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Administração

A “Lei do Silêncio” no condomínio existe?

Foto: Arquivo

Regras para melhorar a convivência com vizinhos

Na maioria das reuniões de condomínios, a “Lei do Silêncio” é sempre lembrada e exigida pelos condôminos e inquilinos, que se incomodam com barulhos fora de hora. Para a empresa administradora de condomínios Pro Domo pode-se citar duas categorias de barulho que se sobressaem das demais: o contínuo – seja uma festa no salão ou na própria unidade, que acalorada, segue madrugada a fora -, ou os breves ou esporádicos, como o caminhar com salto, arrastar móveis ou utilizar aparelhos eletrodomésticos, que costumam fazer muito barulho, repetidamente, em vários dias. Hoje, a administradora vai abordar o funcionamento das regras, com o intuito de melhorar a convivência entre os vizinhos.

Mas essa lei realmente existe? Bem, a legislação, devidamente registrada pelo poder legislativo e denominada de “Lei do Silêncio”, não. Porém, existem inúmeras regras sobre o assunto, que ao serem desrespeitadas podem resultar em infrações ao Regimento Interno do Condomínio e até em atos considerados contravenções ou crimes tratados em leis federais.

Limites de decibéis

Sabemos que qualquer tipo de som pode ser medido através dos decibéis, por exemplo, sons até 20 decibéis são praticamente imperceptíveis para os ouvidos humanos. Segundo a OMS, 50 decibéis é considerado um ruído/barulho saudável, ou seja, que não prejudica quem ouve. Entre eles, podemos citar alguns, como a conversa em tom baixo, uma rua sem tráfego ou até mesmo um escritório com poucas pessoas.

Agora, se o nível de ruído/barulho exceder 55 até 65 decibéis, ele pode influenciar negativamente a pessoa que o escuta, gerando redução na capacidade de concentração, da produtividade no trabalho intelectual e também, do descanso. Essa quantidade de decibéis é comum em local de trabalho com diversas pessoas, uma rua com trânsito normal, televisão ligada com volume médio.

Infelizmente, os problemas causados pelo excesso de barulho não se limitam apenas à nossa concentração. Se a pessoa for exposta por um médio ou longo período de 65 a 70 decibéis, pode resultar em mudanças químicas no nosso próprio organismo, algo que, a longo prazo, pode provocar alterações na saúde da pessoa atingida pelo som.

Lugares comuns que podem contar com essa taxa de som são as ruas movimentadas, secador de cabelo, cinema e restaurante muito cheio.

Agora, se a pessoa tiver uma longa e duradoura exposição a sons que excedam os 70 decibéis, as consequências são o estresse degenerativo além de complicações à saúde mental.

Ações dentro dos condomínios

No caso dos sons contínuos, sua verificação é mais fácil e pode ser realizada pelo sindico, subsíndico ou mesmo o zelador. A presença desses responsáveis pelo prédio deve ser considerada, afinal, esses “porta-vozes do prédio” estão no condomínio também para evitar animosidades entre os moradores. Portanto, caso aquela festa esteja fazendo barulho demais, nada melhor do que informar a um desses responsáveis para que alertem o dono da festa.

Ter uma terceira pessoa intermediando a situação pode gerar resultados positivos e satisfatórios, levando em consideração sua discrição para não revelar qual vizinho solicitou tal intervenção.

Conforme a administradora de condomínio. tal intervenção pode ser adotada, tendo em vista a ocorrência de possíveis situações desagradáveis. Não se pode deixar de considerar que, em festas, o consumo de bebidas alcoólicas é comum, algo que pode gerar desentendimentos muito mais graves do que apenas alguma mágoa ou desaforo, comentou.

Nestes casos, um primeiro aviso, de forma verbal é o mais viável para não gerar desavenças, agora, se por ventura o festeiro for avisado e não tomar iniciativa para se corrigir, neste caso uma multa regimental poderá ser aplicada e ainda, será possível chamar a Polícia em casos mais graves, como agressão física.

Agora, se o som não exceder os limites de malefícios à saúde, mas estiver incomodando, os policiais também poderão ser acionados, segundo art. 42 da Lei de Contravenções Penais, configurando Contravenção Penal de Perturbação do Sossego.

Para usar a proteção desse artigo, a medida avalia o local, o horário e o dia da semana. Seu infrator pode pegar três meses de prisão ou pagar multa.

Vale destacar que, nos crimes acima mencionados, não existe um horário determinado como as 22 horas (10h da noite) que costumamos utilizar como limite “à hora do silêncio”. Tudo vai depender das circunstâncias do momento, por exemplo, a lei do silêncio em um resort pode chegar às 00h. Da mesma maneira, qualquer excesso de barulho diante de um hospital é caracterizado como crime, podendo ser colocado entre as penalidades previstas em Lei.

O que fazer com os barulhos esporádicos

Quanto aqueles barulhos que são esporádicos, breves, mas que vão se repetindo ao longo dos dias, nada mais aconselhável que uma conversa franca e amigável entre vizinhos, neste caso, melhor manter apenas entre a parte causadora e a afetada, não coloque terceiros nesta conversa e tente de uma maneira calma expor o incomodo causado por determinada ação.

Mas digamos que você não conhece o vizinho que está lhe incomodando e que, provavelmente, nem sabe que está lhe incomodando. Nem mesmo neste caso, recorra a terceiros, se apresente formalmente e tenha a conversa, frente a frente, ou seja, não tente resolver seus problemas por e-mail, comunicado ou alguma mensagem no mural do Facebook ou pelo WhatsApp (isso caso conheça seu vizinho), geralmente, esse meio de comunicação pode gerar intrigas devido à possíveis más interpretações.

E agora que conhece um pouco mais a respeito de seus direitos quanto à Lei do Silêncio nada melhor do que fazer valê-los, claro, sempre aconselhando a tentar resolver seus problemas da melhor maneira possível para que o relacionamento entre vizinhos continue sempre positivo e saudável.

Fonte: Folha do Condominio

Inspeção: Realizada rotineiramente, evita acidentes, ações e ajuda na gestão

Inspeção predial realizada rotineiramente evita acidentes, ações judiciais contra síndicos e desvalorização de imóveis

Resultado de imagem para inspeção predialDiante de um cenário de incertezas econômicas e políticas no Brasil, vários segmentos amargam uma crise sem precedentes. O setor imobiliário figura entre os mais afetados. Falta de linhas de créditos acessíveis, falências de construtoras, desemprego, inflação e perda de poder de consumo do brasileiro, são alguns dos conhecidos motivos que levaram o ramo a derrocada e a desvalorização de imóveis.

Porém, os fatores conjunturais não são os únicos responsáveis pela crise. A depreciação do patrimônio também é resultado da falta de manutenção adequada. A negligência e falta de zelo, além de desvalorizar o bem, pode causar transtornos com obras, acidentes e processos jurídicos.

O engenheiro Alexandre de Oliveira, diretor técnico da inDia, empresa especializada em serviços de engenharia, aponta uma série de vantagens caso a inspeção predial seja realizada rotineiramente:

“A inspeção predial tem que ser vista pelo síndico e ou gestor do condomínio como uma ferramenta de gestão, que irá balizar as ações com ordem de prioridade e relevância para o condomínio, inclusive no nível de segurança, neste caso, segurança física para os usuários e moradores e segurança legal para o síndico ou gestor.” A inspeção predial detecta problemas de falta de conservação, que gera a médio e longo prazo a perda do valor patrimonial e problemas de ordem administrativa, caso as normas de segurança e trabalhistas não sejam atendidas pelo condomínio. Os riscos de acidentes aumentam consideravelmente quando os equipamentos e sistemas de uma edificação não recebam a devida manutenção. “Em pesquisa divulgada pelo IBAPE SP na publicação Inspeção Predial – A saúde dos edifícios, demonstra que 66% da incidência dos acidentes prediais têm origem em falhas de manutenção e uso.

