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Garagem

Dicas sobre o uso de Garagens em Condomínio

Em edifícios, todos sabem que os espaços são reduzidos e, por isso mesmo, respeitar e zelar pela organização do condomínio é essencial para a boa convivência. Afinal, qualquer barulho ou sujeira podem acarretar incômodo para os vizinhos.

A garagem é um dos pontos mais sensíveis do condomínio. Além de ser a porta de entrada de muita gente, é o principal ponto de atrito entre vizinhos.

Além das tão discutidas vagas sorteadas, há quem conduza o veículo em alta velocidade, ou quem use o local como depósito, além daqueles que buzinam sem necessidade no local. Há também quem não estacione seu carro na vaga correta, deixando um vizinho sem ter onde parar. Outros estacionam o automóvel de maneira errada, e quem tiver o azar de ficar com a vaga ao lado, não consegue sequer abrir sua porta.

A garagem, além de receber toda essa atenção por parte dos problemas de convivência, também, sabe-se, é em geral por onde entram os temidos assaltantes.

Lavagem de veículos

É comum a proibição de se lavar veículos nas garagens dos prédios.

Problemas que podem ocorrer em função da lavagem: gasto excessivo de água do condomínio, alagamento no piso, transtornos à livre circulação, respingos de água e produtos químicos em outros veículos que ocasionam manchas na pintura.

Em alguns casos, o condomínio autoriza os faxineiros e manobristas, para aumentar suas rendas nas horas de folga, a lavarem os veículos de moradores. É preciso atentar para alguns pontos:

  • Com isto, abre-se o precedente para o funcionário entrar com uma ação contra o condomínio, para receber horas-extras, mesmo que os moradores beneficiados com o serviço tenham sido pago por ele como particulares.
  • Além disso, a legislação trabalhista fala em limite máximo de duas horas-extras por dia, além da obrigatoriedade de um período de descanso de 11 horas entre uma jornada de trabalho e outra. O descumprimento destas normas acarreta em multa para o condomínio.
  • Se mesmo assim for consenso dos condôminos que esta prática deva ser instaurada, é conveniente que haja a aprovação em assembleia.
  • Se o síndico discordar, ele pode renunciar ao cargo para não ser conivente com uma prática perigosa e virtualmente ilegal.

Alterações na planta da garagem 

 Como e quando providenciar 

  • A planta da garagem consta do Registro de Imóveis, com a demarcação das vagas e da área ocupada por cada uma delas. Para quaisquer alterações, é preciso ter a aprovação de 2/3 dos condôminos em assembleia, já que a Convenção será modificada, e também comunicar a alteração (tanto da planta quanto da Convenção) no Registro de Imóveis.
  • O mesmo procedimento vale quando se vai ampliar a garagem, demarcando vagas em área prevista inicialmente como espaço de lazer, por exemplo: aprovação por unanimidade e mudança da planta no Registro de Imóveis.
  • Também vale para alterar o tamanho de vagas isoladas.

Rodízio de vagas 

Como e em que casos aplicar

  • Normalmente, quando as escrituras de apartamentos  referem-se a vagas na garagem, estas não são especificadas. Ou seja, o condômino tem direito a uma vaga qualquer na garagem. Neste caso, é recomendável o rodízio, porque sempre há os espaços com localização melhor. Assim, garante-se a igualdade de direitos e o equilíbrio entre os moradores.
  • O rodízio de vagas pode constar da Convenção ou do Regulamento Interno, bem como sua periodicidade (semestral, anual).
  • Se este for o caso, o síndico é obrigado a realizá-lo como o texto determina.

Outros usos para garagem 

Como proceder e combater infrações 

Os Regulamentos e Convenções costumam proibir outros usos para a vaga de garagem, que não o estacionamento do veículo.

 Exemplos:

  • Guardar madeira: como é material inflamável, traz riscos à segurança.
  • Guardar outros materiais ou instalar armários: a propriedade da vaga está sujeita ao seu uso, ou seja, o estacionamento.
  • Lavagem de veículos.

Como a vaga é unitária, a princípio não deve ser usada por dois veículos, como uma moto e um carro, uma bicicleta e um carro, ou duas motos.

Se a moto é o único veículo do morador, não há nenhum inconveniente que ela seja estacionada sozinha na vaga, mesmo que esta tenha sido projetada para o tamanho de um carro.

Alguns condomínios têm locais determinados para a guarda de motos, quando estas são o segundo veículo da unidade. Para a instalação de um local deste gênero, é preciso aprovação de 100% dos condôminos, já que se trata

de alteração de área comum. Como também se trata de alteração de planta do prédio, as mudanças decorrentes da instalação devem ser comunicadas ao Registro de Imóveis.

Portão de garagem 

De quem é a responsabilidade em caso de acidente? 

1- Motorista aproveita a passagem de um carro à frente, e o portão se fecha, danificando-se e ao automóvel.

Responsabilidade do motorista em ressarcir o condomínio pelos danos causados ao portão, além de arcar com os reparos do seu próprio veículo.

2- Motorista abre o portão, e o porteiro o fecha acidentalmente durante a passagem do carro.

Responsabilidade do condomínio em ressarcir os danos no veículo, bem como eventuais gastos com transporte no tempo de conserto (táxi, aluguel de carro). Os reparos no portão também ficam por conta do condomínio.

  • Em caso de dúvida, o ônus da prova cabe ao reclamante.
  • Existe um seguro específico para cobrir danos causados por acidentes causados por portões eletrônicos.

Roubos e furtos em garagens 

De quem é a responsabilidade?

Neste caso, vale a regra jurisprudencial: o condomínio só é responsável se há um funcionário responsável pela vigilância da garagem.

  • A palavra veículos inclui também motocicletas e bicicletas.
  • É conveniente que na Convenção exista um item que deixa claro que o condomínio não se responsabiliza por roubos de veículos e furtos de objetos deixados em seus interiores.
  • No entanto, a maior parte dos condôminos pode ser a favor que o condomínio se responsabilize por prejuízos desta natureza. Neste caso, pode-se contratar um serviço de vigilângia 24 horas para a garagem, e uma cobertura de seguro para roubos e furtos.
  • Se o condomínio contratar este tipo de cobertura, o síndico é obrigado a acionar a seguradora quando ocorre um sinistro.

Danos em veículos 

Quem deve arcar com os custos?

  • A jurisprudência estadual e federal tem seguido o princípio de que o condomínio só é responsável por danos aos veículos estacionados nas garagens se há um funcionário fazendo vigilância no local.
  • A simples presença de equipamentos de vigilância, como câmeras, não responsabiliza o condomínio.
  • Em muitos casos, pesa também a determinação da Convenção sobre a responsabilidade do condomínio sobre este tipo de acidente.
  • Se o dano for causado por um garagista ou manobrista, funcionário do prédio, o condomínio fica obrigado a ressarcir o proprietário do veículo.
  • Se o dano for causado por reboco descolado do teto, queda de telha ou evento semelhante, o condomínio também deve ressarcir o proprietário.
  • Se o dano for causado por um condômino a outro, e houver testemunhas, não há por quê o condomínio se envolver.

