Garagem

Garagem e bom senso

Convenção estipula regras para uso correto dessa área comum.

Por Rodrigo Karpat*

Garagem é motivo para uma série conflitos em condomínios. Apesar de ter a garantia de segurança e comodidade, muitos condôminos transformam a vida em comunidade em uma grande dor de cabeça quando o assunto é a vaga para estacionar seu veículo. Entre os principais problemas estão: vagas compartilhadas, estacionamento em locais errados, utilização desses espaços por não moradores, carros maiores do que o local disponível, furtos, danos e amassados causados por vizinhos, guarda de motos e automóveis juntos, etc.

Para tentar entender e resolver muitos destes conflitos é indispensável a leitura da convenção do condomínio. Muitas vezes as convenções determinam que cada vaga de garagem é destinada a guarda de apenas um automóvel. Neste caso, o condômino deverá optar entre parar um carro ou uma moto. E ainda, restringem a sua utilização somente aos moradores e vedam a guarda de qualquer objeto no interior das vagas. Porém, as regras para a utilização da garagem depende de cada convenção de condomínio.
Condomínios mais modernos destinam vagas adicionais para a guarda de motos nas suas áreas comuns da garagem. Mas, os condomínios mais antigos não acompanharam a crescente necessidade por vagas e não possibilitam esta opção. Como alternativa alguns condomínios têm tolerado a guarda de um automóvel e uma moto na mesma vaga de garagem, quando não existem vagas extras para motos, desde que não traga incômodo aos demais moradores.
Seja qual for a opção do condomínio, é indispensável a observância da convenção e que qualquer padronização ou tolerância passe pela aprovação de uma assembleia e esteja de encontro com o artigo 1.336, IV do Código Civil, que determina nos deveres dos condôminos a obrigação de utilizar as áreas do condomínio de forma a não prejudicar o sossego, salubridade e segurança dos moradores.
Os condomínios não estão obrigados a oferecer vagas especiais para idosos, por exemplo. De qualquer forma, é salutar que, tendo condições, essa população seja favorecida com fácil acesso aos elevadores. No caso de sorteio de vaga de garagem, é importante  que os idosos sejam beneficiados com os locais de maior espaço e entrada privilegiada.
A oferta de vagas diferenciadas para deficientes também não é obrigatória. O decreto nº 5.296, de 2004, que estabelece normas para a promoção da acessibilidade das pessoas portadoras de deficiência ou com mobilidade reduzida, não se aplica aos condomínios. Cada município, através do Código de Obras, deve regular o uso de vagas de garagem para essas pessoas. Em São Paulo, a Lei Municipal nº 15.649 determina que para edificações com mais de 100 vagas, pelo menos 1% deve ser reservada para deficientes.
É proibida, desde abril de 2012, a venda ou o aluguel de vagas de garagem a não moradores. A Lei Federal nº 12.607 alterou a redação do artigo 1.331, do Código Civil, que permitia a comercialização das vagas se a convenção do condomínio não determinasse o contrário.
Agora, as garagens só podem ser alugadas ou vendidas  quando existir  previsão  expressa das convenções. Caso não exista autorização expressa, a convenção poderá ser modificada pela aprovação em assembleia de dois terços dos condôminos. A mudança vale para proprietários de apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com exceção para os edifícios garagens.
É importante que fique claro que a lei não veda a locação das vagas para outros condôminos, pelo contrário, esta passa a ser a única opção do morador que tem uma vaga a mais. Lembrando que prédios garagens e condomínios com garagens com matrículas separadas são unidades autônomas e podem ser negociadas da mesma forma que as unidades imobiliárias.
O condomínio deve sempre que possível tentar administrar as situações que podem resultar em conflitos. E os condôminos devem utilizar o bom senso e respeitar as regras estabelecidas para evitar desentendimentos e possíveis ações judiciais. O síndico pode assumir o papel de mediador e agir com firmeza em atritos provocados por causa da garagem, inclusive  com aplicação de advertências e multas previstas na convenção e no regimento interno.
Fonte: SindicoNet

‘Sem vagas suficientes no prédio, alugaram um espaço externo. Isso não lesa os condôminos?’

Imagem: Alex Silva/estadão

O presidente da Aabic, Rubens Elias Carmo Filho, responde

Alega o leitor que as unidades autônomas possuem, conforme as matrículas, o direito de uso de uma vaga de garagem indeterminada, contudo o condomínio tem menos vagas de garagem do que efetivamente o número de unidades autônomas.

A princípio, cumpre esclarecer que, de acordo com a Lei nº 4591/64, o incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, uma série de documentos, dentre eles a “declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados a guarda dos mesmos (art. 32, alínea “p”).

Isso porque o instrumento de especificação e a convenção de condomínio formalizam a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns atribuídas as unidades

A alteração no critério de distribuição das vagas interfere no direito adquirido dos condôminos e, assim, depende de votação qualificada estabelecida na convenção. Omissa a convenção, necessitará de deliberação unânime. Vale ressaltar que a vaga na garagem, quer seja unidade autônoma ou acessória da unidade, integra o direito de propriedade, sendo, por isso, ineficaz qualquer deliberação, em assembleia, que altere o sistema de utilização já definido no título de domínio.

