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Administração

Brecando a rotatividade

Presença e capacidade de gerenciamento do síndico são fundamentais para manter uma boa equipe de funcionários

Cumprimentar um porteiro novo a cada mês pode não apenas deixar os moradores do condomínio confusos. A alta rotatividade de funcionários, de acordo com a especialista em RH Eline Kullock, também traz perdas operacionais.

“Cada funcionário que sai leva consigo um pedaço da nossa história. É o funcionário que vivenciou situações específicas e memorizou como resolver aquele problema naquele contexto, com um morador específico. Tudo isso terá que ser refeito. E isto custa tempo, dinheiro e investimento pessoal”, afirma.

Muitas vezes atraídos por melhores condições de trabalho em outros ramos, os profissionais do setor abandonam o condomínio antes que seu tempo de adaptação seja respeitado. Para o condomínio, isso significa a perda de um funcionário que, confortável na sua posição e aplicado no serviço, traria ganhos operacionais. Oferecer boas condições de trabalho e ter o síndico gerenciando a equipe pode evitar esta situação.

Problemas do entra e sai 

Um funcionário que vai embora do condomínio leva com ele uma série de conhecimentos da função e macetes que tornam sua atividade mais proveitosa.

“Quando selecionamos alguém novo temos que treinar esta pessoa de acordo com as normas do condomínio e, neste caso, sobretudo, em relação aos moradores, seus costumes, e como lidar com cada problema e cada situação que surge. Num condomínio nenhum dia é igual ao outro. Há pedidos novos e situações inesperadas que não vivenciamos anteriormente. Assim, com cada funcionário que sai do condomínio, temos que treinar o funcionário novo em toda a gama de possibilidades de situações, o que é muito difícil”, diz Eline.

A pessoa que vai substituir um funcionário, além de não ter o mesmo conhecimento, vai demorar alguns meses até se adaptar. Se ela for embora antes que isso aconteça, os benefícios que devem ser trazidos nem chegam a se concretizar – e assim uma espécie de círculo vicioso vai se alimentando.

“Um colaborador demora em média seis meses para entender como a empresa trabalha, levando em consideração questões técnicas, culturais e organizacionais. Então quando a rotatividade é alta, a empresa perde todo o investimento feito. Além de afetar diretamente o cliente e, nesse caso, os condôminos”, resume Sérgio Miorin, professor de Gestão de Pessoas do IBE-FGV.

O condomínio também sai perdendo do ponto de vista operacional. Um funcionário pouco familiarizado com procedimentos e equipamentos pode cometer erros ou gerar prejuízo de materiais e recursos, como água e energia.

Mantendo os funcionários

É importante lembrar que ninguém “salta fora” por acaso. A rotatividade pode ser resultado de condições de trabalho abaixo das que são oferecidas por outras empresas ou mesmo pelo mercado em geral. Com o mercado aquecido, o trabalhador opta pelo lugar que oferece mais vantagens.

“Entre os principais motivos para a alta rotatividade estão falta de política salarial da empresa e quantidade de benefícios muito abaixo da média da região”, enumera o professor. Um ambiente de trabalho sem estímulos também pesa contra. Ausência de plano de carreira, falta de integração, treinamento e clima desorganizado também levam o funcionário a cogitar uma demissão.

Ou seja: evitar a alta rotatividade está ao alcance de todo condomínio. Salários compatíveis com o mercado e com os condomínios da região, direitos trabalhistas e benefícios afastam a possibilidade de que alguém se demita por motivos financeiros.

Também é preciso oferecer um bom ambiente e um trabalho estimulante.

“As pessoas, de uma forma geral, precisam de atenção, nem sempre sendo a financeira”, observa Miorin. Nesse quesito, é fundamental a presença de um síndico com capacidade de gerenciar funcionários, mantendo uma equipe unida e funcionando bem.

“Os gerentes e o síndico que dispenderem mais tempo com seus recursos humanos certamente terão mais chance de conseguir  uma equipe motivada e engajada. Há mais possibilidades de terem funcionários satisfeitos e conhecedores de suas tarefas”, endossa Eline.

