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Inadimplência

Inadimplência

Número de ações judiciais por falta de pagamento do condomínio sobe 32,9%

Ações judiciais por falta de pagamento do condomínio crescem 32,9% em 2015

Levantamento do Departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), realizado no Tribunal de Justiça do Estado São Paulo, mostra que o número de ações judiciais por falta de pagamento da taxa condominial subiu 32,9% no acumulado deste ano. De janeiro a agosto, foram protocoladas na cidade de São Paulo 7.361 ações, contra os 5.540 processos que deram entrada no mesmo período de 2014.

A alta também foi percebida no acumulado dos últimos 12 meses – setembro de 2014 a agosto de 2015 -, com o registro de 10.868 ações, 26,8% a mais que as 8.570 ajuizadas de setembro de 2013 a agosto do ano passado.

Por outro lado, em agosto, foram 1.017 casos, uma redução de 11,6% em relação a julho (1.150 ações). Comparado a agosto do ano anterior (929 ações protocoladas), houve alta de 9,5%.

O Secovi-SP reitera a importância de síndicos e administradoras reforçarem as negociações de cobrança e promoverem iniciativas para conscientizar os condôminos sobre a importância do pagamento pontual da taxa condominial, a fim de garantir o equilíbrio das contas do condomínio.

“O síndico deve estimular o condômino inadimplente a procurar um acordo para quitar suas dívidas, pois a maioria ainda prefere negociar amigavelmente”, destaca Sérgio Meira de Castro Neto, diretor da vice-presidência de Administração Imobiliária e Condomínios do Sindicato.

Fonte: http://www.maxpressnet.com.br/

Solução rápida de pendências

Morosidade da Justiça pode aumentar prejuízo em casos de inadimplência. Conciliação e mediação são as saídas

“Melhor um mau acordo que uma boa demanda.” A sabedoria popular já estabeleceu há muito que, que dependendo da causa, recorrer diretamente à Justiça pode não ser um bom negócio. O ditado continua valendo para os dias de hoje, pois os  tribunais se mantêm atulhados de processos, o que faz da prestação de justiça um serviço lento e oneroso.

Por isso é bom refletir, quando se for cobrar, por exemplo, condôminos inadimplentes. Recorrer à conciliação ou à mediação pode ser uma saída para evitar que o caso chegue aos tribunais e, assim, em vez de resolver o problema rapidamente, aumentar o prejuízo.

Ninguém ignora que o dinheiro que vem da taxa condominial é fonte que garante a manutenção do condomínio, já que é utilizado para o pagamento de salários, contas de água, eletricidade e outras despesas. É natural, portanto, que quando um ou mais moradores se tornem inadimplentes o prejuízo seja geral. Normalmente, os condomínios costumam registrar  taxa de inadimplência mensal inferior a 4% em relação ao número de apartamentos. Atualmente, porém, com a economia em crise, este percentual tem chegado a 6,5%. Como lidar com a situação?

Bola de neve – Primeiramente é preciso conversar com a administradora para avaliar o que tem sido feito nas questões relacionadas à cobrança e quais as alternativas recomendadas, já que, além da emissão das cotas mensais para pagamento da taxa condominial, ela também pode atuar diretamente na cobrança dos devedores. É o que explica Gisele Fernandes, gerente-geral de uma administradora de condomínios em São Paulo.

“Respondemos pela gestão administrativa, financeira e jurídica de alguns condomínios, e investimos muito no setor de cobrança, especialmente nesse momento de crise, em que a inadimplência acaba afetando todos os setores”, diz.

Ela acredita que é preciso apostar em ações rápidas e efetivas para frear o aumento da inadimplência, ou seja, o condomínio precisa agir assim que o problema é detectado, para que não vire uma bola de neve.

“Atuamos na cobrança dos devedores de duas formas: primeiramente de maneira amigável e extrajudicial, mas também, em casos mais extremos, de forma judicial”, conclui.

Se o recomendável é o condomínio tomar ações rápidas para frear o aumento da inadimplência, é preciso saber que a partir do dia seguinte ao vencimento do boleto o morador já pode ser considerado um devedor. Porém, é normal que as administradoras concedam um mês de tolerância para a tentativa de realização do pagamento.

“Por regra, os condôminos inadimplentes são notificados para constituição em mora e cobrança dos débitos. Quando previsto na convenção, há possibilidade de protesto do boleto vencido e não pago”, afirma a advogada especializada em  direito imobiliário, Natália Freitas de Souza.

Ela explica que, antes da proposta de ação de cobrança, a administradora e o síndico devem contatar os condôminos inadimplentes no sentido de receber os valores devidos, seja por meio do parcelamento dos débitos ou da concessão de desconto para quitação à vista (se assim autorizar a convenção ou for deliberado em assembleia). “Não havendo consenso entre as partes, há a propositura de ação de cobrança”, complementa.

 Fluxo de caixa – Uma alternativa recomendável, caso não haja solução na base da conversa informal, é contar com o auxílio da Justiça, mas nem sempre é necessário que as partes envolvidas passem por aquelas audiências demoradas e  ações que, até pouco tempo atrás, poderiam levar anos para serem resolvidas.

Em vigor desde 2013, a Resolução 125/2010, do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), regulamenta e promove a mediação e a conciliação em todas as esferas judiciais em nível nacional.  De acordo com o artigo 4º da Resolução, compete ao  CNJ “organizar programa com o objetivo de promover ações de incentivo à autocomposição de litígios e à pacificação social por meio da conciliação e da mediação”.