Os itens de segurança com certeza são uma prioridade. Porém uma simples falta de manutenção em um playground pode vir a causar um acidente grave, por isso somente a inspeção poderá demonstrar isto. Ela seria como um check-up da saúde do imóvel”, alerta Oliveira. Atualmente a norma que regula a manutenção das edificações é a ABNT NBR 5674, porém existem inúmeras que tratam de inspeções e manutenções de sistemas específicos, como é o caso de sistemas de ar condicionado, regulamentada pela Portaria nº 3.523 de 1998 da ANVISA e a LEI do município de São Paulo, nº 10.770 de 1989, sobre a limpeza e conservação das caixas d’água. A frente da gestão predial em condomínios e com uma série de normas obrigatórias, os síndicos podem ser responsabilizados civil e criminalmente por possíveis danos resultantes da má conservação predial.

Alexandre explica que “o síndico é o responsável legal pelo condomínio e é de sua responsabilidade manter e conservar o patrimônio comum, bem como pela capacitação e habilitação dos profissionais e empresas contratadas pela prestação de serviços ao condomínio.” A realização da inspeção predial pode prevenir uma série de inconvenientes na rotina de moradores de condomínios, reduzir riscos de acidentes graves, prejuízos e processos jurídicos intermináveis.

Fonte: https://noticias.terra.com.br

Serviços terceirizados: uma tendência entre os condomínios

Serviços terceirizados: uma tendência entre os condomínios

Redução de gastos e garantia da qualidade do serviço prestado estão entre os principais benefícios destacados por síndicos para contratar serviços terceirizados.

Administrar os funcionários de um condomínio de 16 torres e 512 apartamentos. A tarefa parece árdua, e realmente é. Esse é o caso do Garden Ville Residence, localizado no bairro Forquilhinhas, em São José, que para facilitar o dia a dia, decidiu optar por uma tendência que ganha força na Grande Florianópolis: a contratação de serviços terceirizados. “A terceirização traz a garantia de que o serviço vai ser bem cumprido”, avalia a síndica, Daniely Cardoso, ao destacar que, além do baixo índice de faltas e da qualidade do trabalho prestado, a alternativa também diminui os custos.

As regras para terceirização do trabalho no Brasil sempre foram alvo de polêmica. Em 2004, foi lançado o projeto de lei n. 4330, que desde então ainda tramita no Congresso e acirrou ainda mais as discussões. A proposta permitiria esse tipo de contratação em qualquer atividade: nas chamadas atividades-meio (serviço necessário, mas que não é a atividade principal da empresa) e atividades-fim (a principal da empresa).

Atualmente, a terceirização é permitida apenas para atividades-meio, e entre elas, os serviços de vigilância, conservação e limpeza, os principais contratados pelos condomínios.

De acordo com o Sindicato das Empresas de Asseio, Conservação e Serviços Terceirizados do Estado de Santa Catarina (SEAC/SC), a procura pelos serviços terceirizados vem crescendo bastante na região, já que as empresas prestadoras são especializadas e investem em treinamento e qualificação dos profissionais. Entre as funções mais utilizadas nos condomínios, segundo o sindicato, estão as de serventes, garagistas, zeladores, recepcionistas de edifícios comerciais, jardineiros, vigilantes e porteiros.

“Quando falamos em benefícios da terceirização, podemos citar inúmeras vantagens, mas existem aquelas que são mais evidentes, como, por exemplo, a facilidade de organização e gerenciamento do controle de custos da empresa ou condomínio contratante, que consegue otimizar investimentos em prestação de serviços, como mão de obra, uniformes e equipamentos”, diz o presidente do SEAC/SC, Avelino Lombardi, ao afirmar que a elevação de custo quando se opta por funcionários próprios cresce, em média, de 15 a 20%.

Síndicos aprovam as duas opções

O Garden Ville Residence conta hoje com 18 trabalhadores terceirizados, que desempenham funções de limpeza e vigilância. “Temos a garantia

 Serviços terceirizados

Serviços terceirizados O síndico Luiz Kiyoshi Nakayama administra os condomínios Plaza du Soleil e Meridian Office

do serviço e, principalmente, a garantia de que se o trabalhador faltar, outro virá em seu lugar. E em um condomínio desse tamanho, com 512 apartamentos, qualquer falta prejudica o serviço de todos, e também a rotina dos moradores”, comenta a síndica Daniely. Ela, no entanto, relata que funções de escritório e zeladoria não são terceirizadas, pois a escolha foi por profissionais contratados pelo próprio condomínio.

O síndico Luiz Kiyoshi Nakayama, que administra os condomínios Plaza du Soleil e Meridian Office, ambos na Trindade, em Florianópolis, aprova a terceirização, mas também tem simpatia pelos funcionários próprios. Ele explica que no Plaza du Soleil todos são terceirizados, enquanto no Meridian Office apenas os trabalhadores da vigilância noturna possuem esse tipo de contrato. “Estou satisfeito com os dois serviços, cada um com a sua característica. Os terceirizados trazem a segurança de que se faltarem haverá reposição, mas os funcionários próprios muitas vezes são os que mais vestem a camisa. Ambos fazem um bom trabalho”.

Cuidados antes e após a terceirização

- Solicite referências e informações a outros condomínios ou instituições para as quais a empresa presta serviços
– Procure verificar se a empresa está legalmente constituída e em pleno funcionamento. No caso da segurança privada, exigir a documentação prevista na Lei n. 7.102/83 e Portaria n. 387/2006 do Ministério da Justiça – Polícia Federal, que é renovada anualmente
– Verifique se os funcionários terceirizados possuem as habilitações técnicas necessárias para as funções a serem desempenhadas no condomínio
– Observe o uso dos equipamentos de proteção individual, bem como o cumprimento das normas estabelecidas em Convenção Coletiva de Trabalho firmada pela categoria (terceirizados)
– Para se certificar sobre a idoneidade da empresa, o contratante deverá exigir: certidões atualizadas e negativas de débito da empresa prestadora junto ao INSS, Receita Federal, prefeitura municipal e FGTS; contrato social e as alterações, com atenção para a composição societária.

Fonte: CondominioSC

Como funciona a terceirização em condomínios

O que você precisa saber ao terceirizar a portaria, limpeza, segurança e outros serviços do seu condomínio

O que você precisa saber ao terceirizar a portaria, limpeza, segurança e outros serviços do seu condomínioHoje, muitos síndicos optam por empresas terceirizadoras de mão-de-obra em seus condomínios.

De acordo com o último censo Síndiconet, de 2015, respondido por mais de 4.500 pessoas em todo Brasil,36,1% dos que participaram apontaram que seu condomínio utiliza mão-de-obra terceirizada.

Inicialmente, a ideia era gerar economia na folha de pagamento do condomínio. Mas esse benefício logo mostrou-se pouco factível, uma vez que os custos, na prática, acabam sendo semelhantes aos da contratação direta de profissionais.

O principal benefício percebido migrou, então, para a vantagem de o síndico poder delegar uma parte da administração condominial extremamente importante.

Assim, ele não é mais o responsável direto pela gestão dos funcionários. É a empresa contratada quem deve escolher, treinar e dar feedback aos colaboradores – além de montar a escala e pagar salários e direitos dos trabalhadores.

O que são e quais as atribuições das empresas terceirizadoras de mão-de-obra

Esse tipo de empresa oferece funcionários para diversas funções do condomínio. Seja para portaria, conservação, limpeza, vigilância e outros serviços, as terceirizadoras podem ajudar.

A empresa fica responsável também por montar a escala de trabalho no condomínio, treinar os colaboradores e também por repor qualquer funcionário que por ventura venha a faltar.

O condomínio paga uma taxa mensal à empresa e a mesma deve pagar não apenas o salário dos funcionários, como também as horas extras e todos os impostos e encargos.

Principais atribuições da empresa

  • Oferecer funcionários que se encaixam nas funções
  • Não deixar o condomínio sem funcionários
  • Desenvolver uma escala inteligente e econômica para o condomínio
  • Treinar os colaboradores sistematicamente
  • Prover os equipamentos de trabalho dos funcionários
  • Cumprir com o que foi acordado em contrato
  • Oferecer direcionamento e feedbacks para os funcionários
  • Providenciar a troca de funcionários que não estejam atendendo as necessidades do condomínio

Terceirização gera economia para o condomínio?

