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Inadimplência

Condomínios buscam saídas para a inadimplência

Contratação de garantidoras e repasse das dívidas para empresas de cobrança são algumas das estratégias adotadas.

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Para driblar a inadimplência e garantir o pagamento das taxas em dia, alguns síndicos e gestores de condomínios têm recorrido ao serviço de garantidoras ou terceirizado as dívidas dos condôminos para empresas especializadas em cobrança. A alternativa ajuda a aliviar o caixa do condomínio, mas pode gerar ações judiciais e muita dor de cabeça para o devedor, que terá de arcar com custos maiores para quitar a dívida.

Na Ernest Gardemann Contabilidade e Administração de Condomínio, por exemplo, 20% dos cerca de 150 clientes da carteira contam com o serviço para garantir as reservas do condomínio em caso de atraso por parte dos condôminos.

As empresas garantidoras adiantam para o condomínio o valor integral de sua receita mensal, mesmo que os condôminos não tenham pago suas taxas. Dessa forma, a responsabilidade pela cobrança dos moradores com pagamentos em atraso ou inadimplentes passa a ser da empresa, que fica com o valor corrigido pago pelo devedor. “Isso tira a dor de cabeça e o risco de o condomínio não receber, fazendo com que o síndico possa focar seu trabalho em outras questões”, diz André Zacarias Tallarek de Queiroz, sócio sucessor da Garante Serviços de Apoio.

Segundo o sócio da Becker & Soares Advogados Associados e especialista em direito imobiliário, Guilherme Augusto Becker, a venda de dívidas é legal. Mas o que gera muitas discussões é sobre a maneira como isso acontece. Ele diz que pode ocorrer de os índices utilizados pelas empresas para a atualização dos valores serem superiores aos divulgados pelo governo, como o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), que servem de parâmetro para a correção do valor devido.

O diretor financeiro do Sindicato dos Síndicos do Paraná, Ezequiel de Camargo Ventura, afirma que a falta de uma legislação estadual específica sobre o tema leva algumas dessas empresas a cobrar taxas abusivas dos condôminos inadimplentes, o que dificulta a negociação e o pagamento do saldo. “Nós temos orientado os síndicos que nos procuram para que não façam contratos ou transfiram as dívidas até que haja uma legislação específica”, diz.

Além dos prejuízos ao condomínio e aos condôminos que pagam em dia, o não pagamento das taxas pode trazer sérias consequências para o devedor, incluindo a perda do imóvel que é levado a leilão para sanar a dívida.

Estímulo

Segundo Ricardo Wypych, advogado do departamento jurídico do Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR), a redução do valor da multa pelo atraso do pagamento de 20% para 2%, decorrente da entrada em vigor do novo Código Civil de 2003, pode ser um dos fatores de estímulo à inadimplência. Em julho, o índice de inadimplência – atraso de mais de 30 dias no pagamento – dos condôminos em Curitiba atingiu a marca de 6%, segundo dados do sindicato.

Hora da compra

Verificar a situação financeira do imóvel previne problemas

Quem está em busca de um imóvel para comprar deve verificar a situação financeira da unidade junto ao condomínio. Caso o imóvel esteja com dívidas relacionadas ao não pagamento das taxas de condomínio, elas serão automaticamente repassadas para o novo dono. “Quem compra assume a dívida, pois esta é uma conta que acompanha o imóvel e não o seu proprietário”, explica o advogado especialista em direito imobiliário Guilherme Augusto Becker, sócio da Becker & Soares Advogados Associados.

O comprador deve solicitar ao síndico ou à administradora do condomínio uma declaração de quitação da taxa condominial do imóvel antes de fechar o negócio. Esse documento evita que ele assuma um problema sobre o qual não tinha conhecimento e permite que possa se defender no futuro, caso surjam dívidas.

“Se houver pagamentos em aberto, o comprador pode negociar com o atual proprietário e solicitar um abatimento no valor pago pelo imóvel para sanar a dívida”, diz Becker. Retirar uma certidão atualizada no registro de imóveis é outra orientação do advogado, pois nela é possível verificar se o imóvel teve sua penhora averbada.

