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Administração

Condomínio sem corrupção

Veja como evitar que esse problema aconteça no seu condomínio

Veja como evitar que esse problema aconteça no seu condomínio
“A falta de transparência resulta em desconfiança e um profundo sentimento de insegurança”. Frase do Dalai Lama pode parecer repetitiva, mas se encaixa como uma luva quando o assunto é transparência e boas práticas de gestão no condomínio.

Ainda mais em uma semana como esta, quando o Brasil inteiro acompanhou uma reportagem sobre condomínios que quase foram à falência por causa de síndicos corruptos.

Pois é, a figura do síndico, que já tem uma imagem desgastada em decorrência de uma minoria de gestores mal intencionados, acabou sendo ainda mais afetada negativamente pela reportagem.

É uma dúvida frequente que assola os síndicos bem intencionados. Como evitar ser alvo de acusações injustas e transmitir mais confiança aos moradores?

E quanto aos condôminos, como impedir que uma gestão corrupta se instale em seu condomínio?

Primeiro, é importante frisar que não há uma receita definitiva de como manter a corrupção, o desvio de dinheiro e a má gestão longe dos condomínios.

O que se pode fazer em todos os lugares, porém, é ter uma gestão transparente que permita acompanhar, de perto e sistematicamente, os gastos do condomínio.

Para isso, o seu condomínio (ou a sua gestão) deve contar com pelo menos alguns desses itens. Mas, de preferência, todos. Veja:

  • Moradores participativos: quando os moradores acompanham a gestão e vão nas assembleias, o condomínio todo tende a seguir o que foi acordado. Mas quando as reuniões vivem às moscas, esse pode ser o sinal verde de que “a ocasião faz o ladrão”. É aí que o gestor mal intencionado vê pista livre para agir.
  • Conselho ativo: quando o conselho não se reúne com frequência, e “olhar as pastas” se resume a uma passada de olhos nos documentos – mesmo sem saber o que aquilo significa – é mais um sinal verde para o síndico mal intencionado. “O ideal é que o conselho saiba lidar com os números e conheça os balancetes do condomínio. É importante também fazer uma ata de todas as reuniões e disponibilizá-las para os demais moradores”, assinala Rosey Schwartz, professora do curso de gestão condominial da Escola Paulista de Direito.
  • Gestão transparente: manter a massa condominial bem informada e deixar os condôminos sempre à vontade quando forem questionar algum gasto, ou pedir para ver a pasta do mês é sempre sinal que o gestor não tem nada a esconder. Optar por empresa administradora que ofereça um portal onde se possa acompanhar os pagamentos feitos pelo condomínio também demonstra transparência e poupa o síndico de desgastes.

O bom síndico é aquele que consegue passar confiança para os moradores e, assim, exercer uma gestão tranquila e positiva. Mas isso só é possível conquistar com muita transparência e uma postura pautada sempre pela ética. Qualquer deslize é fatal, a confiança vai embora. Uma auditoria preventiva independente também pode ser muito útil no sentido de reforçar a segurança e conficança dos moradores, ressalta Julio Paim, diretor do SíndicoNet.

Tipos de fraude

Praticamente, qualquer serviço ou compra efetuada pelo condomínio é passível de fraude. Veja alguns tipos mais comuns:

  • Superfaturamento de serviços: o síndico pede uma porcentagem do valor de uma obra/serviço à empresa que irá executar o trabalho no condomínio. Muitas vezes, pode fazer isso com todas as empresas que oferecem orçamento.
  • Reembolso para o síndico: muitas vezes o gestor pode gastar, sem prévia autorização, um certo montante. Geralmente, esse valor é aprovado previamente em assembleia. Ter essa autonomia não é o problema. Só deve-se saber onde o dinheiro foi gasto.

“Mais importante do que limitar ou não esse gasto, é cobrar comprovação de sua aplicação adequada no condomínio”, explica o advogado especialista em condomínios André Junqueira. O que quer dizer que não basta que o gestor apresente as notas ficais (sempre preferível a recibos). Os gastos discriminados ali devem estar de acordo com o que se espera da função de síndico.

  • Não pagamento de impostos/encargos: esse tipo de desvio é mais difícil de pegar, principalmente se no conselho não houver ninguém mais capacitado a fazer esse tipo de análise. (saiba mais sobre auditoria abaixo)
  • Serviços emergenciais ou de difícil comprovação: quando há diversas manutenções em locais como telhado, para-raios, canos subterrâneos cujo reparo sempre é feito de maneira emergencial (sem diversos orçamentos e sem prévia autorização assemblear)
  • Recebimento de cotas atrasadas: caso não haja o acompanhamento correto, o gestor pode receber diretamente do devedor o dinheiro de cotas em aberto e não repassar o valor à conta do condomínio.

Auditoria preventiva

Um serviço que ajuda, e muito, o condomínio a perceber logo possíveis desvios e atos de má gestão é a auditoria preventiva feita por uma empresa independente.

Diferente do que muitos acreditam, esse tipo de serviço pode não ser tão pesado para o condomínio, uma vez que o custo para cada unidade pode não ser superior a R$ 5 mensais.

“O valor do serviço depende de itens como o volume de documentos a serem analisados todos os meses, número de funcionários, de unidades”, explica Marcos Roberto, auditor e diretor da Odara auditoria, empresa especializada em condomínios.

Com o acompanhamento mensal dos gastos do condomínio fica muito mais simples – e barato – de detectar problemas como má fé ou falta de conhecimento na gestão.

“Até hoje, nunca pegamos um condomínio que não estivesse com pelo menos alguma coisa pequena errada. E um imposto atrasado já pode receber 20% de multa. Dependendo do valor, se ninguém checar e for atrás, isso vira uma bola de neve enorme para o condomínio”, explica Danilo Sidney Lima Oliveira, auditor e perito judicial e diretor da Destaque Auditores Independentes.

Como funciona?

A auditoria faz o papel de ver se as contas do condomínio “batem” com as notas fiscais oferecidas, se tudo que deveria entrar para a conta do condomínio realmente está lá, na data correta.

Se quem está em dia com o condomínio realmente pagou. Se as notas fiscais apresentadas realmente representam serviços prestados ao condomínio.

Mas o papel da auditoria não termina aí.

“Também é importante fazer um trabalho de campo. Saber se o valor pago por determinados serviços é o de mercado. Fora isso, também checamos a situação de parceiros do condomínio, como empresa terceirizadora, de segurança, etc.”, aponta Marcos Roberto.

Como contratar

O ideal é que a contratação desse tipo de serviço seja posta em pauta em uma assembleia, e aprovado pela maioria simples dos presentes. Dessa forma, não são necessários maiores debates acerca do assunto.

Caso o síndico concorde a princípio com o serviço, mas comece a “enrolar” para contratar uma empresa, o conselho pode aí cumprir seu papel e dar encaminhamento ao que foi decidido em assembleia.

“Se nem assim for possível contratar a auditoria, um quarto dos condôminos pode convocar uma assembleia e pedir explicações para o síndico sobre o assunto. Inclusive, isso pode posteriormente caracterizar má gestão do síndico”, explica Rodrigo Karpat, advogado especialista em condomínios e colunista do SíndicoNet.

