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Administração

O Condômino na Administração

Por: *Rubens J. Reis Moscatelli

Quando se fala em administração condominial, logo se pensa na função do síndico e naqueles que o assessoram, o denominado corpo diretivo do condomínio e também na administradora.

Contudo, embora seja esse o foco normal de nossos pensamentos, trataremos aqui de uma figura tão importante quanto à do síndico e demais integrantes do corpo diretivo: o condômino.

O condômino não é apenas um morador ou ocupante de uma unidade autônoma. Na verdade, condômino é expressão utilizada para demonstrar a titularidade da propriedade do imóvel em condomínio.

Ora, o proprietário é o maior interessado em que seu bem imóvel seja conservado e valorizado, porém isso só ocorre se houver da sua parte a demonstração evidente nesse sentido.

No condomínio, diferentemente de outros tipos de exercício do direito de propriedade, esse só fica claro quando o condômino comparece às assembleias e expõe suas posições, submetendo-se democraticamente ao voto dos demais, desde que obtidos de forma legal e legítima.

O principal interessado e, portanto, maior fiscal da gestão condominial é o condômino. Não poderia ser diferente, na medida em que seus interesses estão em jogo.

Não adianta apenas falarmos que o condômino tem direitos e deveres, isso ele deve estar consciente.

O que precisa ser feito é evidenciar que todos os condôminos têm obrigação de exercer seus direitos, como, por exemplo, a participação efetiva em assembleias, a fim de que a gestão condominial seja aprimorada cada vez mais.

A assembleia de condôminos deve deixar de ser um palco onde as pessoas competem num imaginário concurso de popularidade. Os assuntos têm que ser tratados com firmeza, honestidade e desprendimento.

O que se tem visto nesses momentos, porém, é o total desinteresse de muitos, que deixam que despreparados assumam o poder e tornem inviável a gestão condominial.

Um aspecto fundamental para que a convivência condominial seja mais adequada implica no conhecimento que cada condômino deve ter do teor da convenção condominial, assim como das demais legislações que regem o assunto.

Devemos também saber que a convenção não se torna letra morta pelo fato de ser antiga, mas, sim, só poderá ser modificada se obedecida à legislação vigente, pois como disse Rui Barbosa: Quem não luta pelos seus direitos não é digno deles.

Fonte: Folha do Condominio

Como organizar a administração de condomínios

Administrar um condomínio não é uma tarefa simples, pois exige uma série de tarefas rotineiras que exigem muito tempo e grande organização, para que a gestão seja satisfatória para os moradores.

Independentemente se quem realiza a gestão de condomínios é uma administradora, o síndico sempre possui tarefas e é importante seguir algumas dicas simples, para que cada demanda seja realizada adequadamente e não gere dores de cabeça futuras. Por isso, separamos algumas informações úteis de como organizar a administração de condomínios de forma prática e eficiente.

Saiba como organizar a administração de condomínios

Para administrar um condomínio com qualidade é importante ter em mente todas as tarefas rotineiras que precisam ser realizadas e a quais detalhes é preciso demandar certa atenção em cada uma.

Dentre as principais questões que precisam ser muito bem administradas dentro de um condomínio podemos destacar: a organização das contas e contratos, a reserva de áreas comuns, o cadastro e organização de escala dos empregados, o aviso das obras e providências, a comunicação com os moradores, entre outros.

Para cada uma dessas tarefas é preciso tomar certos cuidados, no caso da organização das contas e contratos, por exemplo, é importante separar mensalmente as contas a pagar e arquivar as contas pagas. Além disso, é importante guardar todos os comprovantes e contratos firmados em uma pasta física ou digital (ou as duas), registrar toda a movimentação financeira em um livro caixa ou em uma planilha de excel, registrar o recebimento das taxas dos condôminos, entre outros.

No caso das reservas de áreas comuns é preciso manter horários disponíveis que não causem problemas com os vizinhos e sempre orientar os moradores a entregar o são limpo após o evento e não permitir que os convidados estacionem em vagas da garagem dos moradores. Além disso, é importante manter um controle de reservas sempre atualizado, para evitar mal-entendidos e garantir uma gestão de condomínios de qualidade. Uma dica importante nesse sentido é manter o controle com uma agenda ou calendário online, como o disponibilizado pelo Gmail. Assim os moradores podem acessar com facilidade e verificar as datas disponíveis.