O objetivo é chegar a um acordo que seja justo e válido tanto para o devedor quanto para o credor, visando à resolução mais rápida possível do problema e simplificando a solução dos litígios, além de reduzir o número de demandas judiciais.

“No caso das ações condominiais é a justiça estadual a responsável por esta conciliação”, informa o especialista em direito imobiliário, Daphnis Citti de Lauro. Em São Paulo, por exemplo, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ-SP)    promove há algum tempo essas audiências simplificadas. Elas são a melhor forma de levar um caso de inadimplência adiante se as tentativas amigáveis de acordo não resolveram a questão.

“O principal benefício é abreviar os conflitos entres as partes e gerar fluxo de caixa para o condomínio, em regra, prejudicado pela inadimplência”, avalia a advogada Natália.

Câmara de Mediação – O Secovi-SP (Sindicato da Habitação),  entidade patronal que tem forte presença na área condominial, antes mesmo da Resolução 125/2010, já havia instituído uma câmara para dirimir conflitos.Por meio da Câmara de Mediação Secovi-SP, que começou a funcionar em 2006, os membros da entidade – associados, representados ou sindicalizados – podem buscar a solução de diversas questões relacionadas aos segmentos condominial e imobiliário, tais como conflitos entre condôminos de um mesmo prédio, condôminos e síndicos, administradoras e condomínios ou  incorporadoras e condôminos.

Segundo informa em seu site (http://www.secovi.com.br/servicos/camara-de-mediacao/), a Câmara tem 12 mediadores, que atuam em ambiente neutro localizado na sede do Secovi-SP, e o índice de resolução dos casos por meio de acordo atinge 90%.

Na mesa de negociação

  • A resolução 125/2010 propõem três linhas de conduta: 1) reduzir a litigiosidade; 2) simplificar procedimentos na Justiça e 3) dar clareza e transparência a algumas questões
  •  O foco é buscar uma solução viável onde todas as partes envolvidas acabem ganhando sem ter que enfrentar o desgaste e a morosidade da Justiça comum
  •  Existe sigilo em torno dos processos; nenhuma das partes é exposta
  •  No lugar de uma solução que poderia levar anos para chegar a uma ação comum, pode-se resolver a questão em algumas horas
  • A Semana Nacional de Conciliação, que ocorreu no último ano, recebeu mais de 50 mil audiências e  gerou  mais de 18 mil acordos em todos os Estados

 

Fonte: ICondominial

 

Síndico e Descontos na Dívida

Por: **Daphnis Citti de Lauro

 No meu livro “Problemas em Condomínios”, Editora e Distribuidora de Livros Mundo Jurídico Ltda.(www.editoramundojuridico.com.br), lançado recentemente, já havia observado, com relação à cobrança das taxas condominiais em atraso (pg.57), que: “O acordo deve consistir somente no parcelamento do débito, integral, com multa, juros, correção monetária etc. Frise-se que salvo casos especialíssimos e mediante aprovação em assembleia geral, não se deve abrir mão dos acréscimos decorrentes da mora, pois implicaria em tratamento desigual em relação aos condôminos que pagam em dia suas taxas, além de descumprimento da convenção condominial (que prevê as penalidades na hipótese de inadimplemento)”.

Confirmando minha tese, o juiz da 4ª Vara Cível de Taguatinga, no processo nº 2014.07.1.042284, condenou o síndico e o subsíndico a pagarem solidariamente, a quantia de R$ 3.300,43 ao condomínio, como reparação de danos porque, dentre outras atitudes, excluíram juros e multa de um condômino em atraso.

Os réus haviam contestado a ação, alegando que todas as medidas questionadas foram estabelecidas de maneira correta, com autorização do escritório de contabilidade.

No entanto, o juiz, na sentença que os condenou, escreveu que “tal prática mostra-se uma benesse em favor do condômino inadimplente, com menoscabo àquele que efetua o pagamento no tempo e modo devido. Pode-se, inclusive, com o passar do tempo, incorrer prejuízo frente à própria administração de receitas pelo autor (condomínio), uma vez que a prática adotada pelos réus mostra-se como incentivo ao não cumprimento atempado das obrigações por todos, sob a perspectiva de exclusão de encargos da mora”.

Fonte: Folha do Condominio

Sete atitudes contra a inadimplência

Saiba como lidar com a falta de pagamentos em dia

Sete atitudes contra inadimplência

A inadimplência é um dos grandes sinais de que a crise está cada vez mais presente na economia brasileira. Com mais dívidas do que o salário permite pagar, a taxa de condomínio acaba tendo seu pagamento postergado ou suspenso, à espera de dias melhores

Capitais como Salvador começam a registrar empreendimentos com até 30% de inadimplentes.

Quando um condomínio chega nesse patamar de falta de pagamento fica muito difícil para o síndico manter não apenas os serviços do local funcionando – é complicado não aumentar a taxa para cobrir o que está faltando para fechar as contas, o que pode elevar ainda mais o número de inadimplentes.

Em grandes cidades, o maiscomum é que 10% das unidades estejam com alguma taxa em aberto. Isso pode parecer pouco, mas já representa um peso no orçamento, principalmente em residenciais menores, com poucas unidades.

Mas se o problema está em todos os locais, há também algumas soluções que podem servir para a grande maioria dos condomínios. Veja os sete passos para melhorar a situação financeira do condomínio e evitar que o mal da inadimplência aumente ainda mais:

1. Acompanhamento das contas:

O  síndico deve acompanhar ao menos uma vez por semana a situação financeira do condomínio, e saber quem está em dia, ou não, com a sua taxa. Deve também ser informado sobre quem está fazendo acordo com a administradora e também a respeito de novidades referentes a ações na Justiça.

