simples questão matemática. Embora esses pagamentos revertam em benefício de todos, muitos moradores não pensam na coletividade, mas apenas nas suas contas. Se o dinheiro não for suficiente para pagar todas as contas do mês, opta-se por pagar o cartão de crédito que tem juros maiores, ao invés do condomínio.

Sem poder cobrar multa maior que 2% e com a promulgação da lei estadual paulista, que permitia o protesto dos débitos condominiais, diversos síndicos imaginaram que essa seria a solução mágica para a dívida, mas isso se mostrou ineficiente.

O risco de optar pelo protesto destes débitos ficou ainda maior, pois o TJ/SP julgou procedente a arguição de inconstitucionalidade da referida Lei, sob argumento de que o Estado não pode criar títulos protestáveis.

Além disso, a lei processual é clara ao estabelecer no artigo 275 que as cobranças de taxas condominiais devem obedecer ao processo de conhecimento. A interpretação do referido texto processual forçosamente leva à conclusão que, se há necessidade de um processo de conhecimento prévio, a dívida não é líquida e certa. Além disso, cota condominial não é título executivo.

Desta forma, entendemos que o protesto de cotas condominiais é um ato temerário dos administradores de condomínio, que podem ter muito mais problemas do que soluções se adotarem o protesto como meio de cobrança e coerção dos devedores, especialmente porque a Lei Processual traz mecanismos próprios para cobrança daqueles que insistem em permanecer na condição de devedores, inclusive com a expropriação do próprio imóvel para saldar referido débito.

E como o síndico pode resolver o problema de inadimplência?

Realizando as cobranças dentro da legalidade e de forma implacável e abrindo canais de negociação. Não há uma fórmula definitiva para solução do problema e o síndico precisa entender o problema antes de tomar qualquer providência.

Em regra geral, a ação permanente de cobrança, inclusive se valendo de profissionais especialistas em cobranças, com ações rápidas depois do inadimplemento e ingressar com ações judiciais sempre que o número de cotas vencidas chegar a um patamar pré-estabelecido pelo conselho diretivo, é uma excelente medida.

Algumas medidas eficientes são o envio de uma carta lembrando da parcela em aberto há 15 dias do vencimento, realizar a cobrança extrajudicial passados 45 dias contados do vencimento (incluídas as despesas de cobrança), e ingressar com a ação judicial de cobrança quando vencerem três cotas sem pagamento.

Não permitir que o débito se avolume e não deixar o devedor esquecer do débito é muito eficaz no recebimento dessas despesas. Evidente que os motivos que levam a pessoa a não pagar o condomínio, além do baixo valor da multa, podem ser outros, como o desemprego, a morte de parente próximo, entre outros. Nesses casos excepcionais, poderá o conselho deliberar sobre um acordo com o devedor.

A regra geral é que jamais se faça acordos com devedores descontando multas, juros ou quaisquer outros débitos, pois tais descontos estimulam a inadimplência e acabam punindo quem paga em dia.

Mesmo que o débito seja grande e o empreendimento esteja em situação financeira difícil, ser intransigente em relação a descontos e abatimentos de multas e correções é a questão mais importante.

A situação é delicada. O condômino precisa ter ciência da sua responsabilidade e dever perante o condomínio e seus vizinhos e o condomínio precisa ser firme e realizar as cobranças de forma implacável, obedecendo sempre os preceitos legais.

Importante ressaltar que, além de ilegal, expor os devedores ao vexame, incluindo seus nomes em listas nos elevadores, relacionando na prestação de contas ou qualquer outra forma de divulgação interna, não traz nenhum efeito positivo e pode atrapalhar qualquer possibilidade de negociação.

Fonte: InfoMoney

Quem deve pagar o condomínio atrasado?

As dúvidas mais comuns são de compradores de imóveis que se negam a pagar prestações condominiais vencidas ou de proprietários que resistem em arcar com tais prejuízos deixados pelos locatários

Eis uma questão que gera muita discussão: quando um apartamento é vendido e ficam parcelas condominiais em aberto, quem é o responsável pelos pagamentos? Ou, nos casos de imóveis comprados na planta, quem deve pagar as despesas condominiais?

A lei diz que a responsabilidade da dívida sempre recai sobre o titular do direito sobre o imóvel. Ser proprietário é o que basta para torná-lo devedor de determinada prestação, que não deriva da sua vontade, mas sim de sua mera condição de titular do direito.