Ante o exposto, entende-se que o aluguel das vagas em estacionamento próximo ao condomínio prejudica uma minoria de condôminos que não possuem o conforto de utilizar a garagem do condomínio, adquirido na compra do imóvel. Entendemos que a melhor solução para o problema apresentado é a contratação de garagista pelo condomínio, para manobrar e alocar todos os veículos.

Fonte: Estadão

Garagem em condomínio: regras e bom senso

Garagem é motivo para uma série conflitos em condomínios. Apesar de ter a garantia de segurança e comodidade, muitos condôminos transformam a vida em comunidade em uma grande dor-de-cabeça quando o assunto é a vaga para estacionar seu veículo. Entre os principais problemas estão: vagas compartilhadas, estacionamento em locais errados, utilização desses espaços por não moradores, carros maiores do que o local disponível, furtos, danos e amassados causados por vizinhos, guarda de motos e automóveis juntos, etc.

Para tentar entender e resolver muitos destes conflitos é indispensável a leitura da convenção do condomínio. Muitas vezes as convenções determinam que cada vaga de garagem é destinada a guarda de apenas um automóvel. Neste caso, o condômino deverá optar entre parar um carro ou uma moto. E ainda, restringem a sua utilização somente aos moradores e vedam a guarda de qualquer objeto no interior das vagas. Porém, as regras para a utilização da garagem depende de cada convenção de condomínio.

Condomínios mais modernos destinam vagas adicionais para a guarda de motos nas suas áreas comuns da garagem. Mas, os condomínios mais antigos não acompanharam a crescente necessidade por vagas e não possibilitam esta opção. Como alternativa alguns condomínios têm tolerado a guarda de um automóvel e uma moto na mesma vaga de garagem, quando não existem vagas extras para motos, desde que não traga incômodo aos demais moradores.

Seja qual for a opção do condomínio, é indispensável a observância da convenção e que qualquer padronização ou tolerância passe pela aprovação de uma assembleia e esteja de encontro com o artigo 1.336, IV do Código Civil, que determina nos deveres dos condôminos a obrigação de utilizar as áreas do condomínio de forma a não prejudicar o sossego, salubridade e segurança dos moradores.

Os condomínios não estão obrigados a oferecer vagas especiais para idosos, por exemplo. De qualquer forma, é salutar que, tendo condições, essa população seja favorecida com fácil acesso aos elevadores. No caso de sorteio de vaga de garagem, é importante que os idosos sejam beneficiados com os locais de maior espaço e entrada privilegiada.

A oferta de vagas diferenciadas para deficientes também não é obrigatória. O decreto nº 5.296, de 2004, que estabelece normas para a promoção da acessibilidade das pessoas portadoras de deficiência ou com mobilidade reduzida, não se aplica aos condomínios. Cada município, através do Código de Obras, deve regular o uso de vagas de garagem para essas pessoas. Em São Paulo, a Lei Municipal nº 15.649 determina que para edificações com mais de 100 vagas, pelo menos 1% deve ser reservada para deficientes.

É proibida, desde abril de 2012, a venda ou o aluguel de vagas de garagem a não moradores. A Lei Federal nº 12.607 alterou a redação do artigo 1.331, do Código Civil, que permitia a comercialização das vagas se a convenção do condomínio não determinasse o contrário.

Agora, as garagens só podem ser alugadas ou vendidas quando existir previsão expressa das convenções. Caso não exista autorização expressa, a convenção poderá ser modificada pela aprovação em assembleia de dois terços dos condôminos. A mudança vale para proprietários de apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com exceção para os edifícios garagens.

É importante que fique claro que a lei não veda a locação das vagas para outros condôminos, pelo contrário, esta passa a ser a única opção do morador que tem uma vaga a mais. Lembrando que prédios garagens e condomínios com garagens com matrículas separadas são unidades autônomas e podem ser negociadas da mesma forma que as unidades imobiliárias.

O condomínio deve sempre que possível tentar administrar as situações que podem resultar em conflitos. E os condôminos devem utilizar o bom senso e respeitar as regras estabelecidas para evitar desentendimentos e possíveis ações judiciais. O síndico pode assumir o papel de mediador e agir com firmeza em atritos provocados por causa da garagem, inclusive com aplicação de advertências e multas previstas na convenção e no regimento interno.

Fonte: Jornal Dia a Dia

Como os síndicos podem proteger as garagens das inundações

A cada chuva forte, os alagamentos se repetem em grandes cidades como São Paulo e também afetam os condomínios, atingindo principalmente suas garagens. O jeito é reforçar comportas e bombas de drenagem, entre outras medidas.

