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Administração

Programação para grandes gastos

Esperados ou não, condomínio deve tentar se precaver financeiramente

Esperados ou não, condomínio deve tentar se precaver financeiramente

José, o síndico de um condomínio grande em uma capital brasileira está se sentindo mais um equilibrista do que um gestor. Ultimamente as contas tem apenas empatado – sem sobras – no seu condomínio, um cenário que ele não considera favorável.

Porém, em questão de dias, a situação do condomínio de José mudou radicalmente: eles perderam uma ação na Justiça e precisam pagar uma indenização a um ex-funcionário.

Na mesma semana, um cano se rompeu e causou uma infiltração no teto da garagem. Uma grande chuva alagou e danificou os elevadores.

Sem dinheiro sobrando, ficou aquela pergunta: e agora, José?

Pois é, essa cena parece de um filme de terror para síndicos, mas acontece diariamente em muitos condomínios Brasil afora – principalmente em aqueles que estão com as contas seriamente comprometidas há mais tempo, e que começam a mexer no seu fundo de reserva sem a evida reposição.

Causas

Não é novidade que muitos síndicos recorram ao fundo de reserva do condomínio quando apenas a taxa mensal não é mais suficiente para cobrir todos os gastos ordinários, como salários de funcionários, contas de água e luz, manutenção, etc.

E esse uso, claro, leva ao encolhimento do fundo que deveria ser usado em uma situação de manutenção ou emergência no futuro.

Outra causa que contribui para que o fundo seja pequeno é uma contribuição insuficiente.

Geralmente, o recomendado para um fundo de reservas é que o mesmo seja o equivalente a duas ou duas arrecadações e meia do condomínio.

Gasto inesperado

E se, como na história de José, contada acima, acontece um gasto inesperado ou até emergencial?

De imediato, o sugerido por todos os ouvidos pelo SíndicoNet é bastante simples: convocar uma assembleia.

É com o apoio dos demais condôminos que o síndico vai poder optar por alguns caminhos para enfrentar o problema – e o gasto – em questão.

Caso o gasto seja emergencial, o síndico (ou qualquer outro condômino) pode orçar o serviço e mandar executá-lo. Deve, porém, chamar uma assembleia para explicar à coletividade qual foi o problema, mostrar os orçamentos pedidos e dar ciência de todo o procedimento.

Como se precaver

Para não se ver novamente em uma situação em que seja necessário pedir uma cota extra para fazer frente a uma eventualidade, o ideal é ter um fundo de reserva forte – que realmente chegue a duas ou duas arrecadações e meia.

Também é fundamental que esse montante não seja usado para cobrir os gastos do dia-a-dia. E que, caso esse fundo seja usado para esse fim, que seja reposto o mais breve possível

Outra medida para evitar que essa situação se repita é refazer a previsão orçamentária.

“Se a mesma não está conseguindo cobrir os gastos do mês, o caminho certo é ajustar. Não há outro caminho”, explica Vania Dal Maso, gerente geral de condomínios da administradora ItaBrasil.

Isso ajudaria a equilibrar as contas novamente.

Seguro

Uma medida extra de segurança para as finanças do condomínio é optar por um seguro mais amplo, como ensina o síndico profissional Nilton Savieto.

“Nos condomínios que topam investir quase três vezes mais com o seguro, acho que é uma ótima solução.  Em um dos empreendimentos onde trabalho tivemos um problema de alagamento com os elevadores. O seguro cobriu os gastos com o reparo, que foram na ordem de R$ 50 mil”, exemplifica ele.

As apólices com cobertura ampla custam mais, porém oferecem mais em contrapartida do que a cobertura simples, que engloba riscos de incêndio, queda de raio dentro do terreno e explosão de qualquer natureza. O condomínio pode optar por diversas outras coberturas extras, como o de responsabilidade civil do síndico, do condomínio, entre outros.

“Gosto realmente de encarar como um investimento. É uma maneira de ter um cuidado a mais com a edificação”, completa ele.

Opção arriscada

Buscando não aumentar ainda mais a cota condominial, e assim o risco de inadimplência, há quem prefira optar por não deixar o fundo mais robusto.

Apesar de parecer uma decisão racional, essa atitude reativa a possíveis problemas futuros não é a mais recomendada.

“Esperar algo de errado acontecer para então corrigir, ou não ter nenhum plano B além de chamar uma cota extra, não me parece um bom caminho”, opina Gabriel Karpat, diretor da administradora GK.

Isso porque, invariavelmente, o condomínio irá precisar de reparos e, dependendo do tamanho da arreacadação necessária, o valor pode, novamente, vir a aumentar a inadimplência no local.

Planejamento

Gabriel ressalta que atualmente os condomínios tem preferido, primeiro, juntar cerca de 60% ou 70% do valor de uma melhoria que seja necessária ao condomínio, para só então começar o serviço.

“Ter esse dinheiro na mão na hora de contratar barateia o serviço, uma vez que você consegue negociar melhor com os fornecedores”, argumenta ele.

Conhecer a fundo as condições do condomínio é um aliado e tanto para evitar gastos imprevistos.

“Se você souber que daqui a cinco anos precisa trocar os cabos do elevador, dar um upgrade na parte elétrica, e que em dois anos vai precisar pintar a fachada, fica mais fácil provisionar esses investimentos ao longo dos anos. Não pesa e já é o esperado por todos”, ensina Marcio Bagnato, diretor da administradora

O profissional ressalta, porém, que é raro encontrar um empreendimento que busque esse olhar de longo prazo para gastos e manutenção. “Infelizmente, não é o que vemos sempre”

Sem parcelamento

Uma situação ruim pode piorar ainda mais quando a emergência em questão exige pagamento à vista.

Pode ser o caso de uma ação judicial trabalhista ou algo que precise ser pago de uma só vez.

Veja algumas alternativas para o gestor enfrentar o problema:

  1. Arrecadação extra (de uma vez ou poucas parcelas): pedir e cotizar o dinheiro que fará frente a esse custo extra de uma vez é o passo mais comum a ser tomado nesse caso, mas o risco de inadimplência é proprocional ao montante a ser arrecadado entre os condôminos.
  2. Fazer um empréstimo: há empresas especializadas em serviços financeiros para condomínios. Nesses casos também é importante chamar uma assembleia, que deve concordar com a contratação do serviço.
  3. Administradora: em casos extremos, a administradora pode vir a pagar algo que o condomínio não consiga naquele momento. Mas depende muito do relacionamento da empresa com a comunidade, além de não ser algo corriqueiro.

 

Fonte: SindicoNet

Troca de fornecedores

Saiba quando é o momento de substituir um parceiro do condomínio

Condomínios: como saber a hora de trocar os prestadores de serviços?

Quando a portaria e a limpeza são ineficientes, os moradores ou usuários correm riscos de segurança e saúde!

Condôminos de condomínios comerciais ou residências devem estar sempre alertas quanto ao serviço prestado pelos profissionais de portaria. Se as regras para adentrar não estão sendo seguidas, é necessário ficar atento, pois a segurança depende da filtragem dos portões ou portaria. Afinal, do que adianta pagar uma tacha altíssima de condomínio, se nem mesmo a sua propriedade estará segura?

Os erros mais comuns dos porteiros costumam ser: não pedir os documentos dos visitantes; não esperar a liberação via telefone para entradas; não averiguar corretamente as placas dos carros e se é mesmo um condômino ao volante; deixar entrar facilmente prestadores de serviços não cadastrados; liberar a entrada de portadores sem a devida autorização, e não observar cuidadosamente as câmeras de segurança.

Por causa de falhas como estas, é frequente no noticiário as manchetes de invasões, assaltos e arrastões a condomínios. Recentemente houve um caso onde os assaltantes entraram disfarçados de policiais federais, simplesmente porque não foi pedida a identificação dos “falsos policiais” e, em outra situação, dois meninos pularam o muro do condomínio e saíram com o carro de um morador, sem serem barrados na saída.

Outro fator que merece a atenção do condômino é a limpeza, pois dela depende o bem-estar de quem trabalha ou mora em condomínio. Com a falta de higienização adequada aumenta a probabilidade de contaminação de algumas doenças, como os vírus da gripe ou alergias respiratórias ocasionadas por poeira.

Para evitar, é necessário muito cuidado com corrimões, botões de elevadores e maçanetas das portas dos condomínios, entre outras coisas, por causa da grande circulação de pessoas em todas as áreas úteis e comuns aos frequentadores, usuários e moradores.

A limpeza bem executada é fundamental em todos os lugares. Ter um ambiente sempre limpo e bem cuidado mantém uma boa aparência, como também afasta insetos e também evita o perigoso Aedys aegypti – que transmite além da Dengue, a febre Chikungunya e o vírus Zika – e não tem época restrita para se proliferar, já que nosso país é tropical.

