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Inadimplência

Lista de inadimplentes

Saiba como montar uma sem dores de cabeça para o condomínio.

Sabemos que a inadimplência é um dos maiores problemas enfrentados em condomínios. E outro fator que pode gerar dúvidas no síndico e nos membros do conselho é a elaboração de uma lista de inadimplentes.

Como prestar contas das finanças é um dos principais atributos do cargo de síndico, às vezes fica a dúvida de como deve ser abordado o tema da inadimplência com os moradores que estão em dia com as suas obrigações em dia.

Diferente do que se acreditava há alguns anos, a lista de inadimplentes pode ser feita sim, sem nenhum problema, desde que se tomem alguns cuidados, evitando expor ao constrangimento aqueles que não estão quites com o condomínio.

Quem está em dia tem o direito de saber como estão as contas do condomínio, até para entender o motivo de haver um aumento, ou uma taxa extra, devido à falta de pontualidade de seus vizinhos.

Veja abaixo o passo a passo para que a lista de inadimplência do seu condomínio seja feita sem erros:

Deliberação em assembleia

Caso esse tipo de prestação de contas ainda não aconteça no seu condomínio, é importante que a mesma seja aprovada em assembleia pela maioria dos presentes.

Assim, inadimplentes que se sentirem incomodados pela lista, no futuro, irão saber que a mesma foi referendada pela coletividade e que não é fruto do interesse pessoal do síndico em expor alguns para a maioria.

Informações

A lista de inadimplentes não deve conter o nome dos que estão em débito com o condomínio, apenas o número da unidade. Dessa forma, evita-se expor o devedor.

A relação também pode mostrar a situação de cada um: quanto cada unidade está devendo, se houve acordo, – se sim, quantas parcelas já foram pagas, o montante já quitado e quantas parcelas faltam -, se há ação judicial, se está em processo de penhora, etc.

Apenas onde constarem dados financeiros

Outro ponto sensível para uma lista de inadimplentes à prova de processos é que esse tipo de dado deve circular apenas entre aqueles interessados na informação, ou seja, outros condôminos.

Por isso, esse dado deve estar, preferencialmente, no verso do boleto que os condôminos recebem mensalmente para pagarem sua taxa mensal, geralmente mesmo espaço utilizado para os balancetes mensais.

Além do boleto, e seguindo a mesma lógica, a lista pode estar na pasta de prestação de contas e no site do condomínio, onde estiverem disponíveis outros dados das finanças do empreendimento. Nada de afixar lista em locais públicos como no elevador, quadro de avisos, redes sociais, etc.

Em assembleias

A mesma regra vale também durante a assembleia. Na reunião, a lista pode ser apresentada e informada, mas sempre se referindo às unidades, e não ao nome do devedor.

Apesar da lei não permitir que inadimplentes participem e votem em assembleias de condomínios, caso um morador inadimplente chegue para participar da reunião, o mesmo deve ser orientado sobre a sua situação financeira e o funcionário encarregado da assembleia deve explicar, sempre com discrição e respeito, que o mesmo não pode permanecer ali.

Mesmo assim, há condomínios que permitem que devedores apenas participem das assembleias. Nesse caso, os mesmos não podem votar. Para não constrangê-los no momento da votação, o ideal é explicar, logo no começo do encontro, que o mesmo não terá direito a voto.

Seguindo esses poucos passos, a transparência na prestação de contas aumenta, sem risco de ações na Justiça por danos morais.

Fonte: SindicoNet

Divórcios podem gerar inadimplência ao condomínio

Divórcios podem gerar inadimplência ao condomínioInfelizmente, a cena é comum nos condomínios: o casal se separa, de maneira não muito amigável, transferindo a partilha de bens para decisão judicial. A esposa e os filhos continuam morando no apartamento e o marido procura outra moradia. A responsabilidade de pagamento da taxa condominial vira jogo de empurra-empurra: a moradora diz que o responsável pelo pagamento é o marido e ele contesta, justificando que ela está residindo no imóvel, então ela deverá pagar. E agora?

