Administração

Administração: Gestor de Facilidades

Um novo profissional nos condomínios

Tendência crescente mesmo nos empreendimentos residenciais, o gestor de facilidades (ou facilities) promove a integração entre “pessoas, tecnologias e serviços”, estendendo sua atuação às demandas específicas dos condôminos. Lida ainda com a racionalização dos custos, a busca da qualidade e a mediação das regras de convívio interno.

Conceito vinculado à administração da infraestrutura física e tecnológica, dos espaços e do uso das edificações, o gerenciamento de facilidades ou facilities management surgiu bastante vinculado ao ambiente do trabalho (comercial, industrial e de serviços), mas acabou migrando para alguns empreendimentos residenciais. Atualmente emprega profissionais com essa expertise principalmente nos edifícios de alto padrão ou nos chamados condomínios-clube. “Por definição, o facilities promove a integração de pessoas, tecnologia e serviços”, acompanhando a maior complexidade dos sistemas prediais, afirma Marcos Maran, um dos fundadores e atual presidente da Abrafac (Associação Brasileira de Facilities), também gerente do Departamento de Manutenção, Operação de Utilidades e Obras do Centro Empresarial de São Paulo.

Um dos ícones entre os empreendimentos comerciais da cidade, o Centro Empresarial foi inaugurado em 1977 no Jardim São Luiz, zona Sul, com área construída de 410 mil metros quadrados. Atualmente emprega cerca de 300 trabalhadores, responsáveis por garantir o funcionamento de um complexo de prédios que recebem 22 mil pessoas diariamente. Seis gerências cuidam do dia a dia do Centro, todas dentro dos parâmetros do facilities. Ou seja, a gestão de facilidades diz respeito não somente à especialização de um profissional, como também a um novo conceito de administração.

No caso do Departamento comandado por Marcos Maran, isso representa uma sintonia fina na supervisão, operação e compra de insumos nas áreas de manutenção, elétrica, ar condicionado, hidráulica, mecânica, edificações, limpeza, paisagismo e programas de coleta seletiva e de descarte de lâmpadas de mercúrio e de lixo infectante. Envolve ainda o suprimento de energia, água e gás, mas o que acaba inteirando a perspectiva do facilities é que todo esse escopo de serviço é oferecido ao usuário na manutenção ou reforma de suas próprias unidades. “Atendemos pontualmente as demandas particulares dos condôminos, com repasse de custos”, explica Marcos Maran. O benefício é facultativo, entretanto, toda e qualquer obra interna ou na área comum deve passar obrigatoriamente pelo crivo de uma equipe da administração do condomínio. Outro diferencial da gestão de facilidades em seu Departamento acontece no relacionamento humano. “Nossa área lida muito com o condômino, então temos que garantir uma boa interação, atuando em conjunto com a gerência de segurança ”, diz Maran. Segundo ele, a gestão de facilidades pode também levar ao usuário “todo um suporte de conforto” em seus respectivos andares, como café e máquinas copiadoras.

OS BENEFÍCIOS PARA OS RESIDENCIAIS

Engenheiro eletricista com MBA em Gestão de Facilidades, curso de pós-graduação que realizou junto ao Departamento de Engenharia Civil da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo, Marcos Maran defende que os residenciais incorporem alguns dos parâmetros da gestão de facilidades. Ele acredita que esses condomínios não tenham condições orçamentárias de comportar toda uma estrutura própria de facilities, mas pondera que podem e devem contratar um gerente especializado nesta função e/ou o próprio síndico profissionalizado.

O presidente da Abrafac recomenda também contratar administradoras que já tenham incorporado o facilities em seus processos. “Os prédios ficaram mais complexos. Por exemplo, moro em um condomínioclube, no bairro do Morumbi, que dispõe de sistema de detecção de incêndio, medição individualizada de gás e água, geradores, serviços dos quais pouco se falava há dez anos.” “Como um profissional não especialista pode tomar conta disso tudo?”, questiona Maran, com a experiência de quem comanda 125 funcionários próprios em sua gerência no Centro Empresarial de São Paulo. Já no contexto dos residenciais, uma das principais contribuições do gestor de facilidades reside na harmonização e disciplina do convívio coletivo. “O interrelacionamento humano é muito forte no facilities, este profissional tem não apenas a obrigação de fazer tudo funcionar muito bem, mas uma grande capacidade intuitiva de lidar com o morador”, observa.

Nos condomínios residenciais ou empreendimentos comerciais e de serviços de pequeno e médio porte, este profissional surge, em geral, personificado na figura do gerente predial. É o caso de Luiz Fernando de Toledo, tecnólogo de edificações que desde 1977 atua no segmento. Há dois meses Luiz Fernando assumiu a função no Condomínio L’Essence, um residencial de alto padrão localizado na Vila Nova Conceição, bairro nobre da região Centro-Sul de São Paulo. Com apenas 17 apartamentos, um por andar, Luiz Fernando cuida, entre outros, de serviços de hidráulica e elétrica realizados dentro das unidades.