Entre as recomendações está recolher o lixo no mínimo uma vez por dia, lavar cestos e latas de lixo sempre que possível e eliminar locais propícios ao acúmulo de água parada. Medidas como essas afastam o mau cheiro e evitam que ratos e insetos se proliferem nas áreas condominiais. É recomendada ainda a limpeza de áreas de lazer, como salões de festas, parquinhos e playgrounds.

Por isso, se a prestadora de serviço não está cumprindo bem as suas tarefas o melhor mesmo é trocar! Para a contratação de uma nova empresa terceirizada de limpeza, zeladoria e portaria é uma prerrogativa do síndico, desde que o valor de contrato não ultrapasse a previsão orçamentária já aprovada.

Porém em condomínios é sempre aconselhável uma decisão ser tomada em assembleia. Decisões tomadas em reunião, se não contraria nenhuma lei ou a convenção do condomínio, dificilmente poderão ser revogadas. Porém, se a decisão é urgente, as providências são tomadas, e só depois se ratifica o que foi decidido e gasto, com uma assembleia.

Mas antes de contratar uma nova empresa é necessário pesqusar sobre as ações desenvolvidas por ela e seu histórico em prestação de serviço. Companhias confiáveis possuem funcionários treinados especificamente para cada área de atuação, seja zeladoria, limpeza ou portaria.

Esses profissionais recebem um treinamento com instruções teóricas e práticas sobre atendimento a clientes, postura profissional, cronograma das atividades diárias e programadas, tipos de produtos ou equipamentos e suas finalidades e, principalmente, conhecem técnicas de segurança e como higienizar ambientes.

E para garantir o bom resultado, esses profissionais possuem encarregados que fiscalizam se o trabalho está sendo desenvolvido de acordo com as instruções.

(*) Amilton Saraiva, especialista em condomínios da GS Terceirização.

Fonte: http://jornaldiadia.com.br/

Salário Indireto

Benefícios aos empregados também nos condomínios

Cesta básica, plano médico e odontológico, custeio de cursos e treinamentos. Esses e outros benefícios, também chamados salários indiretos, sempre representaram para as empresas um forte apelo para conquistar e manter em seus quadros os melhores profissionais do mercado. Uma prática que, aos poucos, vem sendo adotada pelos condomínios em um movimento que cresce no ritmo da profissionalização do setor e apesar do temor de se elevar custos. “Muitos pensam que os benefícios representam um gasto alto demais. Claro que o meu custo operacional vai ser proporcional ao que pagarei pelo valor do benefício e à quantidade de pessoas beneficiadas. Mas as empresas neste cenário de grande competitividade estão abertas a negociar e já há pacotes para todo tipo de caso”, tranquiliza João Luiz Martins Costa, consultor de RH e supervisor de pessoal da Lowndes.

Segundo o especialista, há ainda quem tema que os benefícios venham a ser incorporados ao salário. Uma preocupação que pode ser esquecida, pelo menos, para o caso da ajuda à alimentação. “Se estiverem inscritos no PAT (Programa de Alimentação ao Trabalhador), o condomínio e a empresa fornecedora estarão seguros. O Programa isenta o valor do benefício, impede que esse tenha natureza salarial e, ainda, permite que o empregador desconte um percentual do empregado”, explica.

Outro fator que propicia a adoção dos benefícios pelos condomínios é a liberdade de opção. Por não haver uma obrigatoriedade (por convenção) para essa questão, pode-se estipular o tipo de ajuda que se quer, ou se pode prestar, observando-se apenas a relação custo-benefício antes de optar por quaisquer das modalidades existentes. “Por exemplo: dependendo do tamanho do condomínio, até que ponto dar um vale-alimentação de 100 reais ao empregado pesa no orçamento? No entanto, quanto 100 reais podem representar em uma compra de mercado para o empregado e sua família? E se a opção for por uma gratificação do mesmo valor? Neste caso, o custo total para o condomínio subirá em cerca de 70% com impostos diretos e indiretos. Então, qual a melhor opção? São essas coisas que precisam ser avaliadas”, orienta o especialista.

Condomínios buscam alternativas

No Condomínio Nelito Andrada, em Botafogo, a síndica Cláudia Moura dos Reis aproveitou as obras de reforma do salão de festas e ampliou o alojamento dos empregados, garantindo-lhes uma cozinha onde podem preparar seus alimentos. “Foi uma saída, pois se comiam na rua tinham que optar por um lugar mais baratinho e volta e meia alguém passava mal e tinha que faltar para ir ao médico”, conta. A maioria dos sete empregados do prédio é solteira e não tem família no Rio. “É complicado. Mostrei aos moradores que a alimentação é uma coisa importante e necessária para os empregados, mas nem todos aceitam um aumento, por menor que seja, nos custos do condomínio. A alternativa da cozinha está funcionando bem e, por isso, já estou mais tranquila”, diz.

Nizia Maria Domingues Vilela, síndica do Condomínio Matisse, em Ipanema, contornou o problema até conseguir a aprovação do benefício-alimentação. Chegou a fazer compras e montar ela mesma uma cesta de alimentos no fim do ano. “Isso agora é passado, pois nossos quatro empregados já contam com um vale-alimentação. Uma vitória, pois conseguimos conceder um beneficio importante para eles, que não representou um gasto excessivo para nós e que está fazendo diferença. Eles são meu braço direito, meu braço esquerdo e as pernas. Não custa dar uma contrapartida”, explica. O custo da ajuda é de cerca de 300 reais, divididos pelas 23 unidades do condomínio.

Assistência médica e odontológica também entra na lista

Evitar absenteísmos e uma constante contratação e demissão de empregados são os principais resultados obtidos ao se investir em benefícios. “Tanto o turnover, quanto as ausências, seja por faltas ou licenças médicas, custam muito caro ao empregador. Por isso, benefícios como alimentação e assistência médica são importantes. No caso dos condomínios, sabe-se o número de ausências que ocorre porque o empregado procurou o SUS várias vezes, sem conseguir ser atendido, em muitos casos, perdendo dias de trabalho e fazendo com que, enquanto ele está fora, alguém tenha que cobrir o seu posto”, exemplifica João Luiz. O especialista considera que, se todos os lados da questão forem analisados, os benefícios passarão a ser entendidos como valiosos não só para o empregado, mas também para o empregador.

A assistência médica citada por ele também já é utilizada pelos condomínios, apesar de ser considerada um dos serviços mais caros. Neste, como em outros casos, a saída é buscar uma solução de acordo com o tamanho das possibilidades de cada um. A administração do Lote V, que mantém 45 empregados responsáveis pela manutenção e segurança da área externa de três edifícios em São Conrado, tem um contrato de assistência médica com uma clínica que oferece diferentes especialidades médicas. Para aquelas que a clínica não oferece, é feito um encaminhamento para um outro lugar e a administração do Lote paga essa consulta específica, fazendo o mesmo quando há necessidade de um exame médico mais elaborado. Os empregados ainda podem incluir seus dependentes no plano, contanto que paguem um valor relativo por cada um deles.

Além deste benefício, o Lote V ainda oferece vale-alimentação e plano odontológico, este último também firmado com uma clínica particular por um valor igualmente baixo, que só não inclui no pacote as próteses dentárias. “O plano odontológico é importante não só pela estética. Nós, brasileiros, damos muito pouca atenção à nossa saúde bucal e, no entanto, pode-se perder a visão por causa de um problema dentário”, argumenta João Luiz.

Cursos e treinamentos ainda exigem conscientização

O treinamento também pode ser considerado um grande benefício, mas tudo depende de como a questão é trabalhada no condomínio. “No momento em que o síndico coloca para um empregado que ele vai participar de um curso, o importante é que isto não seja passado como uma obrigação ou punição, mas sim como algo que vai ser bom para ele: uma oportunidade para trocar experiências e qualificar-se melhor”, orienta.

Tratar os recursos humanos como algo estratégico é investir na qualidade de vida nos condomínios. Afinal, esta é uma atividade atípica pela relação empregador-empregado, de muita proximidade e até afetividade e na qual a preocupação com o bem-estar dos colaboradores se diferencia da existente em um universo corporativo. “Neste cenário, os benefícios são muito bem-vindos. Se você conseguir demonstrar para o empregado a importância dele para a administração condominial, agregando a isso benefícios, terá, certamente, um empregado mais satisfeito, mais presente e disposto e por muito mais tempo do que se costuma ter nos condomínios”, conclui João Luiz.

