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Administração

Registro eletrônico de imóvel deve estar disponível até junho

Ferramenta promete agilizar trâmites relacionados à compra e venda e à consulta da documentação do bem

Até junho, o acesso ao registro de imóvel e às demais documentações referentes ao bem estará disponível a um clique. Neste mês termina o prazo para que os Cartórios de Registro de Imóveis finalizem a implantação do sistema online – e integrado – para oferecer o serviço de registro, consulta, acompanhamento e emissão das certidões por meio eletrônico.

A medida foi instituída pela lei nº 11.977/2009 e tem por objetivo agilizar e tornar mais eficientes as transações que envolvem os imóveis, como as de compra e venda e de liberação do financiamento imobiliário, por exemplo.

“Tanto o tabelionato quanto o registro de imóveis sempre desejaram utilizar o registro eletrônico, mas antes não havia previsão de validade para ele, o que mudou com a chegada da lei federal”, explica João Carlos Kloster, diretor de Registro de Imóveis da Associação dos Notários e Registradores do Estado do Paraná (Anoreg-PR).

De acordo com a legislação, cada estado tem autonomia para elaborar o seu projeto de registro eletrônico, o que faz com que em alguns deles, como São Paulo, o serviço já esteja disponível.

No Paraná, segundo Kloster, os cartórios já estão aptos a trabalhar eletronicamente, faltando para isso a publicação de um provimento que irá regulamentar a plataforma por parte do Tribunal de Justiça do estado. “Quanto antes vier a publicação deste regulamento, antes estaremos preparados para disponibilizar o serviço para a população”, afirma Kloster.

Vantagens

A agilidade para a solicitação de serviços e a consulta das informações referentes ao bem é a principal vantagem da ferramenta. Isto porque, quando a plataforma estiver em funcionamento, não será mais necessário ir pessoalmente ao cartório para fazer o registro do imóvel ou retirar a matrícula atualizada, por exemplo. “Ao invés de perder tempo com deslocamento e de gastar com táxi ou estacionamento, a pessoa poderá fazer tudo de casa ou do escritório, em qualquer horário”, exemplifica o diretor.

Outros benefícios apontados pela advogada Oksana Guerra, que atua na área de direito imobiliário do escritório Alceu Machado, Sperb & Bonat Cordeiro, são a possibilidade de se evitar fraudes nas informações repassadas e a agilidade no acesso à documentação necessária para a liberação do crédito imobiliário, por exemplo, por meio da possibilidade de se implantar a assinatura digital dos contratos. “[A plataforma] irá reduzir bastante o período de análise do crédito e o risco de fraude, pois o banco poderá verificar quem são os proprietários e se há alguma pendência judicial sobre o imóvel de forma online, em tempo real. Também existe a previsão de que em algum momento haja a centralização nacional destes dados”, acrescenta.

Kloster diz ainda que, da mesma forma como acontece hoje, os registradores farão a análise das informações dentro da escritura eletrônica para garantir a segurança das negociações. Os custos referentes à prestação dos serviços também serão mantidos – a cobrança deverá ser realizada por meio de guias de recolhimento geradas no momento da solicitação.

“Renavam dos imóveis” não emplaca

Em vigor desde novembro de 2014, a medida que instituiu o princípio da concentração de matrícula, apelidada de “Renavam dos imóveis”, parece ainda não ter emplacado. Ela permite que todas as informações referentes à propriedade do bem, incluindo as ações judiciais em curso contra seus proprietários, nas quais o imóvel possa ser tomado como garantia à execução, estejam centralizadas no registro de imóveis, o que traz agilidade e segurança às negociações imobiliárias.

João Carlos Kloster, diretor de Registro de Imóveis da Anoreg-PR, diz que é tímido o número de atualizações nas matrículas dos processos judiciais já existentes antes da publicação da medida, assim como o das ações ingressadas após a entrada dela em vigor. “Isso dá a impressão de que ou o número de processos não é tão grande quanto imaginamos, ou que as partes não têm o devido cuidado de levar o gravame à matrícula do imóvel, o que pode fazer diferença para quem ganhar o processo” acrescenta.

O diretor lembra que os processos que estão sendo iniciados devem ser averbados imediatamente à matrícula. Já para os que estavam em andamento, a data limite é 20 de janeiro de 2017 – o prazo inicial, que venceria em novembro de 2016, foi prorrogado com a publicação da lei nº 13.097/2015.

Risco

O comprador que adquire um imóvel sobre o qual constem averbações assume o risco de ter o bem tomado como garantia, caso o antigo proprietário seja condenado. Da mesma forma que, se nada constar na matrícula, ele tem a garantia de que o bem não pode ser requerido em ações judiciais anteriores à compra.

Por isso, até que se expire o prazo para a averbação, a orientação é a de que o comprador retire todas as certidões antes de fechar o negócio, o que previne possíveis problemas.

Fonte: gazetadopovo.com.br

Terceirização: Quais os riscos e vantagens?

Terceirização: Quais os riscos e vantagens?

Os funcionários em um condomínio são os que cuidam do patrimônio e bem estar de todos os moradores e geralmente são responsáveis pela metade do valor da contribuição mensal dos condôminos. Como podem ser terceirizados nos edifícios, segundo as normas da Consolidação das Leis do Trabalho (CLT) e a súmula 331 do Tribunal Superior do Trabalho (TST), a procura por esse tipo de contratação cresce no setor.