Para o diretor do Departamento de Infraestrutura e Projetos de uma grande administradora de condomínios, Audrey Ponzani, ainda existe um grande caminho para se possa disseminar o conceito de facilities entre os residenciais, “pois você encontra um usuário bastante diversificado, com variadas posturas”. “É diferente de um cliente corporativo, com uma cultura já definida, por isso temos que profissionalizá-los (os residenciais).” Nestes, a gestão de facilidades pode trazer como principal benefício a “otimização da relação custo benefício, aumentando a qualidade dos serviços prestados”, observa Audrey. Isso se torna possível quando o gestor “passa a auditar os processos com base em indicadores, estabelecendo-se padrões que lhe permite cobrar os fornecedores ou funcionários”, diz. O procedimento pode, segundo Audrey, ser introduzido nas áreas de limpeza, manutenção, portaria, segurança e paisagismo, “auxiliando no diagnóstico e desenvolvimento de um plano de trabalho”.

RESPEITO ÀS NORMAS E CONVÍVIO MAIS PACÍFICO

Faz pouco menos de um ano que os primeiros proprietários dos apartamentos do Condomínio Totalitá, em São Caetano do Sul, região metropolitana de São Paulo, começaram a ocupar as duas primeiras torres do empreendimento, de um total de quatro. Foram recebidos não apenas com uma verdadeira infraestrutura de condomínio-clube, mas também por uma gestão profissionalizada de serviços, incluindo o mensageiro que acompanha os prestadores externos até a unidade que os contratou; assessoria esportiva para uso da sala de fitness; sistema de controle de uso das piscinas restrito aos moradores; acesso via internet às informações relativas à programação das atividades, Regulamento Interno e benefícios disponíveis; além de carrinhos elétricos disponibilizados para o transporte de materiais pesados. Afinal, são dez mil metros quadrados de área total, três subsolos, 1.500 vagas de garagem e a previsão de uma população de 1.500 moradores a partir dos próximos meses, já que as duas torres restantes serão entregues em breve.

“É uma mini cidade que demanda um profissional qualificado, porque há necessidade de gerenciar a segurança, limpeza, tráfego, manutenção, regras de convívio e uso dos espaços, algo que um síndico sem formação terá dificuldades para realizar”, observa o gerente administrativo Gilberto Daniel de Souza, que atua na construtora responsável pelo empreendimento e acumula a função de síndico do local. Economista e contador graduado, Gilberto é síndico há 15 anos, 14 deles em outros condomínios, como o edifício comercial Amazonas Center, que abriga a sede de sua empresa em meio a 85 salas de serviços variados, atendendo a uma população fixa em torno de 400 pessoas, além de 600 visitantes diários. Em ambos os empreendimentos, Gilberto aplica os conceitos da gestão de facilidades, especialmente na implantação dos condomínios erguidos pela construtora.

“No Totalitá implantamos todo ‘enxoval’ junto com a administradora, ou seja, equipamos o condomínio com todas as facilidades, organizamos a área de carga e descarga, instalamos coletores de lixo, fizemos o cadastramento dos prestadores de serviços, colocamos o mensageiro e proporcionamos tranquilidade ao condômino”, relata Gilberto. Mesmo com toda sua experiência e profissionalização, o síndico Gilberto contratou um gerente predial para atuar em tempo integral no Totalitá, amparado por uma estagiária administrativa, um “manutencista” e 20 funcionários terceirizados para a segurança e a limpeza. Contratou ainda profissionais de Educação Física que dão assessoria na sala de fitness, com horários programados, a um custo mensal de R$ 22,00 por família que queira utilizar o serviço.

“Nossa gestão foi buscar e gerir uma qualidade de vida aos moradores”, afirma o síndico, destacando que os benefícios acabaram gerando uma relação respeitosa dos condôminos em relação à administração e às normas, “pois eles sabem que estão sendo tratados como devem”. No outro edifício em que atua, no Amazonas Center, o relacionamento humano e a profissionalização também fazem parte do escopo das “facilidades” implantadas. “Os colaboradores recebem treinamento constante para atender o visitante de forma prática e o mais rápido possível. São treinados também na segurança patrimonial”, relata Gilberto. Segundo ele, este treinamento é realizado dentro do próprio condomínio por uma empresa especializada, com vistas a mostrar in loco como lidar com as situações que podem surgir no dia a dia.

Entre as demais medidas típicas da gestão de facilidades, o Amazonas Center oferece ainda ao usuário: opção de estacionamento pago para o visitante dentro da edificação; sistema de atendimento dos pacientes para os consultórios médicos; funcionários treinados para receberem idosos e portadores de necessidades especiais; brigada de incêndio e simulações; segurança monitorada por meio de 32 câmeras de CFTV e alarme; comunicação e programação de partida e chegada nos elevadores; vestiário e refeitório apropriados para os funcionários; organização da área de carga e descarga; e contratação de um Patrulheiro Mirim, responsável pela distribuição das correspondências “quase em tempo real”.