Esse é um caso frequente nos Tribunais brasileiros e o advogado Alberto Luís Calgaro, especialista na área de condomínios, tem a resposta legal para o problema: “a taxa de condomínio, juridicamente, é uma obrigação que a pessoa assume automaticamente ao se tornar proprietária do imóvel em condomínio. Por isso a taxa é sempre cobrada, mesmo que o imóvel esteja desocupado”. Ele esclarece que, independente de quem permaneça residindo no local, o proprietário legal é sempre o responsável pelo pagamento da taxa.

Quando o imóvel pertence ao casal, a obrigação pela quitação da dívida do condomínio é de ambos. Nesses casos, o coproprietário de imóvel só deixa de ser obrigado a pagar a taxa do condomínio quando termina a partilha de bens no processo de divórcio, que deverá ser registrada no documento imobiliário. “Nem mesmo um acordo celebrado entre os cônjuges na ação de divórcio, estabelecendo que um deles fará o pagamento da taxa de condomínio, pode alterar a obrigação de pagamento de ambos, se a propriedade do imóvel continuar sendo dos dois”, informa Calgaro.

Em casos litigiosos – quando não há acordo amigável – não é raro que a obrigação do pagamento da taxa de condomínio seja uma das questões discutidas entre os cônjuges no processo de divórcio, período no qual o condomínio acaba sendo prejudicado com a inadimplência.

Recomendação ao condomínio

Nesses casos, o advogado Alberto Calgaro esclarece que o condomínio não precisa aguardar a solução do divórcio dos condôminos. Deve-se buscar uma certidão no cartório de registro de imóveis para verificar quem é(são) o(s) proprietário(s) do apartamento, devendo-se propor ação contra aquele(s) que figurar(em) como proprietário(s) do imóvel naquele momento, e não apenas contra aquele que nele estiver residindo.

Fonte: Condomínio SC

Ações contra o inadimplente

Nada mais revoltante, para um condômino que paga seu condomínio em dia, do que conviver com outro que costumeiramente não paga e cujo atraso é grande. Pior ainda quando o inadimplente troca de automóvel ou compra outro, zerinho, para a sua mulher ou para a filha.

No Espírito Santo, uma inquilina cuja unidade condominial estava em atraso, foi proibida de usar o elevador. Inconformada, propôs ação de indenização contra o condomínio, por danos morais, e o Superior Tribunal de Justiça acolheu o pedido, sob o argumento de que os serviços essenciais não podem ser cortados e o elevador se inclui nessa categoria. Mas, se os serviços essenciais não podem ser cortados, os que não são essenciais podem. Anteriormente a essa decisão, na apelação cível nº 516.142-4/0-00, a Terceira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu, em julgamento datado de 21 de outubro de 2008, que não havia ilegalidade na deliberação de assembleia que impediu o condômino inadimplente de se valer do gerador do edifício e de usufruir os equipamentos de lazer do condomínio.

A parte final da ementa é a seguinte:

“…Providência que não alcança serviços essenciais. Restrição ao inadimplente introduzida pelo novo Código Civil quanto à participação em assembleias (artigo 1.335, inciso III, Código Civil), que pode ser ampliada pela assembleia geral, órgão soberano do condomínio. Intolerável uso dos equipamentos de lazer pelo inadimplente à custa daqueles que pagam em dia a quota condominial. Improcedência da demanda preservada. Apelo improvido”.

Dentre os equipamentos de lazer, incluem-se o salão de jogos, o salão de festas, a quadra poliesportiva, a churrasqueira, a piscina, a academia etc.

O acórdão cita o advogado Rubens Carmo Elias Filho que em sua obra “As despesas do Condomínio Edilício”, Editora Revista dos Tribunais, entende que “obviamente, tais medidas devem ser precedidas de aprovação em assembleia geral especialmente convocada para tal finalidade…”.