Saiba mais sobre o PAT

O PAT (Programa de Alimentação ao Trabalhador) foi instituído pelo governo federal, através da Lei 6321, de 14 de abril de 1976, com o objetivo de promover a melhoria da situação nutricional dos trabalhadores e prevenir as doenças relacionadas ao trabalho.

Ele isenta as empresas do recolhimento de encargos sociais sobre o valor do benefício e este deixa de ter natureza salarial, não podendo ser incorporado à remuneração para quaisquer efeitos: não constitui base de incidência de contribuição previdenciária (INSS) ou do FGTS e nem se configura como rendimento tributável do trabalhador (Imposto de Renda), conforme o art. 6º do Decreto nº 5, de 14 de janeiro de 1991.

O condomínio ainda pode descontar parte do custo do benefício-alimentação, ficando a participação financeira do trabalhador limitada a 20% do custo direto da refeição, segundo o art. 2º, § 1º, do Decreto nº 349, de 21 de novembro de 1991, e o art. 4º da Portaria nº 03 2002.

A adesão ao PAT é simples e consiste no preenchimento de formulário oficial no endereço eletrônico http://www.guiatrabalhista.com.br/guia/pat.htm. Deusa Abreu, coordenadora de uma empresa de grande porte que trabalha com o Programa explica que é preciso imprimir o documento e guardá-lo para fins de fiscalização. O condomínio deve, ainda, informar sobre sua participação no PAT no Relatório Anual de Informações Sociais (RAIS) e fazer constar do contrato de prestação de serviços de benefício-alimentação o número de registro da empresa contratada. “O Programa desconsidera a adesão do condomínio ou empresa, caso o fornecedor por ele contratado não esteja inscrito também”, alerta.

As modalidades de benefícios-alimentação previstos no Programa são:

Serviço Próprio – quando o contrante toma para si toda responsabilidade pela produção das refeições, desde a contratação de pessoal até a distribuição aos empregados.

Administração de Cozinha e Refeitório – quando o contratante contrata os serviços de uma operadora, que utiliza as instalações do contratante para o preparo e a distribuição das refeições.

Alimentação Convênio – quando os trabalhadores adquirem gêneros alimentícios em estabelecimentos conveniados com empresas operadoras de cartões eletrônicões ou cheques de serviço (cartão ou vale-alimentação para compras em supermercados, por exemplo).

Refeição Convênio – quando os trabalhadores fazem suas refeições em restaurantes conveniados com empresas operadoras de cartões eletrônicos e vale-refeições.

Refeição Transportada – quando as refeições são preparadas em cozinha industrial e transportadas até o local de trabalho.

Cesta de Alimentos – quando são fornecidos aos empregados gêneros alimentícios variados em embalagens especiais, garantindo ao trabalhador ao menos uma refeição diária.

Fonte: lowndes.com.br

Cobrança da taxa

Nem sempre taxa proporcional à fração ideal é a melhor opção

Taxa de condomínio proporcional a tamanho de imóvel causa insatisfação

Segundo especialistas, acordo e até ações judiciais podem alterar cobranças

O primeiro tópico do artigo 1.336 do Código Civil é simples e direto: estabelece como dever do condômino “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”. Mas o que cabe nessas poucas linhas não é suficiente para evitar muita confusão entre vizinhos. Não faltam moradores insatisfeitos com o critério recomendado ou a definição prevista nas suas respectivas convenções. E é aí que começa um cabo de guerra, cujo embate, muitas vezes, vai parar na Justiça.

O advogado Valter Vivas, que presta atendimento jurídico à administradora de condomínios e imóveis Apsa, afirma que, apesar da existência da lei, não há muita segurança quando o assunto é a taxa que cabe à cada unidade. Como ele observa, já existem muitas ações judiciais em curso, e começa-se a pensar em construir novos parâmetros.

— O problema surge do conceito de fração ideal. Diferentemente do que muitos pensam, não se refere apenas à metragem. As incorporadoras, ao criarem seus memoriais e registros, estipulavam as frações ideais de cada unidade de acordo com o valor do imóvel em si. Antigamente, por exemplo, muitas coberturas não eram valorizadas. Existiam neste andar casas funcionais de zelador. O valor da fração ideal poderia ser, então, por um imóvel ser de frente ou em andares mais altos, por exemplo. Não era apenas o tamanho que definia — comenta Vivas.

EM BUSCA DE TAXAS MAIS JUSTAS

O advogado Arnon Velmovitsky, especialista em direito imobiliário, também reconhece que o critério legal, que é aquele presente na convenção, nem sempre é o mais justo.

— É o caso de um prédio de cinco apartamentos, no qual a cobertura tenha uma fração ideal de 2/6 e o critério de cobrança leve em consideração justamente esta proporção. Se mora apenas uma pessoa ali e nos demais apartamentos vivem seis, o morador da cobertura pagará um condomínio equivalente ao dobro das demais unidades, ainda que e a utilização referente ao seu imóvel seja a que menos gastos traz para o condomínio, já que o consumo de água e energia é muito menor — exemplifica o advogado.

É justamente este o raciocínio da médica Luciana Nicodemus. Ela mora em uma das 48 coberturas num condomínio de 144 unidades em Petrópolis.

— Acho errado, porque a gente não usa o dobro dos recursos nas áreas comuns em comparação ao restante dos moradores. Uso a academia e a pista de caminhada igual a todos. Acho que seria justo pagar proporcionalmente apenas gastos que, de fato, são maiores, como uma pintura externa, já que tenho dois andares — defende.

Como os moradores dessas áreas são minoria no condomínio, Luciana afirma que eles nunca conseguiram votar uma alteração para que a taxa fosse calculada sobre novas proporções.

— Sempre que tocava neste assunto durante as reuniões, as pessoas ficavam apreensivas, pois temiam um aumento nas taxas — diz.

ACORDO NA JUSTIÇA

Se uma discussão dessas rende pano para manga numa reunião de condomínio, na Justiça não é diferente. Por isso, como avisa o advogado Renato Anet, quem estiver disposto a levar um caso desses às últimas consequências precisa ter paciência.

— Costumam ser processos muito longos. O caso exigirá, por exemplo, uma prova pericial para comprovar como as despesas que geram o rateio são consumidas igualmente. E como não é um processo muito comum, ainda não existe um histórico de casos anteriores que possam nortear os novos. Isso mudaria se o Superior Tribunal de Justiça batesse o martelo em uma decisão, fazendo com que pudesse ser aproveitada como base para outras — prevê Anet.

O morador de um prédio de cinco unidades em Ipanema, que prefere não se identificar, vivenciou uma discussão deste tipo na Justiça. Como um dos apartamentos era um triplex e o responsável pagava a mesma taxa que todo mundo, ele e outros moradores quiseram que isso fosse revisto.

— Convoquei uma assembleia e, com a maioria favorável, decidimos que o morador do triplex deveria pagar uma taxa compatível com o tamanho do imóvel. Ele teria, então, um aumento de aproximadamente 150% na despesa. Mas o proprietário recorreu na Justiça e, no meio do caminho, fizemos um acordo, fixando um reajuste de 80% na parte dele — relata.

Segundo o advogado André Luiz Junqueira, autor do livro “Condomínios – direitos e deveres”, há casos em que moradores conseguiram até mesmo receber pagamento retroativo após acionarem a Justiça. Um deles aconteceu também em Ipanema, quando o proprietário de uma cobertura não concordou em pagar mais até do que outras coberturas do mesmo prédio.

— Ele moveu uma ação e passou a pagar o mesmo que as outras unidades com o mesmo perfil. Além disso, teve o direito de receber tudo o que pagou a mais nos cinco anos anteriores. A convenção havia sido definida legalmente, mas o Judiciário não entendeu porque ele pagava a mais e anulou o que havia sido definido — relata.

A administradora Selma Fonseca participou ativamente de uma discussão sobre a cobrança de condomínio por fração ideal no prédio onde reside, no Recreio. A taxa já era definida sob este critério, mas não abrangia as áreas ampliadas. Alguns residentes, então, pediram que esses espaços fossem incorporados ao cálculo.

— Fizemos um trabalho para mostrar a todos como as áreas ampliadas não faziam parte da área comum. E, no nosso caso, já tínhamos a cobrança do consumo de água feita individualmente, o que torna essa visualização muito mais fácil. Todos os argumentos foram apresentados juntamente com um parecer jurídico, o que reforçou a confiança das pessoas. Todos entenderam os argumentos, e seguimos vivendo em paz — comemora ela.

Moradora de uma das coberturas, Selma paga conforme a proporção do primeiro pavimento. Se o segundo fosse incorporado ao cálculo, ela teria um aumento de 70% na taxa de aproximadamente R$ 1.300 que paga mensalmente.