Fonte: pointcondominio.com.br

Um especialista na gestão de condomínios

Além de buscar redução da taxa condominial, síndicos profissionais cuidam da valorização do imóvel

Saulo Ohara

“Hoje os condomínios são como uma empresa, alguns têm orçamento de mais de um milhão por ano e devem ser bem administrados”, destaca Ronaldo Zandomenighi

Quem mora em condomínio sabe o quanto é importante ter um síndico comprometido e preparado para exercer o cargo. Conhecer a legislação, ter jogo de cintura para lidar com os imprevistos e fazer valer as normas para todos os moradores são alguns dos desafios a serem superados por quem é responsável pela gestão de um condomínio. Tudo isso sem falar na administração dos funcionários e da cota condominial. Por conta das dificuldades, o cargo nem sempre é almejado pelos proprietários dos imóveis, e uma das saídas encontradas para a questão é a contratação de um síndico profissional.

Formado em contabilidade e trabalhando como síndico profissional há cerca de dois anos, Ronaldo Zandomenighi afirma que descobriu a área por acaso. “O prédio em que moro estava passando por uma situação difícil, a síndica foi destituída e ninguém queria assumir o cargo. Fui eleito e comecei a me aprofundar no assunto, foi quando descobri o curso de síndico profissional”, comenta. O conhecimento que ele tinha na área contábil e bancária foi aplicado em sua administração e permitiu o contorno de conflitos, de problemas de desvalorização do imóvel e a redução da taxa de condomínio entre 25% e 30%.

Ronaldo deixou de lado sua atividade profissional anterior e, atualmente, trabalha exclusivamente como síndico profissional, auxiliando na administração de cinco condomínios. “Hoje os condomínios são como uma empresa alguns têm orçamento de mais de um milhão por ano e devem ser bem administrados”, defende. Por conta da expansão imobiliária pela qual Londrina passou nos últimos anos, a demanda por síndicos profissionais é grande.

Segundo ele, muitos condomínios sentem a necessidade de um profissional capacitado para exercer o cargo, uma vez que o síndico é responsável por cuidar do patrimônio dos moradores. “Quem exerce esta função deve fazer mais do que fiscalizar, é responsabilidade desse profissional reduzir o custo e fazer com que o bem seja valorizado”, ressalta. Ronaldo acrescenta que quanto mais transparente for a gestão do condomínio, melhor para o síndico e também para os moradores.

Uma das características desse administrador é a imparcialidade, justamente por não morar no local e não ter vínculo com os demais condôminos. “O síndico morador pode se sentir constrangido por fazer cumprir o regimento interno, nesse ponto o relacionamento com os vizinhos se desgasta e pode envolver até questões familiares. Já o síndico profissional está ali para fazer com que todos sigam as normas pré-determinadas”, destaca. Apesar do síndico profissional não morar no condomínio, Ronaldo afirma que, na maior parte das vezes, cuida da administração com o apoio de um vice-síndico e um conselho fiscal formado por moradores do empreendimento.

Fonte: FolhaWeb

Home Office

Saiba os limites e como agir diante de moradores que exercem atividades comerciais em condomínios

Home Office

Nas grandes cidades, o tempo perdido no trânsito e o avanço das tecnologias fez com que uma nova tendência surgisse: o home office – ou escritório em casa, em português.

Para aqueles que não recebem visitas, excesso de encomendas ou de correspondência, trabalhar em casa pode ser realmente uma mão na roda: além da economia de tempo para se deslocar até o local de trabalho, há ainda a reserva de dinheiro com aluguel e outros custos fixos em um novo imóvel.

Para não deixar a tendência de lado, até os novos lançamentos já contam com torres separadas para áreas comerciais e residenciais – assim, quem almeja trabalhar sem sair de casa tem que pegar só um elevador a mais para chegar ao escritório. Já os lançamentos residenciais podem contar também com salas de reuniões, e de escritório.