Era um final de tarde de quinta-feira, dia 8 de março de 2013, quando mais uma chuva torrencial de final de verão desabou sobre São Paulo, especificamente sobre Moema, zona Sul da cidade. Ela surpreendeu o zelador Edimilson de Jesus Costa, que trabalha em um condomínio localizado nas áreas mais baixas do bairro. Ali passa o córrego Uberabinha, canalizado e já famoso pelas incontáveis vezes em que transbordou, o que obrigou os edifícios próximos a instalarem comportas junto aos portões das garagens. É o caso do prédio do Sr. Edmilson, com oito andares e 32 apartamentos.

Durante muito tempo o condomínio ficou protegido pelas comportas, mas no dia 8 de março não resistiu ao volume de água da chuva. Mas desta vez seus dois subsolos de garagem foram inundados pela tubulação, exigindo trabalho de drenagem ao longo de toda noite, até amanhecer. Nos 16 anos em que trabalha no condomínio, essa foi a segunda vez em que o zelador viu a inundação. Na primeira, há 15 anos, o prédio era recém-entregue e não tinha comportas.

As barreiras foram então providenciadas, substituídas (as primeiras eram em ferro, pesadas, e deram lugar a modelos em alumínio) e têm segurado a força das águas. “O problema é que no ano passado havia muito bueiro entupido, muito lixo nas galerias. A região já é vulnerável, o córrego passa embaixo de nossa rua, bem no meio, e o acúmulo do lixo acabou entupindo as ruas, a água retornou pela tubulação e causou tudo isso”, observa Edmilson de Jesus.

Não houve grandes prejuízos materiais aos bens particulares dos condôminos (o acúmulo da água não ultrapassou as rodas dos carros), mas a conta do condomínio ficou mais alta, seja pela contratação de uma empresa para ajudar no escoamento da água, ou pela aquisição de uma segunda bomba de drenagem para o prédio.

Neste ano, Edmilson conta que ainda não tiveram problemas, pois a Prefeitura fez a limpeza dos bueiros. De qualquer forma, a bomba extra, automática e mais potente, já está garantida.

QUAIS AS SOLUÇÕES?

Para o engenheiro civil Alexandre Luís de Oliveira, um dos coautores do Manual das Áreas Comuns, produzido pelo SindusCon-SP e Secovi-SP, em casos como o enfrentado pelo zelador Edimilson, “a instalação de comportas é uma solução eficaz, porém, tem que se levar em consideração o treinamento da equipe do condomínio”. Isso porque, segundo o engenheiro, “o acionamento deve ser realizado da forma correta e no momento certo”, e, de outra forma, “o sistema [predial] tem de estar com as manutenções preventivas em dia”.

Quanto às bombas de drenagem, sua eficiência dependerá muito das condições de drenagem da região. O engenheiro explica: se a rede estiver sobrecarregada, poderá haver retorno da água. Nesta situação, precisaria haver um “reservatório tipo piscinão” no prédio, que, “devido ao volume, é inviável”. Já os piscinões que vêm sendo construídos pela Prefeitura representam uma “solução na teoria”, mas “na prática”, avalia Alexandre Luís, “não funcionam devido à falta de limpeza, manutenção e, em alguns casos, como ocorreu em Taboão da Serra, a erro humano, pois o mesmo tem que ser acionado manualmente”.

PRÉDIOS NOVOS

O engenheiro Alexandre Luís, que atua na área de construção, é consultor em gestão pós-obra e coordena o desenvolvimento de uma norma técnica para inspeções prediais junto à ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), diz que o quadro muda um pouco em empreendimentos recentes, que contemplam soluções mais eficazes para esse tipo de problema. Mas, também aí, o condomínio fica vulnerável às “variáveis externas, que não ajudam”, como “falta de limpeza das bocas de lobo, das redes públicas no período de estiagem, pela cultura de se jogar lixo e até entulho nas ruas”, entre outras.

ÁGUA DE MINA

Outro desafio comum aos síndicos se encontra naqueles empreendimentos localizados em regiões abastecidas por minas, cuja água brota do subsolo e invade as superfícies. “Este é um problema mais previsível, portanto, de fácil solução para as obras novas, onde um sistema bem calculado de drenagem com caixa de retardo funciona bem”, avalia o engenheiro. O quadro se complica nas obras antigas, “que na época de projeto não identificaram esta necessidade”. O adensamento urbano, através da construção de mais prédios comerciais e residenciais, acaba impactando sobre o lençol freático da região e causando transtorno a esses condomínios. “Neste caso, a solução é a implantação de um sistema de drenagem ou captação e de bombeamento externo, sendo que, se a região sofre de inundações, deverão ser consideradas até as caixas de retardo”, orienta Alexandre Luís.

Flagrantes de um transtorno comum

As chuvas de março de 2013 também atingiram o condomínio da jornalista e síndica Luiza Oliva, em Moema (Foto 1). Durante uma década, Luiza foi editora da revista Direcional Condomínios e conhece bem os transtornos que esse tipo de situação acarreta aos síndicos e condôminos.