As dúvidas mais comuns são de compradores de imóveis que se negam a pagar prestações condominiais vencidas ou de proprietários que resistem em arcar com tais prejuízos deixados pelos locatários. Nesses casos, o condomínio pode cobrá-los e, caso se neguem a pagar, podem ser processados e até executados para realizar o pagamento.

Como a dívida deriva do próprio apartamento, em caso de inexistência de outros bens que garantam a dívida, o imóvel pode ser penhorado e leiloado para pagamento do débito, não cabendo, neste caso, alegação de bem de família. Mesmo que seja o único bem da família, esse imóvel poderá ser leiloado para saldar a dívida.

Quando se compra um imóvel usado, a certidão negativa de débitos condominiais assinada pelo síndico, com firma reconhecida, é um dos documentos obrigatórios a ser exigido do vendedor do imóvel. A certidão deve ser recente, expedida há no máximo 30 dias.

Para imóveis locados, o proprietário normalmente paga o condomínio e inclui essa cobrança no aluguel, o que evita que o locatário continue pagando aluguel e “se esqueça” do condomínio. Independente do que for combinado durante a locação, os acordos entre locador e locatário, mesmo que escritos, não têm validade perante o condomínio, sendo o proprietário o responsável por tal pagamento.

Para os imóveis vendidos na planta ou em construção, as construtoras insistem em atrelar a simples expedição do habite-se e instalação do condomínio à responsabilização do promitente comprador de pagar o condomínio.

Essa artimanha, já bastante conhecida, causa inúmeros conflitos entre condomínio, condômino e incorporadora, e costumeiramente origina um rombo nos cofres dos edifícios.

Isso porque, mesmo quando as empresas atrasam a entrega das unidades por culpa exclusiva, como por exemplo, atraso ou unidade inacabada ou com defeitos, ainda assim envia para a administradora a lista dos promitentes compradores indicando que é destas pessoas que devem cobrar as despesas condominiais.

As administradoras, por sua vez, sem nenhuma verificação, acatam tal listagem como verdade absoluta e passam a emitir os boletos em nome das pessoas que não têm nem a posse nem a propriedade do imóvel. Em muitos casos, cobram até de quem já desistiu do negócio.

E como resolver a questão? O condômino tem a opção de pagar essas cotas, até pensando na coletividade do condomínio, pois se ninguém pagar inviabiliza a administração, e depois pleitear na justiça a restituição desses valores, até a data em que recebeu as chaves.

Caso ainda não haja morador na unidade, a melhor saída para o condomínio é verificar no CRI (cartório de registro de imóveis) quem é o proprietário que consta na matrícula. Se for a construtora, deve cobrar da empresa por meio de ação judicial as parcelas em aberto.

Importante frisar que na maioria esmagadora dos casos, de forma praticamente unânime, as empresas são condenadas ao pagamento dessas despesas enquanto não entregam formalmente as unidades aos compradores e transferem a propriedade perante o CRI.

Se na matrícula constar outra pessoa, física ou jurídica, é dela que a cota parte deverá ser cobrada, independente de residir ou não no condomínio, pois como dito na introdução deste artigo, a dívida é da unidade habitacional e o proprietário é sempre o legítimo responsável pelo seu pagamento.

Fonte: Blog Direito Imobiliário em Foco – InfoMoney

Por: Marcelo Tapai, advogado especialista em direito imobiliário, membro da Comissão de Direito do Consumidor da OAB/SP e sócio do escritório Tapai Advogados

Quando um não paga, todos pagam

A estrutura física do condomínio é mantida graças à divisão dos custos entre os moradores. Despesas de água, luz, funcionários, reformas, entre outras manutenções, são cumpridas por meio da cobrança da taxa do condomínio, cujos valores devem ser iguais para todas as unidades. No entanto, quando alguém deixa de efetuar o pagamento mensal, os demais acabam tendo que arcar com a fatia do inadimplente.

Os motivos de um mau pagador são diversos: desemprego, dificuldades financeiras, morte de parente próximo, viuvez, separação, desentendimentos entre morador e condomínio ou mesmo a má-fé, quando o pagamento da taxa é negado de forma voluntária. Entretanto, segundo alerta o advogado especialista na área condominial em Florianópolis, Rogério Manoel Pedro, o síndico não pode demorar a agir nesses casos. “Independente do motivo, os outros não podem ser prejudicados. O primeiro sinal de atraso no pagamento deve ser contido”, recomenda.