Importante lembrar que nesses casos essas áreas são de uso comum e não devem ser encaradas como uma extensão da unidade.

Qual o limite?

Como tudo na vida em condomínio, é extremamente importante lembrar que o direito de um termina quando começa o do próximo. Outro ponto delicado é a alteração da finalidade da unidade. Caso a mesma seja residencial, o dono do imóvel não pode usá-la unicamente para fins comerciais. Ou seja, a unidade não pode virar apenas escritório, deve continuar tendo caráter predominantemente residencial.

Essa é a maior arma que o condomínio tem para coibir condôminos ou inquilinos de utilizar a área privativa de maneira comercial – já que isso é proibido por lei. Afinal, há jeitos e jeitos de se manter um escritório em casa sem incomodar a vizinhança e nem comprometer a segurança do empreendimento.

A questão de segurança também deve ser considerada, uma vez que o profissional que recebe clientes em sua unidade nem sempre conhece a visita, e isso gera um risco para o condomínio.

Como agir em casos de abuso?

Nos casos em que o empreendedor começar a incomodar a vizinhança, seja com excesso de visitas ou de barulho, ou ainda a sobrecarregar os porteiros com correspondência em demasia, o síndico deve no primeiro momento, conversar com o morador em questão.

Explique a situação, que anda incomodando os vizinhos, e procure estudar bem a situação. Pode ser que a pessoa não queira acomodar sua empresa em outro local. Para tanto, deve se adequar às regras do local.

Na própria convenção do condomínio deve haver menção sobre a finalidade de uso das unidades – geralmente, residencial apenas. Por isso, o síndico tem a lei ao seu lado, e caso o condômino continue a incomodar seus pares com a sua atividade comercial, o síndico pode, depois de conversar, advertir e multar, entrar com ação judicial para que cesse a atividade.

O regulamento interno deve prever os tipos de atividades permitidas no condomínio. Caso um morador exerça algo fora desse escopo – mas que não incomode o próximo-  o regulamento pode ser alterado. Caso contrário, o empreendimento tem o regulamento a seu favor para barrar a atividade irregular.

Mesmo gerando certa polêmica, o síndico deve se cercar de precauções para evitar problemas para si  e para o condomínio. Por isso, não é recomendável, por exemplo, barrar visitas daquela senhorinha que faz doces para fora, ou os alunos de quem dá aulas particulares.

Essa medida é indicada apenas em casos extremos, como quando o síndico tem provas de que a atividade exercida naquela unidade é a prostituição. Portanto, se estiver munido com esse tipo de prova, o ideal é explicar isso ao dono da unidade – na maioria dos casos, essa atividade é exercida em locais alugados – e pedir a recisão do contrato.

Enquanto o locador tiver contrato com o locatário em questão, o condomínio pode coibir a entrada de pessoas estranhas obrigando a todos os visitantes a fazerem um cadastro completo, com número de RG e foto, para dessa forma inibir o acesso. Essa medida deve ser aprovada em assembleia.

O que é permitido

  • Exercer atividades que não demandem excesso de visitas, entregas ou correspondência como contador, jornalista, webdesigner, consultores, etc
  • Atividades que não demandem  além do usual do consumo de água, luz, gás, etc
  • Receber visitas, ou clientes, desde que os mesmos não circulem pelas áreas comuns do condomínio – apenas para entrar e sair
  • Enfim, é permitido trabalhar no condomínio, desde que o ofício não incomode os demais

O que não é permitido

  • Funções que gerem grande e permanente fluxo de pessoas como uma clínica de estética, comércio em geral, creches, pet shops, etc.
  • Visitas, ou clientes, que fiquem circulando pelas áreas comuns do condomínio
  • O uso do hall como sala de espera
  • O uso das áreas comuns do condomínio como sendo particulares, seja para usar como escritório ou para efetuar vendas
  • Atividades que envolvam produtos tóxicos, odores fortes, ou que façam muito barulho
  • Atividades que demandam elevado consumo de água ou energia
  • Dependendo do bairro, e do condomínio, o registro do endereço da empresa não pode ser o mesmo da unidade residencial

 

Fonte: SindicoNet

Digitalização de documentos

Serviço é cada vez mais comum para condomínios

A pasta de prestação de contas como a conhecemos hoje, e de outros documentos impressos do condomínio, podem estar com os dias contados.