O empreendimento em que mora possui comportas “tanto na entrada como na saída de veículos” (Foto 2). No entanto, os estragos, desta vez, vieram da parte de trás do terreno, vizinho a uma igreja. “Ela faz divisa com o muro de contenção da nossa garagem. Com a força da água que alagou o pátio da igreja, nosso muro cedeu. Tive que acionar a Defesa Civil e solicitar a vistoria de um engenheiro”, relata a síndica. A alvenaria da parede da garagem estufou e teve que ser refeita (Foto 3). “O engenheiro avaliou que não houve dano à estrutura da parede de concreto, mas assustou bastante”, conta Luiza.

Sobre as comportas, Luiza diz que elas são feitas em ferro, “têm dobradiças e ficam fixadas com um ganchinho na parede. Fica bem prático, um funcionário sozinho consegue fechá-las rapidamente ao menor sinal de temporal”, finaliza.

Fotos cedidas pela síndica Luiza Oliva

Quem paga os prejuízos dos alagamentos?

Ao colocar na ponta do lápis as responsabilidades de cada ente da cadeia imobiliária sobre um dado empreendimento, todos têm sua cota de participação nos fatos. Essa é a análise do advogado Michel Rosenthal Wagner, presidente da Comissão de Direito Imobiliário, Urbano e de Vizinhança da OAB – SP/ Seccional Pinheiros, quando questionado sobre como síndicos e condôminos podem cobrar pelos danos das inundações.

Cada caso é um caso e o tamanho das responsabilidades varia, ressalva Michel Wagner. Mas, de forma geral, é possível analisar as situações da seguinte forma:

- Proprietário anterior da área. Ele pode ser corresponsável pelo que vier a acontecer no local caso tenha conhecimento de que o terreno era inapropriado aos novos fins (Esse caso é muito comum na comercialização de áreas com solo contaminado).

- Construtor e incorporador: quem compra (construtor) e quem empreende (incorporador) têm a obrigação de investigar históricos anteriores à determinada área, incluindo alagamentos, diz Michel Wagner. Também entra nessa conta a responsabilidade de projetar e executar sistemas e instalar bombas que funcionem nas situações emergenciais. Na hipótese de o sistema ter sido mal dimensionado, a construtora e incorporadora deverão responder, completa o advogado.

- Prefeitura: ela é corresponsável pelo fato de aprovar a obra e liberar a ocupação e uso da edificação. Michel Wagner lembra que a legislação brasileira exige, para empreendimentos de porte, a realização prévia de Relatório de Impacto Ambiental (Rima), o qual apontará, por exemplo, se uma dada região comporta um grau mais elevado de impermeabilização e, consequentemente, de perda da capacidade de drenagem da água da chuva.

Há necessidade ainda de se providenciar o Relatório de Impacto de Vizinhança. E, de outro modo, cabe aos órgãos municipais a responsabilidade pela manutenção cotidiana da cidade, como limpeza dos bueiros, galerias, bocas de lobo, coleta de lixo, entulhos ou bagulhos etc.

- Corretores de imóveis: também eles devem responder por aquilo que estão comercializando.

- Proprietários das unidades condominiais: o consumidor, segundo Michel Wagner, “não pode ser tão leniente” na hora de comprar o imóvel. Precisa se informar. “Mas cada caso tem que ser analisado nos detalhes”, pondera o advogado.

- Síndicos: O próprio condomínio pode ter suas responsabilidades (incluindo o síndico) se a inundação tiver sido provocada pela falta de manutenção ou operação equivocada de um de seus sistemas, observa Wagner.

“Os cuidados têm que ser tomados por todos os envolvidos com a cadeia imobiliária”, arremata. Michel Wagner recomenda aos síndicos contratarem aditivos aos seguros do condomínio, que cubram prejuízos com alagamentos. O advogado lembra, porém, que a proposta deve ser apresentada em assembleia, e que a cobertura perderá efeito se ocorrer um volume de chuva superior à média pluviométrica da região.

Em Osasco, prejuízos cobrados da prefeitura

Michel Wagner trabalha atualmente com a situação de um condomínio-clube de Osasco, município vizinho à zona Oeste de São Paulo. Implantado há 20 anos com seis torres e unidades de alto padrão, o empreendimento não sofria alagamentos à época de sua comercialização e ocupação. No entanto, com o tempo, a Prefeitura foi liberando o adensamento da região sem investir na ampliação das galerias, tampouco exigir ou realizar os estudos de impacto necessários.

Hoje, com a perda de capacidade de escoamento, a cada chuva forte, a água retorna às áreas comuns do condomínio, que não tem o que fazer em termos estruturais para sanar o problema. Apenas uma obra de canalização, responsabilidade do município, dará trégua às enchentes no bairro. E enquanto nada se resolve, as chuvas no local são sinônimo de inutilização de vagas de garagem no condomínio durante os alagamentos, de destruição da jardinagem, dos pisos, piscina etc. Há sete anos o síndico acionou o Judiciário, já venceu em Primeira Instância e aguarda o julgamento do caso nas instâncias superiores.

Fonte:  Direcional Condomínios

Como lidar com garagens de uso comum?