Alternativas

Uma forma pouco ortodoxa de se contar com auditoria no condomínio é quando um morador, ou um grupo, contrata por si só o serviço, arcando com o investimento. Caso se comprove algum vício ou algo que caracterize má gestão, os condôminos têm, então, provas mais factíveis para pedir que o síndico deixe seu posto.

De que lado está a administradora?

Quando se percebe um rombo nas finanças do condomínio, muitos se perguntam sobre o papel da empresa administradora de condomínios. Não deveria ela ter avisado os condôminos sobre atos praticados ali que pareciam no mínimo estranhos?

Essa é uma questão delicada e polêmica, visto que diversas fontes deram pontos de vista opostos para essa pergunta.

“Muitas vezes as administradoras são omissas em relação a esse tema, ficam com medo de perder o cliente caso apontem as irregularidades”, assinala Nilton Savieto, síndico profissional.

Para Gabriel de Souza, proprietário da administradora Prop Starter, é sim dever da administradora avisar, pelo menos ao conselho, quando o síndico dá sinais claros de erros ou má fé na gestão do condomínio.

“Se a empresa sabe que o gestor está cometendo um crime, por exemplo, e não fala nada, guarda para si a informação, como isso seria algo que não ser cúmplice?” argumenta Gabriel.

Para ele, nesses casos, o indicado para a administradora é sempre chamar para conversar um conselheiro que não seja tão próximo ao síndico e expor os fatos.

Mas para outros especialistas, esse nem sempre é o papel da administradora avaliar o desempenho do síndico.

“Quando contratada, a empresa fica subordinada ao síndico. Daí, muitas vezes pode ficar amarrada a essa situação”, pesa Danilo Oliveira.

A administradora, porém, deve ajudar com boas práticas de mercado, como oferecer a prestação de contas mensal, e garantindo que as contas do condomínio sejam auditáveis. Para isso, a contabilidade deve seguir parâmetros internacionais.

Síndico errou – e aí, como fica?

O que acontece quando fica realmente comprovado que o gestor realmente errou, seja por ignorância ou má fé?

O condomínio tem, sim, como se defender de atos ilegais do síndico, como explica o advogado André Junqueira.

“O síndico pode ser processado de 3 formas: administrativamente, civilmente e criminalmente.

Em âmbito administrativo, o condomínio pode aplicar penas como multa, inelegibilidade e outras, recusa de emitir quitação da unidade (no caso de ser condômino), dependendo da convenção e do contrato, nesse último caso, se for síndico profissional.

Na esfera cível, pode-se mover ações judicial, especialmente indenizatória, para obter de volta todo o prejuízo sofrido.

E, perante a justiça criminal, o síndico pode ser até preso pela prática de crimes como apropriação indébita e outros aplicáveis”

Má fé ou má gestão?

É extremamente importante que haja uma diferenciação clara sobre uma situação e outra.

  • A má fé ocorre quando o gestor realmente tem intenção em levar vantagem da situação, como, por exemplo, superfaturar obras e apresentar notas fiscais de almoços pessoais para serem pagos pelo condomínio.
  • Já a má gestão nem sempre é fruto de intenção, pode ser apenas desconhecimento. Deixar o condomínio sem AVCB pode ser considerado negligência e um sinal claro de má gestão, mas não pode ser considerada do de má fé se o síndico não sabia que precisava renovar o documento.

Mesmo não sendo intencional, a má gestão pode levar o síndico a perder o cargo e, dependendo do caso e comprovada a negligência, responder na justiça pelos seus atos.

Boas práticas

Não se trata de colocar todos os síndicos no mesmo balaio de corrupção. Para nós, do SíndicoNet, é claro e cristalino que a grande maioria dos síndicos é correta e não é corrupta.

Mas como citamos no começo da matéria, infelizmente, não basta ser honesto. Há que se transparecer honestidade também.

Por isso, elencamos abaixo algumas boas práticas para que se alcance um bom nível de transparência:

  • Pequena prestação de contas mensal: todos os meses enviar, junto com o boleto, um resumo das contas do condomínio
  • Plantão de dúvidas: estar disponível para conversar com os moradores pessoalmente, pelo menos duas vezes por mês, é fundamental. Crie o hábito de avisar os moradores, usando cartazes ou comunicados em áreas comuns, sobre data, horário e local do encontro.
  • Comunicação periódica: um pequeno resumo todas as semanas, ou a cada quinze dias, mostrando o que está sendo feito no condomínio é uma ótima maneira de ser transparente. Explicar as etapas de uma grande obra, ou mostrar o que está sendo feito com o dinheiro economizado na conta de água, por exemplo, também é de grande valia
  • Aposte em novas ferramentas de comunicação: hoje há diversas ferramentas para facilitar a comunicação do síndico com os moradores. Um bom exemplo são sites para condomínios, que podem centralizar ali todas as demandas do síndico por parte dos moradores (conheça o CondoMundo, sistema criado pelo SíndicoNet para melhorar a comunicação nos condomínios)
  • Conversas com o conselho: tão importante quanto estar disponível para a massa condominial é poder dirimir qualquer dúvida que os conselheiros tenham. Não os deixe sem resposta
  • Seguir o que for decidido em assembleia: se foi decidida a contratação de um serviço, o mesmo deve ser feito. Evite ao máximo ‘burlar’ o que foi acordado em assembleia

Casos reais

Sob a condição do anonimato, alguns profissionais da área de condomínio relataram ao SíndicoNet histórias de como lidaram com má gestão e corrupção Veja o que é possível aprender com esses casos e evitar que o mesmo aconteça no seu condomínio.

Caso 1: Reembolso sem fim

“Nós da administradora estávamos recebendo muitos recibos para reembolso do síndico de coisas que considerávamos estranhas: almoço com cerveja em restaurantes longe do condomínio, recibos de botijão de gás – sendo que no local o gás era encanado – e muitos recibos de manutenções feitas às pressas, em locais de difícil acesso.

Explicamos ao síndico que não iríamos pagar diversos custos. Nesse meio tempo, chamei um conselheiro, com quem tínhamos melhor relacionamento, para conversar aqui. Ele trouxe outro conselheiro e mostramos a situação.

Os dois ficaram perplexos, mas entenderam a situação. Eu pedi discrição deles, mas no dia seguinte o prédio inteiro já estava a par da situação.

Como faltava apenas um mês para acabar a gestão dele, esperaram a assembleia de aprovação de contas e eleição para tirar as dúvidas.

Incrivelmente, o síndico assumiu tudo o que fez. Mas disse que fez por desconhecimento. Suas contas não foram aprovadas. E ele ainda quis se candidatar para síndico! Teve apenas um voto”

Caso 2: O mistério das latas de tinta

“Nós já administrávamos o condomínio há uns 20 anos. Sabia que para pintar, eram necessárias 110 latas de tinta. Fizemos o pedido. Dali alguns dias, o zelador pediu mais 750 latas. Disse que deu errado uma parte da pintura, que teve que raspar… eu achei a história mal contada, e fui perguntar para o síndico se devia mesmo fazer o pedido.