Para manter o time

  • Ofereça salário, benefícios e direitos compatíveis com o mercado e com a região do condomínio
  • Preste atenção ao ambiente de trabalho. É importante que seja agradável
  • Ofereça um plano de carreira para manter o funcionário motivado e produtivo
  • É preciso que o síndico esteja sempre disponível para conversar e atento aos funcionários

Fonte: iCondominial

Um especialista na gestão de condomínios

Além de buscar redução da taxa condominial, síndicos profissionais cuidam da valorização do imóvel

Saulo Ohara

“Hoje os condomínios são como uma empresa, alguns têm orçamento de mais de um milhão por ano e devem ser bem administrados”, destaca Ronaldo Zandomenighi

Quem mora em condomínio sabe o quanto é importante ter um síndico comprometido e preparado para exercer o cargo. Conhecer a legislação, ter jogo de cintura para lidar com os imprevistos e fazer valer as normas para todos os moradores são alguns dos desafios a serem superados por quem é responsável pela gestão de um condomínio. Tudo isso sem falar na administração dos funcionários e da cota condominial. Por conta das dificuldades, o cargo nem sempre é almejado pelos proprietários dos imóveis, e uma das saídas encontradas para a questão é a contratação de um síndico profissional.Formado em contabilidade e trabalhando como síndico profissional há cerca de dois anos, Ronaldo Zandomenighi afirma que descobriu a área por acaso. “O prédio em que moro estava passando por uma situação difícil, a síndica foi destituída e ninguém queria assumir o cargo. Fui eleito e comecei a me aprofundar no assunto, foi quando descobri o curso de síndico profissional”, comenta. O conhecimento que ele tinha na área contábil e bancária foi aplicado em sua administração e permitiu o contorno de conflitos, de problemas de desvalorização do imóvel e a redução da taxa de condomínio entre 25% e 30%.

Ronaldo deixou de lado sua atividade profissional anterior e, atualmente, trabalha exclusivamente como síndico profissional, auxiliando na administração de cinco condomínios. “Hoje os condomínios são como uma empresa alguns têm orçamento de mais de um milhão por ano e devem ser bem administrados”, defende. Por conta da expansão imobiliária pela qual Londrina passou nos últimos anos, a demanda por síndicos profissionais é grande.

Segundo ele, muitos condomínios sentem a necessidade de um profissional capacitado para exercer o cargo, uma vez que o síndico é responsável por cuidar do patrimônio dos moradores. “Quem exerce esta função deve fazer mais do que fiscalizar, é responsabilidade desse profissional reduzir o custo e fazer com que o bem seja valorizado”, ressalta. Ronaldo acrescenta que quanto mais transparente for a gestão do condomínio, melhor para o síndico e também para os moradores.

Uma das características desse administrador é a imparcialidade, justamente por não morar no local e não ter vínculo com os demais condôminos. “O síndico morador pode se sentir constrangido por fazer cumprir o regimento interno, nesse ponto o relacionamento com os vizinhos se desgasta e pode envolver até questões familiares. Já o síndico profissional está ali para fazer com que todos sigam as normas pré-determinadas”, destaca. Apesar do síndico profissional não morar no condomínio, Ronaldo afirma que, na maior parte das vezes, cuida da administração com o apoio de um vice-síndico e um conselho fiscal formado por moradores do empreendimento.

Fonte: FolhaWeb

Administradoras e síndicos adotam ações para reduzir dívida dos condôminos

Primeiro passo é manter atualizado o cadastro de moradores, para que seja possível efetuar os devidos procedimentos de cobrança e contatos necessários

Para os diretores da Conectiva Administradora de Condomínios, Alexandre Marques e Ricardo Louback, o problema demanda procedimentos especializados - Jair Amaral/EM/D.A Press
Para os diretores da Conectiva Administradora de Condomínios, Alexandre Marques e Ricardo Louback, o problema demanda procedimentos especializados

A inadimplência em condomínio sempre foi um problema para moradores, síndicos e administradores. De acordo com os diretores da Conectiva Administradora de Condomínios, Alexandre Marques e Ricardo Louback, esse é um problema crônico, que demanda intervenções e procedimentos bem específicos.

“O ano de 2015 apresentou aumento progressivo da inadimplência, com maior expressão no segundo semestre. Com o crescimento do grau de endividamento das famílias, queda da renda e até mesmo a elevação do desemprego, o primeiro trimestre desse ano já deu mostras da dificuldade que o segmento espera, apresentando índice próximo de 25% no mês de emissão das taxas de condomínio. Em alguns casos, de até 30%”, diz Alexandre.

O grande desafio, segundo ele, “é tratar essa inadimplência e reduzir ao máximo o impacto econômico nas contas do condomínio. Para isso, desde o segundo semestre do ano passado estamos investindo em novas ferramentas e métodos de tratamento da inadimplência junto aos nossos clientes.”

Alexandre afirma que o primeiro passo é manter atualizado o cadastro de moradores, para que seja possível efetuar os devidos procedimentos de cobrança e contatos necessários. Alexandre lembra que outras ferramentas que auxiliam na recuperação de créditos condominiais são o envio de cartas de cobrança com discriminação analítica do débito e envio de lembretes eletrônicos, entre outras ações.