No ano seguinte, em 08 de abril de 2009, a Sétima Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, deu provimento ao recurso de apelação nº 531.035-4/1-00, na qual figurou como relator o Ministro Natan Zelinschi de Arruda, assim ementado:

“Cobrança. Mensalidade abrangendo associação de condôminos. Admissibilidade. Obrigação “propter rem” configurada. Exigência de pagamento integral das parcelas devidas apta a sobressair. Associados inadimplentes cerceados da utilização de áreas de lazer e correlatas.

Aceitabilidade, mesmo porque, não se trata de infraestrutura essencial à vida digna, mas apenas de um ‘plus’, pois, do contrário, configuraria incentivo à inadimplência. Dano moral não caracterizado, já que se trata de regular exercício do direito, previsto na convenção. Apelo provido”.

Neste caso, conforme se verifica, os próprios estatutos da associação proíbem a utilização das áreas de lazer pelos inadimplentes.

Essas decisões refletem importante posição no sentido de que os síndicos podem levar o assunto à assembleia geral, a fim de que decida sobre a proibição dos condôminos inadimplentes de se utilizarem das áreas de lazer ou de outros serviços não essenciais.

O que não se pode é proibir o uso dos elevadores, da entrada social do apartamento, cortar a água etc., que afrontaria a dignidade humana e daria ensejo à indenização por dano moral.

Fonte: Folha do Condomínio

Briga em condomínio por R$ 174 para na Justiça e casal ganha liminar

Um problema oriundo das relações entre uma família e a administração do Condomínio Solar Rivera, no Bosque da Saúde, em Cuiabá, foi parar na Justiça e resultou numa liminar proibindo o condomínio de impedir o livre acesso e trânsito nos espaços gourmet, churrasqueiras, salão de festas, elevadores, quadras, piscinas e todos os espaços comuns por parte dos moradores Sérgio Donizeti Nunes e Vera Lucia Ferrari e suas famílias.

O motivo, é que eles estavam inadimplentes com um pagamento de R$ 174 e a direção do empreendimento resolveu proibir o acesso deles às áreas sociais e de lazer do condomínio o que motivou o casal a acionar o Judiciário requerendo uma liminar para suspender a proibição.

Ao analisar o caso, o juiz da 21ª Vara Cível de Cuiabá, Emerson Cajango, concedeu a ordem liminar aos autores da ação e determinou ainda multa de R$ 10 mil para cada ato de impedimento. O magistrado também designou para o dia 14 de fevereiro uma audiência de conciliação entre as partes e aceitou a caução oferecida pelos condôminos, determinando depósito judicial de R$ 174, que seria o valor do débito que gerou a proibição por parte do condomínio. Ele determinou que o réu seja citado via mandado, para comparecer à audiência, ocasião em que poderá defender-se, desde que por meio de advogado.

“Conforme documento anexo, o Espaço Gourmet só poderá ser reservado por condômino adimplente com todas suas obrigações condominiais”, respondeu o suposto síndico no dia 2 de outubro do ano passado ao pedido feito pelos condôminos para utilização do espaço. Para conceder a liminar, o juiz se baseou na Lei do Condomínio (4.591/64) e no Código de Processo Civil. “Nota-se que a norma legal não excepciona a não utilização das partes comuns em caso de inadimplência, salvaguardando ao condomínio o direito de buscar em juízo as quotas-partes atrasadas”, afirma na decisão.

Ressalta ainda de forma judicial ou amigável os valores das quotas condominiais em atraso serão recebidos pelo condomínio – nem que para tanto seja efetivada a alienação judicial do bem. “Assim, os valores referentes à utilização da área comum – e aí vai incluída a área de lazer – serão recebidos com o acréscimo de juros e multa. Então, no futuro, após a quitação, o condômino teria satisfeito sua obrigação sem a fruição dos direitos correspondentes”, pontuou o magistrado.

Fonte: Gazeta Digital

Inadimplência: proprietário de várias unidades

Uma pessoa tem vários apartamentos ou casas num condomínio e aluga a terceiros. É o chamado investidor. Ao invés dele pagar as taxas condominiais e cobrar junto com os aluguéis e IPTU, deixa na mão dos inquilinos o pagamento.  Alguns não pagam e, portanto, ele fica inadimplente perante o condomínio, porque os inquilinos são estranhos ao condomínio.