As opiniões se dividem quando o assunto é o benefício em comparação com a instalação do colaborador no quadro direto da administração do prédio, quando é assinada a carteira de trabalho.Segundo o enunciado 331 do TST, “não forma vinculo de emprego com o tomador a contratação de serviços de vigilância, de conservação e limpeza, bem como a de serviços especializados ligados a atividade meio (que não é o objetivo da existência da organização, mas importante para a sua conservação), desde que inexistente a pessoalidade e a subordinação direta”. A atividade fim está descrita no inciso 2 do artigo 581 da CLT e compreende as atividades essenciais e normais para as quais a empresa se constituiu.

De acordo com o presidente da Associação Catarinense dos Advogados Trabalhistas (ACAT), Felipe Borba Caliendo, em um edifício residencial, por exemplo, a finalidade é a morada. “Mesmo sem nenhum empregado, o condomínio continua a prestar a sua função, por isso os trabalhadores de limpeza e segurança não são considerados de atividade fim e sim a de meio e por isso podem ser terceirizados”, explica.

Zelador terceirizado, só sem subordinação direta.

Se os serviços de limpeza e vigilância facilmente são entendidos como passível à terceirização, já o de zeladoria é mais complicado definir. Para o diretor geral da Academia Superior da Advocacia Trabalhista de Santa Catarina (ASAT/SC), Allexsandre Gerent, o caso do zelador pode configurar de forma diferente dos demais colaboradores. “Ele tem a função de cuidar de tudo o que ocorre no condomínio. Está dentro da atividade fim”, defende.

No edifício Dona Olga, no bairro Estreito, na Capital, a parte de limpeza e portaria fica em cargo de uma empresa do ramo, já o zelador “é um cargo de confiança. Ele já está conosco há 14 anos e até para dar dispensa é por assembléia”, relata o síndico Ivan de Carvalho. Existem especialistas que apontam que o zelador também pode ser terceirizado, mas é importante salientar, que nesse caso, não poderá ser subordinado pelo síndico.

Custo benefício

O Sindicato das Empresas de Asseio, Conservação e Serviços Terceirizados (Seac/SC), pondera que há uma redução significativa dos custos da empresa. Deixa-se de pagar por estoque de materiais e maquinários, que se tornam responsabilidade do parceiro. Além da redução da folha de pagamento, não se gasta tempo e dinheiro com o treinamento de empregados para exercerem funções inerentes à atividade-meio. O gestor executivo da entidade, Evandro Fortunato Linhares, relata que por as prestadoras de serviços serem especializadas nas suas áreas de atuação, o investimento feito em treinamento e qualificação é considerável.

Ele salienta que os custos são variáveis na contratação de uma empresa, pois depende da necessidade do tomador e das normas estabelecidas pela legislação e Convenção Coletiva de Trabalho. “A prática de preços inexeqüíveis estimula a sonegação das obrigações trabalhistas e fiscais”, adverte.

Experiências de síndicos

Para a síndica do edifício Kaynara, no Estreito, em Florianópolis, a terceirização foi a solução certeira para as suas dificuldades. O prédio teve sua portaria terceirizada temporariamente, pois dos três funcionários do condomínio, dois estão em perícia médica. Segundo ela, o valor mensal é mais alto, mas se colocar na ponta do lápis compensa. “Se algum colaborador não vem, a empresa se responsabiliza de enviar um outro”, diz. A mudança deu certo e recentemente foi decidido em assembléia a troca definitiva do sistema. Já a síndica do edifício Albatroz, em Balneário Camboriú, Vera Lúcia Figueira Claro prefere não abrir mão de ter os funcionários contratados diretamente. “Em uma terceirização fica outra pessoa no meio intermediando. Não posso ir diretamente à faxineira solicitar o que quero porque ela não é minha funcionária”, comenta.

De acordo com o advogado Felipe Borba Caliendo, caso seja comprovada a subordinação do colaborador terceirizado com as lideranças do prédio, o trabalhador poderá pedir vínculo empregatício com o condomínio.

A co-responsabilidade do condomínio

Um dos principais motivos que levam os condomínios a terceirizarem os serviços de limpeza e vigilância é não ter que se responsabilizar com tributos e direitos trabalhistas. Mas é importante salientar que, “se ocorrer da empresa ficar inadimplente com as obrigações com o empregado, o condomínio é considerado co-responsável”, diz o advogado, Allexsandre Gerent.

A determinação consta no enunciado 331 do TST. De acordo com Linhares, depois de celebrado o contrato de prestação de serviços com a empresa terceirizada, o condomínio deve exigir antes do pagamento mensal documentos como: cópias do contracheque e comprovante de pagamento, da guia de recolhimento do Instituto Nacional do Seguro Social (INSS) e do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). Já o condomínio tem o dever de reter 11% na nota fiscal em favor do INSS em nome da empresa contratada. No edifício Dona Olga, o síndico Ivan de Carvalho, só percebeu que a empresa terceirizada estava com o pagamento do FGTS da faxineira atrasado quando ela pediu demissão. “Entramos em contato com a empresa e eles sanaram o problema, mas ficamos preocupados. Poderia nos causar problema mais tarde”, analisa.