“A presença e a intervenção de uma administradora com setores bem definidos e profissionais qualificados são de suma importância para a reversão desse quadro. É importante que o condômino sinta que ele está sendo acompanhado. Normas internas de restrição são instrumentos importantes na inibição desse quadro. Tudo observando a legalidade dos atos”, ressalta Ricardo.

Segundo ele, pelo atraso, o condômino pagará multa de 2%, juros de 1%, atualização monetária e outros encargos que decorrerem do processo de cobrança, como honorários advocatícios, custas de cartório etc. “A norma interna e específica do condomínio pode prever multa para aquele que, reiteradamente, deixar de cumprir sua obrigação legal. De acordo com o Código de Processo Civil vigente, o devedor poderá ser compelido a pagar multa de até cinco vezes a taxa condominial”, conclui Ricardo.

Fonte: Estado de Minas, Lugar Certo

Substituir o zelador em férias requer atenção e confiança

Zelador é o tipo de profissional que está sempre disponível naquelas horas em que mais se precisa, seja para um reparo elétrico, o conserto de uma torneira e até casos mais sérios. Como qualquer funcionário, também tira férias, e substituí-lo é uma tarefa aparentemente simples, mas que deve ser feita com atenção para que durante esse período tudo corra normalmente dentro do edifício.

Condomínios que contam com a assessoria de empresas terceirizadas podem solicitar um substituto para as férias do zelador sem custos adicionais, mas alguns síndicos, porém, optam pela contratação temporária de profissionais que já atuem no prédio ou que tenha recomendação.

“Recentemente terceirizamos todos os nossos funcionários e nas férias do zelador a própria administradora se encarregou da substituição. Foi a melhor opção pela confiança que temos na administradora e deu mais segurança aos moradores que tinham muita resistência com funcionários contratados temporariamente”, explica Guilherme Coelho, síndico do Residencial Monte Parnasse no bairro Estreito, em Florianópolis.

Para Rodrigues Moitim, síndico do Condomínio Praia do Riso, na região continental da capital, a escolha foi simples, mas também baseada na confiança. “Temos um pedreiro terceirizado que possui uma micro empresa e presta serviços tanto para o condomínio como para os moradores e, pelo segundo ano seguido, foi o escolhido para substituir o zelador durante as férias. Todos já o conheciam, alguns o estranharam como zelador no primeiro dia, mas foi só porque estava numa função diferente. Não tivemos uma reclamação sequer.”

Além da confiança, a qualificação do profissional também deve ser levada em conta na hora da substituição do zelador. “Não pode ser qualquer um, temos que prestar atenção no que ele sabe ou não fazer. Nossa escolha foi mais fácil, pois não era um substituto qualquer, já era conhecido, e, tirando a parte elétrica ele faz de tudo”, completa.

Mas, para quem opta pela contratação temporária de um funcionário sem vínculos com prestadoras de serviço, as questões legais também merecem atenção como explica a advogada Marina Granzotto. “O funcionário temporário tem os mesmos direitos trabalhistas dos outros empregados como carteira assinada, vale transporte, férias e décimo terceiro salário proporcional”.

Outros direitos como auxílio-alimentação dependem da convenção coletiva do condomínio, mas, por via de regra, se outros funcionários recebem, o trabalhador temporário também tem direito, completa a advogada.

Dicas

O ideal é que o substituto receba as orientações do síndico e do funcionário efetivo, de acordo com o que pede as normas do condomínio. Normalmente, o zelador tem como principais atribuições: supervisionar os trabalhos de conservação e limpeza das partes comuns do edifício, zelar pela segurança, fiscalizar os serviços de manutenção e informar o síndico sobre o que ocorre no edifício, entre outras funções, dependendo de cada edifício.

Fonte: http://www.condominiosc.com.br

Final de ano: Condomínios devem prestar muita atenção ao 13 dos funcionários

Se o abono natalino dos trabalhadores não for pago no prazo, o condomínio pode ser multado

Resultado de imagem para pagamento salarioCom a chegada do final do ano, os funcionários dos condomínios também têm o direito de receber o 13° salário cuja primeira parcela será paga no dia próximo dia 30.

E o não pagamento desse benefício pode acarretar em multas, bloqueio de contas e, em alguns casos extremos, o confisco de bens dos condôminos para saldar as dívidas com os trabalhadores. Por isso, a recomendação é promover uma organização prévia e ajuste nas contas para provisionar os recursos e evitar sufoco.

