Garagem

Fonte de conflitos, uso da garagem precisa de regras claras

Normas devem estar detalhadas no regimento interno do condomínio, mas educação e senso de coletividade ajudam

Garagem08Daniel Castellano-486Garagem do empreendimento Garden Odessa: cinco vagas de visitantes foram fechadas por desrespeito às regras de uso do espaço.

A vida em condomínio é um terreno fértil para o surgimento de conflitos. Em boa parte dos casos, eles estão relacionados ao uso das garagens. Carros mal estacionados, moradores que usam a vaga do vizinho ou que fazem da sua um depósito para bicicletas e outros cacarecos lideram o ranking de problemas listados por síndicos e administradores.

Para solucioná-los, ou pelo menos minimizá-los, a orientação dos especialistas é fazer do regimento interno um aliado com normas claras a serem seguidas. “O regimento estabelece as regras e limitações de uso dos espaços do condomínio. No caso das garagens, quanto mais detalhado ele for, mais efetiva será a cobrança por parte do síndico”, explica Hercules Pires Figueiró, gerente comercial da F&F Administradora. Assim, vale especificar, por exemplo, se a garagem é privativa ou compartilhada e até mesmo o tamanho do carro que comporta.

Autorização

Os condomínios não costumam prever usos que vão além do estacionamento de veículos dos moradores. Em alguns casos, pode ser permitida a acomodação de carretinhas e até barcos, além de carros de familiares, a partir da autorização e consentimento dos moradores.

Valorização do imóvel pode estar vinculada a vaga de garagem

Vagas na garagem se tornaram um item muito importante na compra e venda de imóveis. Realizada pelo Secovi do Rio de Janeiro, uma pesquisa mostrou que um imóvel pode ter 20% do seu preço desvalorizado se não possui um estacionamento.

Vale lembrar que o valor de uma vaga é baseado no custo de produção e que a garagem faz parte da área comum de um prédio. Ou seja, quanto maior a procura, maior o preço e, assim sendo, a valorização.

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A garagem é considerada uma unidade autônoma e faz parte da área comum do imóvel. Seu valor é adicionado ao preço da unidade com base em seu custo de construção.

Até alguns anos atrás, pouco se discutia a quantidade de vagas nem tampouco seus tamanhos, pois haviam poucos carros além de pouca variedade na frota. Hoje podemos dizer que cada membro da família possui um automóvel e com os carros cada vez maiores, as informações sobre vagas são tão importantes como saber se a piscina é ou não coberta.

Conhecer a natureza das vagas, se elas são ou não cobertas, se o empreendimento possui vagas destinadas a visitantes é uma informação simples, mas requer um pouco mais de atenção do que apenas a consulta aos colegas de plantão.

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Fonte: Internete

Vaga de garagem, a cereja do bolo dos condomínios

Luis Guilherme Russo

Uma das maiores polêmicas em reuniões de condomínios é, sem dúvida, a vaga de garagem. E assegurar um ou mais lugares de estacionamento seguro pode ser a cereja do bolo de um condomínio na hora de adquirir o imóvel. Com espaços cada vez mais disputados para estacionamento e carros preferencialmente maiores, as vagas são motivo de disputas que elevam o tom já nada ameno da maioria dos encontros. Os problemas são ainda mais frequentes em prédios antigos, que costumam ter um número maior de apartamentos do que vagas disponíveis e a situação se torna complicada principalmente para famílias que têm dois ou mais carros.

Para evitar – ou contornar – conflitos entre moradores, em primeiro lugar é importante levar em consideração o que diz cada convenção do condomínio. A distribuição das vagas depende da convenção e é válido ressaltar que há regras estabelecidas para três tipos de vagas em garagem. A primeira diz respeito a locais onde as garagens são unidades autônomas com matrícula e escritura próprias. Neste caso, cada vaga possui seu documento e o proprietário do imóvel, quando o adquire, já compra automaticamente o seu espaço (ou espaços) para estacionamento.

Há também as vagas que fazem parte da área comum do condomínio, nessas os proprietários sabem qual é sua vaga desde o momento da compra do imóvel, mas não existe um escritura separada. Já na terceira regra, as vagas são sorteadas periodicamente entre os condôminos. Ou seja, em alguns condomínios com número de vagas bem menor do que unidades residenciais, os moradores precisam contar com a sorte. A vaga é de quem chegar primeiro.

Em 2012, entrou em vigor a lei federal 12.607 que proíbe a venda ou o aluguel de vagas de garagens para quem não mora no condomínio. O objetivo é aumentar a segurança dos moradores. Uma alternativa crescente para a falta de vagas no condomínio é virar mensalista de um estacionamento próximo da residência, que ofereça seguro contra riscos, furtos e roubos. O problema, no entanto, estão nos preços: uma vaga de garagem no Centro do Rio já está custando em torno de R$ 150 mil para venda. O aluguel mensal, no Centro, já chega a cerca de R$ 500,00, e na Zona Sul, a R$ 800,00.