Logo que a opção da terceirização surgiu, muitos condomínios optaram pela modalidade para conseguir economizar.

Hoje, não é o que se vê praticado no mercado. Como dissemos no início, os custos com uma empresa séria de terceirização não se afastam muito do que custaria um funcionário próprio, uma vez que os encargos e direitos trabalhistas são os mesmos.

Por isso, por mais que seja sempre muito importante economizar e cortar custos, contratar aquela empresa que oferece o valor muito mais barato que a concorrência pode não ser uma boa opção.

Afinal, se o preço da mesma é tão competitivo, a terceirizadora pode estar pagando os funcionários abaixo do piso da categoria, ou não quitando os encargos e tributos devidos, o que pode, no futuro, se revelar um passivo para o condomínio.

Vantagens e desvantagens na terceirização

Vantagens*

  • Funcionários treinados
  • Escala bem-feita
  • Reposição em caso de falta, férias ou demissão
  • Pagamentos de direitos trabalhistas
  • Gestão de funcionários
  • Menos trabalho para o síndico e administradora
  • Menos riscos trabalhistas

Desvantagens

  • Pode ocorrer grande turnover (troca, substituição) de colaboradores
  • Esse turnover afeta a segurança do estabelecimento
  • Risco da empresa não pagar devidamente direitos, encargos e tributos trabalhistas
  • Não pode haver relação de subordinação ao condomínio, seja pelo síndico ou zelador. Quem deve gerir os funcionários é o encarregado pelo empreendimento na empresa
  • Mesmo com cuidados, o condomíno pode ser futuramente condenado a pagar direitos trabalhistas devidos aos funcionários de empresas terceirizadoras

(*) Terceirização é coisa séria e, se feita por uma empresa de má qualidade, pode trazer riscos e prejuízos consideráveis ao condomínio. Por isso, se a terceirizadora não for idônea e de boa qualidade, provelmente as vantages elencadas acima não serão sentidas na prática.

Satisfação com empresas de terceirização

Conforme mencionamos no início, segundo o levantamento do último censo SíndicoNet, 36,1% dos que responderam afirmaram que em seu condomínio contam com mão de obra terceirizada.

Dessa fatia que optou pela terceirização, a mesma pesquisa aponta que 78,2% dos clientes estão satisfeitos com o serviço prestado pela empresa.

Por outro lado, apesar de mostrar que a grande maioria está satisfeita com o cenário atual, os outros 21,8% apontaram um descontentamento com a empresa e serviços contratados.

Os condomínios demonstrarem um índice de satisfação perto de 80% para uma modalidade de serviço como essa, que depende 100% de capital humano e ainda conta com muitas empresas pouco qualificadas, não deixa de ser um resultado positivo. Mas essa outra parcela de 21% de insatisfeitos é relevante, e ressalta ainda mais a importância de saber escolher uma empresa sériapara atuar no condomínio, analisa Julio Paim, diretor e fundador do portal SíndicoNet.

Funcionários próprios

Da mesma forma, contratar funcionários próprios também não é garantia de satisfação. A mesma pesquisa mostra que cerca de 20% dos síndicos não estão satisfeitos com seus funcionários.

Por isso, é sempre importante que o síndico invista em capacitação, para que o funcionário se sinta motivado e esteja sempre bem preparado para desempenhar suas funções.

Gráfico

Riscos da terceirização em condomínios

Como tudo na vida, terceirizar também tem um lado bom e um outro não tão positivo.

Aqui, o principal risco que se corre é acabar com um inesperado passivo trabalhista para pagar.

Se a empresa não pagar em dia os direitos e encargos dos trabalhadores, o condomínio será chamado a pagar esses valores, uma vez que o mesmo é co-responsável pelo pagamento, já que foi quem recebeu os serviços efetuados.

Por isso, é fundamental que o síndico acompanhe de perto essa parte do trabalho da terceirizadora.

Conforme apresentado no vídeo abaixo, conferir sempre se os encargos trabalhistas estão sendo pagos corretamente, INSS, Fundo de Garantia, horas extras, etc., é um trabalho extra que vale a pena.

Segurança

Outro risco que se corre é quando há excesso de turnover – que é quando os funcionários não param no condomínio, estão sendo sempre substituídos.

Isso compromete a segurança do estabelecimento e deve ser acompanhado de perto, principalmente para a vaga de portaria.

Como deve ser o contrato em caso de terceirização

Basear o relacionamento de trabalho em um bom contrato é fundamental. Isso porque o documento é que define quais são as obrigações das duas partes.

Veja abaixo alguns pontos que não podem ficar de fora:

  • Especifique o valor do contrato com detalhamento do escopo de trabalho, dos equipamentos e dos serviços a serem prestados
  • Coloque no contrato que o pagamento das faturas só deve ser efetuado mediante a comprovação dos olerites de pagamento dos funcionários e das guias de recolhimento de tributos individuais dos mesmos

  • O contrato deve especificar como será feita a substituição de funcionários em caso de impedimento

  • O valor da hora trabalhada e das horas extras também devem constar no contrato

  • Se o serviço incluir equipamentos, os mesmos devem ser detalhados em anexo juntamente com a responsabilidade do condomínio pelo estado de conservação dos mesmos.

  • Uniformes, seguro de vida, cestas básicas e outros benefícios aos funcionários, se existirem, também devem estar em contrato.

  • O contrato deve especificar a forma de cobrança que será feita ao condomínio.

  • Deixe especificado o número de funcionários a serem cedidos bem como a carga horária de trabalho dos mesmos.

  • O treinamento exigido dos funcionários também deve estar em contrato.

  • Deixe determinado o índice de reajuste dos serviços.

  • Sugere-se que os contratos não tenham validade maior do que um ano e que eles possam ser rescindidos a qualquer momento, com aviso prévio de no máximo 30 dias.

  • Caso haja multa por quebra de contrato, que a mesma tenha validade para ambos os lados.

Cuidados na hora de contratar

  • Além de um contrato minucioso como o sugerido acima, outro ponto importante é estudar a empresa antes de contratá-la.
  • Saber se a mesma tem sede própria, ajuda a saber que a mesma tem algum bem para fazer frente à processos judiciais.
  • Também é importante checar o CPF dos donos da empresa, para saber se não há nenhuma pendência em seu nome.
  • Certifique-se de que a empresa não paga menos do que o piso da categoria aos funcionários.
  • Outros cuidados incluem pesquisar problemas judiciais da empresa, e reclamações em sites específicos, como o Reclame Aqui.
  • Reputação: no SíndicoNet é possível checar como outros síndicos avaliam o atendimento das empresas de terceirização cadastradas, através de notas e comentários

Documentos que a empresa terceirizadora deve fornecer ao condomínio

  1. Certidões Negativas de Débitos Municipais, Estaduais e Federais, especialmente as expedidas pelo INSS (Instituto Nacional de Seguridade Social).
  2. Dificilmente uma empresa, principalmente as de médio e grande porte, com muitos funcionários, não apresentará em sua ficha uma ou outra ação trabalhista ou de recolhimento de impostos. O limite para avaliar se a empresa é idônea e confiável ou não é o bom senso.
  3. Contrato Social, ou Documentação Societária, atualizado do prestador de serviços.
  4. Certidões dos Distribuidores de Processos Cíveis, Criminais e Trabalhistas, tanto da pessoa jurídica como dos sócios ou proprietários das empresas de prestação de serviços.
  5. Certidão do Distribuidor de Processos Federais, tanto da pessoa jurídica como dos sócios ou proprietários das empresas de prestação de serviços.
  6. Lista dos clientes da empresa para consulta dos serviços oferecidos.
  7. É importante visitar alguns clientes da empresa para medir a satisfação com os serviços prestados e identificar eventuais problemas com a prestadora.
  8. Carta de Referência emitida por alguns clientes do Prestador de Serviços, informando, entre outros, o período dos respectivos contratos e vigências.
  9. Verifique se as empresas são filiadas a sindicatos ou associações e peça atestados de idoneidade da mesma a essas entidades.
  10. Peça cartas de referência a entidades bancárias, com atestado de idoneidade.