Há 12 anos administrando O Edifício Louis Armstrong, em Candeias, o síndico Sergio Lindoso coloca tudo na ponta do lápis. O administrador deixa todas as contas organizadas em janeiro e vai fazendo o acompanhamento nos meses seguintes.

“É fundamental criar uma planilha. Colocar tudo o que vai gastar e o que é preciso ser feito.

Não deixar nada sem um controle prévio”, aconselhou Sergio. O edifício conta com sete funcionários e todos já vão receber o 13° salário. “Com o controle e boa administração, os salários podem ser pagos e sobrar o dinheiro para uma possível reforma”, afirmou.

No terceiro mandato à frente da administração do condomínio Quinta de Casa Forte, em San Martin, Eduardo Moneta diz que a parceria entre o síndico e os moradores é a receita certa para uma boa administração.

“Para conseguirmos pagar o 13º salário aos funcionários no período devido é preciso o esforço do administrador e dos condôminos”, disse Eduardo.

O condomínio, que conta com 12 funcionários, seguiu a receita desde o começo do ano. “Fazemos e ajustamos as contas. Colocamos tudo no papel. É fundamental para não passar aperto no final do ano”, comentou Moneta.

Um dos pontos em que Sergio e Eduardo concordam é que para uma boa administração, o ponto de partida é a organização. Os administradores acreditam que não existe uma receita pronta. Só estudando as contas, levando tudo com seriedade e cortando custos, se necessário, é que os prédios vão ficar com saldo positivo.

Mas tem todo síndico consegue organizar as contas do condomínio. Aí é que mora perigo. O não pagamento do 13°, por exemplo, pode causar uma grande dor de cabeça.

“As pessoas têm que entender que o porteiro e o zelador são funcionários como todos os outros. Eles têm direito a todos os direitos trabalhistas”, afirmou o advogado da Associação dos Adquirentes de Imóveis (Adai) Nicolas Coelho.

O jurista ainda explica que a falta de pagamento do benefício pode causar uma série de problemas judiciais aos moradores. “É bom lembrar que multas podem ser aplicadas aos condomínios e bens podem ser penhorados”, finalizou Coelho.

Fonte: http://www.folhape.com.br/

Síndico aplica pesquisa com condôminos e promove mudanças

Síndico aplica pesquisa com condôminos e promove mudanças

Ele aplicou a Pesquisa de Satisfação em Condomínios, proposta pelo Jornal dos Condomínios em parceria com os síndicos da Capital.

O síndico Yamandu Martorell, do condomínio Haroldo Pederneiras, no Centro de Florianópolis, tem uma indicação de como melhorar a administração do seu prédio. Ele aplicou a Pesquisa de Satisfação em Condomínios, proposta pelo Jornal dos Condomínios em parceria com os síndicos da Capital. Yamandu foi um deles e apresenta a experiência com a aplicação do questionário no condomínio.

Durante 30 dias, Martorell colocou anúncios nos elevadores, quadros de avisos e nas caixas de correspondência para despertar o interesse dos condôminos sobre as questões a serem avaliadas. A pesquisa permite que cada síndico aplique o levantamento da maneira que considerar mais conveniente, já que cada condomínio possui suas particularidades.

O síndico pediu aos moradores para que avaliassem sete temas: limpeza, segurança, infraestrutura, sustentabilidade, gestão e saúde financeira, prestação de serviços e lazer/convivência. As respostas foram coletadas por unidade e foi possível optar entre bom, regular ou ruim para várias perguntas sobre cada tema.

Do total de 98 apartamentos, 50 responderam às questões. “A elaboração de um plano de ação demanda tempo. Mas com estes dados podemos direcionar melhor a administração do condomínio porque há respaldo dos moradores sobre as prioridades”, destaca.

Em relação a um dos temas – sustentabilidade – constatou-se que 90% dos entrevistados fazem a separação de resíduos. A maioria dos moradores pesquisados (68%) também concorda com ações para contribuir com o meio ambiente. Com base neste percentual, o síndico pretende elaborar um projeto ambiental de coleta de resíduos, principalmente de produtos tóxicos como pilhas, baterias e óleo de cozinha.

A intenção também é organizar uma palestra com a Companhia de Melhoramento da Capital (Comcap) para orientar os moradores sobre medidas complementares que podem ser adotadas em relação ao lixo do prédio.

Comunicação é recomendação de síndico

O síndico conta também que um dos problemas observados pelos moradores estava relacionado aos elevadores, que estava com falha na manutenção. “Trocamos a empresa que fazia o serviço e este problema já foi solucionado”, comemora Yamandu Martorell.