Fonte: Segs

Vaga na garagem valoriza o imóvel em até 20%

O crescimento dos financiamentos automobilísticos fez as vagas nas garagens se tornaram um item muito importante.

Por Lopes Consultoria*

O que seria capaz de deixar um Imóvel 20% mais caro, em um piscar de olhos? De acordo com um levantamento feito pelo Secovi do Rio de Janeiro, a resposta é bastante simples: vaga na garagem.

A falta de investimentos nas questões de mobilidade urbana e transporte público, somada ao crescimento dos financiamentos automobilísticos e o número de veículos nas grandes cidades, fez as vagas nas garagens se tornaram um item muito importante na compra e venda de imóveis.

Em alguns bairros, como no Flamengo, essa diferença é de “apenas” 10%. Por outro lado, no Leblon índice chega ao seu ponto mais alto: quase 23% a mais no valor do imóvel por uma vaga na garagem, que corresponde a cerca de 7 a 9% do valor da propriedade.

No Rio, entretanto, essa condição é intensificada, já que alguns bairros possuem muitas construções antigas, sem garagem. Ou seja: elas tornam-se um item raro, pouco encontrado.

Em São Paulo o cenário também tem algumas peculiaridades. Ali, a quantidade de imóveis que possuem garagem subterrânea é grande, já que uma lei obrigava a construção a oferecer no mínimo uma vaga por imóvel. A situação, porém, está prestes a passar por uma grande revolução. Com a aprovação do Novo Plano Diretor, em julho de 2014, passou-se a exigir um número máximo de vagas, e não mais mínimo. Os empreendimentos próximos a centros de grande confluência de transporte público terão um número mais limitado de vagas.

A nova regulamentação deverá valorizar os empreendimentos que já tenham a garagem tanto para compra quanto para venda, mas é importante ressaltar que isso terá uma duração de médio prazo. À medida que cresça a oferta e qualidade do transporte público, diminuirá a necessidade de transporte partícula e, consequentemente, a busca pelas garagens.

Fonte: ImovelWeb

Chaves no cofre

Em garagens sem vaga demarcada vale a pena avaliar opções para aumentar a segurança e a comodidade

Vagas demarcadas e autonomia para entrar e sair do carro não é a realidade em todos os condomínios. Muitos deles revezam as vagas e até pedem para que os moradores deixem as chaves nos veículos ou com os funcionários, o que nem sempre agrada. De acordo com o síndico profissional Sérgio Craveiro, nestas situações pequenos arranhões ou colisões podem ocorrer, despertando reclamações. Mas como resolver?

“O ideal é agir na prevenção de problemas. Quando o morador compra o apartamento, já conhece as condições de estacionamento. Mas pode-se investir em soluções como pallets – estacionamento inteligente –, aumentando-se o número de vagas sob um trilho”, sugere.

Opções como estas, porém, podem ser muito caras e nem sempre há disposição ou condições financeiras para o condomínio arcar. Desta forma, o uso de cofres individuais para deixar as chaves pode ser uma alternativa mais viável. Quer saber como funciona?

Senha de segurança – Basta registrar uma senha, colocar a chave dentro e pronto. A chave fica guardada sem riscos para os moradores e apenas as pessoas autorizadas terão acesso.

Entretanto, mesmo sendo uma boa solução para resolver o problema garagem, é preciso ficar atento a alguns detalhes, conforme explica José Elias de Godoy, consultor de segurança da Suat.

“É necessário haver um bom controle interno das garagens para a correta distribuição de vagas e de cofres individuais com seus mecanismos de proteção a fim de não haver embaraços e confusões entre os moradores, além de agilizar a movimentação dos carros”, explica.

No mercado brasileiro, a novidade é recente. Desde 2012, a Keybox comercializa o produto no país. Segundo Diana Bonet, da empresa, síndicos e zeladores levaram a sugestão para assembleias em condomínios e aumentou a demanda.

“Para os moradores, não se trata apenas da segurança em se deixar as chaves dos veículos, mas pode-se armazenar a chave de casa com uma senha e evitar gastos extras com chaveiros, por exemplo”, explica.

Já para os condomínios, o cofre é importante para dar autonomia aos moradores com relação às suas chaves e facilitar a rotina de trabalho dos funcionários.

Como viabilizar

  • Se a sua garagem é daquelas nas quais é preciso empurrar o carro ou ficar com a chave do vizinho, o cofre é uma alternativa. A senha pode ser compartilhada apenas entre os usuários e não há necessidade de pilha, bateria ou energia, bem como custos de manutenção
  • Os procedimentos de garagem devem estar no regimento interno do condomínio e todos os moradores devem estar de acordo. Se houver alguma mudança, esta é levada pelo síndico aos moradores e votada em assembleia
  • As entradas das garagens dos prédios são o ponto mais vulnerável de um condomínio vertical e, portanto, devem estar bem protegidas. A regra de segurança principal para este local é se ter um bom controle de acesso

 Fonte: iCondominial

Venda de vaga de garagem

Nos anos de 2013 e 2014 houve um grande incentivo governamental para que as pessoas adquirissem carros, com a redução do IPI ( Imposto sobre Produtos Industrializados), o que resultou em recordes de vendas. Diante disso, a vaga de garagem tem sido cada vez mais valorizada.