— Uma conversa amigável, com bons argumentos, é sempre o melhor caminho — conclui.

ÂNIMOS CONTROLADOS

Segundo o advogado André Luiz Junqueira, a história de Selma é um ótimo exemplo para quem busca uma solução.

— A dica é tentar discutir em assembleia, levando suas razões, sem achar que o outro está te roubando — recomenda ele, dizendo que este é um pensamento recorrente entre as pessoas que sentem em desvantagem. — Não havendo acordo, aí, sim, pode ser o momento de buscar o Judiciário.

Mas, antes disso, como Junqueira lembra, há outro recurso capaz de solucionar o problema: a Câmara de Mediação do Sindicato da Habitação (Secovi).

— Percebemos que muitos problemas não são resolvidos em reuniões de condomínio por causa do calor da emoção. Na câmara de negociação, a presença de um mediador e de um número reduzido de pessoas pode fazer com que os argumentos fiquem mais claros. E isso pode representar uma economia de tempo e dinheiro, ao evitar uma ação no Judiciário — afirma o advogado.

Fonte: SindicoNet

Condomínio sem corrupção

Veja como evitar que esse problema aconteça no seu condomínio

Veja como evitar que esse problema aconteça no seu condomínio
“A falta de transparência resulta em desconfiança e um profundo sentimento de insegurança”. Frase do Dalai Lama pode parecer repetitiva, mas se encaixa como uma luva quando o assunto é transparência e boas práticas de gestão no condomínio.

Ainda mais em uma semana como esta, quando o Brasil inteiro acompanhou uma reportagem sobre condomínios que quase foram à falência por causa de síndicos corruptos.

Pois é, a figura do síndico, que já tem uma imagem desgastada em decorrência de uma minoria de gestores mal intencionados, acabou sendo ainda mais afetada negativamente pela reportagem.

É uma dúvida frequente que assola os síndicos bem intencionados. Como evitar ser alvo de acusações injustas e transmitir mais confiança aos moradores?

E quanto aos condôminos, como impedir que uma gestão corrupta se instale em seu condomínio?

Primeiro, é importante frisar que não há uma receita definitiva de como manter a corrupção, o desvio de dinheiro e a má gestão longe dos condomínios.

O que se pode fazer em todos os lugares, porém, é ter uma gestão transparente que permita acompanhar, de perto e sistematicamente, os gastos do condomínio.

Para isso, o seu condomínio (ou a sua gestão) deve contar com pelo menos alguns desses itens. Mas, de preferência, todos. Veja:

  • Moradores participativos: quando os moradores acompanham a gestão e vão nas assembleias, o condomínio todo tende a seguir o que foi acordado. Mas quando as reuniões vivem às moscas, esse pode ser o sinal verde de que “a ocasião faz o ladrão”. É aí que o gestor mal intencionado vê pista livre para agir.
  • Conselho ativo: quando o conselho não se reúne com frequência, e “olhar as pastas” se resume a uma passada de olhos nos documentos – mesmo sem saber o que aquilo significa – é mais um sinal verde para o síndico mal intencionado. “O ideal é que o conselho saiba lidar com os números e conheça os balancetes do condomínio. É importante também fazer uma ata de todas as reuniões e disponibilizá-las para os demais moradores”, assinala Rosey Schwartz, professora do curso de gestão condominial da Escola Paulista de Direito.
  • Gestão transparente: manter a massa condominial bem informada e deixar os condôminos sempre à vontade quando forem questionar algum gasto, ou pedir para ver a pasta do mês é sempre sinal que o gestor não tem nada a esconder. Optar por empresa administradora que ofereça um portal onde se possa acompanhar os pagamentos feitos pelo condomínio também demonstra transparência e poupa o síndico de desgastes.

O bom síndico é aquele que consegue passar confiança para os moradores e, assim, exercer uma gestão tranquila e positiva. Mas isso só é possível conquistar com muita transparência e uma postura pautada sempre pela ética. Qualquer deslize é fatal, a confiança vai embora. Uma auditoria preventiva independente também pode ser muito útil no sentido de reforçar a segurança e conficança dos moradores, ressalta Julio Paim, diretor do SíndicoNet.

Tipos de fraude

Praticamente, qualquer serviço ou compra efetuada pelo condomínio é passível de fraude. Veja alguns tipos mais comuns:

  • Superfaturamento de serviços: o síndico pede uma porcentagem do valor de uma obra/serviço à empresa que irá executar o trabalho no condomínio. Muitas vezes, pode fazer isso com todas as empresas que oferecem orçamento.
  • Reembolso para o síndico: muitas vezes o gestor pode gastar, sem prévia autorização, um certo montante. Geralmente, esse valor é aprovado previamente em assembleia. Ter essa autonomia não é o problema. Só deve-se saber onde o dinheiro foi gasto.

“Mais importante do que limitar ou não esse gasto, é cobrar comprovação de sua aplicação adequada no condomínio”, explica o advogado especialista em condomínios André Junqueira. O que quer dizer que não basta que o gestor apresente as notas ficais (sempre preferível a recibos). Os gastos discriminados ali devem estar de acordo com o que se espera da função de síndico.

  • Não pagamento de impostos/encargos: esse tipo de desvio é mais difícil de pegar, principalmente se no conselho não houver ninguém mais capacitado a fazer esse tipo de análise. (saiba mais sobre auditoria abaixo)
  • Serviços emergenciais ou de difícil comprovação: quando há diversas manutenções em locais como telhado, para-raios, canos subterrâneos cujo reparo sempre é feito de maneira emergencial (sem diversos orçamentos e sem prévia autorização assemblear)
  • Recebimento de cotas atrasadas: caso não haja o acompanhamento correto, o gestor pode receber diretamente do devedor o dinheiro de cotas em aberto e não repassar o valor à conta do condomínio.

Auditoria preventiva

Um serviço que ajuda, e muito, o condomínio a perceber logo possíveis desvios e atos de má gestão é a auditoria preventiva feita por uma empresa independente.

Diferente do que muitos acreditam, esse tipo de serviço pode não ser tão pesado para o condomínio, uma vez que o custo para cada unidade pode não ser superior a R$ 5 mensais.

“O valor do serviço depende de itens como o volume de documentos a serem analisados todos os meses, número de funcionários, de unidades”, explica Marcos Roberto, auditor e diretor da Odara auditoria, empresa especializada em condomínios.

Com o acompanhamento mensal dos gastos do condomínio fica muito mais simples – e barato – de detectar problemas como má fé ou falta de conhecimento na gestão.

“Até hoje, nunca pegamos um condomínio que não estivesse com pelo menos alguma coisa pequena errada. E um imposto atrasado já pode receber 20% de multa. Dependendo do valor, se ninguém checar e for atrás, isso vira uma bola de neve enorme para o condomínio”, explica Danilo Sidney Lima Oliveira, auditor e perito judicial e diretor da Destaque Auditores Independentes.

Como funciona?

A auditoria faz o papel de ver se as contas do condomínio “batem” com as notas fiscais oferecidas, se tudo que deveria entrar para a conta do condomínio realmente está lá, na data correta.

Se quem está em dia com o condomínio realmente pagou. Se as notas fiscais apresentadas realmente representam serviços prestados ao condomínio.

Mas o papel da auditoria não termina aí.

“Também é importante fazer um trabalho de campo. Saber se o valor pago por determinados serviços é o de mercado. Fora isso, também checamos a situação de parceiros do condomínio, como empresa terceirizadora, de segurança, etc.”, aponta Marcos Roberto.

Como contratar

O ideal é que a contratação desse tipo de serviço seja posta em pauta em uma assembleia, e aprovado pela maioria simples dos presentes. Dessa forma, não são necessários maiores debates acerca do assunto.

Caso o síndico concorde a princípio com o serviço, mas comece a “enrolar” para contratar uma empresa, o conselho pode aí cumprir seu papel e dar encaminhamento ao que foi decidido em assembleia.

“Se nem assim for possível contratar a auditoria, um quarto dos condôminos pode convocar uma assembleia e pedir explicações para o síndico sobre o assunto. Inclusive, isso pode posteriormente caracterizar má gestão do síndico”, explica Rodrigo Karpat, advogado especialista em condomínios e colunista do SíndicoNet.

Alternativas

Uma forma pouco ortodoxa de se contar com auditoria no condomínio é quando um morador, ou um grupo, contrata por si só o serviço, arcando com o investimento. Caso se comprove algum vício ou algo que caracterize má gestão, os condôminos têm, então, provas mais factíveis para pedir que o síndico deixe seu posto.

De que lado está a administradora?

