Garagem

Cancelas em estacionamento geram polêmica

Cancelas em estacionamento geram polêmica

Um dos mais antigos edifícios da região metropolitana de São José, o Condomínio Comercial Campinas, vem passando por problemas depois de instalar cancelas na área de estacionamento. A decisão do controle das vagas externas situadas ao redor do edifício foi tomada pelos condôminos depois que um veículo foi furtado no local e o Tribunal de Justiça de Santa Catarina condenou o condomínio a pagar indenização de R$ 58 mil ao proprietário.

O síndico do edifício, Olvir Favaretto, explica que as vagas sempre foram de uso livre, sem cobrança, sem vigilância e sem controle algum por parte do condomínio. Porém, em 2012, o TJSC entendeu que essa área é privativa do condomínio e, portanto, tem a responsabilidade da guarda dos veículos estacionados no local. “Diante dessa nova realidade, realizamos uma assembleia do condomínio em fevereiro de 2013, e decidimos que deveríamos passar a controlar o acesso e instalar as cancelas, pois hoje a maioria dos veículos estacionados nessas vagas não pertence aos moradores ou clientes das lojas e salas comercias do edifício”, diz.

Embargo

De acordo com Olvir, a Prefeitura embargou o uso deste tipo de equipamento por parte do condomínio. “Se de fato houver essa determinação de desinstalar as cancelas, vamos acatar, mas também vamos exigir que outras formas de controle de vagas do município sejam removidas”, esclarece.

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Segundo ele, vários edifícios da região fazem o controle das vagas de estacionamento através de correntes, cones, cavaletes e placas e não são penalizados pelo Poder Público Municipal. “Ao que se sabe nenhum dos outros comerciantes foi autuado por controlar as vagas, somente nós. Criamos as cancelas, pois é um sistema mais eficiente e bonito, que pode ser facilmente aberto para acesso dos clientes e condôminos”, explica o síndico.

Na avaliação do síndico, o Poder Público, em suas diferentes esferas de atuação, decide de forma contraditória. “De um lado temos o TJSC que penaliza o condomínio por meio de decisão dizendo que somos responsáveis pelos veículos ali estacionados; por outro lado temos o Município que impede a regulamentação e controle das vagas através do embargo. Na minha opinião, o melhor para o condomínio seria entregar a área para a Zona Azul administrar em troca de uma redução da taxa de IPTU ou outra forma de compensação”, diz.

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De acordo com Olvir as pessoas costumam deixar os carros todos os dias nas vagas do edifício no início da manhã e só os retiram no final da tarde, prejudicando os comerciantes que não dispõem de vagas para seus clientes e demais condôminos que ficam sem lugar para estacionar. “Diante destes fatos, não é justo o condomínio não poder controlar as vagas e ainda ter que indenizar possíveis furtos, roubos ou danos nos veículos”, explica.

Segundo o síndico, o assunto será levado para a Câmara Municipal, pois o condomínio comercial Campinas não é o único que enfrenta problemas com o estacionamento. “Estamos esclarecendo as pessoas e a maioria tem nos apoiado. Contamos com apoio dos lojistas e dos síndicos da região que também passam diariamente pela mesma situação”, relata.

Por Graziella Itamaro

Fonte: CondomínioSC

Entulhos e outros objetos na garagem

Local deve ser usado apenas para guarda de veículos

Entulhos e outros objetos na garagem

A garagem é um local de onde podem se originar diversos transtornos no condomínio. Um muito comum é a guarda de objetos estranhos ao local, como entulho, móveis velhos, etc.

O grande problema é que essa situação, além de estar fora da convenção do condomínio, ainda ajuda a desvalorizar o imóvel. Imagine um interessado visitando o local: a bagunça generalizada e tudo o que não for carros (ou motos, se a convenção permitir) vai gerar estranheza.

Manter objetos na garagem também pode prejudicar a segurança do empreendimento. Já pensou se o seu vizinho estoca litros de combustível em um galão bem ao lado do seu carro? Ou então se há vários móveis velhos atrapalhando o acesso às vias de entrada e saída? Isso pode atrapalhar o condomínio para receber o seu AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), que é obrigatório.

Como proceder

Para evitar essa situação, o ideal é manter os funcionários do condomínio de olho na garagem. Se o morador for avisado da proibição de deixar materiais na garagem  no mesmo dia em que os colocou ali, e que será multado, a probabilidade da remoção imediata é grande.

Mas como proceder quando o mau uso da garagem virou rotina?
Caso não haja punição prevista no regulamento interno, o ideal é que uma assembleia aprove as medidas que deverão ser tomadas, como multa e remoção do material da garagem por parte do condomínio – os custos deverão ser pagos pelo condômino.

Antes de tomar essa última decisão vale, sempre, aquela conversa amigável, seguida por notificação escrita e depois de multa. Assim, o condômino não pode dizer que não estava a par da situação.

Armários

Quando há grande demanda por mais espaço para guardar materiais, uma possibilidade é a instalação de armários em uma área comum – desde que aprovada em assembleia. Há, porém que se tomar uma série de cuidados: pedir para que ali não se guarde nada perigoso, inflamável.

Também é importante que a limpeza seja feita periodicamente. Os armários devem ser padronizados – todos do mesmo modelo. É melhor que não encostem no chão, permitindo assim uma melhor limpeza do local pelos funcionários do condomínio.