2. Cobrança rápida:

A administradora deve ter agilidade no momento logo após o vencimento da taxa, enviando uma carta amigável já com o boleto para pagamento. Dessa forma, consegue fazer com que aqueles que se esqueceram do pagamento consigam efetuá-lo o mais rapidamente. Quando esse boleto vencer, a empresa pode enviar outra carta, dessa vez explicitando o referido débito em aberto. Outra medida interessante é a cobrança telefônica. Há administradoras que oferecem esse tipo de serviço, contratado à parte, normalmente.

Há, além das administradoras, empresas especializadas no serviço de cobrança. O síndico pode contratar seu serviço diretamente, caso sua administradora não ofereça esse serviço, ou por outros motivos.

Esse pode ser um bom caminho para os condomínios, já que aceleram o pagamento das cotas atrasadas. Também pesa a favor o fato dessas empresas cobrarem seus serviços daqueles que estão em atraso, evitando que o condômino em dia arque com mais um prejuízo.

3. Ação judicial

Esse é o ponto crucial no trato contra os devedores, apontado por todos os especialistas ouvidos. O síndico não deve demorar para entrar com ação judicial contra os inadimplentes. O ideal é que se espere 90 dias, esgotando assim todas as formas amigáveis de cobrança.

Entrando com a ação rapidamente, o condômino inadimplente percebe que sua situação está sendo acompanhada de perto. Sente também a pressão para que o pagamento seja efetuado rapidamente.

Nesses casos é imprescindível que o síndico tenha regras para se guiar. O ideal é que os prazos para que se entre com ação judicial esteja na convenção. Caso não haja nada no documento sobre isso, o síndico deve chamar uma assembleia que irá definir como o assunto será tratado no condomínio. Assim, evita-se tratamento diferenciado para moradores do condomínio  – e ampara o síndico legalmente no momento de tomar esse tipo de decisão.

Protesto de cotas vencidas

Um passo diferente que o síndico pode dar em algumas cidades do país é o protesto de inadimplentes. A medida deve ser aprovada em assembleia. Com ela, o condômino com cotas em aberto fica com o nome negativado, e por isso, não pode contrair empréstimos ou fazer crediários.

Muitos condomínios se utilizam do protesto, que deve ser feito cercado de cuidados. O ideal é contar com a assessoria jurídica da administradora – ou de um advogado especialista – para isso.

4. Pagamento facilitado

Aqui, a ideia é que seja fácil efetuar o pagamento do condomínio. Uma opção é o DDA (Débito Direto Autorizado), uma espécie de pagamento automático. Para tanto, o morador deve se cadastrar no seu banco, e depois pedir para a administradora mandar os dados para a instituição financeira.

Outra medida que pode parecer pequena, mas bastante utilizada, é o serviço de segunda via de boletos pelo site da administradora. Dessa forma, quem perder o boleto consegue imprimi-lo ou mesmo pagar a conta sem precisar ligar para a administradora.

Também é importante que o morador tenha prazo para pagar sua cota. Por isso quanto antes recebe uma conta, mais rápido ele poderá pagá-la. Então, o ideal é que ao menos dez dias antes do vencimento o condômino já esteja com seu boleto em mãos para efetuar o pagamento.

5. Conscientização dos moradores

É importante que os condôminos entendam como funciona a parte financeira do condomínio. Por isso, campanhas periódicas têm o efeito de diminuir a inadimplência sazonal, daquela pessoa que privilegia o pagamento de outras contas, em detrimento da cota do condomínio. Nessas campanhas é importante salientar o que é a taxa condominial, do que é composta, e como é utilizada.

Também é importante mostrar o impacto da inadimplência nas contas do condomínio. Descrever o que não deverá sair do papel por causa de pagamentos pendentes costuma ter efeito positivo. Apontar que os vizinhos custeiam os atrasados, também.

6. Conversa com o síndico

Quando o síndico tem tato e é bom de conversa, pode desatar grandes nós da vida condominial. Por isso, se você se sente a vontade, e se o devedor dá abertura, vale a pena conversar de uma maneira informal e positiva com o morador inadimplente.

Mesmo que a ação já esteja na Justiça, se houver espaço, converse com o morador com tranquilidade, e explique como está o caixa do condomínio. Já houve situações em que uma boa argumentação do síndico conseguiu pagamento imediato dos atrasados.

7. Plantão de pagamento

Quando a inadimplência já está muito disseminada no condomínio, o ideal é que o síndico solicite à administradora um plantão com um funcionário para que os condôminos inadimplentes possam conversar sobre os atrasados.

Caso haja algum tipo de benefício, como parcelamento da dívida, o mesmo deve ter sido aprovado em assembleia.

O plantão de pagamento é uma boa ferramenta principalmente para condomínios grandes, como do tipo clube. Vale lembrar que uma ótima época para o plantão é no final do ano. Quando o morador recebe seu décimo terceiro salário, com certeza poderá usar o recurso para pagar os atrasados no condomínio, principalmente se enxergar ali uma boa oportunidade.

