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Garagem

Garagem: os riscos de negociar a vaga no condomínio

Com o aumento da frota de veículos no País e em todas a cidades, surge a necessidade também de condomínios com mais mais vagas de garagem por apartamento. Alguns prédios novos já foram projetados com duas vagas para carros por unidade, porém os mais antigos oferecem apenas uma.

A realidade culminou em uma negociação de ajuda mútua: quem não usa a vaga, aluga para outros moradores. O lucro para o locatário e locador é certo, entretanto é preciso respeitar a legislação vigente.

De acordo com o diretor regional e estadual do Sindicato da Habitação (Secovi-PR) Junzi Shimauti, o Código Civil determina que a vaga pode ser alugada apenas para moradores do prédio, mas prevalece também a regra do condomínio. “Alugar a vaga para uma pessoa que não more no prédio pode ser perigoso. Coloca em risco a segurança de todos os moradores”, frisa Shimauti.

Já a respeito da venda da vaga, o diretor explica que tudo vai depender da escritura do imóvel. “Normalmente a garagem está vinculada ao apartamento, mas em alguns casos existem duas escrituras. Se o contrato for separado é possível vender a vaga”.

Garagem: os riscos de negociar a vaga no condomínio - Divulgação
Segurança – O mais indicado é alugar a vaga de garagem para morador do condomínio

Além de negociar o espaço, alguns moradores utilizam a garagem como depósito de quinquilharias. O diretor do Secovi esclarece que o uso da garagem é exclusivamente para guardar veículo e que, em geral, outra destinação não é permitida. “A vaga só pode ser utilizada para outro fim, se o condomínio autorizar”, reforça.

Outra regra que deve ser respeitada está relacionada ao tamanho do carro. De acordo com a legislação, somente carros médios podem ser guardados na garagem. Os carros maiores dificultam o estacionamento dos outros veículos e podem até causar acidentes. Colocar motos ao lado dos carros também pode causar problemas aos motoristas na hora de estacionar.

Outro problema é o chamado “contrato de boca”. Assim, o Secovi orienta que os condôminos documentem a negociação, fazendo constar o valor do aluguel e a data de pagamento.

O QUE DIZ A LEI

A Lei Federal 12.607/12 proíbe a venda ou o aluguel de vagas de garagem para pessoas de fora do condomínio. A exceção vale apenas se a permissão for estabelecida na convenção do prédio.

Segundo o Secovi, em 95% dos casos essa permissão não está expressa em documento. E, se os moradores quiserem modificá-lo, será necessária aprovação em assembleia.

A nova norma foi criada com o objetivo de garantir maior segurança nos condomínios.

A única maneira de alugar ou vender vagas de garagem agora é com a aprovação de dois terços dos moradores em votação durante assembleia. Edifícios-garagens não são afetados pela lei.

Fonte: O Diário

Garagem sem conflitos!

As garagens normalmente são motivo de brigas e desentendimento entre os condôminos.

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São inúmeros os motivos para gerar conflitos, entre eles vagas apertadas, presas e prejudicadas por colunas. Esses contratempos podem gerar inclusive acidentes.

Para evitar os desentendimentos e outros conflitos, é importante colocar em prática uma série de ações que irão amenizar os problemas e melhorar a convivência no condomínio. De acordo com o Dr. Michel Rosenthal Wagner, advogado especializado em consultoria preventiva aos condomínios, outro ponto que gera desentendimento é a questão da lavagem dos carros.

“Se a convenção proibir, não pode lavar, esta é a regra geral. Mesmo que a vaga seja sua, existe uma convenção e deveres e direitos de cada condômino”, explica. Se puder lavar o carro, vai haver sujeira na garagem, gastos com água e as pessoas que não possuem carro poderão ter que pagar mais.

Wagner acrescenta que o bom senso deve prevalecer sempre. “Quando as pessoas não conseguem se comportar amigavelmente, o judiciário está aí para auxiliar”, diz. Leandro César Anili, morador de um condomínio em Campinas, enfrenta problemas com a garagem do condomínio onde mora.

“A pessoa que divide o espaço da garagem gaveta comigo, nunca coloca o carro da maneira correta, o que me prejudica, pois só consigo abrir um pouco a porta do carro encostando ela na coluna”, reclama.

A seguir, uma lista com recomendações que podem auxiliar na melhora dos problemas referentes ao uso das garagens em condomínios.

Tamanho das vagas – No Código de Obras e Edificações, da cidade de São Paulo, por exemplo, está previsto que 50% das vagas em prédios residenciais devem ser de tamanho pequeno, 45% de tamanho médio e apenas 5% de tamanho grande. Por isso, verifique se as vagas de seu condomínio atendem as especificações de sua cidade.

Vizinhos x vagas – Para evitar desentendimentos com os vizinhos, no caso de vagas apertadas, por exemplo, deixe bilhetes no para-brisa do carro, explicando a situação com educação.

Vagas para dois carros – Geralmente é possível estacionar apenas um carro por vaga, segundo a convenção interna do condomínio. Porém, a situação pode ser discutida na reunião e a regra pode ser flexibilizada.

Depósito na garagem – É proibido utilizar a garagem como depósito, prática comum nos condomínios.

Fonte: Condoworks

Regras no uso da garagem devem ser respeitadas

Práticas de comércio e oferta de serviços são problemas por serem atividades irregulares

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Imagine se, ao chegar com o carro na garagem do seu condomínio, você pudesse comprar água, lanche e até cortar o cabelo. Achou estranho? Pois, dentro de  alguns condomínios, essas e outras atividades econômicas podem ser realizadas no local de estacionamento dos veículos. Se a ideia não agradou muito, calma.

Como as áreas são privadas, algumas regras precisam ser respeitadas pelos condôminos. “A vaga é uma área particular. Existem limitações baseadas nas conversões e regimentos internos dos residenciais”, disse o advogado da Associação de Defesa dos Adquirentes de Imóveis (ADAI), Cassius Guerra.

O Residencial Ignêz Andreazza, construído há quase 30 anos na avenida Recife, no bairro de Areias, conta com 2.464 apartamentos, 176 prédios, divididos em 23 blocos e mais de 15 mil moradores. Nas garagens, os serviços vão desde alimentação até conserto de eletrodomésticos e, com tantos moradores, não é fácil fazer com que todos sigam as regras. A estrutura atrai, inclusive, comerciantes de fora, como é o caso de José Aderaldo, que não mora no residencial e aluga a garagem de um morador.

Ele abriu um depósito de água mineral no condomínio. “Eu alugo o espaço há 18 anos. No início foi bem complicado, não tinha clientes fixos. Hoje consegui clientela fixa. Atualmente pago R$ 60 de aluguel”, disse. Outro comerciante do residencial é José Ivan da Silva, que, ao contrário do seu concorrente, comprou a garagem pelo valor de R$ 1,9 mil. “Trabalho e comercializo no residencial há pelo menos 19 anos. Além da vender água, faço outros serviços para os moradores”, afirmou.

Para o síndico do condomínio, Hélio Santos, entretanto, as atividades são irregulares. Segundo o administrador, o regimento interno proíbe toda e qualquer atividade econômica nas garagens. Uma solução para ele seria tentar organizar espaços e proibir novos comerciantes, mas os serviços são muitos e diversificados.

“Hoje estou mapeando todos os pontos que têm comércio, para poder criar um espaço para essas atividades. Exemplo prático é uma praça de alimentação para quem trabalha com alimentos. Vamos tentar resolver essa questão. Não é que vamos proibir as atividades comerciais, na verdade vamos organizar. O que está proibido hoje é começar uma nova atividade”, comentou Santos.

O exemplo do Ignêz Andreazza deve ser tratado como uma exceção, para o diretor de condomínio do Sindicato da Habitação (Secovi-PE), Márcio Gomes. “As vagas de garagens são para uso exclusivo de guarda de veículos automotores.Alguns condomínios permitem a guarda de bicicletas nas vagas de garagens, mas tal prática deve estar prevista e consentida no regimento interno. Qualquer outro tipo de uso das vagas de garagem é vedado”, afirmou.