Donos e inquilino dividem encargos condominiais

Ao contrário do que ocorre com os moradores que são proprietários dos imóveis, os locatários das unidades têm responsabilidades distintas sobre o pagamento das despesas que compõem a taxa de condomínio.

Segundo a Lei Nº 8.245/­1991, conhecida como Lei do Inquilinato, quem aluga o imóvel custeia os encargos relacionados às despesas ordinárias, à manutenção do dia a dia do condomínio. “Ele paga taxas sobre energia elétrica, água e gás, por exemplo”, cita Ricardo Wypych, advogado do Departamento Jurídico do Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR).

Custos considerados extraordinários, por sua vez, são de responsabilidade do proprietário do imóvel. Entram nesta lista obras de benfeitorias realizadas pelo condomínio que venham a valorizar o imóvel, explica Joseph Ernest Gardemann Filho, sócio da Ernest Gardemann Contabilidade e Administração de Condomínio.

A forma como a cobrança de cada parte é realizada, entretanto, varia de acordo com o condomínio. O sócio da Becker & Soares Advogados Associados e especialista em direito imobiliário, Guilherme Augusto Becker, explica que alguns condomínios encaminham boletos separados com os valores a serem pagos pelo dono do imóvel e pelo locatário. Outros enviam uma única conta, ficando a cargo de quem aluga cobrar a parte devida do proprietário. “Geralmente cada um assume sua responsabilidade, mas há casos de locatários que entram na Justiça para cobrar essas despesas”, conta.

Fonte: Gazeta do Povo

Minimize os efeitos da inadimplência no condomínio

Dicas para enfrentar o problema do modo menos traumático possível.

Sempre que há inadimplência em um condomínio, é necessário aumentar a taxa mensal. Então, aqueles que estão em dia questionam: vou pagar pelos devedores? É justo?

Sem entrar no mérito da questão, é fácil descobrir que o condomínio como um todo ficará inadimplente junto aos seus fornecedores, se os condôminos que pagam pontualmente não cobrirem o “buraco” deixado no orçamento pelos devedores. Assim, todos serão prejudicados, de qualquer modo.

Por isso, selecionamos algumas dicas básicas para enfrentar o problema do modo menos traumático possível:

Pode-se criar um fundo de prevenção à inadimplência, com recolhimento mensal, e assim evitar aumentos imprevistos na taxa condominial. Este fundo seria recolhido como despesa ordinária, portanto inquilinos e proprietários moradores colaborariam. Para tanto, é preciso aprovação em assembleia, que pode ser extraordinária. O dinheiro arrecadado deve ser usado para cobrir despesas de manutenção do mês (ordinárias), quando a inadimplência comprometer o orçamento mensal.

Se, por outro lado, o Fundo de Reserva recolhido pelo condomínio for usado para cobrir despesas de manutenção (ordinárias) deixadas a descoberto pela inadimplência, deve haver um rateio entre os moradores (inclusive inquilinos) para repor o que foi gasto. Isto porque o FR é, legalmente, despesa extraordinária.

Mesmo sem a criação de um fundo específico, quaisquer aumentos na taxa mensal do condomínio devem ser aprovados em assembleia ordinária ou extraordinária. Como o Código Civil dispõe que a previsão orçamentária anual precisa ser votada em assembleia ordinária, mudanças neste orçamento necessitam ser submetidos à aprovação do condomínio.

Paralelamente a essas providências, a cobrança aos inadimplentes deve ser ágil. Profissionais de administração de condomínios têm recomendado que a cobrança direta via carta aconteça logo após o vencimento da taxa mensal. Em um prazo médio de três meses, deve haver outros contatos. Se o pagamento não for feito, o condomínio deve contratar um advogado e realizar a cobrança judicial.

A ação de cobrança é sempre feita em nome do proprietário atual da unidade, pois pode terminar com a penhora do imóvel para o pagamento da dívida. Todos os condôminos contribuem para os honorários do advogado, de acordo com as frações ideais de suas unidades.

Fonte: SindicoNet

Pacote contra inadimplência

Conheça os caminhos possíveis para lidar com esse mal.

