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Inadimplência

Cobrança terceirizada é solução para inadimplência nos condomínios

A inadimplência nos condomínios é um problema que muitas vezes tira o sono do síndico. Ele precisa enfrentar as dificuldades para administrar o condômino com um fluxo de caixa irregular.

Segundo o advogado Luis Carlos do Prado, que atua há seis anos no mercado de Campinas e São Paulo, seu escritório já chegou a fazer cobrança de condomínio com a água cortada e inadimplência em torno de 47%.

Quando não existem mais diálogos e acordos verbais não funcionam mais, a solução é contratar uma empresa terceirizada de cobrança. Alguns síndicos recorrem para o judicial, mas o resultado pode ser demorado.

Por isso, essa foi a saída encontrada por alguns síndicos que estavam sofrendo com a inadimplência. As vantagens de se contratar uma terceirizada são: evitar a animosidade entre condôminos e síndico, e não possuir custo adicional algum para o condomínio, já que todos os encargos são cobrados do inadimplente.

Penhora de Receita Predial

“A despeito da sua personalidade restrita, é inegável que o condomínio tem aptidão para adquirir e exercer direitos e contrair obrigações. Ainda que não vise ao lucro, não pode ser tratado como simples indivisão de bens. O condomínio, enquanto ente constituído para gerir um patrimônio comum, deve realizar o seu mister com eficiência, objetivando sempre a preservação e o cumprimento dos direitos e deveres de condôminos e terceiros.”

O parágrafo acima, pela sua lógica e bom senso, parece ter sido transcrito de um manual de administração condominial ou de um livro de ética nos negócios, mas foi pinçado de acórdão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), relatado pela ministra Nancy Andrighi, ao julgar recurso especial (n. 829.583) interposto por condomínio carioca contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, em ação de cobrança movida por construtora contra o prédio.

Arremata a ministra: “Diante disso, conclui-se pela possibilidade de penhora sobre a arrecadação mensal do condomínio.”

A relatora ponderou que a medida, porém, além de ter de respeitar a gradação legal do art. 655 do Código de Processo Civil, deve obedecer a outro requisito, qual seja, a nomeação de depositário (art. 655-A, § 3º, do CPC), com a atribuição de “submeter à aprovação judicial a forma de efetivação da constrição, bom como de prestar contas mensalmente”, entregando ao exequente as quantias recebidas, a fim de serem imputadas no pagamento da dívida.

Na hipótese de penhora sobre a receita do condomínio, alertou a ministra, que seja feita “cuidando inclusive para que o percentual fixado sobre a arrecadação mensal do condomínio não inviabilize o próprio funcionamento deste”.

Questão debatida no julgamento do recurso pela Terceira Turma do STJ disse respeito ao percentual da arrecadação do condomínio que seria destinado ao pagamento do crédito do exequente. O tribunal fluminense havia fixado tal fração em 10% da receita, quantia que considerara moderada, porque tal percentual “não se revela oneroso, tanto mais que o condomínio pode constituir cotas extras para tal fim”.

Para o STJ, “não há como saber se os 10% fixados pelo TJ/RJ consubstanciam o percentual ideal a ser retido da arrecadação do condomínio”, pois “o valor tanto pode ser elevado, comprometendo atividades essenciais do condomínio, quanto pode se mostrar aquém daquilo que efetivamente tem condições de ser utilizado mensalmente para quitação do débito”. Prossegue dizendo que “somente o depositário, nomeado especificamente para o fim de verificar a real situação financeira do condomínio, é que terá condições de avaliar o percentual exato da arrecadação mensal que poderá ser dirigido ao pagamento” do débito do condomínio, percentual que será submetido à aprovação do juiz de 1º grau.

Votaram com a ministra Nancy Andrighi os ministros Massami Uyeda, Sidnei Beneti, Vasco Della Giustina e Paulo Furtado, por unanimidade.