Recomendações para o contrato

- Dimensionar os serviços a serem contratados em número de pessoal, função e jornada trabalho;

- Solicitar propostas de posse do número de pessoas necessárias e respectivas jornadas;

- Tomar as propostas com discriminação de preços por trabalhador de acordo com piso salarial e encargos. A partir disso, é possível ao contratante obter um valor-referência do contrato a preço exeqüível. Os demais fatores componentes do preço será a taxa de lucro e obrigações com a segurança e saúde do trabalhador.

- Analisar as propostas, desconsiderando as que tenham apresentado valores incompatíveis com os de mercado;

- Verificar a idoneidade das empresas escolhidas. Exigir documentos como: certidões atualizadas e negativas de débito com o INSS, Receita Federal, prefeitura e FGTS, contrato social e alterações. No seguimento de vigilância, verificar a autorização de funcionamento e certificado de segurança expedido pela Polícia Federal. Consultar o Procon e outros clientes.

- Inserir no contrato cláusulas punitivas a serem aplicadas em caso de descumprimento do mesmo.

Fonte: CondominioSC

Sete passos para a transparência

Prestação de contas recorrente é a melhor alternativa

Gestão transparente

É inegável a importância de uma boa prestação de contas para o condomínio. Tanto é que a mesma é obrigatória: deve ser feita, no mínimo, anualmente, conforme o artigo 1.348 do Código Civil, da parte das competências do síndico: VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;

Mas é fundamental, no resto do ano, que haja tranquilidade entre os condôminos de que os recursos de todos estão sendo bem empregados.

Por isso, elencamos abaixo algumas medidas para que a sua gestão tenha como característica a transparência na prestação de contas.

1) Auditoria preventiva

Os benefícios de uma auditoria mensal e preventiva são expressivos, principalmente em condomínios de grande porte, onde há a necessidade de diversos prestadores de serviços e há um volume de compras consideravelmente maior que em um condomínio de pequeno porte.

Com esse tipo de serviço, um profissional audita a pasta de contas mensalmente, e indicam se aquele material está dentro do esperado ou não.

É indicado que todos os moradores tenham acesso ao relatório da empresa auditora, que deve necessariamente ter um contador para assinar o parecer.

2) Balancete no boleto

Essa medida já é usada em diversos condomínios e tem tido boa aceitação onde é implantada.

“A informação é sempre bem vinda para os moradores. Mesmo que não fique muito claro para todos, vale a pena usar o boleto para dar ciência aos moradores sobre a saúde financeira do empreendimento”, argumenta Gabriel Karpat, diretor da administradora GK.

3) Site do condomínio

É cada vez mais comum hoje que condomínios ou administradoras contem com uma plataforma online de comunicação. Através dela, a administradora ou o síndico podem disponibilizar extratos e incluir os documentos que foram quitados no mês, como a conta de água, luz, notas fiscais de serviços ou produtos. Dessa forma, o condômino consegue ver, com clareza e riqueza de detalhes, para onde vai o dinheiro do condomínio.

Além disso, atualmente a grande maioria das administradoras conta com serviço de prestação de contas online. Ali, os moradores podem conferir, diariamente, o extrato da conta bancária, os pagamentos feitos e quem está inadimplente no condomínio.

4) Uso correto de informativos

Nem sempre é a tecnologia quem vai dizer qual é o melhor caminho para uma gestão transparente. Informar corretamente, e com alguma antecedência, é fundamental para que os condôminos tenham segurança sobre o que está acontecendo no condomínio. Vai começar aquela obra na quadra, por exemplo? Avise com dez dias de antecedência com um cartaz no quadro de avisos e nos elevadores.

Aproveite o comunicado para deixar claro que a obra foi aprovada em assembleia, assim como todos os custos envolvidos.

5) Reunião com o conselho aberta aos moradores

Geralmente é mensal a reunião dos conselheiros, que se encontram para vistar a pasta de documentos do condomínio. Quando o local é gerido por um síndico profissional, o ideal é que o mesmo esteja presente na reunião, para poder tirar qualquer dúvida dos conselheiros.

Abrir a reunião para todos os moradores, mesmo que de maneira informal, permite que os moradores genuinamente interessados no cotidiano do condomínio possam acompanhar as contas de perto.

6) Síndico disponível

Apesar de não ser nenhuma novidade, esse é o ponto crucial para a administração transparente: um síndico disposto a conversar e a sanar as dúvidas dos moradores. Sem essa abertura do síndico, fica extremamente difícil para o morador se sentir confortável para fazer perguntas.

“É fundamental que os moradores sintam que o síndico está disposto a escutar e sanar qualquer tipo de dúvida”, assinala o síndico profissional Nilton Savieto.

Por isso, estar disponível uma vez a cada quinze dias, por exemplo, para tirar dúvidas dos condôminos ainda é uma boa medida.

Há síndicos que também preferem centralizar e organizar o atendimento por um canal online. O site do condomínio, ou mesmo um e-mail oficial do síndico podem ser úteis para o esclarecimento de dúvidas.

7) Cotações e orçamentos

Outra medida eficaz para a transparência da prestação de contas é cotar no mínimo três fornecedores diferentes antes de contratar qualquer prestador de serviços ou de fazer uma compra. É igualmente importante disponibilizar e compartilhar com demais interessados esses orçamentos.