Adotada em vários condomínios, a garagem coletiva pode gerar transtornos quando não há organização e conscientização de todos

Apesar de ser mais facilmente encontrado em edifícios antigos – que remontam a uma época em que nem todos tinham carro, quanto menos dois carros –, o esquema da garagem coletiva é adotado por diversos condomínios até hoje.

Nesse tipo de configuração, as vagas não possuem espaço de manobra entre si, fazendo com que o automóvel de um morador seja estacionado logo atrás do outro, impedindo a livre circulação. Mesmo sendo inconveniente, a garagem coletiva responde a um problema cada vez mais frequente nas grandes cidades brasileiras: o fato de haver mais veículos do que vagas.

A funcionária pública Regiane Feres define como “uma loucura” morar em um prédio com garagem coletiva. “Não é nada agradável. Você tem que manobrar dois ou três carros”, reclama ela, que residia no Edifício Ana Carolina, na cidade de São Paulo. A garagem do prédio de Regiane era delimitada – cada condômino possuía a sua –, mas isso não evitava os problemas. “A minha vaga era a primeira e atrás dela tinha mais dois carros. Quando chovia, as pessoas tinham que tirar o carro que estava na frente e, às vezes, manobrar mais de um para depois tirar o próprio carro”, conta.

Como solucionar o problema? – O diretor de condomínios Marcio Bagnato conta que algumas convenções determinam que as garagens coletivas devem contar com o auxílio de manobrista. “É claro que isso custa, pois haveria a necessidade de quatro pessoas para cobrir um turno de 24 horas”, explica. Tal ideia chegou a ser cogitada no Edifício Ana Carolina, mas não foi aprovada na assembleia. “Permaneceu o mesmo de antes e é sempre a maioria que ganha. Nada foi feito”, lamentou Regiane.

Quando as vagas que cabem a cada condômino são sorteadas, a periodicidade da mudança também é fonte de reclamações. Bagnato comenta que, em muitos casos, é recomendável que o prazo para um novo sorteio se estenda por dois anos. “Muitos condomínios tem o sorteio anual da vaga e isso é desgastante para os moradores. Por pior que seja a vaga, o morador já se acostumou e tem que haver a troca”, afirma.

Dicas para quem mora em prédios com garagem coletiva:

  • Há empresas que elaboram sistemas de rodízio automático: é feito um primeiro sorteio e a cada ano o morador automaticamente passa para outro grupo pré-determinado de vagas. Assim, depois de certo tempo todos passaram por todos os grupos de vagas
  • Quando a opção do rodízio for anual, é possível propor em assembleia prorrogar o prazo para pelo menos dois anos
  • Ajude a orientar os moradores quanto ao uso correto das vagas
  • Evite estacionar fora da faixa demarcatória

Fonte: iCondominial

Proteção contra arranhões

Proteção contra arranhões

A lateral do carro arranhada denuncia o encontro que o motorista teve com uma das pilastras da garagem. Com áreas cada vez menores destinadas ao estacionamento nos condomínios, a cena vem ficando cada vez mais comum.

Mas alguns síndicos estão diminuindo o número desses incidentes com a simples instalação de protetores nas quinas da pilastra, que, ao mesmo tempo que evitam arranhões e amassos na lataria – que em boa parte dos casos não são cobertos pelas seguradoras – também reduzem a necessidade de seguidas obras de manutenção para recuperação das estruturas danificadas.

Feitas em borracha EVA, material semelhante ao usado na fabricação de chinelos, de rápida instalação e com baixo custo, os protetores de pilastra estão cada vez mais atraindo a atenção de síndicos e moradores cansados de enfrentar a mesma situação.

“O motorista sente quando o carro encosta na pilastra e tem tempo de frear e manobrar para evitar danos em baixa velocidade. A borracha pode ter várias densidades para proteger a coluna e não amassar nem arranhar o carro, mas é claro, não vai evitar danos e velocidades mais altas ou no caso de uma colisão direta”, explica José Américo Cabral, proprietário da Protege, empresa que instala esse tipo de protetor na região de Balneário Camboriú.

Popular

As construtoras também estão se interessando pelas cantoneiras e várias delas já estão providenciando a instalação do equipamento antes mesmo da entrega final dos imóveis aos proprietários. “As construtoras hoje já representam boa parte dos nossos clientes, mas atendemos muitos condomínios e casas residenciais. Em algumas capitais como São Paulo e Curitiba esse material é tão utilizado que já é vendido até em lojas de equipamento de segurança”, completa Cabral.

As cantoneiras disponíveis hoje no mercado evoluíram dos primeiros modelos de protetores de pilastra que surgiram no mercado há mais de 20 anos, eram estruturas metálicas, caras, que exigiam manutenção constante e protegiam apenas as colunas da garagem sem maiores preocupações com os carros. Os materiais empregados atualmente possuem diversos níveis de densidade, permitindo diferentes estágios de proteção dependendo do tamanho dos veículos e, claro, da habilidade dos motoristas.