Outros veículos

A convenção e o regulamento interno devem ser bastante claros com relação ao uso correto da garagem. Via de regra, a convenção diz que apenas veículos podem ficar ali – e geralmente um por vaga.  Ficam vedadas, portanto, motocicletas e bicicletas estacionadas em vagas grandes juntamente com outro veículo.

Para as bicicletas pode-se criar um bicicletário, em geral se houver um espaço para tanto, fica mais confortável para quem tem o veículo. Para que o local são seja um depósito de bicicletas, anualmente o condomínio pode pedir para que os donos reapresentem suas bicicletas – as sem donos podem ser doadas.
Aqui, vale explicar que mesmo com um local específico para a guarda das bicicletas, o condomínio não é responsável pelas mesmas em caso de roubo.

As motocicletas, porém, podem render muito mais assunto que as bicicletas. Caso a vaga do morador que possua um carro e uma moto seja grande, a probabilidade dos dois veículos serem estacionados no mesmo local é grande.

Por mais que não atrapalhe o vizinho, abre-se aí um precedente para que outra pessoa tente fazer o mesmo, gerando um efeito dominó. E, se, no futuro, esse morador tiver que ficar com uma vaga menor, que não comporte os dois veículos?

Por isso, já que a demanda por locais para estacionar motos só cresce, uma possibilidade é que o condomínio, se possível, destaque algum local para isso – pode-se cobrar pelo uso. Dessa forma, ainda há certo ganho financeiro para o empreendimento.

Fonte: SindicoNet

Portões automáticos

Por que quebram tanto? Veja aqui dicas e orientações sobre os modelos mais adequados e contratação de manutenção preventiva.

Portões automáticos

Imagine um equipamento que, dependendo do condomínio, pode ser acionado mais de mil vezes por dia, cujo trabalho seja crucial tanto para  a segurança quanto para o bem estar dos moradores do condomínio.

Imagine-o dando problema mensalmente. Imagine o síndico desse empreendimento sendo questionado, a cada falha, e tendo que explicar para muitos moradores, o problema da vez. Esse cenário é o que muitos síndicos precisam enfrentar com seus portões elétricos, ou automáticos.

O equipamento surgiu para dar rapidez e autonomia à entrada e saída dos moradores do condomínio. Com um pequeno controle, é possível acionar o portão da garagem para que o mesmo se abra, permitindo a passagem do veículo, e se fechando em seguida, sem que ninguém precise sair do seu carro, ou do seu posto de trabalho.

Veja abaixo alguns tipos e cuidados que se deve ter com o equipamento no seu condomínio:

Tipos

  1. Pivotante: a abertura é feita por meio de um eixo central e vertical, sustentado por pivots, pelos quais o portão gira. Acontece que, muitas vezes estes pivots não são suficientemente fortes para sustentar e manter o portão no prumo. Assim, a estrurura do portão deve ser reforçada e os pivots devem conter rolamentos. Por causa disso, esse tipo de portão é o menos indicado para condomínios, já que o abrir e fechar constante causam maior desgaste.
  2. Basculante: é o tipo de portão que abre para cima, com um eixo horizontal através de polias e guias laterais. Apesar de ser o mais comum em condomínios, pois ocupa menos espaço, precisa de muita atenção. Para evitar dores de cabeça, o equipamento deve estar muito bem balanceado e estar com a manutenção preventiva em dia, com as peças bem lubrificadas e os cabos em boas condições de uso.
    Apesar de trabalhar contra a gravidade, o peso do portão tem pouco a ver com o seu bom funcionamento, já que trabalha com a ajuda de contrapesos. Se for feito de um metal mais pesado, mas tiver um motor compatível com seu peso, o sistema funcionará normalmente.
  3. Deslizante: (abertura lateral) considerado pelos especialistas como o equipamento mais econôminco e que dá menos problemas para o condomínio. Mesmo assim, precisa de manutenção preventiva constante – como os outros tipos – e seu uso deve estar de acordo com as especificações do portão.

Qual o mais adequado

O mais importante é que o motor seja compatível com portão e a frequência de uso. Os especialistas citaram como o maior causador de problemas para o uso do equipamento é o subdimensionamento do motor – que muitas vezes pode ter sido entregue de maneira errada pela construtora.
É importante que o motor apresente potência de acordo com o peso do portão, e que seu número de ciclos (de abertura e fechamento, por hora) também esteja compatível com as necessidades do condomínio. Ou seja, um empreendimento que tenha um horário de entrada e saída extremamente corrido, não pode considerar apenas 15 ciclos por hora. Ele pode funcionar por um período, mas isso irá gerar desgaste das peças e menor tempo de uso do motor.
Para o condomínio que deseja mais segurança e agilidade de abertura e fechamento do portão, isso também deve ser levado em conta no momento de se adquirir um novo equipamento, já que a velocidade dos ciclos do portão depende do tipo de motor e da estrutura do portão. No mercado, hoje existem modelos super-rápidos de portões automáticos – mais recomendados para os tipos deslizantes e basculantes.