A penhora em percentual moderado sobre a receita do condomínio, a nosso ver, é solução menos onerosa do que a constrição em apartamento do síndico ou de condômino. Se a dívida existe e não cabe mais recurso, melhor solução é seu pagamento parcelado, em montante que não comprometa a gestão do edifício.

Fonte: O Morador Online

Compra de unidade com dívida

Questão é delicada. Síndico e partes envolvidas na transação devem saber como agir corretamente.

Compra com DébitosVida de síndico, todo mundo sabe que não é fácil. Mas uma das melhores formas de tornar esta tarefa menos desgastante e mais segura é mantendo-se bem informado.

Por exemplo, não são raras as vezes em que procuram pelo síndico ou administradora atrás de declaração de quite referente a débitos pendentes de alguma unidade, ou até mesmo questionando-o sobre a quem recai a responsabilidade de tais débitos.  E para agir corretamente diante destas situações, é muito importante que o síndico tenha um conhecimento mínimo sobre o assunto.

Da mesma forma, a informação também é crucial para o comprador ou vendedor do imóvel realizar uma transação segura e sem surpresas.

Compra com débitos pendentes

A compra de um imóvel sempre deve vir acompanhada de muito cuidado. Afinal, é um gasto muito grande, além de, na grande maioria das vezes, ser a concretização de um sonho. Por isso, o comprador deve ter muita atenção com a documentação do imóvel (veja lista abaixo) para que não tenha surpresas desagradáveis no futuro.

E quem compra uma unidade em dívida com o condomínio ou recebe-a como pagamento em um acordo judicial?

Nesse caso, o cuidado deve ser ainda maior. Afinal de contas, já se sabe que a unidade a ser adquirida apresenta débitos. Se for essa a situação, é de extrema importância que o comprador (ou vendedor) tenha certeza que o negócio é vantajoso, já que as dívidas de condomínio e IPTU continuam correndo. E, ao adquirir a unidade, o novo dono passa a ser o responsável pelos atrasados.

Se o caso for de um acordo judicial, e a unidade com condomínio em aberto for a indenização em questão, essa “dação em pagamento”- nome jurídico dado para esse tipo de transação –  pode até ser anulada, caso o devedor tenha outros credores.  Então, quem recebeu a unidade como pagamento pode ficar sem ela.

Por isso, é importante o auxílio de um profissional especializado em direito imobiliário. Ele conseguirá “fazer as contas” para saber se realmente vale a pena para o comprador esse tipo de transação.


Declaração de quite

Para saber se uma unidade à venda está em dia com as suas obrigações condominiais, o comprador deve procurar a administradora do empreendimento ou até mesmo o síndico, que, munido de cópia da ata de sua eleição, pode fazer uma declaração sobre o status da unidade.

Quando procurado para redigir esse documento, seja por um interessado em adquirir uma unidade ou em vendê-la, o síndico deve entrar em contato com a administradora para  ter certeza da situação financeira da unidade em questão. Daí a importância de se acompanhar as contas do condomínio mês a mês, evitando descobrir, de última hora, que uma unidade tem muitos meses de taxa em aberto.

O síndico também deve estar ciente de que não importa de quem seja o imóvel: se há dívidas referentes ao condomínio, elas deverão ser pagas, mesmo que o novo dono não conheça essa obrigação – já que as mesmas começaram a correr antes da sua compra. Ele deverá arcar com a totalidade dos débitos em aberto.

Documentação necessária para fazer uma compra de unidade segura

  • Declaração negativa de débitos, por escrito, do síndico ou administradora
  • Certidão negativa de débito de IPTU – geralmente quem não paga a taxa condominial também deixa o IPTU  em aberto
  • Certidão negativa no cartório de processos do município
  • Certidão vintenária com negativa de ônus atualizada.  A ser obtido no cartório de registro de imóveis onde o mesmo está registrado, o documento formaliza  o que aconteceu ali  nos últimos vinte anos, como hipotecas e titularidade
  • Certidão negativa de débitos na Justiça Federal e em ações cíveis (para proprietário e cônjuge)
  • Caso a unidade seja financiada, cheque cuidadosamente o contrato


Jurisprudências

Veja abaixo  três jurisprudências sobre o tema. No caso, as unidades foram recebidas como pagamento de indenização por dívida trabalhista e estavam com as taxas condominiais atrasadas. Os novos proprietários tiveram que arcar com os débitos em aberto.