Fonte: SindicoNet

Inadimplência em condomínios

Tanto proprietário no papel quanto o “de fato” poderão ser cobrados

Decisão do STJ causa insegurança aos condomínios

O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar um recurso repetitivo, firmou entendimento de que, no caso de compromisso de compra e venda não levado a registro, dependendo das circunstâncias, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador.
No entanto, entenderam os ministros que caso seja constatado que o promissário comprador se imitiu na posse do imóvel e que houve a ciência inequívoca da transação por parte do condomínio, o comprador será responsável pelas despesas condominiais no período em que a posse foi exercida por ele, afastando a legitimidade do promitente vendedor para responder por elas.
Os fundamentos da referida decisão, em síntese, são de que, nesses casos, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é definida pelo registro da promessa de compra e venda, mas sim pela relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão do promissário comprador na posse e pela ciência do condomínio acerca desta, bem como de que há, no Código Civil, dispositivo que determina que o adquirente de unidade responda pelos débitos do alienante em relação ao condomínio.
No entanto, o referido entendimento vai de encontro à legislação civil, afastando a garantia do condomínio de que, no caso de inadimplemento da obrigação de pagamento das despesas condominiais, o imóvel gerador do débito servirá para quitá-lo, a qual assegura que o condomínio jamais fique sem receber valores devidos para a conservação da coisa comum.
Esta garantia decorre do fato de que a obrigação de pagar as despesas de condomínio tem natureza propter rem, ou seja, a obrigação acompanha o imóvel, sendo o devedor o proprietário do imóvel, ainda que este o tenha adquirido posteriormente à constituição da dívida. Esta, nesse caso, não decorre de manifestação de vontade do devedor, mas sim em razão deste ser titular de um direito sobre uma coisa.
A crítica à referida decisão é com relação à insegurança causada ao condomínio em razão da impossibilidade deste se utilizar do imóvel gerador do débito para garantir o pagamento de dívida contraída durante o exercício da posse pelo promissário comprador em caso de rescisão do contrato de promessa de compra e venda.
Isto porque, no contrato de promessa de compra e venda o promissário comprador vai, pouco a pouco, adquirindo a propriedade do imóvel objeto do contrato, havendo, assim, a possibilidade de inadimplemento e consequente rescisão deste, hipótese em que o condomínio terá que cobrar as cotas referentes ao período em que foi exercida a posse do promissário comprador, que não será mais proprietário do imóvel, sem a garantia de que, no caso de insolvência, a unidade geradora da dívida será levada a leilão. Dessa forma, pode o condomínio ficar sem receber o valor devido.
O correto seria, respeitando o preceituado no artigo 1.345 do Código Civil, bem como a natureza propter rem da obrigação, que o responsável pelas despesas de condomínio fosse, sempre, o proprietário do imóvel, independentemente da existência e do registro do contrato de promessa de compra e venda ou de quem exerceu a posse no período em que foi contraída a dívida, sendo assegurado, no entanto, o direito de regresso do proprietário da unidade em face do promitente comprador para que este seja ressarcido do valor pago pelas despesas condominiais no período em que não exerceu a posse, assim como ocorre nos casos de contrato de locação.

Fonte: http://www.conjur.com.br/

Inadimplência em condomínios: o que fazer para baixar ou mudar esse cenário?

Negociar é a saída: o condomínio recebe o valor previsto em orçamento e o morador evita uma ação judicial

Inadimplência em condomínios: o que fazer para baixar ou mudar esse cenário?

A inadimplência na taxa condominial, dependendo do índice, pode prejudicar a administração do condomínio e inviabilizar a realização de melhorias. É um fator que pode variar significativamente de um mês para o outro, e os síndicos têm de considerar, conviver e buscar alternativas para amenizar impactos. Visando reduzir a taxa de inadimplência, a principal medida é partir para um acordo.

“Negociar é bom para ambas as partes. Para o condomínio, que recebe o valor previsto em orçamento, e para o condômino, que evita uma ação judicial de execução e, até, a ter o imóvel penhorado”, comenta o diretor da Regional Secovi em Bauru, Riad Elia Said. Para evitar os processos judiciais, o condomínio deve adotar medidas que contribuam para o acerto dessa dívida.

Uma delas é informar o débito no balancete mensal, junto com o boleto da taxa condominial. “Porém, os nomes dos inadimplentes não devem ser divulgados e não é indicada a inclusão dos devedores em listas de inadimplência de particulares, como o SPC (Serviço de Proteção ao Crédito)”, lembra Alexandre Mauad, diretor de Administradoras de Condomínios e Relações com Síndicos da Regional Secovi em Bauru.

Outra medida é adotar a sistemática de cobrar o condômino assim que ele tornar-se inadimplente. “Não havendo o pagamento, propor a negociação da dívida. Para o condomínio, é melhor receber o crédito em parcelas do que não receber”, frisa Mauad. Nos casos em que o devedor não tem interesse em negociar ou não honrar o acordo, a partir de três meses de inadimplência, a alternativa é propor ação judicial. O processo pode ser longo, mas a decisão geralmente é favorável ao condomínio. Mas, na maioria das vezes, as pendências acabam sendo resolvidas antes do julgamento da ação. E isso é bom para ambas as partes.

 

Fonte: SECOVI

Inadimplência – Corte no fornecimento de água

Em condomínios com medição individual essa medida é possível?

Um dos motivos que leva muitos condomínios a instalar hidrômetros individuais é – além da economia de água – a esperança de combater a inadimplência com boletos únicos.

A questão, no entanto não é tão simples. Para que o condômino inadimplente tenha o fornecimento de água cortado pelo condomínio, recomenda-se que esse procedimento esteja definido pela convenção. Caso não esteja, é preciso atualizá-la ou adequá-la e, para isso, a Lei exige aprovação mínima de 2/3 de todos os condôminos/proprietários, o que torna o processo de atualização difícil para condomínios grandes.