Caso haja qualquer dúvida no futuro, o síndico tem como comprovar que a empresa escolhida oferecia as melhores condições para o condomínio naquele momento.

Fonte: SindicoNet

Administrando um megacondomínio

Síndico do Copan trabalha com números hercúleos e simplicidade

Administrar um condomínio, sabemos, nunca é fácil. Mas que tal gerir um que conte com:

- mais de 1.600 unidades
– cerca de 5 mil moradores e aproximadamente 100 funcionários
– 72 lojas consolidadas
– 22 mil m² só de área comum e 46 mil m² de fachada
– 22 elevadores (sendo vinte comuns e dois exclusivos)
– Com CEP próprio
– E R$ 13 milhões no caixa do condomínio

Esse é o desafio, há mais de 22 anos, de Affonso Celso Prazeres de Oliveira, administrador, mais conhecido como o síndico (ou prefeito) do Copan, prédio-marco do centro de São Paulo, projetado pelo arquiteto brasileiro de maior prestígio de nossa história, Oscar Niemeyer.

Apesar da tarefa exigir dedicação integral, e exclusiva, como gosta de frisar, Affonso Celso não considera a sua gestão muito diferente das dos outros milhares de síndicos do país.

“O maior desafio é mesmo manter a paz aqui dentro. Aqui temos problemas comuns como todos os outros condomínios: cachorro que late demais, som alto, barulho de salto alto, esse tipo de coisa”, explica o gestor.

Características do bom síndico

Ele conta que a maior atribuição do síndico é saber ouvir.

“Já fiz separação de amigos, reunião de casais, aconselho com os problemas com os filhos. A gente acaba se aproximando das pessoas. Faz parte, quando se ocupa essa função há tanto tempo”, argumenta.

Outro ponto que o “prefeito do Copan” considera importante é que o síndico entenda pelo menos um pouco de cada coisa do condomínio.

“Saber se cercar de gente competente é muito importante. Mas o síndico também precisa ter conhecimento para tomar suas decisões com calma e sabedoria. Eu não sou da área de engenharia, mas atualmente consigo discutir com segurança com a empresa que faz a manutenção dos elevadores. É fundamental ter noções de administração, um pouco das leis que regem os condomínios, de recursos humanos, para tratar com os funcionários. Tudo que se aprende pode deixar a administração melhor”, pontua o síndico.

Affonso Celso também assinala a necessidade de um conselho atuante para que a gestão seja bem-sucedida. “Aqui temos 11 conselheiros, um para cada bloco. Mas acho que poderia, inclusive, ser maior. É sempre bom quando as pessoas participam da administração do condomínio”, comenta.

Cuidando da manutenção

Apesar da modéstia de comparar a gestão do Copan com a de qualquer outro condomínio brasileiro, Affonso Celso cuida de uma realidade bastante peculiar.

O serviço de pintura no condomínio, por exemplo, é contínuo. “Como nossa área comum é muito grande, quando terminamos de pintar um local, outro já está precisando do mesmo cuidado”, explica.

Para sanar tanta demanda de manutenção, o Copan conta com oficinas próprias instaladas no local: serviços de serralheria, marcenaria, hidráulica, elétrica e pintura.

“Temos também a escola Copan, que também forma a nossa mão-de-obra. Quem entra aqui começa na faxina, e depois vai subindo na nossa hierarquia. É sempre um prazer ver um funcionário crescendo por aqui”, comenta o gestor.

Atualmente, o maior projeto de manutenção ocorrendo é a restauração da fachada do edifício, com a troca de pastilhas. Além do desafio de cuidar de 46 mil m², o edifício é tombado pelo Conpresp (Conselho Municipal Responsável Pelo Patrimônio Histórico).

Fornecedores

Cuidando de um empreendimento dessas dimensões, Affonso Celso destaca a importância de se associar a fornecedores confiáveis.

“Quando for orçar uma obra, ou um serviço, é fundamental que se busque quantos orçamentos sejam possíveis. É sempre melhor ter mais informações, conversar com os fornecedores, até para entender bem como é o serviço de cada um e o que está incluso no preço”, ensina.

Affonso e sua equipe chegam a orçar com até dez empresas, dependendo da necessidade. “Muitos falam de três orçamentos, mas temos que pensar que isso é um mínimo”, argumenta o gestor.

O síndico também frisa a importância das referências ao contratar um novo fornecedor. “Conversar com outros clientes sempre ajuda a fornecer um melhor panorama do serviço executado”

Dinheiro no caixa

O Copan já foi símbolo também de uma época em que o centro da cidade de São Paulo era um local degradado, sem cuidados. Hoje, o condomínio pode ser considerado um marco na revitalização do centro.
Uma coisa que ajudou Affonso Celso a melhorar o caixa do condomínio foi cobrar por gravações feitas no local, além de ações publicitárias.
“Devagar e sempre conseguimos deixar as finanças no lugar. Procurar parcerias com empresas pode ser uma ótima maneira de aumentar o caixa do condomínio”, argumenta.
Fonte: SindicoNet

Administradoras e síndicos adotam ações para reduzir dívida dos condôminos

Primeiro passo é manter atualizado o cadastro de moradores, para que seja possível efetuar os devidos procedimentos de cobrança e contatos necessários

Para os diretores da Conectiva Administradora de Condomínios, Alexandre Marques e Ricardo Louback, o problema demanda procedimentos especializados - Jair Amaral/EM/D.A Press
Para os diretores da Conectiva Administradora de Condomínios, Alexandre Marques e Ricardo Louback, o problema demanda procedimentos especializados

A inadimplência em condomínio sempre foi um problema para moradores, síndicos e administradores. De acordo com os diretores da Conectiva Administradora de Condomínios, Alexandre Marques e Ricardo Louback, esse é um problema crônico, que demanda intervenções e procedimentos bem específicos.