Despesas de condomínio. Ação de cobrança. Execução. Penhora da unidade geradora. Imóvel arrematado em processo trabalhista. Substituição processual do devedor originário pelo arrematante. Cabimento. Exegese dos artigos. 42, § 3º, do CPC e 1.345 do Código Civil de 2002.

Despesas de Condomínio. Cobrança. Execução Possibilidade de inclusão do arrematante da unidade geradora de débitos condominiais no pólo passivo da ação de execução. Inteligência do artigo 42, §3º, CPC que estende os efeitos da sentença ao adquirente. Recurso provido.

Ação de cobrança. Execução. Arrematação do bem penhorado em ação trabalhista. Natureza propter rem da obrigação. Arrematante responde pela dívida. Substituição processual. Exegese do artigo 42, do Código de Processo Civil. Agravo de instrumento provido.

Fonte: Sindico Net

Tendência de queda em processos por atraso de condomínio

O número de ações na Justiça por falta de pagamento da taxa de condomínio caiu 7% em agosto último na comparação com julho, para 1.141 processos, segundo o Secovi-SP (sindicato das empresas do setor de habitação do Estado de São Paulo).

No acumulado do ano, o volume é de 7.718 ações, uma leve alta de 0,85% ante o mesmo período de 2009; contra 2008, há uma queda de 18,3%.

Segundo Hubert Gebara, vice-presidente de administração imobiliária e condomínios do Secovi-SP, a expectativa é de que o número de processos continue caindo nos próximos meses. “Depende de a economia permanecer estável, com manutenção dos empregos e da inflação em níveis comportados”, explica o executivo.

A aprovação da lei paulista que permite que os nomes dos devedores sejam levados a protesto, em 2008, explica boa parte da queda verificada nos últimos dois anos.

Daí, cresceu a importância da negociação extrajudicial com os inadimplentes, evitando os processos, que levam até dez anos para serem resolvidos. “Nem a administradora nem o síndico têm interesse algum em brigar com os condôminos, que são seus clientes e vizinhos. Mas é preciso que se tome alguma atitude em relação a quem atrasa porque as contas do prédio não podem esperar”, diz Gebara. “Quem atrasa precisa ter consciência de que está prejudicando aos demais e a si próprio.”

Fonte: IG

Condomínio fica sem água por inadimplência de taxa condominial

Um dos principais problemas que prejudicam a saúde financeira dos condomínios é a inadimplência.

O Conjunto Habitacional Diadema G, localizado na Grande São Paulo e construído pela CDHU, sofreu com falta de água e paralisação da manutenção das áreas comuns por ter um grande número de inadimplentes no local. De 140 apartamentos, só 53 tem a taxa de condomínio em dia. O valor mensal é de R$ 55.

O problema pode ser mais grave do que muitos pensam. Pelo alto índice de inadimplência, a síndica Maria José Lopes da Silva não conseguiu pagar as contas de energia e com isso a bomba de água também foi paralisada. Para resolver o problema, ela precisou fazer um acordo com a empresa responsável pela distribuição de energia e parcelou o valor de quase R$ 7 mil.

Os moradores com o pagamento em dia reclamam da falta de bom senso dos devedores. O vigilante Luís Carlos Gonçalves diz que muita gente pensa que é só um bem social e, por isso, não precisariam pagar nada.

No último mês do ano, o número de inadimplentes aumentou cerca de 35% nos condomínios em São Paulo.