Pacote contra inadimplência

Desde que se começou a viver em condomínio, a inadimplência é um problema presente. Seja o devedor contumaz (aquele que está sempre com as suas cotas atrasadas) ou aquele que passa por um problema financeiro pontual, não pagar suas responsabilidades com o condomínio deixa o clima pesado e faz com que a massa adimplente se responsabilize pelos custos daquele que não anda colaborando com as suas despesas.

Pensando nisso, listamos para você uma série de medidas que podem ser tomadas. O primeiro passo, porém, deve ser procurar o devedor para uma conversa, e oferecer soluções como parcelamento da dívida, por exemplo – tudo já previamente acordado em assembleia.

Por outro lado, não vale a pena esperar muito antes de entrar com uma ação judicial contra o mau pagador. O prazo considerado ideal entre os entrevistados foi de três a quatro meses de inadimplência.
Se não houver acordo, veja as alternativas que o condomínio tem para receber seus  atrasados o mais rápido possível:

Plantão de cobrança

Uma vez por mês, alguém da administradora do condomínio, ou o próprio síndico, fica disponível para os moradores que gostariam de pagar suas dívidas. É importante que as possibilidades de pagamento e parcelamento sejam claramente discutidas e aprovadas em assembleia, evitando que o síndico arque com uma responsabilidade maior do que deve.

Lei 13.160/2008 – Protesto de inadimplentes

Essa lei refere-se ao estado de São Paulo, mas outros estados como Rio de Janeiro e Ceará também permitem cadastrar o nome dos inadimplentes de condomínio nas listas de proteção ao crédito.

Vale salientar que o síndico não deve, sozinho, tomar a decisão de protestar o morador em débito com o condomínio. O ideal é que o assunto seja posto em pauta em assembleia e que haja uma ata explicando como isso poderá ser feito: depois de quantos meses de inadimplência, por exemplo, o condomínio poderá mandar o nome do devedor ser protestado.

Lei 11.232/2005

Essa lei federal serviu para agilizar os pagamentos devidos quando há algum tipo de condenação na Justiça. O devedor deve pagar sua parte ou entrar com recurso em até 15 dias. Caso contrário, deve arcar com multa de 10% sobre o valor da dívida.

A ideia da lei foi evitar que recursos e mais recursos se somem e alonguem cada vez mais o prazo de pagamento dos devedores.

Essa mudança na lei não privilegiou apenas os moradores de condomínios, mas todos os processos movidos do ordenamento civil.

Aumento dos juros

Uma das maiores queixas dos moradores de condomínio a respeito das mudanças do novo Código Civil foi o teto da multa a ser paga pelos inadimplentes: 2% ao  mês. Mesmo assim, a comunidade condominial é livre para fixar os juros cobrados dos devedores.

Para tanto, deve-se convocar uma assembleia para esse fim, para que haja essa alteração na convenção. A aprovação se dá com  a anuência de dois terços dos condôminos.
O sugerido pelas fontes consultadas foram juros de no máximo 10% ao mês. Dessa forma, as cotas condominiais atrasadas não são deixadas de lado pelos devedores.

Se, por um lado, conseguir o voto de 2/3 dos condôminos parece difícil (como exige o Código Civil para alterar a Convenção), esta é uma questão com as maiores probabilidades de mobilizar a comunidade.

Multa de até dez cotas condominiais

Aquele considerado devedor contumaz pode ser penalizado por essa conduta, de acordo com o novo Código Civil:

-Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

- Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

Câmaras arbitrais e de mediação

As Câmaras arbitrais e de mediação são instituições privadas de direito. A ideia é que elas sejam usadas como uma alterativa à Justiça comum.

Caso as partes se entendam em uma arbitragem, o acordo tem valor formal – o mesmo que uma sentença expedida pela Justiça comum e não cabe apelação. Já em uma mediação, o acordo  pode ser registrado como título extra oficial, e pode ser executado na Justiça caso uma das partes não o cumpra.