Quem responde é sempre o proprietário. Quando chega na assembleia, por ele estar em atraso com as taxas condominiais de algumas unidades, aparece a dúvida: ele pode votar pelas unidades que está em dia ou não pode votar por nenhuma?

O Superior Tribunal de Justiça acabou de decidir essa questão:

“A unidade isolada constitui elemento primário da formação do condomínio edilício, e se sujeita a direitos e deveres, que devem ser entendidos como inerentes a cada unidade, o que é corroborado pela natureza propter rem da obrigação condominial”.

“Estando a obrigação de pagar a taxa condominial vinculada não à pessoa do condômino, mas à unidade autônoma, também o dever de quitação e a penalidade advinda do seu descumprimento estão relacionados a cada unidade”.

 “O fato de um condômino ser proprietário de mais de uma unidade autônoma em nada altera a relação entre unidade isolada e condomínio”.

“Se o condômino está quite em relação a alguma unidade, não pode ter seu direito de participação e voto – em relação àquela unidade – tolhido”.

 O artigo em questão é o de número 1.335 do Código Civil, inciso III, que cita, dentre os direitos dos condôminos, o de “votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite”.

 A 1ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, na apelação 0133009-83.2008.8.26.0000, em que atuou como relator o desembargador Rui Cascaldi, já havia decidido no mesmo sentido:

 “CONDOMÍNIO – Autor que é proprietário de sete das onze unidades autônomas que compõem o condomínio – Inadimplência com relação a algumas unidades – Sentença que consignou que o autor possui o direito de votar as questões referentes ao condomínio, na proporção das frações ideais de que é proprietário, e com relação às quais não esteja inadimplente – Hipótese em que nem a lei nem a convenção condominial proíbem o condômino proprietário de vários imóveis de exercer um voto por unidade de sua titularidade – Inteligência do parágrafo único d art. 1.352 do Código Civil e do art. 28 da Convenção Condominial – Sentença mantida – Recurso desprovido”.

Fonte: Daphinis Citti de Lauro

Taxas de condomínio têm inadimplência superior a 67 por cento

No Residencial Waldermar Rolim a taxa de condomínio é de R$ 73,00. Parece barato, mas um aviso fixado nas portas de cada bloco lembra que a inadimplência está alta, mais de 67% dos condôminos não pagam o valor e a dívida acumulada é superior a R$ 166 mil. “É difícil administrar com essa situação. A gente vai fazendo o que pode”, diz o síndico Rafael Bacelar.

Sem dinheiro, alguns benefícios foram cortados. Um exemplo disso é a iluminação interna.  Alguns pontos ficam no escuro durante a noite. O problema é motivo de discórdia entre os moradores. Algumas donas de casa, ao notarem a presença da equipe de reportagem no local, demonstraram insatisfação. “A gente paga um condomínio caro. Mais caro que os apartamentos de luxo e ainda não tem luz?”, questionou a aposentada Maria Antonieta, 54 anos.

A inadimplência também é o estopim para outras discussões. “Eu não posso pagar pelos outros nem deveria ser punida porque os outros não pagam. O síndico era para cobrar quem não paga”, colocou a dona de casa Diana de Araújo, 26 anos. Já para Laiza da Silva, 31 anos, falta consciência nos moradores. “Muitos reclamam e não pagam o que devem. Todos deveriam ajudar”, disse.

Depredação de equipamentos localizados nas áreas comuns afetam os residenciais. No residencial Waldemar Rolim o parque já apresenta sinais de deterioração

As dificuldades não param aí. Há alguns meses, depredaram a área de lazer existente no local. Levaram cadeiras e mesas de plástico. O parquinho de madeira que deveria ser usado apenas para diversão das crianças também foi depredado. “Isso foi feito pelos próprios moradores. O pessoal não tem consciência de que isso é nosso, que devemos zelar por ele”, diz Silvana de Medeiros.