Fonte: Condoworks com informações do G1 SP

O melhor mês para recuperar inadimplentes

Foto: Gráfico FdC / Secovi-SP
O Secovi-SP estima 10, 5 mil processos em 2012

Historicamente, dezembro é o melhor mês para que condomínios realizem acordos com os moradores inadimplentes. A avaliação é de José Roberto Iampolsky, diretor de uma empresa que administra 1.200 imóveis na cidade de São Paulo. O motivo é a injeção de dinheiro extra na economia, por conta do 13º salário e outras bonificações. O final de um ciclo e o Ano Novo incentivam os moradores a negociar os débitos em atraso, afirmou o empresário.

Embora em novembro, pesquisa realizada pelo Secovi-SP, junto aos fóruns da capital, tenha apontado um crescimento de 6,81% nas ações por inadimplência, em relação ao mês anterior, a expectativa de Hubert Gebara, vice-presidente do Secovi-SP, é também positiva a respeito. “Isso (o 13º salário) deve estimular o condômino inadimplente a quitar dívidas, pois a maioria ainda prefere negociar amigavelmente a ter seu nome inscrito nos serviços de proteção ao crédito”, afirmou Gebara.

No entanto, ele fez uma projeção: “devemos encerrar este ano com aproximadamente 10.500 ações”. Até novembro, foram registrados 9.833 processos por falta de pagamento da taxa condominial.

Por outro lado, na avaliação de Iampolsky, o condomínio precisa de mais recursos no final do ano para poder pagar os extras aos funcionários e arcar com despesas típicas da época, como decoração, reparos e preparação para a época de chuvas.

“Em 2011, registramos um aumento de 38,7% em negociações concretizadas em comparação à média dos meses anteriores no mesmo ano. Para este mês, nossa expectativa é de que esta taxa aumente”, afirmou o diretor.

Bom para o condomínio

Com base nessas constatações, muitos condomínios convidam neste mês os condôminos inadimplentes para negociação, realizando até plantões à noite e aos finais de semana. “A possibilidade de quitação total com abatimentos e prazos de pagamento maiores para parcelamentos se demonstram opções atraentes para os condôminos e uma forma rápida e mais barata para redução da inadimplência dos condomínios”, afirmou o advogado Daniel Ferreira.

Alerta

Para a administradora de condomínios, é preciso que os acordos sejam bem formulados juridicamente, de modo a evitar que o condômino entre novamente em estado de inadimplência, sem garantias para o condomínio, e, evitar que, solucionando dívidas antigas, criem-se novas.

“É igualmente importante que, antes mesmo do início dos trabalhos para estimular resolução de inadimplência, haja prévias definições de percentuais de descontos, prazos e condições de pagamento, de modo a tornar as negociações mais fluídas”, alertou outro advogado, Kleber Santi Marciano.

Da mesma forma que o condomínio precisa ter cuidados na negociação, o morador que quer realizar um acordo não deve se deixar levar pela empolgação do momento. Ele precisa se certificar de que terá condições de cumpri-lo. Do mais, a negociação das taxas condominiais em atraso é boa para os inadimplentes, que podem resolver sua situação, e para todos os demais moradores, já que com os pagamentos em dia as cotas individuais são reduzidas.

Fonte: Folha do Condomínio

Cresce o número de condôminos inadimplentes em SP

Moradores que pagam a taxa em dia acabam sendo prejudicados. Síndicos devem aproveitar época do 13º salário para negociar as dívidas.

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A inadimplência é um dos problemas que mais prejudicam as finanças de um condomínio. Em dezembro, o número de moradores que não paga a taxa mensal cresceu cerca de 35% em São Paulo.

No Conjunto Habitacional Diadema G, na Grande São Paulo, construído pela CDHU, a falta de pagamento faz os moradores sofrerem com a falta de água e manutenção das áreas comuns. De 140 apartamentos, apenas 53 estão com o condomínio em dia. O valor da taxa mensal é de R$ 55.

Por causa do alto número de inadimplentes, a síndica Maria José Lopes da Silva ficou dois meses sem conseguir pagar a conta de luz e sem energia, a bomba de água também parou de funcionar.