As “facilidades” são implantadas conforme se observa as necessidades dos condôminos, desempenhando assim, o síndico e/ou o gerente predial, o papel de um verdadeiro prefeito, conforme definiu Gilberto de Souza.

Por Rosali Figueiredo

Fonte: Direcional Condomínios

Mas afinal, qual é o quorum necessário?

Inicio do ano é época de retomar as assembleias nos condomínios e vários assuntos começam a ser discutidos, como o planejamento de reformas e melhorias que serão realizadas durante o ano. Mas afinal, qual é o quorum necessário para a votação e aprovação de cada item?

Com regras específicas para o tema, muitos síndicos têm dúvidas sobre o quorum necessário para aprovação das pautas. De acordo com a síndica profissional e advogada na área de condomínios Cíntia Maria Pasetto Gava, existem quóruns diferentes para os vários tipos de deliberações das assembleias. “A maioria das matérias discutidas em assembleia não necessita de quorum qualificado para aprovação, a não ser que a Convenção reze diferente, como são os casos de eleição de síndico, eleição de conselho, aprovação das contas, aprovação de previsão orçamentária, discussão de atritos entre vizinhos, barulho, animais de estimação, entre outros”, explica.

Cintia esclarece que o art. 1334 do Código Civil prevê que compete à Convenção do condomínio estabelecer o quorum para os diversos tipos de votação. “Porém, outros artigos do Código Civil fixam o quorum em função da matéria e, nesse ponto, prevalece a Lei, que é maior que a Convenção”, ressalta a advogada.

Obras

Assunto polêmico, a alteração da convenção, por exemplo, deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços de votos de todos os condôminos. Com relação à realização de obras no condomínio depende do tipo, podendo ser classificadas como voluptuárias, úteis e necessárias.

As voluptuárias são as que não aumentam ou facilitam o uso do imóvel, mas podem torná-lo mais bonito ou mais agradável, tais como obras de jardinagem, de decoração ou alteração meramente estética. Úteis são as obras que aumentam ou facilitam o uso do imóvel, como por exemplo, a construção de uma garagem, a instalação de grades protetoras nas janelas ou fechamento de uma varanda, porque tornam o imóvel mais confortável. E necessárias são àquelas que se destinam à conservação do imóvel ou que evitem que ele se deteriore, portanto são lançadas diretamente em Despesas de Manutenção.

São exemplos: reparos de telhado, substituição dos sistemas elétricos e hidráulicos danificados, portanto todas elas são necessárias com característica de uma manutenção ou conserto.

O Novo Código Civil estipula o quorum de dois terços dos condôminos para a aprovação das obras “voluptuárias”, de uma maioria simples para intervenções “úteis” e até dispensa votação prévia em caso de “reparações necessárias”, ou seja, com caráter da urgência.

Segundo Cintia, o artigo 1.342 do Código Civil determina que mudanças nas áreas comuns, como as construções “em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização”, também passem por aprovação dos dois terços. “Porém, a construção de um novo pavimento, subsolo ou edifício depende da aprovação da unanimidade dos condôminos”, ressalta.

Maioria

Para outro tema importante, como a destituição do síndico, por exemplo, a lei prevê que a assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio. E para a convocação das assembleias, se o síndico não convocar, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

A advogada lembra que existem casos, porém, que não exigem quorum especial. Nesse caso, o artigo 1.352 do Código Civil estipula que as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais. Sendo que, os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.

Fonte: CondomínioSC

Seu condomínio ainda não mudou a convenção?

Se os condôminos agem como querem, arrastando móveis à noite, deixando seu cachorro urinar nos cantos do edifício, estacionando mal seu veículo na garagem, não se sentindo incomodado com vazamentos nas partes comuns, com interfone mudo, etc., a situação já não é normal.

Se agravada com inadimplentes contumazes, assembleias gerais vazias, moradores com péssimo astral, conselheiros ausentes e empregados desatentos, etc., aí perguntamos: Quantos estão preocupados em normalizar a situação? Pelo óbvio, a resposta é: todos. E por que nada melhora?

Por certo, impera a ingenuidade dos demais condôminos, pois a situação não poderia chegar ao ponto que chegou. A Convenção de Condomínio é uma lei a ser obedecida pelos condôminos e tem plena validade enquanto não contrariar as leis ordinárias e a Constituição Federal. Deixando a Convenção de ser atualizada, seguindo a evolução dos usos e costumes internos do condomínio, ela fica obsoleta e acaba sem força jurídica para manter a ordem, o sossego e a paz no condomínio.