Acompanhando o trabalho da terceirizadora

  • É fundamental seguir à risca a rotina de checagem de dados da empresa.
  • Por exemplo, a cada três meses, peça um atestado do INSS com a comprovação dos pagamentos trabalhistas dos funcionários.
  • Perguntar aos funcionários estão sendo pagos corretamente, no dia certo, assim como se seus encargos e direitos estão sendo pagos pontualmente, assim como férias e horas extras também é uma prioridade para quem contrata esse tipo de serviço.
  • Também fique de olho no tempo que os funcionários ficam na empresa. Pergunte sempre se está tudo correto com os materiais de trabalho e com a equipe que dá o direcionamento na execuçào dos serviços.
  • É importante também questionar a troca muito frequente de funcionários, principalmente na portaria. Se por um lado o condomínio e o colaborador não têm uma relação de subordinação, por outro lado fica muito difícil para a segurança do condomínio se a cada duas semanas é uma pessoa diferente a desempenhar a função.
  • Quando o síndico ou a administradora perceberem que começa a haver atrasos e falta de pagamentos, esse é um sinal claro de que a saúde financeira da empresa não vai bem. É o momento de trocar de fornecedor.

VEJA ABAIXO ALGUMAS PERGUNTAS FREQUENTES SOBRE TERCEIRIZAÇÃO

Há diminuição da segurança ao optar por funcionários terceirizados?

Esse ponto é polêmico. Há quem acredite que é mais seguro ter funcionários próprios, já que estes ficariam mais tempo trabalhando no condomínio, conhecendo melhor a rotina do local e os moradores.

Outros, porém, acreditam que colaboradores terceirizados recebem mais treinamento e atualizações. E que, por isso, tenderiam mais a seguir a regras de cada empreendimento.

Para o especialista em segurança, David Fernandes, CPP, o que mais importa na segurança do condomínio é haver um plano claro para todos.

“Havendo um bom direcionamento do assunto no local, regras claras e um bom clima de trabalho, não deve haver diferença entre o nível de segurança em empreendimentos com funcionários próprios e terceirizados”, ensina David.

O que fazer se a empresa de terceirização falir ou sumir do mapa?

Infelizmente, se a empresa falir, é muito provável que o condomínio seja obrigado a honrar os compromissos que a terceirizadora deixou de pagar junto aos funcionários.

Por isso, é fundamental acompanhar sempre de perto os pagamentos dos funcionários e de seus direitos.

Quais são os sintomas de que há algo errado com a empresa?

Os principais sintomas de que algo não está 100% correto com a empresa é o atraso de pagamentos de salários e direitos trabalhistas.

Também não é bom sinal quando a todo momento há troca de equipe, tanto de quem trabalha no condomínio como de quem fica no escritório.

O que fazer se os funcionários começarem a reclamar sobre o atraso ou falta de pagamento?

O ideal é que haja um contrato bem elaborado (veja acima) e que, no documento, conste os direitos e deveres das duas partes. Entre os deveres, o síndico deve poder sempre acompanhar os pagamentos feitos aos funcionários e de seus direitos.

Caso a empresa realmente esteja faltando com as suas obrigações, o condomínio deve poder romper com o contrato e ficar livre para escolher um fornecedor que siga o que pede a lei.

Agir rápido é importante

“As empresas geralmente dão sinais de que vão falir. Por isso, quem acompanha os pagamento logo vê que os impostos estão atrasados, e tem a oportunidade de trocar de fornecedor rapidamente. Já quem não faz a lição de casa pode ficar com passivo de anos para pagar”, analisa Ricardo Karpat.

Precisa de assembleia para terceirizar a mão-de-obra do condomínio?

O ideal é que se faça uma assembleia, sim, para referendar essa opção, até porque essa decisão pode resultar em custos extras para os condôminos.

“Como a grande maioria dos condomínios não tem o dinheiro para a rescisão de todos os funcionários, o melhor é que o síndico realmente divida essa responsabiidade com a comunidade”, ensina o advogado especialista em condomínios Alexandre Marques.

Fonte: SindicoNet

Seguro condominial: Condomínio e síndico seguros

Seguro condominial: Condomínio e síndico seguros

Seguro condominial com apólices mais completas garantem a cobertura da responsabilidade civil do condomínio e do síndico.

Acidentes e imprevistos podem aparecer a qualquer momento. E nessas horas não basta apenas ter o seguro condominial em dia, mas também tê-lo adequado às necessidades e condições do condomínio para evitar prejuízos maiores. Pois, apesar de ser obrigatório por lei, o seguro condominial pode ter diferentes modalidades e coberturas conforme as especificidades de cada caso.

O condomínio pode, por exemplo, optar por contratar um seguro que cobre a responsabilidade civil não só do condomínio, mas também do próprio síndico protegendo assim quem ocupa o cargo e está sujeito a multas e penas judiciais. “A contratação é simples, pois em geral, todos os produtos disponíveis no mercado para condomínios possuem coberturas para os bens do condomínio e para a responsabilidade civil do condomínio e do síndico. Em algumas seguradoras essa cobertura é até obrigatória”, explica o corretor Valério Domingos.

Código Civil

De acordo com a Lei n. 4.591 do Código Civil, o síndico responde ativa e passivamente, em juízo ou fora dele, por qualquer inadequação ou insuficiência de seguro constatada. Desta forma, o condomínio e o síndico podem ser amplamente responsabilizados em várias esferas judiciais, e esta cobertura permitirá um amparo financeiro para essas situações, como explica o corretor Victor Ivaniski: “A falta de contratação ou insuficiência de limites de indenização podem acarretar um impacto econômico muito forte em ambos. Por isso, em geral as seguradoras possuem um formato obrigatório para contratação dessas coberturas, em alguns casos, especialmente para a cobertura da responsabilidade civil do condomínio”, esclarece.

Vitor ressalta que, apesar da responsabilidade civil do síndico ser uma cobertura adicional, ela é feita na mesma apólice. “O condomínio não precisa custear as despesas com relação à responsabilidade civil do síndico, porém é de bom tom que esse seguro seja previsto pelo condomínio, pois estamos tratando de pessoas envolvidas diretamente na administração e sujeitas a muitas responsabilidades”, orienta.

Vitor explica que a cobertura da responsabilidade civil do condomínio poderá ser utilizada para reparar danos involuntários, materiais ou corporais causados a terceiros, pela existência, conservação e uso, inclusive de condôminos, durante a vigência do contrato. Já a cobertura do síndico visa reembolsar os danos causados a terceiros em caso de descumprimento de obrigações funcionais, negligências, erros ou omissões por ele cometidas no exercício de suas funções.

Prevenção

Seguro Condominial

Zélia Kretzer Souza Machado, síndica do condomínio Saint Germain buscou assessoria da corretora

Síndica do condomínio Saint Germain, Zélia Kretzer Souza Machado explica que, com o auxílio de uma consultoria fornecida pela corretora contratou o seguro adicional com a cobertura tanto para a responsabilidade civil do condomínio, quanto do síndico. O seguro cobre os danos causados pelo condomínio a terceiros, como também qualquer reparação que o síndico seja responsabilizado a indenizar. “É importante ter a orientação de um especialista no ramo, pois nós síndicos respondemos civil e criminalmente pela omissão em não contratar o seguro com as coberturas e valores condizentes ao risco de cada condomínio”, alerta a síndica.

Lúcia Pinho, síndica do condomínio Boulevard Neoville, em Florianópolis, conta que o condomínio contratou o seguro mais completo possível, tendo a cobertura básica que inclui danos como incêndio, queda de raio e explosão, e também a cobertura acessória que contempla e a responsabilidade civil do condomínio, do síndico, e ainda dos portões automáticos e a guarda parcial de veículos, cobrindo incêndio e roubo. “Sinistros podem acontecer a qualquer momento, portanto, é importante estar guarnecido para essas eventualidades. Além disso, em alguns casos, na ocorrência de sinistros os gastos podem ser exorbitantes e o condomínio talvez não tenha condições de arcar com as despesas. Nessas horas ter um bom seguro é de extrema importância”, explica a síndica.