Antes de maio de 2012, o Código Civil (CC) permitia ao proprietário de garagem autônoma (não vinculada ao apartamento, loja ou sala) alienar, sem qualquer restrição, a sua vaga a não morador, sendo impossível o condomínio se opor à venda.

Essa regra trazia grande liberdade para o dono da vaga, a qual era mais fácil de negociar. Entretanto, em 05/2012 foi alterado o CC, em seu art.1.331, § 1º, que passou a proibir ao proprietário da vaga autônoma a sua venda ou aluguel a terceiros sem que a convenção de condomínio lhe autorizasse. Ou seja, houve uma inversão da regra, que visou trazer maior segurança para os moradores do condomínio, no intuito de que não tivessem de compartilhar o espaço com pessoas “desconhecidas”.

Essa nova regra tem sido mal compreendida e gerado problemas para alguns proprietários de vagas autônomas adquiridas antes de 2012 e que ainda não as venderam. Há condomínio tentando vedar a alienação a terceiros com o argumento de que a lei de 2012 não a permite, exceto se houver permissão na convenção. Ledo engano.

A lei não pode ser aplicada de forma a ferir o princípio constitucional do “direito adquirido”, pois se o dono adquiriu a vaga antes de 2012, deve ser respeitado seu direito livre de dispor nos termos do art. 1.228 do CC. A Constituição é clara ao determinar que uma nova lei não retroage e dessa forma a restrição de venda a terceiros não é aplicável a quem comprou antes de maio de 2012.
Para entender o absurdo, cito o exemplo: imagine a situação em que os condôminos neguem a venda/locação da vaga para terceiros e também nenhum deles se interesse em comprar ou locar. O proprietário que não tem mais como utilizar a vaga ficaria obrigado a mantê-la sem uso eternamente! Seria inaceitável uma situação dessa, por ferir a função social do imóvel que é imposta pela Constituição.

Cientes desses possíveis problemas, as construtoras têm, sabiamente, incluído nas convenções dos novos empreendimentos a liberdade de venda da vaga autônoma a terceiros, para evitar situação inaceitável de inviabilizar a comercialização da vaga extra. Antes da lei de 2012, 99% das construtoras não regulamentavam detalhes sobre a venda das vagas autônomas, mas agora, com a nova lei, elas têm colocado uma cláusula específica que libera para terceiros a venda da vaga autônoma, pois assim evitam que esta seja desvalorizada por uma restrição que pode ser danosa em alguns casos.

Entretanto, se a construtora deixar de estabelecer, na convenção, a liberdade de vender a vaga autônoma aos não moradores, deverá o dono da vaga saber que ao coloca-la à venda poderá oferecê-la somente aos seus vizinhos.

*Kênio Pereira

Fonte: Hoje em dia

O Culpado do Dano na Garagem

Por: ** Daphnis Citti de Lauro

Um veículo aparece arranhado na garagem do prédio. A primeira pergunta que o morador faz, é como deve fazer para acionar o condomínio para ser ressarcido pelo dano.

O condomínio não deve ser acionado, porque não responde pelos atos de condôminos ou demais moradores. Somente se quem arranhou foi um de seus funcionários.

Isto porque, salvo disposição expressa na convenção condominial, os condomínios não são responsáveis por furtos ou danos ocorridos nas áreas comuns ou privativas.

Por exemplo, sobre furto de bicicleta, o inquilino de um apartamento pretendeu o ressarcimento, pelo condomínio, do seu prejuízo, que foi rechaçado pelo poder judiciário: “salvo culpa devidamente comprovada, os condomínios residenciais não respondem por danos ou furtos ocorridos em áreas de estacionamento ou de uso comum” (1ª Turma Recursal Cível dos Juizados Especiais do Rio Grande do Sul).

O fator importante, que embasa a decisão acima, é o de que a relação entre condomínio e condôminos não é de consumo e, portanto, não incidem as regras do Código do Consumidor. Os condôminos estão entre si, no mesmo pé de igualdade.

Alguns desavisados, entretanto, teimam em propor ações contra os condomínios, baseados na relação consumerista.

O Código de Defesa do Consumidor (CDC), Lei nº 8.078 de 11 de setembro de 1990, dispõe sobre a proteção do consumidor e dá outras providências. Trata de produto ou serviço.

E, no parágrafo segundo, do artigo 3º, define serviço como “qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive, as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista”.

O condomínio não tem personalidade jurídica. Não é pessoa física nem jurídica. Não presta serviços mediante remuneração. Constitui-se em uma comunhão de interesses, onde são rateadas despesas. Não tem objetivo de lucro, distinguindo-se assim das sociedades.