Acesso

Atualmente há diversas formas de se acionar a abertura da garagem, a maioria por rádio-frequência – seja o próprio morador ou um controlador de acesso remoto. Há também selos ou tags, como os usados para pagar pedágios em rodovias.
Porém, o mais seguro é combinar o acionamento por rádio frequencia linear, mais moderno, combinado com a digitação de uma senha em uma botoeira na entrada da garagem. Dessa forma, ao abrir o vidro, o controlador de acesso consegue ver se é o morador quem está abrindo o portão, e com a utilização da senha, fica mais fácil acionar um código de pânico, caso haja alguém escondido dentro do carro, por exemplo.
O sistema de rádio frequência linear também permite que haja maior controle de horários, saber quem entrou ou saiu em um determinado horário, além de liberar a entrada e/ou saída de prestadores de serviços em horários previamente combinados.
Outro ponto positivo é que em caso de perda ou roubo esse acionador específico pode ser excluído do sistema, evitando assim que ladrões ingressem no condomínio após a perda ou roubo do mesmo.
Os sistemas convêncionais de rádio frequência do tipo 4 -3-3, os controles antigos, estão caindo cada vez mais em desuso, pois são mais suscetíveis a ataques externos: são mais fáceis de clonar e muitas vezes, quando um acionador é perdido ou roubado, todos os outros moradores precisam trocar ou reprogramar os seus, gerando assim um desconforto para o condomínio.
Caso um condômino perca o controle, o síndico deve ser avisado imediatamente. Nos casos de acionadores antigos, o ideal é que todos sejam trocados. O custo da substituição depende do que está acordado em cada condomínio. Se for um sistema de rádio frequência linear, só o controle perdido será desabilitado.

Manutenção

A manutenção preventiva, como sempre, é crucial para que a vida útil do equipamento se prolongue.  Uma boa empresa de manutenção é fundamental – saiba mais sobre os cuidados com um contrato de manutenção abaixo.
Os funcionários, porém, também podem colaborar. Manter os trilhos limpos, e perceber se o tempo de abertura e fechamento permanecem sempre constantes são de extrema ajuda. O portão também não deve se fechar com muita rapidez de uma hora para a outra, nem apresentar barulhos ou trepidações.
Além disso, os funcionários devem colaborar não utilizando a garagem como entrada e saída de pedestres. Caso isso seja necessário – como nos empreendimentos em que moradores com animais só podem entrar e sair por esse local – deve-se deixar o portão completar seu ciclo, e não deixando-o aberto apenas o suficiente para que o pedestre saia. O mesmo vale para quando um segundo carro aproxima-se do portão ainda em fechamento. Deve-se esperar o fechamento completo para, então, abrir o portão novamente.
O cuidado com a fiação do sistema também é importante. Caso o portão apresente muitos curtos, vale verificar se os fios estão em boas condições.
Uma observação acurada do equipamento também colabora para prolongar sua vida útil. Não é normal que o portão ou o motor apresente defeitos ou necessitem de reparo mensalmente.

Em caso de quebras

Em caso de quebra do portão, deve-se desligar o equipamento, para que ele possa ser aberto e fechado manualmente. O ideal é que haja um funcionário designado para isso, evitando que o porteiro deixe a guarita vazia.
Logo que o equipamento falhar, deve-se ligar para a empresa de manunteção, para que um técnico chegue o mais rápido possível para efetuar o reparo. É importante lembrar que o porteiro não deve nunca  abrir o portão do lado de fora do condomínio.
Caso a emergência seja referente ao fechamento do portão por parte do porteiro em cima do carro de um morador, é possível que o seguro do condomínio cubra o prejuízo – tanto do automóvel quanto do portão.
Vale lembrar que dependendo da apólice, o seguro do condomínio também cobre danos ao portão causados por raios e por quedas de energia.

Contrato de manutenção

É muito importante que o contrato com a empresa prestadora de serviços contenha as seguintes especificações:
  • Se a troca de peças está incluída na prestação de serviços
  • O tempo de resposta da empresa, tanto no horário comercial quanto em finais de semana, feriado e outros horários
  • A obrigatoriedade da manutenção preventiva. No contrato deve constar o número de visitas mensais (de uma a duas)
  • O número de chamados mensais a que o condomínio tem direito

Fonte: SindicoNet

Garagem e bom senso

Convenção estipula regras para uso correto dessa área comum.

Por Rodrigo Karpat*

Garagem é motivo para uma série conflitos em condomínios. Apesar de ter a garantia de segurança e comodidade, muitos condôminos transformam a vida em comunidade em uma grande dor de cabeça quando o assunto é a vaga para estacionar seu veículo. Entre os principais problemas estão: vagas compartilhadas, estacionamento em locais errados, utilização desses espaços por não moradores, carros maiores do que o local disponível, furtos, danos e amassados causados por vizinhos, guarda de motos e automóveis juntos, etc.