É cada vez mais comum as administradoras oferecerem, além da pasta física com balancetes e comprovantes de pagamento impressos no papel, os mesmos documentos digitalizados em CD, em um pen drive ou no site da empresa.

E, seguindo essa tendência, já há casos de administradoras que acabaram com as pastas, e agora oferecem a opção da prestação de contas via internet e em tempo real, tornando ainda mais transparente as finanças do condomínio.

Digitalizar a papeplada é uma maneira de deixar os documentos mais acessíveis para todos e também aumentar a velocidade com que as informações chegam aonde precisam chegar, além de reduzir custos com impressão e ajudar o meio ambiente.

“Imagine um condomínio grande, com oito torres e três moradores no conselho de cada torre, além do síndico. Se não entregarmos um CD para todos com as contas do mês, quando o último conselheiro receber os documentos, eles já estariam bastante ultrapassados”, argumenta Gabriel de Souza da administradora Prop Starter.

O que digitalizar

As empresas consultadas afirmam manter em formato digital tudo o que for pertinente ao condomínio.

Além dos documentos que constem nas pastas de prestação de contas mensais, toda a papelada trabalhista também pode ser deixada no formato digital, assim como contratos de prestação de serviços e de manutenção ao condomínio.

Vale ressaltar que documentos com validade jurídica, como comprovantes, certidões, guias, etc. não podem ser descartados após serem digitalizados, já que o arquivo digital gerado não tem valor jurídico. Por isso, os condomínios e administradoras devem seguir guardando uma gama de documentos, mesmo que os tenha digitalizados.

Norma da ABNT

Devido à NBR 16.280, que determina regras e procedimentos para obras nas unidades, condomínios devem também ter em seu acervo documentos que mostrem as alterações feitas no local – inclusive dentro das unidades autônomas.

Daí a importância em se digitalizar os planos de obras, que os moradores têm obrigação de entregar ao síndico, para garantir que os mesmos não se percam.

Segurança

Além dessas características, digitalizar os documentos é a maneira primordial para fazer um backup da papelada do condomínio.

A digitalização dos papéis pode ser uma segurança a mais, principalmente depois que os documentos saem da administradora.

“Uma vez, um síndico teve sua unidade assaltada e levaram muitos documentos dele – inclusive pastas de dois meses das contas do condomínio. Como tínhamos as mesmas digitalizadas em nosso acervo, ele conseguiu fazer sua prestação de contas sem problemas”, conta Gabriel Karpat, diretor da administradora GK.

Como funciona

Nas administradoras que executam esse serviço há duas possibilidades. Ou a própria empresa digitaliza os documentos, usando seus funcionários, ou uma empresa terceirizada presta esse serviço – seja por meio de postos avançados, quando a prestadora de serviços atua dentro da administradora – ou ela retira os documentos e os devolve posteriormente – tanto os físicos como os arquivos.

Geralmente as empresas de digitalização costumam cobrar por folha escaneada. O preço unitário é baixo – menor que de uma impressão em preto e branco.

Para fazer a digitalização é necessário, no mínimo, um scanner e uma pessoa designada para essa tarefa.

Claro que dependendo do tamanho das necessidades da empresa, esse cenário muda bastante. Em uma administradora de grande porte, por exemplo, a demanda interna pode exigir diversos aparelhos e uma equipe de funcionários exclusiva para dar conta do recado.

Gestão dos arquivos

Para a arquivista Flavia Borges, da empresa de digitalização de documentos Tempo e Memória, o processo não se encerra após a digitalização e geração do arquivo. Ela destaca também a importância da gestão desse acervo de documentos.

“Digitalizar é uma ferramenta a mais. Precisamos também de critérios para usá-la. Tão ou mais importante é saber como organizar tudo. Não é apenas tornar digital”.