Essa circunstância foi elucidada com grande clareza pelo Juiz Milton Sanseverino, que atuou como relator na Apelação nº 614098-00/2 (2º Tribunal de Alçada Civil – 3ª Câmara), em julgamento datado de 23 de outubro de 2001.

Vale à pena transcrever trecho do acórdão:

“O condomínio nada mais é, em essência, que a massa ou o conjunto de condôminos, isto é, o complexo de co-proprietários da coisa comum. Ora, não teria sentido imaginar que cada um dos “comproprietários” pudesse ser considerado “consumidor” em relação aos demais e que estes, por sua vez, pudessem ser tidos na qualidade “fornecedores” de “produtos” e/ou de “serviços” uns aos outros, co-respectivamente, pois isto não só contrariaria a natureza mesma das coisas como aberraria dos princípios e das normas jurídicas disciplinadoras da espécie, destoando por completo da realidade e da lógica mais complementar”.

E, adiante, prossegue ele: “não existe verdadeira e própria relação de consumo, não podendo o condomínio, a toda evidência, ser considerado “fornecedor de produtos e serviços”, nem o condômino “consumidor final” de tais “produtos e serviços”, como é de meridiana clareza, ou, em outros termos, de primeira, elementar e inafastável intuição”.

Esse esclarecimento é fundamental para que as pessoas não proponham ações contra os condomínios fundadas no Código de Defesa do Consumidor.

Elas abarrotam os cartórios, principalmente, dos Juizados Especiais Cíveis – porque não há cobrança de custas nem condenação em honorários advocatícios – e estão fadadas ao fracasso.

Fonte: Folha do Condomínio

Saiba como agir em brigas com vizinhos na garagem

Especialistas listam principais causas de conflitos e dão dicas de como resolver as situações.

Quem vive em condomínio sabe que o tema garagem é um dos principais motivos de conflitos entre os moradores. “Apesar de ter a garantia de segurança e comodidade, muitos condôminos transformam a vida em comunidade em uma grande dor de cabeça quando o assunto é a vaga para estacionar seu veículo”, afirma Rodrigo Karpat, advogado especializado em condomínios.

O tema garagem é um dos que mais provoca conflitos entre moradores de um prédio (Fotos: Shutterstock)

Vagas compartilhadas, estacionamento em locais errados, utilização desses espaços por não moradores, além de furtos, danos e amassados causados por vizinhos, costumam pautar as brigas.

Para entender e resolver muitos destes conflitos é indispensável, além do bom senso, a leitura da convenção do condomínio, do regimento interno e das atas das assembleias.

Situações como parar mais de um carro na vaga, locação de vagas, guarda de bicicletas, entre outros, não estarão disciplinadas na convenção e sim na lei. Algumas das situações enfrentadas pelo condomínio somente encontrarão guarida no entendimento jurisprudencial. “Desta forma, é essencial que o síndico seja bem instruído e assessorado a fim de evitar que situações pequenas, que podem sem resolvidas com bom senso, virem problemas pessoais e terminem na Justiça”, recomenda Karpat.

Prédios residenciais, na sua maioria, vetam a guarda de carros por não condôminos

Veja abaixo quais os principais motivos de discussões na garagem e as dicas da Karpat Sociedade de Advogados e da Lello Condomínios para chegar a uma solução.

1. Vandalismo – Carros riscados ou que tenham seus pneus furados dentro da garagem:
O síndico deve estar atento a este tipo de situação. Câmeras do circuito interno de segurança podem ajudar a identificar os responsáveis. Desta forma, o condomínio ficará isento de um eventual processo por danos materiais movido pelo proprietário do veículo.

2. Carros estacionados em vagas de apartamentos que estão desocupados:
Esse problema ocorre frequentemente e pode causar constrangimentos junto aos proprietários do imóvel vago, que geralmente chegam ao condomínio sem avisar. O síndico deve orientar vigias, zeladores e demais funcionários a não permitir o uso de vagas de terceiros, a não ser que os proprietários autorizem formalmente ou que aluguem a vaga para um morador do condomínio.

3. Carros estacionados fora da vaga:
Esse tipo de situação pode dificultar a circulação de veículos dentro da garagem ou mesmo dificultar a saída dos carros que ficam estacionados próximo à vaga, gerando conflitos entre os moradores. Neste caso, esgotadas as tentativas de diálogo, o síndico não deve hesitar em aplicar advertências e multas previstas no regimento interno. Os funcionários devem ser orientados a interfonar para moradores cujos carros estejam fora de suas vagas. Em alguns casos, o síndico deve cogitar a realização de campanhas internas, com avisos afixados em murais e nos elevadores.

4. Usar vaga como depósito de materiais:
Convenções e regimentos internos de condomínios não costumam autorizar ou prever que objetos sejam deixados no espaço reservado a vagas de estacionamento. Além da bagunça criada na garagem, isso pode dificultar o acesso a vagas ou até causar acidentes. Se o problema ocorrer, o síndico deve aplicar advertência e multas, além de afixar um aviso sobre o problema nos elevadores e murais.