Bom senso

E o que fazer com sua vaga?  Ter bom senso é a melhor escolha. “No nosso prédio, permitimos aluguel da garagem, desde que seja para um morador do próprio prédio”, afirmou Fátima Casa nova, síndica do edifício Daher, localizado no bairro de Piedade. Nesse caso, cada morador tem direito a duas vagas e não é permitida nenhuma atividade comercial.

Já no caso do edifício Porto Seguro, que fica localizado em Jaboatão dos Guararapes, devido ao  tamanho limitado das áreas comuns dos condomínios, existe apenas uma vaga por morador e é impossível dar outros usos ao espaço.

“É impensável haver atividades econômicas no prédio. Em nossa convenção, é proibido até mesmo motos e bicicletas nas garagens”, comentou Lucidalva Albuquerque, síndica do residencial.

Buscar informações no regimento e na convenção do prédio, além de tentar solucionar os problemas através da conversa, são as dicas para quem quiser evitar dores de cabeça. “Se não for solucionado, o melhor é procurar o judiciário”, aconselhou o advogado Cassius Guerra.

Fonte: Folha PE

Cada um na sua

O carro só pode ser colocado na vaga de outro morador mediante autorização por escrito. Em caso contrário, vale uma multa

Se fôssemos criar uma lista dos principais problemas relacionados a garagens de condomínios, é bem provável que o uso da vaga de terceiros estivesse entre os primeiros lugares do ranking. A atitude, que pode ser considerada falta de educação para alguns e apenas falta de aviso para outros, geralmente costuma ser bastante inconveniente.

A proprietária de um apartamento na grande São Paulo, Shirley Dallomo, já passou pela experiência algumas vezes e não gostou. “Eu e meu marido tivemos grandes problemas com a garagem. Como morávamos em Santos e o apartamento em São Paulo ficava meses vazio, um morador começou a usar a vaga frequentemente, chegando ao cúmulo de termos que ficar aguardando ele tirar o carro quando chegávamos de viagem.”

O que fazer? – Para tentar resolver o problema, Shirley e o marido deixaram por escrito que a vaga poderia ser utilizada apenas por uma sobrinha que frequentava o condomínio para cuidar do apartamento, mas mesmo assim os transtornos continuaram.

“Este morador tinha um carro maior e chegou a repintar a faixa da garagem para aumentar o espaço da dele, que ficava ao lado da nossa. Quando meu marido percebeu, exigiu que o espaço voltasse a ser o de antes”, completa.

Em alguns casos, pode-se pensar que, com autorização do síndico, um morador pode usar a vaga do outro que não costuma utilizá-la, seja porque não mora no condomínio ou porque está momentaneamente sem carro, por exemplo, mas não é bem assim. A única autorização que vale é a do próprio dono da garagem.

Vaga fixa tem custo no IPTU – O administrador de condomínios Antonio Jorge Neto explica que há basicamente dois tipos de vagas de garagem: as que são definidas desde a planta e representam uma parcela da metragem da unidade, portanto são inseridas na cobrança de IPTU, e as vagas coletivas que possuem uso alternado.

“Quando se tem vaga coletiva, o síndico até pode permitir por alguns instantes que se use a vaga de outra pessoa em caso de emergência. Mas, quando a vaga faz parte da metragem da unidade e se paga IPTU por ela, nem o síndico tem autoridade para permitir o uso, mesmo que por pouco tempo”, explica ele, que também é síndico do condomínio em que reside.

Por mais que usar a garagem alheia possa parecer uma atitude sem muitas consequências, ela pode, sim gerar, transtornos, além de ser proibido.

Se houver uso sem permissão prévia, tanto o morador quanto o síndico podem aplicar a multa prevista para a infração na convenção do empreendimento. “O valor da multa tem oscilações, mas pode chegar até o da taxa do condomínio”, finaliza Neto.

Educação e bom senso

  • É importante que o uso de vagas coletivas de terceiros não ultrapasse 15 minutos, mesmo com a permissão temporária do síndico
  • Remarcar vagas é proibido por lei. A proporção do número de vagas é determinada pela subprefeitura local
  • Antes de qualquer medida, vale conversar com quem está usando a vaga sem permissão
  • O síndico pode intermediar a conversa para evitar transtornos e até propor um acordo caso seja interessante para as duas partes
  • Formalizar a autorização ou a proibição de uso por escrito é importante

Fonte: iCondominial

Veículo amassado na garagem do condomínio

Veículo amassado na garagem do condomínio

Um veículo aparece arranhado na garagem do prédio. A primeira pergunta que o morador faz, é como deve fazer para acionar o condomínio para ser ressarcido pelo dano.

O condomínio não deve ser acionado, porque não responde pelos atos de condôminos ou demais moradores. Somente se quem arranhou foi um de seus funcionários.

Isto porque, salvo disposição expressa na convenção condominial, os condomínios não são responsáveis por furtos ou danos ocorridos nas áreas comuns ou privativas.

Por exemplo, sobre furto de bicicleta, o inquilino de um apartamento pretendeu o ressarcimento, pelo condomínio, do seu prejuízo, que foi rechaçado pelo Poder Judiciário: “salvo culpa devidamente comprovada, os condomínios residenciais não respondem por danos ou furtos ocorridos em áreas de estacionamento ou de uso comum” (1ª Turma Recursal Cível dos Juizados Especiais do Rio Grande do Sul).

O fator importante, que embasa a decisão acima, é o de que a relação entre condomínio e condôminos não é de consumo e, portanto, não incidem as regras do Código do Consumidor. Os condôminos estão entre si, no mesmo pé de igualdade.

Alguns desavisados, entretanto, teimam em propor ações contra os condomínios, baseados na relação consumerista.

O Código de Defesa do Consumidor (CDC), Lei nº 8.078 dispõe sobre a proteção do consumidor e dá outras providências. Trata de produto ou serviço. E, no parágrafo segundo, do artigo 3º, define serviço como “qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista”.

O condomínio não tem personalidade jurídica. Não é pessoa física nem jurídica. Não presta serviços mediante remuneração. Constitui-se em uma comunhão de interesses, onde são rateadas despesas. Não tem objetivo de lucro, distinguindo-se assim das sociedades.

Essa circunstância foi elucidada com grande clareza pelo Juiz Milton Sanseverino, que atuou como relator na Apelação nº 614098-00/2 (2º Tribunal de Alçada Civil – 3ª Câmara), em julgamento datado de 23 de outubro de 2001. Vale à pena transcrever trecho do acórdão:

“O condomínio nada mais é, em essência, que a massa ou o conjunto de condôminos, isto é, o complexo de co-proprietários da coisa comum. Ora, não teria sentido imaginar que cada um dos comproprietários pudesse ser considerado “consumidor” em relação aos demais e que estes, por sua vez, pudessem ser tidos na qualidade “fornecedores” de “produtos” ou de “serviços” uns aos outros, co-respectivamente, pois isto não só contrariaria a natureza mesma das coisas como aberraria dos princípios e das normas jurídicas disciplinadoras da espécie, destoando por completo da realidade e da lógica mais complementar”.

E, adiante, prossegue ele: “não existe verdadeira e própria relação de consumo, não podendo o condomínio, a toda evidência, ser considerado “fornecedor de produtos e serviços”, nem o condômino “consumidor final” de tais “produtos e serviços”, como é de meridiana clareza, ou, em outros termos, de primeira, elementar e inafastável intuição”.

Esse esclarecimento é fundamental para que as pessoas não proponham ações contra os condomínios fundadas no Código de Defesa do Consumidor. Elas abarrotam os cartórios, principalmente dos Juizados Especiais Cíveis e estão fadadas ao fracasso.

Daphnis Citti de Lauro, é advogado, especialista em direito imobiliário e autor do livro “Condomínio: Conheça Seus Problemas”.