“Mesmo para quem trabalha na administradora e precisa de uma informação sobre um contrato, por exemplo, é muito mais fácil buscar essa informação em forma digital, se compararmos com antes, quando era necessário procurar o papel em si”, explica.

Meio ambiente e redução de custos

Para se ter uma ideia, estima-se que um condomínio pequeno gere cerca de 80 documentos por mês. Em um ano, o número de folhas impressas desse mesmo condomínio pode chegar a mais de 1.500 documentos em 12 meses.

A digitalização é forma de reduzir consideravelmente esse volume de impressões.

Apesar de papéis com validade jurídica não poderem ser descartados, os demais documentos que compõem a burocracia condominial, como balancetes, pastas, extratos, históricos, entre outros, podem ser cada vez mais disponibilizados e arquivados em formato digital, poupando, assim, o meio ambiente e recursos financeiros.

É o caso da administradora Lello, de São Paulo, que recentemente adotou a opção de pasta de prestação de contas totalmente online para seus clientes. Com isso, a empresa poderá deixar de imprimir cerca de 600 mil folhas de papel todos os meses – o equivalente a 27 árvores a cada 30 dias.

Sites para condomínios

Outro exemplo é o uso cada vez maior de sites para condomínios, como o sistema CondoMundo, do SíndicoNet. Com o uso de ferramentas como essa, toda a comunicação do síndico e da administração com os moradores, que antes era feita por papel, passa a ser feita de forma online, pelo site do empreendimento.

É mais um recurso para ajudar na redução dos papéis nos condomínios.

Autenticação

Uma alternativa – ainda não muito utilizada – para tornar o documento digitalizado com validade jurídica é realizar o processo utilizando um sistema de certificação digital.

Para isso, a empresa deve dispor de uma chave digital para cada condomínio que opte por essa alternativa, e uma chave para cada funcionário que irá trabalhar com os condomínios. Essas chaves são como duas peças de um quebra-cabeça que se completam e que funcionam juntas.

Também deverá pedir a autenticação dos documentos via cartório eletrônico, para cada papel que deseje guardar eletronicamente com essa chancela. Esse trâmite é, atualmente, mais caro do que uma simples digitalização dos documentos e ainda não é amplamente usado pelas administradoras.

Para o advogado Alexandre Marques, esse processo vai se tornar cada vez mais presente em todos os âmbitos. “É um caminho sem volta, e cada vez mais será mais corriqueiro nos valermos desse tipo de tecnologia”, explica.

Fonte: SindicoNet

Síndico e Negociação Coletiva

Por: *Rubens J. Reis Moscatelli

A negociação coletiva de trabalho é o conjunto de técnicas que visa a melhoria das condições econômicas e sociais de um determinado grupo de trabalhadores. A essência das negociações, portanto, é aprimorar essas melhorias aos trabalhadores.

O que muitos não sabem, ou fazem questão de não entender, é que a Constituição Federal consagra a negociação coletiva de trabalho como uma forma legítima de autonormatização, ou seja, a categoria econômica e profissional tem liberdade para a criação de regras próprias adaptadas à sua realidade.

Por outro lado, não podemos fechar os olhos para a situação crítica que vivenciamos em nossa economia (independentemente de traçar aqui qualquer opinião a respeito).

O fato é que estamos em um momento de reflexão, onde a classe trabalhadora tem a obrigação de pensar a longo prazo, ou seja, administrar a necessidade de melhoria salarial e de natureza social, mas, levando em consideração as possibilidades.

Os condomínios não têm como objetivo principal o lucro, não são prestadores de serviço e nem produzem. Trata-se, em sua grande parte, de um centro de custos, onde o objetivo de seus integrantes (condôminos) é a manutenção de seu patrimônio.

Por outro lado, nesse contexto, é fundamental que os síndicos sejam atuantes no sentido do comparecimento nas negociações coletivas de trabalho.

(No Litoral Paulista) A data base da categoria é o dia 1° de julho, desde o ano de 2012. Dessa forma, é importantíssimo que compareçam às assembleias de negociação.