5. Utilização da garagem por não moradores:
Os prédios residenciais, na sua maioria, vetam a guarda de carros por não condôminos, salvo aqueles que tenham espaço destinado a visitantes. Se vetado pela convenção, o visitante deverá estacionar fora do prédio.

6. Carros maiores que as vagas: 
As vagas em condomínios podem ser P, M ou G. Está previsto no Código de Obras e Edificações da cidade de São Paulo (Lei Nº 11.228/92) que 50% das vagas em prédios residenciais devem ser de tamanho pequeno (2 m X 4,20 m), 45% de tamanho médio (2,10 m X 4,7 m) e apenas 5% do tamanho grande (2,5 m X 5,50 m). Desta forma, cada morador deverá acomodar o seu carro dentro do limite da sua vaga. Se o carro ultrapassar esse limite, o morador deverá trocar a vaga assim que possível com algum vizinho ou tentar conseguir uma vaga maior durante o sorteio. Caso isso não seja possível, ele deverá buscar outra solução, que poderá ser locar a sua vaga e alugar outra com tamanho que comporte seu veículo.

7. Furtos:
O condomínio não responde por furtos ocorridos no interior das vagas, por isso é importante que os automóveis fiquem trancados e sem objetos de valor no seu interior. O condomínio somente responderia por furto se houvesse a facilitação da entrada do assaltante ou participação de um de seus funcionários. Ainda responde no caso de ter assumido a responsabilidade pela segurança da garagem, o que não ocorre com a simples colocação de câmeras.

8. Danos e amassados causados por vizinhos:
O prédio não responde por danos causados entre moradores. O infrator responde diretamente pelo dano. O prédio poderá identificar e fornecer informações do condômino que causou o dano.

9. Guarda de motos junto com automóveis:
Condomínios mais modernos destinam vagas adicionais para a guarda de motos nas suas áreas comuns da garagem. Mas os condomínios mais antigos não acompanharam a crescente necessidade por vagas e não possibilitam esta opção. Como alternativa, condomínios têm tolerado a guarda de um automóvel e uma moto na mesma vaga de garagem quando não existem vagas extras para motos, desde que não isso traga incômodo aos demais moradores e não seja vetado na convenção. É importante que esta decisão seja tomada em assembleia.

10. Venda de vagas para não condôminos:
A Lei Federal nº 12.607/12 alterou o artigo 1.331 do Código Civil e proibiu a venda ou o aluguel de vagas de garagem a não moradores.
As garagens só poderão ser alugadas ou vendidas para não condôminos quando existir expressamente previsão da convenção. Caso não exista autorização expressa, a convenção poderá ser modificada em assembleia com a aprovação de dois terços dos condôminos.

11. Uso de vagas por parentes:
Se a convenção vetar a guarda de carros para não condôminos, em tese a vaga somente poderá ser utilizada por um morador. Porém, os condomínios tem flexibilizado o entendimento e permitido a guarda de carros de parentes quando estiverem em visita.

12. Vagas para zelador:
O COE (Código de Obras e Edificações) do município de São Paulo determina que qualquer edifício residencial construído a partir de 26/05/1995 deve ter vaga de garagem destinada ao zelador. (Lei 11.783, de 26 de maio de 1995, que altera o COE).

13. Guarda de bicicletas na garagem:
O decreto 53.942, de 28 de maio de 2013, válido no município de São Paulo, regulamenta a lei 15.649/2012, que obriga as novas construções e reformas de prédios residenciais e comerciais na cidade a destinarem até 10% das vagas do condomínio para estacionamento de bicicletas.

Fonte: ZAP Imóveis

Como os síndicos podem proteger as garagens das inundações

A cada chuva forte, os alagamentos se repetem em grandes cidades como São Paulo e também afetam os condomínios, atingindo principalmente suas garagens. O jeito é reforçar comportas e bombas de drenagem, entre outras medidas.

Era um final de tarde de quinta-feira, dia 8 de março de 2013, quando mais uma chuva torrencial de final de verão desabou sobre São Paulo, especificamente sobre Moema, zona Sul da cidade. Ela surpreendeu o zelador Edimilson de Jesus Costa, que trabalha em um condomínio localizado nas áreas mais baixas do bairro. Ali passa o córrego Uberabinha, canalizado e já famoso pelas incontáveis vezes em que transbordou, o que obrigou os edifícios próximos a instalarem comportas junto aos portões das garagens. É o caso do prédio do Sr. Edmilson, com oito andares e 32 apartamentos.

Durante muito tempo o condomínio ficou protegido pelas comportas, mas no dia 8 de março não resistiu ao volume de água da chuva. Mas desta vez seus dois subsolos de garagem foram inundados pela tubulação, exigindo trabalho de drenagem ao longo de toda noite, até amanhecer. Nos 16 anos em que trabalha no condomínio, essa foi a segunda vez em que o zelador viu a inundação. Na primeira, há 15 anos, o prédio era recém-entregue e não tinha comportas.