Fonte: http://www.condominiosc.com.br

Espaços apertados e falta de vagas levantam discussões sobre garagens

Tamanho das vagas precisa respeitar normas municipais
Tamanho das vagas precisa respeitar normas municipais

Condomínios buscam maneiras como rodízios e sorteios para atender aos moradores

Era para ser mais uma simples assembleia de condomínio em um prédio da Zona Sul, até que chegou a hora de sortear a disposição dos carros na garagem. Diante do resultado, um morador resolveu protestar, dizendo que o sorteio estava “viciado”. Afinal, fazia anos que ele ficava sempre com as áreas de acesso mais complicado. Armada a confusão, uma moradora com dificuldades de locomoção também entrou na discussão. Ela achava que deveria ter prioridade em vagas de fácil manobra, devido à sua condição. Começou o bate-boca acerca deste ponto de atrito em tantos condomínios: a falta de espaço para estacionar.

O prédio em questão tem 49 apartamentos, sendo cinco coberturas, cada uma com direito a três vagas na garagem. As demais unidades têm direito a duas vagas. Mas o sorteio é necessário porque são três pavimentos de estacionamento, sendo dois subterrâneos, onde as manobras são mais complexas.

— A gente sempre fez assim, conforme prevê o regimento interno. Não consigo encontrar alternativa mais democrática. Não dá para, simplesmente, estabelecer um rodízio, pois o número de vagas no térreo é muito menor do que nas outras áreas — afirma a síndica do condomínio, que está no posto há dez anos e garante que o estacionamento está em primeiro lugar do ranking de problemas do prédio, juntamente com os vazamentos.

Ela afirma que o diálogo entre os moradores pode ajudar, já que a troca de vagas é negociável entre eles. Inclusive, há unidades que nem usam os espaços e podem cedê-los. Mesmo assim, está aberto o debate para encontrar uma solução, caso ela exista.

DEFINIÇÕES EM ASSEMBLEIAS

De acordo com o diretor jurídico da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi), Marcelo Borges, a garagem é um dos ambientes mais importantes para a vida condominial, atestando a qualidade da atuação do síndico como gestor. Entre rodízios e sorteios, alguma solução precisa ser encontrada com a devida aprovação dos moradores.

— Aqueles condomínios que conseguem ter um controle por meio de regras estabelecidas em assembleia funcionam melhor. Uma vez aprovadas, essas decisões têm que ser o norte, apontando quais são as responsabilidades dos condomínios e quais são as dos usuários — comenta ele.

Mas muitas vezes, os problemas aparecem em função do próprio espaço delimitado para a vaga. Elaine Cabral, moradora do Enjoy Residences, no Recreio, ficou surpresa ao se mudar há cerca de um mês para o condomínio e perceber que na casa recém-comprada não era possível guardar os dois veículos da família, ao contrário do que garantia a escritura.

— É um absurdo, um desrespeito. Comprei um imóvel pensando que teria o conforto da garagem, mas agora tenho que parar na rua, o que gera muito transtorno, pois tenho duas filhas pequenas, chego com compras, levo chuva na cabeça… Se entro com o carro, sequer consigo abrir a porta para sair. Será que a construtora não mediu antes? É surreal — desabafa ela.

TAMANHOS VARIADOS

Segundo o advogado especialista em direito imobiliário Hamilton Quirino, o Código de Obras do Município estabelece uma largura mínima de 2,5m para as vagas de garagem. Já a extensão precisa ter ao menos 5m ou 6m, sendo a última metragem obrigatória para espaços paralelos ao eixo de circulação.

Como referência de tamanho, um Honda HR-V, utilitário mais vendido atualmente no Brasil, mede 1,77m de largura e 4,29m de comprimento. Já uma picape Toyota Hilux de cabine dupla tem, respectivamente, 1,85m por 5,33m.

— Se não forem cumpridas cláusulas contratuais a respeito das vagas, o morador poderá acionar o construtor. Se for prédio antigo, devem ser cumpridas as normas da convenção do condomínio e de seu regulamento interno — completa o Quirino.

Por meio de nota, Eric Labes, diretor da Labes Melo, construtora responsável pelo Enjoy, informou que empreendimento está dentro da legislação em vigor no Rio, tendo sido vistoriado e recebido o habite-se da prefeitura, autorizando a ocupação do mesmo, e averbado no Registro de Imóveis.

Para o advogado Marlon Mattos, também especialista no setor, o ideal é que o morador que suspeite de alguma irregularidade chame um arquiteto de confiança para fazer uma consulta de informação na prefeitura, na qual todas as intervenções que podem ser feitas no referido endereço serão detalhadas.

Segundo ele, não é comum que as dimensões das vagas deixem de ser atendidas pelas construtoras, porque, neste caso, a prefeitura não concederá o habite-se da obra. No entanto, na prática, há situações em que, após a entrega do empreendimento, proprietários e condomínios decidem informalmente alterar as dimensões para aproveitar melhor o espaço.

— De todo modo, se o não atendimento das dimensões tiver origem na construção, o condomínio ou mesmo os adquirentes podem propor ação judicial contra a construtora por vício construtivo. Porém, se a redução de tamanho das vagas estiver ligada a uma ação posterior do condomínio, o mesmo pode ser alvo de uma ação para obrigar a restituir as medidas originais.

MOBILIZAÇÃO INTERNA

O advogado especialista em direito imobiliário Celso Simões reforça que a incorporadora deve obedecer às posturas municipais e garantir o cumprimento do que está previsto na incorporação do prédio e no contrato de venda e compra das unidades. O condomínio, por sua vez, deve sempre fazer cumprir as regras previstas na respectiva convenção. Se houver qualquer desconformidade, o morador pode sempre procurar algum tipo de mediação de conflitos e, se necessário, acionar os responsáveis judicialmente.

— Mas nada disso impede que os vizinhos se unam no sentido de encontrar uma solução prática que resguarde a equidade dos condôminos e garanta a harmonia da vizinhança. Pode-se, por exemplo, contratar um corpo de manobristas, adquirir paletes para o deslocamento transversal de veículos ou alugar eventuais vagas ociosas — diz ele.

Simões acrescenta ainda que, em alguns casos, o problema nas garagens pode decorrer da má utilização do espaço. Ele explica:

— É possível que a incorporação do prédio preveja vagas de tamanhos grande, médio e pequeno (sempre obedecendo às posturas municipais). Há casos em que o condômino tem direito a uma vaga de tamanho médio, e acaba adquirindo um utilitário ou uma picape de maior porte. Nestas situações, a reclamação deve ser direcionada ao morador, não à incorporadora. Também cabe uma atuação fiscalizatória por parte do condomínio.

Outra situação que é frequentemente alvo de reclamações é quando os veículos aparecem, da noite para o dia, danificados em função das manobras feitas nestes locais. O diretor jurídico da Abadi, Marcelo Borges, afirma que já existe uma jurisprudência bem consolidada indicando que o condomínio só é responsabilizado quando assume o dever de guarda dos veículos. Seria o caso de um prédio que contrata vigilantes, manobristas ou estabeleça no regulamento interno que detém essa responsabilidade.

— O carro é um bem e como tal, é natural que os proprietários queiram ser indenizados quando um problema acontece — pondera Borges. — Por isso isso é importante que os condomínios sejam muito bem assessorados na hora de definir suas normas.

Fonte: G1, http://www.condominiosc.com.br

Garagens revitalizadas

Pintura epóxi é opção para repaginar pisos de garagens

Garagem do Condomínio Renoir: revitalização do piso com revestimento epóxi de 2 milímetros

Uma extensão dos apartamentos, as garagens muitas vezes são deixadas em último plano na hora de reformar ou revitalizar o prédio. Porém, é bom lembrar que é através delas que grande parte dos moradores e visitantes acessa o prédio e não pelo hall de entrada.  Por isso, investir em revestimentos bonitos e de qualidade para esses espaços é também tornar mais agradável uma das portas de entrada do edifício.