A arbitragem ainda é pouco utilizada para a resolução de conflitos condominiais, principalmente porque não se pode obrigar uma das partes a comparecer  à arbitragem.  A mediação tem se mostrado mais presente, graças à câmara de mediação do Secovi-SP, que também não pode obrigar uma das partes a comparecer à mediação.

Porém, se conseguirem chegar a um acordo, isso será extremamente vantajoso para o condomínio, que economiza  dinheiro com custas processuais, perícias, entre outros,  advogados e tempo, já que recebe antes o valor devido.

Vale lembrar que uma ação de cobrança na Justiça comum pode demorar até dez anos para ser paga. Os custos dependem de cada câmara, mas podem variar de acordo com o número de horas investido na causa ou ter um valor fechado.

Caso não tenha sido estipulado um prazo para o pagamento, ele deve ser efetuado em até 180 dias.

Conciliação

O setor extra-judicial do fórum João Mendes e de Santo Amaro, ambos em São Paulo, tem uma área que atende a pedidos de conciliação. Sem custos, as audiências acontecem em até um mês e a ação não tem um valor máximo para ser julgada.

Como na mediação e na arbitragem, não se pode obrigar uma das partes a comparecer à conciliação.

Se houver acordo, ele será homologado por um juiz no mesmo dia. O acordo também tem valor judicial e pode ser executado caso não seja cumprido.

Como a conciliação tem caráter preventivo, não é necessária a presença do advogado. Porém, vale a pena levar um representante legal. Nos fóruns, há advogados disponíveis para orientar os interessados.

Juizado Especial Cível

Quem não gostaria de, ao entrar com um processo, ter atendimento rápido, não precisar de advogado, além de saber que não ficará anos para ter sua ação julgada?

Essa é a proposta da maioria dos Juizados Especiais Cíveis (JEC), também conhecidos anteriormente como Tribunais de Pequenas Causas.

Lá, as ações com valor de até 20 salários mínimos não precisam do acompanhamento de advogado. Nos valores entre 20 a 40 salários mínimos, já é necessária a contratação do profissional.

Porém, mesmo nos casos com valores abaixo dos 20 salários, é recomendada a presença de um advogado, para que o síndico tenha um aconselhamento profissional.

Apesar da ótima ideia, em algumas localidades, o JEC pode receber, ou não, ações de condomínio. Verifique isso antes de tentar ingressar com a ação. Verifique também o tempo em média que se demora para uma decisão. Apesar de ter sido criado para dar rapidez ao julgamento, em alguns locais os JECs podem ser tão demorados quanto a Justiça comum.

Fonte: SindicoNet

Lista de inadimplentes

Saiba como montar uma sem dores de cabeça para o condomínio.

Sabemos que a inadimplência é um dos maiores problemas enfrentados em condomínios. E outro fator que pode gerar dúvidas no síndico e nos membros do conselho é a elaboração de uma lista de inadimplentes.

Como prestar contas das finanças é um dos principais atributos do cargo de síndico, às vezes fica a dúvida de como deve ser abordado o tema da inadimplência com os moradores que estão em dia com as suas obrigações em dia.

Diferente do que se acreditava há alguns anos, a lista de inadimplentes pode ser feita sim, sem nenhum problema, desde que se tomem alguns cuidados, evitando expor ao constrangimento aqueles que não estão quites com o condomínio.

Quem está em dia tem o direito de saber como estão as contas do condomínio, até para entender o motivo de haver um aumento, ou uma taxa extra, devido à falta de pontualidade de seus vizinhos.

Veja abaixo o passo a passo para que a lista de inadimplência do seu condomínio seja feita sem erros:

Deliberação em assembleia

Caso esse tipo de prestação de contas ainda não aconteça no seu condomínio, é importante que a mesma seja aprovada em assembleia pela maioria dos presentes.

Assim, inadimplentes que se sentirem incomodados pela lista, no futuro, irão saber que a mesma foi referendada pela coletividade e que não é fruto do interesse pessoal do síndico em expor alguns para a maioria.

Informações

A lista de inadimplentes não deve conter o nome dos que estão em débito com o condomínio, apenas o número da unidade. Dessa forma, evita-se expor o devedor.