Ele disse que sim, e rápido. Foi ríspido. Eu alertei que havia algo estranho acontecendo, e ele disse que confiava no funcionário.

Depois da chegada das 50 latas de tinta, o zelador novamente me ligou pedindo mais 70 latas. Aí tive certeza de que havia algo de errado.

Fui conversar com um conselheiro, que se mostrou um tanto relutante com a situação. O síndico era um senhor, com posses. Não dava mesmo para entender a necessidade de se roubar umas latas de tinta.

O conselheiro me pediu uma reunião para dali a dois dias. Disse que iria averiguar ao máximo o que havia ocorrido.  Fui, então, ao condomínio. Cheguei lá e perguntei, ao zelador, sobre as latas. Haviam apenas 15 no local. Ninguém sabia onde estavam. O zelador disse que já tinham sido usadas – o que era pouquíssimo provável de um dia para o outro.

Disse aos porteiros que alguém tinha que saber para onde as latas tinham ido, porque claramente não tinham sido usadas no condomínio. Que ia ter polícia no prédio, em breve, porque estava pedindo as imagens da CFTV.

Um porteiro, então, me confidenciou que sim, era o zelador quem estava tirando as latas de tinta de dentro do condomínio. Mas que o síndico sabia, uma vez que as latas estavam indo para a empresa do gestor.

Com essa informação em mãos, fui conversar com o conselheiro, pessoa honesta e acima de qualquer suspeita. Ele disse para marcarmos uma reunião todos juntos, para esclarecermos o caso.

O zelador nós mandamos embora por justa causa – ele não quis entregar o síndico. O gestor, por sua vez, apenas avisou o conselheiro que abriria mão do cargo e que não compareceria a reunião por não estar se sentindo bem. Disse que as latas de tinta voltariam para o condomínio.

O funcionário demitido ainda tentou, pela via judicial, se demitir, para não ficar com a ‘carteira suja’. O juiz do trabalho não aceitou quando mostramos as provas da sua participação no esquema de desvio das latas de tinta.

Até hoje o síndico desse condomínio é esse mesmo homem, que já foi conselheiro.”

Caso 3,  A aplicação fantástica

“Havia um síndico que a gente já prestava atenção devido aos excessos de serviços emergenciais efetuados no condomínio.

O empreendimento ia bem, mas, ao fazer o balancete, descobrimos um saque de R$ 40 mil do fundo do condomínio, feito pelo síndico. Ligamos para saber o que estava ocorrendo. Ele me disse que colocou o dinheiro em uma aplicação.

Pedi o extrato do banco para comprovar, e ele se negou a me mandar. Como eu estava fazendo o balancete para colocá-lo no verso dos boletos, escrevi “R$ 40 mil sacados pelo síndico, para possível aplicação, sem comprovação”.

No dia seguinte, ele estava aqui na empresa, esbravejando. Infelizmente (ou felizmente), os boletos já tinham sido impressos e/ou encaminhados por e-mail para os moradores.  Disse que estava pronto para me corrigir perante os moradores. Só queria mesmo um extrato do banco. Ele não quis me mostrar.

Pediu-se uma assembleia para explicar o que havia sido feito com o dinheiro do condomínio.

Nesse ínterim, o gestor sacou mais R$ 20 mil da conta do condomínio.

No dia da assembleia, ele fez um depósito, em cheque, e mostrou para todos na assembleia que estava quite com o condomínio.

Disse que havia colocado o dinheiro em uma aplicação que renderia 2,5% por mês ao condomínio. Sorte que havia pessoas que trabalhavam em banco e disseram que essa taxa não era prática comum. Outros quiseram saber onde era essa ‘maravilha’ para poderem investir também.

Como não havia ninguém interessado na vaga, ele permaneceu no posto. Então, deu a entender que dispensaria os nossos serviços. A assembleia se revoltou e disse que para ele ocupar o cargo, a condição era nos manter na administração.

Nós demos as nossas condições: síndico e administradora, juntos, assinariam os cheques do condomínio, a empresa decidiria e ofereceria suporte quando fossem necessárias obras (sempre indicaríamos os fornecedores) e não pagaríamos mais nada que não fosse orçado previamente.

Ele devolveu o que devia ao condomínio, e entregou o cargo no ano seguinte.”

Caso 4, Rombo nas contas

Muita gente deve contratar um síndico profissional pensando que essa vai ser a saída para os problemas de falta de tempo de fiscalizar a gestão condomínio, o que geralmente não é o caso.

Faço parte do conselho do meu condomínio e já fui síndico. Como o condomínio é pequeno, optamos pelos serviços de um gestor profissional.

Só que, infelizmente, nós não acompanhamos o trabalho como deveríamos.

O novo gestor trocou a empresa terceirizada por outra. Disse que não haveria multa rescisória. Ninguém do conselho foi atrás, porque a nova empresa era muito boa.

Depois, contratou um serviço emergencial de desentupimento no valor de R$ 14 mil. Ele disse à administradora que havia pago do próprio bolso, e pediu o reembolso pelo serviço.

Detalhes: na verdade, havia multa sim, uma vez que a dispensa à empresa não foi motivada. Além, é claro, do serviço de desentupimento que não foi pago ao prestador de serviços, o síndico embolsou todo o valor. Ou seja: pelo menos R$ 35 mil de prejuízo aos cofres do condomínio.

Ficamos muito surpresos por não termos sido alertados pela administradora. Mas a empresa, muitas vezes, não se vê na obrigação de fiscalizar os atos do síndico.

Agora contratamos um advogado especializado em condomínios para reaver esses valores. Mas que fique a lição: é fundamental que o conselho do condomínio seja ativo. Não importa se síndico profissional ou morador: estar atento aos feitos do gestor é sempre de suma importância”

Fonte: SindicoNet

Função do conselho fiscal em condomínios

O novo código civil, em seu artigo 1356, tornou alternativo a eleição de conselho consultivo ou fiscal em condomínios. Em seu artigo, diz que “Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, constituído por três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não excedente a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico”. Mesmo que tenha se tornado opcional, a sua constituição é de suma importância para a vida e saúde condominial.

Dessa forma essa oportunidade, permitida pelo novo código civil, é incompreendida até mesmo por síndicos e administradores de condomínios. Por meio das convenções, eles definem a existência de um conselho fiscal para que as finanças do condomínio sejam vistas de perto. O conselho fiscal, constituído por condôminos, é órgão integrante do condomínio e de forma alguma deve ser tratado como uma função secundária ou burocrática. Cabe a esse importante grupo, com integrantes eleitos em assembleia geral, averiguar as contas e enviar informações indicando ou não a sua aprovação. Essas informações podem servir de base para que os outros condôminos ratifiquem a sua recomendação ou a contrariem, de maneira a evitar problemas mais graves nos caixas e na administração do mesmo.

Dessa forma e de responsabilidade do conselho fiscal, a avaliação das contas do condomínio, sua exatidão e a correta aplicação dos recursos arrecadados e aprovados na previsão orçamentária periódica. As dúvidas, normais nessa tarefa, sempre devem ser conduzidas ao responsável pela gestão, para que este possa ter a oportunidade de resolver, se esse for o caso. Com essa forma de conduta, síndico e condôminos terão a transparência que a gestão exige. E o condomínio terá garantido a sua saúde financeira.