Silvana é auxilar administrativa do condomínio e foi uma das dezenas de pessoas que investiu no apartamento de 2 quartos, 1 sala, cozinha e banheiro para melhor conforto da família. “Mudei os pisos da cozinha e banheiro. Fiz umas adaptações para ficar melhor. Gastei por volta de R$ 5 mil”, informou.

Para evitar que novos atos de vandalismo e violência fossem registrados, a administração do Waldemar Rolim contratou segurança privada. Porém, se a inadimplência continuar, os moradores correm o risco de ficarem sem o serviço.

Fonte: Tribuna do Norte

Condômino com acordo para quitar débitos pode votar em assembleias

De acordo com a legislação, apenas inadimplentes sem acordo não podem participar de decisões condominiais

O condômino que possui acordo de cotas condominiais em atraso tem o direito de votar? De acordo com o artigo 1.335, III do Código Civil, um dos direitos do morador é “votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite”. Portanto, esse direito é restringido aos inadimplentes com as obrigações condominiais.

Contudo, o diretor Jurídico da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), José Roberto Graiche Junior, explica que impedir o condômino de votar pode desestimular o inadimplente a procurar o acordo antes da demanda judicial. “Essa situação ocasiona gastos maiores para credor e devedor, além do próprio retardamento da cobrança do que soma os atrasos com o condomínio”, diz.

Portanto, Graiche Junior ainda ressalta que, de acordo com a Lei, “o condômino que está em dia com as obrigações condominiais, mas cumpre acordo administrativo, o qual está sendo quitado à medida dos vencimentos das respectivas parcelas, não pode ser tido como inadimplente e, por via de consequência, não pode ser impedido de votar e ser votado em assembleias condominiais”.

“Entendemos então que os condôminos inadimplentes que realizarem acordo administrativo para quitação de seus débitos junto ao condomínio, uma vez estando em dia com os vencimentos das parcelas, deixam de serem considerados inadimplentes”, conclui o diretor da AABIC.

Fonte: SEGS

Roberto Carlos enfrenta problemas com pagamento de contas, diz jornal

Como se não bastasse se envolver na polêmica das biografias não-autorizadas,  Rei Robert tem enfrentando crise nas finanças. Pois é, segundo o jornal O Globo, Robertão não estaria pagando o condomínio do apartamento onde mora, na Urca. 

Seria falta de um administrador? Ou as namoradas que estão deixando o Rei um pouco relaxado demais?  Vender um dos Lamborghinis nem pensar, né?

Ainda de acordo com a publicação, o cantor foi a cinco reuniões de condomínio para discutir o caso, a última, inclusive, na última semana de outubro. Masss, como nada acontece pra esses caras – a não ser com o Belo, que acabou despejado -, logo isso será esquecido e um advogado bom fará com que a dívida caia pra mais da metade do valor. Se fosse eu, meu apartamento já teria ido pra leilão…

Fonte: Blog Na Ponta da Língua – Portal Clic RBS

Como diminuir a inadimplência do condomínio?

A inadimplência em condomínios é um problema que sempre existiu e traz muitos problemas para os síndicos. Em alguns imóveis, metade dos apartamentos estão devendo, o que prejudica o andamento das contas e a execução de benfeitorias, serviços de emergência e pagamento de contas.

Alguns condomínios enfrentam grandes dificuldades para manter as contas em ordem devido ao alto índice de inadimplência dos condôminos. A cota condominial é a divisão dos gastos comuns entre os moradores e tem finalidade de ratear os custos fixos e variáveis essenciais ao funcionamento do condomínio.

O condomínio não vende serviços e não tem lucro, apenas os gastos realizados e comprovados são repartidos entre os proprietários. Os valores são estimados para um determinado período, normalmente anual, e o total dividido em cotas condominiais de cada unidade. Se as despesas aumentarem muito, é possível uma reunião extraordinária para aumentar o valor da participação de cada um, ou quando um fato inesperado ocorrer, como por exemplo, um problema de manutenção inesperado, poderá haver rateio extra para cobrir os gastos.