Para tentar entender e resolver muitos destes conflitos é indispensável a leitura da convenção do condomínio. Muitas vezes as convenções determinam que cada vaga de garagem é destinada a guarda de apenas um automóvel. Neste caso, o condômino deverá optar entre parar um carro ou uma moto. E ainda, restringem a sua utilização somente aos moradores e vedam a guarda de qualquer objeto no interior das vagas. Porém, as regras para a utilização da garagem depende de cada convenção de condomínio.
Condomínios mais modernos destinam vagas adicionais para a guarda de motos nas suas áreas comuns da garagem. Mas, os condomínios mais antigos não acompanharam a crescente necessidade por vagas e não possibilitam esta opção. Como alternativa alguns condomínios têm tolerado a guarda de um automóvel e uma moto na mesma vaga de garagem, quando não existem vagas extras para motos, desde que não traga incômodo aos demais moradores.
Seja qual for a opção do condomínio, é indispensável a observância da convenção e que qualquer padronização ou tolerância passe pela aprovação de uma assembleia e esteja de encontro com o artigo 1.336, IV do Código Civil, que determina nos deveres dos condôminos a obrigação de utilizar as áreas do condomínio de forma a não prejudicar o sossego, salubridade e segurança dos moradores.
Os condomínios não estão obrigados a oferecer vagas especiais para idosos, por exemplo. De qualquer forma, é salutar que, tendo condições, essa população seja favorecida com fácil acesso aos elevadores. No caso de sorteio de vaga de garagem, é importante  que os idosos sejam beneficiados com os locais de maior espaço e entrada privilegiada.
A oferta de vagas diferenciadas para deficientes também não é obrigatória. O decreto nº 5.296, de 2004, que estabelece normas para a promoção da acessibilidade das pessoas portadoras de deficiência ou com mobilidade reduzida, não se aplica aos condomínios. Cada município, através do Código de Obras, deve regular o uso de vagas de garagem para essas pessoas. Em São Paulo, a Lei Municipal nº 15.649 determina que para edificações com mais de 100 vagas, pelo menos 1% deve ser reservada para deficientes.
É proibida, desde abril de 2012, a venda ou o aluguel de vagas de garagem a não moradores. A Lei Federal nº 12.607 alterou a redação do artigo 1.331, do Código Civil, que permitia a comercialização das vagas se a convenção do condomínio não determinasse o contrário.
Agora, as garagens só podem ser alugadas ou vendidas  quando existir  previsão  expressa das convenções. Caso não exista autorização expressa, a convenção poderá ser modificada pela aprovação em assembleia de dois terços dos condôminos. A mudança vale para proprietários de apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com exceção para os edifícios garagens.
É importante que fique claro que a lei não veda a locação das vagas para outros condôminos, pelo contrário, esta passa a ser a única opção do morador que tem uma vaga a mais. Lembrando que prédios garagens e condomínios com garagens com matrículas separadas são unidades autônomas e podem ser negociadas da mesma forma que as unidades imobiliárias.
O condomínio deve sempre que possível tentar administrar as situações que podem resultar em conflitos. E os condôminos devem utilizar o bom senso e respeitar as regras estabelecidas para evitar desentendimentos e possíveis ações judiciais. O síndico pode assumir o papel de mediador e agir com firmeza em atritos provocados por causa da garagem, inclusive  com aplicação de advertências e multas previstas na convenção e no regimento interno.
Fonte: SindicoNet

‘Sem vagas suficientes no prédio, alugaram um espaço externo. Isso não lesa os condôminos?’

Imagem: Alex Silva/estadão

O presidente da Aabic, Rubens Elias Carmo Filho, responde

Alega o leitor que as unidades autônomas possuem, conforme as matrículas, o direito de uso de uma vaga de garagem indeterminada, contudo o condomínio tem menos vagas de garagem do que efetivamente o número de unidades autônomas.

A princípio, cumpre esclarecer que, de acordo com a Lei nº 4591/64, o incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, uma série de documentos, dentre eles a “declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados a guarda dos mesmos (art. 32, alínea “p”).

Isso porque o instrumento de especificação e a convenção de condomínio formalizam a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns atribuídas as unidades

A alteração no critério de distribuição das vagas interfere no direito adquirido dos condôminos e, assim, depende de votação qualificada estabelecida na convenção. Omissa a convenção, necessitará de deliberação unânime. Vale ressaltar que a vaga na garagem, quer seja unidade autônoma ou acessória da unidade, integra o direito de propriedade, sendo, por isso, ineficaz qualquer deliberação, em assembleia, que altere o sistema de utilização já definido no título de domínio.

Ante o exposto, entende-se que o aluguel das vagas em estacionamento próximo ao condomínio prejudica uma minoria de condôminos que não possuem o conforto de utilizar a garagem do condomínio, adquirido na compra do imóvel. Entendemos que a melhor solução para o problema apresentado é a contratação de garagista pelo condomínio, para manobrar e alocar todos os veículos.

Fonte: Estadão

Garagem em condomínio: regras e bom senso

Garagem é motivo para uma série conflitos em condomínios. Apesar de ter a garantia de segurança e comodidade, muitos condôminos transformam a vida em comunidade em uma grande dor-de-cabeça quando o assunto é a vaga para estacionar seu veículo. Entre os principais problemas estão: vagas compartilhadas, estacionamento em locais errados, utilização desses espaços por não moradores, carros maiores do que o local disponível, furtos, danos e amassados causados por vizinhos, guarda de motos e automóveis juntos, etc.

Para tentar entender e resolver muitos destes conflitos é indispensável a leitura da convenção do condomínio. Muitas vezes as convenções determinam que cada vaga de garagem é destinada a guarda de apenas um automóvel. Neste caso, o condômino deverá optar entre parar um carro ou uma moto. E ainda, restringem a sua utilização somente aos moradores e vedam a guarda de qualquer objeto no interior das vagas. Porém, as regras para a utilização da garagem depende de cada convenção de condomínio.