Fonte: seucondominio.com.br

Registro eletrônico de imóvel deve estar disponível até junho

Ferramenta promete agilizar trâmites relacionados à compra e venda e à consulta da documentação do bem

Até junho, o acesso ao registro de imóvel e às demais documentações referentes ao bem estará disponível a um clique. Neste mês termina o prazo para que os Cartórios de Registro de Imóveis finalizem a implantação do sistema online – e integrado – para oferecer o serviço de registro, consulta, acompanhamento e emissão das certidões por meio eletrônico.

A medida foi instituída pela lei nº 11.977/2009 e tem por objetivo agilizar e tornar mais eficientes as transações que envolvem os imóveis, como as de compra e venda e de liberação do financiamento imobiliário, por exemplo.

“Tanto o tabelionato quanto o registro de imóveis sempre desejaram utilizar o registro eletrônico, mas antes não havia previsão de validade para ele, o que mudou com a chegada da lei federal”, explica João Carlos Kloster, diretor de Registro de Imóveis da Associação dos Notários e Registradores do Estado do Paraná (Anoreg-PR).

De acordo com a legislação, cada estado tem autonomia para elaborar o seu projeto de registro eletrônico, o que faz com que em alguns deles, como São Paulo, o serviço já esteja disponível.

No Paraná, segundo Kloster, os cartórios já estão aptos a trabalhar eletronicamente, faltando para isso a publicação de um provimento que irá regulamentar a plataforma por parte do Tribunal de Justiça do estado. “Quanto antes vier a publicação deste regulamento, antes estaremos preparados para disponibilizar o serviço para a população”, afirma Kloster.

Vantagens

A agilidade para a solicitação de serviços e a consulta das informações referentes ao bem é a principal vantagem da ferramenta. Isto porque, quando a plataforma estiver em funcionamento, não será mais necessário ir pessoalmente ao cartório para fazer o registro do imóvel ou retirar a matrícula atualizada, por exemplo. “Ao invés de perder tempo com deslocamento e de gastar com táxi ou estacionamento, a pessoa poderá fazer tudo de casa ou do escritório, em qualquer horário”, exemplifica o diretor.

Outros benefícios apontados pela advogada Oksana Guerra, que atua na área de direito imobiliário do escritório Alceu Machado, Sperb & Bonat Cordeiro, são a possibilidade de se evitar fraudes nas informações repassadas e a agilidade no acesso à documentação necessária para a liberação do crédito imobiliário, por exemplo, por meio da possibilidade de se implantar a assinatura digital dos contratos. “[A plataforma] irá reduzir bastante o período de análise do crédito e o risco de fraude, pois o banco poderá verificar quem são os proprietários e se há alguma pendência judicial sobre o imóvel de forma online, em tempo real. Também existe a previsão de que em algum momento haja a centralização nacional destes dados”, acrescenta.

Kloster diz ainda que, da mesma forma como acontece hoje, os registradores farão a análise das informações dentro da escritura eletrônica para garantir a segurança das negociações. Os custos referentes à prestação dos serviços também serão mantidos – a cobrança deverá ser realizada por meio de guias de recolhimento geradas no momento da solicitação.

“Renavam dos imóveis” não emplaca

Em vigor desde novembro de 2014, a medida que instituiu o princípio da concentração de matrícula, apelidada de “Renavam dos imóveis”, parece ainda não ter emplacado. Ela permite que todas as informações referentes à propriedade do bem, incluindo as ações judiciais em curso contra seus proprietários, nas quais o imóvel possa ser tomado como garantia à execução, estejam centralizadas no registro de imóveis, o que traz agilidade e segurança às negociações imobiliárias.

João Carlos Kloster, diretor de Registro de Imóveis da Anoreg-PR, diz que é tímido o número de atualizações nas matrículas dos processos judiciais já existentes antes da publicação da medida, assim como o das ações ingressadas após a entrada dela em vigor. “Isso dá a impressão de que ou o número de processos não é tão grande quanto imaginamos, ou que as partes não têm o devido cuidado de levar o gravame à matrícula do imóvel, o que pode fazer diferença para quem ganhar o processo” acrescenta.

O diretor lembra que os processos que estão sendo iniciados devem ser averbados imediatamente à matrícula. Já para os que estavam em andamento, a data limite é 20 de janeiro de 2017 – o prazo inicial, que venceria em novembro de 2016, foi prorrogado com a publicação da lei nº 13.097/2015.

Risco

O comprador que adquire um imóvel sobre o qual constem averbações assume o risco de ter o bem tomado como garantia, caso o antigo proprietário seja condenado. Da mesma forma que, se nada constar na matrícula, ele tem a garantia de que o bem não pode ser requerido em ações judiciais anteriores à compra.

Por isso, até que se expire o prazo para a averbação, a orientação é a de que o comprador retire todas as certidões antes de fechar o negócio, o que previne possíveis problemas.

Fonte: gazetadopovo.com.br

Terceirização: Quais os riscos e vantagens?

Terceirização: Quais os riscos e vantagens?

Os funcionários em um condomínio são os que cuidam do patrimônio e bem estar de todos os moradores e geralmente são responsáveis pela metade do valor da contribuição mensal dos condôminos. Como podem ser terceirizados nos edifícios, segundo as normas da Consolidação das Leis do Trabalho (CLT) e a súmula 331 do Tribunal Superior do Trabalho (TST), a procura por esse tipo de contratação cresce no setor.

As opiniões se dividem quando o assunto é o benefício em comparação com a instalação do colaborador no quadro direto da administração do prédio, quando é assinada a carteira de trabalho.Segundo o enunciado 331 do TST, “não forma vinculo de emprego com o tomador a contratação de serviços de vigilância, de conservação e limpeza, bem como a de serviços especializados ligados a atividade meio (que não é o objetivo da existência da organização, mas importante para a sua conservação), desde que inexistente a pessoalidade e a subordinação direta”. A atividade fim está descrita no inciso 2 do artigo 581 da CLT e compreende as atividades essenciais e normais para as quais a empresa se constituiu.

De acordo com o presidente da Associação Catarinense dos Advogados Trabalhistas (ACAT), Felipe Borba Caliendo, em um edifício residencial, por exemplo, a finalidade é a morada. “Mesmo sem nenhum empregado, o condomínio continua a prestar a sua função, por isso os trabalhadores de limpeza e segurança não são considerados de atividade fim e sim a de meio e por isso podem ser terceirizados”, explica.

Zelador terceirizado, só sem subordinação direta.

Se os serviços de limpeza e vigilância facilmente são entendidos como passível à terceirização, já o de zeladoria é mais complicado definir. Para o diretor geral da Academia Superior da Advocacia Trabalhista de Santa Catarina (ASAT/SC), Allexsandre Gerent, o caso do zelador pode configurar de forma diferente dos demais colaboradores. “Ele tem a função de cuidar de tudo o que ocorre no condomínio. Está dentro da atividade fim”, defende.