“O ano de 2015 apresentou aumento progressivo da inadimplência, com maior expressão no segundo semestre. Com o crescimento do grau de endividamento das famílias, queda da renda e até mesmo a elevação do desemprego, o primeiro trimestre desse ano já deu mostras da dificuldade que o segmento espera, apresentando índice próximo de 25% no mês de emissão das taxas de condomínio. Em alguns casos, de até 30%”, diz Alexandre.

O grande desafio, segundo ele, “é tratar essa inadimplência e reduzir ao máximo o impacto econômico nas contas do condomínio. Para isso, desde o segundo semestre do ano passado estamos investindo em novas ferramentas e métodos de tratamento da inadimplência junto aos nossos clientes.”

Alexandre afirma que o primeiro passo é manter atualizado o cadastro de moradores, para que seja possível efetuar os devidos procedimentos de cobrança e contatos necessários. Alexandre lembra que outras ferramentas que auxiliam na recuperação de créditos condominiais são o envio de cartas de cobrança com discriminação analítica do débito e envio de lembretes eletrônicos, entre outras ações.

“A presença e a intervenção de uma administradora com setores bem definidos e profissionais qualificados são de suma importância para a reversão desse quadro. É importante que o condômino sinta que ele está sendo acompanhado. Normas internas de restrição são instrumentos importantes na inibição desse quadro. Tudo observando a legalidade dos atos”, ressalta Ricardo.

Segundo ele, pelo atraso, o condômino pagará multa de 2%, juros de 1%, atualização monetária e outros encargos que decorrerem do processo de cobrança, como honorários advocatícios, custas de cartório etc. “A norma interna e específica do condomínio pode prever multa para aquele que, reiteradamente, deixar de cumprir sua obrigação legal. De acordo com o Código de Processo Civil vigente, o devedor poderá ser compelido a pagar multa de até cinco vezes a taxa condominial”, conclui Ricardo.

Fonte: Estado de Minas, Lugar Certo

Repúblicas estudantis em condomínios

Advogado e síndicos relatam como lidar com esse perfil de inquilino que é comum em cidades com grandes universidades.

Repúblicas estudantis em condomínios

Jovens estudantes dividindo um mesmo apartamento. Quando o assunto é república estudantil, basta essa pequena frase para causar calafrios em muitos síndicos e moradores de condomínios. Com duas grandes universidades públicas, a UFSC (Universidade Federal de Santa Catarina) e a UDESC (Universidade do Estado de Santa Catarina), em Florianópolis é comum a locação para esse público, mas ainda há dúvidas sobre como lidar com esse tipo de contrato.

Embora não haja um significado específico para o termo república quando aplicado a moradias, ele é entendido como o local que abriga estudantes e também três ou mais pessoas sem parentesco. No Código Civil não existem normas particulares sobre o tema, embora alguns síndicos fiquem atentos à utilização do imóvel nessas condições, coibindo barulhos excessivos e outras situações, “para atender ao sossego, salubridade e segurança do condomínio”, como explica Rogério Manoel Pedro, advogado que faz assessoria para administradores de condomínios.

“O que está presente no Código Civil (art. 1.277) é que a propriedade não pode ser usada de forma a prejudicar o sossego”, detalha o especialista, ao comentar que a existência de repúblicas, “embora não possa ser coibida, deve atender à normas convencionais e regimentais de comportamento, de modo a evitar abusos”.

Em 18 anos trabalhando na área, Rogério relata que é incomum o surgimento de problemas graves com esse perfil de inquilino. “Foi um caso ou outro de bagunça, em que se envia a notificação e é resolvido”, diz o advogado. Segundo ele, o primeiro passo nessas situações é notificar o locatário e o proprietário da unidade. Se o problema persistir, uma multa pode ser aplicada, que deverá ser paga pelo morador.

“Caso o inquilino não pague, o condomínio acionará o proprietário”, detalha Rogério, ao observar que, se a multa não for paga e a decisão for acionar a Justiça, o processo se dá contra o dono da unidade, que tem a responsabilidade pelo aluguel.

Diálogo como melhor saída

Com condomínios localizados na região da UFSC, dois síndicos contam que o diálogo aberto e constante é a melhor saída para evitar confusões com moradores de repúblicas estudantis. “Posso afirmar que nunca tive problemas como falta de pagamentos, apenas de reclamação do barulho em horários impróprios, principalmente quando utilizam o salão de festas”, diz Luiz Geller, do Condomínio Residencial Lauro João de Souza, no bairro Córrego Grande.