Fonte: CondominioSC

A vez delas: mulheres ganham espaço nos condomínios

A vez delas: mulheres ganham espaço nos condomínios

O universo dos condomínios não para de crescer e, com ele, a diversidade, em que mulheres passam a ocupar funções de porteiras, zeladoras e vigilantes

Aos 57 anos, Ângela Maria Monteiro já trabalhou em várias atividades. Foi copeira, faxineira, trabalhou em supermercado, entre muitas outras funções, até que, há nove anos, recebeu um convite que deu estabilidade e satisfação a sua vida profissional: ser porteira de um condomínio comercial. Assim como ela, inúmeras mulheres têm ocupado trabalhos no universo dos condomínios que, até então, eram exercidos por homens em sua maioria.

“Uma função que vem se destacando entre as mulheres é nas portarias e vigilâncias, além das zeladorias. Vejo com bons olhos essa participação, afinal de contas, as mulheres representam 51% da população brasileira, e nada mais justo que elas ocupem diversos cargos que são majoritariamente masculinos”, avalia a coach Patrícia Santos, que faz treinamentos direcionados a essas áreas de atuação nos condomínios.

No edifício em que Ângela trabalha, o Royal Tower, no Centro de Florianópolis, o cargo de síndico é ocupado também por uma mulher, Vera Maria Grandi. “O condomínio é comercial e isso exige muito da portaria e da recepção, porque é o cartão de visita de todos os clientes”, elogia Vera, que tem na equipe várias mulheres. Partindo da região central, onde a porteira trabalha, basta percorrer alguns quilômetros para encontrar Silvania Fernandes de Carvalho Meireles, que exerce o cargo de vigilante no Residencial San Fernando, no Estreito.

De família de militares, Silvania é formada no curso de Vigilância Patrimonial. Aos 38 anos, ela atua na área há um ano e meio. “Meu esposo também é vigilante e decidi fazer o curso porque o salário me atraiu, antes eu era operadora de caixa. O trabalho me encantou, pois adoro lidar com pessoas. Faço o que gosto e sou bem feliz com isso”, relata Silvania, que também costuma ficar na portaria quando necessário.

Embora as oportunidades tenham se expandindo para as mulheres, o preconceito ainda prevalece. Segundo a vigilante, muitas colegas abandonam a profissão pela falta de oportunidades, já que grande parte dos condomínios continua optando por contratar homens para a função. “Muitos clientes não confiam tanto, é um tabu que precisa ser quebrado”, lamenta ela.

mulheres condomínio

Silvania de Carvalho Meireles fez curso de vigilância patrimonial e trabalha na área há um ano e meio.

Quebrando tabus

Ângela e Silvania têm a fala tranquila e educada, porém firme. E é com esse jogo de cintura que elas enfrentam as situações adversas de suas rotinas. Isso porque, após conquistarem o cargo, surge um novo obstáculo: impor respeito como as profissionais qualificadas que são. “O respeito é uma pedra no caminho. Pela questão do preconceito, as pessoas olham e acham que não somos tão capacitadas ou qualificadas para a função”, acrescenta Silvania.

Embates com prestadores de serviços no condomínio são os principais problemas para a vigilante. “Um ou outro sempre quer passar direto, mas eu logo falo as regras. Eles chegam a duvidar por se tratar de uma mulher, acham que vamos baixar a guarda, mas temos de nos impor”, diz Silvania.

A principal preocupação da porteira Ângela também é a segurança. Consciente da responsabilidade de cuidar da porta de entrada do condomínio, ela conta que o primeiro passo ao assumir o cargo foi memorizar todas as pessoas e horários de cada um que trabalha no edifício comercial de 12 andares. “Costumo dizer que nós, porteiros, somos computadores ambulantes. No começo me dava até frio na barriga, porque a responsabilidade de alguém estranho entrar é grande”, diz Ângela.

No caso dela, os contratempos são com pessoas que querem entrar no condomínio de capacete, ou com veículos desconhecidos que chegam à garagem. “Quando alguém retruca, na hora você se sente impotente, mas com muito jogo de cintura vamos mostrando que estamos apenas fazendo nosso trabalho”, relata a porteira.

Como a segurança é tratada como prioridade, ela e os vigilantes da vizinhança passaram a se comunicar por sinais e por telefone ao avistarem alguém suspeito rondando a área. “Um cuida do outro. Até os condôminos, quando chegam com um carro diferente e eu peço para abrirem a janela, respeitam e dizem que sou a segurança”, diverte-se. “Eu agarrei a oportunidade e estou aqui. É o que eu falo sempre: o negócio é absorver as coisas boas da vida, entre elas as que a profissão nos traz”.

Fonte: CondominioSC

Programação para grandes gastos

Esperados ou não, condomínio deve tentar se precaver financeiramente

Esperados ou não, condomínio deve tentar se precaver financeiramente

José, o síndico de um condomínio grande em uma capital brasileira está se sentindo mais um equilibrista do que um gestor. Ultimamente as contas tem apenas empatado – sem sobras – no seu condomínio, um cenário que ele não considera favorável.

Porém, em questão de dias, a situação do condomínio de José mudou radicalmente: eles perderam uma ação na Justiça e precisam pagar uma indenização a um ex-funcionário.

Na mesma semana, um cano se rompeu e causou uma infiltração no teto da garagem. Uma grande chuva alagou e danificou os elevadores.

Sem dinheiro sobrando, ficou aquela pergunta: e agora, José?

Pois é, essa cena parece de um filme de terror para síndicos, mas acontece diariamente em muitos condomínios Brasil afora – principalmente em aqueles que estão com as contas seriamente comprometidas há mais tempo, e que começam a mexer no seu fundo de reserva sem a evida reposição.

Causas

Não é novidade que muitos síndicos recorram ao fundo de reserva do condomínio quando apenas a taxa mensal não é mais suficiente para cobrir todos os gastos ordinários, como salários de funcionários, contas de água e luz, manutenção, etc.

E esse uso, claro, leva ao encolhimento do fundo que deveria ser usado em uma situação de manutenção ou emergência no futuro.

Outra causa que contribui para que o fundo seja pequeno é uma contribuição insuficiente.

Geralmente, o recomendado para um fundo de reservas é que o mesmo seja o equivalente a duas ou duas arrecadações e meia do condomínio.

Gasto inesperado

E se, como na história de José, contada acima, acontece um gasto inesperado ou até emergencial?

De imediato, o sugerido por todos os ouvidos pelo SíndicoNet é bastante simples: convocar uma assembleia.

É com o apoio dos demais condôminos que o síndico vai poder optar por alguns caminhos para enfrentar o problema – e o gasto – em questão.

Caso o gasto seja emergencial, o síndico (ou qualquer outro condômino) pode orçar o serviço e mandar executá-lo. Deve, porém, chamar uma assembleia para explicar à coletividade qual foi o problema, mostrar os orçamentos pedidos e dar ciência de todo o procedimento.

Como se precaver

Para não se ver novamente em uma situação em que seja necessário pedir uma cota extra para fazer frente a uma eventualidade, o ideal é ter um fundo de reserva forte – que realmente chegue a duas ou duas arrecadações e meia.

Também é fundamental que esse montante não seja usado para cobrir os gastos do dia-a-dia. E que, caso esse fundo seja usado para esse fim, que seja reposto o mais breve possível

Outra medida para evitar que essa situação se repita é refazer a previsão orçamentária.

“Se a mesma não está conseguindo cobrir os gastos do mês, o caminho certo é ajustar. Não há outro caminho”, explica Vania Dal Maso, gerente geral de condomínios da administradora ItaBrasil.

Isso ajudaria a equilibrar as contas novamente.