Na prática, alguns condomínios têm se limitado a aprovar a possibilidade de corte de fornecimento em assembleia. Mas, conforme dito acima, isso envolve riscos jurídicos para o condomínio.

Não há qualquer referência na legislação que proíba o corte, mas se ele for feito de maneira arbitrária, sem votação em assembleia ou alterando a convenção, o síndico não terá embasamentos para possíveis processos.

O Judiciário tem dado ganho de causa aos condomínios que tomam esse cuidado.

Exceção: em casos em que a instalação é feita pela própria concessionária, como o caso da Sabesp através do programa ProAcqua, é possível o corte de fornecimento, desde que seja feito pela concessionária.

Para que o corte seja feito, no entanto, o tipo de medição individualizada instalado no condomínio deve permitir esse procedimento, o que não ocorre com todos.

Se o sistema permitir, o síndico deve entrar em contato com a empresa prestadora do serviço e solicitar o corte em determinado apartamento. Não há necessidade de entrar em contato com a empresa de abastecimento local, a não ser que haja qualquer contrato com ela quanto à individualização.

Fonte: SindicoNet

Inadimplência: como minimizar os impactos nos condomínios

Inadimplência: como minimizar os impactos nos condomínios

Inadimplência: como minimizar os impactos nos condomínios

Economicamente, o Brasil inicia o ano em crise e os impactos são percebidos pelas famílias brasileiras já no mês de janeiro. De acordo com a Serasa Experian, a inadimplência do consumidor sofreu alta de 4,1% em relação a dezembro, sendo a maior alta para o mês desde 2003. Em Santa Catarina, pesquisa divulgada pela Fecomércio aponta aumento de 4,7% no índice de endividamento dos consumidores catarinenses no mês de janeiro em comparação ao mês de dezembro. Para a entidade, o dado atingiu o maior percentual da série histórica, iniciada em janeiro de 2013. Dos municípios catarinenses, Florianópolis é a cidade que tem o maior percentual de famílias endividadas, com 87,8%; seguida por Chapecó, com 51,4%; e Joinville, com 51,2%. Aumentos sazonais de impostos, taxas e enfraquecimento do mercado de trabalho estão entre as causas que levam os consumidores a terem dificuldades de honrarem com seus compromissos financeiros.

Especialistas da área condominial incentivam o reforço no controle da inadimplência nos condomínios. “Em quadro de crise que se instala o consumidor, não conseguindo pagar todas as suas dívidas, prioriza a quitação dos débitos com penalidades maiores como o cartão de crédito, financiamento do carro. A taxa do condomínio, que hoje tem multa de 2% e juros de 1%, fica por último”, observa o advogado especialista na área condominial Alberto Calgaro. De acordo com o presidente da Secovi Florianópolis /Tubarão, Fernando Willrich, a previsão é que a taxa condominial tenha de ser reajustada acima dos valores de inflação, o que pode elevar a inadimplência. “Percebemos que os síndicos, preocupados com o cenário, já estão se movimentando e nos procuram para obter informações a fim de minimizar os impactos”, diz.

O que fazer diante das previsões?

Acompanhar de perto

Essa é a principal recomendação dos especialistas. E quem comprova o bom resultado dessa rédea firme é o síndico Érico Gomes do residencial Dona Isabel, em Florianópolis. Contador aposentado, o gestor aplica sua experiência profissional na cobrança e controle de finanças do condomínio. “Se percebo o atraso de um mês do pagamento da taxa já aciono o condômino e pressiono para a quitação. O pagamento, em geral, é realizado em seguida”, conta. “Quanto mais de perto o síndico acompanha, melhor é a condução da inadimplência”, ressalta Alberto Calgaro.

A responsabilidade pelo pagamento da taxa condominial é do proprietário, portanto este precisa ficar ciente em caso de atraso no pagamento por parte do ocupante. Calgaro observa a importância de se manter o cadastro dos condôminos atualizado. “O inquilino deixa de pagar o condomínio e o proprietário nem fica sabendo. O síndico precisa ter os dados do condômino para localizá-lo e informar do débito para que ele pressione o morador”, salienta.

A falta do pagamento da taxa condominial pode também ocorrer por questões práticas, meramente operacionais, simples de se resolver com diálogo e informação. “Às vezes o condômino quer tirar alguma dúvida ou mesmo solicitar segunda via de boleto. Diariamente estou no escritório do condomínio com a porta aberta das 14h às 16h para negociar e conversar”, diz o síndico Érico, que relata o caso de uma condômina, senhora de idade, proprietária de um apartamento em outro condomínio, que comentou sua dificuldade em pagar a taxa vencida do outro imóvel porque não encontrava o síndico para pedir via do boleto. “Se a pessoa está devendo, não tem boleto, nem encontra o síndico para conversar, esse pode ser o início de uma inadimplência mais difícil de ser resolvida no futuro”, alerta.

O condômino que deixa de pagar a taxa onera os demais proprietários a pagarem por ele, já que a taxa condominial é a mera divisão das despesas do condomínio. “Quem deixa de pagar o condomínio precisa ter ciência de que o vizinho está pagando por ele”, orienta o advogado Alberto Calgaro.

Manejos administrativos

No condomínio Dona Izabel, o síndico Érico conta que 70% dos imóveis são locados e administrados por imobiliárias. Diante dessa realidade, o síndico pediu apoio das empresas do ramo. “Eu converso com as imobiliárias e peço para que elas incluam a taxa do condomínio junto à cobrança do aluguel e percebo que essa medida reduz o estresse da cobrança”, conta. Nos casos em que o proprietário faz o contrato de locação direto com o inquilino, o síndico Érico solicita ao condômino que cobre o aluguel com a taxa e repasse o valor ao condomínio.