Por outro lado, muita gente pensa que não é necessário atualizar a Convenção com os novos dispositivos legais, pois podem ser aplicados diretamente. Chegando o momento de os condôminos deliberarem (em assembleia) determinada questão, só pelas novas regras civis, que a antiga Convenção não dispõe, esses condôminos terão muitas dificuldades em dar a correta interpretação sobre cada ponto legal a ser observado e discutido (Ex.: novo “quorum” para composição da assembléia; novo “quorum” para votação; votos por condôminos ou por fração ideal, valor de multa pela infração cometida; convocação de condômino com endereço ignorado por todos; suspensão da cobrança ao condômino desempregado; latido noturno de cão; condômino usuário de droga e anti-social).

É claro que o morador, nada ingênuo e cumpridor de todas suas obrigações, vem sofrendo e não aceitando as más conseqüências advindas pela ausência de uma boa Convenção de condomínio, suprida com novas regras, que detalhem os direitos e obrigações gerais, com expressões que permitam fácil entendimento por todos. Mesmo que a maioria dos co-proprietários permaneça omissa no pleito de nova Convenção, é tempo de mudá-la para se viver bem e melhorar o clima geral, valorizar o seu patrimônio.

Então, numa reunião informal com os amigos do prédio e o síndico, o morador pode propor-lhes a reorganizar o condomínio e estabelecer novas normas de convivência.

Eis o momento importante: O trabalho deve ser iniciado com um advogado especializado no assunto, que proporá a minuta da Convenção e Regulamento Interno. Os condôminos estabelecerão entre si os novos conteúdos comportamentais no condomínio, passando da condição de omissos e/ou ingênuos à de beneficiários do maior conforto e de melhor vida interna.

A ordem, a paz, o sossego e a segurança voltarão e os condôminos sentirão a valorização moral e econômica de todo o conjunto habitacional. É muito importante ser lembrado: onde o morador se recolhe diariamente, para o descanso e convívio familiar, deve ser mais seguro e respeitado por todos, sendo esse o verdadeiro fim social da propriedade, como estabelece a Constituição do Brasil.

Fonte: Click Síndico

Contratos: você assina sem entendê-los?

Quando se chega no ato da assinatura de um contrato, é porque houve previamente uma ampla negociação e nela as partes acordam e formalizam o até então negociado. Naturalmente, estas discussões preliminares se atem as questões do tipo: preço dos serviços, forma e o tempo de sua execução, prazo de pagamentos, detalhes técnicos, etc. Invariavelmente, não está contemplada a sua rescisão, o término deste contrato.

Lembramos que até mesmo o “contrato de casamento” contempla seu término (comunhão parcial de bens, etc.) e, mesmo assim, todos nós sabemos de várias separações litigiosas.

Qualquer contrato que estabelecemos deve sempre ter cláusulas que entendamos, sem que se faça para isso nenhum esforço, e isso independente do grau de instrução das partes. Ele deve ser claro, não deverá ter em hipótese alguma margem a qualquer outra interpretação que não seja aquela acordada na negociação.

“Os contratos prontos” devem ser dissecados e, se o síndico não o entender, deverá solicitar que sejam trocados os termos do mesmo, tantas vezes o quanto for necessário. Lembre-se: contrato é para ser cumprido e jamais em algum litígio a alegação do tipo “mas não havia entendido assim” servirá como contestação.

Problemas enfrentados por condomínios que nos deixam preocupados, por exemplo: determinado condomínio opta por trocar de administradora, porém seu contrato prevê a renovação somente num determinado mês do ano. Perdido este prazo, somente no ano seguinte poderá trocar e sua saída fora destes prazos prevê alguma indenização. Eis um exemplo de uma típica falta de cuidado na formatação do contrato, não atentando para o seu término. Esta ilustração é a que mais nos chamou a atenção, pois os termos assinados continham armadilhas. E o pior, nesta questão pontual, é que o condomínio sequer detinha uma via deste acordo.

Lembre-se, síndico: seu mandato tem prazo (dois anos). Se você pensa que após este prazo isto não terá mais nenhum reflexo no seu dia a dia, está enganado. Imagine: assinando um contrato destes que citamos acima, qual seria a análise deste seu ato perante seus vizinhos?

Contrato é para ser lido e entendido, não o assine caso não tenha compreensão exata do que assinará. Lembre-se deste velho ditado: “é melhor ficar amarelo agora, do que vermelho depois”.

Fonte: Click Síndico

Serviço extra de funcionário de condomínio exige atenção redobrada

O convívio próximo entre moradores e trabalhadores dos condomínios parece criar um ambiente propício para pedidos nem sempre razoáveis quando os problemas surgem nos empreendimentos. Na maior parte das vezes, os bicos de porteiros, seguranças, faxineiros e zeladores são proibidos pelos regimentos e desaconselhados pelas administradoras, mas algumas soluções podem permitir que os condôminos não fiquem totalmente desassistidos.