Configurada a inadimplência, o síndico ou a administradora pode fazer a inclusão do condômino no Serviço de Proteção ao Crédito (SPC), se esta prerrogativa constar na convenção do condomínio. No entanto, a ação deve ser executada com cautela. “É preciso ter cuidado nesses casos, para realizar o procedimento sem erros, conferir se houve a devida baixa nos registros do SPC após o pagamento e fiscalizar, pois a falha nesse processo pode resultar em danos morais”, esclarece. Quando a convenção não dispõe sobre o assunto, a assembleia poderá decidir, por votação de dois terços dos condôminos, pela inclusão da cláusula.

Após as medidas preliminares, havendo persistência na inadimplência, o condomínio recorre a um advogado, entrando com ação de cobrança, quando o réu será citado para responder judicialmente pela dívida. Não firmado acordo em juízo, o condômino será condenado por sentença a quitar a dívida. Quando, ainda assim, o réu não obedecer à ordem de pagamento após o trânsito em julgado da sentença, ou seja, quando não couber mais recurso, o devedor será punido com o acréscimo de mais 10% do valor total do débito. E, em fase de execução de sentença, ainda não havendo o pagamento do débito, o devedor será forçado por outros meios mais severos, como o confisco dos bens à penhora.

Penhora

Nos termos do artigo primeiro da Lei 8.009/90, “o imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam”. No entanto, a dívida condominial é uma exceção a essa regra, pois a Justiça entende que a taxa é um dever necessário ao bem comum e, dessa forma, pela preferência à coletividade, o ônus não pode ser transferido aos demais. Os condomínios do país vêm ganhando inúmeras causas envolvendo esse processo.

Quando o valor do débito não é tão alto, há mais alternativas de penhora, conforme explica o advogado Rogério Manoel Pedro: “O bem penhorado pode ser a garagem ou mesmo outro bem de fácil alienação”. Há ainda outro meio, via pedido judicial, da penhora de recursos financeiros através do convênio BACEN-JUD, quando o Banco Central realiza uma varredura de todas as contas bancárias que o inadimplente tem em seu nome. Encontrado valores, em conta, o saldo é bloqueado para servir de garantia ao pagamento. “Se o devedor não responder à nova intimação sobre esse bloqueio, o juiz determina que o banco transfira o dinheiro para uma conta vinculada ao juízo a fim de que a dívida seja quitada”, diz.

Dicas

- Não deixe a dívida correr. Nos primeiros sinais de inadimplência tente uma conciliação com o condômino, indicando as vantagens da resolução pacífica
– Lembre-se, a dívida condominial, segundo interpretação recente do STJ, é prescrita após cinco anos
– Aumente o valor dos juros para atrasos no pagamento da taxa condominial. Essa medida reduz a inadimplência e mantém o caixa em dia
– Busque agrupar o quórum qualificado em assembleia para inclusão de cláusulas na convenção que ajudarão a inibir o mau pagador
– O dinheiro proveniente de penhora deve ser incluído ao caixa do condomínio para votação em assembleia da correta destinação, tais como reformas ou melhorias para o bem comum

Fonte: CondomínioSC

Conheça a história de quem controlou a inadimplência

Tal qual uma doença crônica, a inadimplência acompanha a vida de um condomínio, mina sua saúde financeira e pode causar a falência de muitos dos seus órgãos vitais, espalhados pelas áreas comuns do conjunto. Tratar essa mazela nem sempre é tarefa simples pelas peculiaridades de cada empreendimento, mas também está longe de ser um problema invencível.

Há sete anos, quando assumiu a posição de síndica de um residencial de 104 unidades no Sumarezinho, Angela Merici Grzybowski endureceu a caça aos condôminos em atraso – naquela época, um em cada cinco proprietários estava em débito. Ela montou um plantão de cobranças no empreendimento e notificou, sistematicamente, os devedores por carta. “Só não resolvemos três casos, que foram parar na Justiça.” Um devedor fez um acordo com o condomínio, outro pagou a dívida durante o processo, e o terceiro perdeu o imóvel em um leilão judicial.

Angela procura estar aberta ao diálogo, mas mantém pulso firme na gestão dos atrasos

“Esse foi o exemplo de seriedade que precisávamos.” Hoje, o condomínio não sofre com atrasos que se estendem por mais de 30 dias. Em geral, apenas lida com casos de esquecimento ou de pequenas postergações em função do fluxo de caixa dos moradores, facilmente contornáveis, já que o vencimento das contas é distante da data de arrecadação de receitas.