Para evitar essas situações, o síndico criou um livro de ocorrências para registros de reclamações. “Sempre que há algum registro, procuro os respectivos inquilinos para uma conversa amigável a respeito do ocorrido. Caso as perturbações persistam sem respeito às normas do condomínio e com continuidade das reclamações dos demais moradores, aplico a devida multa, sempre conforme o que prescreve a convenção”, acrescenta.

Síndico Daniel Savenhago: duas notificações antes da multa.

Assim como Luiz, o síndico Daniel Cristiano Savenhago, do Condomínio Santa Martha, no bairro Trindade, também costuma fazer notificações antes da multa. “Em algumas unidades encontramos problemas como excesso de barulho em festas, jogos de videogame, instrumentos musicais, gargalhadas e gritos. Inicialmente, faço duas notificações escritas pelo excesso de barulho e, caso haja reincidência de barulho, aplicamos a multa. Se mexer no bolso do infrator, o barulho finaliza”, relata.
 

“Quando se trata de estudantes, geralmente jovens, eles têm suas particularidades, um jeito diferente da família normal, com horários distintos, músicas etc., e alguns passam dos limites e se excedem no barulho. Mas sempre procuro conversar muito antes de aplicar qualquer multa ou outra penalidade, o que, até hoje, tem dado certo”, completa Luiz.

Síndicos dão dicas para lidar com as repúblicas

“Encaminhar cópia do regimento interno do condomínio e certificar-se de que ele está sendo cumprido. Também realizar reunião administrativa para aprofundar o entendimento da convenção.” Daniel Cristiano Savenhago – Condomínio Santa Martha.

“Acho importante saber qual a imobiliária que alugou e quem é o responsável pela assinatura do contrato. Deixar nos registros do condomínio o nome de todos os inquilinos daquela unidade, com os respectivos telefones, juntamente com cópia do contrato de aluguel, se possível. Também comunicar as imobiliárias sobre quaisquer ocorrências e fazer com que os inquilinos cumpram rigorosamente as regras do regimento interno, com muita conversa e bom senso.” Luiz Geller – Condomínio Lauro João de Souza.

Fonte: CondominioSC

Recolhimento da RAIS

Condomínios devem entregar Relação Anual de Informações Sociais até 18/03

O que é: Relação Anual de Informações Sociais
Prazo: Geralmente na segunda quinzena de fevereiro ou início de março (prazo 2016: até 18 de março)
Como declarar: http://www.rais.gov.br/
Situação: Obrigatória, com atraso sujeito a multa.

O objetivo da RAIS é recolher dados sobre as atividades trabalhistas e controlá-las. Por isso, sua declaração é feita com base nos funcionários e prestadores de serviços do condomínio.

A declaração deve ser feita pela internet por meio do programa gerador de arquivos da RAIS e do programa transmissor de arquivos. Caso as informações não possam ser entregues pela internet, elas devem ser levadas aos órgãos regionais do Ministério do Trabalho, responsável pela consolidação dos dados. Nos casos em que os estabelecimentos ou entidades não tiveram vínculo empregatício no ano-base poderão optar pela RAIS Negativa, online.

Devem fazer a declaração as empresas ou estabelecimentos inscritos no CNPJ com ou sem empregados, empregadores, pessoas jurídicas de direito privado, empresas individuais, cartórios extrajudiciais e consórcios de empresas, pessoas físicas, órgãos da administração direta e indireta dos governos federal, estadual e municipal, condomínios e sociedades civis, agências, sucursais, representações ou quaisquer outras formas de entidades vinculadas à pessoa jurídica domiciliada no exterior.

Vale lembrar que, mesmo os condomínios que não têm funcionários registrados em seu CNPJ, ou seja, que terceirizam todos os serviços, devem fazer a declaração da RAIS Negativa.

Não se esqueça de imprimir o comprovante de entrega de envio da declaração. No site também é possível fazer declarações atrasadas e tirar possíveis dúvidas na cartilha completa elaborada pelo Ministério.

Fonte:  Sindiconet

Tabela de obrigações

Principais demandas do condomínio e suas periodicidades

“É melhor fazer nossas obrigações em uma velocidade mais lenta do que fazê-las às pressas, deixando-as imperfeitas ou incompletas.”
Helgir Girodo

Apesar da agenda corrida e cheia de afazeres e compromissos, há algumas obrigações que a vida em condomínio impõe aos seus gestores. E, infelizmente, algumas delas apresentam uma periodicidade própria. Assim, é fundamental que haja a organização necessária para que esses compromissos estejam sempre em dia.

Pensando em deixar a sua gestão mais facilitada, o SíndicoNet elaborou as tabelas abaixo, uma para cada assunto. Assim, fica mais simples de consultar o assunto do seu interesse.

CONTRA INCÊNDIOS

Itens Frequência
Certificação AVCB
(Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros)
O prazo varia de acordo com a aprovação do Corpo de Bombeiros. Normalmente costuma ser de 3 anos para condomínios residenciais e 2 anos para condomínios comerciais, mas pode variar dependendo do estado.