Por Cesar Dias

Fonte: CondomínioSC

Síndicos devem estar atentos à garagem

Síndicos devem estar atentos à garagem

A garagem é um importante ambiente de convivência entre condôminos, que muitas vezes se encontram mais nesse local do que no hall de entrada ou no elevador, por exemplo. Mas esse espaço pode ser também o cenário de alguns conflitos, que, com um pouco de sabedoria e bom senso, podem e devem ser amenizados pelo síndico.

Prestar atenção na garagem é uma tema importante no dia-a-dia do condomínio L’Aquila Residencial, no bairro Comerciário, em Criciúma. O síndico Zilson Raasch lembra-se de que nunca houve nenhum problema grave no local – característica de quem mantém o zelo constante.

No residencial, que já tem 10 anos de história, já foram rediscutidos alguns pontos do regimento interno. “Precisamos adaptar e atualizar alguns quesitos. Dentre eles, decidimos em reunião que não devem ser colocados objetos na garagem, pois ela não deve servir como depósito”, afirma. Para solucionar a colocação de bicicletas, por exemplo, o condomínio decidiu dedicar um espaço para ter um bicicletário. “Os moradores podem deixar em um lugar seguro, com chave”, disse. O síndico ressalta também que os condôminos devem rediscutir o regimento, pois alguns tópicos muitas vezes não estão previstos e algumas peculiaridades podem ser observadas com o passar do tempo.

Outra medida importante discutida entre os moradores do prédio foi a instalação de câmeras de segurança na garagem para evitar furtos, e que auxilia no cotidiano dos condôminos. “Já aconteceu de um morador bater o carro no portão da garagem, mas logo ele se dispôs a pagar o dano”, destacando que o fato estava registrado na filmagem e serviu para evitar constrangimentos.

Segurança

A garagem pode ser um fator de risco para a segurança dos moradores, especialmente nessa época do ano em Criciúma, que fica visivelmente mais vazia no verão, quando muitos seguem para praias como Balneário Rincão, Morro dos Conventos e Balneário Arroio do Silva, além de outras do sul catarinense. Por isso, observar a garagem é imprescindível nesse período.

A sócia e administradora da Contap, Deise Felício Sombrio, diz que uma das orientações fundamentais é não emprestar o controle da garagem para quem não é morador. “Os moradores e o síndico devem estar sempre atentos para evitar a entrada de pessoas desconhecidas através da garagem”, comenta.

A administradora lembra ainda que é fundamental que o síndico tenha o cadastro das vagas para evitar que moradores que desconhecem as regras utilizem a garagem de outro apartamento. “Tendo em mãos este documento, o síndico pode orientar e evitar problemas futuros”. Em relação a apartamentos vazios, que estão para venda ou locação, é preciso ter autorização por escrito do proprietário para que as vagas possam ser cedidas para condôminos que precisam do espaço para receber visitas ou colocar outro automóvel no local. “Além disso, é preciso manter conservadas as faixas amarelas que delimitam os boxes, orientar os moradores a não estacionar em local de manobra, e consultar sempre o que diz a convenção do condomínio”, informa Deise.

Por Soraya Falqueiro

Fonte: Condomínio SC

Escolha o carro de acordo com a garagem

Antes de trocar seu veículo por um modelo maior, verifique se há a possibilidade de conseguir uma vaga mais espaçosa.

Engana-se quem pensa que a dor de cabeça e o estresse começam só na hora de encarar o trânsito das grandes cidades. A dificuldade começa na hora de sair do condomínio, onde o espaço da garagem é repartido entre os moradores para oferecer o maior número de vagas possível. Quase sempre, elas são pequenas e exigem habilidade extra de quem manobra os veículos.

Aí vem a questão: qual é o tamanho ideal para estacionar o seu carro? O tamanho mínimo de uma vaga na garagem deve ser de 4,2 metros de comprimento por dois de largura (conforme tabela abaixo), de acordo com engenheiros. Ainda assim, essas vagas continuam apertadas para a entrada e saída com folga de veículos médios e grandes.

Segundo a arquiteta Ana Lúcia Siciliano, em prédios de alto padrão, essa metragem costuma ser mais vantajosa: cerca de 2,3 metros de largura por 4,7 metros de comprimento.

É interessante comentar que as medidas podem variar em cada cidade. Há locais em que a metragem aumenta para cinco metros de comprimento por 2,5 metros de largura, conforme o Código de Obras local.

No entanto, nem todos os prédios cumprem as medidas. E reivindicar o espaço de acordo com o seu tipo de carro exige tempo, advogado e muita paciência. Isso significa que o ideal é verificar esses detalhes no início.

Antes de comprar um apartamento, é preciso checar o tamanho médio das vagas e se são particulares (definidas na hora da compra do apartamento) ou indeterminadas. Se o seu caso for o segundo, descubra como é feito o rodízio (por tipo de carros, sorteio) e com que frequência a troca é reali zada. Assim, você não correrá o risco de ter de colocar o seu carro grande em uma vaga para veículos pequenos.

Cabe mais um aqui?