Condomínios mais modernos destinam vagas adicionais para a guarda de motos nas suas áreas comuns da garagem. Mas, os condomínios mais antigos não acompanharam a crescente necessidade por vagas e não possibilitam esta opção. Como alternativa alguns condomínios têm tolerado a guarda de um automóvel e uma moto na mesma vaga de garagem, quando não existem vagas extras para motos, desde que não traga incômodo aos demais moradores.

Seja qual for a opção do condomínio, é indispensável a observância da convenção e que qualquer padronização ou tolerância passe pela aprovação de uma assembleia e esteja de encontro com o artigo 1.336, IV do Código Civil, que determina nos deveres dos condôminos a obrigação de utilizar as áreas do condomínio de forma a não prejudicar o sossego, salubridade e segurança dos moradores.

Os condomínios não estão obrigados a oferecer vagas especiais para idosos, por exemplo. De qualquer forma, é salutar que, tendo condições, essa população seja favorecida com fácil acesso aos elevadores. No caso de sorteio de vaga de garagem, é importante que os idosos sejam beneficiados com os locais de maior espaço e entrada privilegiada.

A oferta de vagas diferenciadas para deficientes também não é obrigatória. O decreto nº 5.296, de 2004, que estabelece normas para a promoção da acessibilidade das pessoas portadoras de deficiência ou com mobilidade reduzida, não se aplica aos condomínios. Cada município, através do Código de Obras, deve regular o uso de vagas de garagem para essas pessoas. Em São Paulo, a Lei Municipal nº 15.649 determina que para edificações com mais de 100 vagas, pelo menos 1% deve ser reservada para deficientes.

É proibida, desde abril de 2012, a venda ou o aluguel de vagas de garagem a não moradores. A Lei Federal nº 12.607 alterou a redação do artigo 1.331, do Código Civil, que permitia a comercialização das vagas se a convenção do condomínio não determinasse o contrário.

Agora, as garagens só podem ser alugadas ou vendidas quando existir previsão expressa das convenções. Caso não exista autorização expressa, a convenção poderá ser modificada pela aprovação em assembleia de dois terços dos condôminos. A mudança vale para proprietários de apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com exceção para os edifícios garagens.

É importante que fique claro que a lei não veda a locação das vagas para outros condôminos, pelo contrário, esta passa a ser a única opção do morador que tem uma vaga a mais. Lembrando que prédios garagens e condomínios com garagens com matrículas separadas são unidades autônomas e podem ser negociadas da mesma forma que as unidades imobiliárias.

O condomínio deve sempre que possível tentar administrar as situações que podem resultar em conflitos. E os condôminos devem utilizar o bom senso e respeitar as regras estabelecidas para evitar desentendimentos e possíveis ações judiciais. O síndico pode assumir o papel de mediador e agir com firmeza em atritos provocados por causa da garagem, inclusive com aplicação de advertências e multas previstas na convenção e no regimento interno.

Fonte: Jornal Dia a Dia

Como os síndicos podem proteger as garagens das inundações

A cada chuva forte, os alagamentos se repetem em grandes cidades como São Paulo e também afetam os condomínios, atingindo principalmente suas garagens. O jeito é reforçar comportas e bombas de drenagem, entre outras medidas.

Era um final de tarde de quinta-feira, dia 8 de março de 2013, quando mais uma chuva torrencial de final de verão desabou sobre São Paulo, especificamente sobre Moema, zona Sul da cidade. Ela surpreendeu o zelador Edimilson de Jesus Costa, que trabalha em um condomínio localizado nas áreas mais baixas do bairro. Ali passa o córrego Uberabinha, canalizado e já famoso pelas incontáveis vezes em que transbordou, o que obrigou os edifícios próximos a instalarem comportas junto aos portões das garagens. É o caso do prédio do Sr. Edmilson, com oito andares e 32 apartamentos.

Durante muito tempo o condomínio ficou protegido pelas comportas, mas no dia 8 de março não resistiu ao volume de água da chuva. Mas desta vez seus dois subsolos de garagem foram inundados pela tubulação, exigindo trabalho de drenagem ao longo de toda noite, até amanhecer. Nos 16 anos em que trabalha no condomínio, essa foi a segunda vez em que o zelador viu a inundação. Na primeira, há 15 anos, o prédio era recém-entregue e não tinha comportas.

As barreiras foram então providenciadas, substituídas (as primeiras eram em ferro, pesadas, e deram lugar a modelos em alumínio) e têm segurado a força das águas. “O problema é que no ano passado havia muito bueiro entupido, muito lixo nas galerias. A região já é vulnerável, o córrego passa embaixo de nossa rua, bem no meio, e o acúmulo do lixo acabou entupindo as ruas, a água retornou pela tubulação e causou tudo isso”, observa Edmilson de Jesus.

Não houve grandes prejuízos materiais aos bens particulares dos condôminos (o acúmulo da água não ultrapassou as rodas dos carros), mas a conta do condomínio ficou mais alta, seja pela contratação de uma empresa para ajudar no escoamento da água, ou pela aquisição de uma segunda bomba de drenagem para o prédio.

Neste ano, Edmilson conta que ainda não tiveram problemas, pois a Prefeitura fez a limpeza dos bueiros. De qualquer forma, a bomba extra, automática e mais potente, já está garantida.

QUAIS AS SOLUÇÕES?