A síndica também não se descuida. Lembra por correspondência os condôminos atrasados e, por garantia, envia um novo boleto atualizado. Para os reincidentes, reserva uma nova carta, mais oficial, explicando a possibilidade de processo de cobrança na Justiça. “E normalmente chamo a pessoa para conversar para ver o que está ocorrendo. Às vezes, podemos parcelar a dívida. Sai mais barato do que apelar para uma ação.”

O cuidado final é com a manutenção das áreas comuns do residencial, que tem 22 anos. A estratégia é mostrar para os moradores que os R$ 416 pagos mensalmente por unidade está sendo bem empregado. “Quando tudo está em ordem, as pessoas sentem o retorno”, diz.

Na Avenida Paulista, o síndico profissional Severino Alves de Lima, de 60 anos, também aposta no bom estado do edifício comercial que administra para manter o interesse dos locatários – hoje 100% dos imóveis estão ocupados por lá. Há cinco anos, quando foi eleito para o posto, a taxa de ocupação não superava a marca de 40%.

A falta de inquilinos foi a razão para que a inadimplência crescesse no condomínio, onde a maior parte dos proprietários é formada por investidores. Segundo o gestor, muitos deixam de arcar com as obrigações quando os imóveis deixam de gerar renda, com a vacância.

Para resolver o problema, Lima não só apertou o cinto contra os devedores, como também saneou as fontes de gastos do empreendimento. Revisou contratos, dispensou empresas e funcionários que julgava desnecessários. “Pagávamos R$ 26 mil com uma empresa de segurança. Com negociação, o contrato passou para R$ 13 mil. E hoje temos nossa própria equipe de profissionais”, conta.

O esforço do corpo diretivo deu resultado. Remodelaram o paisagismo, modernizaram a estrutura elétrica do edifício e trocaram os elevadores – esse último investimento teve a oportuna ajuda de recursos provenientes de uma ação vencida na Justiça pelo condomínio. “Na época em que entrei no prédio, por conta dos gastos, havia sempre assembleias extraordinários para elevar a taxa de condomínio. Há cinco anos, não há aumento da cota, diz, orgulhoso, o síndico, que pretende se aposentar após tornar viável uma remodelação na estética do edifício.

No condomínio onde Anderson Estevam é síndico, na Vila Leopoldina, não foi a idade avançada do edifício a causa dos problemas com a inadimplência, mas a juventude do empreendimento, entregue para os moradores em 2010. Naquela época, o atraso de pagamentos atingia mais de 10% das 192 unidades do residencial. H0je, está em 2,14%, um patamar extremamente baixo, ainda que a cota condominial para os apartamentos maiores, de 140 m², chegue a R$ 1,1 mil, incluindo os gastos com água e com gás.

Estevam atribui a queda da inadimplência a dois fatores principais. Por um lado, o fim das reformas das unidades logo após a entrega das chaves teriam contribuído para a quitação das dívidas condominiais, antes deixadas em segundo plano pela baixa multa prevista em lei, de 2%. Por outro, a marcação cerrada aos inadimplentes inibiria dívidas duradouras: ele faz acompanhamento semanal dos devedores e não espera mais de cinco dias para entrar em contato por e-mail 0u telefone caso a taxa não seja paga. “A orientação é de que, com mais de três cotas em atraso, a administração entre com ação”, diz.

Hoje, o condomínio tem reservas de R$ 76 mil e uma rotina tranquila. Ninguém é impedido de usar os itens de lazer nas áreas comuns se estiver em atraso – prática comum e irregular que muitos conjuntos adotam. No entanto, a convenção do residencial proíbe que os inadimplentes usem os salões de festa e votem nas assembleia.

Saiba o que fazer:

1. Quando o condomínio for votar a previsão orçamentária anual, reserve uma quantia para cobrir faltas na arrecadação do conjunto. A média de inadimplência no último é um bom parâmetro para a definição da provisão

2. Crie um plano de acompanhamento dos inadimplentes. Ele ajuda manter o problema sob controle. Liste todas as unidades com o pagamento da cota condominial em atraso e registre a data das notificações aos devedores

3.O relacionamento extrajudicial é sempre melhor. Quando um condômino não pagar a cota, lembre-o por e-mail, carta ou telefone do atraso. Se a falta perdurar, faça contato novamente e alerte para a possibilidade de uma ação na Justiça.