A legislação atual limitou a 2% a multa sobre as cotas que não forem pagas, fato que aumentou muito a inadimplência, por uma simples questão matemática. Embora esses pagamentos revertam em benefício de todos, muitos moradores não pensam na coletividade, mas apenas nas suas contas. Se o dinheiro não for suficiente para pagar todas as contas do mês, opta-se por pagar o cartão de crédito que tem juros maiores, ao invés do condomínio.

Sem poder cobrar multa maior que 2% e com a promulgação da lei estadual paulista, que permitia o protesto dos débitos condominiais, diversos síndicos imaginaram que essa seria a solução mágica para a dívida, mas isso se mostrou ineficiente.

O risco de optar pelo protesto destes débitos ficou ainda maior, pois o TJ/SP julgou procedente a arguição de inconstitucionalidade da referida Lei, sob argumento de que o Estado não pode criar títulos protestáveis.

Além disso, a lei processual é clara ao estabelecer no artigo 275 que as cobranças de taxas condominiais devem obedecer ao processo de conhecimento. A interpretação do referido texto processual forçosamente leva à conclusão que, se há necessidade de um processo de conhecimento prévio, a dívida não é líquida e certa. Além disso, cota condominial não é título executivo.

Desta forma, entendemos que o protesto de cotas condominiais é um ato temerário dos administradores de condomínio, que podem ter muito mais problemas do que soluções se adotarem o protesto como meio de cobrança e coerção dos devedores, especialmente porque a Lei Processual traz mecanismos próprios para cobrança daqueles que insistem em permanecer na condição de devedores, inclusive com a expropriação do próprio imóvel para saldar referido débito.

E como o síndico pode resolver o problema de inadimplência?

Realizando as cobranças dentro da legalidade e de forma implacável e abrindo canais de negociação. Não há uma fórmula definitiva para solução do problema e o síndico precisa entender o problema antes de tomar qualquer providência.

Em regra geral, a ação permanente de cobrança, inclusive se valendo de profissionais especialistas em cobranças, com ações rápidas depois do inadimplemento e ingressar com ações judiciais sempre que o número de cotas vencidas chegar a um patamar pré-estabelecido pelo conselho diretivo, é uma excelente medida.

Algumas medidas eficientes são o envio de uma carta lembrando da parcela em aberto há 15 dias do vencimento, realizar a cobrança extrajudicial passados 45 dias contados do vencimento (incluídas as despesas de cobrança), e ingressar com a ação judicial de cobrança quando vencerem três cotas sem pagamento.

Não permitir que o débito se avolume e não deixar o devedor esquecer do débito é muito eficaz no recebimento dessas despesas. Evidente que os motivos que levam a pessoa a não pagar o condomínio, além do baixo valor da multa, podem ser outros, como o desemprego, a morte de parente próximo, entre outros. Nesses casos excepcionais, poderá o conselho deliberar sobre um acordo com o devedor.

A regra geral é que jamais se faça acordos com devedores descontando multas, juros ou quaisquer outros débitos, pois tais descontos estimulam a inadimplência e acabam punindo quem paga em dia.

Mesmo que o débito seja grande e o empreendimento esteja em situação financeira difícil, ser intransigente em relação a descontos e abatimentos de multas e correções é a questão mais importante.

A situação é delicada. O condômino precisa ter ciência da sua responsabilidade e dever perante o condomínio e seus vizinhos e o condomínio precisa ser firme e realizar as cobranças de forma implacável, obedecendo sempre os preceitos legais.

Importante ressaltar que, além de ilegal, expor os devedores ao vexame, incluindo seus nomes em listas nos elevadores, relacionando na prestação de contas ou qualquer outra forma de divulgação interna, não traz nenhum efeito positivo e pode atrapalhar qualquer possibilidade de negociação.

Fonte: InfoMoney

Quem deve pagar o condomínio atrasado?