A relação também pode mostrar a situação de cada um: quanto cada unidade está devendo, se houve acordo, – se sim, quantas parcelas já foram pagas, o montante já quitado e quantas parcelas faltam -, se há ação judicial, se está em processo de penhora, etc.

Apenas onde constarem dados financeiros

Outro ponto sensível para uma lista de inadimplentes à prova de processos é que esse tipo de dado deve circular apenas entre aqueles interessados na informação, ou seja, outros condôminos.

Por isso, esse dado deve estar, preferencialmente, no verso do boleto que os condôminos recebem mensalmente para pagarem sua taxa mensal, geralmente mesmo espaço utilizado para os balancetes mensais.

Além do boleto, e seguindo a mesma lógica, a lista pode estar na pasta de prestação de contas e no site do condomínio, onde estiverem disponíveis outros dados das finanças do empreendimento. Nada de afixar lista em locais públicos como no elevador, quadro de avisos, redes sociais, etc.

Em assembleias

A mesma regra vale também durante a assembleia. Na reunião, a lista pode ser apresentada e informada, mas sempre se referindo às unidades, e não ao nome do devedor.

Apesar da lei não permitir que inadimplentes participem e votem em assembleias de condomínios, caso um morador inadimplente chegue para participar da reunião, o mesmo deve ser orientado sobre a sua situação financeira e o funcionário encarregado da assembleia deve explicar, sempre com discrição e respeito, que o mesmo não pode permanecer ali.

Mesmo assim, há condomínios que permitem que devedores apenas participem das assembleias. Nesse caso, os mesmos não podem votar. Para não constrangê-los no momento da votação, o ideal é explicar, logo no começo do encontro, que o mesmo não terá direito a voto.

Seguindo esses poucos passos, a transparência na prestação de contas aumenta, sem risco de ações na Justiça por danos morais.

Fonte: SindicoNet

Divórcios podem gerar inadimplência ao condomínio

Divórcios podem gerar inadimplência ao condomínioInfelizmente, a cena é comum nos condomínios: o casal se separa, de maneira não muito amigável, transferindo a partilha de bens para decisão judicial. A esposa e os filhos continuam morando no apartamento e o marido procura outra moradia. A responsabilidade de pagamento da taxa condominial vira jogo de empurra-empurra: a moradora diz que o responsável pelo pagamento é o marido e ele contesta, justificando que ela está residindo no imóvel, então ela deverá pagar. E agora?

Esse é um caso frequente nos Tribunais brasileiros e o advogado Alberto Luís Calgaro, especialista na área de condomínios, tem a resposta legal para o problema: “a taxa de condomínio, juridicamente, é uma obrigação que a pessoa assume automaticamente ao se tornar proprietária do imóvel em condomínio. Por isso a taxa é sempre cobrada, mesmo que o imóvel esteja desocupado”. Ele esclarece que, independente de quem permaneça residindo no local, o proprietário legal é sempre o responsável pelo pagamento da taxa.

Quando o imóvel pertence ao casal, a obrigação pela quitação da dívida do condomínio é de ambos. Nesses casos, o coproprietário de imóvel só deixa de ser obrigado a pagar a taxa do condomínio quando termina a partilha de bens no processo de divórcio, que deverá ser registrada no documento imobiliário. “Nem mesmo um acordo celebrado entre os cônjuges na ação de divórcio, estabelecendo que um deles fará o pagamento da taxa de condomínio, pode alterar a obrigação de pagamento de ambos, se a propriedade do imóvel continuar sendo dos dois”, informa Calgaro.

Em casos litigiosos – quando não há acordo amigável – não é raro que a obrigação do pagamento da taxa de condomínio seja uma das questões discutidas entre os cônjuges no processo de divórcio, período no qual o condomínio acaba sendo prejudicado com a inadimplência.

Recomendação ao condomínio

Nesses casos, o advogado Alberto Calgaro esclarece que o condomínio não precisa aguardar a solução do divórcio dos condôminos. Deve-se buscar uma certidão no cartório de registro de imóveis para verificar quem é(são) o(s) proprietário(s) do apartamento, devendo-se propor ação contra aquele(s) que figurar(em) como proprietário(s) do imóvel naquele momento, e não apenas contra aquele que nele estiver residindo.