Quando se percebe um rombo nas finanças do condomínio, muitos se perguntam sobre o papel da empresa administradora de condomínios. Não deveria ela ter avisado os condôminos sobre atos praticados ali que pareciam no mínimo estranhos?

Essa é uma questão delicada e polêmica, visto que diversas fontes deram pontos de vista opostos para essa pergunta.

“Muitas vezes as administradoras são omissas em relação a esse tema, ficam com medo de perder o cliente caso apontem as irregularidades”, assinala Nilton Savieto, síndico profissional.

Para Gabriel de Souza, proprietário da administradora Prop Starter, é sim dever da administradora avisar, pelo menos ao conselho, quando o síndico dá sinais claros de erros ou má fé na gestão do condomínio.

“Se a empresa sabe que o gestor está cometendo um crime, por exemplo, e não fala nada, guarda para si a informação, como isso seria algo que não ser cúmplice?” argumenta Gabriel.

Para ele, nesses casos, o indicado para a administradora é sempre chamar para conversar um conselheiro que não seja tão próximo ao síndico e expor os fatos.

Mas para outros especialistas, esse nem sempre é o papel da administradora avaliar o desempenho do síndico.

“Quando contratada, a empresa fica subordinada ao síndico. Daí, muitas vezes pode ficar amarrada a essa situação”, pesa Danilo Oliveira.

A administradora, porém, deve ajudar com boas práticas de mercado, como oferecer a prestação de contas mensal, e garantindo que as contas do condomínio sejam auditáveis. Para isso, a contabilidade deve seguir parâmetros internacionais.

Síndico errou – e aí, como fica?

O que acontece quando fica realmente comprovado que o gestor realmente errou, seja por ignorância ou má fé?

O condomínio tem, sim, como se defender de atos ilegais do síndico, como explica o advogado André Junqueira.

“O síndico pode ser processado de 3 formas: administrativamente, civilmente e criminalmente.

Em âmbito administrativo, o condomínio pode aplicar penas como multa, inelegibilidade e outras, recusa de emitir quitação da unidade (no caso de ser condômino), dependendo da convenção e do contrato, nesse último caso, se for síndico profissional.

Na esfera cível, pode-se mover ações judicial, especialmente indenizatória, para obter de volta todo o prejuízo sofrido.

E, perante a justiça criminal, o síndico pode ser até preso pela prática de crimes como apropriação indébita e outros aplicáveis”

Má fé ou má gestão?

É extremamente importante que haja uma diferenciação clara sobre uma situação e outra.

  • A má fé ocorre quando o gestor realmente tem intenção em levar vantagem da situação, como, por exemplo, superfaturar obras e apresentar notas fiscais de almoços pessoais para serem pagos pelo condomínio.
  • Já a má gestão nem sempre é fruto de intenção, pode ser apenas desconhecimento. Deixar o condomínio sem AVCB pode ser considerado negligência e um sinal claro de má gestão, mas não pode ser considerada do de má fé se o síndico não sabia que precisava renovar o documento.

Mesmo não sendo intencional, a má gestão pode levar o síndico a perder o cargo e, dependendo do caso e comprovada a negligência, responder na justiça pelos seus atos.

Boas práticas

Não se trata de colocar todos os síndicos no mesmo balaio de corrupção. Para nós, do SíndicoNet, é claro e cristalino que a grande maioria dos síndicos é correta e não é corrupta.

Mas como citamos no começo da matéria, infelizmente, não basta ser honesto. Há que se transparecer honestidade também.

Por isso, elencamos abaixo algumas boas práticas para que se alcance um bom nível de transparência:

  • Pequena prestação de contas mensal: todos os meses enviar, junto com o boleto, um resumo das contas do condomínio
  • Plantão de dúvidas: estar disponível para conversar com os moradores pessoalmente, pelo menos duas vezes por mês, é fundamental. Crie o hábito de avisar os moradores, usando cartazes ou comunicados em áreas comuns, sobre data, horário e local do encontro.
  • Comunicação periódica: um pequeno resumo todas as semanas, ou a cada quinze dias, mostrando o que está sendo feito no condomínio é uma ótima maneira de ser transparente. Explicar as etapas de uma grande obra, ou mostrar o que está sendo feito com o dinheiro economizado na conta de água, por exemplo, também é de grande valia
  • Aposte em novas ferramentas de comunicação: hoje há diversas ferramentas para facilitar a comunicação do síndico com os moradores. Um bom exemplo são sites para condomínios, que podem centralizar ali todas as demandas do síndico por parte dos moradores (conheça o CondoMundo, sistema criado pelo SíndicoNet para melhorar a comunicação nos condomínios)
  • Conversas com o conselho: tão importante quanto estar disponível para a massa condominial é poder dirimir qualquer dúvida que os conselheiros tenham. Não os deixe sem resposta
  • Seguir o que for decidido em assembleia: se foi decidida a contratação de um serviço, o mesmo deve ser feito. Evite ao máximo ‘burlar’ o que foi acordado em assembleia

Casos reais

Sob a condição do anonimato, alguns profissionais da área de condomínio relataram ao SíndicoNet histórias de como lidaram com má gestão e corrupção Veja o que é possível aprender com esses casos e evitar que o mesmo aconteça no seu condomínio.

Caso 1: Reembolso sem fim

“Nós da administradora estávamos recebendo muitos recibos para reembolso do síndico de coisas que considerávamos estranhas: almoço com cerveja em restaurantes longe do condomínio, recibos de botijão de gás – sendo que no local o gás era encanado – e muitos recibos de manutenções feitas às pressas, em locais de difícil acesso.

Explicamos ao síndico que não iríamos pagar diversos custos. Nesse meio tempo, chamei um conselheiro, com quem tínhamos melhor relacionamento, para conversar aqui. Ele trouxe outro conselheiro e mostramos a situação.

Os dois ficaram perplexos, mas entenderam a situação. Eu pedi discrição deles, mas no dia seguinte o prédio inteiro já estava a par da situação.

Como faltava apenas um mês para acabar a gestão dele, esperaram a assembleia de aprovação de contas e eleição para tirar as dúvidas.

Incrivelmente, o síndico assumiu tudo o que fez. Mas disse que fez por desconhecimento. Suas contas não foram aprovadas. E ele ainda quis se candidatar para síndico! Teve apenas um voto”

Caso 2: O mistério das latas de tinta

“Nós já administrávamos o condomínio há uns 20 anos. Sabia que para pintar, eram necessárias 110 latas de tinta. Fizemos o pedido. Dali alguns dias, o zelador pediu mais 750 latas. Disse que deu errado uma parte da pintura, que teve que raspar… eu achei a história mal contada, e fui perguntar para o síndico se devia mesmo fazer o pedido.

Ele disse que sim, e rápido. Foi ríspido. Eu alertei que havia algo estranho acontecendo, e ele disse que confiava no funcionário.

Depois da chegada das 50 latas de tinta, o zelador novamente me ligou pedindo mais 70 latas. Aí tive certeza de que havia algo de errado.

Fui conversar com um conselheiro, que se mostrou um tanto relutante com a situação. O síndico era um senhor, com posses. Não dava mesmo para entender a necessidade de se roubar umas latas de tinta.

O conselheiro me pediu uma reunião para dali a dois dias. Disse que iria averiguar ao máximo o que havia ocorrido.  Fui, então, ao condomínio. Cheguei lá e perguntei, ao zelador, sobre as latas. Haviam apenas 15 no local. Ninguém sabia onde estavam. O zelador disse que já tinham sido usadas – o que era pouquíssimo provável de um dia para o outro.

Disse aos porteiros que alguém tinha que saber para onde as latas tinham ido, porque claramente não tinham sido usadas no condomínio. Que ia ter polícia no prédio, em breve, porque estava pedindo as imagens da CFTV.

Um porteiro, então, me confidenciou que sim, era o zelador quem estava tirando as latas de tinta de dentro do condomínio. Mas que o síndico sabia, uma vez que as latas estavam indo para a empresa do gestor.

Com essa informação em mãos, fui conversar com o conselheiro, pessoa honesta e acima de qualquer suspeita. Ele disse para marcarmos uma reunião todos juntos, para esclarecermos o caso.

O zelador nós mandamos embora por justa causa – ele não quis entregar o síndico. O gestor, por sua vez, apenas avisou o conselheiro que abriria mão do cargo e que não compareceria a reunião por não estar se sentindo bem. Disse que as latas de tinta voltariam para o condomínio.

O funcionário demitido ainda tentou, pela via judicial, se demitir, para não ficar com a ‘carteira suja’. O juiz do trabalho não aceitou quando mostramos as provas da sua participação no esquema de desvio das latas de tinta.