As barreiras foram então providenciadas, substituídas (as primeiras eram em ferro, pesadas, e deram lugar a modelos em alumínio) e têm segurado a força das águas. “O problema é que no ano passado havia muito bueiro entupido, muito lixo nas galerias. A região já é vulnerável, o córrego passa embaixo de nossa rua, bem no meio, e o acúmulo do lixo acabou entupindo as ruas, a água retornou pela tubulação e causou tudo isso”, observa Edmilson de Jesus.

Não houve grandes prejuízos materiais aos bens particulares dos condôminos (o acúmulo da água não ultrapassou as rodas dos carros), mas a conta do condomínio ficou mais alta, seja pela contratação de uma empresa para ajudar no escoamento da água, ou pela aquisição de uma segunda bomba de drenagem para o prédio.

Neste ano, Edmilson conta que ainda não tiveram problemas, pois a Prefeitura fez a limpeza dos bueiros. De qualquer forma, a bomba extra, automática e mais potente, já está garantida.

QUAIS AS SOLUÇÕES?

Para o engenheiro civil Alexandre Luís de Oliveira, um dos coautores do Manual das Áreas Comuns, produzido pelo SindusCon-SP e Secovi-SP, em casos como o enfrentado pelo zelador Edimilson, “a instalação de comportas é uma solução eficaz, porém, tem que se levar em consideração o treinamento da equipe do condomínio”. Isso porque, segundo o engenheiro, “o acionamento deve ser realizado da forma correta e no momento certo”, e, de outra forma, “o sistema [predial] tem de estar com as manutenções preventivas em dia”.

Quanto às bombas de drenagem, sua eficiência dependerá muito das condições de drenagem da região. O engenheiro explica: se a rede estiver sobrecarregada, poderá haver retorno da água. Nesta situação, precisaria haver um “reservatório tipo piscinão” no prédio, que, “devido ao volume, é inviável”. Já os piscinões que vêm sendo construídos pela Prefeitura representam uma “solução na teoria”, mas “na prática”, avalia Alexandre Luís, “não funcionam devido à falta de limpeza, manutenção e, em alguns casos, como ocorreu em Taboão da Serra, a erro humano, pois o mesmo tem que ser acionado manualmente”.

PRÉDIOS NOVOS

O engenheiro Alexandre Luís, que atua na área de construção, é consultor em gestão pós-obra e coordena o desenvolvimento de uma norma técnica para inspeções prediais junto à ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), diz que o quadro muda um pouco em empreendimentos recentes, que contemplam soluções mais eficazes para esse tipo de problema. Mas, também aí, o condomínio fica vulnerável às “variáveis externas, que não ajudam”, como “falta de limpeza das bocas de lobo, das redes públicas no período de estiagem, pela cultura de se jogar lixo e até entulho nas ruas”, entre outras.

ÁGUA DE MINA

Outro desafio comum aos síndicos se encontra naqueles empreendimentos localizados em regiões abastecidas por minas, cuja água brota do subsolo e invade as superfícies. “Este é um problema mais previsível, portanto, de fácil solução para as obras novas, onde um sistema bem calculado de drenagem com caixa de retardo funciona bem”, avalia o engenheiro. O quadro se complica nas obras antigas, “que na época de projeto não identificaram esta necessidade”. O adensamento urbano, através da construção de mais prédios comerciais e residenciais, acaba impactando sobre o lençol freático da região e causando transtorno a esses condomínios. “Neste caso, a solução é a implantação de um sistema de drenagem ou captação e de bombeamento externo, sendo que, se a região sofre de inundações, deverão ser consideradas até as caixas de retardo”, orienta Alexandre Luís.

Flagrantes de um transtorno comum

As chuvas de março de 2013 também atingiram o condomínio da jornalista e síndica Luiza Oliva, em Moema (Foto 1). Durante uma década, Luiza foi editora da revista Direcional Condomínios e conhece bem os transtornos que esse tipo de situação acarreta aos síndicos e condôminos.

O empreendimento em que mora possui comportas “tanto na entrada como na saída de veículos” (Foto 2). No entanto, os estragos, desta vez, vieram da parte de trás do terreno, vizinho a uma igreja. “Ela faz divisa com o muro de contenção da nossa garagem. Com a força da água que alagou o pátio da igreja, nosso muro cedeu. Tive que acionar a Defesa Civil e solicitar a vistoria de um engenheiro”, relata a síndica. A alvenaria da parede da garagem estufou e teve que ser refeita (Foto 3). “O engenheiro avaliou que não houve dano à estrutura da parede de concreto, mas assustou bastante”, conta Luiza.

Sobre as comportas, Luiza diz que elas são feitas em ferro, “têm dobradiças e ficam fixadas com um ganchinho na parede. Fica bem prático, um funcionário sozinho consegue fechá-las rapidamente ao menor sinal de temporal”, finaliza.