Outro local que deverá merecer a atenção será a churrasqueira: 62% desejam que o local seja reformado. “Aos poucos, conseguiremos resolver os problemas e promover melhorias”, afirma o síndico. O trabalho dos funcionários e a limpeza do prédio também receberam aprovação de grande parte dos moradores que responderam à pesquisa.

Yamandu Martorell sugere aos demais síndicos que encontrem a melhor forma de se comunicar com os moradores. “É preciso persistir porque as pessoas se esquecem ou não demonstram interesse em responder, mas é importante a avaliação para a melhoria geral”, pondera.

Na opinião do síndico, avisos nos elevadores, na portaria e na caixa de correio podem surtir efeito. Uma assembleia deve ser realizada para eleger as prioridades definidas pelos moradores na pesquisa e dar início ao plano de ação.

A proposta

O objetivo é traçar prioridades, aumentar a participação dos condôminos nas decisões e definir os pontos fracos e fortes em diferentes áreas do prédio. A formatação do projeto foi liderada pelo Jornal dos Condomínios e contou com o apoio da PSM Consultoria, empresa que implanta sistemas de gestão, e de outras quatro pessoas: os síndicos Vitor Warken, Jandir Ambrosi, Yamandu Martorel e a conselheira Sandra Berber. A ideia da pesquisa foi do síndico Vitor Warken, do Condomínio Plaza Viena, em Florianópolis.

O projeto teve por base os nove pilares considerados importantes pelo jornal para o bem-estar e a felicidade dos moradores em condomínios: infraestrutura, convivência, sustentabilidade, saúde financeira, gestão condominial, prestação de serviços, saúde, lazer e segurança.

 

Fonte: http://www.condominiosc.com.br/

A importância da realização de assembleias no condomínio

assembleia em condomíniosDesde o tempo das ágoras (praças onde os cidadãos gregos discutiam sobre política) e do senado romano, a reunião de pessoas para debate e expressão de ideias tem papel importante na formação da sociedade e do indivíduo. A assembleia é um bom reflexo do que eram as ágoras: locais onde pessoas se reúnem para discutirem os temas pertinentes ao meio e à sociedade em que vivem. Assim como os filósofos e os políticos eram importantes, no primeiro caso, para o debate e a formação da sociedade, os moradores são de extrema importância de extrema importância para o desenvolvimento da sociedade no âmbito do condomínio.

Acontece que em muitos dos casos os moradores não tem curiosidade, não tem conhecimento de como funciona, não acham importante ou simplesmente não querem participar das assembleias. O ponto é que a assembleia, muitas das vezes, se torna a única janela onde o morador pode expressar sua opinião sobre a vida no condomínio ou como ele está sendo gerido pela administração. O pior é que a ausência dos moradores compromete não só o condomínio como um todo, mas também cada morador, de forma individual. Além de deixar de exercer seu direito à democracia, o condômino pode ficar por fora das próximas mudanças que irão afetar o condomínio (principalmente as financeiras) haja visto que não estava presente quando as mesmas foram debatidas.
Pensando no nível de evasão dos moradores no que se diz respeito às assembleias, a Seu Condomínio preparou algumas dicas para síndicos e administradores preencherem um pouco mais os salões de reunião do condomínio e tornar as assembleias mais produtivas. Confira:
Se possível, estabeleça um limite para o uso de procurações: Para algumas decisões importantes sobre o condomínio, por exemplo, é necessária a aprovação de 2/3 de todos os moradores. A ausência dos moradores, que geralmente é substituída por procurações, o impede de ter uma noção melhor do que pode ser útil ou não para o condomínio. Ao abusar das procurações, o morador só tende a perder ainda mais a vontade e interesse de ir às assembleias, tendo vista que ele percebe que sua presença pode ser substituída por um documento que está o representando.

Não deixe que a assembleia se torne algo longo e chato: Outra coisa que propicia a evasão de moradores das assembleias nos condomínios é o fato de que ocorre muito desvio dos temas e pautas do condomínio, o que acaba por deixar as assembleias longas e cansativas. É importante deixar os temas e as pautas bem claras desde o início e manter o foco em cada uma dessas vertentes. Claro que o morador tem espaço para expressar sua ideia, porém o síndico tem que saber tomar a palavra para si quando perceber que o assunto vai demorar mais que o previsto. É importante lembrar que os moradores também possuem uma vida profissional e familiar, então não os prenda muito na assembleia!