Para o engenheiro civil Alexandre Luís de Oliveira, um dos coautores do Manual das Áreas Comuns, produzido pelo SindusCon-SP e Secovi-SP, em casos como o enfrentado pelo zelador Edimilson, “a instalação de comportas é uma solução eficaz, porém, tem que se levar em consideração o treinamento da equipe do condomínio”. Isso porque, segundo o engenheiro, “o acionamento deve ser realizado da forma correta e no momento certo”, e, de outra forma, “o sistema [predial] tem de estar com as manutenções preventivas em dia”.

Quanto às bombas de drenagem, sua eficiência dependerá muito das condições de drenagem da região. O engenheiro explica: se a rede estiver sobrecarregada, poderá haver retorno da água. Nesta situação, precisaria haver um “reservatório tipo piscinão” no prédio, que, “devido ao volume, é inviável”. Já os piscinões que vêm sendo construídos pela Prefeitura representam uma “solução na teoria”, mas “na prática”, avalia Alexandre Luís, “não funcionam devido à falta de limpeza, manutenção e, em alguns casos, como ocorreu em Taboão da Serra, a erro humano, pois o mesmo tem que ser acionado manualmente”.

PRÉDIOS NOVOS

O engenheiro Alexandre Luís, que atua na área de construção, é consultor em gestão pós-obra e coordena o desenvolvimento de uma norma técnica para inspeções prediais junto à ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), diz que o quadro muda um pouco em empreendimentos recentes, que contemplam soluções mais eficazes para esse tipo de problema. Mas, também aí, o condomínio fica vulnerável às “variáveis externas, que não ajudam”, como “falta de limpeza das bocas de lobo, das redes públicas no período de estiagem, pela cultura de se jogar lixo e até entulho nas ruas”, entre outras.

ÁGUA DE MINA

Outro desafio comum aos síndicos se encontra naqueles empreendimentos localizados em regiões abastecidas por minas, cuja água brota do subsolo e invade as superfícies. “Este é um problema mais previsível, portanto, de fácil solução para as obras novas, onde um sistema bem calculado de drenagem com caixa de retardo funciona bem”, avalia o engenheiro. O quadro se complica nas obras antigas, “que na época de projeto não identificaram esta necessidade”. O adensamento urbano, através da construção de mais prédios comerciais e residenciais, acaba impactando sobre o lençol freático da região e causando transtorno a esses condomínios. “Neste caso, a solução é a implantação de um sistema de drenagem ou captação e de bombeamento externo, sendo que, se a região sofre de inundações, deverão ser consideradas até as caixas de retardo”, orienta Alexandre Luís.

Flagrantes de um transtorno comum

As chuvas de março de 2013 também atingiram o condomínio da jornalista e síndica Luiza Oliva, em Moema (Foto 1). Durante uma década, Luiza foi editora da revista Direcional Condomínios e conhece bem os transtornos que esse tipo de situação acarreta aos síndicos e condôminos.

O empreendimento em que mora possui comportas “tanto na entrada como na saída de veículos” (Foto 2). No entanto, os estragos, desta vez, vieram da parte de trás do terreno, vizinho a uma igreja. “Ela faz divisa com o muro de contenção da nossa garagem. Com a força da água que alagou o pátio da igreja, nosso muro cedeu. Tive que acionar a Defesa Civil e solicitar a vistoria de um engenheiro”, relata a síndica. A alvenaria da parede da garagem estufou e teve que ser refeita (Foto 3). “O engenheiro avaliou que não houve dano à estrutura da parede de concreto, mas assustou bastante”, conta Luiza.

Sobre as comportas, Luiza diz que elas são feitas em ferro, “têm dobradiças e ficam fixadas com um ganchinho na parede. Fica bem prático, um funcionário sozinho consegue fechá-las rapidamente ao menor sinal de temporal”, finaliza.

Fotos cedidas pela síndica Luiza Oliva

Quem paga os prejuízos dos alagamentos?

Ao colocar na ponta do lápis as responsabilidades de cada ente da cadeia imobiliária sobre um dado empreendimento, todos têm sua cota de participação nos fatos. Essa é a análise do advogado Michel Rosenthal Wagner, presidente da Comissão de Direito Imobiliário, Urbano e de Vizinhança da OAB – SP/ Seccional Pinheiros, quando questionado sobre como síndicos e condôminos podem cobrar pelos danos das inundações.

Cada caso é um caso e o tamanho das responsabilidades varia, ressalva Michel Wagner. Mas, de forma geral, é possível analisar as situações da seguinte forma:

- Proprietário anterior da área. Ele pode ser corresponsável pelo que vier a acontecer no local caso tenha conhecimento de que o terreno era inapropriado aos novos fins (Esse caso é muito comum na comercialização de áreas com solo contaminado).

- Construtor e incorporador: quem compra (construtor) e quem empreende (incorporador) têm a obrigação de investigar históricos anteriores à determinada área, incluindo alagamentos, diz Michel Wagner. Também entra nessa conta a responsabilidade de projetar e executar sistemas e instalar bombas que funcionem nas situações emergenciais. Na hipótese de o sistema ter sido mal dimensionado, a construtora e incorporadora deverão responder, completa o advogado.

- Prefeitura: ela é corresponsável pelo fato de aprovar a obra e liberar a ocupação e uso da edificação. Michel Wagner lembra que a legislação brasileira exige, para empreendimentos de porte, a realização prévia de Relatório de Impacto Ambiental (Rima), o qual apontará, por exemplo, se uma dada região comporta um grau mais elevado de impermeabilização e, consequentemente, de perda da capacidade de drenagem da água da chuva.