De maneira geral, os trabalhadores não devem prestar serviços às unidades para evitar que possam ser pleiteadas, em possíveis processos trabalhistas, horas extras ou caracterizado acúmulo de funções. “Se eles reclamarem que ficam no trabalho mais tempo do que a jornada regular, o condomínio terá de provar que isso não ocorreu, e é difícil”, afirma o diretor de condomínios da administradora Habitacional. Marcio Bagnato. Fora do expediente, a contratação de funcionários condominiais não pode ser impedida, mas a prática não inviabiliza a possibilidade de processos na Justiça.

Os zeladores costumam ser os alvos prediletos dos condôminos em busca de reparos ou pequenos serviços, principalmente porque muitos residem nos conjuntos. O acionamento desses profissionais somente deve ocorrer quando os problemas nas unidades tiverem efeitos sobre a coletividade, como vazamentos de água ou de gás. “Ele pode ser chamado para estancar o risco, mas o morador deve contratar um especialista para resolver a questão”, diz.

A advogada trabalhista da administradora Oma, Mônica Giannantonio, lembra que os zeladores também têm jornadas e não podem ser incomodados nos períodos de folga, a não ser em ocasiões emergenciais – e pagando hora extra pelo tempo dedicado ao caso. “Ele não é um funcionário que está à disposição do condomínio 24 horas.”

De acordo com o diretor de Administradoras de Condomínios do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Marco Gubeisse, os pedidos mais comuns dos moradores dos edifícios envolvem desde ações corriqueiras como o recebimento de encomendas maiores por porteiro e o conserto de eletrodomésticos pelos zeladores – que colocam em pauta a definição de responsabilidade em casos de danos – até abusos flagrantes. “Há casos em que funcionários do condomínio até levam os filhos dos condômino para a escola”, conta.

Soluções

Os empreendimentos podem garantir que os moradores possam ser auxiliados com menos riscos jurídicos. Em condomínios mais antigos, manutencistas comumente recebem como função a realização de serviços simples e eventuais nas unidades, mas com todas as atividades previstas nos seus contratos de trabalho. Outros funcionários carregam malas ou atuam como valets.

O diretor executivo da administradora Manager, Marcelo Mahtuk, recomenda que os condôminos discutam em assembleia quando há intenções de contratar um profissional para atribuições especiais. “Nessa assembleia, também tem de ser definido um regulamento. Se o funcionário vai entrar nos imóveis, as chaves serão deixadas com ele? Quais são os serviços permitidos? Sempre devem ser ações simples, e não reformas ou pinturas dos imóveis.”

Nos condomínios mais novos, os serviços adicionais estão mais bem definidos. Empreendimentos com unidades compactas, por exemplo, já preveem em convenção a atuação de concierges, capazes realizar pedidos e receber encomendas, além de outras atividades de recepção. A lei maior dos condomínios também inclui quais são os pacotes avulsos – pay per use – à disposição dos moradores.

Como gerente da área de facilities na administradora Manager, Ivan Sindicic gerencia a atuação de faxineiros, manutencistas, carregadores nos empreendimentos. “O que as pessoas mais pedem são os pequenos reparos, mas chegamos a dar uma assistência inicial em casos de vazamentos.” A cobrança pelos trabalhos pode ser coletiva, juntamente com a cota condominial, ou separada, de acordo com a contratação.

Fonte: Blog Radar Imobiliário – O Estado de São Paulo

Preconceitos contra a terceirização

Não obstante o fato de mais de 30% dos condomínios residenciais e comerciais da Grande São Paulo já estarem terceirizados, com substanciais vantagens, como a redução dos custos, e inegáveis benefícios, como mão-de-obra mais qualificada, ainda existe forte resistência à sua aceitação, por motivos dos mais variados, e que nada mais são do que preconceitos de desinformados.

Comentamos abaixo três desses preconceitos, com os quais lidamos em nossos contatos com potenciais clientes:

1) as empresas de terceirização não são confiáveis…. Existem mais de 2.000 empresas de terceirização, apenas no Estado de São Paulo. Sem dúvidas, dentre tantas, existem aquelas que são éticas e buscam o crescimento no longo prazo, assim como existem as que improvisam, e buscam lucro imediato. Antes de qualquer negociação, deve-se exigir toda a documentação necessária que comprove a legalidade e a competência dessas empresas, da mesma maneira como se deve fazer antes de se contratar uma administradora, ou mesmo antes de se aplicar num fundo de investimentos. Afinal, até os bancos quebram.

Existem empresas que podem comprovar não somente sua total legalidade, como apresentam registros de que jamais tiveram condenações em ações trabalhistas e, ainda, que são sólidas o bastante para financiar indenizações trabalhistas dos condomínios que o desejarem, para terceirizar os serviços.