Feita principalmente em pisos novos, onde se buscam acabamentos estéticos, proteção e valorização do condomínio, a pintura epóxi tem sido também uma opção em condomínios para a revitalização de pisos mais antigos. “A pintura com revestimento a base de epóxi é indicada para proteção em revestimentos novos ou recuperação de superfícies mais antigas, principalmente quando apresentam desgastes, trincas, buracos ou quando geram poeira”, explica Eduardo Kunz, representante técnico de uma empresa de tintas.

Segundo Eduardo, a tinta epóxi tem a função de proteger o concreto contra o desgaste e formação de pó, deixando o piso sempre com aspecto de limpo e evitando que o pó se espalhe por todo o condomínio. Ele explica que atualmente, por desconhecimento, alguns condomínios utilizam tintas incorretas e de baixa resistência para o tipo de trânsito no piso. “Esse erro normalmente acontece por falta de orientação profissional que leva a não avaliação do custo e benefício. O resultado são pinturas com baixa durabilidade, desgaste prematuro ou descascamento da tinta pelas rodas dos veículos”, diz.

Entre as vantagens do uso da tinta está a valorização do condomínio, a praticidade na limpeza, a economia no uso de água para lavação, a impermeabilização contra infiltração de água e óleos dos carros e proteção da superfície contra desgaste. “Por ser totalmente impermeável, a tinta epóxi não permite que a sujeira fique impregnada sobre ela. Com isso, diminui-se a necessidade de lavação com água em abundância, evitando assim o gasto excessivo. A limpeza é simples e pode ser feita com vassoura, pano úmido, mop, ou com máquinas de lavação apenas utilizando detergente neutro”, relata o representante.

Durabilidade

Os revestimentos a base de epóxi são extremamente duráveis se comparados a tintas comuns de pintura de piso, comercializadas em lojas. Segundo Eduardo, a durabilidade dependerá da espessura da camada de tinta aplicada, ou seja, quanto maior a espessura maior será o tempo de vida útil. Uma pintura pode durar em média até cinco anos e um revestimento epóxi com 1 milímetro dura em média mais de 10 anos. A limpeza do piso, o tipo de veículos que rodam sobre a pintura e a forma como os moradores dirigem na garagem, também influenciam na durabilidade, assim como as derrapagens, freadas e arrancadas bruscas também comprometem. “Áreas de manobras, curvas e rampas, por exemplo, tendem a ter um desgaste maior que outras áreas, por isso sugerimos uma espessura maior nessas áreas para que o desgaste demore a ocorrer”, explica.

Há cinco anos como síndico do condomínio Renoir, em Balneário Camboriú, Eloi Scaini pintou os pisos das garagens em setembro de 2012. Segundo ele, o objetivo foi proteger e melhorar a estética das garagens. “Antes as garagens tinham o contra piso mal feito e se desmanchando. Precisavam ser lavadas com água a cada 15 dias e agora limpamos somente com pano úmido e detergente neutro”, diz o síndico.

pag.11. garagem antes

Segundo Eloi foram revestidos mais de 1 mil metros quadrados e a obra durou cerca de 20 dias. Durante a pintura os carros ficaram estacionados em garagens particulares ou na rua. “O investimento valeu a pena, pois hoje temos o benefício com a facilidade na limpeza e na melhoria da estética do ambiente. Nosso piso já tem três anos e está muito bom”, relata.

 

Fonte: http://www.condominiosc.com.br/

Tudo que você precisa saber para evitar atritos com vagas de garagens

Tudo que você precisa saber para evitar atritos com vagas de garagens

Tudo que você precisa saber para evitar atritos com vagas de garagens

O que é permitido ou não quando o assunto é vagas na garagem e como resolver problemas corriqueiros de seu uso no dia a dia.

Vizinho que para na vaga errada, espaço usado como depósito, transtornos com vagas presas, automóvel maior do que a área… Quando o assunto é vaga nas garagens, o dia a dia traz diferentes situações comuns, mas que acabam causando incômodo aos moradores e, consequentemente, ao síndico, que recebe as reclamações.

Medidas simples e informação sobre o que é permitido ou não nesse espaço, no entanto, ajudam a facilitar a vida de todos. Para começar, o Código Civil, de forma propositada, não traz muitas regras sobre vagas de garagem, limitando-se a tratar de deveres e direitos dos condôminos sobre as áreas comuns e privativas, explica o advogado Alberto Calgaro.

“Reconhecendo que cada condomínio possui uma realidade própria e diferente, o legislador deixou espaço livre para que a convenção de cada condomínio possa estipular as regras mais adequadas para os seus moradores”, detalha Calgaro.

Uma das poucas regras específicas sobre o assunto que está prevista no Código Civil, entretanto, consta no artigo 1.331. Ela estabelece que as vagas de garagem não poderão ser vendidas ou alugadas para pessoas estranhas ao condomínio. “Salvo se houver autorização expressa na Convenção, essa regra vale para todos os condomínios”, destaca o advogado.

Vagas diferentes, regras distintas

Antes de esmiuçar o tema, é importante entender os diferentes tipos de garagens, já que cada um tem regras distintas. Segundo o advogado Calgaro, o espaço pode ser classificado da seguinte forma: vagas privativas que possuem matrícula própria no Cartório de Registro de Imóveis (também conhecidas como “vagas autônomas”), vagas privativas que não possuem matrícula própria (vaga vinculada), e vagas que são parte da área comum.

As vagas privativas que possuem matrícula própria no Cartório de Registro de Imóveis são de propriedade individual do condômino, sendo consideradas áreas privativas. Elas possuem uma metragem própria e representam uma fração do condomínio. “Essas vagas podem ser vendidas de forma separada do apartamento, pois possuem uma matrícula própria”, explica Calgaro.

As vagas privativas que não possuem matrícula própria, por sua vez, são vinculadas ao apartamento. Elas também são de propriedade individual do morador e são consideradas privativas, com metragem própria. Porém, são vinculadas à matrícula de um apartamento, estando incluídas na fração ideal da respectiva unidade, não podendo ser vendidas de modo separado do apartamento.

Por último, existem as vagas de garagem que são parte da área comum do condomínio, ou seja, não são de propriedade privativa de nenhum condômino. Elas são consideradas áreas comuns do condomínio e seu uso depende de normas internas do edifício, como as baseadas na Convenção ou em assembleia geral. Essas vagas não podem ser vendidas, pois são de propriedade comum do condomínio, e os moradores têm apenas o direito de uso.

Nesse caso, geralmente há sorteio para determinar qual vaga será utilizada por cada morador. Também há edifícios em que o condômino estaciona no espaço que estiver livre no momento, sem predeterminação.

Regras para o uso das garagens: uma necessidade

As convenções e regimentos abordam o uso das garagens de maneira bastante variada, comenta o advogado Calgaro, já que existem diferentes realidades. Regras mais detalhadas costumam ser deliberadas quando as vagas fazem parte do espaço comum do condomínio, sendo “importante que a Convenção traga regras para o uso pacífico das vagas existentes, considerado o direito igualitário de todos os condôminos sobre as respectivas áreas”, comenta Calgaro.

Para facilitar a rotina nesse caso, o advogado dá a dica: se na área comum houver o número de vagas de garagem igual ao número de moradores com automóvel, a Convenção pode estabelecer regras de sorteio ou atribuição do direito de uso de uma vaga pré-determinada para cada apartamento. Também é possível estabelecer que cada condômino terá direito a usar uma vaga, estacionando naquela que estiver livre no momento.

Mas se o número de vagas em área comum for inferior ao de condôminos com veículo, a Convenção poderá trazer o seguinte critério: o uso de uma vaga por condômino será livre enquanto houver vagas disponíveis, sempre levando em consideração que os critérios devem ser justos e respeitar o direito igualitário de todos os moradores sobre as áreas comuns.