Entulhos e outros objetos na garagem 

Local deve ser usado apenas para guarda de veículos 

  • A garagem é um local de onde podem se originar diversos transtornos no condomínio. Um muito comum é a guarda de objetos estranhos ao local, como entulho, móveis velhos, etc.
  • O grande problema é que essa situação, além de estar fora da convenção do condomínio, ainda ajuda a desvalorizar o imóvel. Imagine um interessado visitando o local: a bagunça generalizada e tudo o que não for carros (ou motos, se a convenção permitir) vai gerar estranheza.
  • Manter objetos na garagem também pode prejudicar a segurança do empreendimento. Já pensou se o seu vizinho estoca litros de combustível em um galão bem ao lado do seu carro? Ou então se há vários móveis velhos atrapalhando o acesso às vias de entrada e saída? Isso pode atrapalhar o condomínio para receber o seu AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), que é obrigatório.

Como proceder

  • Para evitar essa situação, o ideal é manter os funcionários do condomínio de olho na garagem. Se o morador for avisado da proibição de deixar materiais na garagem no mesmo dia em que os colocou ali, e que será multado, a probabilidade da remoção imediata é grande.
  • Mas como proceder quando o mau uso da garagem virou rotina? Caso não haja punição prevista no regulamento interno, o ideal é que uma assembleia aprove as medidas que deverão ser tomadas, como multa e remoção do material da garagem por parte do condomínio – os custos deverão ser pagos pelo condômino.
  • Antes de tomar essa última decisão vale, sempre, aquela conversa amigável, seguida por notificação escrita e depois de multa. Assim, o condômino não pode dizer que não estava a par da situação.

Armários

  • Quando há grande demanda por mais espaço para guardar materiais, uma possibilidade é a instalação de armários em uma área comum – desde que aprovada em assembleia. Há, porém que se tomar uma série de cuidados: pedir para que ali não se guarde nada perigoso, inflamável.
  • Também é importante que a limpeza seja feita periodicamente. Os armários devem ser padronizados – todos do mesmo modelo. É melhor que não encostem no chão, permitindo assim uma melhor limpeza do local pelos funcionários do condomínio.

Outros veículos

  • A convenção e o regulamento interno devem ser bastante claros com relação ao uso correto da garagem. Via de regra, a convenção diz que apenas veículos podem ficar ali – e geralmente um por vaga. Ficam vedadas, portanto, motocicletas e bicicletas estacionadas em vagas grandes juntamente com outro veículo.
  • Para as bicicletas pode-se criar um bicicletário, em geral se houver um espaço para tanto, fica mais confortável para quem tem o veículo. Para que o local são seja um depósito de bicicletas, anualmente o condomínio pode pedir para que os donos reapresentem suas bicicletas – as sem donos podem ser doadas.

Aqui, vale explicar que mesmo com um local específico para a guarda das bicicletas, o condomínio não é responsável pelas mesmas em caso de roubo.

  • As motocicletas, porém, podem render muito mais assunto que as bicicletas. Caso a vaga do morador que possua um carro e uma moto seja grande, a probabilidade dos dois veículos serem estacionados no mesmo local é grande.
  • Por mais que não atrapalhe o vizinho, abre-se aí um precedente para que outra pessoa tente fazer o mesmo, gerando um efeito dominó. E, se, no futuro, esse morador tiver que ficar com uma vaga menor, que não comporte os dois veículos?
  • O ideal é não permitir que dois veículos ocupem a mesma vaga. Entretanto, já que a demanda por locais para estacionar motos só cresce, uma possibilidade é que o condomínio, se possível, destaque algum local para isso – pode-se cobrar pelo uso. Dessa forma, ainda há certo ganho financeiro para o empreendimento.

Dicas de etiqueta: Garagem 

Atitudes para melhorar o uso da garagem com gentileza e valorização da Convivência:

  • Quando alguém para seu carro fora da demarcação da vaga, atrapalha a vida de muita gente – o carro ao lado tem de ser parado também fora da demarcação, e o vizinho deste também, criando um “efeito cascata” que pode ser evitado com um pouco de boa vontade.
  • Cuidado ao abrir a porta do carro, para não bater ao carro ao lado. É uma medida simples que evita brigas e prejuízos.
  • A vaga do seu veículo na garagem deve servir apenas para isso: ser a vaga do seu veículo. Não é seguro nem correto utilizar-se deste espaço como depósito de objetos ou entulho.
  • O carrinho para conduzir volumes, infelizmente, não tem vontade própria. Mas é tão bom quando chegamos carregados e encontramos ele no lugar, não é?
  • Estacionar seu veículo fora da vaga, mesmo por “cinco minutinhos”, não é uma boa idéia. No condomínio moram muitas pessoas, com muitas necessidades diferentes – por isso, os “cinco minutinhos” podem atrapalhar muito mais do que você imaginou inicialmente.
  • Não é só o porteiro que escuta a sua buzina quando você pede para ele abrir o portão. Imagine se todos forem fazer isso todas as vezes que entrarem na garagem, como vai ser infernal a vida de quem está no térreo, nos andares baixos, nos terrenos vizinhos… Portanto, não faça disso uma prática, utilizando-se do procedimento apenas em último caso.
  • A garagem não é um lugar adequado para crianças brincarem, além de ser perigoso.

Problemas no uso da garagem 

Carros estacionados fora da vaga, motos, danos, furtos, uso como depósito, buzinas, portões automáticos, … 

Selecionamos abaixo algumas das situações mais comuns envolvendo o mau uso do local, os problemas que estas práticas podem gerar, e sugestões para normalizar a utilização. As sugestões elencadas não excluem a aplicação de multas e advertências – pelo contrário. Mesmo quando não citamos entre as sugestões, elas podem e devem ser aplicadas.

No entanto, nosso foco aqui foi ampliar o leque de atitudes que podem ser tomadas para combater os problemas de mau uso da garagem. Além de esclarecer sobre certas conseqüências imprevistas geradas pela utilização fora da norma.

1) Carro parado fora da vaga

PROBLEMAS QUE PODE CAUSAR:

  • Impedir a circulação na garagem, gerando atrasos em compromissos de condôminos ou até, para citar casos extremos, mas possíveis, dificultando socorro a um condômino doente, ou que tenha tido um acidente ou mal súbito, ou dificultando a saída de um morador que tenha de atender a um chamado urgente (no caso de um médico, por exemplo)
  • Desorganização do uso da garagem: se você para na vaga de alguém, esse também vai ter de parar em umavaga errada, criando um “problema em cascata”
  • Irritação entre vizinhos

SUGESTÕES:

  • Agir rapidamente e com firmeza. Não hesitar em aplicar as advertências e multas previstas na Convenção e no Regimento Interno. Esse é um problema que, se não for combatido desde o princípio e seriamente, pode gerar uma prática que se torna uma das principais causas de atrito em condomínios
  • Realizar uma campanha de esclarecimento, com cartazes no elevador e no quadro de avisos da garagem, se houver
  • Além disso, se houver câmeras na garagem, pode-se orientar o porteiro ou zelador interfonar imediatamente para a unidade relativa ao automóvel deixado fora da vaga, solicitando o estacionamento na vaga correta. É claro que isso só será feito se não for preciso deixar a portaria a descoberto para identificar o veículo. O porteiro pode solicitar a identificação ao zelador ou a um funcionário que esteja próximo ao local
  • Para não privilegiar ou desprivilegiar ninguém por muito tempo, com as melhores ou piores vagas, realizar rodízio das vagas em períodos mais curtos
  • Quando houver espaço disponível, pode ser tentada a redistribuição das vagas com a criação de uma vaga de carga e descarga, próxima ao elevador, com permanência de 15 minutos com o pisca-alerta aceso.