No edifício Dona Olga, no bairro Estreito, na Capital, a parte de limpeza e portaria fica em cargo de uma empresa do ramo, já o zelador “é um cargo de confiança. Ele já está conosco há 14 anos e até para dar dispensa é por assembléia”, relata o síndico Ivan de Carvalho. Existem especialistas que apontam que o zelador também pode ser terceirizado, mas é importante salientar, que nesse caso, não poderá ser subordinado pelo síndico.

Custo benefício

O Sindicato das Empresas de Asseio, Conservação e Serviços Terceirizados (Seac/SC), pondera que há uma redução significativa dos custos da empresa. Deixa-se de pagar por estoque de materiais e maquinários, que se tornam responsabilidade do parceiro. Além da redução da folha de pagamento, não se gasta tempo e dinheiro com o treinamento de empregados para exercerem funções inerentes à atividade-meio. O gestor executivo da entidade, Evandro Fortunato Linhares, relata que por as prestadoras de serviços serem especializadas nas suas áreas de atuação, o investimento feito em treinamento e qualificação é considerável.

Ele salienta que os custos são variáveis na contratação de uma empresa, pois depende da necessidade do tomador e das normas estabelecidas pela legislação e Convenção Coletiva de Trabalho. “A prática de preços inexeqüíveis estimula a sonegação das obrigações trabalhistas e fiscais”, adverte.

Experiências de síndicos

Para a síndica do edifício Kaynara, no Estreito, em Florianópolis, a terceirização foi a solução certeira para as suas dificuldades. O prédio teve sua portaria terceirizada temporariamente, pois dos três funcionários do condomínio, dois estão em perícia médica. Segundo ela, o valor mensal é mais alto, mas se colocar na ponta do lápis compensa. “Se algum colaborador não vem, a empresa se responsabiliza de enviar um outro”, diz. A mudança deu certo e recentemente foi decidido em assembléia a troca definitiva do sistema. Já a síndica do edifício Albatroz, em Balneário Camboriú, Vera Lúcia Figueira Claro prefere não abrir mão de ter os funcionários contratados diretamente. “Em uma terceirização fica outra pessoa no meio intermediando. Não posso ir diretamente à faxineira solicitar o que quero porque ela não é minha funcionária”, comenta.

De acordo com o advogado Felipe Borba Caliendo, caso seja comprovada a subordinação do colaborador terceirizado com as lideranças do prédio, o trabalhador poderá pedir vínculo empregatício com o condomínio.

A co-responsabilidade do condomínio

Um dos principais motivos que levam os condomínios a terceirizarem os serviços de limpeza e vigilância é não ter que se responsabilizar com tributos e direitos trabalhistas. Mas é importante salientar que, “se ocorrer da empresa ficar inadimplente com as obrigações com o empregado, o condomínio é considerado co-responsável”, diz o advogado, Allexsandre Gerent.

A determinação consta no enunciado 331 do TST. De acordo com Linhares, depois de celebrado o contrato de prestação de serviços com a empresa terceirizada, o condomínio deve exigir antes do pagamento mensal documentos como: cópias do contracheque e comprovante de pagamento, da guia de recolhimento do Instituto Nacional do Seguro Social (INSS) e do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). Já o condomínio tem o dever de reter 11% na nota fiscal em favor do INSS em nome da empresa contratada. No edifício Dona Olga, o síndico Ivan de Carvalho, só percebeu que a empresa terceirizada estava com o pagamento do FGTS da faxineira atrasado quando ela pediu demissão. “Entramos em contato com a empresa e eles sanaram o problema, mas ficamos preocupados. Poderia nos causar problema mais tarde”, analisa.

Recomendações para o contrato

- Dimensionar os serviços a serem contratados em número de pessoal, função e jornada trabalho;

- Solicitar propostas de posse do número de pessoas necessárias e respectivas jornadas;

- Tomar as propostas com discriminação de preços por trabalhador de acordo com piso salarial e encargos. A partir disso, é possível ao contratante obter um valor-referência do contrato a preço exeqüível. Os demais fatores componentes do preço será a taxa de lucro e obrigações com a segurança e saúde do trabalhador.

- Analisar as propostas, desconsiderando as que tenham apresentado valores incompatíveis com os de mercado;

- Verificar a idoneidade das empresas escolhidas. Exigir documentos como: certidões atualizadas e negativas de débito com o INSS, Receita Federal, prefeitura e FGTS, contrato social e alterações. No seguimento de vigilância, verificar a autorização de funcionamento e certificado de segurança expedido pela Polícia Federal. Consultar o Procon e outros clientes.

- Inserir no contrato cláusulas punitivas a serem aplicadas em caso de descumprimento do mesmo.

Fonte: CondominioSC

Sete passos para a transparência

Prestação de contas recorrente é a melhor alternativa

Gestão transparente

É inegável a importância de uma boa prestação de contas para o condomínio. Tanto é que a mesma é obrigatória: deve ser feita, no mínimo, anualmente, conforme o artigo 1.348 do Código Civil, da parte das competências do síndico: VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;

Mas é fundamental, no resto do ano, que haja tranquilidade entre os condôminos de que os recursos de todos estão sendo bem empregados.

Por isso, elencamos abaixo algumas medidas para que a sua gestão tenha como característica a transparência na prestação de contas.

1) Auditoria preventiva

Os benefícios de uma auditoria mensal e preventiva são expressivos, principalmente em condomínios de grande porte, onde há a necessidade de diversos prestadores de serviços e há um volume de compras consideravelmente maior que em um condomínio de pequeno porte.

Com esse tipo de serviço, um profissional audita a pasta de contas mensalmente, e indicam se aquele material está dentro do esperado ou não.

É indicado que todos os moradores tenham acesso ao relatório da empresa auditora, que deve necessariamente ter um contador para assinar o parecer.

2) Balancete no boleto

Essa medida já é usada em diversos condomínios e tem tido boa aceitação onde é implantada.

“A informação é sempre bem vinda para os moradores. Mesmo que não fique muito claro para todos, vale a pena usar o boleto para dar ciência aos moradores sobre a saúde financeira do empreendimento”, argumenta Gabriel Karpat, diretor da administradora GK.

3) Site do condomínio

É cada vez mais comum hoje que condomínios ou administradoras contem com uma plataforma online de comunicação. Através dela, a administradora ou o síndico podem disponibilizar extratos e incluir os documentos que foram quitados no mês, como a conta de água, luz, notas fiscais de serviços ou produtos. Dessa forma, o condômino consegue ver, com clareza e riqueza de detalhes, para onde vai o dinheiro do condomínio.

Além disso, atualmente a grande maioria das administradoras conta com serviço de prestação de contas online. Ali, os moradores podem conferir, diariamente, o extrato da conta bancária, os pagamentos feitos e quem está inadimplente no condomínio.

4) Uso correto de informativos

Nem sempre é a tecnologia quem vai dizer qual é o melhor caminho para uma gestão transparente. Informar corretamente, e com alguma antecedência, é fundamental para que os condôminos tenham segurança sobre o que está acontecendo no condomínio. Vai começar aquela obra na quadra, por exemplo? Avise com dez dias de antecedência com um cartaz no quadro de avisos e nos elevadores.