Atualmente, em São Paulo, o AVCB para prédios residenciais tem validade de cinco anos e empreendimentos comerciais, três anos
– saiba mais sobre AVCB

Brigada de incêndio Treinamento anual (ou se houver alteração de 50% de membros da Brigada)
– saiba mais sobre brigadas de incêndio
Atestado de formação de Brigada Exigido na renovação do AVCB
Extintores / recarga - Revisão visual – mensal
– Recarga – anual
– saiba mais sobre manutenção de extintores
Extintores / teste hidrostático A cada cinco anos
Mangueiras / manutenção Verificação anual

FUNCIONÁRIOS

Itens Frequência
CIPA
(Comissão Interna de Prevenção de Acidentes)
- Anual (até 51 funcionários)
– Para condomínios com menor número de funcionários, o síndico deve mandar apenas um colaborador para o curso
– saiba mais sobre CIPA
PCMSO
(Programa de controle médico de Saúde Ocupacional)
Anual ou na admissão, mudança de função, retorno ao trabalho se afastado por período maior que 30 dias, demissão, e/ou periodicamente.
– saiba mais sobre PCMSO
PPRA
(Programa de prevenção de riscos Ambientais)
Anual
– saiba mais sobre PPRA
RAIS
(Relação Anual de Informações Sociais)
Anual
– saiba mais sobre RAIS
Seguro de Vida em Grupo Anual ou mensal, dependendo da contratação. Geralmente este tipo de seguro é feito em conjunto com o seguro predial do condomínio.
Depende também do que for estabelecido pela Convenção Coletiva de Trabalho da região
Contribuições sindicais (gerais) Anual
Contribuição sindical patronal Até 31 de janeiro de cada ano
PAT
(Programa de Alimentação do Trabalhador)
Cadasro: uma única vez
(cadastro deve ser realizado no www.mte.gov.br/pat )
Encargos Trabalhistas
(INSS, FGTS, PIS…)
Mensal e/ou de acordo com a Convenção Coletiva de Trabalho da região
– saiba mais sobre questões trabalhistas
DIRF
(Declaração do Imposto de Renda Retido na Fonte)
Anual
– Saiba mais sobre a DIRF

IR – IMPOSTO DE RENDA DO CONDOMÍNIO

O condomínio não é considerado pessoa jurídica, sendo dispensada a declaração de imposto de renda.

Entretanto, mesmo que o condomínio não precise declarar o IR, síndicos e condôminos devem prestar atenção a temas como o IR do síndico – seja ele remunerado ou isento de pagamento da taxa condominial -, ou como os condôminos devem lançar itens como receitas geradas no local (como locação para antenas de telefonia e outros, aluguel de salão, etc.).

NA CONTRATAÇÃO DE SERVIÇOS

Todos os condomínios, independente do porte, obedecem às mesmas regras para recolhimento de tributos e recolhimento de contribuições ao contratar serviços, tanto de empresas quanto de autônomos.

INSS DO SÍNDICO

O síndico, sendo remunerado ou isento da taxa condominial, deve contribuir para o INSS como contribuinte individual. O condomínio deve recolher 20% sobre o valor da remuneração ou taxa de que o síndico é isento; deve-se também reter 11% do recebido pelo síndico, ainda que em forma de isenção da taxa condominial.

As contribuições devem ser recolhidas até o dia 15 (quinze) do mês seguinte.

INFRAESTRUTURA

Itens Frequência
Seguro Predial Anual
– saiba mais sobre seguro predial
Repintura da fachada A cada cinco anos*
Lavagem e restauração da fachada A cada cinco anos*
Instalações elétricas – Laudo A cada dois anos (recomendado)
Revisão de para-raios Semestral
Deve ser feita a medição ôhmica e emissão de laudo técnico
– saiba mais sobre inspeção de para-raios
RIA – Elevadores Anual (São Paulo)
Caixas d’água / limpeza Semestral
Caixas d’água / análise bacteriológica Recomenda-se a cada limpeza
Rede de gás Vistoria a cada 2 ou 3 anos para a obtenção do AVCB
Desinsetização das áreas comuns Semestral (recomendado)

(*) Existe exigência Legal, porém, na prática nem todos condomínios têm seguido esta determinação à risca.

Fonte: SindicoNet

Zelador e Direito à Extra

Por: *Vanessa C. dos S. Resende

A maior parte dos empregados em zeladoria reside em seu local de trabalho, e aí surge a dúvida: quando o trabalhador adentra em sua casa ao fim do expediente está ou não em regime de sobreaviso?

O artigo 244, parágrafo 2ª da CLT, determina que “considera-se de ‘sobreaviso’ o empregado efetivo, que permanecer em sua própria casa, aguardando a qualquer momento o chamado para o serviço”. Também dita que cada escala de sobreaviso será, no máximo, de 24 horas, e que tais horas, para todos os efeitos, serão contadas à razão de um terço do salário normal.

A caracterização do sobreaviso consiste no controle patronal e permanência em regime de plantão ou equivalente, aguardando o empregado, a qualquer momento, o chamado para o serviço durante o período de descanso.

Nessas condições, o fato de o zelador permanecer no local de trabalho, ainda, que portando aparelho celular ou de rádio não será suficiente para a caracterização do sobreaviso, pois, o mero uso do aparelho, mesmo cedido pelo empregador, se submete à orientação consagrada pela Súmula nº 428, I, do TST: “O uso de instrumentos telemáticos ou informatizados fornecidos pela empresa ao empregado, por si só, não caracteriza o regime de sobreaviso”.