O síndico tem papel fundamental na participação dos moradores nas assembleias: Marcar reuniões em horários alternativos pode contribuir para uma maior presença dos moradores na assembleia no condomínio. Uma sugestão seria entre segunda e terça-feira, após as 20h. Assim, no início da semana, os moradores possivelmente estarão com uma maior disposição para a assembleia. O horário também permite que os moradores cheguem de seus trabalhos e se encaminhem para a assembleia. Você ainda pode colar avisos no mural e nos elevadores, convidando os residentes a participar da reunião.

 

Evite debates mais “calorosos” na reunião: Por ser um evento no qual os moradores expressam seu ponto de vista, em certos casos, existe a possibilidade de algum desentendimento ou conflito ocorrer entre duas partes. Ao notar que dois moradores com opiniões contrárias estão transformando seus direitos de fala em armas que podem levar à alguma intriga, você deve tomar as rédeas da situação e mediar a paz entre os mesmos. Não apoie diretamente nenhum dos lados para evitar criar uma imagem de preferência em relação a um ponto de vista, isso pode irritar o outro ainda mais.

Clima dinâmico: Evite ser muito formal durante a assembleia. Não precisa ser exatamente um pessoa muito formal durante a reunião, até porque alguns dos presentes provavelmente já o conhecem há algum tempo. Claro, é importante manter a compostura e não fugir do profissionalismo.

A assembleia é um ponto fundamental na organização de um condomínio. Não deixe de realizá-la, mesmo se o volume de moradores for pequeno!

 

Fonte: SeuCondominio

Final do ano

Veja como deve ser a programação do condomínio

Segurança, decoração de natal, 13o. salário, gratificações, impostos, previsão, etc.Condomínios devem ser organizar para o fim do ano: consumo de energia pode subir 50%

Área de lazer fica cheia no final de ano: regras claras e comunicação evita problemas na vizinhança

O ano passou voando e logo logo dezembro chega. E, com ele, vêm os aumentos das despesas e o crescimento dos conflitos entre os moradores, seja por causa do barulho das festas de final de ano ou discordâncias por conta de decoração de Natal. Como estamos no meio de outubro, ainda dá tempo do síndico começar a agir e evitar desgastes.

Para o advogado e administrador de condomínios Arnon Velmovitsky, o caminho passa pela comunicação.

— A convenção é o que rege o condomínio, mas nesse período, vale o administrador fixar algumas lembretes, como em relação ao uso dos salões e piscina e também conscientizar sobre o uso de água e luz.

De acordo com ele, nesta época, o consumo de água chega a 32% e o de energia, dependendo do prédio, pode subir em até 50%.

Com isso, os administradores devem fazer uma análise do que se tem em caixa e das estimativas de gastos até dezembro. Combater a inadimplência é um caminho.

— A primeira medida é enviar uma carta solicitando o pagamento. O síndico, como mandatário do condomínio, poderá parcelar o débito mas não ofertar desconto ou liberar o pagamento de multas. Para isso, é necessária a aprovação em assembleia geral. A administradora poderá enviar a referida carta.

Regina Rego, síndica de um condomínio no Recreio, já fez o trabalho de casa. Com planejamento, o prédio vai chegar o final do ano sem dívidas nem cotas extras.

— Há um aumento das despesas no final de ano, sim. Os condôminos usam mais a infraestrutura do prédio, então temos que nos planejar.

André Luiz Junqueira, especializado em Direito Imobiliário, chama atenção para as locações por temporada, que geram uma maior rotatividade de pessoas.

— Deve-se discutir essa prática antes dos feriados e, se necessário, por exemplo, deliberar em assembleia que locações muito curtas não serão permitidas.

Para Valnei Ribeiro, gerente do núcleo de consultores da Apsa, é importante o síndico ter paciência e bom senso neste período.

— O aumento das festas é inevitável, reclamações por barulho e até o aumento na conta de luz e água podem ocorrer. Tudo isso pode ser minimizado se o síndico se antecipar fazendo recomendações por comunicados internos, reuniões para compartilhar a situação financeira do prédio, assembleias e reforçar sempre sobre o uso adequado dos espaços e horários.