Fonte: Condomínio SC

Ações contra o inadimplente

Nada mais revoltante, para um condômino que paga seu condomínio em dia, do que conviver com outro que costumeiramente não paga e cujo atraso é grande. Pior ainda quando o inadimplente troca de automóvel ou compra outro, zerinho, para a sua mulher ou para a filha.

No Espírito Santo, uma inquilina cuja unidade condominial estava em atraso, foi proibida de usar o elevador. Inconformada, propôs ação de indenização contra o condomínio, por danos morais, e o Superior Tribunal de Justiça acolheu o pedido, sob o argumento de que os serviços essenciais não podem ser cortados e o elevador se inclui nessa categoria. Mas, se os serviços essenciais não podem ser cortados, os que não são essenciais podem. Anteriormente a essa decisão, na apelação cível nº 516.142-4/0-00, a Terceira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu, em julgamento datado de 21 de outubro de 2008, que não havia ilegalidade na deliberação de assembleia que impediu o condômino inadimplente de se valer do gerador do edifício e de usufruir os equipamentos de lazer do condomínio.

A parte final da ementa é a seguinte:

“…Providência que não alcança serviços essenciais. Restrição ao inadimplente introduzida pelo novo Código Civil quanto à participação em assembleias (artigo 1.335, inciso III, Código Civil), que pode ser ampliada pela assembleia geral, órgão soberano do condomínio. Intolerável uso dos equipamentos de lazer pelo inadimplente à custa daqueles que pagam em dia a quota condominial. Improcedência da demanda preservada. Apelo improvido”.

Dentre os equipamentos de lazer, incluem-se o salão de jogos, o salão de festas, a quadra poliesportiva, a churrasqueira, a piscina, a academia etc.

O acórdão cita o advogado Rubens Carmo Elias Filho que em sua obra “As despesas do Condomínio Edilício”, Editora Revista dos Tribunais, entende que “obviamente, tais medidas devem ser precedidas de aprovação em assembleia geral especialmente convocada para tal finalidade…”.

No ano seguinte, em 08 de abril de 2009, a Sétima Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, deu provimento ao recurso de apelação nº 531.035-4/1-00, na qual figurou como relator o Ministro Natan Zelinschi de Arruda, assim ementado:

“Cobrança. Mensalidade abrangendo associação de condôminos. Admissibilidade. Obrigação “propter rem” configurada. Exigência de pagamento integral das parcelas devidas apta a sobressair. Associados inadimplentes cerceados da utilização de áreas de lazer e correlatas.

Aceitabilidade, mesmo porque, não se trata de infraestrutura essencial à vida digna, mas apenas de um ‘plus’, pois, do contrário, configuraria incentivo à inadimplência. Dano moral não caracterizado, já que se trata de regular exercício do direito, previsto na convenção. Apelo provido”.

Neste caso, conforme se verifica, os próprios estatutos da associação proíbem a utilização das áreas de lazer pelos inadimplentes.

Essas decisões refletem importante posição no sentido de que os síndicos podem levar o assunto à assembleia geral, a fim de que decida sobre a proibição dos condôminos inadimplentes de se utilizarem das áreas de lazer ou de outros serviços não essenciais.

O que não se pode é proibir o uso dos elevadores, da entrada social do apartamento, cortar a água etc., que afrontaria a dignidade humana e daria ensejo à indenização por dano moral.

Fonte: Folha do Condomínio

Briga em condomínio por R$ 174 para na Justiça e casal ganha liminar

Um problema oriundo das relações entre uma família e a administração do Condomínio Solar Rivera, no Bosque da Saúde, em Cuiabá, foi parar na Justiça e resultou numa liminar proibindo o condomínio de impedir o livre acesso e trânsito nos espaços gourmet, churrasqueiras, salão de festas, elevadores, quadras, piscinas e todos os espaços comuns por parte dos moradores Sérgio Donizeti Nunes e Vera Lucia Ferrari e suas famílias.