Até hoje o síndico desse condomínio é esse mesmo homem, que já foi conselheiro.”

Caso 3,  A aplicação fantástica

“Havia um síndico que a gente já prestava atenção devido aos excessos de serviços emergenciais efetuados no condomínio.

O empreendimento ia bem, mas, ao fazer o balancete, descobrimos um saque de R$ 40 mil do fundo do condomínio, feito pelo síndico. Ligamos para saber o que estava ocorrendo. Ele me disse que colocou o dinheiro em uma aplicação.

Pedi o extrato do banco para comprovar, e ele se negou a me mandar. Como eu estava fazendo o balancete para colocá-lo no verso dos boletos, escrevi “R$ 40 mil sacados pelo síndico, para possível aplicação, sem comprovação”.

No dia seguinte, ele estava aqui na empresa, esbravejando. Infelizmente (ou felizmente), os boletos já tinham sido impressos e/ou encaminhados por e-mail para os moradores.  Disse que estava pronto para me corrigir perante os moradores. Só queria mesmo um extrato do banco. Ele não quis me mostrar.

Pediu-se uma assembleia para explicar o que havia sido feito com o dinheiro do condomínio.

Nesse ínterim, o gestor sacou mais R$ 20 mil da conta do condomínio.

No dia da assembleia, ele fez um depósito, em cheque, e mostrou para todos na assembleia que estava quite com o condomínio.

Disse que havia colocado o dinheiro em uma aplicação que renderia 2,5% por mês ao condomínio. Sorte que havia pessoas que trabalhavam em banco e disseram que essa taxa não era prática comum. Outros quiseram saber onde era essa ‘maravilha’ para poderem investir também.

Como não havia ninguém interessado na vaga, ele permaneceu no posto. Então, deu a entender que dispensaria os nossos serviços. A assembleia se revoltou e disse que para ele ocupar o cargo, a condição era nos manter na administração.

Nós demos as nossas condições: síndico e administradora, juntos, assinariam os cheques do condomínio, a empresa decidiria e ofereceria suporte quando fossem necessárias obras (sempre indicaríamos os fornecedores) e não pagaríamos mais nada que não fosse orçado previamente.

Ele devolveu o que devia ao condomínio, e entregou o cargo no ano seguinte.”

Caso 4, Rombo nas contas

Muita gente deve contratar um síndico profissional pensando que essa vai ser a saída para os problemas de falta de tempo de fiscalizar a gestão condomínio, o que geralmente não é o caso.

Faço parte do conselho do meu condomínio e já fui síndico. Como o condomínio é pequeno, optamos pelos serviços de um gestor profissional.

Só que, infelizmente, nós não acompanhamos o trabalho como deveríamos.

O novo gestor trocou a empresa terceirizada por outra. Disse que não haveria multa rescisória. Ninguém do conselho foi atrás, porque a nova empresa era muito boa.

Depois, contratou um serviço emergencial de desentupimento no valor de R$ 14 mil. Ele disse à administradora que havia pago do próprio bolso, e pediu o reembolso pelo serviço.

Detalhes: na verdade, havia multa sim, uma vez que a dispensa à empresa não foi motivada. Além, é claro, do serviço de desentupimento que não foi pago ao prestador de serviços, o síndico embolsou todo o valor. Ou seja: pelo menos R$ 35 mil de prejuízo aos cofres do condomínio.

Ficamos muito surpresos por não termos sido alertados pela administradora. Mas a empresa, muitas vezes, não se vê na obrigação de fiscalizar os atos do síndico.

Agora contratamos um advogado especializado em condomínios para reaver esses valores. Mas que fique a lição: é fundamental que o conselho do condomínio seja ativo. Não importa se síndico profissional ou morador: estar atento aos feitos do gestor é sempre de suma importância”

Fonte: SindicoNet

Função do conselho fiscal em condomínios

O novo código civil, em seu artigo 1356, tornou alternativo a eleição de conselho consultivo ou fiscal em condomínios. Em seu artigo, diz que “Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, constituído por três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não excedente a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico”. Mesmo que tenha se tornado opcional, a sua constituição é de suma importância para a vida e saúde condominial.

Dessa forma essa oportunidade, permitida pelo novo código civil, é incompreendida até mesmo por síndicos e administradores de condomínios. Por meio das convenções, eles definem a existência de um conselho fiscal para que as finanças do condomínio sejam vistas de perto. O conselho fiscal, constituído por condôminos, é órgão integrante do condomínio e de forma alguma deve ser tratado como uma função secundária ou burocrática. Cabe a esse importante grupo, com integrantes eleitos em assembleia geral, averiguar as contas e enviar informações indicando ou não a sua aprovação. Essas informações podem servir de base para que os outros condôminos ratifiquem a sua recomendação ou a contrariem, de maneira a evitar problemas mais graves nos caixas e na administração do mesmo.

Dessa forma e de responsabilidade do conselho fiscal, a avaliação das contas do condomínio, sua exatidão e a correta aplicação dos recursos arrecadados e aprovados na previsão orçamentária periódica. As dúvidas, normais nessa tarefa, sempre devem ser conduzidas ao responsável pela gestão, para que este possa ter a oportunidade de resolver, se esse for o caso. Com essa forma de conduta, síndico e condôminos terão a transparência que a gestão exige. E o condomínio terá garantido a sua saúde financeira.

Fonte: seucondominio.com.br

Registro eletrônico de imóvel deve estar disponível até junho

Ferramenta promete agilizar trâmites relacionados à compra e venda e à consulta da documentação do bem

Até junho, o acesso ao registro de imóvel e às demais documentações referentes ao bem estará disponível a um clique. Neste mês termina o prazo para que os Cartórios de Registro de Imóveis finalizem a implantação do sistema online – e integrado – para oferecer o serviço de registro, consulta, acompanhamento e emissão das certidões por meio eletrônico.

A medida foi instituída pela lei nº 11.977/2009 e tem por objetivo agilizar e tornar mais eficientes as transações que envolvem os imóveis, como as de compra e venda e de liberação do financiamento imobiliário, por exemplo.

“Tanto o tabelionato quanto o registro de imóveis sempre desejaram utilizar o registro eletrônico, mas antes não havia previsão de validade para ele, o que mudou com a chegada da lei federal”, explica João Carlos Kloster, diretor de Registro de Imóveis da Associação dos Notários e Registradores do Estado do Paraná (Anoreg-PR).

De acordo com a legislação, cada estado tem autonomia para elaborar o seu projeto de registro eletrônico, o que faz com que em alguns deles, como São Paulo, o serviço já esteja disponível.

No Paraná, segundo Kloster, os cartórios já estão aptos a trabalhar eletronicamente, faltando para isso a publicação de um provimento que irá regulamentar a plataforma por parte do Tribunal de Justiça do estado. “Quanto antes vier a publicação deste regulamento, antes estaremos preparados para disponibilizar o serviço para a população”, afirma Kloster.

Vantagens

A agilidade para a solicitação de serviços e a consulta das informações referentes ao bem é a principal vantagem da ferramenta. Isto porque, quando a plataforma estiver em funcionamento, não será mais necessário ir pessoalmente ao cartório para fazer o registro do imóvel ou retirar a matrícula atualizada, por exemplo. “Ao invés de perder tempo com deslocamento e de gastar com táxi ou estacionamento, a pessoa poderá fazer tudo de casa ou do escritório, em qualquer horário”, exemplifica o diretor.

Outros benefícios apontados pela advogada Oksana Guerra, que atua na área de direito imobiliário do escritório Alceu Machado, Sperb & Bonat Cordeiro, são a possibilidade de se evitar fraudes nas informações repassadas e a agilidade no acesso à documentação necessária para a liberação do crédito imobiliário, por exemplo, por meio da possibilidade de se implantar a assinatura digital dos contratos. “[A plataforma] irá reduzir bastante o período de análise do crédito e o risco de fraude, pois o banco poderá verificar quem são os proprietários e se há alguma pendência judicial sobre o imóvel de forma online, em tempo real. Também existe a previsão de que em algum momento haja a centralização nacional destes dados”, acrescenta.

Kloster diz ainda que, da mesma forma como acontece hoje, os registradores farão a análise das informações dentro da escritura eletrônica para garantir a segurança das negociações. Os custos referentes à prestação dos serviços também serão mantidos – a cobrança deverá ser realizada por meio de guias de recolhimento geradas no momento da solicitação.

“Renavam dos imóveis” não emplaca

Em vigor desde novembro de 2014, a medida que instituiu o princípio da concentração de matrícula, apelidada de “Renavam dos imóveis”, parece ainda não ter emplacado. Ela permite que todas as informações referentes à propriedade do bem, incluindo as ações judiciais em curso contra seus proprietários, nas quais o imóvel possa ser tomado como garantia à execução, estejam centralizadas no registro de imóveis, o que traz agilidade e segurança às negociações imobiliárias.