2) as terceirizadoras não isentam os condomínios dos riscos de indenizações trabalhistas… Existem empresas terceirizadoras que oferecem cláusula padrão em seus contratos de prestação de serviços, que as obrigam em contratar, se necessário, advogados também para a defesa do condomínio, como uma clara demonstração de sua ética profissional, e da sua confiança no integral atendimento das leis trabalhistas.

3) as terceirizadoras não pagam salários competitivos, resultando em elevado rodízio, comprometendo assim, a segurança do condomínio… De todos os riscos que o condomínio possa assumir na terceirização, este é o de mais fácil eliminação: o síndico deve exigir que a empresa informe em sua proposta para terceirização, os salários a serem pagos a cada empregado, bem como os benefícios garantidos no contrato de trabalho. Os síndicos poderão até se surpreender ao constatar que os ganhos garantidos em contrato podem ser até superiores aos atuais pagos pelo condomínio. Além disso, existem empresas que treinam seus empregados com cursos semestrais sobre técnicas de segurança, com os mesmos oficiais instrutores da Polícia Militar do Estado.

Como se pode notar, existem empresas totalmente compromissadas com a ética, a qualidade e a eficiência na prestação de serviços, e que, justamente devido a essa visão de longo prazo, farão com que a terceirização de serviços continue aumentando sua participação percentual no total do mercado de condomínios.

Fonte: Click Síndico

Obras que o síndico pode realizar sem aprovação da assembleia

O artigo 1.341 do Código Civil estabelece critérios para a realização de obras nos condomínios, conforme seu tipo, ou seja, se necessárias, úteis ou voluptuárias.

As obras que podem ser realizadas pelo síndico independentemente de autorização da Assembléia são as necessárias e urgentes, aquelas cujo objetivo é conservar o bem ou evitar sua deterioração, tendo, portanto, caráter essencial, como, por exemplo, consertar o telhado que causará danos imediatos, reparar um vazamento ou a realizar ou restabelecer o sistema de segurança. Convém ressaltar que o condomínio é responsável por danos causados a condôminos e terceiros, portanto, trata-se igualmente de obrigação do síndico, pois representa o condomínio.

Portanto, sendo a obra necessária e urgente, pode ser realizada pelo síndico sem que seja consultado o condomínio. Não haveria porque condicionar a realização de reparos para conservar o bem comum, à autorização dos condôminos, ainda mais porque geralmente tais obras se revestem de caráter urgente. Em havendo omissão do síndico, qualquer condômino pode tomar a iniciativa para realizá-las.

Não sendo urgentes, as obras que impliquem em despesas excessivas, somente poderão ser realizadas após autorização da assembléia, convocada pelo síndico ou por outros condôminos em caso de omissão daquele.

No entanto, caso sejam urgentes e importem em despesas excessivas, o síndico (ou o condômino em caso de omissão) poderá determinar a sua realização imediata, dando ciência à assembléia e convocando-a imediatamente para tratar da questão.

Cumpre ressaltar que o condômino que realizar obras ou reparos necessários deverá ser reembolsado das despesas que efetuar, eis que destinadas à conservação ou para evitar a deterioração do bem comum.

Em relação às obras úteis, quais sejam, aquelas que aumentam ou facilitam o uso do bem, como por exemplo, a construção de uma guarita, dependem do voto da maioria dos condôminos em assembléia.

Por fim, as obras voluptuárias (servem para o embelezamento, não aumentando o uso normal do bem, proporcionando maior deleite, recreio), como a colocação de um espelho d’água no jardim, necessitam da aprovação de, no mínimo, dois terços dos condôminos.

Fonte: Click Síndico

O peso da assembleia que define o orçamento

A principal e mais importante assembleia do ano que definirá as despesas do condomínio costuma ocorrer no início do ano. É nesta época que os moradores discutem, votam e aprovam o orçamento do prédio para o próximo exercício.

“Essa assembleia também vai aprovar o orçamento do ano anterior. Se as contas fecharam, sem dúvida, aprova-se e parte-se para a validação do ano que segue”, diz a gerente de relacionamento da Lello Condomínios, Angélica Arbex.

Segundo ela, fazer a previsão orçamentária é importante para garantir o cumprimento dos custos operacionais com funcionários, concessionárias de luz e água, prestadores de serviços, além das empresas de manutenção e conservação de bombas, portões e elevadores.

Dica

Uma orientação da gerente é que antes da assembleia o síndico faça uma reunião com o conselho para definir um plano de trabalho para o ano, antecipar quais são as obrigações e necessidades do edifício para então elaborar um plano de ação.

“Projeção financeira saudável é aquela que está preparada para intercorrências e para honrar com os pagamentos fiscais e tributários”, diz Angélica.

Para confirmar tudo que foi acertado na assembleia, ela lembra da importância da redação da ata da reunião.
De acordo com a gerente, a ata é um documento legal e a correta composição dos termos aprovados evita dúvidas futuras quanto a medidas e decisões aprovadas.