O motivo, é que eles estavam inadimplentes com um pagamento de R$ 174 e a direção do empreendimento resolveu proibir o acesso deles às áreas sociais e de lazer do condomínio o que motivou o casal a acionar o Judiciário requerendo uma liminar para suspender a proibição.

Ao analisar o caso, o juiz da 21ª Vara Cível de Cuiabá, Emerson Cajango, concedeu a ordem liminar aos autores da ação e determinou ainda multa de R$ 10 mil para cada ato de impedimento. O magistrado também designou para o dia 14 de fevereiro uma audiência de conciliação entre as partes e aceitou a caução oferecida pelos condôminos, determinando depósito judicial de R$ 174, que seria o valor do débito que gerou a proibição por parte do condomínio. Ele determinou que o réu seja citado via mandado, para comparecer à audiência, ocasião em que poderá defender-se, desde que por meio de advogado.

“Conforme documento anexo, o Espaço Gourmet só poderá ser reservado por condômino adimplente com todas suas obrigações condominiais”, respondeu o suposto síndico no dia 2 de outubro do ano passado ao pedido feito pelos condôminos para utilização do espaço. Para conceder a liminar, o juiz se baseou na Lei do Condomínio (4.591/64) e no Código de Processo Civil. “Nota-se que a norma legal não excepciona a não utilização das partes comuns em caso de inadimplência, salvaguardando ao condomínio o direito de buscar em juízo as quotas-partes atrasadas”, afirma na decisão.

Ressalta ainda de forma judicial ou amigável os valores das quotas condominiais em atraso serão recebidos pelo condomínio – nem que para tanto seja efetivada a alienação judicial do bem. “Assim, os valores referentes à utilização da área comum – e aí vai incluída a área de lazer – serão recebidos com o acréscimo de juros e multa. Então, no futuro, após a quitação, o condômino teria satisfeito sua obrigação sem a fruição dos direitos correspondentes”, pontuou o magistrado.

Fonte: Gazeta Digital

Inadimplência: proprietário de várias unidades

Uma pessoa tem vários apartamentos ou casas num condomínio e aluga a terceiros. É o chamado investidor. Ao invés dele pagar as taxas condominiais e cobrar junto com os aluguéis e IPTU, deixa na mão dos inquilinos o pagamento.  Alguns não pagam e, portanto, ele fica inadimplente perante o condomínio, porque os inquilinos são estranhos ao condomínio.

Quem responde é sempre o proprietário. Quando chega na assembleia, por ele estar em atraso com as taxas condominiais de algumas unidades, aparece a dúvida: ele pode votar pelas unidades que está em dia ou não pode votar por nenhuma?

O Superior Tribunal de Justiça acabou de decidir essa questão:

“A unidade isolada constitui elemento primário da formação do condomínio edilício, e se sujeita a direitos e deveres, que devem ser entendidos como inerentes a cada unidade, o que é corroborado pela natureza propter rem da obrigação condominial”.

“Estando a obrigação de pagar a taxa condominial vinculada não à pessoa do condômino, mas à unidade autônoma, também o dever de quitação e a penalidade advinda do seu descumprimento estão relacionados a cada unidade”.

 “O fato de um condômino ser proprietário de mais de uma unidade autônoma em nada altera a relação entre unidade isolada e condomínio”.

“Se o condômino está quite em relação a alguma unidade, não pode ter seu direito de participação e voto – em relação àquela unidade – tolhido”.

 O artigo em questão é o de número 1.335 do Código Civil, inciso III, que cita, dentre os direitos dos condôminos, o de “votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite”.

 A 1ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, na apelação 0133009-83.2008.8.26.0000, em que atuou como relator o desembargador Rui Cascaldi, já havia decidido no mesmo sentido:

 “CONDOMÍNIO – Autor que é proprietário de sete das onze unidades autônomas que compõem o condomínio – Inadimplência com relação a algumas unidades – Sentença que consignou que o autor possui o direito de votar as questões referentes ao condomínio, na proporção das frações ideais de que é proprietário, e com relação às quais não esteja inadimplente – Hipótese em que nem a lei nem a convenção condominial proíbem o condômino proprietário de vários imóveis de exercer um voto por unidade de sua titularidade – Inteligência do parágrafo único d art. 1.352 do Código Civil e do art. 28 da Convenção Condominial – Sentença mantida – Recurso desprovido”.