João Carlos Kloster, diretor de Registro de Imóveis da Anoreg-PR, diz que é tímido o número de atualizações nas matrículas dos processos judiciais já existentes antes da publicação da medida, assim como o das ações ingressadas após a entrada dela em vigor. “Isso dá a impressão de que ou o número de processos não é tão grande quanto imaginamos, ou que as partes não têm o devido cuidado de levar o gravame à matrícula do imóvel, o que pode fazer diferença para quem ganhar o processo” acrescenta.

O diretor lembra que os processos que estão sendo iniciados devem ser averbados imediatamente à matrícula. Já para os que estavam em andamento, a data limite é 20 de janeiro de 2017 – o prazo inicial, que venceria em novembro de 2016, foi prorrogado com a publicação da lei nº 13.097/2015.

Risco

O comprador que adquire um imóvel sobre o qual constem averbações assume o risco de ter o bem tomado como garantia, caso o antigo proprietário seja condenado. Da mesma forma que, se nada constar na matrícula, ele tem a garantia de que o bem não pode ser requerido em ações judiciais anteriores à compra.

Por isso, até que se expire o prazo para a averbação, a orientação é a de que o comprador retire todas as certidões antes de fechar o negócio, o que previne possíveis problemas.

Fonte: gazetadopovo.com.br

Terceirização: Quais os riscos e vantagens?

Terceirização: Quais os riscos e vantagens?

Os funcionários em um condomínio são os que cuidam do patrimônio e bem estar de todos os moradores e geralmente são responsáveis pela metade do valor da contribuição mensal dos condôminos. Como podem ser terceirizados nos edifícios, segundo as normas da Consolidação das Leis do Trabalho (CLT) e a súmula 331 do Tribunal Superior do Trabalho (TST), a procura por esse tipo de contratação cresce no setor.

As opiniões se dividem quando o assunto é o benefício em comparação com a instalação do colaborador no quadro direto da administração do prédio, quando é assinada a carteira de trabalho.Segundo o enunciado 331 do TST, “não forma vinculo de emprego com o tomador a contratação de serviços de vigilância, de conservação e limpeza, bem como a de serviços especializados ligados a atividade meio (que não é o objetivo da existência da organização, mas importante para a sua conservação), desde que inexistente a pessoalidade e a subordinação direta”. A atividade fim está descrita no inciso 2 do artigo 581 da CLT e compreende as atividades essenciais e normais para as quais a empresa se constituiu.

De acordo com o presidente da Associação Catarinense dos Advogados Trabalhistas (ACAT), Felipe Borba Caliendo, em um edifício residencial, por exemplo, a finalidade é a morada. “Mesmo sem nenhum empregado, o condomínio continua a prestar a sua função, por isso os trabalhadores de limpeza e segurança não são considerados de atividade fim e sim a de meio e por isso podem ser terceirizados”, explica.

Zelador terceirizado, só sem subordinação direta.

Se os serviços de limpeza e vigilância facilmente são entendidos como passível à terceirização, já o de zeladoria é mais complicado definir. Para o diretor geral da Academia Superior da Advocacia Trabalhista de Santa Catarina (ASAT/SC), Allexsandre Gerent, o caso do zelador pode configurar de forma diferente dos demais colaboradores. “Ele tem a função de cuidar de tudo o que ocorre no condomínio. Está dentro da atividade fim”, defende.

No edifício Dona Olga, no bairro Estreito, na Capital, a parte de limpeza e portaria fica em cargo de uma empresa do ramo, já o zelador “é um cargo de confiança. Ele já está conosco há 14 anos e até para dar dispensa é por assembléia”, relata o síndico Ivan de Carvalho. Existem especialistas que apontam que o zelador também pode ser terceirizado, mas é importante salientar, que nesse caso, não poderá ser subordinado pelo síndico.

Custo benefício

O Sindicato das Empresas de Asseio, Conservação e Serviços Terceirizados (Seac/SC), pondera que há uma redução significativa dos custos da empresa. Deixa-se de pagar por estoque de materiais e maquinários, que se tornam responsabilidade do parceiro. Além da redução da folha de pagamento, não se gasta tempo e dinheiro com o treinamento de empregados para exercerem funções inerentes à atividade-meio. O gestor executivo da entidade, Evandro Fortunato Linhares, relata que por as prestadoras de serviços serem especializadas nas suas áreas de atuação, o investimento feito em treinamento e qualificação é considerável.

Ele salienta que os custos são variáveis na contratação de uma empresa, pois depende da necessidade do tomador e das normas estabelecidas pela legislação e Convenção Coletiva de Trabalho. “A prática de preços inexeqüíveis estimula a sonegação das obrigações trabalhistas e fiscais”, adverte.

Experiências de síndicos

Para a síndica do edifício Kaynara, no Estreito, em Florianópolis, a terceirização foi a solução certeira para as suas dificuldades. O prédio teve sua portaria terceirizada temporariamente, pois dos três funcionários do condomínio, dois estão em perícia médica. Segundo ela, o valor mensal é mais alto, mas se colocar na ponta do lápis compensa. “Se algum colaborador não vem, a empresa se responsabiliza de enviar um outro”, diz. A mudança deu certo e recentemente foi decidido em assembléia a troca definitiva do sistema. Já a síndica do edifício Albatroz, em Balneário Camboriú, Vera Lúcia Figueira Claro prefere não abrir mão de ter os funcionários contratados diretamente. “Em uma terceirização fica outra pessoa no meio intermediando. Não posso ir diretamente à faxineira solicitar o que quero porque ela não é minha funcionária”, comenta.

De acordo com o advogado Felipe Borba Caliendo, caso seja comprovada a subordinação do colaborador terceirizado com as lideranças do prédio, o trabalhador poderá pedir vínculo empregatício com o condomínio.

A co-responsabilidade do condomínio

Um dos principais motivos que levam os condomínios a terceirizarem os serviços de limpeza e vigilância é não ter que se responsabilizar com tributos e direitos trabalhistas. Mas é importante salientar que, “se ocorrer da empresa ficar inadimplente com as obrigações com o empregado, o condomínio é considerado co-responsável”, diz o advogado, Allexsandre Gerent.

A determinação consta no enunciado 331 do TST. De acordo com Linhares, depois de celebrado o contrato de prestação de serviços com a empresa terceirizada, o condomínio deve exigir antes do pagamento mensal documentos como: cópias do contracheque e comprovante de pagamento, da guia de recolhimento do Instituto Nacional do Seguro Social (INSS) e do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). Já o condomínio tem o dever de reter 11% na nota fiscal em favor do INSS em nome da empresa contratada. No edifício Dona Olga, o síndico Ivan de Carvalho, só percebeu que a empresa terceirizada estava com o pagamento do FGTS da faxineira atrasado quando ela pediu demissão. “Entramos em contato com a empresa e eles sanaram o problema, mas ficamos preocupados. Poderia nos causar problema mais tarde”, analisa.

Recomendações para o contrato

- Dimensionar os serviços a serem contratados em número de pessoal, função e jornada trabalho;

- Solicitar propostas de posse do número de pessoas necessárias e respectivas jornadas;

- Tomar as propostas com discriminação de preços por trabalhador de acordo com piso salarial e encargos. A partir disso, é possível ao contratante obter um valor-referência do contrato a preço exeqüível. Os demais fatores componentes do preço será a taxa de lucro e obrigações com a segurança e saúde do trabalhador.

- Analisar as propostas, desconsiderando as que tenham apresentado valores incompatíveis com os de mercado;

- Verificar a idoneidade das empresas escolhidas. Exigir documentos como: certidões atualizadas e negativas de débito com o INSS, Receita Federal, prefeitura e FGTS, contrato social e alterações. No seguimento de vigilância, verificar a autorização de funcionamento e certificado de segurança expedido pela Polícia Federal. Consultar o Procon e outros clientes.

- Inserir no contrato cláusulas punitivas a serem aplicadas em caso de descumprimento do mesmo.

Fonte: CondominioSC

Sete passos para a transparência

Prestação de contas recorrente é a melhor alternativa

Gestão transparente

É inegável a importância de uma boa prestação de contas para o condomínio. Tanto é que a mesma é obrigatória: deve ser feita, no mínimo, anualmente, conforme o artigo 1.348 do Código Civil, da parte das competências do síndico: VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;

Mas é fundamental, no resto do ano, que haja tranquilidade entre os condôminos de que os recursos de todos estão sendo bem empregados.