“É uma assembleia bastante importante”

Síndico de um condomínio na zona oeste da cidade, José Luiz de Freitas começa a preparar a assembleia dos orçamentos com aproximadamente 40 dias de antecedência.

“Converso com o conselho e juntos avaliamos o caixa do edifício, o fundo de reserva, se haverá necessidade de obras e então começamos a pensar na previsão de gastos para o exercício seguinte”, conta Freitas.

Na reunião do prédio, como de costume, ocorre a prestação de contas do ano que passou e, após a aprovação, inicia-se a votação do orçamento para o ano seguinte.

Durante o planejamento, Freitas avalia as despesas com funcionários – o maior custo de um condomínio –, os encargos sindicais, seguro, reparos e manutenções necessárias.

“Ao realizar a reunião, já houve o aumento da categoria (porteiros, zeladores), os gastos extras de final de ano, pagamento de férias. Com tudo isso em mãos, é mais fácil aprovar e fazer a previsão”, diz Freitas.

A assembleia conta com média de 70% de participação. “É uma assembleia bastante importante e a correta avaliação do orçamento é um dos motivos para que tenhamos zero de inadimplência”, conta o síndico com orgulho.

Eleição

A gerente da Lello observa que é comum que a eleição do síndico se dê nessa primeira assembleia do ano. Segundo Angélica, os moradores devem ter cuidado na escolha de quem irá comandar o dia a dia do condomínio.

Ela orienta a perguntar, por exemplo, sobre as propostas dos candidatos, o tempo que terá para cuidar das demandas do condomínio, as mudanças que pretende realizar na gestão e, principalmente, como fará para garantir segurança e comodidade aos moradores.

“O síndico pode ser proprietário, inquilino ou alguém de fora do prédio, conforme a decisão da maioria dos condôminos.”

Entre as principais atribuições do cargo, estão representar o condomínio e zelar pelo cumprimento da convenção e do regimento interno. Além de cuidar, negociar e prestar contas aos moradores sobre as despesas efetuadas.

Fonte: Blog Radar Imobiliário – O Estado de São Paulo

A rotina de um condomínio em implantação

Tal qual um bebê precisa do apoio da mãe para dar seus primeiros passos, os condomínios em implantação dependem de um cuidado redobrado – e uma atuação integrada – de síndicos, gestores prediais e administradoras. Ao mesmo tempo em que a ocupação dos edifícios cresce, a organização dos processos internos não pode ser negligenciada nessa fase inicial, marcada por muita agitação.

Em um condomínio com cinco meses na zona oeste de São Paulo, 60 prestadores de serviço, entre os quais se destacam pedreiros, marceneiros, serralheiros, carregadores de mudança e pintores, foram recebidos na última quinta-feira para atender parte das 196 unidades.

Das 8h às 17h, as marteladas e os ruídos de serras em contato com madeira e cerâmica tornaram-se rotina para os moradores dos apartamentos já ocupados. Junto com o barulho, surgem pela área comum as marcas de sujeira das obras nos imóveis, transformados ao gosto dos proprietários. E, atrás da sujeira nos halls, há um faxineiro de hora em hora para deixar tudo em ordem novamente.

As reformas nos apartamentos e os papelões descartados após as mudanças transformaram o condomínio em um grande gerador de entulho. Todos os dias, o lixo seco, reciclável, se acumula em um canto na garagem subterrânea, antes de ser deslocado para um compartimento onde o serviço de recolhimento público possa retirá-lo nas últimas horas do dia.

Nos elevadores, condôminos se deparam com operários em circulação, mobílias em trânsito e corretores acompanhados de visitantes interessados em alugar as unidades, já que perto da metade dos apartamentos pertence a investidores. Duas das cinco máquinas estão protegidas por acolchoados que não impedem pequenas manchas de poeira nos painéis e no chão, dando um aspecto de leve descuido aos equipamentos.

No estacionamento, os usuários ainda podem parar o carro onde bem entendem porque não houve sorteio das vagas em razão da baixa ocupação do residencial. A cada dia, mais veículos avizinham-se na garagem, conduzidos por prestadores de serviço na área de carga e descarga, proprietários em visitação às suas unidades em reformas ou moradores das cerca de 40 unidades já ocupadas. Lá também passa os dias, solitário, um rapaz responsável pelo controle de entrada no condomínio.

Na portaria, o ritmo é frenético, tanto pelo toque incessante do interfone anunciando a entrada de trabalhadores contratados pelos condôminos – e que precisam se identificar antes de receber autorização para acessar as unidades – quanto de moradores cheios de dúvidas ou em busca das chaves dos espaços comuns, trancados em razão da grande movimentação interna. Eventualmente, o zelador, responsável por tocar a operação do empreendimento, ainda passa por lá, embora seja mais fácil encontrá-lo em trânsito pelo edifício, em meio a vistorias ao trabalho de funcionários e a atuação dos visitantes.