Avaliar cortes de despesas no orçamento é uma medida recomendada pelo advogado especialista na área condominial, Fernando Willrich. “Um aumento desproporcional na taxa do condomínio tem grandes chances de acarretar em aumento da inadimplência. Uma solução é conter os gastos”, alerta. O síndico Érico compartilha a sua experiência de sucesso no condomínio Dona Izabel, no qual, durante sua gestão, mantém as contas equilibradas e taxas em dia. “A conta é simples. Quando se economiza, o custo baixa e a taxa é reduzida, tornando-a mais acessível ao bolso do condômino. Tomo medidas de economia durante a elaboração da previsão orçamentária”, relata.

Érico Gomes, síndico do residencial Dona Isabel, em Florianópolis

Érico Gomes, síndico do residencial Dona Isabel, em Florianópolis

Negociação da dívida

O síndico tem obrigação de promover a cobrança da taxa, conforme prevê o Código Civil. Esse acompanhamento pode ser feito pelo próprio gestor ou por mediação de um advogado ou escritórios de cobrança. Algumas medidas precedem ações judiciais, aplicadas quando a taxa vencida computa pouco tempo de atraso. O envio de uma carta de cobrança para o condômino é uma atitude que pode resolver o problema. O advogado Calgaro alerta, no entanto, que é preciso ter cuidado para não realizar atos excessivos de cobrança, de modo que possa gerar constrangimento. “O síndico jamais pode publicar a relação de inadimplentes e nem a relação dos que pagaram o condomínio em murais do condomínio. Isso dá direito ao condômino a buscar indenização por danos morais. A cobrança precisa ser reservada”, aponta.

Um bom acordo é melhor do que uma briga na Justiça. Se o condômino se comprometer a pagar a dívida do condomínio em parcelas é sugerido aos síndicos que aceitem a proposta, conforme orientação do advogado Alberto Calgaro, que explica: “sem conceder desconto, o condomínio faz o acordo com todos os encargos monetários previstos na legislação. O síndico não tem poderes para dar desconto sem autorização da assembleia geral. O dinheiro não é dele”. No condomínio Solar das Orquídeas, em Florianópolis, o síndico Audir Paulo Walter conta que após 30 dias do vencimento da taxa repassa ao advogado para notificar o proprietário por escrito da inadimplência. “Dou um prazo de cinco dias. Se o condomínio se manifesta para negociar, autorizo o parcelamento em até duas vezes com assinatura de promissória”, conta.

Fundo de reserva

O Fundo de reserva é um recurso ao qual o condomínio pode recorrer em situações de inadimplência. É uma contribuição mensal que tem a finalidade de sanar emergências, gastos não previstos no orçamento, inclusive suprir um rombo nas contas gerado pela inadimplência. “Para utilizar o fundo de reserva o síndico deve convocar os condôminos em assembleia para pedir autorização”, orienta o advogado Calgaro observando que se a inadimplência estiver alta no condomínio este pode ser um recurso paliativo e emergencial. “Despesas como pagamento de funcionários, por exemplo, não podem atrasar”, pontua. Em geral, o percentual do fundo de reserva é fixado em 5% a 10% da taxa do condomínio.

A Cobrança Garantida também é uma opção que alivia o estresse com a inadimplência. Trata-se de um contrato entre o condomínio e uma empresa do ramo que antecipa a receita do condomínio, independentemente do pagamento da taxa pelo condômino na data do vencimento. O dinheiro é disponibilizado ao síndico para gerenciar o condomínio, realizar benfeitorias e melhor prever o orçamento. A contratada se responsabiliza por efetuar a cobrança aos condôminos e resgatar o valor adiantado.

Medidas extrajudiciais e ação judicial

Uma opção que minimiza o estresse, além de dar melhor encaminhamento ao assunto da inadimplência no condomínio, é a contratação de um advogado, profissional capacitado para mediar a questão com responsabilidade. Nas ações de cobrança extrajudiciais é necessário agir com cautela. Qualquer deslize pode levar o condomínio a responder por uma ação judicial por danos morais e outros recursos. O síndico do Condomínio Solar das Orquídeas, Audir Paulo Walter considera a participação de um advogado essencial no processo de cobrança. “O profissional, além de dominar o assunto, também impõe respeito. O síndico é uma pessoa que está todo dia presente no prédio, cria-se uma rotina e agir sozinho é como uma visita familiar, sem muito crédito. Para funcionar tem que ter um terceiro mediador”, destaca.

Corte de serviços

Alguns condomínios adotam o corte de itens ao condômino inadimplente. Segundo Calgaro, desde que esteja previsto na Convenção do condomínio, é possível efetuar o corte de gás e restringir o direito do inadimplente ao uso de algumas áreas comuns, como piscina, salão de festa e academia. “Se estiver previsto em Convenção o síndico se isenta de qualquer responsabilidade em decorrência de ação Judicial por parte do condômino”, explica. Todavia, o especialista alerta para os excessos. Alguns itens são essenciais para a vida e locomoção do condômino. Água, elevador, interfone, por exemplo, não podem ser restringidos. “Em ação judicial, se o responsável pela ação for um Juiz mais humanista ele pode considerar o corte desses itens como excesso”, observa. Além disso, a garagem, que por direito é do proprietário, não pode ser interditada. “A garagem, em geral, é propriedade do condômino na negociação de compra do imóvel. O direito de propriedade deve ser observado”, diz.