Seguro

Uma medida extra de segurança para as finanças do condomínio é optar por um seguro mais amplo, como ensina o síndico profissional Nilton Savieto.

“Nos condomínios que topam investir quase três vezes mais com o seguro, acho que é uma ótima solução.  Em um dos empreendimentos onde trabalho tivemos um problema de alagamento com os elevadores. O seguro cobriu os gastos com o reparo, que foram na ordem de R$ 50 mil”, exemplifica ele.

As apólices com cobertura ampla custam mais, porém oferecem mais em contrapartida do que a cobertura simples, que engloba riscos de incêndio, queda de raio dentro do terreno e explosão de qualquer natureza. O condomínio pode optar por diversas outras coberturas extras, como o de responsabilidade civil do síndico, do condomínio, entre outros.

“Gosto realmente de encarar como um investimento. É uma maneira de ter um cuidado a mais com a edificação”, completa ele.

Opção arriscada

Buscando não aumentar ainda mais a cota condominial, e assim o risco de inadimplência, há quem prefira optar por não deixar o fundo mais robusto.

Apesar de parecer uma decisão racional, essa atitude reativa a possíveis problemas futuros não é a mais recomendada.

“Esperar algo de errado acontecer para então corrigir, ou não ter nenhum plano B além de chamar uma cota extra, não me parece um bom caminho”, opina Gabriel Karpat, diretor da administradora GK.

Isso porque, invariavelmente, o condomínio irá precisar de reparos e, dependendo do tamanho da arreacadação necessária, o valor pode, novamente, vir a aumentar a inadimplência no local.

Planejamento

Gabriel ressalta que atualmente os condomínios tem preferido, primeiro, juntar cerca de 60% ou 70% do valor de uma melhoria que seja necessária ao condomínio, para só então começar o serviço.

“Ter esse dinheiro na mão na hora de contratar barateia o serviço, uma vez que você consegue negociar melhor com os fornecedores”, argumenta ele.

Conhecer a fundo as condições do condomínio é um aliado e tanto para evitar gastos imprevistos.

“Se você souber que daqui a cinco anos precisa trocar os cabos do elevador, dar um upgrade na parte elétrica, e que em dois anos vai precisar pintar a fachada, fica mais fácil provisionar esses investimentos ao longo dos anos. Não pesa e já é o esperado por todos”, ensina Marcio Bagnato, diretor da administradora

O profissional ressalta, porém, que é raro encontrar um empreendimento que busque esse olhar de longo prazo para gastos e manutenção. “Infelizmente, não é o que vemos sempre”

Sem parcelamento

Uma situação ruim pode piorar ainda mais quando a emergência em questão exige pagamento à vista.

Pode ser o caso de uma ação judicial trabalhista ou algo que precise ser pago de uma só vez.

Veja algumas alternativas para o gestor enfrentar o problema:

  1. Arrecadação extra (de uma vez ou poucas parcelas): pedir e cotizar o dinheiro que fará frente a esse custo extra de uma vez é o passo mais comum a ser tomado nesse caso, mas o risco de inadimplência é proprocional ao montante a ser arrecadado entre os condôminos.
  2. Fazer um empréstimo: há empresas especializadas em serviços financeiros para condomínios. Nesses casos também é importante chamar uma assembleia, que deve concordar com a contratação do serviço.
  3. Administradora: em casos extremos, a administradora pode vir a pagar algo que o condomínio não consiga naquele momento. Mas depende muito do relacionamento da empresa com a comunidade, além de não ser algo corriqueiro.

 

Fonte: SindicoNet

Troca de fornecedores

Saiba quando é o momento de substituir um parceiro do condomínio

Condomínios: como saber a hora de trocar os prestadores de serviços?

Quando a portaria e a limpeza são ineficientes, os moradores ou usuários correm riscos de segurança e saúde!

Condôminos de condomínios comerciais ou residências devem estar sempre alertas quanto ao serviço prestado pelos profissionais de portaria. Se as regras para adentrar não estão sendo seguidas, é necessário ficar atento, pois a segurança depende da filtragem dos portões ou portaria. Afinal, do que adianta pagar uma tacha altíssima de condomínio, se nem mesmo a sua propriedade estará segura?

Os erros mais comuns dos porteiros costumam ser: não pedir os documentos dos visitantes; não esperar a liberação via telefone para entradas; não averiguar corretamente as placas dos carros e se é mesmo um condômino ao volante; deixar entrar facilmente prestadores de serviços não cadastrados; liberar a entrada de portadores sem a devida autorização, e não observar cuidadosamente as câmeras de segurança.

Por causa de falhas como estas, é frequente no noticiário as manchetes de invasões, assaltos e arrastões a condomínios. Recentemente houve um caso onde os assaltantes entraram disfarçados de policiais federais, simplesmente porque não foi pedida a identificação dos “falsos policiais” e, em outra situação, dois meninos pularam o muro do condomínio e saíram com o carro de um morador, sem serem barrados na saída.

Outro fator que merece a atenção do condômino é a limpeza, pois dela depende o bem-estar de quem trabalha ou mora em condomínio. Com a falta de higienização adequada aumenta a probabilidade de contaminação de algumas doenças, como os vírus da gripe ou alergias respiratórias ocasionadas por poeira.

Para evitar, é necessário muito cuidado com corrimões, botões de elevadores e maçanetas das portas dos condomínios, entre outras coisas, por causa da grande circulação de pessoas em todas as áreas úteis e comuns aos frequentadores, usuários e moradores.

A limpeza bem executada é fundamental em todos os lugares. Ter um ambiente sempre limpo e bem cuidado mantém uma boa aparência, como também afasta insetos e também evita o perigoso Aedys aegypti – que transmite além da Dengue, a febre Chikungunya e o vírus Zika – e não tem época restrita para se proliferar, já que nosso país é tropical.

Entre as recomendações está recolher o lixo no mínimo uma vez por dia, lavar cestos e latas de lixo sempre que possível e eliminar locais propícios ao acúmulo de água parada. Medidas como essas afastam o mau cheiro e evitam que ratos e insetos se proliferem nas áreas condominiais. É recomendada ainda a limpeza de áreas de lazer, como salões de festas, parquinhos e playgrounds.

Por isso, se a prestadora de serviço não está cumprindo bem as suas tarefas o melhor mesmo é trocar! Para a contratação de uma nova empresa terceirizada de limpeza, zeladoria e portaria é uma prerrogativa do síndico, desde que o valor de contrato não ultrapasse a previsão orçamentária já aprovada.

Porém em condomínios é sempre aconselhável uma decisão ser tomada em assembleia. Decisões tomadas em reunião, se não contraria nenhuma lei ou a convenção do condomínio, dificilmente poderão ser revogadas. Porém, se a decisão é urgente, as providências são tomadas, e só depois se ratifica o que foi decidido e gasto, com uma assembleia.

Mas antes de contratar uma nova empresa é necessário pesqusar sobre as ações desenvolvidas por ela e seu histórico em prestação de serviço. Companhias confiáveis possuem funcionários treinados especificamente para cada área de atuação, seja zeladoria, limpeza ou portaria.

Esses profissionais recebem um treinamento com instruções teóricas e práticas sobre atendimento a clientes, postura profissional, cronograma das atividades diárias e programadas, tipos de produtos ou equipamentos e suas finalidades e, principalmente, conhecem técnicas de segurança e como higienizar ambientes.

E para garantir o bom resultado, esses profissionais possuem encarregados que fiscalizam se o trabalho está sendo desenvolvido de acordo com as instruções.

(*) Amilton Saraiva, especialista em condomínios da GS Terceirização.