Aproveite o comunicado para deixar claro que a obra foi aprovada em assembleia, assim como todos os custos envolvidos.

5) Reunião com o conselho aberta aos moradores

Geralmente é mensal a reunião dos conselheiros, que se encontram para vistar a pasta de documentos do condomínio. Quando o local é gerido por um síndico profissional, o ideal é que o mesmo esteja presente na reunião, para poder tirar qualquer dúvida dos conselheiros.

Abrir a reunião para todos os moradores, mesmo que de maneira informal, permite que os moradores genuinamente interessados no cotidiano do condomínio possam acompanhar as contas de perto.

6) Síndico disponível

Apesar de não ser nenhuma novidade, esse é o ponto crucial para a administração transparente: um síndico disposto a conversar e a sanar as dúvidas dos moradores. Sem essa abertura do síndico, fica extremamente difícil para o morador se sentir confortável para fazer perguntas.

“É fundamental que os moradores sintam que o síndico está disposto a escutar e sanar qualquer tipo de dúvida”, assinala o síndico profissional Nilton Savieto.

Por isso, estar disponível uma vez a cada quinze dias, por exemplo, para tirar dúvidas dos condôminos ainda é uma boa medida.

Há síndicos que também preferem centralizar e organizar o atendimento por um canal online. O site do condomínio, ou mesmo um e-mail oficial do síndico podem ser úteis para o esclarecimento de dúvidas.

7) Cotações e orçamentos

Outra medida eficaz para a transparência da prestação de contas é cotar no mínimo três fornecedores diferentes antes de contratar qualquer prestador de serviços ou de fazer uma compra. É igualmente importante disponibilizar e compartilhar com demais interessados esses orçamentos.

Caso haja qualquer dúvida no futuro, o síndico tem como comprovar que a empresa escolhida oferecia as melhores condições para o condomínio naquele momento.

Fonte: SindicoNet

Administrando um megacondomínio

Síndico do Copan trabalha com números hercúleos e simplicidade

Administrar um condomínio, sabemos, nunca é fácil. Mas que tal gerir um que conte com:

- mais de 1.600 unidades
– cerca de 5 mil moradores e aproximadamente 100 funcionários
– 72 lojas consolidadas
– 22 mil m² só de área comum e 46 mil m² de fachada
– 22 elevadores (sendo vinte comuns e dois exclusivos)
– Com CEP próprio
– E R$ 13 milhões no caixa do condomínio

Esse é o desafio, há mais de 22 anos, de Affonso Celso Prazeres de Oliveira, administrador, mais conhecido como o síndico (ou prefeito) do Copan, prédio-marco do centro de São Paulo, projetado pelo arquiteto brasileiro de maior prestígio de nossa história, Oscar Niemeyer.

Apesar da tarefa exigir dedicação integral, e exclusiva, como gosta de frisar, Affonso Celso não considera a sua gestão muito diferente das dos outros milhares de síndicos do país.

“O maior desafio é mesmo manter a paz aqui dentro. Aqui temos problemas comuns como todos os outros condomínios: cachorro que late demais, som alto, barulho de salto alto, esse tipo de coisa”, explica o gestor.

Características do bom síndico

Ele conta que a maior atribuição do síndico é saber ouvir.

“Já fiz separação de amigos, reunião de casais, aconselho com os problemas com os filhos. A gente acaba se aproximando das pessoas. Faz parte, quando se ocupa essa função há tanto tempo”, argumenta.

Outro ponto que o “prefeito do Copan” considera importante é que o síndico entenda pelo menos um pouco de cada coisa do condomínio.

“Saber se cercar de gente competente é muito importante. Mas o síndico também precisa ter conhecimento para tomar suas decisões com calma e sabedoria. Eu não sou da área de engenharia, mas atualmente consigo discutir com segurança com a empresa que faz a manutenção dos elevadores. É fundamental ter noções de administração, um pouco das leis que regem os condomínios, de recursos humanos, para tratar com os funcionários. Tudo que se aprende pode deixar a administração melhor”, pontua o síndico.

Affonso Celso também assinala a necessidade de um conselho atuante para que a gestão seja bem-sucedida. “Aqui temos 11 conselheiros, um para cada bloco. Mas acho que poderia, inclusive, ser maior. É sempre bom quando as pessoas participam da administração do condomínio”, comenta.

Cuidando da manutenção

Apesar da modéstia de comparar a gestão do Copan com a de qualquer outro condomínio brasileiro, Affonso Celso cuida de uma realidade bastante peculiar.

O serviço de pintura no condomínio, por exemplo, é contínuo. “Como nossa área comum é muito grande, quando terminamos de pintar um local, outro já está precisando do mesmo cuidado”, explica.

Para sanar tanta demanda de manutenção, o Copan conta com oficinas próprias instaladas no local: serviços de serralheria, marcenaria, hidráulica, elétrica e pintura.

“Temos também a escola Copan, que também forma a nossa mão-de-obra. Quem entra aqui começa na faxina, e depois vai subindo na nossa hierarquia. É sempre um prazer ver um funcionário crescendo por aqui”, comenta o gestor.

Atualmente, o maior projeto de manutenção ocorrendo é a restauração da fachada do edifício, com a troca de pastilhas. Além do desafio de cuidar de 46 mil m², o edifício é tombado pelo Conpresp (Conselho Municipal Responsável Pelo Patrimônio Histórico).

Fornecedores

Cuidando de um empreendimento dessas dimensões, Affonso Celso destaca a importância de se associar a fornecedores confiáveis.

“Quando for orçar uma obra, ou um serviço, é fundamental que se busque quantos orçamentos sejam possíveis. É sempre melhor ter mais informações, conversar com os fornecedores, até para entender bem como é o serviço de cada um e o que está incluso no preço”, ensina.

Affonso e sua equipe chegam a orçar com até dez empresas, dependendo da necessidade. “Muitos falam de três orçamentos, mas temos que pensar que isso é um mínimo”, argumenta o gestor.

O síndico também frisa a importância das referências ao contratar um novo fornecedor. “Conversar com outros clientes sempre ajuda a fornecer um melhor panorama do serviço executado”

Dinheiro no caixa

O Copan já foi símbolo também de uma época em que o centro da cidade de São Paulo era um local degradado, sem cuidados. Hoje, o condomínio pode ser considerado um marco na revitalização do centro.
Uma coisa que ajudou Affonso Celso a melhorar o caixa do condomínio foi cobrar por gravações feitas no local, além de ações publicitárias.
“Devagar e sempre conseguimos deixar as finanças no lugar. Procurar parcerias com empresas pode ser uma ótima maneira de aumentar o caixa do condomínio”, argumenta.
Fonte: SindicoNet

Administradoras e síndicos adotam ações para reduzir dívida dos condôminos

Primeiro passo é manter atualizado o cadastro de moradores, para que seja possível efetuar os devidos procedimentos de cobrança e contatos necessários

Para os diretores da Conectiva Administradora de Condomínios, Alexandre Marques e Ricardo Louback, o problema demanda procedimentos especializados - Jair Amaral/EM/D.A Press
Para os diretores da Conectiva Administradora de Condomínios, Alexandre Marques e Ricardo Louback, o problema demanda procedimentos especializados

A inadimplência em condomínio sempre foi um problema para moradores, síndicos e administradores. De acordo com os diretores da Conectiva Administradora de Condomínios, Alexandre Marques e Ricardo Louback, esse é um problema crônico, que demanda intervenções e procedimentos bem específicos.