Quando o condomínio tem vagas privativas, não há necessidade da criação de muitas regras, conforme Calgaro. “O importante é assegurar o direito do seu proprietário de usar e livremente dispor de sua vaga, evidentemente, sem prejudicar o mesmo direito de uso dos demais condôminos sobre suas próprias vagas”.

Embora o conjunto de regras seja aplicado para garantir a organização e os direitos, é comum a reclamação por parte dos moradores. O síndico, no entanto, não tem responsabilidade sobre o formato pré-determinado, destaca o advogado. Segundo ele, é dever do condômino se informar detalhadamente sobre como funciona a garagem antes de adquirir uma unidade.

“Ao comprar um imóvel pronto em condomínio, deve-se prestar especial atenção em todas as suas características. Depois de comprar, tendo a oportunidade de verificar as características da vaga de garagem, ficará difícil reclamar algo contra o vendedor”, esclarece.

Vagas presas: como evitar confusões?

Imagine ter que pedir para o vizinho retirar o carro todas as vezes que você precisar entrar ou sair da garagem. A situação é desagradável, mas ocorre em condomínios mais antigos, que possuem as chamadas “vagas presas”. Nas edificações novas, no entanto, a atual legislação da maioria dos municípios estipula que as construtoras não podem projetar vagas presas para condôminos diferentes, explica Calgaro. “Assim não há conflito, pois um mesmo condômino será o proprietário da vaga que prende as demais”.

Quando o condomínio foi projetado regularmente, mas traz vagas presas para moradores distintos, algumas soluções incluem: deixar o veículo solto para que possa ser empurrado, disponibilizar a chave reserva do veículo ao vizinho, ou incluir na equipe um manobrista.

Carro maior que a vaga: de quem é a responsabilidade?

Hoje no mercado existem várias opções de carros grandes e caminhonetes, mas um pequeno detalhe pode causar transtornos à vida coletiva no condomínio: quando o veículo é maior que a vaga e acaba prejudicando a mobilidade na garagem. Nessas situações, de quem é a responsabilidade?

Conforme o advogado Calgaro, ao ultrapassar os limites da vaga, o condômino está utilizando indevidamente uma área comum que, via de regra, serve para manobra e passagem de outros veículos. Sendo assim, a culpa recai sobre o proprietário do automóvel. “O box de garagem possui uma metragem definida. Se o veículo do condômino é maior do que as delimitações do box, ele não pode estacionar aquele veículo na vaga de garagem”.

Nesse caso, surge a boa e velha prática que deve estar intrínseca aos hábitos de quem vive em comunidade: o bom senso. “A vaga privativa de garagem em condomínio é um direito individual de propriedade, mas não é absoluto, devendo ser exercido conforme a sua destinação e respeitadas as normas condominiais”, destaca o advogado.

Essa consciência sobre o tamanho do veículo escolhido pela família é praticada no Condomínio Filipe, no bairro Jardim Atlântico, em Florianópolis. Segundo o síndico, Willian Vinicius Buss, as vagas no residencial são bastante apertadas, mas nunca houve esse tipo de problema. “O prédio é antigo e todos já sabem dessa dificuldade, então quando o pessoal troca de carro, já escolhe os menores”, conta.

Os principais problemas e como resolvê-los

Veículo parado fora da vaga

Embora seja um princípio básico que o morador pare em sua vaga, existem aqueles que insistem em estacionar no espaço alheio.
O que fazer: O síndico deve conversar com o infrator, mas caso a situação persista, não deve hesitar em aplicar advertências e multas previstas na Convenção. Se o problema não for combatido imediatamente, pode se tornar uma prática comum. Também é possível realizar campanhas, com cartazes e recados no quadro de avisos para esclarecimento.

Uso da vaga como depósito

Grande parte dos síndicos já se deparou com algum morador que decidiu usar a vaga na garagem como depósito de materiais. Essa prática, no entanto, é proibida na maioria dos condomínios, e deve ser regulamentada quando não existam regras a respeito. Isso porque prejudica a higiene da área como um todo, pode expor crianças a objetos perigosos e desvirtua o uso do espaço comum, podendo influenciar até mesmo na mobilidade.

O que fazer: O síndico deve agir rapidamente, aplicando advertências ou multas se necessário – vale ressaltar que o condomínio pode até ser processado por negligência caso ocorra algum acidente. Cartazes e avisos também podem ser colocados para conscientização. Se muitos moradores reclamarem por um espaço para guardar materiais, uma assembleia pode ser convocada para avaliar a possibilidade de instalar os chamados “home box” – espaço fora das unidades para guardar objetos.

Motos ou bicicletas na vagaO estacionamento de motos é permitido, desde que se mantenha nas delimitações da vaga. No caso das bicicletas, também há edifícios que autorizam a prática, seguindo a mesma regra: não prejudicar a mobilidade.

O que fazer: Se houver incômodo em relação à estética da garagem, ou então as vagas sejam reduzidas e não comportem mais de um veículo, pode-se avaliar a instalação de um espaço destinado a motos e também um bicicletário.

Síndicos contam suas experiências

Síndico Willian Vinicius Buss
Condomínio Filipe, Jardim Atlântico, Florianópolis

Problemas: Vagas presas e depósito de materiais
Soluções: Com oito unidades, o residencial tem uma vaga por apartamento na garagem, sendo quatro delas presas. Para resolver o problema, a opção é deixar com o vizinho a chave reserva. “Geralmente nunca dá problema, o condomínio é pequeno, então todo mundo se conhece bem e confia na pessoa com quem está deixando a chave”.

Outro transtorno enfrentado pelo síndico foi a prática de um condômino de acumular materiais na vaga. “Eram coisas antigas que ele não queria guardar em casa e resolveu deixar na garagem”, relata William. Após chamar várias vezes a atenção do morador, foi aplicada uma advertência e a situação não se repetiu mais.

Síndica Janaina Bueno
Condomínio Lago Azul, Abraão, Florianópolis

Problemas: Visitantes que param na vaga de outros moradores e depósito de materiais.
Soluções: Com 10 unidades e uma vaga por apartamento, o condomínio vez ou outra enfrenta uma situação desagradável, em que visitantes instalados por vários dias estacionam na vaga de outros moradores. Para resolver o problema, o grupo de Whatsapp do residencial passou a ser usado para a comunicação entre os condôminos que planejam receber esse tipo de visita. “Quando alguém viaja, já avisa no grupo e coloca sua vaga à disposição, assim o outro faz a reserva”, conta Janaina.

O depósito de materiais é uma situação rara, mas que também ocorre no Lago Azul. O condomínio, que possui home box individual para armazenamento dos condôminos, já teve casos de obstrução nas vagas com bicicletas, cadeiras de praia e até geladeira e cabeceira de cama. Para resolver, a síndica logo chama o morador e pede para retirar. “Sou bem tranquila, tem que “pisar na bola” mesmo para eu dar advertência ou multa. Converso bastante primeiro e dá certo”.

Síndico Valmir Schmitz
Residencial Porto Rico, Areias, São José

Problema: Visitantes param na vaga de outros moradores.
Solução: Com 64 unidades e uma vaga na garagem por apartamento, o condomínio também enfrenta transtornos com visitantes que estacionam na vaga de outros condôminos. Quando isso ocorre, o morador lesado costuma entrar em contato com o síndico. “Temos monitoramento, então vejo na câmera e já ligo para o morador pedindo para tirar”, conta Valmir, que prefere não aplicar multas ou advertências. “No nosso condomínio resolvemos tudo na conversa”.

Fonte: http://www.condominiosc.com.br

Dicas sobre o uso de Garagens em Condomínio

Em edifícios, todos sabem que os espaços são reduzidos e, por isso mesmo, respeitar e zelar pela organização do condomínio é essencial para a boa convivência. Afinal, qualquer barulho ou sujeira podem acarretar incômodo para os vizinhos.

A garagem é um dos pontos mais sensíveis do condomínio. Além de ser a porta de entrada de muita gente, é o principal ponto de atrito entre vizinhos.