Para evitar desgastes:

  • Instale lâmpadas de LED e sensores de presença
  • Nas garagens, verifique quais lâmpadas são realmente úteis e quais podem ser desligadas
  •  Implante um rodízio para o uso da piscina em épocas de maior pico. Uma dica é distribuir pulseirinhas para os moradores que forem utilizar a área naquele dia.
  • “Não há polêmica desde que seja aprovada em assembleia geral. A questão de conscientização dos condôminos quanto à real necessidade de usar com racionalidade os recursos do condomínio”, diz Arnon
  •  Desligue a maioria dos elevadores do condomínio durante as horas de menor fluxo
  • Faça uma inspeção com a equipe do prédio para detectar possíveis vazamentos
  • Instale válvula dupla nas descargas dos banheiros das áreas comuns
  • Coloque redutor de vazão nas torneiras do prédio
  • Verifique a possibilidade de implantar um sistema de reuso de água da chuva
  •  Os painéis fotovoltaicos, que armazenam energia solar, também são um bom investimento. O condomínio pode usá-los para manter as luzes acesas durante a noite
  •  Peça para os funcionários fazerem a manutenção do jardim com regador em vez da mangueira
  • A mangueira também deve ser abolida para a limpeza de calçadas ou áreas comuns. Use vassoura
  • O aluguel da cobertura para empresas instalarem antenas de TV pode ajudar a arrecadar dinheiro para o prédio
  • Barulho também é sempre tema de polêmica . A Lei do Silêncio está em vigor, mas o bom senso deve prevalecer. Ou seja, o condômino que patrocina uma festa deverá diminuir o volume após determinada hora, pois deve respeitar o direito de seus vizinhos
  • Para entrar o ano novo sem dívidas, a dica é ratear os eventuais saldos devedores dos meses anteriores e fazer uma previsão orçamentária que contemple com exatidão os custos do condomínio “Todas as despesas extras deverão ser rateadas para que não reste saldo devedor”, afirma o advogado Arnon Velmovitsky

 

Fonte: SindicoNet

A ‘Constituição’ do condomínio

Síndicos precisam manter a convenção do condomínio atualizada em relação à legislação vigente para evitar problemas com condôminos na Justiça

A convenção de um condomínio pode ser comparada a uma certidão de nascimento. Nela constam todas as regras internas referentes ao conjunto habitacional. É uma espécie de “Constituição”. Por isso é tão importante que este documento seja muito bem elaborado, de preferência com o suporte de um especialista, e atualizado sempre que necessário. O grande problema é que ainda hoje existem muitos condomínios, principalmente os mais antigos, com convenções mal redigidas ou ultrapassadas com relação ao novo Código de Processo Civil. E o principal risco, nestes casos, é que questões que poderiam ser resolvidas internamente, como o rateio da água, por exemplo, vão parar na Justiça.

Segundo a advogada, membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) Londrina e assessora jurídica do Sindicato da Habitação e dos Condomínios do Paraná (Secovi Regional Norte/PR), Adiloar Franco Zemuner, em 60% dos prédios da cidade as convenções foram elaboradas de acordo com a lei anterior e muitas não foram atualizadas. Ela acrescenta ainda que, infelizmente, alterar a convenção de um condomínio não é tarefa simples. “De cinco anos para cá, donos de cartórios de registro de imóveis ficaram ainda mais exigentes e tem sido cada vez mais difícil alterar e registrar a convenção de condomínios que possuem muitas unidades”, afirma.

Adiloar explica que, para promover as mudanças necessárias, o síndico primeiro precisa convocar uma assembleia para informar os condôminos sobre a atualização do documento e abrir espaço para que eles deem sugestões. “É recomendável que o síndico contrate um profissional da área de Direito com conhecimento técnico para auxiliá-lo no processo”, orienta. A partir daí, ele pode começar a elaborar a minuta, na qual constarão inclusões, exclusões, regularizações, adequações e atualizações das normas do condomínio. O documento deve ser entregue aos moradores e o síndico deve determinar um prazo para que eles se manifestem. “Se ninguém questionar as mudanças, a assembleia para discutir e aprovar a nova convenção pode ser convocada”, diz.

E é aí que vem a parte mais difícil. Para aprovar o novo texto, o síndico precisa reunir dois terços dos proprietários dos imóveis na assembleia. Se a matrícula da unidade estiver em nome do casal, por exemplo, os dois precisam participar e assinar a presença. Mas, infelizmente, nem todos os moradores dão a importância devida para as reuniões de condomínio. Por isso, uma alternativa para conseguir o quórum necessário para a aprovação do texto é o síndico pedir procurações para aqueles que não puderem comparecer. Foi o que fez a síndica do Condomínio Edifício Bosque, localizado no centro de Londrina, Elisa Maria Ferraz Arruda Ribeiro.

Quando assumiu a administração do prédio, há seis anos, ela percebeu que a convenção estava muito antiga. Para atualizar o texto, buscou ajuda da assessoria jurídica do Secovi e também a orientação do cartório para o registro do documento. “Designei um grupo de trabalho e nos reunimos várias vezes para redigir o novo texto. Tivemos que conversar com muitos condôminos para que eles fossem à assembleia e pegamos procuração daqueles que não puderam participar da votação. Conseguimos mais de dois terços de presença”, comemora. Segundo a síndica, foi um trabalho exaustivo, porém muito importante e indispensável para a boa gestão do condomínio. “Agora, temos o respaldo da convenção para cada decisão tomada”, justifica.