Há necessidade ainda de se providenciar o Relatório de Impacto de Vizinhança. E, de outro modo, cabe aos órgãos municipais a responsabilidade pela manutenção cotidiana da cidade, como limpeza dos bueiros, galerias, bocas de lobo, coleta de lixo, entulhos ou bagulhos etc.

- Corretores de imóveis: também eles devem responder por aquilo que estão comercializando.

- Proprietários das unidades condominiais: o consumidor, segundo Michel Wagner, “não pode ser tão leniente” na hora de comprar o imóvel. Precisa se informar. “Mas cada caso tem que ser analisado nos detalhes”, pondera o advogado.

- Síndicos: O próprio condomínio pode ter suas responsabilidades (incluindo o síndico) se a inundação tiver sido provocada pela falta de manutenção ou operação equivocada de um de seus sistemas, observa Wagner.

“Os cuidados têm que ser tomados por todos os envolvidos com a cadeia imobiliária”, arremata. Michel Wagner recomenda aos síndicos contratarem aditivos aos seguros do condomínio, que cubram prejuízos com alagamentos. O advogado lembra, porém, que a proposta deve ser apresentada em assembleia, e que a cobertura perderá efeito se ocorrer um volume de chuva superior à média pluviométrica da região.

Em Osasco, prejuízos cobrados da prefeitura

Michel Wagner trabalha atualmente com a situação de um condomínio-clube de Osasco, município vizinho à zona Oeste de São Paulo. Implantado há 20 anos com seis torres e unidades de alto padrão, o empreendimento não sofria alagamentos à época de sua comercialização e ocupação. No entanto, com o tempo, a Prefeitura foi liberando o adensamento da região sem investir na ampliação das galerias, tampouco exigir ou realizar os estudos de impacto necessários.

Hoje, com a perda de capacidade de escoamento, a cada chuva forte, a água retorna às áreas comuns do condomínio, que não tem o que fazer em termos estruturais para sanar o problema. Apenas uma obra de canalização, responsabilidade do município, dará trégua às enchentes no bairro. E enquanto nada se resolve, as chuvas no local são sinônimo de inutilização de vagas de garagem no condomínio durante os alagamentos, de destruição da jardinagem, dos pisos, piscina etc. Há sete anos o síndico acionou o Judiciário, já venceu em Primeira Instância e aguarda o julgamento do caso nas instâncias superiores.

Fonte:  Direcional Condomínios

Como lidar com garagens de uso comum?

Adotada em vários condomínios, a garagem coletiva pode gerar transtornos quando não há organização e conscientização de todos

Apesar de ser mais facilmente encontrado em edifícios antigos – que remontam a uma época em que nem todos tinham carro, quanto menos dois carros –, o esquema da garagem coletiva é adotado por diversos condomínios até hoje.

Nesse tipo de configuração, as vagas não possuem espaço de manobra entre si, fazendo com que o automóvel de um morador seja estacionado logo atrás do outro, impedindo a livre circulação. Mesmo sendo inconveniente, a garagem coletiva responde a um problema cada vez mais frequente nas grandes cidades brasileiras: o fato de haver mais veículos do que vagas.

A funcionária pública Regiane Feres define como “uma loucura” morar em um prédio com garagem coletiva. “Não é nada agradável. Você tem que manobrar dois ou três carros”, reclama ela, que residia no Edifício Ana Carolina, na cidade de São Paulo. A garagem do prédio de Regiane era delimitada – cada condômino possuía a sua –, mas isso não evitava os problemas. “A minha vaga era a primeira e atrás dela tinha mais dois carros. Quando chovia, as pessoas tinham que tirar o carro que estava na frente e, às vezes, manobrar mais de um para depois tirar o próprio carro”, conta.

Como solucionar o problema? – O diretor de condomínios Marcio Bagnato conta que algumas convenções determinam que as garagens coletivas devem contar com o auxílio de manobrista. “É claro que isso custa, pois haveria a necessidade de quatro pessoas para cobrir um turno de 24 horas”, explica. Tal ideia chegou a ser cogitada no Edifício Ana Carolina, mas não foi aprovada na assembleia. “Permaneceu o mesmo de antes e é sempre a maioria que ganha. Nada foi feito”, lamentou Regiane.

Quando as vagas que cabem a cada condômino são sorteadas, a periodicidade da mudança também é fonte de reclamações. Bagnato comenta que, em muitos casos, é recomendável que o prazo para um novo sorteio se estenda por dois anos. “Muitos condomínios tem o sorteio anual da vaga e isso é desgastante para os moradores. Por pior que seja a vaga, o morador já se acostumou e tem que haver a troca”, afirma.

Dicas para quem mora em prédios com garagem coletiva:

  • Há empresas que elaboram sistemas de rodízio automático: é feito um primeiro sorteio e a cada ano o morador automaticamente passa para outro grupo pré-determinado de vagas. Assim, depois de certo tempo todos passaram por todos os grupos de vagas
  • Quando a opção do rodízio for anual, é possível propor em assembleia prorrogar o prazo para pelo menos dois anos
  • Ajude a orientar os moradores quanto ao uso correto das vagas
  • Evite estacionar fora da faixa demarcatória

Fonte: iCondominial

Proteção contra arranhões

Proteção contra arranhões

A lateral do carro arranhada denuncia o encontro que o motorista teve com uma das pilastras da garagem. Com áreas cada vez menores destinadas ao estacionamento nos condomínios, a cena vem ficando cada vez mais comum.