Além das tão discutidas vagas sorteadas, há quem conduza o veículo em alta velocidade, ou quem use o local como depósito, além daqueles que buzinam sem necessidade no local. Há também quem não estacione seu carro na vaga correta, deixando um vizinho sem ter onde parar. Outros estacionam o automóvel de maneira errada, e quem tiver o azar de ficar com a vaga ao lado, não consegue sequer abrir sua porta.

A garagem, além de receber toda essa atenção por parte dos problemas de convivência, também, sabe-se, é em geral por onde entram os temidos assaltantes.

Lavagem de veículos

É comum a proibição de se lavar veículos nas garagens dos prédios.

Problemas que podem ocorrer em função da lavagem: gasto excessivo de água do condomínio, alagamento no piso, transtornos à livre circulação, respingos de água e produtos químicos em outros veículos que ocasionam manchas na pintura.

Em alguns casos, o condomínio autoriza os faxineiros e manobristas, para aumentar suas rendas nas horas de folga, a lavarem os veículos de moradores. É preciso atentar para alguns pontos:

  • Com isto, abre-se o precedente para o funcionário entrar com uma ação contra o condomínio, para receber horas-extras, mesmo que os moradores beneficiados com o serviço tenham sido pago por ele como particulares.
  • Além disso, a legislação trabalhista fala em limite máximo de duas horas-extras por dia, além da obrigatoriedade de um período de descanso de 11 horas entre uma jornada de trabalho e outra. O descumprimento destas normas acarreta em multa para o condomínio.
  • Se mesmo assim for consenso dos condôminos que esta prática deva ser instaurada, é conveniente que haja a aprovação em assembleia.
  • Se o síndico discordar, ele pode renunciar ao cargo para não ser conivente com uma prática perigosa e virtualmente ilegal.

Alterações na planta da garagem 

 Como e quando providenciar 

  • A planta da garagem consta do Registro de Imóveis, com a demarcação das vagas e da área ocupada por cada uma delas. Para quaisquer alterações, é preciso ter a aprovação de 2/3 dos condôminos em assembleia, já que a Convenção será modificada, e também comunicar a alteração (tanto da planta quanto da Convenção) no Registro de Imóveis.
  • O mesmo procedimento vale quando se vai ampliar a garagem, demarcando vagas em área prevista inicialmente como espaço de lazer, por exemplo: aprovação por unanimidade e mudança da planta no Registro de Imóveis.
  • Também vale para alterar o tamanho de vagas isoladas.

Rodízio de vagas 

Como e em que casos aplicar

  • Normalmente, quando as escrituras de apartamentos  referem-se a vagas na garagem, estas não são especificadas. Ou seja, o condômino tem direito a uma vaga qualquer na garagem. Neste caso, é recomendável o rodízio, porque sempre há os espaços com localização melhor. Assim, garante-se a igualdade de direitos e o equilíbrio entre os moradores.
  • O rodízio de vagas pode constar da Convenção ou do Regulamento Interno, bem como sua periodicidade (semestral, anual).
  • Se este for o caso, o síndico é obrigado a realizá-lo como o texto determina.

Outros usos para garagem 

Como proceder e combater infrações 

Os Regulamentos e Convenções costumam proibir outros usos para a vaga de garagem, que não o estacionamento do veículo.

 Exemplos:

  • Guardar madeira: como é material inflamável, traz riscos à segurança.
  • Guardar outros materiais ou instalar armários: a propriedade da vaga está sujeita ao seu uso, ou seja, o estacionamento.
  • Lavagem de veículos.

Como a vaga é unitária, a princípio não deve ser usada por dois veículos, como uma moto e um carro, uma bicicleta e um carro, ou duas motos.

Se a moto é o único veículo do morador, não há nenhum inconveniente que ela seja estacionada sozinha na vaga, mesmo que esta tenha sido projetada para o tamanho de um carro.

Alguns condomínios têm locais determinados para a guarda de motos, quando estas são o segundo veículo da unidade. Para a instalação de um local deste gênero, é preciso aprovação de 100% dos condôminos, já que se trata

de alteração de área comum. Como também se trata de alteração de planta do prédio, as mudanças decorrentes da instalação devem ser comunicadas ao Registro de Imóveis.

Portão de garagem 

De quem é a responsabilidade em caso de acidente? 

1- Motorista aproveita a passagem de um carro à frente, e o portão se fecha, danificando-se e ao automóvel.

Responsabilidade do motorista em ressarcir o condomínio pelos danos causados ao portão, além de arcar com os reparos do seu próprio veículo.

2- Motorista abre o portão, e o porteiro o fecha acidentalmente durante a passagem do carro.

Responsabilidade do condomínio em ressarcir os danos no veículo, bem como eventuais gastos com transporte no tempo de conserto (táxi, aluguel de carro). Os reparos no portão também ficam por conta do condomínio.

  • Em caso de dúvida, o ônus da prova cabe ao reclamante.
  • Existe um seguro específico para cobrir danos causados por acidentes causados por portões eletrônicos.

Roubos e furtos em garagens 

De quem é a responsabilidade?

Neste caso, vale a regra jurisprudencial: o condomínio só é responsável se há um funcionário responsável pela vigilância da garagem.

  • A palavra veículos inclui também motocicletas e bicicletas.
  • É conveniente que na Convenção exista um item que deixa claro que o condomínio não se responsabiliza por roubos de veículos e furtos de objetos deixados em seus interiores.
  • No entanto, a maior parte dos condôminos pode ser a favor que o condomínio se responsabilize por prejuízos desta natureza. Neste caso, pode-se contratar um serviço de vigilângia 24 horas para a garagem, e uma cobertura de seguro para roubos e furtos.
  • Se o condomínio contratar este tipo de cobertura, o síndico é obrigado a acionar a seguradora quando ocorre um sinistro.

Danos em veículos 

Quem deve arcar com os custos?

  • A jurisprudência estadual e federal tem seguido o princípio de que o condomínio só é responsável por danos aos veículos estacionados nas garagens se há um funcionário fazendo vigilância no local.
  • A simples presença de equipamentos de vigilância, como câmeras, não responsabiliza o condomínio.
  • Em muitos casos, pesa também a determinação da Convenção sobre a responsabilidade do condomínio sobre este tipo de acidente.
  • Se o dano for causado por um garagista ou manobrista, funcionário do prédio, o condomínio fica obrigado a ressarcir o proprietário do veículo.
  • Se o dano for causado por reboco descolado do teto, queda de telha ou evento semelhante, o condomínio também deve ressarcir o proprietário.
  • Se o dano for causado por um condômino a outro, e houver testemunhas, não há por quê o condomínio se envolver.

Entulhos e outros objetos na garagem 

Local deve ser usado apenas para guarda de veículos 

  • A garagem é um local de onde podem se originar diversos transtornos no condomínio. Um muito comum é a guarda de objetos estranhos ao local, como entulho, móveis velhos, etc.
  • O grande problema é que essa situação, além de estar fora da convenção do condomínio, ainda ajuda a desvalorizar o imóvel. Imagine um interessado visitando o local: a bagunça generalizada e tudo o que não for carros (ou motos, se a convenção permitir) vai gerar estranheza.
  • Manter objetos na garagem também pode prejudicar a segurança do empreendimento. Já pensou se o seu vizinho estoca litros de combustível em um galão bem ao lado do seu carro? Ou então se há vários móveis velhos atrapalhando o acesso às vias de entrada e saída? Isso pode atrapalhar o condomínio para receber o seu AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), que é obrigatório.

Como proceder

  • Para evitar essa situação, o ideal é manter os funcionários do condomínio de olho na garagem. Se o morador for avisado da proibição de deixar materiais na garagem no mesmo dia em que os colocou ali, e que será multado, a probabilidade da remoção imediata é grande.
  • Mas como proceder quando o mau uso da garagem virou rotina? Caso não haja punição prevista no regulamento interno, o ideal é que uma assembleia aprove as medidas que deverão ser tomadas, como multa e remoção do material da garagem por parte do condomínio – os custos deverão ser pagos pelo condômino.
  • Antes de tomar essa última decisão vale, sempre, aquela conversa amigável, seguida por notificação escrita e depois de multa. Assim, o condômino não pode dizer que não estava a par da situação.