2) Carro maior que a vaga

PROBLEMAS QUE PODE CAUSAR:

  • Dificuldade de acesso às vagas vizinhas
  • Dificuldade de manobra
  • Ocupação de uma área maior do que a que o condômino tem direito

SUGESTÕES: 

  • Antes de mais nada, consulte a Convenção e o Regulamento do condomínio sobre o assunto: veja se existem normas sobre o tamanho do veículo que pode ser estacionado
  • É dever do novo condômino ou morador conhecer e aceitar a Convenção e o Regulamento do condomínio para o qual está se mudando – pelo menos até que a Convenção seja modificada em assembleia, com o voto de 2/3 dos condôminos
  • Não é conveniente redimensionar apenas algumas vagas para comportarem carros maiores. Seria necessário alterar todas, para não ferir o princípio de igualdade no uso de área comum.

3) Carro e moto ou bicicleta na mesma vaga

PROBLEMAS QUE PODE CAUSAR:

  • Dificultar manobra nas vagas vizinhas
  • Dificultar acesso às vagas vizinhas
  • Apesar disso, em alguns condomínios, tal prática costuma ser tolerada sem gerar atritos, desde que as vagas sejam espaçosas e os veículos não ultrapassem a faixa que delimita o seu espaço.
  • Por outro lado, em muitos casos, isso pode tornar inviável a organização da garagem e, consequentemente, virar uma grande fonte de atritos. Assim, muitos condomínios permitem apenas um veículo por vaga – OU um carro,

OU uma moto, OU uma bicicleta. Dessa forma, liberar o estacionamento dos dois, em casos isolados, pode descaracterizar a norma e abrir o precedente para uso da vaga como depósito (vide abaixo os problemas neste caso)

SUGESTÕES: 

  • Aplicar rigidamente a Convenção e o Regulamento. Transigir em um caso ou dois pode abrir precedentes perigosos
  • Construção de bicicletário

4) Uso da vaga como depósito

PROBLEMAS QUE PODE CAUSAR:

  • Ruim para a higiene: materiais como madeira e papel tornam-se facilmente abrigo e alimento para insetos que podem se alastrar no condomínio
  • Desvirtua o uso da área comum previsto na Convenção
  • Pode expor as crianças do condomínio a objetos perigosos
  • Em excesso, pode dificultar manobras e acesso a vagas
  • Inconveniente esteticamente, criando aparência de bagunça

SUGESTÕES: 

  • Agir rapidamente na aplicação de advertência e multa, antes que a prática se instale e que algum problema aconteça – neste caso, por negligência, o condomínio pode até ser processado
  • Colocar um cartaz de alerta sobre o problema, em área comum

5) Buzinada para abrir portão

PROBLEMAS QUE PODE CAUSAR:

  • Incômodo aos moradores dos andares mais baixos
  • Problemas com moradores de imóveis vizinhos ao condomínio
  • É um procedimento que, por chamar a atenção, expõe a segurança do condomínio

SUGESTÕES:

  • Os condomínios mais seguros atualmente não permitem que o porteiro abra o portão de veículos que simplesmente buzinem para entrar. Muitos assaltos já ocorreram por esta “brecha” de segurança. Mesmo que o carro não tenha vidros escuros, à noite o porteiro pode ter de abandonar seu posto para verificar se é mesmo um condômino que quer entrar
  • É claro que, para isso ocorrer, o condomínio tem que ter acesso eficiente por controle remoto, e igualmente importante, ter estabelecido esta regra com anuência dos condôminos, em assembleia. O porteiro deve ser bem orientado neste sentido
  • Se seu condomínio não adota esta regra, pode-se sugerir aos condôminos piscar o farol do veículo, se for à noite, para evitar o barulho da buzina
  • Neste caso, se as buzinadas acontecerem muitas vezes ou durante um longo tempo em uma vez, pode ser também um sinal de distração ou ausência do porteiro no posto. Peça para o zelador observar o caso
  • Ainda neste caso, pode-se criar, apenas para a saída (nunca para a entrada), uma alternativa para o acionamento dos portões

6) Aluguel de vagas na garagem

O novo Código Civil institui que vagas na garagem que serão alugadas deverão ser oferecidas com prioridade a condôminos proprietários, depois a condôminos inquilinos, e só não havendo interesse destes seria possível alugá-

las a pessoas estranhas ao condomínio. Veja o texto da lei:

“Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.”

O aluguel para não-moradores traz alguns problemas:

  • Se o portão é eletrônico, o usuário terá de ter o controle remoto, e irá circular por dependências comuns, mesmo que seja só na garagem. Assim, a segurança fica comprometida.
  • Se a Convenção proíbe esta prática, mas o síndico é conivente com quem a realiza, pode ser acionado na Justiça pelos condôminos, no caso de um acidente.
  • Se há manobrista ou vigilante no estacionamento, e a Convenção não exime o condomínio de responsabilidade pelos bens de não-moradores, pode ser acionado nos casos de acidente, furto de objetos no interior do veículo, e roubo.

Prédio comercial

  • É comum que se determine horário de abertura e fechamento, de acordo com o Regulamento do edifício, ratificado por assembleia.
  • No entanto, não se deve proibir terminantemente o  pernoite, para não interferir no direito ao uso da propriedade, garantido pela Constituição Federal.
  • Assim, se um veículo não for retirado até o horário de fechamento, ele deve ser retirado apenas no dia seguinte, no horário permitido.

Entrada de visitantes pela garagem

  • É conveniente a proibição de visitantes estacionarem na garagem do prédio, mesmo na vaga desocupada da unidade a que se destina.
  • Se a Convenção proíbe esta prática, mas o síndico é conivente com quem a realiza, pode ser acionado na Justiça pelos condôminos no caso de um acidente.
  • Se ocorrer algum acidente na garagem, como batidas em outros carros, no portão eletrônico ou atropelamento de uma pessoa, o envolvido não é um condômino, mas um terceiro, o que pode trazer complicações em acertos informais e ações judiciais.
  • A entrada de visitantes pelo portão da garagem também pode comprometer a segurança.
  • Se há manobrista ou vigilante no estacionamento, e a Convenção não exime o condomínio de responsabilidade pelos bens de não-moradores, pode ser acionado nos casos de acidente, furto de objetos no interior do veículo, e roubo.

Temporada

Em apartamentos alugados para temporada, convém consultar a Convenção do prédio sobre a possibilidadedo inquilino provisório ocupar a vaga da garagem correspondente à unidade.

  • Se existe essa possibilidade, também é conveniente constar do contrato de aluguel a permissão do proprietário para uso da vaga.