 

Fonte: Folha de Londrina 

Final de ano

Veja dicas para o seu condomínio se programar para as contas do período

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É necessário se programar

Advogado especializado ensina síndicos e moradores a se organizarem para as contas de fim do ano

O fim de ano se aproxima e, com ele, crescem as despesas e os conflitos entre moradores. Isso porque nos condomínios, o consumo de água e de energia aumenta, assim como a frequência das manutenções, a piscina e o playground do prédio precisam ser vistoriados e o síndico ainda não pode se esquecer a decoração de natal. Além disso, a maior procura pelas áreas compartilhadas é um prato cheio para desentendimentos – não apenas em relação aos gastos, mas também quanto à convivência.

O advogado especializado em direito imobiliário e administrador de condomínios, Arnon Velmovitsky, explica que a melhor forma de resolver isso é a prevenção: “A convenção é o que rege o condomínio, mas nesse período, vale o administrador fixar algumas lembretes como em relação ao uso dos salões e piscina e também conscientizar sobre o uso de água e luz”.

Uma boa ideia é convocar uma força-tarefa para inspecionar em todas as áreas do condomínio e verificar se há vazamentos, que aumentam consideravelmente o consumo de água. Outro passo é o síndico se organizar antecipadamente e fazer uma análise minuciosa do que se tem em caixa e das estimativas de gastos até dezembro. “Posso adiantar que o aumento de consumo de água chega a 32% e o de energia, dependendo do prédio, pode subir em até 50%”, explica o especialista.

Quando a conta não fecha

É importante também que o síndico desenvolva um trabalho de prevenção à inadimplência crônica do condomínio, chamando o morador para conversar, entender o problema e negociá-lo.

“Muitas vezes o morador quer pagar a dívida, então esse diálogo ajuda o síndico a verificar a melhor forma de lidar com a situação”, diz Velmovitsky.

Com mais gente, maior o uso e maiores as chances de necessitar de reparos nas áreas comuns. “Ele pode fazer o controle de horários ou rodízios para o uso. Alguns prédios costumam distribuir pulseirinhas de manhã entre os moradores que irão usar a piscina naquele dia. E, para economizar com os elevadores, pode-se desligar alguns durante os horários de menor fluxo”, recomenda.

Nas casas, o consumo com ar condicionado tende a ser maior

Os moradores tendem a sofrer no fim de ano com custos resultantes das férias, visitas de familiares e o calor do verão. O consumo de ar-condicionado cresce. Para reduzir os gastos, é bom também manter o aparelho limpo, para que gaste menos e instalá-lo no alto, para que demore menos tempo para esfriar o ambiente. Para economizar água, o morador pode instalar válvula dupla na privada, redutores de vazão nos chuveiros e reaproveitar a água usada no banho para lavar o chão.

Quem viaja e tem medo de que bandidos percebam as luzes apagadas pode instalar um timer ou lâmpadas com fotocélulas, que acendem quando escurece. Uma dica é retirar os eletrodomésticos da tomada, que gastam energia mesmo desligados ou em stand by.

Dicas de economia – Condomínios

  • Instale lâmpadas de LED e sensores de presença;
  • Nas garagens, verifique quais lâmpadas são realmente úteis e quais podem ser desligadas;
  • Implante um rodízio para o uso da piscina em épocas de maior pico. Uma dica é distribuir pulseirinhas para os moradores que forem utilizar a área naquele dia;
  • Desligue a maioria dos elevadores do condomínio durante as horas de menor fluxo;
  • Faça uma inspeção com a equipe do prédio para detectar possíveis vazamentos;
  • Instale válvula dupla nas descargas dos banheiros das áreas comuns;
  •  Verifique a possibilidade de implantar um sistema de reuso de água da chuva;
  • Os painéis fotovoltaicos, que armazenam energia solar, também são um bom investimento. O condomínio pode usá-los para manter as luzes acesas durante a noite;
  • Peça para o seu zelador fazer a manutenção do jardim com regador em vez da mangueira;
  • A mangueira também deve ser abolida para a limpeza de calçadas ou áreas comuns. Use vassoura;
  • O aluguel da cobertura para empresas instalarem antenas de TV pode ajudar a arrecadar dinheiro para o prédio.

 

Fonte: SindicoNet

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