“O ano de 2015 apresentou aumento progressivo da inadimplência, com maior expressão no segundo semestre. Com o crescimento do grau de endividamento das famílias, queda da renda e até mesmo a elevação do desemprego, o primeiro trimestre desse ano já deu mostras da dificuldade que o segmento espera, apresentando índice próximo de 25% no mês de emissão das taxas de condomínio. Em alguns casos, de até 30%”, diz Alexandre.

O grande desafio, segundo ele, “é tratar essa inadimplência e reduzir ao máximo o impacto econômico nas contas do condomínio. Para isso, desde o segundo semestre do ano passado estamos investindo em novas ferramentas e métodos de tratamento da inadimplência junto aos nossos clientes.”

Alexandre afirma que o primeiro passo é manter atualizado o cadastro de moradores, para que seja possível efetuar os devidos procedimentos de cobrança e contatos necessários. Alexandre lembra que outras ferramentas que auxiliam na recuperação de créditos condominiais são o envio de cartas de cobrança com discriminação analítica do débito e envio de lembretes eletrônicos, entre outras ações.

“A presença e a intervenção de uma administradora com setores bem definidos e profissionais qualificados são de suma importância para a reversão desse quadro. É importante que o condômino sinta que ele está sendo acompanhado. Normas internas de restrição são instrumentos importantes na inibição desse quadro. Tudo observando a legalidade dos atos”, ressalta Ricardo.

Segundo ele, pelo atraso, o condômino pagará multa de 2%, juros de 1%, atualização monetária e outros encargos que decorrerem do processo de cobrança, como honorários advocatícios, custas de cartório etc. “A norma interna e específica do condomínio pode prever multa para aquele que, reiteradamente, deixar de cumprir sua obrigação legal. De acordo com o Código de Processo Civil vigente, o devedor poderá ser compelido a pagar multa de até cinco vezes a taxa condominial”, conclui Ricardo.

Fonte: Estado de Minas, Lugar Certo

Repúblicas estudantis em condomínios

Advogado e síndicos relatam como lidar com esse perfil de inquilino que é comum em cidades com grandes universidades.

Repúblicas estudantis em condomínios

Jovens estudantes dividindo um mesmo apartamento. Quando o assunto é república estudantil, basta essa pequena frase para causar calafrios em muitos síndicos e moradores de condomínios. Com duas grandes universidades públicas, a UFSC (Universidade Federal de Santa Catarina) e a UDESC (Universidade do Estado de Santa Catarina), em Florianópolis é comum a locação para esse público, mas ainda há dúvidas sobre como lidar com esse tipo de contrato.

Embora não haja um significado específico para o termo república quando aplicado a moradias, ele é entendido como o local que abriga estudantes e também três ou mais pessoas sem parentesco. No Código Civil não existem normas particulares sobre o tema, embora alguns síndicos fiquem atentos à utilização do imóvel nessas condições, coibindo barulhos excessivos e outras situações, “para atender ao sossego, salubridade e segurança do condomínio”, como explica Rogério Manoel Pedro, advogado que faz assessoria para administradores de condomínios.

“O que está presente no Código Civil (art. 1.277) é que a propriedade não pode ser usada de forma a prejudicar o sossego”, detalha o especialista, ao comentar que a existência de repúblicas, “embora não possa ser coibida, deve atender à normas convencionais e regimentais de comportamento, de modo a evitar abusos”.

Em 18 anos trabalhando na área, Rogério relata que é incomum o surgimento de problemas graves com esse perfil de inquilino. “Foi um caso ou outro de bagunça, em que se envia a notificação e é resolvido”, diz o advogado. Segundo ele, o primeiro passo nessas situações é notificar o locatário e o proprietário da unidade. Se o problema persistir, uma multa pode ser aplicada, que deverá ser paga pelo morador.

“Caso o inquilino não pague, o condomínio acionará o proprietário”, detalha Rogério, ao observar que, se a multa não for paga e a decisão for acionar a Justiça, o processo se dá contra o dono da unidade, que tem a responsabilidade pelo aluguel.

Diálogo como melhor saída

Com condomínios localizados na região da UFSC, dois síndicos contam que o diálogo aberto e constante é a melhor saída para evitar confusões com moradores de repúblicas estudantis. “Posso afirmar que nunca tive problemas como falta de pagamentos, apenas de reclamação do barulho em horários impróprios, principalmente quando utilizam o salão de festas”, diz Luiz Geller, do Condomínio Residencial Lauro João de Souza, no bairro Córrego Grande.

Para evitar essas situações, o síndico criou um livro de ocorrências para registros de reclamações. “Sempre que há algum registro, procuro os respectivos inquilinos para uma conversa amigável a respeito do ocorrido. Caso as perturbações persistam sem respeito às normas do condomínio e com continuidade das reclamações dos demais moradores, aplico a devida multa, sempre conforme o que prescreve a convenção”, acrescenta.

Síndico Daniel Savenhago: duas notificações antes da multa.

Assim como Luiz, o síndico Daniel Cristiano Savenhago, do Condomínio Santa Martha, no bairro Trindade, também costuma fazer notificações antes da multa. “Em algumas unidades encontramos problemas como excesso de barulho em festas, jogos de videogame, instrumentos musicais, gargalhadas e gritos. Inicialmente, faço duas notificações escritas pelo excesso de barulho e, caso haja reincidência de barulho, aplicamos a multa. Se mexer no bolso do infrator, o barulho finaliza”, relata.
 

“Quando se trata de estudantes, geralmente jovens, eles têm suas particularidades, um jeito diferente da família normal, com horários distintos, músicas etc., e alguns passam dos limites e se excedem no barulho. Mas sempre procuro conversar muito antes de aplicar qualquer multa ou outra penalidade, o que, até hoje, tem dado certo”, completa Luiz.

Síndicos dão dicas para lidar com as repúblicas

“Encaminhar cópia do regimento interno do condomínio e certificar-se de que ele está sendo cumprido. Também realizar reunião administrativa para aprofundar o entendimento da convenção.” Daniel Cristiano Savenhago – Condomínio Santa Martha.

“Acho importante saber qual a imobiliária que alugou e quem é o responsável pela assinatura do contrato. Deixar nos registros do condomínio o nome de todos os inquilinos daquela unidade, com os respectivos telefones, juntamente com cópia do contrato de aluguel, se possível. Também comunicar as imobiliárias sobre quaisquer ocorrências e fazer com que os inquilinos cumpram rigorosamente as regras do regimento interno, com muita conversa e bom senso.” Luiz Geller – Condomínio Lauro João de Souza.