Vaga inexistente

  • Uma construtora ou um particular ofereceu na escritura de um apartamento uma vaga correspondente paraveículos. No entanto, o edifício tem 20 unidades e 14 vagas.
  • Neste caso, deve-se pleitear na Justiça a indenização da vaga proporcional ao valor do apartamento_ bem como cobrar as despesas de estacionamento desde a ocupação do imóvel.
  • Também pode-se entrar com uma ação para a devolução do imóvel, e o ressarcimento de todas as importâncias pagas, acrescidas de juros e correção monetária, além dos gastos com estacionamento.
  • Nas duas alternativas acima, também cabe uma ação por perdas e danos morais.

Penhora de vagas da garagem

  • Em dezembro de 1.999, o STJ (Supremo Tribunal de Justiça) determinou que vagas de garagem em edifício não são penhoráveis para quitação de dívidas.
  • O Tribunal considerou que a vaga é uma parte inseparável da respectiva unidade. A ação que motivou a decisão foi relativa à quitação de uma nota promissória. Mas provavelmente esta jurisprudência será usada no caso de um eventual processo por inadimplência quanto às taxas condominiais.

Fonte: Seraes

Mesmo vinculada a apartamento, garagem de condomínio é penhorável

Mesmo vinculada a apartamento, garagem de condomínio é penhorável

Box em garagem de condomínio pode ser penhorado separadamente do imóvel, mesmo quando o apartamento for bem de família.

Com base nesse entendimento, a 3ª Turma do Tribunal Regional Federal da 4ª Região (PR, SC e RS) negou pedido de um morador de Caxias do Sul (RS) acionado em uma execução fiscal movida pela Caixa Econômica Federal.

Ele requeria a impenhorabilidade da vaga, mesmo tendo registro próprio no cartório, sob a alegação de que fazia parte de seu apartamento, imóvel impenhorável por ser bem de família.

Os embargos à execução da sentença da ação vencida pelo banco foram ajuizados em novembro do ano passado. Segundo autor, além de servir de vaga de estacionamento, o box serviria também como depósito de objetos da família, que não podem ser acondicionados no apartamento, tais como bicicletas e cadeiras. Logo, a legislação garantiria a posse à sua família.

A 3ª Vara Federal do município rejeitou a solicitação do morador. Conforme a sentença, a vaga de garagem com matrícula individualizada não é amparada pela proteção conferida ao bem de família. Também acrescentou que a possibilidade de penhora persiste mesmo quando a vaga de garagem guarda vinculação com imóvel. O autor recorreu ao tribunal.

O relator do caso na 3ª Turma, desembargador federal Luís Alberto D’Azevedo Aurvalle, manteve o entendimento. Segundo o magistrado, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, do Tribunal Superior do Trabalho e de cortes federais é pacífica quanto a esse entendimento. Os demais magistrados seguiram o entendimento dele. Com informações da Assessoria de Imprensa do TRF-4.

Fonte: ConJur

Saiba como agir em brigas com vizinhos na garagem

Especialistas listam principais causas de conflitos e dão dicas de como resolver as situações.

Quem vive em condomínio sabe que o tema garagem é um dos principais motivos de conflitos entre os moradores. “Apesar de ter a garantia de segurança e comodidade, muitos condôminos transformam a vida em comunidade em uma grande dor de cabeça quando o assunto é a vaga para estacionar seu veículo”, afirma Rodrigo Karpat, advogado especializado em condomínios.

O tema garagem é um dos que mais provoca conflitos entre moradores de um prédio (Fotos: Shutterstock)

Vagas compartilhadas, estacionamento em locais errados, utilização desses espaços por não moradores, além de furtos, danos e amassados causados por vizinhos, costumam pautar as brigas.

Para entender e resolver muitos destes conflitos é indispensável, além do bom senso, a leitura da convenção do condomínio, do regimento interno e das atas das assembleias.

Situações como parar mais de um carro na vaga, locação de vagas, guarda de bicicletas, entre outros, não estarão disciplinadas na convenção e sim na lei. Algumas das situações enfrentadas pelo condomínio somente encontrarão guarida no entendimento jurisprudencial. “Desta forma, é essencial que o síndico seja bem instruído e assessorado a fim de evitar que situações pequenas, que podem sem resolvidas com bom senso, virem problemas pessoais e terminem na Justiça”, recomenda Karpat.

Prédios residenciais, na sua maioria, vetam a guarda de carros por não condôminos

Veja abaixo quais os principais motivos de discussões na garagem e as dicas da Karpat Sociedade de Advogados e da Lello Condomínios para chegar a uma solução.

1. Vandalismo – Carros riscados ou que tenham seus pneus furados dentro da garagem:
O síndico deve estar atento a este tipo de situação. Câmeras do circuito interno de segurança podem ajudar a identificar os responsáveis. Desta forma, o condomínio ficará isento de um eventual processo por danos materiais movido pelo proprietário do veículo.

2. Carros estacionados em vagas de apartamentos que estão desocupados:
Esse problema ocorre frequentemente e pode causar constrangimentos junto aos proprietários do imóvel vago, que geralmente chegam ao condomínio sem avisar. O síndico deve orientar vigias, zeladores e demais funcionários a não permitir o uso de vagas de terceiros, a não ser que os proprietários autorizem formalmente ou que aluguem a vaga para um morador do condomínio.

3. Carros estacionados fora da vaga:
Esse tipo de situação pode dificultar a circulação de veículos dentro da garagem ou mesmo dificultar a saída dos carros que ficam estacionados próximo à vaga, gerando conflitos entre os moradores. Neste caso, esgotadas as tentativas de diálogo, o síndico não deve hesitar em aplicar advertências e multas previstas no regimento interno. Os funcionários devem ser orientados a interfonar para moradores cujos carros estejam fora de suas vagas. Em alguns casos, o síndico deve cogitar a realização de campanhas internas, com avisos afixados em murais e nos elevadores.

4. Usar vaga como depósito de materiais:
Convenções e regimentos internos de condomínios não costumam autorizar ou prever que objetos sejam deixados no espaço reservado a vagas de estacionamento. Além da bagunça criada na garagem, isso pode dificultar o acesso a vagas ou até causar acidentes. Se o problema ocorrer, o síndico deve aplicar advertência e multas, além de afixar um aviso sobre o problema nos elevadores e murais.

5. Utilização da garagem por não moradores:
Os prédios residenciais, na sua maioria, vetam a guarda de carros por não condôminos, salvo aqueles que tenham espaço destinado a visitantes. Se vetado pela convenção, o visitante deverá estacionar fora do prédio.

6. Carros maiores que as vagas: 
As vagas em condomínios podem ser P, M ou G. Está previsto no Código de Obras e Edificações da cidade de São Paulo (Lei Nº 11.228/92) que 50% das vagas em prédios residenciais devem ser de tamanho pequeno (2 m X 4,20 m), 45% de tamanho médio (2,10 m X 4,7 m) e apenas 5% do tamanho grande (2,5 m X 5,50 m). Desta forma, cada morador deverá acomodar o seu carro dentro do limite da sua vaga. Se o carro ultrapassar esse limite, o morador deverá trocar a vaga assim que possível com algum vizinho ou tentar conseguir uma vaga maior durante o sorteio. Caso isso não seja possível, ele deverá buscar outra solução, que poderá ser locar a sua vaga e alugar outra com tamanho que comporte seu veículo.