O SICON- Sindicato dos Condomínios Prediais do Litoral Paulista é cumpridor de sua obrigação e ciente de sua missão e, nesse sentido, está apto a construir com a categoria econômica o melhor possível em termos da convenção coletiva de trabalho.

Portanto, você que é síndico, lembre-se que é imprescindível, tanto para seu condomínio, como na condição de um agente de transformação da sociedade, estar a par de toda a negociação.

Se faça presente, opine e traga subsídios para que possamos tornar a vida condominial cada dia melhor.

Fonte: Folha do Condominio

Administradoras podem ser trocadas como qualquer outro prestador de serviço

Administradoras podem ser trocadas como qualquer outro prestador de serviço

A gestão de um condomínio é uma tarefa complexa e exige conhecimento em várias áreas. Assim, o apoio de uma administradora é imprescindível, pois irá auxiliar o sindico nas suas funções, tornando seu trabalho mais dinâmico e organizado. Mas, como qualquer outro prestador de serviço, as administradoras também estão sujeitas à substituição quando não correspondem mais às necessidades dos condomínios. E, como fazer a troca?

Apesar de não ser necessária a aprovação em assembleia, é importante que a substituição seja informada a todos os condôminos esclarecendo o motivo pelo qual o procedimento foi adotado e solicitando a validação do ato, evitando assim discussões futuras relacionadas ao assunto.

De acordo com o advogado Fábio Fabeni, de Itajaí, não é necessário que a troca de administradora seja aprovada em assembleia. Porém, isso depende do que está previsto na Convenção do condomínio. “Se a Convenção faz alguma consideração a respeito do assunto, o quórum necessário para aprovação da mudança deve ser a maioria presente em assembleia”, explica Fabeni.

BC_ADMINISTRACAOContrato

Segundo Fábio, como em todo serviço, este também deve ter um contrato formalizado com o condomínio, listando as obrigações e direitos, bem como cláusulas com os procedimentos a serem adotados nos casos de rescisão do contrato, especialmente, no que diz respeito à multa, prazo de aviso e outras situações que devem ser analisadas em cada contrato. “É imprescindível que nos contratos exista a observância das obrigações, valores, reajustes, periodicidade do reajuste, prazo de duração do contrato e obrigações e direitos das partes”, destaca o advogado.

O especialista orienta que, após tomar todas as providências para o cancelamento do contrato com uma empresa, ao escolher a nova administradora os síndicos devem procurar contratar uma empresa experiente no setor. “É importante ter referências e verificar a visibilidade da empresa no mercado”, explica.

Além disso, ao buscar a nova administradora é importante contar com mais de uma empresa, para poder comparar os orçamentos e diferenciais de serviços. “É prudente orçar com várias prestadoras de serviço para não onerar o caixa do condomínio”, esclarece Fábio.

Após fechar com a nova empresa gestora, o advogado recomenda que o síndico solicite à administradora antiga o repasse de documentos, contratos, e toda a documentação que porventura tenha sido confiada aos cuidados da empresa, como por exemplo, recibos de pagamento de aluguéis, IPTU e outros encargos.

Experiência

Síndico do Condomínio Acqua Residence, em Balneário Camboriú, Daniel Torres trocou de administradora recentemente e relata o processo, que foi um pouco traumático. “A administradora anterior vinha pecando com o condomínio em vários aspectos, como por exemplo, nas cobranças dos inadimplentes, não seguindo o que estava estipulado na convenção e diversos erros nos procedimentos operacionais do dia a dia”, conta Daniel.

O procedimento de contratação passou por uma criteriosa pesquisa de empresas. “Visitei pessoalmente cinco administradoras e dei prioridade para os seguintes critérios: empresa com foco em condomínio, boas referências, estrutura de profissionais com experiência, organização na prestação de contas, utilização de sistemas para automatizar os procedimentos do condomínio, parceria e bom preço”, relata o síndico.

Segundo Daniel foi considerado indispensável no contrato o atendimento por profissionais experientes e a modernidade nos processos e sistemas. “Hoje posso garantir que estou satisfeito com o serviço. Indico a nova empresa de olhos fechados. Agora posso confiar em profissionais que entendem do negócio e me sobra tempo para fazer uma gestão mais estratégica”, diz.