Armários

  • Quando há grande demanda por mais espaço para guardar materiais, uma possibilidade é a instalação de armários em uma área comum – desde que aprovada em assembleia. Há, porém que se tomar uma série de cuidados: pedir para que ali não se guarde nada perigoso, inflamável.
  • Também é importante que a limpeza seja feita periodicamente. Os armários devem ser padronizados – todos do mesmo modelo. É melhor que não encostem no chão, permitindo assim uma melhor limpeza do local pelos funcionários do condomínio.

Outros veículos

  • A convenção e o regulamento interno devem ser bastante claros com relação ao uso correto da garagem. Via de regra, a convenção diz que apenas veículos podem ficar ali – e geralmente um por vaga. Ficam vedadas, portanto, motocicletas e bicicletas estacionadas em vagas grandes juntamente com outro veículo.
  • Para as bicicletas pode-se criar um bicicletário, em geral se houver um espaço para tanto, fica mais confortável para quem tem o veículo. Para que o local são seja um depósito de bicicletas, anualmente o condomínio pode pedir para que os donos reapresentem suas bicicletas – as sem donos podem ser doadas.

Aqui, vale explicar que mesmo com um local específico para a guarda das bicicletas, o condomínio não é responsável pelas mesmas em caso de roubo.

  • As motocicletas, porém, podem render muito mais assunto que as bicicletas. Caso a vaga do morador que possua um carro e uma moto seja grande, a probabilidade dos dois veículos serem estacionados no mesmo local é grande.
  • Por mais que não atrapalhe o vizinho, abre-se aí um precedente para que outra pessoa tente fazer o mesmo, gerando um efeito dominó. E, se, no futuro, esse morador tiver que ficar com uma vaga menor, que não comporte os dois veículos?
  • O ideal é não permitir que dois veículos ocupem a mesma vaga. Entretanto, já que a demanda por locais para estacionar motos só cresce, uma possibilidade é que o condomínio, se possível, destaque algum local para isso – pode-se cobrar pelo uso. Dessa forma, ainda há certo ganho financeiro para o empreendimento.

Dicas de etiqueta: Garagem 

Atitudes para melhorar o uso da garagem com gentileza e valorização da Convivência:

  • Quando alguém para seu carro fora da demarcação da vaga, atrapalha a vida de muita gente – o carro ao lado tem de ser parado também fora da demarcação, e o vizinho deste também, criando um “efeito cascata” que pode ser evitado com um pouco de boa vontade.
  • Cuidado ao abrir a porta do carro, para não bater ao carro ao lado. É uma medida simples que evita brigas e prejuízos.
  • A vaga do seu veículo na garagem deve servir apenas para isso: ser a vaga do seu veículo. Não é seguro nem correto utilizar-se deste espaço como depósito de objetos ou entulho.
  • O carrinho para conduzir volumes, infelizmente, não tem vontade própria. Mas é tão bom quando chegamos carregados e encontramos ele no lugar, não é?
  • Estacionar seu veículo fora da vaga, mesmo por “cinco minutinhos”, não é uma boa idéia. No condomínio moram muitas pessoas, com muitas necessidades diferentes – por isso, os “cinco minutinhos” podem atrapalhar muito mais do que você imaginou inicialmente.
  • Não é só o porteiro que escuta a sua buzina quando você pede para ele abrir o portão. Imagine se todos forem fazer isso todas as vezes que entrarem na garagem, como vai ser infernal a vida de quem está no térreo, nos andares baixos, nos terrenos vizinhos… Portanto, não faça disso uma prática, utilizando-se do procedimento apenas em último caso.
  • A garagem não é um lugar adequado para crianças brincarem, além de ser perigoso.

Problemas no uso da garagem 

Carros estacionados fora da vaga, motos, danos, furtos, uso como depósito, buzinas, portões automáticos, … 

Selecionamos abaixo algumas das situações mais comuns envolvendo o mau uso do local, os problemas que estas práticas podem gerar, e sugestões para normalizar a utilização. As sugestões elencadas não excluem a aplicação de multas e advertências – pelo contrário. Mesmo quando não citamos entre as sugestões, elas podem e devem ser aplicadas.

No entanto, nosso foco aqui foi ampliar o leque de atitudes que podem ser tomadas para combater os problemas de mau uso da garagem. Além de esclarecer sobre certas conseqüências imprevistas geradas pela utilização fora da norma.

1) Carro parado fora da vaga

PROBLEMAS QUE PODE CAUSAR:

  • Impedir a circulação na garagem, gerando atrasos em compromissos de condôminos ou até, para citar casos extremos, mas possíveis, dificultando socorro a um condômino doente, ou que tenha tido um acidente ou mal súbito, ou dificultando a saída de um morador que tenha de atender a um chamado urgente (no caso de um médico, por exemplo)
  • Desorganização do uso da garagem: se você para na vaga de alguém, esse também vai ter de parar em umavaga errada, criando um “problema em cascata”
  • Irritação entre vizinhos

SUGESTÕES:

  • Agir rapidamente e com firmeza. Não hesitar em aplicar as advertências e multas previstas na Convenção e no Regimento Interno. Esse é um problema que, se não for combatido desde o princípio e seriamente, pode gerar uma prática que se torna uma das principais causas de atrito em condomínios
  • Realizar uma campanha de esclarecimento, com cartazes no elevador e no quadro de avisos da garagem, se houver
  • Além disso, se houver câmeras na garagem, pode-se orientar o porteiro ou zelador interfonar imediatamente para a unidade relativa ao automóvel deixado fora da vaga, solicitando o estacionamento na vaga correta. É claro que isso só será feito se não for preciso deixar a portaria a descoberto para identificar o veículo. O porteiro pode solicitar a identificação ao zelador ou a um funcionário que esteja próximo ao local
  • Para não privilegiar ou desprivilegiar ninguém por muito tempo, com as melhores ou piores vagas, realizar rodízio das vagas em períodos mais curtos
  • Quando houver espaço disponível, pode ser tentada a redistribuição das vagas com a criação de uma vaga de carga e descarga, próxima ao elevador, com permanência de 15 minutos com o pisca-alerta aceso.

2) Carro maior que a vaga

PROBLEMAS QUE PODE CAUSAR:

  • Dificuldade de acesso às vagas vizinhas
  • Dificuldade de manobra
  • Ocupação de uma área maior do que a que o condômino tem direito

SUGESTÕES: 

  • Antes de mais nada, consulte a Convenção e o Regulamento do condomínio sobre o assunto: veja se existem normas sobre o tamanho do veículo que pode ser estacionado
  • É dever do novo condômino ou morador conhecer e aceitar a Convenção e o Regulamento do condomínio para o qual está se mudando – pelo menos até que a Convenção seja modificada em assembleia, com o voto de 2/3 dos condôminos
  • Não é conveniente redimensionar apenas algumas vagas para comportarem carros maiores. Seria necessário alterar todas, para não ferir o princípio de igualdade no uso de área comum.