7. Furtos:
O condomínio não responde por furtos ocorridos no interior das vagas, por isso é importante que os automóveis fiquem trancados e sem objetos de valor no seu interior. O condomínio somente responderia por furto se houvesse a facilitação da entrada do assaltante ou participação de um de seus funcionários. Ainda responde no caso de ter assumido a responsabilidade pela segurança da garagem, o que não ocorre com a simples colocação de câmeras.

8. Danos e amassados causados por vizinhos:
O prédio não responde por danos causados entre moradores. O infrator responde diretamente pelo dano. O prédio poderá identificar e fornecer informações do condômino que causou o dano.

9. Guarda de motos junto com automóveis:
Condomínios mais modernos destinam vagas adicionais para a guarda de motos nas suas áreas comuns da garagem. Mas os condomínios mais antigos não acompanharam a crescente necessidade por vagas e não possibilitam esta opção. Como alternativa, condomínios têm tolerado a guarda de um automóvel e uma moto na mesma vaga de garagem quando não existem vagas extras para motos, desde que não isso traga incômodo aos demais moradores e não seja vetado na convenção. É importante que esta decisão seja tomada em assembleia.

10. Venda de vagas para não condôminos:
A Lei Federal nº 12.607/12 alterou o artigo 1.331 do Código Civil e proibiu a venda ou o aluguel de vagas de garagem a não moradores.
As garagens só poderão ser alugadas ou vendidas para não condôminos quando existir expressamente previsão da convenção. Caso não exista autorização expressa, a convenção poderá ser modificada em assembleia com a aprovação de dois terços dos condôminos.

11. Uso de vagas por parentes:
Se a convenção vetar a guarda de carros para não condôminos, em tese a vaga somente poderá ser utilizada por um morador. Porém, os condomínios tem flexibilizado o entendimento e permitido a guarda de carros de parentes quando estiverem em visita.

12. Vagas para zelador:
O COE (Código de Obras e Edificações) do município de São Paulo determina que qualquer edifício residencial construído a partir de 26/05/1995 deve ter vaga de garagem destinada ao zelador. (Lei 11.783, de 26 de maio de 1995, que altera o COE).

13. Guarda de bicicletas na garagem:
O decreto 53.942, de 28 de maio de 2013, válido no município de São Paulo, regulamenta a lei 15.649/2012, que obriga as novas construções e reformas de prédios residenciais e comerciais na cidade a destinarem até 10% das vagas do condomínio para estacionamento de bicicletas.

Fonte: ZAP Imóveis

Condomínios organizam vagas para visitantes

Os condomínios utilizam regras para o estacionamento dos veículos de visitantes nos prédios. O ordenamento geralmente está previsto na convenção ou no regimento interno. A organização e o regulamento evitam problemas para moradores e administradores.

O Condomínio Residencial Boulevard Trindade, no Bairro Trindade, em Florianópolis, definiu 20 vagas de garagens para visitantes. De acordo com o síndico Ramos Sá as visitas podem ficar até 72 horas no local. Do quarto dia em diante é cobrada uma taxa que pode variar de R$ 5 a R$ 20. A partir de uma semana, explica ele, o valor sobe para R$ 20 por dia. “A cobrança foi uma maneira que encontramos para não tornar a prática abusiva”, justifica.

As regras estão definidas no regimento interno desde 2006. No condomínio, os moradores não podem usar as vagas destinadas aos visitantes. Quem infringir as determinações previstas no regimento é multado em R$ 20 por infração.

No Residencial Esplanada, no Bairro Abraão, na Capital, o edifício possui 23 vagas, mas nem todos os moradores possuem carro, portanto, sempre sobram vagas para quem recebe os parentes em casa por alguns dias. O síndico Fernando Luiz Winter afirma que os moradores costumam receber mais visitas durante o verão e que sempre sobra uma vaguinha ou outra.

Entrada terá cancelas e sensores

Luciano Carioni, síndico do condomínio Ilhas do Norte, em São José, na Grande Florianópolis, colocou em prática as normas regulamentadas no ano passado para estacionamento dos veículos dos moradores. Não há vagas estabelecidas para os visitantes.

A medida adotada pelo condomínio consiste em colocar cancelas na entrada do prédio e cada morador terá de usar um sensor no veículo para passar. Ele disse que as pessoas que forem visitar os familiares no edifício terão que deixar o carro do lado de fora, ou no máximo entrar apenas para o desembarque de alguém. No condomínio há 518 apartamentos, mas somente 320 vagas de garagem.

Cíntia Maria Pasetto Gava, advogada especializada na área de condomínios e síndica em Florianópolis, ressalta que não existe obrigatoriedade de oferecer vagas para os visitantes, mas orienta que estejam previstas na convenção e no regimento interno para evitar desrespeito às normas.

Dicas da advogada:

- Manter as regras definidas na convenção e no regimento interno.
– Se não estão previstas no regimento, convocar uma assembleia específica para determinar como será dividido o espaço para os visitantes e, posteriormente, incluir as determinações no regimento.
– Orientar os zeladores e porteiros para que evitem deixar os prestadores de serviço estacionar na vaga de visitantes.
– Orientar os moradores para que respeitem e não utilizem os espaços designados aos visitantes.

Fonte: CondomínioSC

Como organizar a garagem do condomínio em 4 passos

Como organizar a garagem do condomínio em 4 passos

Um dos temas mais polêmicos em reuniões de condomínios certamente é a organização da garagem.

Por isso, o ideal é mantê-la sempre organizada para evitar ou pelo menos diminuir os conflitos entre moradores e as reclamações ao síndico.

As dicas vão desde o estabelecimento de regras internas até a correta demarcação de vagas. Vamos a elas?

1. Garagem não é marinha e nem estacionamento para visitantes
Garagens foram idealizadas para guardar os carros (e não barcos!) dos condôminos. O número de vagas para cada morador depende do prédio. Assim, as bicicletas, por exemplo, devem ficar no espaço reservado a elas. Já as motos são um capítulo à parte. Caso a vaga do morador que tenha um carro e uma moto seja grande, a maioria dos prédios tem aceitado os dois veículos na mesma vaga.

Se a demanda por espaço para motos for muita, vale a pena dar uma analisada se não é adequado ter um local demarcado somente para elas, com respectivo custo rateado pelos proprietários das motos nas taxas condominiais.

E não é porque a garagem foi feia pra carros que todos eles podem parar ali. Carros de visitantes e prestadores de serviços não devem ser tolerados nas garagens do condomínio. Nem mesmo quando o morador estiver viajando, por exemplo. A velha desculpa “mas minha mãe só vai ficar 10 minutinhos” não pode ser aceita porque se for, abre-se uma vulnerabilidade muito grande.

Como controlar a entrada e saída de veículos? Como garantir a segurança se não há nenhuma documentação que prove a idoneidade daquele encanador ou pintor que ficará algumas horas circulando livremente pelo condomínio?

2. Lugar para carros, motos e só!
Não permita que a garagem transforme-se num depósito de objetos, móveis, materiais de limpeza, galões de combustível, botijões de gás, cadeiras de praia, eletrodomésticos quebrados, brinquedos usados, etc, etc… A regra proibindo este comportamento por parte dos condôminos deve estar na convenção do condomínio. A bagunça generalizada desvaloriza o imóvel e prejudica a segurança do prédio.