É certo que o fato de o zelador residir no local de trabalho não implica necessariamente no regime de sobreaviso quando seu direito de ir e vir não restar prejudicado, por exemplo, por um regime de escala de sobreaviso. Porém, caso o empregado seja acionado durante seu descanso, então fará jus ao pagamento da hora trabalhada com extra.

O chamado eventual em finais de semana ou fora do horário de trabalho não configura limite para a liberdade de ir e vir, especialmente, nos casos em que há o fornecimento de aparelhos de rádio ou celular, o que permite ao profissional de zeladoria a locomoção.

Fonte: Folha do Condominio

Mitos e verdades na gestão do condomínio

Foto: Ilustração (Magal)

Atualmente, com os condomínios representando quase 40% dos domicílios na cidade de São Paulo, os moradores que moram nos milhares de edifícios da capital estão sujeitos a uma série de direitos e também deveres quando pegam as chaves dos imóveis, sejam eles proprietários ou inquilinos. Há muitas dúvidas e mitos sobre o funcionamento dos condomínios, o que pode por vezes prejudicar a harmonia entre condôminos e o trabalho do síndico.

Entre elas, se o zelador deve cobrir horário de almoço ou folga dos porteiros, se os síndicos devem estar à disposição dos condôminos durante 24 horas, se os condomínios podem divulgar a relação dos moradores inadimplentes e sobre o voto do inquilino na assembleia.

Abaixo as 10 questões mais comuns, com as respostas.

1. Mito – Os zeladores devem cobrir o horário de almoço ou de folga dos porteiros

Verdade – A presença frequente do zelador na portaria caracteriza dupla função. É recomendável, nesse caso, que o condomínio disponha de folguistas. O zelador só deve ser acionado para substituir porteiros em caso de emergência, e apenas de forma eventual.

2. Mito – O síndico deve estar à disposição dos condôminos 24h por dia.

Verdade – O síndico pode e deve estabelecer um horário determinado, conforme sua disponibilidade, para cuidar das tarefas inerentes ao condomínio. Fora desse período, o ideal é orientar que os funcionários – principalmente o zelador – sejam os intermediários das eventuais reclamações dos moradores, acionando o síndico apenas em casos urgentes.

3. Mito – Conservação e reforma de elevadores é despesa extraordinária, que deve ser paga pelos proprietários e não pelos inquilinos.

Verdade – Nesse caso, só pode ser considerada despesa extraordinária as obras que representem acréscimo ou melhoria estética dos elevadores, como a reforma e modernização de cabines. A manutenção pura e simples do elevador é considerada despesa ordinária.

4. Mito – Inquilinos têm direito a voto em assembleias.

Verdade – O voto de inquilinos é permitido se ele estiver de posse de uma procuração específica do proprietário para este fim e somente quando o proprietário da unidade não estiver presente na assembleia.

5. Mito – O condômino pode alugar sua vaga na garagem para pessoas de fora do prédio.

Verdade – A legislação atual permite que as vagas de garagem sejam alugadas para pessoas estranhas ao edifício. Mas é preciso observar o que diz a convenção do condomínio, que tem poder legal para proibir tal prática.

6. Mito – A autogestão reduz os custos do condomínio.

Verdade – Os condomínios, atualmente, possuem um sem-número de obrigações trabalhistas, fiscais, contábeis e tributárias. Atuando por conta própria, sem o auxílio de profissionais na área de administração, o síndico pode, sem querer, cometer erros, gerando passivos tributários e fiscais para o condomínio. Além disso, as despesas mais expressivas de um condomínio não são as relativas à administração, mas à folha de pagamento, água, energia elétrica e contratos de manutenção e conservação.

7. Mito – O condomínio não pode divulgar a relação de condôminos inadimplentes

Verdade – Este assunto é bastante controverso. De fato, não é possível citar o nome dos condôminos em débito, pois tal ato pode caracterizar constrangimento ilegal. Mas o síndico pode, na prestação de contas mensal, mencionar as unidades que deixaram de pagar a cota condominial.

8. Mito – Os condomínios podem proibir a presença de cães, gatos e outros animais de estimação nos apartamentos.

Verdade – A proibição pura e simples não surte efeito na prática, já que muitas decisões da Justiça têm sido favoráveis à presença de animais de estimação nas unidades residenciais. O ideal, nesse caso, é regulamentar e não proibir. Recomenda-se, dessa forma, permitir animais de pequeno porte e que não ofereçam riscos à saúde, segurança ou sossego dos moradores.

9. Mito – Grandes áreas de lazer encarecem o condomínio.

Verdade – O valor da cota mensal paga pelos moradores está atrelado, basicamente, à arrecadação do condomínio versus o número de apartamentos existentes. Assim, um condomínio com grande área de lazer (o que exige mais funcionários para cuidar) mas que tenha muitos andares e apartamentos não necessariamente terá uma cota alta, pois as despesas serão rateadas entre muitos condôminos.

10. Mito – A assembleia do condomínio é soberana.

Verdade – A assembleia de moradores não pode, por exemplo, tomar decisões que conflitem com a convenção do condomínio nem com a legislação vigente. Para isso seria necessário alterar o texto da convenção em si, o que exige quórum específico, além do registro do novo documento em cartório.

Fonte: Folha do Condominio

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