Para quem mora em casa, aumentar o tamanho da garagem não é impossível. São diversas possibilidades, dependendo do espaço disponível. “Diminuir ou eliminar o espaço do jardim é uma opção, se o proprietário não se incomodar com a perda”, explica a arquiteta Ana Lúcia Siciliano. “O ideal é deixar um recuo maior na hora de construir a casa.”

Lembrando que, para não danificar nenhuma parte da estrutura do imóvel, é preciso consultar a planta antes de partir para a quebradeira.

Confira o tamanho de vagas de garagem em prédios (Código de Obras e Ediicações de São Paulo)

Veículo pequeno: 2,10 m 2 m 4,20 m;

Veículo médio 2,10 m 2,10 m 4,70 m;

Veículo grande 2,30 m 2,50 m 5,50 m;

Veículo de deficiente físico 2,30 m 3,50 m 5,50 m;

Moto 2m 1m 2 m.

Fonte: Band

Condomínios organizam vagas para visitantes

Os condomínios utilizam regras para o estacionamento dos veículos de visitantes nos prédios. O ordenamento geralmente está previsto na convenção ou no regimento interno. A organização e o regulamento evitam problemas para moradores e administradores.

O Condomínio Residencial Boulevard Trindade, no Bairro Trindade, em Florianópolis, definiu 20 vagas de garagens para visitantes. De acordo com o síndico Ramos Sá as visitas podem ficar até 72 horas no local. Do quarto dia em diante é cobrada uma taxa que pode variar de R$ 5 a R$ 20. A partir de uma semana, explica ele, o valor sobe para R$ 20 por dia. “A cobrança foi uma maneira que encontramos para não tornar a prática abusiva”, justifica.

As regras estão definidas no regimento interno desde 2006. No condomínio, os moradores não podem usar as vagas destinadas aos visitantes. Quem infringir as determinações previstas no regimento é multado em R$ 20 por infração.

No Residencial Esplanada, no Bairro Abraão, na Capital, o edifício possui 23 vagas, mas nem todos os moradores possuem carro, portanto, sempre sobram vagas para quem recebe os parentes em casa por alguns dias. O síndico Fernando Luiz Winter afirma que os moradores costumam receber mais visitas durante o verão e que sempre sobra uma vaguinha ou outra.

Entrada terá cancelas e sensores

Luciano Carioni, síndico do condomínio Ilhas do Norte, em São José, na Grande Florianópolis, colocou em prática as normas regulamentadas no ano passado para estacionamento dos veículos dos moradores. Não há vagas estabelecidas para os visitantes.

A medida adotada pelo condomínio consiste em colocar cancelas na entrada do prédio e cada morador terá de usar um sensor no veículo para passar. Ele disse que as pessoas que forem visitar os familiares no edifício terão que deixar o carro do lado de fora, ou no máximo entrar apenas para o desembarque de alguém. No condomínio há 518 apartamentos, mas somente 320 vagas de garagem.

Cíntia Maria Pasetto Gava, advogada especializada na área de condomínios e síndica em Florianópolis, ressalta que não existe obrigatoriedade de oferecer vagas para os visitantes, mas orienta que estejam previstas na convenção e no regimento interno para evitar desrespeito às normas.

Dicas da advogada:

- Manter as regras definidas na convenção e no regimento interno.
- Se não estão previstas no regimento, convocar uma assembleia específica para determinar como será dividido o espaço para os visitantes e, posteriormente, incluir as determinações no regimento.
- Orientar os zeladores e porteiros para que evitem deixar os prestadores de serviço estacionar na vaga de visitantes.
- Orientar os moradores para que respeitem e não utilizem os espaços designados aos visitantes.

Fonte: CondomínioSC

Garagem: pelo resgate de uma área sempre “esquecida”

Espaços mal dimensionados ou pouco aproveitados, com problemas de infiltração, iluminação inadequada, além de pisos e pinturas desgastadas, transformam as garagens dos condomínios em vitrine negativa desses empreendimentos

A falta de manutenção constante das garagens dos condomínios representa a grande vilã para esses ambientes, geralmente protelados na hora de se aprovar melhorias. Em uma cidade como São Paulo, repleta de carros, é comum encontrar garagens deterioradas ou mal aproveitadas, observa Carlos Santos, que atua como gestor de riscos em edificações. “Por ser um lugar que também abriga outros locais vitais para o condomínio, ele não pode ser esquecido”, diz.

De acordo com o técnico, os síndicos não costumam manter o hábito de observar atentamente todos os aspectos deste espaço. “Eles deixam esse trabalho para o zelador que, além de muitas vezes não realizar isso com a frequência devida, também não dá feedback a respeito das inspeções.” Assim, a primeira dica que o gestor deixa à administração condominial é que passe a fazer inspeção das garagens de forma organizada, com disciplina e comunicação obrigatória dos problemas identificados. “Se for realizada uma planilha simples com os pontos que precisam ser analisados, contendo a data e o intervalo entre cada vistoria, já será um grande ponto a favor”, diz.