Peça para os funcionários do condomínio ajudarem a fiscalizar se todos estão cumprindo esta norma, sem exceções. E se alguém desobedecer, veja se há alguma punição no regulamento interno. Em caso negativo, leve o tema para a assembleia e aprove junto com os moradores o que deverá ser feito.

3. Armários também exigem disciplina
Há condomínios que têm armários para guardar materiais. Mas este tema também deve ser aprovado em assembleia. Deixe claro quais as regras de uso, principalmente a proibição de alojar substâncias perigosas como as inflamáveis, por exemplo.

Os armários devem, ainda, ser limpos com frequência, padronizados – se são brancos, assim devem ser mantidos pelos moradores – e se possível, suspensos para garantir a limpeza do solo.

4. Sinalização e demarcação são fundamentais
A sinalização dos sentidos de tráfego na garagem e sobre a velocidade máxima permitida deve ser clara e obedecida por todos. A administração também deve fazer sua parte, ou seja, pintar e repintar com frequência as demarcações e números das vagas. Assim, fica mais fácil cobrar dos motoristas o respeito aos limites. Proíba o estacionamento de veículos fora das vagas previamente estipuladas, bem como tocar as buzinas em qualquer horário.

Uma dica legal é que, se você providenciar a impermeabilização do piso da garagem, a demarcação de vagas será feita diretamente no acabamento. Este serviço está previsto no Sistema Fibersals. Conheça!

Ah! E só mais uma coisinha muito importante: A garagem não é lugar adequado para crianças brincarem. Muitas vezes, é insalubre e muito perigoso!

Fonte: CondomínioSC, FiberSals

Garagem: os riscos de negociar a vaga no condomínio

Com o aumento da frota de veículos no País e em todas a cidades, surge a necessidade também de condomínios com mais mais vagas de garagem por apartamento. Alguns prédios novos já foram projetados com duas vagas para carros por unidade, porém os mais antigos oferecem apenas uma.

A realidade culminou em uma negociação de ajuda mútua: quem não usa a vaga, aluga para outros moradores. O lucro para o locatário e locador é certo, entretanto é preciso respeitar a legislação vigente.

De acordo com o diretor regional e estadual do Sindicato da Habitação (Secovi-PR) Junzi Shimauti, o Código Civil determina que a vaga pode ser alugada apenas para moradores do prédio, mas prevalece também a regra do condomínio. “Alugar a vaga para uma pessoa que não more no prédio pode ser perigoso. Coloca em risco a segurança de todos os moradores”, frisa Shimauti.

Já a respeito da venda da vaga, o diretor explica que tudo vai depender da escritura do imóvel. “Normalmente a garagem está vinculada ao apartamento, mas em alguns casos existem duas escrituras. Se o contrato for separado é possível vender a vaga”.

Garagem: os riscos de negociar a vaga no condomínio - Divulgação
Segurança – O mais indicado é alugar a vaga de garagem para morador do condomínio

Além de negociar o espaço, alguns moradores utilizam a garagem como depósito de quinquilharias. O diretor do Secovi esclarece que o uso da garagem é exclusivamente para guardar veículo e que, em geral, outra destinação não é permitida. “A vaga só pode ser utilizada para outro fim, se o condomínio autorizar”, reforça.

Outra regra que deve ser respeitada está relacionada ao tamanho do carro. De acordo com a legislação, somente carros médios podem ser guardados na garagem. Os carros maiores dificultam o estacionamento dos outros veículos e podem até causar acidentes. Colocar motos ao lado dos carros também pode causar problemas aos motoristas na hora de estacionar.

Outro problema é o chamado “contrato de boca”. Assim, o Secovi orienta que os condôminos documentem a negociação, fazendo constar o valor do aluguel e a data de pagamento.

O QUE DIZ A LEI

A Lei Federal 12.607/12 proíbe a venda ou o aluguel de vagas de garagem para pessoas de fora do condomínio. A exceção vale apenas se a permissão for estabelecida na convenção do prédio.

Segundo o Secovi, em 95% dos casos essa permissão não está expressa em documento. E, se os moradores quiserem modificá-lo, será necessária aprovação em assembleia.

A nova norma foi criada com o objetivo de garantir maior segurança nos condomínios.

A única maneira de alugar ou vender vagas de garagem agora é com a aprovação de dois terços dos moradores em votação durante assembleia. Edifícios-garagens não são afetados pela lei.

Fonte: O Diário

O Culpado do Dano na Garagem

Por: ** Daphnis Citti de Lauro

Um veículo aparece arranhado na garagem do prédio. A primeira pergunta que o morador faz, é como deve fazer para acionar o condomínio para ser ressarcido pelo dano.

O condomínio não deve ser acionado, porque não responde pelos atos de condôminos ou demais moradores. Somente se quem arranhou foi um de seus funcionários.

Isto porque, salvo disposição expressa na convenção condominial, os condomínios não são responsáveis por furtos ou danos ocorridos nas áreas comuns ou privativas.

Por exemplo, sobre furto de bicicleta, o inquilino de um apartamento pretendeu o ressarcimento, pelo condomínio, do seu prejuízo, que foi rechaçado pelo poder judiciário: “salvo culpa devidamente comprovada, os condomínios residenciais não respondem por danos ou furtos ocorridos em áreas de estacionamento ou de uso comum” (1ª Turma Recursal Cível dos Juizados Especiais do Rio Grande do Sul).

O fator importante, que embasa a decisão acima, é o de que a relação entre condomínio e condôminos não é de consumo e, portanto, não incidem as regras do Código do Consumidor. Os condôminos estão entre si, no mesmo pé de igualdade.

Alguns desavisados, entretanto, teimam em propor ações contra os condomínios, baseados na relação consumerista.

O Código de Defesa do Consumidor (CDC), Lei nº 8.078 de 11 de setembro de 1990, dispõe sobre a proteção do consumidor e dá outras providências. Trata de produto ou serviço.

E, no parágrafo segundo, do artigo 3º, define serviço como “qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive, as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista”.

O condomínio não tem personalidade jurídica. Não é pessoa física nem jurídica. Não presta serviços mediante remuneração. Constitui-se em uma comunhão de interesses, onde são rateadas despesas. Não tem objetivo de lucro, distinguindo-se assim das sociedades.

Essa circunstância foi elucidada com grande clareza pelo Juiz Milton Sanseverino, que atuou como relator na Apelação nº 614098-00/2 (2º Tribunal de Alçada Civil – 3ª Câmara), em julgamento datado de 23 de outubro de 2001.

Vale à pena transcrever trecho do acórdão:

“O condomínio nada mais é, em essência, que a massa ou o conjunto de condôminos, isto é, o complexo de co-proprietários da coisa comum. Ora, não teria sentido imaginar que cada um dos “comproprietários” pudesse ser considerado “consumidor” em relação aos demais e que estes, por sua vez, pudessem ser tidos na qualidade “fornecedores” de “produtos” e/ou de “serviços” uns aos outros, co-respectivamente, pois isto não só contrariaria a natureza mesma das coisas como aberraria dos princípios e das normas jurídicas disciplinadoras da espécie, destoando por completo da realidade e da lógica mais complementar”.