3) Carro e moto ou bicicleta na mesma vaga

PROBLEMAS QUE PODE CAUSAR:

  • Dificultar manobra nas vagas vizinhas
  • Dificultar acesso às vagas vizinhas
  • Apesar disso, em alguns condomínios, tal prática costuma ser tolerada sem gerar atritos, desde que as vagas sejam espaçosas e os veículos não ultrapassem a faixa que delimita o seu espaço.
  • Por outro lado, em muitos casos, isso pode tornar inviável a organização da garagem e, consequentemente, virar uma grande fonte de atritos. Assim, muitos condomínios permitem apenas um veículo por vaga – OU um carro,

OU uma moto, OU uma bicicleta. Dessa forma, liberar o estacionamento dos dois, em casos isolados, pode descaracterizar a norma e abrir o precedente para uso da vaga como depósito (vide abaixo os problemas neste caso)

SUGESTÕES: 

  • Aplicar rigidamente a Convenção e o Regulamento. Transigir em um caso ou dois pode abrir precedentes perigosos
  • Construção de bicicletário

4) Uso da vaga como depósito

PROBLEMAS QUE PODE CAUSAR:

  • Ruim para a higiene: materiais como madeira e papel tornam-se facilmente abrigo e alimento para insetos que podem se alastrar no condomínio
  • Desvirtua o uso da área comum previsto na Convenção
  • Pode expor as crianças do condomínio a objetos perigosos
  • Em excesso, pode dificultar manobras e acesso a vagas
  • Inconveniente esteticamente, criando aparência de bagunça

SUGESTÕES: 

  • Agir rapidamente na aplicação de advertência e multa, antes que a prática se instale e que algum problema aconteça – neste caso, por negligência, o condomínio pode até ser processado
  • Colocar um cartaz de alerta sobre o problema, em área comum

5) Buzinada para abrir portão

PROBLEMAS QUE PODE CAUSAR:

  • Incômodo aos moradores dos andares mais baixos
  • Problemas com moradores de imóveis vizinhos ao condomínio
  • É um procedimento que, por chamar a atenção, expõe a segurança do condomínio

SUGESTÕES:

  • Os condomínios mais seguros atualmente não permitem que o porteiro abra o portão de veículos que simplesmente buzinem para entrar. Muitos assaltos já ocorreram por esta “brecha” de segurança. Mesmo que o carro não tenha vidros escuros, à noite o porteiro pode ter de abandonar seu posto para verificar se é mesmo um condômino que quer entrar
  • É claro que, para isso ocorrer, o condomínio tem que ter acesso eficiente por controle remoto, e igualmente importante, ter estabelecido esta regra com anuência dos condôminos, em assembleia. O porteiro deve ser bem orientado neste sentido
  • Se seu condomínio não adota esta regra, pode-se sugerir aos condôminos piscar o farol do veículo, se for à noite, para evitar o barulho da buzina
  • Neste caso, se as buzinadas acontecerem muitas vezes ou durante um longo tempo em uma vez, pode ser também um sinal de distração ou ausência do porteiro no posto. Peça para o zelador observar o caso
  • Ainda neste caso, pode-se criar, apenas para a saída (nunca para a entrada), uma alternativa para o acionamento dos portões

6) Aluguel de vagas na garagem

O novo Código Civil institui que vagas na garagem que serão alugadas deverão ser oferecidas com prioridade a condôminos proprietários, depois a condôminos inquilinos, e só não havendo interesse destes seria possível alugá-

las a pessoas estranhas ao condomínio. Veja o texto da lei:

“Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.”

O aluguel para não-moradores traz alguns problemas:

  • Se o portão é eletrônico, o usuário terá de ter o controle remoto, e irá circular por dependências comuns, mesmo que seja só na garagem. Assim, a segurança fica comprometida.
  • Se a Convenção proíbe esta prática, mas o síndico é conivente com quem a realiza, pode ser acionado na Justiça pelos condôminos, no caso de um acidente.
  • Se há manobrista ou vigilante no estacionamento, e a Convenção não exime o condomínio de responsabilidade pelos bens de não-moradores, pode ser acionado nos casos de acidente, furto de objetos no interior do veículo, e roubo.

Prédio comercial

  • É comum que se determine horário de abertura e fechamento, de acordo com o Regulamento do edifício, ratificado por assembleia.
  • No entanto, não se deve proibir terminantemente o  pernoite, para não interferir no direito ao uso da propriedade, garantido pela Constituição Federal.
  • Assim, se um veículo não for retirado até o horário de fechamento, ele deve ser retirado apenas no dia seguinte, no horário permitido.

Entrada de visitantes pela garagem

  • É conveniente a proibição de visitantes estacionarem na garagem do prédio, mesmo na vaga desocupada da unidade a que se destina.
  • Se a Convenção proíbe esta prática, mas o síndico é conivente com quem a realiza, pode ser acionado na Justiça pelos condôminos no caso de um acidente.
  • Se ocorrer algum acidente na garagem, como batidas em outros carros, no portão eletrônico ou atropelamento de uma pessoa, o envolvido não é um condômino, mas um terceiro, o que pode trazer complicações em acertos informais e ações judiciais.
  • A entrada de visitantes pelo portão da garagem também pode comprometer a segurança.
  • Se há manobrista ou vigilante no estacionamento, e a Convenção não exime o condomínio de responsabilidade pelos bens de não-moradores, pode ser acionado nos casos de acidente, furto de objetos no interior do veículo, e roubo.

Temporada

Em apartamentos alugados para temporada, convém consultar a Convenção do prédio sobre a possibilidadedo inquilino provisório ocupar a vaga da garagem correspondente à unidade.

  • Se existe essa possibilidade, também é conveniente constar do contrato de aluguel a permissão do proprietário para uso da vaga.

Vaga inexistente

  • Uma construtora ou um particular ofereceu na escritura de um apartamento uma vaga correspondente paraveículos. No entanto, o edifício tem 20 unidades e 14 vagas.
  • Neste caso, deve-se pleitear na Justiça a indenização da vaga proporcional ao valor do apartamento_ bem como cobrar as despesas de estacionamento desde a ocupação do imóvel.
  • Também pode-se entrar com uma ação para a devolução do imóvel, e o ressarcimento de todas as importâncias pagas, acrescidas de juros e correção monetária, além dos gastos com estacionamento.
  • Nas duas alternativas acima, também cabe uma ação por perdas e danos morais.

Penhora de vagas da garagem

  • Em dezembro de 1.999, o STJ (Supremo Tribunal de Justiça) determinou que vagas de garagem em edifício não são penhoráveis para quitação de dívidas.
  • O Tribunal considerou que a vaga é uma parte inseparável da respectiva unidade. A ação que motivou a decisão foi relativa à quitação de uma nota promissória. Mas provavelmente esta jurisprudência será usada no caso de um eventual processo por inadimplência quanto às taxas condominiais.

Fonte: Seraes

Mesmo vinculada a apartamento, garagem de condomínio é penhorável

Mesmo vinculada a apartamento, garagem de condomínio é penhorável

Box em garagem de condomínio pode ser penhorado separadamente do imóvel, mesmo quando o apartamento for bem de família.

Com base nesse entendimento, a 3ª Turma do Tribunal Regional Federal da 4ª Região (PR, SC e RS) negou pedido de um morador de Caxias do Sul (RS) acionado em uma execução fiscal movida pela Caixa Econômica Federal.

Ele requeria a impenhorabilidade da vaga, mesmo tendo registro próprio no cartório, sob a alegação de que fazia parte de seu apartamento, imóvel impenhorável por ser bem de família.

Os embargos à execução da sentença da ação vencida pelo banco foram ajuizados em novembro do ano passado. Segundo autor, além de servir de vaga de estacionamento, o box serviria também como depósito de objetos da família, que não podem ser acondicionados no apartamento, tais como bicicletas e cadeiras. Logo, a legislação garantiria a posse à sua família.

A 3ª Vara Federal do município rejeitou a solicitação do morador. Conforme a sentença, a vaga de garagem com matrícula individualizada não é amparada pela proteção conferida ao bem de família. Também acrescentou que a possibilidade de penhora persiste mesmo quando a vaga de garagem guarda vinculação com imóvel. O autor recorreu ao tribunal.

O relator do caso na 3ª Turma, desembargador federal Luís Alberto D’Azevedo Aurvalle, manteve o entendimento. Segundo o magistrado, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, do Tribunal Superior do Trabalho e de cortes federais é pacífica quanto a esse entendimento. Os demais magistrados seguiram o entendimento dele. Com informações da Assessoria de Imprensa do TRF-4.

Fonte: ConJur

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