Inscrição no SPC

Desde que esteja previsto em Convenção, o atraso no pagamento da taxa condominial pode levar o nome do condômino ao cadastro de inadimplentes, como os do Serviço de Proteção ao Crédito (SPC) e da Serasa. Conforme lei estadual vigente desde março de 2014, o condomínio pode protestar o nome do proprietário no cartório. Com nome na lista, o condômino enfrentará dificuldades para realizar operações de crédito ou abrir contas bancárias. Segundo Calgaro essa medida pode ajudar, mas precisa ser feita com muito critério e cuidado. “Constatar e confirmar a existência real da dívida e o responsável por ela é imprescindível. Pode acontecer do apartamento ser vendido e o condomínio, indevidamente, inscrever a pessoa errada no SPC, o que acarreta em danos morais. Em prazo de até 5 dias do pagamento, a baixa do nome deve ser efetuada”, alerta.

Audir Paulo Walter, síndico do condomínio Solar das Orquídeas, em Florianópolis.

Audir Paulo Walter, síndico do condomínio Solar das Orquídeas, em Florianópolis.

Arbitragem

Criada em 1996, a Câmara de Arbitragem é uma opção para resolver problemas de inadimplência com celeridade e resolve diversas questões com o mesmo poder de uma sentença Judiciária comum. A sentença arbitral isenta, inclusive, de registro em cartório. O custo para a mediação da Câmara de Arbitragem é baixo e a pendência é, geralmente, resolvida. A Lei de Arbitragem não exige presença de advogado, embora seja recomendável essa participação. Para iniciar o processo, é obrigatória aprovação da maioria dos presentes em assembleia condominial. Várias empresas atuam como Tribunal de Arbitragem. O nome da escolhida deve ser ratificado pela assembleia. O síndico reúne a documentação e provas de inadimplência e leva até a Câmara Arbitral, que fará a convocação das partes envolvidas para fazer a conciliação e dar andamento ao processo.

A partir do momento em que o síndico percebe que as medidas extrajudiciais não resolvem, é importante agir rápido e pleitear ação Judicial. O condomínio Solar das Orquídeas, em Florianópolis, move processo decorrente de uma inadimplência no valor de 40 mil reais. O síndico Audir Paulo Walter relata que o imóvel já foi para leilão, mas devido ao valor alto da dívida condominial ninguém se interessa pela compra. “O condômino já compareceu a várias audiências e se viu perdido. Saiu da unidade, que está fechada até a resolução”, conta. A ação judicial é lenta e obedece a uma série de etapas e prazos, o tempo de duração depende da complexidade de cada caso. “Sempre tenho inadimplência. Após 90 dias passados, se o condômino não entrou num entendimento de negociação solicito ao advogado para providenciar o ajuizamento”, relata o síndico.

Por Kalyne Carvalho

Fonte: CondomínioSC

Condomínios buscam saídas para a inadimplência

Contratação de garantidoras e repasse das dívidas para empresas de cobrança são algumas das estratégias adotadas.

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Para driblar a inadimplência e garantir o pagamento das taxas em dia, alguns síndicos e gestores de condomínios têm recorrido ao serviço de garantidoras ou terceirizado as dívidas dos condôminos para empresas especializadas em cobrança. A alternativa ajuda a aliviar o caixa do condomínio, mas pode gerar ações judiciais e muita dor de cabeça para o devedor, que terá de arcar com custos maiores para quitar a dívida.

Na Ernest Gardemann Contabilidade e Administração de Condomínio, por exemplo, 20% dos cerca de 150 clientes da carteira contam com o serviço para garantir as reservas do condomínio em caso de atraso por parte dos condôminos.

As empresas garantidoras adiantam para o condomínio o valor integral de sua receita mensal, mesmo que os condôminos não tenham pago suas taxas. Dessa forma, a responsabilidade pela cobrança dos moradores com pagamentos em atraso ou inadimplentes passa a ser da empresa, que fica com o valor corrigido pago pelo devedor. “Isso tira a dor de cabeça e o risco de o condomínio não receber, fazendo com que o síndico possa focar seu trabalho em outras questões”, diz André Zacarias Tallarek de Queiroz, sócio sucessor da Garante Serviços de Apoio.

Segundo o sócio da Becker & Soares Advogados Associados e especialista em direito imobiliário, Guilherme Augusto Becker, a venda de dívidas é legal. Mas o que gera muitas discussões é sobre a maneira como isso acontece. Ele diz que pode ocorrer de os índices utilizados pelas empresas para a atualização dos valores serem superiores aos divulgados pelo governo, como o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), que servem de parâmetro para a correção do valor devido.

O diretor financeiro do Sindicato dos Síndicos do Paraná, Ezequiel de Camargo Ventura, afirma que a falta de uma legislação estadual específica sobre o tema leva algumas dessas empresas a cobrar taxas abusivas dos condôminos inadimplentes, o que dificulta a negociação e o pagamento do saldo. “Nós temos orientado os síndicos que nos procuram para que não façam contratos ou transfiram as dívidas até que haja uma legislação específica”, diz.

Além dos prejuízos ao condomínio e aos condôminos que pagam em dia, o não pagamento das taxas pode trazer sérias consequências para o devedor, incluindo a perda do imóvel que é levado a leilão para sanar a dívida.