Fotos cedidas pela síndica Luiza Oliva

Quem paga os prejuízos dos alagamentos?

Ao colocar na ponta do lápis as responsabilidades de cada ente da cadeia imobiliária sobre um dado empreendimento, todos têm sua cota de participação nos fatos. Essa é a análise do advogado Michel Rosenthal Wagner, presidente da Comissão de Direito Imobiliário, Urbano e de Vizinhança da OAB – SP/ Seccional Pinheiros, quando questionado sobre como síndicos e condôminos podem cobrar pelos danos das inundações.

Cada caso é um caso e o tamanho das responsabilidades varia, ressalva Michel Wagner. Mas, de forma geral, é possível analisar as situações da seguinte forma:

- Proprietário anterior da área. Ele pode ser corresponsável pelo que vier a acontecer no local caso tenha conhecimento de que o terreno era inapropriado aos novos fins (Esse caso é muito comum na comercialização de áreas com solo contaminado).

- Construtor e incorporador: quem compra (construtor) e quem empreende (incorporador) têm a obrigação de investigar históricos anteriores à determinada área, incluindo alagamentos, diz Michel Wagner. Também entra nessa conta a responsabilidade de projetar e executar sistemas e instalar bombas que funcionem nas situações emergenciais. Na hipótese de o sistema ter sido mal dimensionado, a construtora e incorporadora deverão responder, completa o advogado.

- Prefeitura: ela é corresponsável pelo fato de aprovar a obra e liberar a ocupação e uso da edificação. Michel Wagner lembra que a legislação brasileira exige, para empreendimentos de porte, a realização prévia de Relatório de Impacto Ambiental (Rima), o qual apontará, por exemplo, se uma dada região comporta um grau mais elevado de impermeabilização e, consequentemente, de perda da capacidade de drenagem da água da chuva.

Há necessidade ainda de se providenciar o Relatório de Impacto de Vizinhança. E, de outro modo, cabe aos órgãos municipais a responsabilidade pela manutenção cotidiana da cidade, como limpeza dos bueiros, galerias, bocas de lobo, coleta de lixo, entulhos ou bagulhos etc.

- Corretores de imóveis: também eles devem responder por aquilo que estão comercializando.

- Proprietários das unidades condominiais: o consumidor, segundo Michel Wagner, “não pode ser tão leniente” na hora de comprar o imóvel. Precisa se informar. “Mas cada caso tem que ser analisado nos detalhes”, pondera o advogado.

- Síndicos: O próprio condomínio pode ter suas responsabilidades (incluindo o síndico) se a inundação tiver sido provocada pela falta de manutenção ou operação equivocada de um de seus sistemas, observa Wagner.

“Os cuidados têm que ser tomados por todos os envolvidos com a cadeia imobiliária”, arremata. Michel Wagner recomenda aos síndicos contratarem aditivos aos seguros do condomínio, que cubram prejuízos com alagamentos. O advogado lembra, porém, que a proposta deve ser apresentada em assembleia, e que a cobertura perderá efeito se ocorrer um volume de chuva superior à média pluviométrica da região.

Em Osasco, prejuízos cobrados da prefeitura

Michel Wagner trabalha atualmente com a situação de um condomínio-clube de Osasco, município vizinho à zona Oeste de São Paulo. Implantado há 20 anos com seis torres e unidades de alto padrão, o empreendimento não sofria alagamentos à época de sua comercialização e ocupação. No entanto, com o tempo, a Prefeitura foi liberando o adensamento da região sem investir na ampliação das galerias, tampouco exigir ou realizar os estudos de impacto necessários.

Hoje, com a perda de capacidade de escoamento, a cada chuva forte, a água retorna às áreas comuns do condomínio, que não tem o que fazer em termos estruturais para sanar o problema. Apenas uma obra de canalização, responsabilidade do município, dará trégua às enchentes no bairro. E enquanto nada se resolve, as chuvas no local são sinônimo de inutilização de vagas de garagem no condomínio durante os alagamentos, de destruição da jardinagem, dos pisos, piscina etc. Há sete anos o síndico acionou o Judiciário, já venceu em Primeira Instância e aguarda o julgamento do caso nas instâncias superiores.

Fonte: Direcional Condomínios

Praias lotadas e garagens disputadas

Praias lotadas e garagens disputadas

Com o número de veículos cada vez maior, encontrar um local para estacionar tem sido um desafio em muitas cidades. Nos condomínios, com a chegada do verão, a questão se agrava principalmente para os edifícios localizados no litoral, como Balneário Camboriú, onde o fluxo de pessoas aumenta e todos procuram um local seguro para deixar o carro. Diante desta realidade, conciliar os problemas relacionados às vagas de garagens tem sido uma das dores de cabeça para os síndicos, que precisam encontrar soluções para estes problemas.