E, adiante, prossegue ele: “não existe verdadeira e própria relação de consumo, não podendo o condomínio, a toda evidência, ser considerado “fornecedor de produtos e serviços”, nem o condômino “consumidor final” de tais “produtos e serviços”, como é de meridiana clareza, ou, em outros termos, de primeira, elementar e inafastável intuição”.

Esse esclarecimento é fundamental para que as pessoas não proponham ações contra os condomínios fundadas no Código de Defesa do Consumidor.

Elas abarrotam os cartórios, principalmente, dos Juizados Especiais Cíveis – porque não há cobrança de custas nem condenação em honorários advocatícios – e estão fadadas ao fracasso.

Fonte: Folha do Condomínio

Garagem: Conheça quais são e saiba como resolver os principais conflitos

Como resolver os principais conflitos de garagens nos condomínios

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Alguns dos problemas mais frequentes entre vizinhos em um condomínio envolvem a garagem. Carros mal estacionados, as chamadas vagas presas, o uso de um espaço para acomodar mais de um veículo e pequenos acidentes estão entre as principais reclamações.

Para entender quais são os direitos e deveres de cada um neste ambiente é importante compreender que existem dois tipos de espaço para acomodar os carros em um condomínio.

Um deles é, na verdade, um estacionamento. Trata-se de uma área comum usada para abrigar veículos de acordo com o regimento do conjunto.

Nesses casos, a escritura do imóvel ou o contrato de aluguel não mencionam “vaga” ou “espaço de garagem”, conforme explica Juliana do Rocio Vieira, advogada do departamento jurídico do Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR). As delimitações das vagas podem ou não existir.

O outro espaço é, de fato, considerado garagem, composto por vagas privativas, ou seja, que são propriedade particular do condômino.

Elas são descritas no registro do imóvel, podendo ser fixas, com o número de cada apartamento, casa ou sala comercial, ou rotativas, ocupadas à medida em que as pessoas vão chegando.

Outro ponto a ser levado em conta, de acordo com a advogada, é o tamanho das vagas de garagem. Às vezes o condomínio não tem opções para carros muito grandes, ou até mesmo não permite a sua entrada.

“É sempre importante prestar atenção a esses fatores ao comprar ou alugar um imóvel”, afirma Juliana.

Vagas para idosos e pessoas com necessidades especiais

No caso de existir condômino idoso ou com necessidades especiais, compete ao condomínio oferecer a vaga mais adequada.

“É uma questão de cidadania que deve ser resolvida em assembleias”, afirma Juliana.

No caso dos chamados estacionamentos, é possível tornar fixo um espaço para o idoso ou a pessoa com necessidade especial, talvez mais perto da porta ou mais ampla.

Para o caso de vagas privativas e rotativas, os condôminos podem concordar em fixar as vagas desses moradores. E, no caso de vagas privativas fixas, é possível um acordo entre os moradores para que sejam feitas as trocas necessárias visando o bem-estar de todos.

Vizinhos espaçosos

Um dos principais motivos de conflitos entre vizinhos é a invasão do espaço. Um carro mal estacionado, que ocupa parte da garagem do outro, que dificulta uma manobra ou impede o abrir de uma porta pode gerar reclamações.

Segundo Juliana, se você sofre com um vizinho espaçoso, o ideal é que, em um primeiro momento, você tente reclamar de forma amigável, diretamente com o envolvido. Se não for suficiente, é necessário recorrer ao síndico. E se o fato persistir, é possível entrar com uma ação contra a pessoa no juizado especial.

Mesmo nos chamados estacionamentos, é possível reclamar caso você se sinta prejudicado neste sentido. Neste caso, o que ocorre é uma violação das normas do condomínio, já que se trata de uma área comum. Assim, é necessário acionar o síndico.

Mais de um veículo em uma vaga

Uma prática comum nos condomínios é usar a vaga de garagem para guardar mais de um veículo. Muitas pessoas que têm moto além de um carro, por exemplo, colocam os dois na mesma vaga que, a princípio, serve para acomodar apenas um.

O pensamento é quase sempre o mesmo: uma moto é tão pequena, cabe tranquilamente e não invade outra vaga.

“A área para os carros já é muito pequena, principalmente em prédios. Esse ‘espacinho’ ocupado pela moto pode atrapalhar a manobra de alguém ou até a circulação na garagem”, enfatiza Juliana.

Cada condomínio lida de uma forma com essa questão. Se não atrapalhar ninguém e todos concordarem, é possível manter dois ou mais veículos em uma vaga.

Mas, se alguém se sentir prejudicado, é necessário resolver, o que pode ser feito amigavelmente, como aponta a advogada do Secovi-PR.

Segundo ela, o melhor é tentar um diálogo entre as partes. Se não resolver, partir para uma notificação extrajudicial – um tipo de carta não oficial em que são explicitadas as reclamações, além de um aviso de que o problema será levado à justiça caso o outro não colabore.

Garagem como depósito

Na maioria dos condomínios, é proibido o uso da garagem como depósito, afirma Juliana.

“É uma prática que pode gerar entulho e até mesmo o aparecimento de pragas, como ratos”, aponta. “Garagem é garagem, mesmo quando for de propriedade privada”, completa.

Se vai contra as normas, é possível uma notificação amigável e até mesmo entrar com ação.

Vagas “presas”

Em condomínios que possuem garagem com vagas “presas” – em que os carros impedem a passagem uns dos outros -, é muito importante que as regras de uso estejam muito bem explicadas nas normas.

Se é necessário deixar a chave na portaria ou se o morador será contatado quando tiver que mover o carro são alguns dos pontos que devem estar claros na regra.

De acordo com Juliana, esse é um tema que gera bastante conflito. Às vezes a pessoa está com pressa e o outro morador demora para tirar o carro. ]

Cinco minutos podem não ser grande coisa para uma pessoa, mas para alguém que está atrasado para o trabalho, é, como aponta ela.

“Caso você precise sair e o condômino demore ou não mova o carro, pode pedir um táxi e entregar a nota fiscal a esse morador, pedindo reembolso“, exemplifica Juliana.

O bom senso é muito importante neste caso: se você vai viajar sem seu carro e tem uma vaga que “prende” outro veículo, não esqueça de conversar com o outro morador, para trocar temporariamente as vagas. Ou deixe a chave na portaria.

Furtos e danos no carro

Segundo Juliana, o condomínio só deve ser responsabilizado por furtos, roubos e danos aos carros se estiver no regimento que isso deve acontecer ou se a segurança for feita por uma empresa.

Mas estas opções raramente existem, segundo ela. Conforme a advogada explica, a questão é polêmica justamente porque não é possível controlar tudo o que acontece no condomínio, como entrada de pessoas de fora, por exemplo.

“O condomínio não é uma empresa, mas sim a junção de todos os condôminos. Não é possível responsabilizar todos os moradores”, afirma. Além disso, se o fato ocorre entre dois moradores, o caso deve ser resolvido entre as partes, e não envolver o restante dos condôminos.

Fonte: http://www.gazetadopovo.com.br/

Danos em veículos nas garagens

Danos em veículos nas garagens

Maioria das Convenções não preveem indenização para avarias em veículos nas garagens dos condomínios.