As dúvidas mais comuns são de compradores de imóveis que se negam a pagar prestações condominiais vencidas ou de proprietários que resistem em arcar com tais prejuízos deixados pelos locatários

Eis uma questão que gera muita discussão: quando um apartamento é vendido e ficam parcelas condominiais em aberto, quem é o responsável pelos pagamentos? Ou, nos casos de imóveis comprados na planta, quem deve pagar as despesas condominiais?

A lei diz que a responsabilidade da dívida sempre recai sobre o titular do direito sobre o imóvel. Ser proprietário é o que basta para torná-lo devedor de determinada prestação, que não deriva da sua vontade, mas sim de sua mera condição de titular do direito.

As dúvidas mais comuns são de compradores de imóveis que se negam a pagar prestações condominiais vencidas ou de proprietários que resistem em arcar com tais prejuízos deixados pelos locatários. Nesses casos, o condomínio pode cobrá-los e, caso se neguem a pagar, podem ser processados e até executados para realizar o pagamento.

Como a dívida deriva do próprio apartamento, em caso de inexistência de outros bens que garantam a dívida, o imóvel pode ser penhorado e leiloado para pagamento do débito, não cabendo, neste caso, alegação de bem de família. Mesmo que seja o único bem da família, esse imóvel poderá ser leiloado para saldar a dívida.

Quando se compra um imóvel usado, a certidão negativa de débitos condominiais assinada pelo síndico, com firma reconhecida, é um dos documentos obrigatórios a ser exigido do vendedor do imóvel. A certidão deve ser recente, expedida há no máximo 30 dias.

Para imóveis locados, o proprietário normalmente paga o condomínio e inclui essa cobrança no aluguel, o que evita que o locatário continue pagando aluguel e “se esqueça” do condomínio. Independente do que for combinado durante a locação, os acordos entre locador e locatário, mesmo que escritos, não têm validade perante o condomínio, sendo o proprietário o responsável por tal pagamento.

Para os imóveis vendidos na planta ou em construção, as construtoras insistem em atrelar a simples expedição do habite-se e instalação do condomínio à responsabilização do promitente comprador de pagar o condomínio.

Essa artimanha, já bastante conhecida, causa inúmeros conflitos entre condomínio, condômino e incorporadora, e costumeiramente origina um rombo nos cofres dos edifícios.

Isso porque, mesmo quando as empresas atrasam a entrega das unidades por culpa exclusiva, como por exemplo, atraso ou unidade inacabada ou com defeitos, ainda assim envia para a administradora a lista dos promitentes compradores indicando que é destas pessoas que devem cobrar as despesas condominiais.

As administradoras, por sua vez, sem nenhuma verificação, acatam tal listagem como verdade absoluta e passam a emitir os boletos em nome das pessoas que não têm nem a posse nem a propriedade do imóvel. Em muitos casos, cobram até de quem já desistiu do negócio.

E como resolver a questão? O condômino tem a opção de pagar essas cotas, até pensando na coletividade do condomínio, pois se ninguém pagar inviabiliza a administração, e depois pleitear na justiça a restituição desses valores, até a data em que recebeu as chaves.

Caso ainda não haja morador na unidade, a melhor saída para o condomínio é verificar no CRI (cartório de registro de imóveis) quem é o proprietário que consta na matrícula. Se for a construtora, deve cobrar da empresa por meio de ação judicial as parcelas em aberto.

Importante frisar que na maioria esmagadora dos casos, de forma praticamente unânime, as empresas são condenadas ao pagamento dessas despesas enquanto não entregam formalmente as unidades aos compradores e transferem a propriedade perante o CRI.

Se na matrícula constar outra pessoa, física ou jurídica, é dela que a cota parte deverá ser cobrada, independente de residir ou não no condomínio, pois como dito na introdução deste artigo, a dívida é da unidade habitacional e o proprietário é sempre o legítimo responsável pelo seu pagamento.

Fonte: Blog Direito Imobiliário em Foco – InfoMoney

Por: Marcelo Tapai, advogado especialista em direito imobiliário, membro da Comissão de Direito do Consumidor da OAB/SP e sócio do escritório Tapai Advogados

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