A síndica fez um acordo com a empresa distribuidora de energia e conseguiu parcelar a dívida, que é de quase R$ 7 mil, mas para que o pagamento seja cumprido será necessário contar com a contribuição dos moradores.

Os moradores que pagam a taxa em dia acabam sendo prejudicados. “O pessoal não paga o condomínio e acaba sobrando para quem paga. Infelizmente o pessoal não tem o bom senso. Eles pensam que é um bem social, e como é um bem social eles não têm que pagar nada”, diz o vigilante Luís Carlos Gonçalves.

Fonte: G1

Condomínio: Dezembro é o melhor mês para negociar dívida

Historicamente, dezembro é o melhor mês para que condomínios realizem acordos com os moradores inadimplentes, segundo levantamento da Paris Condomínios, empresa que administra mais de 1.200 imóveis em São Paulo. “Em 2011, registramos um aumento de 38,7% em negociações concretizadas em comparação à média dos meses anteriores no mesmo ano. Para este mês, nossa expectativa é que esta taxa aumente”, afirma José Roberto Iampolsky, diretor de administradora.

De acordo com a Paris Condomínios, a injeção de dinheiro extra na economia por conta do 13º salário e outras bonificações, o final de um ciclo e o Ano Novo incentivam os moradores a negociar os débitos em atraso. Por outro lado, o condomínio precisa de mais recursos nesta época do ano para poder pagar os extras aos funcionários e arcar com despesas típicas da época, como decoração, reparos e preparação para a época de chuvas.

Com base nessas constatações, muitos condomínios convidam no mês de dezembro os condôminos inadimplentes para negociação, realizando até plantões à noite e aos finais de semana. “A possibilidade de quitação total com abatimentos e prazos de pagamento maiores para parcelamentos se demonstram opções atraentes para os condôminos e uma forma rápida e mais barata para redução da inadimplência dos condomínios”, afirma o advogado Daniel Ferreira.

É preciso, no entanto, que os acordos sejam bem formulados juridicamente, de modo a evitar que o condômino entre novamente em estado de inadimplência, sem garantias para o condomínio, e, evitar que, solucionando dívidas antigas, criem-se novas. “É igualmente importante que, antes mesmo do início dos trabalhos para estimular resolução de inadimplência, haja prévias definições de percentuais de descontos, prazos e condições de pagamento, de modo a tornar as negociações mais fluídas”, alerta o advogado Kleber Santi Marciano

Da mesma forma que o condomínio precisa ter cuidados na negociação, o morador que quer realizar um acordo não deve se deixar levar pela empolgação do momento. Ele precisa se certificar que terá condições de cumpri-lo. Do mais, a negociação das taxas condominiais em atraso é boa para os inadimplentes, que podem resolver sua situação, e para todos os demais moradores, já que com os pagamentos em dia as cotas individuais são reduzidas.

 

Fonte: O Dia

Inadimplência na taxa de condomínio aumenta 14% no Estado de São Paulo

Valor da taxa, que subiu 7%, é apontada como uma das responsáveis. Outra explicação é o juro baixo de 1% ao mês e multa de no máximo 2%.

A inadimplência dos condomínios aumentou 14% em todo o estado, de janeiro a outubro, com relação ao mesmo período do ano passado. De acordo com o Sindicato da Habitação (Secovi), uma das explicações foi o valor da taxa de condomínio que subiu 7%, o maior reajuste dos últimos oito anos.

A taxa é essencial pra pagar funcionários, contas de água, de luz e bancar vários serviços de manutenção. Quando falta dinheiro, quem paga em dia pode ter que desembolsar ainda mais. “Então acaba gerando uma bola de neve muito ruim e como consequência tem que fazer uma assembleia para um rateio extra, para cobrar dos pagantes, o que os devedores não estão pagando”, justificou o síndico Sandro Azevedo.