Por Graziella Itamaro

Fonte: CondomínioSC

Cuidados na contratação da administradora de condomínios

Muitas vezes, o síndico, responsável direto, civil e criminalmente, não conhece toda a legislação que envolve as atividades atribuídas à sua tarefa

O dia a dia da administração de um condomínio é tarefa complexa e cheia de responsabilidades para o síndico. O condomínio edilício — seja ele comercial, residencial, horizontal ou vertical — tem hoje uma série de obrigações. Muitas vezes, o síndico, responsável direto, civil e criminalmente, não conhece toda a legislação que envolve as atividades atribuídas à sua tarefa. Código Civil, Consolidação das Leis do Trabalho, Código de Defesa do Consumidor, Lei do Inquilinato, Legislação Tributária e Fiscal são algumas das áreas sobre as quais o síndico precisa ter alguns conhecimentos.

Por isso, o apoio de uma administradora de condomínios é imprescindível, pois vai auxiliá-lo nas funções, tornando seu trabalho mais dinâmico e organizado. E aí, surge a dúvida: como contratar uma administradora de condomínio?

Primeiro, é importante fazer uma cuidadosa pesquisa e optar por aquela que tenha qualificada referência. Também é recomendável que a empresa possua um sistema de controle e prestação de contas o mais ágil e transparente possível. Além disso, o síndico deve atentar para que o valor dos honorários cobrados seja condizente com os serviços prestados. Ou seja, nem sempre o mais barato é o melhor para cuidar do nosso patrimônio.

Em primeiro lugar, deve-se pedir, ao menos, três orçamentos. Se possível, peça indicação para síndicos ou condôminos satisfeitos de outros edifícios e desconfie de honorários muito baixos. Recebidas as ofertas, o síndico precisa tomar algumas providências, como: pedir uma lista de condomínios já administrados por aquela empresa e ligar para alguns; visitar a empresa antes de decidir-se; verificar o capital social, o quadro societário e o objeto social da administradora.

Outros dois pontos importantes: checar no contrato se há cláusula especificando que a administradora é responsável pelo pagamento de multas ou despesas extras decorrentes de seus erros, como exemplo, multas decorrentes pelo não recolhimento do FGTS dos funcionários ou qualquer outro encargo ou tributo no prazo estipulado; e ainda se a taxa de administração é aplicada sobre a despesa ou a receita e avaliar o que seria mais conveniente para o condomínio.

Sanadas as principais dúvidas, deve-se apresentar e discutir as propostas recebidas com o conselho do condomínio. Ao síndico caberá a escolha da empresa administradora, a qual deverá ser aprovada pela assembleia geral de condôminos. Decidida a contratação, será o síndico a pessoa competente para assinar o contrato de prestação de serviços em nome do condomínio. Também cabe ao síndico a competência pela rescisão de contrato, mas a decisão deve ser tomada com cautela, pois poderá ter fortes repercussões econômicas. O contrato entre as partes servirá de parâmetro para a rescisão, como é exemplo a definição do prazo de aviso prévio, usualmente fixado em 30 (trinta) a 60 (sessenta) dias.

O artigo 1.348 do Código Civil, de 2002, trouxe a inovação de que o síndico pode transferir, total ou parcialmente, para a empresa administradora, não somente as funções administrativas, como também os poderes de representação. Tudo mediante aprovação da assembleia, salvo se o contrário dispuser a Convenção do condomínio. O mais usual é a ocorrência da mera delegação das funções administrativas. Para saber mais sobre o assunto, consulte o manual Como contratar uma administradora de condomínios, editado pelo Secovi-SP e disponível na Biblioteca da sede do Sindicato, na Capital.

Flavio Amary é vice-presidente do Interior do Sindicato da Habitação do Estado de São Paulo (Secovi-SP).

Fonte: Cruzeiro do Sul

Como proceder quando a ata da assembleia não foi redigida na hora e nela constam fatos inverídicos?