Mania de depósito

Outra dica importante é evitar que a garagem do condomínio se transforme em depósito, com acúmulo de materiais. “Muitos prédios estão enchendo esses espaços e obstruindo setores importantes, como os que dão acesso à drenagem e energia do edifício”, alerta Carlos Santos. O gestor relata que, certa vez, visitou um edifício em que um carro costumava ser estacionado em cima do poço de drenagem. Se houvesse algum tipo de problema, inundação ou a necessidade de vistoriar o local, os funcionários teriam dificuldades para resolver a questão. Dessa forma, durante as visitas ao ambiente, os síndicos ou zeladores devem constantemente realizar uma “faxina”, eliminando obstruções, com especial atenção para aquelas que dificultem o acesso aos recursos de emergência (extintores de incêndio, mangueiras etc.). Além disso, usar parte da garagem para acumular lixo reciclável – mesmo que seja em um lugar vazio – não é recomendado pelo gestor. Ele diz que materiais desse tipo podem ser incendiados facilmente e, por estarem próximos a tantos carros, representam literalmente uma combinação explosiva.

Sinalização e infiltrações

Muitos condomínios possuem tubulações suspensas nas garagens, por onde circulam o gás, água e resíduos que devem ser manuseados com cuidado. O problema, segundo o gestor, começa quando inexiste sinalização correta a respeito da altura apropriada dos veículos, de forma que consigam passar sob elas sem causar danos. Para conservar o ambiente seguro, é preciso começar a considerar o tamanho dos carros estacionados no local. “Muitas vezes os moradores medem apenas os portões, mas isso não é suficiente”, alerta Santos. “Sinalização clara faz parte das regras importantes para se manter o ambiente sempre em bom estado”, explica, assim como a iluminação, cuidando-se para que a garagem não tenha pontos escuros nem penumbras.

E como parte disso, a pintura cumpre um papel importante e deve trazer as cores amarela e preta onde forem obrigatórias, mas o restante das paredes em tons claros, de preferência brancas, evitando dar ao local uma aparência sombria. Quanto às infiltrações, uma inspeção semanal das garagens ajuda a evitar surpresas e o agravamento dos problemas. Se os pontos forem detectados ainda em estado inicial, contratar uma empresa especializada pode sair mais barato e render um serviço mais eficaz. “O que não pode é utilizar calhas para administrar vazamentos e outras situações parecidas. Dessa forma o problema nunca se soluciona”, finaliza.

Limpeza, área crítica

Outro erro muito comum na manutenção das garagens está na lavagem de seu piso com água, destaca o engenheiro civil Alexandre Luís de Oliveira. O certo é fazer a limpeza à seco, com varrição ou máquina de lavagem com aspiração, orienta o especialista. “Pisos laváveis são aqueles impermeabilizados, e geralmente os pisos desse espaço – por serem áreas cobertas – não possuem essa necessidade”, complementa. Contudo, Oliveira indica fazer a impermeabilização nos casos de garagens com mais de um andar, em que o piso também possua a função de cobertura para outro nível ou pavimento. No mais, o engenheiro diz que os cuidados na limpeza podem variar de acordo com o projeto e os materiais aplicados no espaço. O Manual de Prevenção Preventiva do prédio continua, portanto, sendo bom guia do que precisa ser feito. Ele deve estar sempre às mãos dos zeladores, defende o engenheiro.

Parceria na conservação

Para trazer melhorias à edificação, um trabalho conjunto e transparente com os condôminos apresenta muitas vantagens, como na revitalização das garagens, destaca a síndica Margarete Alvarez, do Condomínio Ideali, localizado no Parque Vila Prudente, zona Leste de São Paulo. Recentemente, sua administração promoveu um remanejamento das demarcações na garagem, o que contou com a anuência dos moradores e permitiu aumentar o tamanho de quatro vagas, além de criar a do zelador.

As quatro vagas cresceram cerca de 40 cm – uma grande vitória, já que os carros maiores geravam reclamações constantes entre os moradores ao deixarem o espaço apertado. A ideia de fazer a intervenção surgiu de um condômino, engenheiro, que realizou um estudo apresentando as possibilidades de mudança para a síndica. De bom grado, ela diz ter aceitado a proposta e trabalhado para que o plano se concretizasse.

A mudança, segundo Margarete, agradou a todos moradores, que agora conseguem estacionar os carros com mais liberdade. Para a distribuição das vagas, sorteios são realizados anualmente entre os condôminos (incluindo a vaga do zelador). Isso facilitou a própria manutenção, comemora Margarete, em função do espaço remanejado e da distribuição numerada. O estacionamento recebe visitas constantes do zelador para ver “se tudo está funcionando bem”. O piso de concreto é varrido semanalmente, mas a cada seis meses recebe lavagem completa realizada por empresa especializada.

“Sugiro que o gestor seja sempre transparente a respeito das necessidades de cuidados preventivos, emergenciais e de melhorias dentro do prédio”, defende. “E quando forem trazidas ideias, ele precisa estar aberto a sugestões e também a pedir ajuda quando não dominar determinados assuntos.”

Fonte: Direcional Condomínios

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