Moradores priorizam pagar dividas de cartões, a pagar o condomínio (Foto: Reginaldo dos Santos / EPTV) Outra explicação para a inadimplência são os juros baixos dos condomínios, que não passam de 1% ao mês e a multa é de, no máximo, 2%. Quando falta dinheiro para pagar as contas, muitos preferem quitar dívidas com juros maiores, como a do cartão de crédito, por exemplo, já que as taxas giram em torno de 10% a 13% ao mês.

O economista Paulo Cereda alerta que este tipo de estratégia pode se tornar uma armadilha. “Começa a pesar na vizinhança e o local aonde você vive começa a ficar comprometido. É preciso lembrar que quando se optou por morar em condomínio, já era sabido que essa taxa existe e vai durar enquanto estiver morando lá”, disse.

Todo mês, o professor Antonio Carlos Pizani, que mora há 15 anos em um apartamento, faz as contas e é pontual no pagamento, nunca atrasou o condomínio. “A gente precisa ficar bem com a família e também com os vizinhos, pois quando uma prestação do condomínio atrasa, o boleto circula e todos sabem que a gente não pagou”, destacou.

Direitos
Quando o imóvel é alugado, o inquilino deve arcar com o valor, mas o responsável é o proprietário, ele será cobrado pelo síndico, que pode propor uma negociação. Se não houver acordo, o dono do imóvel pode ter o nome incluído nos cadastros de proteção ao crédito.

O caso pode parar na Justiça e o bem ir a leilão, caso a dívida seja igual ou maior do que o valor do imóvel. É importante lembrar que o dono do imóvel também pode cobrar na Justiça o inquilino que não pagou o condomínio.

Fonte: G1

Indimplência pode levar devedor ao SPC

Projeto do novo Código de Processo Civil, em votação na Câmara Federal, deve mudar a relação entre condôminos e síndicos a partir de 2014. Isso porque o texto prevê que quem deixar de pagar o condomínio terá o nome incluído na relação de devedores do Serviço de Proteção ao Consumidor (SPC). A nova medida, que vai compor o conjunto de leis do novo código, dará ao síndico o direito de acionar a Justiça para exigir o pagamento das taxas em atraso. Com isso, o nome do inadimplente irá para o SPC, até que a ação seja julgada ou as partes entrem em acordo.

Para a advogada Georgia Bojarski Wiese, do Sindicato da Habitação e Condomínio do Paraná (Secovi-PR), o novo texto dará mais agilidade nos processos, já que pelo novo código os boletos de cobrança não quitados passarão a valer como títulos para execução imediata. “Hoje para fazer esse tipo de cobrança é demorado, já que precisa passar pelos trâmites jurídicos. Com o novo código esse processo será muito mais rápido”, afirma.

Inadimplência

De acordo com números do Instituto Paranaense de Pesquisa e Desenvolvimento do Mercado Imobiliário e Condominial (Inpespar), o índice de inadimplência das taxas de condomínio chegou a 14,2% em setembro. Para Alder Spindler, diretor da administradora de condomínios ARS, a redução das taxas de juros nos últimos 10 anos – de 20% para 2% – é a principal causa para o aumento da inadimplência. “Hoje a pessoa prefere deixar de pagar o condomínio do que a parcela de banco ou cartão de crédito. Mas as contas do condomínio vencem e não podem atrasar. Se não pagar água, o prédio todo fica sem água”, comenta.

Síndicos satisfeitos

Ainda segundo Alder Spindler, o novo código deixará os devedores mais alertas em relação à inadimplência em relação às taxas condominiais. “Hoje vale a pena dever condomínio, mas com as novas regras teremos mais ferramentas para cobrar os devedores e a lei vai proporcionar punição mais rápida”, diz.

Henrique Luís Teixeira, síndico de prédio no Água Verde com 40 apartamentos, também segue a linha de Secovi -PR e administradoras. Para ele, o novo texto vai dar mais autonomia para cobrança de taxas de condomínio atrasados. “Com a lei nas mãos e a convenção do condomínio me dando aval para cobrança, tudo ficará mais fácil e o cidadão pensará duas vezes antes de dever um mês de condomínio”, revela.

Fonte: Paraná-Online

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