4. Se necessário, procure o inadimplente para conversar: um acordo amigável pode ser possível. E, se não houver consenso, não deixe o débito se arrastar. Especialistas acreditam que o limite de tolerância é de 60 ou 90 dias.

5. Faça um esforço para mostrar aos moradores que cada centavo arrecadado está sendo investido para o benefício de todos. Mantenha as áreas comuns em bom estado e seja transparente na gestão

Fonte: Blog Radar Imobiliário – O Estado de São Paulo

Moradores se revoltam por arcar com dívida de inadimplentes

Valor será cobrado em três parcelas na taxa de condomínio em Bauru. Por ter sido decidida em assembleia, a cobrança é legítima, diz advogado

Moradores de um condomínio de Bauru (SP) estão revoltados com a decisão de uma assembleia. Após ter contraído uma dívida de R$ 42 mil, uma convenção decidiu distribuir o valor não pago pelos inadimplentes aos outros condôminos.

Segundo o delegado regional do Creci, os moradores precisam acompanhar as reuniões. “Cada condomínio tem as suas convenções e não adianta as pessoas reclamarem sem estar presente já que tudo o que é alterado está sendo aprovado pela maioria nas assembleias e não tem como reclamar depois”, explica Carlos Eduardo Muniz Cândia.

E por não ter como reclamar, alguns moradores acabam caindo em armadilhas, exatamente por não participar das assembleias de condomínios.  E o caso ocorrido no conjunto de 120 apartamentos de Bauru é um bom exemplo.  Diversos moradores acharam injusto, mas de acordo com a advogada presidente da comissão de direito imobiliário da OAB, a decisão é legal já que foi decidida em assembleia pela maioria.

“O condomínio pode fazer o rateio da dívida dos inadimplentes entre o resto dos condôminos desde que votado em assembleia pela maioria. É uma forma do condomínio não ser lesado já há vários serviços como água, gás e manutenção que não podem ser cortados”, ressalta Mariana de Campos Fattori.

Antes do rateio da dívida, os moradores pagavam R$ 193,68 de condomínio e, em agosto, o valor subiu para R$ 278,68. O motivo do aumento veio em anexo: rateio da dívida dividida em três parcelas de R$ 85. “Nós ficamos revoltados por não ser nossa responsabilidade. Nós conversamos muito e dá vontade de não pagar”, conta a universitária Marina Prado.

No entanto, apesar da revolta, segundo a advogada, quem não pagar a dívida também pode entrar no quadro de inadimplentes e pode até sofrer uma ação judicial. “Se o condômino se sentir incomodados, devem ir até o Centro de Soluções de Conflitos de Bauru (Cejusc) e registrar a reclamação e até ajuizar uma ação”, orienta.

A administração do condomínio informou que a decisão foi tomada em assembleia, portanto está amparada pela maioria. A cobrança está mantida e quem não pagar passa a ser inadimplente também. Os casos antigos de devedores já foram levados à Justiça.

Fonte: G1

A inadimplência e as ações de indenização por danos morais

Advogado opina sobre as chances de êxito, na Justiça, contra a divulgação do nome ou da unidade do devedor em caso de inadimplência

Em quase todas as assembleias, sempre surge a pergunta sobre a inadimplência. Valores, nomes e unidades. E é muito comum o temor de uma ação de indenização por danos morais, quando se fala em publicar os nomes dos inadimplentes ou o número das unidades. Esse temor é infundado.

Em acórdão datado de janeiro de 2006 (Ap. Cível nº 289.102-4/0-00), o Tribunal de Justiça de São Paulo entendeu que a inclusão do nome do inadimplente no demonstrativo de despesas é perfeitamente possível: “a inserção do nome do autor ou de eventuais condôminos inadimplentes no demonstrativo mensal, ou como queiram balancetes enviados aos ocupantes do imóveis, com destaque individualizado das unidades condominiais em atraso não configura ilícito”. Para a Primeira Câmara do TJSP, trata-se de procedimento meramente administrativo, pois a administradora “tem a obrigação de prestar contas, e os demais condôminos têm o direito de saber a respeito da saúde financeira do prédio e quem não vem cumprindo com suas obrigações”.

Este acórdão é muito interessante, porque esclarece, ainda, que “assim, todos os moradores do edifício são partes legítimas e diretamente interessadas em saber se os demais condôminos estão honrando com seus compromissos condominiais, porque se tal não ocorrer eles sofrerão diretamente com eventual inadimplência, seja pela cobrança de terceiros ou de empregados ou até mesmo com a desvalorização do apartamento por ausência de conservação e regular manutenção do prédio. Não se trata de ingerência na vida privada do indivíduo, mas de direito de cada um daqueles que vive em uma comunidade restrita poder ficar sabendo o que exatamente se passa com o bem comum”.