Fonte: CondominioSC

Recolhimento da RAIS

Condomínios devem entregar Relação Anual de Informações Sociais até 18/03

O que é: Relação Anual de Informações Sociais
Prazo: Geralmente na segunda quinzena de fevereiro ou início de março (prazo 2016: até 18 de março)
Como declarar: http://www.rais.gov.br/
Situação: Obrigatória, com atraso sujeito a multa.

O objetivo da RAIS é recolher dados sobre as atividades trabalhistas e controlá-las. Por isso, sua declaração é feita com base nos funcionários e prestadores de serviços do condomínio.

A declaração deve ser feita pela internet por meio do programa gerador de arquivos da RAIS e do programa transmissor de arquivos. Caso as informações não possam ser entregues pela internet, elas devem ser levadas aos órgãos regionais do Ministério do Trabalho, responsável pela consolidação dos dados. Nos casos em que os estabelecimentos ou entidades não tiveram vínculo empregatício no ano-base poderão optar pela RAIS Negativa, online.

Devem fazer a declaração as empresas ou estabelecimentos inscritos no CNPJ com ou sem empregados, empregadores, pessoas jurídicas de direito privado, empresas individuais, cartórios extrajudiciais e consórcios de empresas, pessoas físicas, órgãos da administração direta e indireta dos governos federal, estadual e municipal, condomínios e sociedades civis, agências, sucursais, representações ou quaisquer outras formas de entidades vinculadas à pessoa jurídica domiciliada no exterior.

Vale lembrar que, mesmo os condomínios que não têm funcionários registrados em seu CNPJ, ou seja, que terceirizam todos os serviços, devem fazer a declaração da RAIS Negativa.

Não se esqueça de imprimir o comprovante de entrega de envio da declaração. No site também é possível fazer declarações atrasadas e tirar possíveis dúvidas na cartilha completa elaborada pelo Ministério.

Fonte:  Sindiconet

Tabela de obrigações

Principais demandas do condomínio e suas periodicidades

“É melhor fazer nossas obrigações em uma velocidade mais lenta do que fazê-las às pressas, deixando-as imperfeitas ou incompletas.”
Helgir Girodo

Apesar da agenda corrida e cheia de afazeres e compromissos, há algumas obrigações que a vida em condomínio impõe aos seus gestores. E, infelizmente, algumas delas apresentam uma periodicidade própria. Assim, é fundamental que haja a organização necessária para que esses compromissos estejam sempre em dia.

Pensando em deixar a sua gestão mais facilitada, o SíndicoNet elaborou as tabelas abaixo, uma para cada assunto. Assim, fica mais simples de consultar o assunto do seu interesse.

CONTRA INCÊNDIOS

Itens Frequência
Certificação AVCB
(Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros)
O prazo varia de acordo com a aprovação do Corpo de Bombeiros. Normalmente costuma ser de 3 anos para condomínios residenciais e 2 anos para condomínios comerciais, mas pode variar dependendo do estado.

Atualmente, em São Paulo, o AVCB para prédios residenciais tem validade de cinco anos e empreendimentos comerciais, três anos
– saiba mais sobre AVCB

Brigada de incêndio Treinamento anual (ou se houver alteração de 50% de membros da Brigada)
– saiba mais sobre brigadas de incêndio
Atestado de formação de Brigada Exigido na renovação do AVCB
Extintores / recarga - Revisão visual – mensal
– Recarga – anual
– saiba mais sobre manutenção de extintores
Extintores / teste hidrostático A cada cinco anos
Mangueiras / manutenção Verificação anual

FUNCIONÁRIOS

Itens Frequência
CIPA
(Comissão Interna de Prevenção de Acidentes)
- Anual (até 51 funcionários)
– Para condomínios com menor número de funcionários, o síndico deve mandar apenas um colaborador para o curso
– saiba mais sobre CIPA
PCMSO
(Programa de controle médico de Saúde Ocupacional)
Anual ou na admissão, mudança de função, retorno ao trabalho se afastado por período maior que 30 dias, demissão, e/ou periodicamente.
– saiba mais sobre PCMSO
PPRA
(Programa de prevenção de riscos Ambientais)
Anual
– saiba mais sobre PPRA
RAIS
(Relação Anual de Informações Sociais)
Anual
– saiba mais sobre RAIS
Seguro de Vida em Grupo Anual ou mensal, dependendo da contratação. Geralmente este tipo de seguro é feito em conjunto com o seguro predial do condomínio.
Depende também do que for estabelecido pela Convenção Coletiva de Trabalho da região
Contribuições sindicais (gerais) Anual
Contribuição sindical patronal Até 31 de janeiro de cada ano
PAT
(Programa de Alimentação do Trabalhador)
Cadasro: uma única vez
(cadastro deve ser realizado no www.mte.gov.br/pat )
Encargos Trabalhistas
(INSS, FGTS, PIS…)
Mensal e/ou de acordo com a Convenção Coletiva de Trabalho da região
– saiba mais sobre questões trabalhistas
DIRF
(Declaração do Imposto de Renda Retido na Fonte)
Anual
– Saiba mais sobre a DIRF

IR – IMPOSTO DE RENDA DO CONDOMÍNIO

O condomínio não é considerado pessoa jurídica, sendo dispensada a declaração de imposto de renda.

Entretanto, mesmo que o condomínio não precise declarar o IR, síndicos e condôminos devem prestar atenção a temas como o IR do síndico – seja ele remunerado ou isento de pagamento da taxa condominial -, ou como os condôminos devem lançar itens como receitas geradas no local (como locação para antenas de telefonia e outros, aluguel de salão, etc.).

NA CONTRATAÇÃO DE SERVIÇOS

Todos os condomínios, independente do porte, obedecem às mesmas regras para recolhimento de tributos e recolhimento de contribuições ao contratar serviços, tanto de empresas quanto de autônomos.

INSS DO SÍNDICO

O síndico, sendo remunerado ou isento da taxa condominial, deve contribuir para o INSS como contribuinte individual. O condomínio deve recolher 20% sobre o valor da remuneração ou taxa de que o síndico é isento; deve-se também reter 11% do recebido pelo síndico, ainda que em forma de isenção da taxa condominial.

As contribuições devem ser recolhidas até o dia 15 (quinze) do mês seguinte.

INFRAESTRUTURA

Itens Frequência
Seguro Predial Anual
– saiba mais sobre seguro predial
Repintura da fachada A cada cinco anos*
Lavagem e restauração da fachada A cada cinco anos*
Instalações elétricas – Laudo A cada dois anos (recomendado)
Revisão de para-raios Semestral
Deve ser feita a medição ôhmica e emissão de laudo técnico
– saiba mais sobre inspeção de para-raios
RIA – Elevadores Anual (São Paulo)
Caixas d’água / limpeza Semestral
Caixas d’água / análise bacteriológica Recomenda-se a cada limpeza
Rede de gás Vistoria a cada 2 ou 3 anos para a obtenção do AVCB
Desinsetização das áreas comuns Semestral (recomendado)

(*) Existe exigência Legal, porém, na prática nem todos condomínios têm seguido esta determinação à risca.

Fonte: SindicoNet

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