Por isso, elencamos abaixo algumas medidas para que a sua gestão tenha como característica a transparência na prestação de contas.

1) Auditoria preventiva

Os benefícios de uma auditoria mensal e preventiva são expressivos, principalmente em condomínios de grande porte, onde há a necessidade de diversos prestadores de serviços e há um volume de compras consideravelmente maior que em um condomínio de pequeno porte.

Com esse tipo de serviço, um profissional audita a pasta de contas mensalmente, e indicam se aquele material está dentro do esperado ou não.

É indicado que todos os moradores tenham acesso ao relatório da empresa auditora, que deve necessariamente ter um contador para assinar o parecer.

2) Balancete no boleto

Essa medida já é usada em diversos condomínios e tem tido boa aceitação onde é implantada.

“A informação é sempre bem vinda para os moradores. Mesmo que não fique muito claro para todos, vale a pena usar o boleto para dar ciência aos moradores sobre a saúde financeira do empreendimento”, argumenta Gabriel Karpat, diretor da administradora GK.

3) Site do condomínio

É cada vez mais comum hoje que condomínios ou administradoras contem com uma plataforma online de comunicação. Através dela, a administradora ou o síndico podem disponibilizar extratos e incluir os documentos que foram quitados no mês, como a conta de água, luz, notas fiscais de serviços ou produtos. Dessa forma, o condômino consegue ver, com clareza e riqueza de detalhes, para onde vai o dinheiro do condomínio.

Além disso, atualmente a grande maioria das administradoras conta com serviço de prestação de contas online. Ali, os moradores podem conferir, diariamente, o extrato da conta bancária, os pagamentos feitos e quem está inadimplente no condomínio.

4) Uso correto de informativos

Nem sempre é a tecnologia quem vai dizer qual é o melhor caminho para uma gestão transparente. Informar corretamente, e com alguma antecedência, é fundamental para que os condôminos tenham segurança sobre o que está acontecendo no condomínio. Vai começar aquela obra na quadra, por exemplo? Avise com dez dias de antecedência com um cartaz no quadro de avisos e nos elevadores.

Aproveite o comunicado para deixar claro que a obra foi aprovada em assembleia, assim como todos os custos envolvidos.

5) Reunião com o conselho aberta aos moradores

Geralmente é mensal a reunião dos conselheiros, que se encontram para vistar a pasta de documentos do condomínio. Quando o local é gerido por um síndico profissional, o ideal é que o mesmo esteja presente na reunião, para poder tirar qualquer dúvida dos conselheiros.

Abrir a reunião para todos os moradores, mesmo que de maneira informal, permite que os moradores genuinamente interessados no cotidiano do condomínio possam acompanhar as contas de perto.

6) Síndico disponível

Apesar de não ser nenhuma novidade, esse é o ponto crucial para a administração transparente: um síndico disposto a conversar e a sanar as dúvidas dos moradores. Sem essa abertura do síndico, fica extremamente difícil para o morador se sentir confortável para fazer perguntas.

“É fundamental que os moradores sintam que o síndico está disposto a escutar e sanar qualquer tipo de dúvida”, assinala o síndico profissional Nilton Savieto.

Por isso, estar disponível uma vez a cada quinze dias, por exemplo, para tirar dúvidas dos condôminos ainda é uma boa medida.

Há síndicos que também preferem centralizar e organizar o atendimento por um canal online. O site do condomínio, ou mesmo um e-mail oficial do síndico podem ser úteis para o esclarecimento de dúvidas.

7) Cotações e orçamentos

Outra medida eficaz para a transparência da prestação de contas é cotar no mínimo três fornecedores diferentes antes de contratar qualquer prestador de serviços ou de fazer uma compra. É igualmente importante disponibilizar e compartilhar com demais interessados esses orçamentos.

Caso haja qualquer dúvida no futuro, o síndico tem como comprovar que a empresa escolhida oferecia as melhores condições para o condomínio naquele momento.

Fonte: SindicoNet

Administrando um megacondomínio

Síndico do Copan trabalha com números hercúleos e simplicidade

Administrar um condomínio, sabemos, nunca é fácil. Mas que tal gerir um que conte com:

- mais de 1.600 unidades
– cerca de 5 mil moradores e aproximadamente 100 funcionários
– 72 lojas consolidadas
– 22 mil m² só de área comum e 46 mil m² de fachada
– 22 elevadores (sendo vinte comuns e dois exclusivos)
– Com CEP próprio
– E R$ 13 milhões no caixa do condomínio

Esse é o desafio, há mais de 22 anos, de Affonso Celso Prazeres de Oliveira, administrador, mais conhecido como o síndico (ou prefeito) do Copan, prédio-marco do centro de São Paulo, projetado pelo arquiteto brasileiro de maior prestígio de nossa história, Oscar Niemeyer.

Apesar da tarefa exigir dedicação integral, e exclusiva, como gosta de frisar, Affonso Celso não considera a sua gestão muito diferente das dos outros milhares de síndicos do país.

“O maior desafio é mesmo manter a paz aqui dentro. Aqui temos problemas comuns como todos os outros condomínios: cachorro que late demais, som alto, barulho de salto alto, esse tipo de coisa”, explica o gestor.

Características do bom síndico

Ele conta que a maior atribuição do síndico é saber ouvir.

“Já fiz separação de amigos, reunião de casais, aconselho com os problemas com os filhos. A gente acaba se aproximando das pessoas. Faz parte, quando se ocupa essa função há tanto tempo”, argumenta.

Outro ponto que o “prefeito do Copan” considera importante é que o síndico entenda pelo menos um pouco de cada coisa do condomínio.

“Saber se cercar de gente competente é muito importante. Mas o síndico também precisa ter conhecimento para tomar suas decisões com calma e sabedoria. Eu não sou da área de engenharia, mas atualmente consigo discutir com segurança com a empresa que faz a manutenção dos elevadores. É fundamental ter noções de administração, um pouco das leis que regem os condomínios, de recursos humanos, para tratar com os funcionários. Tudo que se aprende pode deixar a administração melhor”, pontua o síndico.

Affonso Celso também assinala a necessidade de um conselho atuante para que a gestão seja bem-sucedida. “Aqui temos 11 conselheiros, um para cada bloco. Mas acho que poderia, inclusive, ser maior. É sempre bom quando as pessoas participam da administração do condomínio”, comenta.

Cuidando da manutenção

Apesar da modéstia de comparar a gestão do Copan com a de qualquer outro condomínio brasileiro, Affonso Celso cuida de uma realidade bastante peculiar.

O serviço de pintura no condomínio, por exemplo, é contínuo. “Como nossa área comum é muito grande, quando terminamos de pintar um local, outro já está precisando do mesmo cuidado”, explica.

Para sanar tanta demanda de manutenção, o Copan conta com oficinas próprias instaladas no local: serviços de serralheria, marcenaria, hidráulica, elétrica e pintura.

“Temos também a escola Copan, que também forma a nossa mão-de-obra. Quem entra aqui começa na faxina, e depois vai subindo na nossa hierarquia. É sempre um prazer ver um funcionário crescendo por aqui”, comenta o gestor.

Atualmente, o maior projeto de manutenção ocorrendo é a restauração da fachada do edifício, com a troca de pastilhas. Além do desafio de cuidar de 46 mil m², o edifício é tombado pelo Conpresp (Conselho Municipal Responsável Pelo Patrimônio Histórico).

Fornecedores

Cuidando de um empreendimento dessas dimensões, Affonso Celso destaca a importância de se associar a fornecedores confiáveis.

“Quando for orçar uma obra, ou um serviço, é fundamental que se busque quantos orçamentos sejam possíveis. É sempre melhor ter mais informações, conversar com os fornecedores, até para entender bem como é o serviço de cada um e o que está incluso no preço”, ensina.

Affonso e sua equipe chegam a orçar com até dez empresas, dependendo da necessidade. “Muitos falam de três orçamentos, mas temos que pensar que isso é um mínimo”, argumenta o gestor.

O síndico também frisa a importância das referências ao contratar um novo fornecedor. “Conversar com outros clientes sempre ajuda a fornecer um melhor panorama do serviço executado”

Dinheiro no caixa

O Copan já foi símbolo também de uma época em que o centro da cidade de São Paulo era um local degradado, sem cuidados. Hoje, o condomínio pode ser considerado um marco na revitalização do centro.
Uma coisa que ajudou Affonso Celso a melhorar o caixa do condomínio foi cobrar por gravações feitas no local, além de ações publicitárias.
“Devagar e sempre conseguimos deixar as finanças no lugar. Procurar parcerias com empresas pode ser uma ótima maneira de aumentar o caixa do condomínio”, argumenta.
Fonte: SindicoNet

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