Se a publicação do nome, desde que com o intuito de informar os demais condôminos, restrita ao condomínio, não dá origem à indenização por danos morais, a publicação do número das unidades, muito menos.

Encontramos inúmeros acórdão nesse sentido, entendendo que não é vexatório a administradora colocar, no balancete mensal, o número da unidade devedora.

Um bom exemplo desse entendimento é o acórdão datado de 1998 (Apelação Cível nº 036.633-4/1-00), cujo resumo é o seguinte: “Indenização – Dano Moral – Condomínio – Circular anexada junto ao quadro de avisos fornecendo relação de apartamentos em débito com condomínio. Divulgação feita pelo síndico em razão de deliberação manifestada em Assembléia Geral, mas que se restringiu ao âmbito da comunidade e aos círculos dos moradores do Edifício – Admissibilidade – Proprietários dos apartamentos tem o direito de saber a respeito da saúde financeira do imóvel. Inexistência de exagero ou ilícito a acolher pedido indenizatório reclamado na inicial. Inaplicabilidade de normas contidas no Código de Defesa do Consumidor face ao disposto na Lei nº 4.591/64 – Recurso Desprovido”.

Nossa opinião é de que, como as taxas condominiais recaem sobre as unidades autônomas, independentemente de quem seja seu proprietário, é preferível que as administradoras e os síndicos não coloquem os nomes dos proprietários, unicamente porque está sempre sujeito a alteração. Mas devem colocar os números das unidades e os valores, sempre, para que todos os outros integrantes da massa condominial saibam por quem estão pagando taxas maiores, a fim de que todas as contas (salários, encargos, manutenção etc.) possam ser saldadas durante o mês.

Não há o que temer, desde que o objetivo seja o de comunicar, a quem interessa, quem não está em dia com o pagamento das despesas condominiais.

E não se alegue que infringe o Código de Defesa do Consumidor, porque entre condôminos não há relação de consumo e, portanto, não se aplica o CDC.

Por: Daphnis Citti de Lauro

Fonte: Imóvel Web

Condomínios recorrem menos à Justiça para receberem de devedores

No primeiro semestre do ano, número de ações caiu 8% em relação a 2012. Lei que permite condomínio protestar nome de devedor completa seis anos.

A negociação entre síndicos e moradores devedores está ficando mais fácil. Pesquisa do Secovi, o Sindicato da Habitação, mostra que os condomínios estão recorrendo menos à Justiça para receberem dos inadimplentes. No primeiro semestre de 2013, o número de ações caiu 8% em relação ao ano passado.

A lei que permite que o condomínio inscreva o nome do devedor no Serviço de Proteção ao Crédito (SPC) completa seis anos. Nos últimos três anos, quase 30% dos condomínios recorreram à medida para cobrar as dívidas.

De acordo com o vice-presidente de administração imobiliária e condomínios do Secovi-SP, Hubert Gebara, essa lei levou muitos inadimplentes a acertar o que deviam. “O Secovi não aconselha o protesto, mas sim o acordo. Somente em último caso. Sabendo que pode ser protestado, ele se preocupa mais e honra os compromissos, o que não faz nada além da obrigação”, afirma.

Segundo o Secovi, se o imóvel for alugado e houver atraso no condomínio, o nome que vai para o SPC é o do proprietário e não de quem está morando de aluguel. O sindicato também recomenda que o condomínio avise por escrito, no boleto, que em caso de atraso vai acionar a lei.

Quando foi eleita síndica, Mônica Cabral descobriu que 30% dos apartamentos não estavam pagando em dia e, por isso, o condomínio não tinha nenhuma reserva. Ela fez uma assembléia, conseguiu aprovar mudanças nas leis do condomínio para permitir que os devedores fossem protestados a partir de dois meses de atraso e chamou os inadimplentes para conversar. No fim, fez acordos.

“A inadimplência reduziu muito. Hoje a gente tem menos de 2% de inadimplência. O prédio conseguiu fazer um caixa e conseguiu fazer novas reformas no edifício, que antes a gente não tinha como fazer. A gente conseguiu dar vida ao condomínio”, relata a síndica.

Fonte: Jornal Hoje

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