Estímulo

Segundo Ricardo Wypych, advogado do departamento jurídico do Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR), a redução do valor da multa pelo atraso do pagamento de 20% para 2%, decorrente da entrada em vigor do novo Código Civil de 2003, pode ser um dos fatores de estímulo à inadimplência. Em julho, o índice de inadimplência – atraso de mais de 30 dias no pagamento – dos condôminos em Curitiba atingiu a marca de 6%, segundo dados do sindicato.

Hora da compra

Verificar a situação financeira do imóvel previne problemas

Quem está em busca de um imóvel para comprar deve verificar a situação financeira da unidade junto ao condomínio. Caso o imóvel esteja com dívidas relacionadas ao não pagamento das taxas de condomínio, elas serão automaticamente repassadas para o novo dono. “Quem compra assume a dívida, pois esta é uma conta que acompanha o imóvel e não o seu proprietário”, explica o advogado especialista em direito imobiliário Guilherme Augusto Becker, sócio da Becker & Soares Advogados Associados.

O comprador deve solicitar ao síndico ou à administradora do condomínio uma declaração de quitação da taxa condominial do imóvel antes de fechar o negócio. Esse documento evita que ele assuma um problema sobre o qual não tinha conhecimento e permite que possa se defender no futuro, caso surjam dívidas.

“Se houver pagamentos em aberto, o comprador pode negociar com o atual proprietário e solicitar um abatimento no valor pago pelo imóvel para sanar a dívida”, diz Becker. Retirar uma certidão atualizada no registro de imóveis é outra orientação do advogado, pois nela é possível verificar se o imóvel teve sua penhora averbada.

Donos e inquilino dividem encargos condominiais

Ao contrário do que ocorre com os moradores que são proprietários dos imóveis, os locatários das unidades têm responsabilidades distintas sobre o pagamento das despesas que compõem a taxa de condomínio.

Segundo a Lei Nº 8.245/­1991, conhecida como Lei do Inquilinato, quem aluga o imóvel custeia os encargos relacionados às despesas ordinárias, à manutenção do dia a dia do condomínio. “Ele paga taxas sobre energia elétrica, água e gás, por exemplo”, cita Ricardo Wypych, advogado do Departamento Jurídico do Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR).

Custos considerados extraordinários, por sua vez, são de responsabilidade do proprietário do imóvel. Entram nesta lista obras de benfeitorias realizadas pelo condomínio que venham a valorizar o imóvel, explica Joseph Ernest Gardemann Filho, sócio da Ernest Gardemann Contabilidade e Administração de Condomínio.

A forma como a cobrança de cada parte é realizada, entretanto, varia de acordo com o condomínio. O sócio da Becker & Soares Advogados Associados e especialista em direito imobiliário, Guilherme Augusto Becker, explica que alguns condomínios encaminham boletos separados com os valores a serem pagos pelo dono do imóvel e pelo locatário. Outros enviam uma única conta, ficando a cargo de quem aluga cobrar a parte devida do proprietário. “Geralmente cada um assume sua responsabilidade, mas há casos de locatários que entram na Justiça para cobrar essas despesas”, conta.

Fonte: Gazeta do Povo

Minimize os efeitos da inadimplência no condomínio

Dicas para enfrentar o problema do modo menos traumático possível.

Sempre que há inadimplência em um condomínio, é necessário aumentar a taxa mensal. Então, aqueles que estão em dia questionam: vou pagar pelos devedores? É justo?

Sem entrar no mérito da questão, é fácil descobrir que o condomínio como um todo ficará inadimplente junto aos seus fornecedores, se os condôminos que pagam pontualmente não cobrirem o “buraco” deixado no orçamento pelos devedores. Assim, todos serão prejudicados, de qualquer modo.

Por isso, selecionamos algumas dicas básicas para enfrentar o problema do modo menos traumático possível:

Pode-se criar um fundo de prevenção à inadimplência, com recolhimento mensal, e assim evitar aumentos imprevistos na taxa condominial. Este fundo seria recolhido como despesa ordinária, portanto inquilinos e proprietários moradores colaborariam. Para tanto, é preciso aprovação em assembleia, que pode ser extraordinária. O dinheiro arrecadado deve ser usado para cobrir despesas de manutenção do mês (ordinárias), quando a inadimplência comprometer o orçamento mensal.

Se, por outro lado, o Fundo de Reserva recolhido pelo condomínio for usado para cobrir despesas de manutenção (ordinárias) deixadas a descoberto pela inadimplência, deve haver um rateio entre os moradores (inclusive inquilinos) para repor o que foi gasto. Isto porque o FR é, legalmente, despesa extraordinária.

Mesmo sem a criação de um fundo específico, quaisquer aumentos na taxa mensal do condomínio devem ser aprovados em assembleia ordinária ou extraordinária. Como o Código Civil dispõe que a previsão orçamentária anual precisa ser votada em assembleia ordinária, mudanças neste orçamento necessitam ser submetidos à aprovação do condomínio.

Paralelamente a essas providências, a cobrança aos inadimplentes deve ser ágil. Profissionais de administração de condomínios têm recomendado que a cobrança direta via carta aconteça logo após o vencimento da taxa mensal. Em um prazo médio de três meses, deve haver outros contatos. Se o pagamento não for feito, o condomínio deve contratar um advogado e realizar a cobrança judicial.

A ação de cobrança é sempre feita em nome do proprietário atual da unidade, pois pode terminar com a penhora do imóvel para o pagamento da dívida. Todos os condôminos contribuem para os honorários do advogado, de acordo com as frações ideais de suas unidades.

Fonte: SindicoNet

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