Administrador de condomínios em Balneário Camboriú, Jean Jaques Bacca Lenzi explica que não há muito que possa ser feito para agradar a todos já que cada prédio foi desenvolvendo durante os anos sua própria forma de tratar o assunto, dependendo de como foi incorporado. “O que costumamos fazer é, nas convenções que elaboramos, colocar algumas regras para essas ocupações, como por exemplo, não utilizar garagens de terceiros sem aprovação por escrito do proprietário e não estacionar em áreas de manobra”, explica o profissional.

Visitantes

Para os casos de visitantes, Jean recomenda que, caso haja vaga disponível no condomínio o síndico dê autorização ao zelador para emprestar o espaço por tempo determinado. “Caso não haja vagas disponíveis, o proprietário da unidade terá de ceder a sua vaga ou indicar ao visitante onde estacionar, fora do prédio”, orienta Lenzi. No caso dos prédios antigos, com número reduzido de garagens Jean relata que, na maioria desses casos, as vagas são rotativas e quem chegar primeiro tem o direito de utilizar.

E além da falta de espaço, o gestor relata que os síndicos precisam lidar constantemente com casos de proprietários que insistem em utilizar vagas de terceiros sem autorização e deixar seus carros em vagas rotativas, de forma permanente. “Cada caso é um caso, cada edifício tem sua realidade e cada síndico procura resolver o problema da melhor forma possível, porém, se não houver entendimento, só resta aplicar as sanções previstas na Convenção ou no Regulamento Interno, inclusive multas”, lembra o especialista.

Autorização

Síndico do Edifício Piemonte em Balneário Camboriú, Algi Hansen Mattos relata que o prédio conta somente com garagens privativas, e quando não há proprietários ocupando estas vagas, seja por ausência ou porque vem só uma vez por ano, obtém-se uma autorização escrita ou até mesmo verbal para utilizar o espaço.

Segundo o síndico, em certos casos o próprio interessado solicita ao proprietário. “Quando o prédio está completamente lotado, temos um estacionamento em frente ao condomínio que indicamos às pessoas que necessitem. Como é difícil haver uma conciliação, orientamos sempre que possível que as pessoas venham apenas com um carro.

Além disso, contamos com a compreensão de todos, pois quem vem passar férias de verão na cidade deve estar consciente que Balneário Camboriú está cada vez mais com um maior número de veículos e menos vagas de estacionamento”, destaca Algi.

SINDICO-RAFAEL

Síndico do Condomínio Las Vegas, Rafael Weiss relata alguns problemas relacionados ao assunto e que como gestor procura resolver mantendo o diálogo com os envolvidos. “Infelizmente há pessoas, geralmente locatários de temporada, que não colaboram com as regras do condomínio. Nesses casos precisa haver um diálogo mais incisivo, porém respeitoso”, descreve Weiss.

Segundo o síndico, os casos mais corriqueiros são os motoristas que estacionam os veículos em vagas que não lhes pertence e quando o dono da vaga aparece é preciso administrar a situação. “Não chegamos ainda ao ponto de aplicar multas ou sansões, tentamos sempre resolver da melhor maneira possível”, esclarece.

Rafael relata que cada apartamento tem somente uma vaga de garagem, portanto para os visitantes a orientação é a de que primeiramente busquem estacionamentos fora do edifício. Se for um proprietário precisando de uma vaga de garagem extra, há formas de se resolver o problema conversando com moradores que não possuem carro.

“Algumas pessoas se conhecem e emprestam suas garagens. Como síndico, não vejo problema nisso, mas o condomínio é rígido no cumprimento das regras e cada apartamento tem sua vaga fixa. Portanto, quem vier com mais carros, deve buscar um estacionamento fora do condomínio ou negociar um empréstimo ou aluguel com algum proprietário”, relata o síndico.

Para facilitar o controle dos veículos, Rafael conta que todos os veículos estão registrados na portaria e possuem um adesivo de identificação fixado no para-brisa. “Esta é forma do porteiro deixar subir apenas veículos que são autorizados no prédio, diminuindo assim a entrada de veículos não identificados”, explica o síndico.

Mais vagas

Para os condomínios que têm recursos para investir e as estruturas permitam, existem soluções que possibilitam duplicar o número de vagas com estruturas denominadas duplicadores modulados articulados, que são instalados verticalmente.

Segundo Eliel Coninck, representante do setor comercial da empresa Alto Vale, por ser compacto o equipamento pode ser instalado em casas, prédios ou estacionamentos, porém em cada local é avaliado um conjunto de informações técnicas, em função de áreas de manobras. “A altura do pé direito, o piso inferior, a energia elétrica, todos estes itens serão analisados por um técnico da fábrica para verificar a melhor forma de aplicação da solução”, explica o profissional.

Robusto e seguro, o equipamento custa cerca de R$ 11 mil se for comprado direto na fábrica, sem incluir o valor do frete, da instalação e da manutenção preventiva que deverá ser estudada em conjunto com o cliente.

Fonte: CondomínioSC

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