Mas alguns síndicos estão diminuindo o número desses incidentes com a simples instalação de protetores nas quinas da pilastra, que, ao mesmo tempo que evitam arranhões e amassos na lataria – que em boa parte dos casos não são cobertos pelas seguradoras – também reduzem a necessidade de seguidas obras de manutenção para recuperação das estruturas danificadas.

Feitas em borracha EVA, material semelhante ao usado na fabricação de chinelos, de rápida instalação e com baixo custo, os protetores de pilastra estão cada vez mais atraindo a atenção de síndicos e moradores cansados de enfrentar a mesma situação.

“O motorista sente quando o carro encosta na pilastra e tem tempo de frear e manobrar para evitar danos em baixa velocidade. A borracha pode ter várias densidades para proteger a coluna e não amassar nem arranhar o carro, mas é claro, não vai evitar danos e velocidades mais altas ou no caso de uma colisão direta”, explica José Américo Cabral, proprietário da Protege, empresa que instala esse tipo de protetor na região de Balneário Camboriú.

Popular

As construtoras também estão se interessando pelas cantoneiras e várias delas já estão providenciando a instalação do equipamento antes mesmo da entrega final dos imóveis aos proprietários. “As construtoras hoje já representam boa parte dos nossos clientes, mas atendemos muitos condomínios e casas residenciais. Em algumas capitais como São Paulo e Curitiba esse material é tão utilizado que já é vendido até em lojas de equipamento de segurança”, completa Cabral.

As cantoneiras disponíveis hoje no mercado evoluíram dos primeiros modelos de protetores de pilastra que surgiram no mercado há mais de 20 anos, eram estruturas metálicas, caras, que exigiam manutenção constante e protegiam apenas as colunas da garagem sem maiores preocupações com os carros. Os materiais empregados atualmente possuem diversos níveis de densidade, permitindo diferentes estágios de proteção dependendo do tamanho dos veículos e, claro, da habilidade dos motoristas.

Por Cesar Dias

Fonte: CondomínioSC

Síndicos devem estar atentos à garagem

Síndicos devem estar atentos à garagem

A garagem é um importante ambiente de convivência entre condôminos, que muitas vezes se encontram mais nesse local do que no hall de entrada ou no elevador, por exemplo. Mas esse espaço pode ser também o cenário de alguns conflitos, que, com um pouco de sabedoria e bom senso, podem e devem ser amenizados pelo síndico.

Prestar atenção na garagem é uma tema importante no dia-a-dia do condomínio L’Aquila Residencial, no bairro Comerciário, em Criciúma. O síndico Zilson Raasch lembra-se de que nunca houve nenhum problema grave no local – característica de quem mantém o zelo constante.

No residencial, que já tem 10 anos de história, já foram rediscutidos alguns pontos do regimento interno. “Precisamos adaptar e atualizar alguns quesitos. Dentre eles, decidimos em reunião que não devem ser colocados objetos na garagem, pois ela não deve servir como depósito”, afirma. Para solucionar a colocação de bicicletas, por exemplo, o condomínio decidiu dedicar um espaço para ter um bicicletário. “Os moradores podem deixar em um lugar seguro, com chave”, disse. O síndico ressalta também que os condôminos devem rediscutir o regimento, pois alguns tópicos muitas vezes não estão previstos e algumas peculiaridades podem ser observadas com o passar do tempo.

Outra medida importante discutida entre os moradores do prédio foi a instalação de câmeras de segurança na garagem para evitar furtos, e que auxilia no cotidiano dos condôminos. “Já aconteceu de um morador bater o carro no portão da garagem, mas logo ele se dispôs a pagar o dano”, destacando que o fato estava registrado na filmagem e serviu para evitar constrangimentos.

Segurança

A garagem pode ser um fator de risco para a segurança dos moradores, especialmente nessa época do ano em Criciúma, que fica visivelmente mais vazia no verão, quando muitos seguem para praias como Balneário Rincão, Morro dos Conventos e Balneário Arroio do Silva, além de outras do sul catarinense. Por isso, observar a garagem é imprescindível nesse período.

A sócia e administradora da Contap, Deise Felício Sombrio, diz que uma das orientações fundamentais é não emprestar o controle da garagem para quem não é morador. “Os moradores e o síndico devem estar sempre atentos para evitar a entrada de pessoas desconhecidas através da garagem”, comenta.

A administradora lembra ainda que é fundamental que o síndico tenha o cadastro das vagas para evitar que moradores que desconhecem as regras utilizem a garagem de outro apartamento. “Tendo em mãos este documento, o síndico pode orientar e evitar problemas futuros”. Em relação a apartamentos vazios, que estão para venda ou locação, é preciso ter autorização por escrito do proprietário para que as vagas possam ser cedidas para condôminos que precisam do espaço para receber visitas ou colocar outro automóvel no local. “Além disso, é preciso manter conservadas as faixas amarelas que delimitam os boxes, orientar os moradores a não estacionar em local de manobra, e consultar sempre o que diz a convenção do condomínio”, informa Deise.

Por Soraya Falqueiro

Fonte: Condomínio SC

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