Completam o cenário representantes e operários da construtora do prédio, sempre acionados para fazer algum ajuste nos apartamentos ou nas áreas de circulação durante o período de garantia do edifício (veja o texto acima). Na quinta-feira, havia pelo menos três desafios para eles: uma adaptação no respiro da garagem, antes fonte de vazamentos, uma obra para a instalação da infraestrutura telefônica na sala de administração e uma ainda inexplicável infiltração em uma unidade do oitavo andar do edifício.

Não bastasse toda essa movimentação no dia a dia, o agito no residencial se estende às redes sociais. Os moradores criaram um grupo fechado no Facebook para trocar experiências e realizar reclamações do que consideram inadequado no produto que adquiriram – como uma insuficiência no sistema elétrico para a instalação de aparelhos de ar-condicionado.

Esse é o espaço em que os condôminos mantêm contato mais proximamente com o síndico, um morador que acumula a gestão do empreendimento com a sua atuação profissional em um escritório de advocacia. As dúvidas enviadas ao gestor são de todo tipo: dos procedimentos de individualização de água e gás à falta de aquecimento em uma das piscinas.

Fonte: Blog Radar Imobiliário – O Estado de São Paulo

E quando uma administradora de condomínios fecha as portas?

Recentemente nos deparamos com o fechamento das portas de uma das mais tradicionais administradoras de condomínios de Porto Alegre, a Prodomo.

O síndico tem uma função solitária e, por vezes, para buscar alguma informação ou dirimir alguma dúvida, normalmente se vale onde a relação de confiança é mais forte, e uma administradora se torna este porto seguro. Esta dependência não deveria ser única. Ficar na mão de apenas uma fonte de informação pode, em determinado momento, ficar recebendo sugestões tendenciosas, e estas sugestões tornam-se regras, e o que ela diz é seguido a risca. Trata-se de um grande perigo, coisa que a pele dos síndicos, cujos condomínios eram administrados pela Prodomo, está sentindo.

O sindicato da categoria (categoria?) não tem uma atuação visando atender seus sindicalizados, que por sinal, neste caso específico, os envolvidos estão nas duas pontas do mesmo sindicato: as administradoras e os condomínios. O sindicato não aparece como balizador, conselheiro, ou mesmo indicando alguma alternativa. Por isso é que estão surgindo em alguns estados da federação (SC, SP, RJ, entre outros), sindicatos de condomínios/síndicos.

As armadilhas que os condomínios através de seus síndicos estão expostos iniciam na assinatura do contrato com as administradoras. Há casos em que somente um dia e de dois em dois anos é possível denunciar este contrato, não existe por parte destas empresas auxiliares de administração a preocupação de manter cliente pela satisfação e excelência de serviços. Esse engessamento possibilita mascarar algumas situações, onde o condomínio espera a época para rescindir, ficando refém de uma situação indesejada e trazendo desgastes desnecessários.

Sintomas:

A empresa, com necessidade em fazer caixa, propõe produtos e serviços que não são o objeto da prestação de serviços, e por vezes goela abaixo, no famoso SCC (se colar colou) depois da queixa de alguns, atribui ao sistema de informática o equívoco, que somente é corrigido apenas aos que reclamaram.

Troca de assessores a todo o momento pode ser um indício de algum tipo de problema, pois são eles que estão na linha de frente, e para ele que chegam as primeiras reclamações, normalmente as mais contundentes. Se o profissional não tem respaldo ou se os motivos destas reclamações o funcionário não concorda com a alternativa apresentada pela empresa, trazendo um visível desconforto, é natural que busque noutra empresa o seguimento à sua atividade profissional.

Compromissos pagos com atraso são outro sinal que pode estar evidenciando uma anomalia, e é muito grave pois a empresa arrecada e fica com os recursos somente para esta finalidade. Não aceite explicação e desconfie de qualquer tipo de atraso, pesquise, fique atento.

Outro problema grave são os impostos. Se nos balancetes eles são apresentados apenas com slip de lançamento, cuidado: o condomínio está na iminência de pagá-los novamente. Exija os balancetes mensais com os comprovantes de pagamentos devidamente registrados.

Em qualquer segmento de mercado existem as mais variadas opções de serviços, produtos etc. O consumidor é bombardeado por todo o tipo de informações. No caso específico do síndico, profissional de outra área, sua capacidade de discernir a melhor opção por vezes é limitada tão somente pelo “achômetro”. Analise as ofertas, pesquise, peça uma relação de clientes e, principalmente, fique atento com a forma de terminar esta relação, deixe com o condomínio a prerrogativa de denunciar o contrato a qualquer tempo, mantenha como prestador de serviços empresas que o atendam profissionalmente e com transparência.

Fonte: Click Síndico

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