Fonte: http://jornaldiadia.com.br/

Salário Indireto

Benefícios aos empregados também nos condomínios

Cesta básica, plano médico e odontológico, custeio de cursos e treinamentos. Esses e outros benefícios, também chamados salários indiretos, sempre representaram para as empresas um forte apelo para conquistar e manter em seus quadros os melhores profissionais do mercado. Uma prática que, aos poucos, vem sendo adotada pelos condomínios em um movimento que cresce no ritmo da profissionalização do setor e apesar do temor de se elevar custos. “Muitos pensam que os benefícios representam um gasto alto demais. Claro que o meu custo operacional vai ser proporcional ao que pagarei pelo valor do benefício e à quantidade de pessoas beneficiadas. Mas as empresas neste cenário de grande competitividade estão abertas a negociar e já há pacotes para todo tipo de caso”, tranquiliza João Luiz Martins Costa, consultor de RH e supervisor de pessoal da Lowndes.

Segundo o especialista, há ainda quem tema que os benefícios venham a ser incorporados ao salário. Uma preocupação que pode ser esquecida, pelo menos, para o caso da ajuda à alimentação. “Se estiverem inscritos no PAT (Programa de Alimentação ao Trabalhador), o condomínio e a empresa fornecedora estarão seguros. O Programa isenta o valor do benefício, impede que esse tenha natureza salarial e, ainda, permite que o empregador desconte um percentual do empregado”, explica.

Outro fator que propicia a adoção dos benefícios pelos condomínios é a liberdade de opção. Por não haver uma obrigatoriedade (por convenção) para essa questão, pode-se estipular o tipo de ajuda que se quer, ou se pode prestar, observando-se apenas a relação custo-benefício antes de optar por quaisquer das modalidades existentes. “Por exemplo: dependendo do tamanho do condomínio, até que ponto dar um vale-alimentação de 100 reais ao empregado pesa no orçamento? No entanto, quanto 100 reais podem representar em uma compra de mercado para o empregado e sua família? E se a opção for por uma gratificação do mesmo valor? Neste caso, o custo total para o condomínio subirá em cerca de 70% com impostos diretos e indiretos. Então, qual a melhor opção? São essas coisas que precisam ser avaliadas”, orienta o especialista.

Condomínios buscam alternativas

No Condomínio Nelito Andrada, em Botafogo, a síndica Cláudia Moura dos Reis aproveitou as obras de reforma do salão de festas e ampliou o alojamento dos empregados, garantindo-lhes uma cozinha onde podem preparar seus alimentos. “Foi uma saída, pois se comiam na rua tinham que optar por um lugar mais baratinho e volta e meia alguém passava mal e tinha que faltar para ir ao médico”, conta. A maioria dos sete empregados do prédio é solteira e não tem família no Rio. “É complicado. Mostrei aos moradores que a alimentação é uma coisa importante e necessária para os empregados, mas nem todos aceitam um aumento, por menor que seja, nos custos do condomínio. A alternativa da cozinha está funcionando bem e, por isso, já estou mais tranquila”, diz.

Nizia Maria Domingues Vilela, síndica do Condomínio Matisse, em Ipanema, contornou o problema até conseguir a aprovação do benefício-alimentação. Chegou a fazer compras e montar ela mesma uma cesta de alimentos no fim do ano. “Isso agora é passado, pois nossos quatro empregados já contam com um vale-alimentação. Uma vitória, pois conseguimos conceder um beneficio importante para eles, que não representou um gasto excessivo para nós e que está fazendo diferença. Eles são meu braço direito, meu braço esquerdo e as pernas. Não custa dar uma contrapartida”, explica. O custo da ajuda é de cerca de 300 reais, divididos pelas 23 unidades do condomínio.

Assistência médica e odontológica também entra na lista

Evitar absenteísmos e uma constante contratação e demissão de empregados são os principais resultados obtidos ao se investir em benefícios. “Tanto o turnover, quanto as ausências, seja por faltas ou licenças médicas, custam muito caro ao empregador. Por isso, benefícios como alimentação e assistência médica são importantes. No caso dos condomínios, sabe-se o número de ausências que ocorre porque o empregado procurou o SUS várias vezes, sem conseguir ser atendido, em muitos casos, perdendo dias de trabalho e fazendo com que, enquanto ele está fora, alguém tenha que cobrir o seu posto”, exemplifica João Luiz. O especialista considera que, se todos os lados da questão forem analisados, os benefícios passarão a ser entendidos como valiosos não só para o empregado, mas também para o empregador.

A assistência médica citada por ele também já é utilizada pelos condomínios, apesar de ser considerada um dos serviços mais caros. Neste, como em outros casos, a saída é buscar uma solução de acordo com o tamanho das possibilidades de cada um. A administração do Lote V, que mantém 45 empregados responsáveis pela manutenção e segurança da área externa de três edifícios em São Conrado, tem um contrato de assistência médica com uma clínica que oferece diferentes especialidades médicas. Para aquelas que a clínica não oferece, é feito um encaminhamento para um outro lugar e a administração do Lote paga essa consulta específica, fazendo o mesmo quando há necessidade de um exame médico mais elaborado. Os empregados ainda podem incluir seus dependentes no plano, contanto que paguem um valor relativo por cada um deles.

Além deste benefício, o Lote V ainda oferece vale-alimentação e plano odontológico, este último também firmado com uma clínica particular por um valor igualmente baixo, que só não inclui no pacote as próteses dentárias. “O plano odontológico é importante não só pela estética. Nós, brasileiros, damos muito pouca atenção à nossa saúde bucal e, no entanto, pode-se perder a visão por causa de um problema dentário”, argumenta João Luiz.

Cursos e treinamentos ainda exigem conscientização

O treinamento também pode ser considerado um grande benefício, mas tudo depende de como a questão é trabalhada no condomínio. “No momento em que o síndico coloca para um empregado que ele vai participar de um curso, o importante é que isto não seja passado como uma obrigação ou punição, mas sim como algo que vai ser bom para ele: uma oportunidade para trocar experiências e qualificar-se melhor”, orienta.

Tratar os recursos humanos como algo estratégico é investir na qualidade de vida nos condomínios. Afinal, esta é uma atividade atípica pela relação empregador-empregado, de muita proximidade e até afetividade e na qual a preocupação com o bem-estar dos colaboradores se diferencia da existente em um universo corporativo. “Neste cenário, os benefícios são muito bem-vindos. Se você conseguir demonstrar para o empregado a importância dele para a administração condominial, agregando a isso benefícios, terá, certamente, um empregado mais satisfeito, mais presente e disposto e por muito mais tempo do que se costuma ter nos condomínios”, conclui João Luiz.

Saiba mais sobre o PAT

O PAT (Programa de Alimentação ao Trabalhador) foi instituído pelo governo federal, através da Lei 6321, de 14 de abril de 1976, com o objetivo de promover a melhoria da situação nutricional dos trabalhadores e prevenir as doenças relacionadas ao trabalho.

Ele isenta as empresas do recolhimento de encargos sociais sobre o valor do benefício e este deixa de ter natureza salarial, não podendo ser incorporado à remuneração para quaisquer efeitos: não constitui base de incidência de contribuição previdenciária (INSS) ou do FGTS e nem se configura como rendimento tributável do trabalhador (Imposto de Renda), conforme o art. 6º do Decreto nº 5, de 14 de janeiro de 1991.

O condomínio ainda pode descontar parte do custo do benefício-alimentação, ficando a participação financeira do trabalhador limitada a 20% do custo direto da refeição, segundo o art. 2º, § 1º, do Decreto nº 349, de 21 de novembro de 1991, e o art. 4º da Portaria nº 03 2002.

A adesão ao PAT é simples e consiste no preenchimento de formulário oficial no endereço eletrônico http://www.guiatrabalhista.com.br/guia/pat.htm. Deusa Abreu, coordenadora de uma empresa de grande porte que trabalha com o Programa explica que é preciso imprimir o documento e guardá-lo para fins de fiscalização. O condomínio deve, ainda, informar sobre sua participação no PAT no Relatório Anual de Informações Sociais (RAIS) e fazer constar do contrato de prestação de serviços de benefício-alimentação o número de registro da empresa contratada. “O Programa desconsidera a adesão do condomínio ou empresa, caso o fornecedor por ele contratado não esteja inscrito também”, alerta.