Pergunta: Participei de uma reunião de condomínio. A ata desta reunião não foi escrita na hora, não li nem assinei a ata da assembleia e o síndico utilizou a lista de presença para registrar a ata, incluindo nesta alguns detalhes que não foram falados para mim e nem por mim e dizendo que a ata foi escrita na hora e lida por todos. Isso é correto? O que posso fazer do ponto de vista prático? Posso ajuizar alguma ação contra o condomínio ou o síndico? (E.A.H. – Belo Horizonte, MG)

Resposta: A ata não precisa ser lavrada na hora e a falta de assinatura da mesma não a invalida, se assinada apenas pelo Presidente e pela Secretária. Diz J. Nascimento Franco em seu livro “Condomínio”, Editora Revista dos Tribunais, 2005, pág. 118/119: “Terminada a Ordem do Dia, e se houver tempo, o Secretário lavrará a ata, que será assinada por ele e pelo Presidente, além dos presentes que o desejarem. Se não houver tempo, a ata poderá ser lavrada depois, com base nos dados que o Secretário tiver anotado no curso da reunião, para ser submetida à aprovação na assembleia seguinte, na qual os presentes poderão pedir as retificações que eventualmente se justificarem. A ata poderá ser assinada apenas pelo Presidente e pelo Secretário, pois, se fossem necessárias assinatura de todos os presentes, ensejar-se-ia o absurdo de a recusa de um só importar na nulidade das deliberações.” Do ponto de vista prático, deverá ser pedida a retificação da ata para suprimir o que não foi falado na assembleia. Havendo recusa do síndico por achar que a condômina contestante está equivocada, em outra Assembleia deverá ser colocado na pauta a conferência entre todos os condôminos para a confirmação ou não da veracidade da ata.

Fonte: BDI – Diário das Leis Imobiliário

Trabalho em equipe

Auxílio especializado da administradora auxilia o síndico a cumprir suas principais obrigações no condomínio

Entre as atribuições de um síndico previstas por lei estão a de convocação de assembleias, realização de seguro da edificação e cobrança de atribuições dos condôminos. Para dar conta de tudo isso, o síndico normalmente conta com uma grande ajuda: a da administradora.O cargo de síndico pode ser comparado com o de um gerente de uma grande empresa. Para que tudo “ande nos trilhos”, ter um apoio especializado é indispensável, mas para que a parceria dê certo, é preciso que o síndico mantenha um bom relacionamento com a administradora.

O gerente de condomínios José Carlos Oliveira explica que para se ter uma boa gestão é preciso que os dois lados mantenham contato frequente. “Há casos em que a administradora fala com o síndico a cada mês e em outros diariamente. Nós recomendamos que esse contato ocorra no mínimo uma vez por semana”.

Tudo fica mais fácil

Além de facilitar a gestão do condomínio, a boa comunicação entre síndico e administradora também torna mais fácil a maneira como as informações chegam até os condôminos.

“As funções da administradora sempre devem ficar claras para todos os moradores. Isso pode ser feito em assembleias, através de comunicados enviados pela administradora com anuência do síndico, os quais indiquem o acesso ao site da administradora e informem sobre as benfeitorias realizadas e os projetos em andamentos”, exemplifica Oliveira.

É função do síndico realizar manutenções de segurança no condomínio e contratar seguros. Atualmente, condomínios que não se enquadram nas normas de segurança do corpo de bombeiros podem ter ser síndicos responsabilizados judicialmente, bem como sua administradora.

Segundo o diretor de condomínios Antônio Jorge Neto, a medida foi uma forma de tanto administradoras quanto os síndicos realizarem todas as revisões obrigatórias que garantam a segurança do empreendimento.

Para que a parceria flua bem

  • Síndico e administradora devem estar em constante contato. O recomendável é pelo menos uma vez por semana
  • Algumas tarefas são responsabilidade do síndico, como a realização de manutenção de segurança e a contratação de seguros, mas é possível pedir ajuda da administradora para deixar tudo em ordem
  • As funções da administradora devem ser conhecidas por todos os moradores e funcionários. Isso pode ser feito em forma de comunicadosSe a parceria entre a administradora e o síndico não estiver funcionando direito vale a pena uma conversa para checar o que pode ser melhorado

Fonte: iCondominial

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