Fonte: Daphinis Citti de Lauro

Taxas de condomínio têm inadimplência superior a 67 por cento

No Residencial Waldermar Rolim a taxa de condomínio é de R$ 73,00. Parece barato, mas um aviso fixado nas portas de cada bloco lembra que a inadimplência está alta, mais de 67% dos condôminos não pagam o valor e a dívida acumulada é superior a R$ 166 mil. “É difícil administrar com essa situação. A gente vai fazendo o que pode”, diz o síndico Rafael Bacelar.

Sem dinheiro, alguns benefícios foram cortados. Um exemplo disso é a iluminação interna.  Alguns pontos ficam no escuro durante a noite. O problema é motivo de discórdia entre os moradores. Algumas donas de casa, ao notarem a presença da equipe de reportagem no local, demonstraram insatisfação. “A gente paga um condomínio caro. Mais caro que os apartamentos de luxo e ainda não tem luz?”, questionou a aposentada Maria Antonieta, 54 anos.

A inadimplência também é o estopim para outras discussões. “Eu não posso pagar pelos outros nem deveria ser punida porque os outros não pagam. O síndico era para cobrar quem não paga”, colocou a dona de casa Diana de Araújo, 26 anos. Já para Laiza da Silva, 31 anos, falta consciência nos moradores. “Muitos reclamam e não pagam o que devem. Todos deveriam ajudar”, disse.

Depredação de equipamentos localizados nas áreas comuns afetam os residenciais. No residencial Waldemar Rolim o parque já apresenta sinais de deterioração

As dificuldades não param aí. Há alguns meses, depredaram a área de lazer existente no local. Levaram cadeiras e mesas de plástico. O parquinho de madeira que deveria ser usado apenas para diversão das crianças também foi depredado. “Isso foi feito pelos próprios moradores. O pessoal não tem consciência de que isso é nosso, que devemos zelar por ele”, diz Silvana de Medeiros.

Silvana é auxilar administrativa do condomínio e foi uma das dezenas de pessoas que investiu no apartamento de 2 quartos, 1 sala, cozinha e banheiro para melhor conforto da família. “Mudei os pisos da cozinha e banheiro. Fiz umas adaptações para ficar melhor. Gastei por volta de R$ 5 mil”, informou.

Para evitar que novos atos de vandalismo e violência fossem registrados, a administração do Waldemar Rolim contratou segurança privada. Porém, se a inadimplência continuar, os moradores correm o risco de ficarem sem o serviço.

Fonte: Tribuna do Norte

Condômino com acordo para quitar débitos pode votar em assembleias

De acordo com a legislação, apenas inadimplentes sem acordo não podem participar de decisões condominiais

O condômino que possui acordo de cotas condominiais em atraso tem o direito de votar? De acordo com o artigo 1.335, III do Código Civil, um dos direitos do morador é “votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite”. Portanto, esse direito é restringido aos inadimplentes com as obrigações condominiais.

Contudo, o diretor Jurídico da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), José Roberto Graiche Junior, explica que impedir o condômino de votar pode desestimular o inadimplente a procurar o acordo antes da demanda judicial. “Essa situação ocasiona gastos maiores para credor e devedor, além do próprio retardamento da cobrança do que soma os atrasos com o condomínio”, diz.

Portanto, Graiche Junior ainda ressalta que, de acordo com a Lei, “o condômino que está em dia com as obrigações condominiais, mas cumpre acordo administrativo, o qual está sendo quitado à medida dos vencimentos das respectivas parcelas, não pode ser tido como inadimplente e, por via de consequência, não pode ser impedido de votar e ser votado em assembleias condominiais”.

“Entendemos então que os condôminos inadimplentes que realizarem acordo administrativo para quitação de seus débitos junto ao condomínio, uma vez estando em dia com os vencimentos das parcelas, deixam de serem considerados inadimplentes”, conclui o diretor da AABIC.

Fonte: SEGS

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