As modalidades de benefícios-alimentação previstos no Programa são:

Serviço Próprio – quando o contrante toma para si toda responsabilidade pela produção das refeições, desde a contratação de pessoal até a distribuição aos empregados.

Administração de Cozinha e Refeitório – quando o contratante contrata os serviços de uma operadora, que utiliza as instalações do contratante para o preparo e a distribuição das refeições.

Alimentação Convênio – quando os trabalhadores adquirem gêneros alimentícios em estabelecimentos conveniados com empresas operadoras de cartões eletrônicões ou cheques de serviço (cartão ou vale-alimentação para compras em supermercados, por exemplo).

Refeição Convênio – quando os trabalhadores fazem suas refeições em restaurantes conveniados com empresas operadoras de cartões eletrônicos e vale-refeições.

Refeição Transportada – quando as refeições são preparadas em cozinha industrial e transportadas até o local de trabalho.

Cesta de Alimentos – quando são fornecidos aos empregados gêneros alimentícios variados em embalagens especiais, garantindo ao trabalhador ao menos uma refeição diária.

Fonte: lowndes.com.br

Cobrança da taxa

Nem sempre taxa proporcional à fração ideal é a melhor opção

Taxa de condomínio proporcional a tamanho de imóvel causa insatisfação

Segundo especialistas, acordo e até ações judiciais podem alterar cobranças

O primeiro tópico do artigo 1.336 do Código Civil é simples e direto: estabelece como dever do condômino “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”. Mas o que cabe nessas poucas linhas não é suficiente para evitar muita confusão entre vizinhos. Não faltam moradores insatisfeitos com o critério recomendado ou a definição prevista nas suas respectivas convenções. E é aí que começa um cabo de guerra, cujo embate, muitas vezes, vai parar na Justiça.

O advogado Valter Vivas, que presta atendimento jurídico à administradora de condomínios e imóveis Apsa, afirma que, apesar da existência da lei, não há muita segurança quando o assunto é a taxa que cabe à cada unidade. Como ele observa, já existem muitas ações judiciais em curso, e começa-se a pensar em construir novos parâmetros.

— O problema surge do conceito de fração ideal. Diferentemente do que muitos pensam, não se refere apenas à metragem. As incorporadoras, ao criarem seus memoriais e registros, estipulavam as frações ideais de cada unidade de acordo com o valor do imóvel em si. Antigamente, por exemplo, muitas coberturas não eram valorizadas. Existiam neste andar casas funcionais de zelador. O valor da fração ideal poderia ser, então, por um imóvel ser de frente ou em andares mais altos, por exemplo. Não era apenas o tamanho que definia — comenta Vivas.

EM BUSCA DE TAXAS MAIS JUSTAS

O advogado Arnon Velmovitsky, especialista em direito imobiliário, também reconhece que o critério legal, que é aquele presente na convenção, nem sempre é o mais justo.

— É o caso de um prédio de cinco apartamentos, no qual a cobertura tenha uma fração ideal de 2/6 e o critério de cobrança leve em consideração justamente esta proporção. Se mora apenas uma pessoa ali e nos demais apartamentos vivem seis, o morador da cobertura pagará um condomínio equivalente ao dobro das demais unidades, ainda que e a utilização referente ao seu imóvel seja a que menos gastos traz para o condomínio, já que o consumo de água e energia é muito menor — exemplifica o advogado.

É justamente este o raciocínio da médica Luciana Nicodemus. Ela mora em uma das 48 coberturas num condomínio de 144 unidades em Petrópolis.

— Acho errado, porque a gente não usa o dobro dos recursos nas áreas comuns em comparação ao restante dos moradores. Uso a academia e a pista de caminhada igual a todos. Acho que seria justo pagar proporcionalmente apenas gastos que, de fato, são maiores, como uma pintura externa, já que tenho dois andares — defende.

Como os moradores dessas áreas são minoria no condomínio, Luciana afirma que eles nunca conseguiram votar uma alteração para que a taxa fosse calculada sobre novas proporções.

— Sempre que tocava neste assunto durante as reuniões, as pessoas ficavam apreensivas, pois temiam um aumento nas taxas — diz.

ACORDO NA JUSTIÇA

Se uma discussão dessas rende pano para manga numa reunião de condomínio, na Justiça não é diferente. Por isso, como avisa o advogado Renato Anet, quem estiver disposto a levar um caso desses às últimas consequências precisa ter paciência.

— Costumam ser processos muito longos. O caso exigirá, por exemplo, uma prova pericial para comprovar como as despesas que geram o rateio são consumidas igualmente. E como não é um processo muito comum, ainda não existe um histórico de casos anteriores que possam nortear os novos. Isso mudaria se o Superior Tribunal de Justiça batesse o martelo em uma decisão, fazendo com que pudesse ser aproveitada como base para outras — prevê Anet.

O morador de um prédio de cinco unidades em Ipanema, que prefere não se identificar, vivenciou uma discussão deste tipo na Justiça. Como um dos apartamentos era um triplex e o responsável pagava a mesma taxa que todo mundo, ele e outros moradores quiseram que isso fosse revisto.

— Convoquei uma assembleia e, com a maioria favorável, decidimos que o morador do triplex deveria pagar uma taxa compatível com o tamanho do imóvel. Ele teria, então, um aumento de aproximadamente 150% na despesa. Mas o proprietário recorreu na Justiça e, no meio do caminho, fizemos um acordo, fixando um reajuste de 80% na parte dele — relata.

Segundo o advogado André Luiz Junqueira, autor do livro “Condomínios – direitos e deveres”, há casos em que moradores conseguiram até mesmo receber pagamento retroativo após acionarem a Justiça. Um deles aconteceu também em Ipanema, quando o proprietário de uma cobertura não concordou em pagar mais até do que outras coberturas do mesmo prédio.

— Ele moveu uma ação e passou a pagar o mesmo que as outras unidades com o mesmo perfil. Além disso, teve o direito de receber tudo o que pagou a mais nos cinco anos anteriores. A convenção havia sido definida legalmente, mas o Judiciário não entendeu porque ele pagava a mais e anulou o que havia sido definido — relata.

A administradora Selma Fonseca participou ativamente de uma discussão sobre a cobrança de condomínio por fração ideal no prédio onde reside, no Recreio. A taxa já era definida sob este critério, mas não abrangia as áreas ampliadas. Alguns residentes, então, pediram que esses espaços fossem incorporados ao cálculo.

— Fizemos um trabalho para mostrar a todos como as áreas ampliadas não faziam parte da área comum. E, no nosso caso, já tínhamos a cobrança do consumo de água feita individualmente, o que torna essa visualização muito mais fácil. Todos os argumentos foram apresentados juntamente com um parecer jurídico, o que reforçou a confiança das pessoas. Todos entenderam os argumentos, e seguimos vivendo em paz — comemora ela.

Moradora de uma das coberturas, Selma paga conforme a proporção do primeiro pavimento. Se o segundo fosse incorporado ao cálculo, ela teria um aumento de 70% na taxa de aproximadamente R$ 1.300 que paga mensalmente.

— Uma conversa amigável, com bons argumentos, é sempre o melhor caminho — conclui.

ÂNIMOS CONTROLADOS

Segundo o advogado André Luiz Junqueira, a história de Selma é um ótimo exemplo para quem busca uma solução.

— A dica é tentar discutir em assembleia, levando suas razões, sem achar que o outro está te roubando — recomenda ele, dizendo que este é um pensamento recorrente entre as pessoas que sentem em desvantagem. — Não havendo acordo, aí, sim, pode ser o momento de buscar o Judiciário.

Mas, antes disso, como Junqueira lembra, há outro recurso capaz de solucionar o problema: a Câmara de Mediação do Sindicato da Habitação (Secovi).

— Percebemos que muitos problemas não são resolvidos em reuniões de condomínio por causa do calor da emoção. Na câmara de negociação, a presença de um mediador e de um número reduzido de pessoas pode fazer com que os argumentos fiquem mais claros. E isso pode representar uma economia de tempo e dinheiro, ao evitar uma ação no Judiciário — afirma o advogado.

Fonte: SindicoNet

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