O morador se depara com estragos no seu carro estacionado na garagem do condomínio. A primeira reação é saber: quem vai pagar a conta do estrago?

Segundo Fabiane Horst, gestora de condomínios de Brusque (SC), a pergunta é recorrente, principalmente quando os moradores sabem que o condomínio tem um seguro. “O condomínio não deve arcar com essa despesa, pois o seguro não cobre esse tipo de situação e o condomínio não é responsável por qualquer fato ocorrido em suas dependências. Além disso, muitos condomínios ainda não possuem vigilância 24 horas e monitoramento por câmeras em todos os locais e alguns casos possuem vigilância apenas no horário comercial, ou na portaria. Mas ainda que tivessem seria questionável, pois não há previsão nas convenções para esse tipo de despesa”, explica.

Em caso de roubo, de acordo com o advogado Douglas Benvenuti, havendo a responsabilidade de uma empresa terceirizada para segurança, principalmente se houver um empregado, a terceirizada responderá pelos danos, porém deve atentar-se que não se trata de serviços de portaria, mas de vigilância. “Nesse caso, as imagens das câmeras devem ser disponibilizadas e o síndico deve verificar antes e apenas para aquilo a que se refere o pedido”, explica.

Segundo o advogado, exceto nessa situação somente haverá responsabilidade do condomínio para danos ocorridos em veículo estacionado em garagem do edifício, se o fato estiver estipulado na convenção, do contrário não há qualquer responsabilidade. “É inclusive interessante incluir na Convenção a cláusula de ‘não responsabilização’, ressaltando que não haverá responsabilidade neste sentido”, orienta.

GARAGEM

Síndico do residencial Tamisa, Mauro César Gomes de Souza diz que a primeira providência é buscar identificar o responsável pelas imagens das câmeras

Responsabilidade

Douglas orienta que o condomínio somente será obrigado a ressarcir os danos se na Convenção houver a responsabilização pelos estragos ou se os prejuízos forem realizados por um preposto, ou seja, empregado ou outro responsável do condomínio e este estiver a serviço. “A responsabilidade jurídica sobre a guarda dos automóveis só haverá se o condomínio tiver assumido o dever de guarda em sua Convenção. Pois, na teoria entende-se que é válida a cláusula em Convenção prevendo a não indenização. Claro que, se a situação ocorrer por culpa de preposto do condomínio, haverá a responsabilidade. Porém, há decisões em sentido contrário, que determinam que o condomínio deve ressarcir”.

Síndico do residencial Tamisa, em Brusque, Mauro César Gomes de Souza relata que já teve um caso de dano de automóvel no condomínio, porém foi o próprio morador que causou o acidente e inclusive danificou as colunas e arcou com os custos de reparo. “Não temos regras definidas para o assunto, mas como temos câmeras, a primeira providência nestes casos é buscar identificar o responsável pelas imagens. Tanto moradores quanto funcionários também estão orientados a entrar em contato com o síndico e relatar o ocorrido imediatamente.”, relata.

Quando o responsável é outro morador, Fabiane orienta que o síndico atue como mediador da situação e disponibilize as imagens já que ele é o responsável legal pelo condomínio. “O síndico deve agir com prudência, para que as despesas não afetem todo o condomínio”.

Fonte: CondomínioSC

O interesse pela vaga na garagem

Foto: Arquivo

Uso não significa que é propriedade do morador

Espaço muito procurado por compradores de imóveis usados nos condomínios, a vaga na garagem e suas características podem definir a compra do apartamento. A seguir, o engenheiro civil Flavio Figueiredo, especialista em avaliações de imóveis, traz algumas dicas para o comprador não fazer um mau negócio. Figueiredo lembrou que o fato de o proprietário do

apartamento utilizar vagas na garagem não significa automaticamente que seja dono daqueles espaços. “A questão é mais complexa”, disse o especialista.

Segundo o engenheiro, uma situação muito frequente ocorre quando o comprador imagina estar adquirindo as vagas que são utilizadas pelo proprietário do apartamento, às vezes por muitos anos, mas que na realidade não lhe pertencem como espaços determinados.

Por isso, para fugir dessas surpresas, ele alertou sobre alguns cuidados que devem ser tomados:

1) Visite as vagas na garagem e saiba como elas são distribuídas entre os condôminos. “Muitas vezes são vagas indeterminadas, que foram distribuídas aos condôminos por sorteio, por prazo predefinido ou indefinido e essa distribuição é sujeita a revisão

A surpresa ocorre quando ela é modificada e só então o novo proprietário descobre as reais condições do imóvel”, esclarece Flavio. Caso isso aconteça, além do desgaste, o valor do imóvel em uma eventual venda pode ser prejudicado.

2) Caso as vagas sejam demarcadas, avalie se elas são compatíveis com o tamanho do seu carro ou mesmo difíceis de manobrar.

“Além disso, é imprescindível verificar se o local efetivo da vaga corresponde, efetivamente, à vaga indicada no título de propriedade, ou resulta de alguma modificação em relação ao projeto”, explicou o engenheiro.

3) Fique atento à existência de vagas ruins ou que ficam presas atrás de outros carros, caso elas sejam decididas em sorteio. “Esta vaga pode vir a ser sua, após algum tempo”, explicou o especialista.

4) Outra situação desagradável é com vagas em que são estacionadas quantidades maiores de automóveis em relação ao estipulado na especificação de condomínio, em alguns casos ocupando indevidamente áreas de circulação, lazer, manobra de outros veículos etc.

“Embora muitas vezes tolerada pela comunidade condominial, essa situação está sujeita à reversão, o que pode interferir em algo que pode ter pesado muito na decisão de compra daquele apartamento”, explicou.

Neste caso, o Figueiredo orientou a, antes da comprado apartamento, que seja feita uma análise da situação a partir do título de propriedade do imóvel, bem como da Especificação de Condomínio e do projeto aprovado.

5) Atenção para registros de vagas independentes em relação ao apartamento. Cheque se o apartamento que você está comprando inclui as vagas no título de propriedade do imóvel.

Em alguns casos, as vagas são independentes dos apartamentos, fazendo, muitas vezes, com que sejam esquecidas no processo de venda das unidades.

”Parece incomum alguém vender o apartamento sem as garagens, mas não é. Por falta de orientação ou pelo fato de achar isso impossível, o comprador e o vendedor se descuidam e o imóvel é adquirido, permanecendo a titularidade das vagas de garagem com o antigo proprietário”, explico Flavio Figueiredo. De acordo com o engenheiro, “se acontecer isso, pode haver uma grande dor de cabeça, às vezes muitos anos depois da compra. Ele lembrou que uma vaga independente tem escritura, matrícula e IPTU próprios.

6) Um imóvel penhorado ou adquirido em leilão pode não incluir vaga de garagem. “Isso pode ocorrer quando as vagas são independentes em relação ao apartamento. Só que a regularização posterior da situação é muito mais difícil do que quando essa situação ocorre em uma compra e venda normal”, alertou. Para concluir, Figueiredo sugeriu mais uma vez, que o interessado na compra do imóvel examine atentamente o título de propriedade do bem, além da especificação de Condomínio e também o projeto aprovado.

Fonte: Folha do Condominio

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